Bijlage B Beoordeling projectplan MFC De Schol Heide
Tekst van het document
Beoordeling projectplan De Schol
22 november 2022
Beoordelingsrapport projectplan MFC De Schól, Heide Aanvraag Schoon door de Poort 2022
Samengesteld door
Beoordelingscommissie Schoon door de Poort •
Bart Lemmen, Claassen, Moolenbeek & Partners
•
Emmy Stols, gemeente Venray
•
Geert Geujen, gemeente Venray (vrz.)
Beoordeling projectplan De Schol
Inhoud 1
Inleiding
1
1.1
Aanleiding
1
1.2
Beoordeling
1
1.3 2
Leeswijzer Samenvatting projectplan De Schól
2 3
2.1
Heide kiest
3
2.2
Grootschalige renovatie en gedeeltelijke nieuwbouw
3
2.3 3
Gevraagde financiële middelen Beoordelingssystematiek
5 6
3.1
Criteria en weging
6
3.2
Beoordelingscommissie
7
4
Beoordeling projectplan De Linde
8
4.1
Beoordeling criteria
8
4.2
Toelichting per criterium
9
5
4.2.1
Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling
9
4.2.2
Demografie
10
4.2.3
Duurzaamheid (People – Planet – Profit)
10
4.2.4
Zelfwerkzaamheid
11
4.2.5
Multifunctionaliteit en samenwerking
12
4.2.6
Toegankelijkheid/bereikbaarheid
12
4.2.7
Commerciële mogelijkheden en andere mogelijke inkomstenbronnen
13
4.2.8
Rentabiliteit en exploitatie
13
Samenvatting en conclusies
15
Bijlage 1: Criteria en deelvragen
16
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
1
Inleiding
Voorliggend rapport bevat de beoordeling van de Commissie ‘Schoon door de Poort’ over het ingediende projectplan MFC De Schól in Heide. Het projectplan is namens de gehele Hedse gemeenschap en de diverse werkgroepen ingediend door Dorpsraad Heide, Stichting Leefbaarheid Heide, Dorpscoöperatie Heide U.A., Handboogvereniging St. Sebastiaan en Stichting Gemeenschapshuis De Gelderkoel. De penvoering was in handen van de Werkgroep Bouw en Financieel-Bestuurlijk.
1.1 Aanleiding In 2014 heeft de gemeenteraad van de gemeente Venray vastgesteld dat elke dorps- en wijkgemeenschap zelf de verantwoordelijkheid draagt voor zijn gemeenschapsaccommodatie. Concreet betekent dit, dat de besturen van deze accommodaties vanaf 2018 formeel verantwoordelijk zijn voor een zelfstandige, toekomstbestendige exploitatie. Schoon door de Poort Om de gemeenschapsaccommodaties in staat te stellen deze verantwoordelijkheid waar te maken, wil de gemeente eenmalig de totstandkoming van een duurzame exploitatie faciliteren. Dit traject is ‘Schoon door de Poort’ genoemd: de gemeente levert een bijdrage aan de noodzakelijk geachte aanpassingen en de gewenste uitbreidingen, waarna de dorpen en wijken met een schone lei, ‘schoon door de poort’ dus, kunnen beginnen aan hun taak. Bij (financiële) tegenvallers in de exploitatie in de toekomst kan er geen beroep meer gedaan worden op de gemeente. Raamkrediet Voor de uitvoering hiervan is voor de periode 2017 tot en met 2022 het raamkrediet gemeenschapsaccommodaties beschikbaar gesteld. Het toekennen van financiële middelen gebeurt op basis van een door gemeenschap gedragen projectplan, waarmee de besturen hun gemeenschapshuis gereed maken voor deze verzelfstandiging. Gemeentelijke bijdrage De gemeentelijke bijdrage bedraagt maximaal 2/3 van de noodzakelijk geachte investeringsbehoefte.
De financiering van het overige deel is aan de initiatiefnemers zelf.
1.2 Beoordeling Alle ingediende projectplannen worden beoordeeld door een onafhankelijke beoordelingscommissie – de commissie Schoon door de Poort – aan de hand van vooraf door de gemeenteraad vastgestelde criteria en een wegingssystematiek.
1
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
1.3 Leeswijzer Voorliggend beoordelingsrapport is als volgt te lezen: -
In Hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op het door de gemeenschap van Heide ingediende projectplan voor de investering in MFC De Schól;
-
Het volgende hoofdstuk (3) beschrijft de wegingssystematiek op basis waarvan de beoordeling tot stand is gekomen;
-
Hoofdstuk 4 gaat in op het oordeel van de beoordelingscommissie. Per beoordelingscriterium zijn de afwegingen van de beoordelingscommissie opgenomen;
-
In Hoofdstuk 5 zijn de belangrijkste conclusies en adviezen samengevat;
-
Bijlage 1 bevat het overzicht van de criteria en de deelvragen, op basis waarvan de beoordeling heeft plaatsgevonden.
2
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
2
Samenvatting projectplan De Schól
Op 2022 heeft Heide, als vijfde gemeenschap van de gemeente Venray, een projectplan in het kader van ‘Schoon door de Poort’ aangeboden aan Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Venray. Dit plan is, namens de kern Heide, opgesteld en ingediend door vijf organisaties in Heide.
