Naslag - Evaluatie Startersregeling Venray

Evaluatie Startersregeling Venray Sinds 2007 verstrekt de gemeente Venray leningen aan koopstarters als steuntje in de rug om een eerste woning aan te kunnen schaffen. Starters zijn een belangrijke doelgroep in het Omgevingsprogramma Wonen “Verder Bouwen aan de Toekomst van Venray” dat begin 2022 is vastgesteld. Met deze evaluatie onderzoeken we of de Startersregeling in deze vorm, gelet op de ontwikkelingen in de woningmarkt, nog voldoet, of dat aanpassing van de Verordening Starterslening Gemeente Venray 2021 noodzakelijk is.

1

De Starterslening

Het doel van de Starterslening is om starters een opstap te bieden op de koopwoningmarkt om een eerste koopwoning te verwerven. Daarnaast wordt met het verstrekken van de Starterslening ervoor gezorgd dat vanuit de onderkant van de woningmarkt een verkoopcyclus wordt opgestart. Huiseigenaren verkopen hun woning aan een starter, waardoor zij een andere (duurdere) woning kunnen kopen. De verkopers van deze duurdere woning kunnen derhalve ook de door hun gewenste woning kopen enzovoorts. De Starterslening is een aanvullende, tweede hypotheek voor de duur van 30 jaar en bedoeld om het verschil te overbruggen tussen het bedrag dat een koopstarter maximaal kan lenen op basis van het inkomen en de aankoopkosten van de woning. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening worden (verplicht) met NHG verstrekt waardoor het risico van niet-terugbetaling van de lening minimaal is. De starterslening is 20% van de koopsom met een maximale hoogte van € 56.000,00, zijnde 20% van de kostengrens van € 280.000,00. De Starterslening kan gebruikt worden voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. De minimum leeftijd is 18 jaar. We hanteren geen maximum leeftijd. Iedereen uit Nederland kan een Starterslening aanvragen. De Provincie Limburg financiert 75% en de gemeente draagt 25% aan deze lening bij. De gemeente Venray volgt de verordening van de Provincie.

Dit betekent dat de gemeente meegaat in de verhoging (of verlaging) van de maximale kostengrens. De Provincie doet tot en met 31 december 2023 mee aan de Startersregeling. Ten tijde van het schrijven van deze evaluatie is de Provincie ook bezig met een evaluatie. De uitkomsten nemen we mee in de toekomstige Startersregeling in Venray. De Starterlening wordt verstrekt uit een revolverend fonds. Dat betekent dat rente en aflossingen in een fonds worden gestort en worden gebruikt voor nieuwe aanvragen van koopstarters. De eerste drie jaar betaalt de starter geen rente en aflossing over de Starterslening. Daarna betaalt de starter in principe rente en aflossing, tenzij het huishoudeninkomen daartoe op dat moment volgens de dan geldende normen ontoereikend is. Op verzoek van de starter kan een hertoets van zijn financiële situatie plaatsvinden. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) handelt de aanvragen af en ontvangt hiervoor een vergoeding.

2

Starterslening Venray, enkele cijfers…..

De gemeente Venray doet sinds 2007 mee aan de gezamenlijke Startersregeling; net voor het begin van de financiële bankencrisis.

1

2.1 Aantal Startersleningen In totaal zijn vanaf 2007 279 leningen verstrekt aan koopstarters voor een totaalbedrag van afgerond € 2.373.086,00 (zie tabel 1). Met name in de beginperiode heeft de gemeente Venray een aantal keren het fonds aangevuld om starters te kunnen helpen (zie de kolom Bijdragen gemeenten). Het fonds is revolverend en wordt nu aangevuld door rente en aflossingen, waardoor andere starters een lening kunnen krijgen.

Aantal verstrekte Jaartal

Bijdragen

leningen

Bedrag

gemeente

2007

3

€ 22.014,50

€ 255.000,00

2008

4

€ 30.000,00

2009

2

€ 15.000,00

2010

11

€ 96.738,25

2011

10

€ 139.104,00

€ 225.000,00

2012

22

€ 315.794,00

€ 150.000,00

2013

17

€ 145.945,00

€ 375.000,00

2014

22

€ 150.833,25

2015

19

€ 176.628,25

2016

29

€ 243.802,25

2017

38

€ 243.405,25

2018

27

€ 164.580,50

2019

23

€ 182.681,01

2020

16

€ 112.578,25

2021

26

€ 232.453,25

2022*

10

€ 101.527,75

Totaal

279

€ 2.373.085,51

€ 400.000,00

€ 1.405.000,00

Tabel 1 *peildatum 1 november 2022

2

Het jaar 2017 laat een piek zien van het aantal aanvragen. In dat jaar is een nieuwe verordening door de gemeente vastgesteld, waarbij ook de maximale kostengrens is verhoogd. Na een daling in de daaropvolgende jaren nam het aantal Startersleningen in 2021 weer toe. Waarschijnlijk had dit te maken met de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting. Deze is per 1-1-2021 ingevoerd om de positie van starters te verbeteren t.o.v. met name investeerders. De maximale kostengrens is in 2022 voor Venray het laatst verhoogd.