2.1 Heide kiest Het projectplan betreft een volledige herontwikkeling van het voormalige basisschoolgebouw tot een volwaardige en toekomstbestendige multifunctioneel centrum De Schól. Feitelijk bestaat het project uit twee bouwdelen, het verbouwen en verduurzamen van het bestaande schoolgebouw De Schól en het realiseren van aanpalende nieuwbouw met flexibele zalen en voorzieningen. De Hedse inwoners hebben zich in groten getale voor de komst van dit MFC uitgesproken en er ook hun hoop op gevestigd. Het biedt de basis om als dorp ook in de toekomst een centrale plek te hebben waar alle gemeenschapsactiviteiten kunnen plaatsvinden. Het voortzetten van twee accommodaties De Schól en de Gelderkoel is financieel niet haalbaar en oneconomisch. Beide gebouwen zijn verouderd en moeten hoognodig worden verduurzaamd. Niet alleen vanwege de hoge stook- en onderhoudskosten, maar ook vanwege de gedateerde inrichting en gebouwindeling. Om ook in de toekomst over een exploiteerbare accommodatie te beschikken, is de keuze voor één van beide gebouwen nodig. Daarbij heeft het dorp voor De Schól gekozen, vanwege zijn centrale plek in het dorp en andere ruimtelijke voordelen.
De dorp heeft een duidelijke keuze gemaakt, getuige onderstaand citaat uit het projectplan: “Tijdens een drukbezochte dorpsbijeenkomst op 31-3-2022 hebben de inwoners van Heide met overweldigende meerderheid hun steun uitgesproken voor dit projectplan en ingestemd met indiening bij de gemeente Venray.” In het projectplan is een groot tekstdeel gewijd aan de geschiedenis van de kern Heide en evolutie van ideeën en organisaties om te komen tot het voorliggende projectplan. De SddPcommissie is onder de indruk van de gedrevenheid, vasthoudendheid en deskundigheid van alle mensen die deel hadden aan de totstandkoming van het ingediende plan. Wij spreken op deze plaats onze grote waardering uit voor het vele werk dat alle vrijwilligers in het project hebben gestoken.
2.2 Grootschalige renovatie en gedeeltelijke nieuwbouw De transformatie van de school valt grofweg in twee bouwprojecten uiteen: -
renovatie en verduurzaming van het bestaande schoolgebouw;
-
realiseren van een nieuwbouwdeel dat aan de BENG norm voldoet.
3
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
Verduurzaming van het bestaande gebouw gebeurt door het vergroten van de isolatiewaardes van gevels, daken en vloeren. Ook worden alle ramen, kozijnen en deuren vervangen door isolatieglas en geïsoleerde deuren. Bij het renovatiedeel is gezocht naar een optimale balans tussen wat technisch kan en financieel verantwoord is. Bij de nieuwbouw wordt sowieso uitgegaan van de BENG-normen conform het geldende Bouwbesluit. Het gehele gebouw zal duurzaam worden verwarmd (en ’s zomers gekoeld) door een warmtepompinstallatie. Het gebouw wordt helemaal gasloos. Het stroomverbruik zal grotendeels met eigen zonnepanelen worden gedekt. Uiteraard gelden voor het gehele gebouw ook alle overige eisen uit het Bouwbesluit, waaronder toegankelijkheid en veiligheid.
Hieronder een korte toelichting op de van fysieke bouwkundige aanpassingen:
4
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
2.3 Gevraagde financiële middelen De uitvoering van het projectplan van MFC De Schól is begroot op €2.952.710,- (excl. BTW). De gevraagde bijdrage aan de gemeente Venray in het kader van ‘Schoon door de Poort’ is hiervan: € 1.968.473,- (excl. BTW). Het overige benodigde budget wordt gedekt door bijdragen van BOSA sportsubsidie, Provincie Limburg, KNHM/Arcadis, Duurzaamheidssubsidies (DUMAVA), diverse fondsen en zelfwerkzaamheid. De organisatie wil de begroting sluitend maken met ‘obligaties’ uit het eigen dorp.
5
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
3
Beoordelingssystematiek
3.1 Criteria en weging Met instemming van alle 17 leden van het Gemeenschapshuizen Overleg heeft de Werkgroep Versterking Gemeenschapsaccommodaties de beoordelingscriteria en de systematiek van het wegen van de projectplannen vastgelegd in het document ‘Criteria, deelvragen en wegingssystematiek projectplannen gemeenschapsaccommodaties Schoon door de Poort 2017 – 2022’. Deze werkgroep bestond uit een afvaardiging van het bestuur van de gemeenschapshuizen, onder begeleiding van de gemeente. De gemeenteraad heeft de beoordelingscriteria en wegingssystematiek vervolgens vastgesteld op 1 november 2016. Criteria en deelvragen In het document zijn de spelregels voor de (financiering van) investeringsplannen van individuele gemeenschapsaccommodaties in het kader van ‘Schoon door de Poort’ vastgelegd. De inhoudelijke beoordelingscriteria en deelvragen hierbij zijn hierin opgenomen. Bijlage 1 bevat deelvragen die horen bij de criteria. Wegingssystematiek Alle projectplannen worden getoetst op basis van de criteria en weging uit onderstaande tabel.
Criterium
Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling
Projectplan < € 75.000*
Projectplan € 75.000 € 400.000*
Projectplan > € 400.000*
7
8
9
5
6
7
Duurzaamheid (People, Planet, Profit)
6
7
8
Zelfwerkzaamheid
7
8
9
Multifunctionaliteit en samenwerking
4
6
8
5
6
7
4
5
6
7
8
9
MINIMALE TOTAALSCORE
45
54
63
MAXIMAAL TE BEHALEN SCORE
80
80
80
Demografie (bevolkingssamenstelling en–omvang)
Toegankelijkheid/bereikbaarheid (fysiek en financieel) Commerciële mogelijkheden Rentabiliteit (draagt de investering bij aan meerjarige, positieve exploitatie?)
* Genoemde bedragen zijn totale investeringsbedragen, excl. BTW
Voor elk criterium zijn maximaal 10 punten te behalen (rapportcijfers van 0-10). Per criterium moet het projectplan een minimaal aantal punten behalen, afhankelijk van de omvang van de investering. Daarnaast moet het plan, afhankelijk van omvang van de investering, een minimale totaalscore behalen.
6
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
3.2 Beoordelingscommissie De projectplannen worden getoetst, vooral op (financiële) haalbaarheid, voordat de gemeente haar financiële bijdrage kan vaststellen. Deze toetsing gebeurt door de onafhankelijke beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’. In deze beoordelingscommissie zitten twee medewerkers van de gemeente en twee externe leden. De beoordelingscommissie heeft een adviserende rol. Door omstandigheden kon het vierde (externe) lid van de Commissie SddP, Han Joosen, geen deel uitmaken van de beoordelingsprocedure voor het plan MFC De Schól.
7
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
4
Beoordeling projectplan De Linde
4.1 Beoordeling criteria De beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’ heeft het projectplan van De Schól beoordeeld op basis van de volgende informatie. Projectplan Dit betreft het ‘Projectplan SddP MFC De Schól’, de definitieve versie van 7 november 2022. Presentatie en rondleiding Op dinsdag 18 oktober 2022 heeft de Werkgroep De Schól een presentatie aan de beoordelingscommissie gegeven over het projectplan. Hierbij waren twee leden van de commissie aanwezig. Aansluitend vond een rondleiding door het gebouw plaats. Ook volgde een rondleiding door de kern Heide en een bezoek aan de Gelderkoel, het huidige gemeenschapshuis en onderkomen van de handboogvereniging. Aansluitend volgde de bespreking van het projectplan in De Schól, waarop de beoordelingscommissie diverse vragen stelde aan de werkgroep en hen nog wat ‘huiswerk’ mee gaf. Naar aanleiding van deze sessie heeft de werkgroep aanvullende informatie verstrekt over onder meer de te verwachten demografische ontwikkelingen in het dorp, een nadere onderbouwing van de begrotingspost ‘zelfwerkzaamheid’ en een verdere detaillering van het exploitatieoverzicht. Als rode draad door de afwegingen van de beoordelingscommissie loopt de vraag of de hoogte van de begrote investeringen in verhouding staat tot de omvang en draagkracht van de kern Heide.
De beoordelingscommissie beoordeelt aan de hand van de gestelde criteria of de ambities en het plan realistisch zijn, ook voor de langere termijn. Los van de beoordeling op afzonderlijke punten heeft de beoordelingscommissie haar grote waardering uitgesproken voor het vele werk dat de enthousiaste projectgroepleden en de gemeenschap van Heide heeft verzet. Overigens deelt de SddP-commissie het gevoel van urgentie van de Werkgroep om te komen tot één centrale accommodatie. Het voortzetten van twee gebouwen is op termijn onhaalbaar. De beoordeling in een notendop: Het projectplan is zeker niet perfect in de zin dat het op alle punten 100% zekerheid biedt. Maar we moeten ook de context van het proces meewegen. Een grote groep enthousiaste vrijwilligers is met veel enthousiasme aan de slag gegaan, bouwt voort op stappen die al in het verleden zijn gezet, en groeit naarmate het proces vordert. In de projectgroep zitten mensen met uiteenlopende financiële, bouwkundige, technische en organisatorische deskundigheid en competenties en daar waar specifieke expertise ontbrak, is gebruik gemaakt van externe advisering.
8
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
Scoretabel projectplan De Schól In onderstaande tabel staan de scores op het projectplan. Het projectplan haalt de minimale totaalscore voor projecten van deze schaalgrootte (> €400.000,-). Op zeven van acht beoordelingscriteria halen ze minimale score of zitten ze er iets boven. Alleen op criterium 8, Rentabiliteit en exploitatie’ zitten ze net onder de minimumscore van negen punten. Beoordeling Criterium
projectplan De Schól
Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling
Minimale score
Conclusie
€400.000 +
9
9
√
7
7
√
Duurzaamheid (People, Planet, Profit)
8
8
√
Zelfwerkzaamheid
9
9
√
Multifunctionaliteit en samenwerking
9
8
√
Toegankelijkheid/bereikbaarheid
9
7
√
Commerciële mogelijkheden
7
6
√
8
9
-
66
63
√
Demografie (bevolkingssamenstelling en–omvang)
Rentabiliteit (draagt de investering bij aan meerjarige, positieve exploitatie?) TOTAALSCORE
In paragraaf 3.1 zijn de achtergronden van de wegingssystematiek te lezen en in Bijlage 1 de uitwerking van de criteria en de deelvragen.
4.2 Toelichting per criterium 4.2.1
Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling
Hoofdvraag: Hoe groot is het draagvlak in de gemeenschap voor de gemeenschapsaccommodatie? Volgens de beoordelingscommissie heeft de Werkgroep De Schól buiten twijfel aangetoond dat er onder inwoners, verenigingen en ondernemers veel draagvlak is voor de komst van een volwaardig multifunctioneel centrum. De Schól is in 1953 als lagere schoolgebouw neergezet en in 1961 en 1987 uitgebreid en verbouwd. Na het schooljaar 2010-2011 werd Basisschool De Hei opgeheven. De huidige accommodatie biedt nog steeds een onderkomen aan talrijke activiteiten, zoals de Stichting MezSamen dagopvang, bakkerij Vedder, lunchroom, jeu-de-boulesbanen (aanpalend), Same Aete voor senioren, Dorpscafé en ontmoetingsplek voor verscheidene verenigingen.