2.2 Totale leensommen In tabel 2 staat een overzicht van de totale leensommen. Dit is dus het totale bedrag dat starters hebben geleend conform de Startersregeling. De meeste leningen vallen in de categorie tussen de € 30.000 en € 40.000. In deze categorie zat tot het jaar 2021 het maximaal te lenen bedrag, wat veel starters ook hebben aangevraagd en ontvangen. Bedrag < € 20.000

Aantal 31

€ 20.000 < € 30.000

58

€ 30.000 < € 40.000

175

€ 40.000 < € 50.000

15

> € 50.000 Totaal

279

Tabel 2

2.3 Ontvangen en te verwachten rente en aflossingen De gemeente verstrekt sinds 2007 Startersleningen. Sinds 2007 zijn 52 leningen volledig afgelost voor een bedrag van afgerond € 503.748. Aan rente en aflossingen is resp. € 223.188 en € 137.811 ontvangen. Daarnaast is er voor een bedrag van € 679.001 extra afgelost. In onderstaande grafiek staan de bedragen aan rente en aflossingen die de gemeente de komende 30 jaren tegemoet kan zien op basis van de huidige leningen:

De gemeente ontvangt de komende jaren € 479.902 aan rente en € 1.118.880 aan aflossingen over de huidige leningen.

3

2.4 Leeftijd van de starters De gedachte van een Starterslening is dat kopers een financiële groei doormaken. In Venray hanteren we echter geen maximum leeftijdsgrens voor koopstarters. Van de 279 starters waren slechts twee kopers ouder dan 45 jaar bij de aanschaf van hun eerste woning. De grootste groep koopstarters is tussen de 25 en 30 jaar: ruim 57%. Bij 40 Startersleningen waren er twee aanvragers, dat zijn de zogenaamde ‘samen-starters.’

2.5 Type woningen We hebben onderzocht welke woningen starters de afgelopen vijf jaar hebben gekocht. Het blijkt dat starters met name bestaande grondgebonden woningen hebben gekocht. Zie tabel 3. Het is niet bekend uit welke woonsituatie de starters komen. Een van de doelen van de Startersregeling is om doorstroming op gang te brengen. Hoewel we niet kunnen meten welke stappen de verkopende partij vervolgens heeft gezet (koop of huur), kunnen we (voorzichtig) concluderen dat deze doelstelling wordt behaald. Bestaande Type woning

Nieuwbouw

Appartementen

0

bouw

Totaal 26

26

Grondgebonden woningen

6

105

111

Totaal

5

131

136

Tabel 3

3

Ontwikkelingen in de woningmarkt

De woningmarkt kenmerkt zich al jaren door krapte, stijgende woningprijzen en (bouw)kosten en lage rente. Onderstaande grafiek laat per vijf jaar de ontwikkeling van de woningprijzen zien in Venray. We hebben de jaren 2021 en 2022 eveneens bijgevoegd om te laten zien hoe (sterk) de prijzen zijn gestegen sinds 20151. Zo is in Venray de gemiddelde woningprijs van bestaande koopwoningen in 2022 (2e kwartaal) met 69% gestegen ten opzichte van 2015.

1

Bron: CBS, Kadaster oktober 2022

4

Er lijkt echter een kentering te komen op de woningmarkt. We zien dat de woningprijzen minder snel stijgen2 en dat de hypotheekrente gaat stijgen. Per 1 januari 2023 wordt de NHG-grens (desondanks) verhoogd tot € 405.000,00.

4

Omgevingsprogramma Wonen

In het Omgevingsprogramma Wonen is aangegeven dat we inzetten op de bouw van betaalbare woningen, ook voor starters. Met een nieuwe doelgroepenverordening kan publiekrechtelijk worden geregeld en geborgd dat de woningen (sociale huur en koop en middendure huur) voor de beoogde doelgroepen en dus ook starters beschikbaar en bereikbaar blijven. Bij nieuwe initiatieven waarbij sociale en middendure huurwoningen worden opgenomen, zal dit worden uitgewerkt. We hebben in de doelgroepenverordening het bedrag verhoogd naar € 280.000,00 gelijk aan de maximale kostengrens van de Startersregeling. Dit was voorheen € 245.000,00 en dit betreft dus een aanpassing ten opzichte van het Omgevingsprogramma Wonen. Niet alle starters in Venray vragen een Starterslening aan. Er volgt in het eerste kwartaal van 2023 een notitie over hoe de gemeente Venray de kansen voor alle starters gaat vergroten op de koopen huurmarkt, naast de instrumenten die nu worden ingezet. Input uit deze evaluatie wordt hierin meegenomen.

5

Conclusies

De gemeente Venray heeft sinds de aanvang van de regeling 279 starters geholpen bij de aanschaf van hun eerste woning. Wat opvalt is dat deze starters vaak alleen een woning kochten, hoewel dit niet alles zegt over hun gezinssituatie. Zij kochten met name bestaande woningen, waardoor een doorstroom op gang is gekomen. We kunnen concluderen dat de doelen van de Startersregeling hiermee zijn behaald. De maximale kostengrens van de Starterslening is in 2022 verhoogd naar een bedrag van € 280.000,00. De gemeente volgt hierbij de verordening van de provincie. De woningprijzen stijgen al geruime tijd en het is logisch om de kostengrens te verhogen, tegelijkertijd is het de vraag of een bedrag van € 280.000,00 past bij een starterswoning. Een gemiddelde koopwoning in Venray kost in 2022 (2e kwartaal) € 370.119,00. De gemeente Venray draagt gemiddeld € 8.505,00 bij per aangevraagde Starterslening. De provincie Limburg betaalt de overige 75%. De leningen worden verstrekt met NHG, hiermee is het risico voor de gemeente nihil.

6

Voorstel

Gelet op de analyse adviseren we de Startersregeling vooralsnog conform de huidige verordening voort te zetten, waarbij wij de ontwikkelingen in de woningbouwmarkt en de provincie (evaluatie 2023) nauwgezet zullen volgen. Indien aanpassing van de Startersregeling noodzakelijk is, zullen wij hiervoor een nieuw voorstel maken en voorleggen aan de gemeenteraad, tegelijkertijd met de notitie over starters.

2

Bron: CBS, Kadaster, 24 oktober 2022

5