9
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
Behalve De Schól staat in Heide de Gelderkoel, het oorspronkelijke gemeenschapshuis. Daar vinden de grootschalige dorpsactiviteiten plaats, waaronder sporten en bewegen, Vastelaovend, vergaderingen, uitvaarten en koffietafels. Alle activiteiten van de Gelderkoel zullen naar het MFC De Schól meeverhuizen.
4.2.2
Demografie
Hoofdvraag: Heeft het plan aandacht voor ontwikkelingen met betrekking tot bevolkingssamenstelling en/of –omvang? We zien dat de Werkgroep in de eerste versie ingaat op de demografische ontwikkelingen in Heide. Er wordt geschetst dat door jarenlange uittocht van vooral jongere inwoners een ondervertegenwoording van de groep 40-plussers is ontstaan. Die trend is in 2015 gekeerd en vanaf die tijd zien we een gestage aanwas van het aantal (jongere) inwoners. Als commissie hebben we op dit punt om groeiprognoses gevraagd. Dus cijfers van na 2022. Die zijn in het definitieve projectplan alsnog niet opgenomen, maar wel heeft de werkgroep gekeken naar groeitrends, ook in de andere Venrayse kernen. En daarbij lijkt het erop dat Heide (procentueel) tot de snelst groeiende kernen behoort, maar dat de absolute aantallen laag zijn en laag blijven. De werkgroep heeft haar hoop gevestigd op de komst van 40 woningen, de komende tien jaar. Dat zou jonge gezinnen moeten aantrekken en dus de bevolkingsgroei verder doen toenemen. Het blijft lastig te voorspellen óf en wanneer die woningbouw daadwerkelijk gaat plaatsvinden. De werkgroep onderkent en beschrijft ook dat de bevolking van Heide sterk vergrijst. Dat geldt ook voor andere Venrayse kernen.
Dat wil niet per se zeggen dat daarmee het aantal bezoekers van het toekomstige MFC De Schól zal afnemen, maar wel dat de samenstelling zal veranderen. Samengevat: De Werkgroep heeft goed nagedacht over het hoofdstuk Demografie en dit in haar planvorming een belangrijke plek gegeven. Wel ontbreekt een extrapolatie hiervan na de toekomst en het mogelijke effect op de demografie met en zonder nieuwbouw.
4.2.3
Duurzaamheid (People – Planet – Profit)
Hoofdvraag: Heeft het plan aandacht voor duurzaamheid en continuïteit van de accommodatie? Wij vinden dat de werkgroep op het terrein van duurzaamheid en energiezuinig bouwen grote ambities heeft. De bestaande gebouw wordt zo duurzaam en energiezuinig als mogelijk verbouwd en de nieuwbouw wordt conform BENG eisen gerealiseerd. Het gebouw gaat helemaal van het gas af en er is veel aandacht voor de thermische eigenschappen van, en energiebesparing in, het gebouw. De investeringsbegroting van het gebouw, inclusief de technische installaties, is opgesteld door adviesbureau Brink. Wij zien geen onderbouwing van bijvoorbeeld de investering in
10
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
klimaatinstallaties op basis van een technische systeemkeuze, maar op basis van brutokosten per m2 GBO. Het is voor de commissie daarom lastig te beoordelen of dit reële ramingen zijn en hoe de installatie systeemkeuzes er dan uit zouden komen te zien. Gelet op de aanwezige deskundigheid in de werkgroep gaan we er niettemin vanuit dat hier niettemin goed over is nagedacht. De bijlagen 11 en 12, ‘Ruimtelijk Programma van Eisen’ en ‘Technisch Programma van Eisen’, geven op dit punt ook niet meer helderheid; deze overzichten zijn (slechts) afgeleiden van het geldende Bouwbesluit. De werkgroep gaat uit van gemiddelde kostenstijging van 2,5% ten opzichte van de begrotingsraming van 4 oktober 2021. Ofschoon 2 à 2,5% op zich een gangbare indexering is, is het de vraag of het in de huidige marktomstandigheden wel een reëel percentage is. Kijkend naar de kostenstijging van bouwmaterialen zoals hout en staal, begin 2022 van meer dan 10%, of naar de prijsstijgingen van klimaatinstallaties, is het de vraag of 2,5% wel reëel is. De Werkgroep heeft naar aanleiding van het commissiebezoek ter onderbouwing van de ramingen van Brink door Maashorst Bouwadvies een verificatieraming laten opstellen. Daaruit zou blijken dat de cijfers van Brink reëel zijn. Het is de bedoeling dat Arcadis de bouw en ook de engineering van de klimaatinstallaties gaat begeleiden.
Om deze en andere redenen twijfelen wij er niet aan dat De Schól een duurzaam en energiezuinige accommodatie gaat worden. De werkgroep heeft in het definitieve projectplan aangegeven ook te willen gaan voldoen aan het criterium Social Return On Investment (SROI). Ze willen dit aspect inbrengen in het bouwbestek en dat een onderdeel te laten in de opdracht richting de gekozen aannemers.
4.2.4
Zelfwerkzaamheid
Hoofdvraag: Welke inzet/prestaties levert de gemeenschap?
Uit het projectplan en tijdens het werkbezoek van de commissie is ruimschoots gebleken dat de inzet van de gehele gemeenschap bij de totstandkoming van het MFC gegarandeerd is. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt in de volgende onderdelen: ● Tijd: In de voorbereidingsfase en uitvoeringsfase wordt het werk zowel door vrijwilligers uit de dorp gedaan. Dit in de vorm van zelfwerkzaamheid, die ook door de werkgroep is gespecificeerd en gekapitaliseerd tot € 81.000,-. In dit bedrag zit de tegenwaarde verwerkt van een aantal werkzaamheden, zoals alle sloopwerk, isoleren daken, aanbrengen systeemplafonds en sauswerk. Maar ook de kosten van de architect en adviseurskosten. ● Expertise: Inbreng van specifieke kennis en vaardigheden door leden van de werkgroep. Ook de exploitatie van het gemeenschapshuis kan alleen gezond worden opgezet dankzij de
11
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
inzet van vrijwilligers. Er is wel voor een aantal uur per week een betaalde kracht als gebouwbeheerder.
4.2.5
Multifunctionaliteit en samenwerking
Hoofdvraag: Staat de accommodatie open voor alle gebruikersbehoefte vanuit de gemeenschap? Wij constateren dat een MFC De Schól tegemoet komt aan de behoeften van zijn gebruikers en van de gemeenschap. Die behoeften zijn goed onderzocht en in het projectplan gedocumenteerd. Alle verenigingen en huidige gebruikersgroepen hebben intentieverklaringen ondertekend om gebruik te zullen maken van de accommodatie en hier hun bijdrage aan te zullen leveren. De accommodatie biedt huisvesting aan meerdere doelgroepen en het is de bedoeling om alle Hedse verenigingen en activiteiten onderdak te bieden. In het projectplan wordt benadrukt dat, door de beperkte schaalgrootte van het dorp en dito aantal verenigingen (twee), men van oudsher al nauw samenwerkt. En dat tevens een goede basis is om gezamenlijk de schouders onder het project te zetten. Op dit moment is MenzSamen en Zorgboerderij De Lorr al huurder/gebruiker van De Schól. Daarmee voldoet he project ook aan het criterium om WMO-functies te huisvesten.
4.2.6
Toegankelijkheid/bereikbaarheid
Hoofdvraag: Is bewust stilgestaan bij het aspect Bereikbaarheid & Toegankelijkheid van de accommodatie en daarin een afweging met gezond verstand gemaakt? Zowel de fysieke bereikbaarheid van het gebouw als de financiële toegankelijkheid van activiteiten. Wij vinden dat de werkgroep voldoende heeft stilgestaan bij de criteria fysieke bereikbaarheid en toegankelijkheid. Er wordt rekening gehouden met minder valide gebruikers. Ook is in de directe nabijheid voldoende parkeergelegenheid. Pluspunt is ook dat De Schól centraal in de kern Heide ligt. De financiële toegankelijkheid (lees: zaalhuur en andere bijdragen door gebruikers) lijkt er vooralsnog geen issue te zijn. De verenigingsleden betalen geen zaalhuur. Alleen externe organisaties en commerciële gebruikers. De investeringen hebben volgens de uitwerking in het plan dus geen effect op zaalhuur o.i.d.
12
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
4.2.7
Commerciële mogelijkheden en andere mogelijke inkomstenbronnen
Hoofdvraag: Zijn er kansen voor het toepassen van andere activiteiten, rekening houdende met horeca en eventueel andere commerciële activiteiten? Kunnen (para)commerciële activiteiten aanvullend worden ingezet om de exploitatie te versterken? De horeca in het toekomstige MFC De Schól zal geen hinder krijgen van andere (concurrerende) horeca-instellingen, simpelweg omdat die er niet zijn in Heide. Feitelijk zet de werkgroep in op continuering van de bestaande situatie en verdisconteert de inkomsten van alle fusie-organisaties in een centrale begroting. Daarbij moet gezegd, dat men reëel en behoudend heeft begroot. Puntje van aandacht is dat wij geen nieuwe huurovereenkomsten of diensten in het projectplan onderbouwd zien. Tijdens ons bezoek heeft de werkgroep wel duidelijk aangegeven dat een specifieke persoon uit haar midden de acquisitie- en marketingkar gaat trekken. Men is zich dus terdege bewust van het feit dat nieuwe activiteiten en omzet niet alleen door mond-tot-mond reclame naar De Schól zullen komen. Bovendien is er een gerede kans dat (nieuwe) activiteiten in concurrentie komen te staan met die in andere omliggende MFC’s.
4.2.8
Rentabiliteit en exploitatie
Hoofdvraag: Draagt de investering bij aan een meerjarige, positieve exploitatie?
Wij verkeren met het beoordelen van het achtste criterium enigszins in dubio. Volgens de letter van de wet zou hier een 9 gegeven kunnen worden, omdat het plan op papier en dus formeel aan criterium 8 voldoet. Als we echter in de geest van het criterium oordelen, moeten we in ons ‘rapportcijfer’ bepaalde financiële risico’s meewegen en dus een lagere score geven. Wij vinden het de taak als adviescommissie om dat laatste te doen. Wij willen geen verkeerde indruk wekken: De werkgroep heeft een goed en reëel exploitatieoverzicht gegeven inclusief een doorvertaling middels een liquiditeitsbegroting tijdens en na de bouwfase. Op basis van de opgegeven getallen is het alleszins aannemelijk dat het nieuwe MFC De Schol een financieel gezonde toekomst heeft. De exploitaties zijn geconsolideerd tot één exploitatie en deze behouden doorvertaald naar de toekomst. Een punt van zorg is echter de hoogte en samenstelling van de investeringsbegroting. Als alles zo gaat als is vermeld, zouden er geen financieringslasten op de exploitatie moeten gaan drukken. Als bepaalde subsidie of inkomstenbronnen echter niet worden behaald, zoals begroot, zal een geldlening moeten worden aangetrokken. Hierbij krijgt het initiatief te maken met rente en aflossingsverplichtingen. Dit schrijft de werkgroep van MFC de Schol ook in haar projectplan als reële optie.
Echter, de hoogte van een eventuele lening en de daarbij horende rentelasten kunnen een substantieel effect hebben op de exploitatie. Zo’n effect is niet doorgerekend.
13
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
Wij benoemen de volgende mogelijke financieringsrisico’s. - BOSA subsidie wordt alleen aan Sportverenigingen of -stichtingen verleend. Dat weet de werkgroep en zij gaan hier ook een juridische entiteit voor opzetten. Zodanig dat bepaalde investeringen in inrichting voor sport en duurzaamheid subsidiabel zijn. Hier is € 491.000 voor opgenomen. Dit wordt opgepakt in samenwerking met Huis voor de Sport Limburg. - De werkgroep heeft € 35.000 opgenomen als DUMAVA subsidie. Deze subsidie was bij openstelling al meteen overtekend. Bij de aanvraag komt men dus in sterke concurrentie met andere aanvragers (wie het eerst komt, het eerst maalt). - Men heeft € 65.000 opgenomen bijdrage van Arcadis. Echter gaat het hier nog slechts om een mondelinge toezegging en ontbreekt hiervan een intentie of schriftelijke toezegging vooralsnog. - Uit diverse fondsen zou een bedrag van € 90.000 af moeten komen. Dit is niet onmogelijk, maar in deze fase liggen hier nog geen zekerheden onder. - ten slotte zal de Hedse gemeenschap zelf € 119.000 moeten investeren middels bijvoorbeeld uit te geven obligaties. Dit bedrag heeft een taakstellende ambitie met een dorp met ca. 500 huishoudens. We praten dan over gemiddeld €238,- per huishouden. De werkgroep heeft geen balansen van de fusieorganisaties in het projectplan opgenomen.
We kunnen in bovenstaande risicoanalyse geen financiële buffers meewegen die de organisaties mogelijk nog achter de hand hebben als financiële middelen. Ofwel, wat kunnen de dorpscoöperatie, de Gelderkoel en verenigingen zelf inbrengen, als de externe financiering te kort schiet of om tegenvallers op te vangen. Op dit moment zijn er geen inbreng van eigen middelen in de investeringsbegroting opgenomen. Tegenover deze risico’s staan uiteraard ook veel zekerheden: -
Het is alleszins acceptabel om de huidige inkomsten van de fusieorganisaties gezamenlijk als
basis te nemen voor de exploitatie. En die mag best solide c.q. behoudend worden genoemd. - Er zijn weinig loonkosten; het MFC gaat overwegend op vrijwilligers draaien. - Doordat er een duurzaam gebouw ontstaat, zullen de energiekosten van verwarmen, koelen en elektriciteit zeer laag blijven en onafhankelijk van schommelende energietarieven blijven.
14
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
5
Samenvatting en conclusies
Alle bij het MFC-project betrokken organisaties hebben via de werkgroep MFC De Schól kunnen aantonen dat er veel draagvlak is onder de gemeenschap van Heide voor de komst van een multifunctioneel centrum en voor de keuze van de huidige Schól. Dat commitment heeft ook betrekking op de financiële kant van het project. Er blijkt veel vertrouwen te zijn in de werkgroep om het plan verder uit te werken en het eindoordeel in handen van de gemeenteraad te leggen. Als adviescommissie hebben we in het plan gezien en in de presentatie ervaren dat de werkgroep zich bewust is van de mogelijke financiële risico’s. Binnen de werkgroep zit voldoende kennis en expertise alsook bij de geraadpleegde externe partijen om daar alert op te zijn. Het is wel onze taak als adviescommissie om die risico’s formeel te benoemen en vast te leggen in dit rapport. De wens – of liever gezegd, de noodzaak – om tot één centrale accommodatie te komen is evident. Gelderkoel én De Schól in de huidige staat overeind houden kan niet. Daarom moesten keuzes worden gemaakt en die voor De Schól ligt voor de hand. Een MFC gaat zonder twijfel in een grote behoefte voorzien en de fysieke basis leggen voor beter en centraler gemeenschapsleven, ook voor de toekomst.
Niemand heeft een glazen bol en kan voorspellen hoe het daadwerkelijk met de nieuwbouwplannen in de Heide gaat lopen, die essentieel zijn voor het aantal inwoners in Heide. En daarmee met het potentieel aantal gebruikers van het MFC. Maar, dát er een kans is op groei, c.q. dat de huidige groei wordt doorgezet, is aannemelijk. De vastberadenheid van de Hedse gemeenschap om hier ‘hun’ gemeenschapshuis neer te zetten is evenwel een vaststaand feit. Uit de beoordeling van alle criteria blijkt dat het projectplan goed of zeer goed aan alle vastgestelde vereisten voldoet. Punt van aandacht/zorg is en blijft de schaalgrootte van het project en de financieringsbehoefte in verhouding tot de grootte van de kern. Er zijn (financiële) afbreukrisico’s. Maar, alles overwegende, achten wij deze risico’s aanvaardbaar. Met de kwaliteit van het (energiezuinige) nieuwe MFC gebouw, het draagvlak in het dorp en de geprognotiseerde, onderbouwde exploitatie is er een solide basis voor de toekomst. De beoordelingscommissie geeft, met de gemaakte opmerkingen in dit beoordelingsrapport, een positief advies af. We achten de werkgroep De Schól er klaar voor om ‘Schoon door de Poort’ te gaan. Het eindoordeel is nu aan college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad.
15
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
Bijlage 1: Criteria en deelvragen De beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’ beoordeelt de ingediende projectplannen van de gemeenschapsaccommodaties op basis van het document ‘Criteria, deelvragen en wegingssystematiek projectplannen gemeenschapsaccommodaties Schoon door de Poort 2017 – 2022’. De gemeenteraad heeft dit document vastgesteld op 1 november 2016. Hierin is bepaald dat de investerings- c.q. projectplannen minimaal de volgende criteria moeten bevatten: 1. Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling 2. Demografie 3. Duurzaamheid 4. Zelfwerkzaamheid 5. Multifunctionaliteit en samenwerking 6. Toegankelijkheid/bereikbaarheid 7. Andere mogelijke inkomstenbronnen, waaronder horeca 8. Rentabiliteit. Deze onderdelen dienen afzonderlijk in het projectplan te worden omschreven. Een aantal criteria vertonen gelijkenis of een grote samenhang met elkaar. Daarom zijn per aandachtspunt hulpvragen geformuleerd. 1. Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling Hoe groot is het draagvlak in de gemeenschap voor de gemeenschapsaccommodatie? −
Is de al dan niet aangepaste/gerenoveerde accommodatie wat de bewoners/gebruikers willen? Is dit aan te tonen?
−
Staat de gemeenschap er achter en steken zij energie/tijd/expertise/financiën in de accommodatie?
−
Hoe is de dialoog met de gemeenschap verlopen?
−
Heeft het traject nieuwe initiatieven gegenereerd?
2. Demografie Heeft het plan aandacht voor ontwikkelingen met betrekking tot bevolkingssamenstellingen – omvang? (Op basis van actuele cijfers E’til-prognose op te vragen bij de gemeente) -
Welke demografische ontwikkelingen spelen binnen de gemeenschap en op welke termijn?
-
Houdt de investering in de accommodatie rekening met deze ontwikkelingen?
3. Duurzaamheid (People – Planet – Profit) De gemeente Venray heeft de ambitie om in 2030 CO2 neutraal te zijn. Om deze doelstelling te halen is actie nodig van alle inwoners. Door het op andere wijze inzetten van het geld van de jaarlijkse energierekening kunnen gebouwen worden verduurzaamd. Tevens heeft de gemeente, zoals vele Nederlandse gemeenten voor de klimaattop van november 2015 in Parijs een steunverklaring ondertekend, die inhoudt dat de gemeente zich samen met haar inwoners inzet op een klimaatneutraal Nederland in 2050 doorenergiebesparing, duurzaam bouwen en renoveren, duurzaam inkopen verminderen en hergebruik van afval, circulaire economie, duurzame mobiliteit en duurzame opwekking van energie. Heeft het plan aandacht voor duurzaamheid en continuïteit van de accommodatie?
16
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
-
Draagt het plan bij aan duurzaamheid? Hoe?
-
Wat is het huidige energielabel van de gemeenschapsaccommodatie? Welke gedragsmaatregelen en energetische gebouwmaatregelen (energiebesparing en opwekking duurzame energie) stelt u voor? Heeft u de afgelopen jaren een energiescan laten uitvoeren? Zo ja, wilt u deze scan s.v.p. toevoegen? Welke voorstellen uit de scan wilt u wel/niet gaan uitvoeren? Kunt u inzicht geven in de kosten en de baten van de maatregelen (bijvoorbeeld terugverdientijd, verbetering comfort)?
-
Heeft u daar deskundige kennis bijgehaald? Zo ja, welke/van wie? Wilt u gebruikmaken van een second opinion door het lokale netwerk Venray Energiezuinig?
-
Heeft u gebruik gemaakt van de aantrekkelijke financieringsvoorwaarden (subsidie en lening) t.b.v. energetische maatregelen voor gemeenschapsaccommodaties van derden? Tip: de provincie Limburg heeft in juni 2016 een subsidieregeling voor o.a. gemeenschapsaccommodaties aangekondigd.
-
Gaat u gebruik maken van duurzame (bouw-)materialen? Zo ja, hoe en in welke mate?
-
Hoe is het beheer van de exploitatie geregeld? In hoeverre is de inzet van vrijwilligers geborgd?
-
Op welke wijze geeft u invulling aan de gemeentelijke voorwaarde om gedurende de realisatie van uw plan Social Return Of Investment (SROI) toe te passen? Het stimuleren van lokale werkgelegenheid is een speerpunt in het arbeidsmarktbeleid van de gemeente Venray. Zij maakt op deze wijze gebruik van de mogelijkheid om bij aanbestedingen sociale aspecten te betrekken door eisen te stellen aan de werknemers, die de opdrachtnemer zal inzetten voor de uitvoering van de opdracht. De gemeente stelt de eis dat er een bepaald percentage langdurig werklozen, jongeren in opleiding of arbeidsgehandicapten wordt ingezet door de opdrachtnemer.
4. Zelfwerkzaamheid Welke inzet/prestaties levert de gemeenschap? -
Levert de gemeenschap zelfwerkzaamheid in de uitvoeringsfase? Welke en in welke mate? Is deze financieel te vertalen?
-
Genereert de gemeenschap bijdragen vanuit sponsoring en particuliere fondsen? Zo ja, welke?
-
Welke financiering(-smogelijkheden) bieden hogere overheden als de provincie Limburg? Zie ook de samenwerking tussen provincie Limburg en het Oranjefonds (zoek op internet naar: Samenwerkingsfonds Limburg | Oranje Fonds brengt ons bij elkaar)
-
Hoe groot is de financiële bijdrage van de gemeenschapsaccommodatie zelf?
-
Exploiteert, beheert en onderhoudt de gemeenschap de accommodatie op eigen kracht, nu en/of in de toekomst? Is het uitgangspunt Schoon door de Poort!
5. Multifunctionaliteit en samenwerking Staat de accommodatie open voor alle gebruikersbehoefte vanuit de gemeenschap? -
Biedt de accommodatie huisvesting aan meerdere doelgroepen? Welke?
-
In hoeverre kunnen ruimten fysiek worden gedeeld om te komen tot een zo optimaal mogelijke bezetting?
-
Gemeenschapsaccommodaties zijn inzetbaar voor allerlei WMO-gerelateerde functies; van eetpunten tot dagbestedingsactiviteiten. Welke WMO-activiteiten vinden in de
17
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
bestaande situatie al plaats? Is de behoefte aan nieuwe functies inzichtelijk gemaakt? Spirato biedt hiervoor de WMO-scan aan (zoek op internet naar: WMO-scan voor gemeenschapshuizen | Spirato). Heeft u een WMO-scan laten uitvoeren? Zo ja, wilt u deze scan s.v.p. toevoegen? Welke voorstellen uit de scan wilt u wel/niet gaan uitvoeren? En hoe zijn de activiteiten door uw gemeenschap geregeld/geborgd? Initiatiefnemers die een WMO-activiteit willen opzetten, kunnen via de gemeente hierin ondersteund worden en vanuit het Ontwikkelbudget zijn er mogelijkheden voor subsidie (als wordt voldaan aan bepaalde criteria). -
Staat de accommodatie ook open voor ander gebruik dan sociaal culturele activiteiten, zoals steunpunt voor thuiszorg, spreekuur maatschappelijk werk of een woningcorporatie?
-
In hoeverre is door fysieke samenvoeging van functies uit andere accommodaties een synergie tussen gebruikers te bewerkstelligen? Maar ook; wat betekent dat voor het voortbestaan van de accommodaties waar die functies vertrekken?
6. Toegankelijkheid/bereikbaarheid Is bewust stilgestaan bij het aspect Bereikbaarheid & Toegankelijkheid van de accommodatie en daarin een afweging met gezond verstand gemaakt? Zowel de fysieke bereikbaarheid van het gebouw als de financiële toegankelijkheid van activiteiten. -
Zijn de uitgangspunten van Agenda 22 (klik op: https://www.venray.nl/bis/dsresource?objectid=17079&type=org) toegepast? Zo ja, welke (ontwerp-)keuzes zijn gemaakt?
-
Is er advies gevraagd van het Gehandicapten Platform Venray (GPV)? Zo ja, in welke planfase? En hoe luidt het advies? In welke mate is het advies opgevolgd? Na (her-) opening keurt het GPV en geeft het Lokaal Toegankelijkheidssymbool af.
-
Leidt de financiering van het projectplan tot hogere kosten van huurders/gebruikers? Zo ja, zijn/blijven de activiteiten financieel bereikbaar voor bewoners met een smallere beurs?
18
Beoordeling projectplan De Schól, 22 november 2022
7. Andere mogelijke inkomstenbronnen, waaronder horeca Zijn er kansen voor het toepassen van andere activiteiten, rekening houdende met horeca en eventueel andere commerciële activiteiten? Kunnen (para-)commerciële activiteiten aanvullend worden ingezet om de exploitatie te versterken? -
Bestaat de mogelijkheid dat commerciële partijen ruimten gaan huren en gebruiken, al dan niet permanent? (Denk aan vergaderingen, opleidingen, exposities en demonstraties)
-
Hoe is beheer en exploitatie van deze functie(s) georganiseerd?
-
Wie loopt het ondernemersrisico voor de commerciële activiteiten? En pakken commerciële activiteiten wel gunstig uit op de exploitatie?
-
In hoeverre staat de sociale doelstelling van de accommodatie onder druk door inpassing van (para-)commerciële activiteiten? Blijven gemeenschapsactiviteiten vóór (para-)commerciële activiteiten gaan? Zo ja, (hoe) is dat geborgd?
-
Heeft afstemming met lokale horecaondernemers plaatsgevonden? (zoek op internet naar: Verordening op de paracommercie Venray 2014)
8. Rentabiliteit Draagt de investering bij aan een meerjarige, positieve exploitatie? -
Is de investering verwerkt in de meerjaren-exploitatie (minimaal 5 jaren na de investering)?
-
Is de huidige exploitatie in beeld gebracht, dus zonder investering (t.b.v. nulmeting)?
-
Is rekening gehouden met de ontwikkeling van kosten/inkomstenposten in de exploitatie?
-
Bij investeringen boven € 150.000,=; hoe ziet de meerjaren-liquiditeitsprognose er uit?
-
Met wie is het projectplan opgesteld en afgestemd? Is hiervoor (extern) financiële en fiscale deskundigheid ingezet (denk aan BTW in relatie tot stichting)? Tot welke inzichten heeft dit geleid?
19