Bijlage 2. Beoordelingsrapport SddP MFC Wanssum def
Tekst van het document
Beoordeling projectplan MFC Wanssum
10 maart 2023
Beoordelingsrapport projectplan MFC Wanssum Aanvraag Schoon door de Poort 2023
Samengesteld door
Beoordelingscommissie Schoon door de Poort •
Bart Lemmen, Claassen, Moolenbeek & Partners
•
Emmy Stols, gemeente Venray
•
Geert Geujen, gemeente Venray (vrz.)
Beoordeling projectplan MFC Wanssum
Inhoud 1
Inleiding
1
1.1
Aanleiding
1
1.2
Beoordeling
1
1.3 2
Leeswijzer Samenvatting projectplan MFC Wanssum
2 3
2.1
Terugblik
3
2.2
Grootschalige renovatie en gedeeltelijke nieuwbouw
3
2.3 3
Gevraagde financiële middelen Beoordelingssystematiek
6 8
3.1
Criteria en weging
8
3.2
Beoordelingscommissie
9
4
Beoordeling projectplan Wanssum
10
4.1
Beoordeling criteria
10
4.2
Toelichting per criterium
13
5
4.2.1
Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling
13
4.2.2
Demografie
13
4.2.3
Duurzaamheid (People – Planet – Profit)
14
4.2.4
Zelfwerkzaamheid
15
4.2.5
Multifunctionaliteit en samenwerking
15
4.2.6
Toegankelijkheid/bereikbaarheid
16
4.2.7
Commerciële mogelijkheden en andere mogelijke inkomstenbronnen
17
4.2.8
Rentabiliteit en exploitatie
17
Samenvatting en conclusies
19
Bijlage 1: Criteria en deelvragen
20
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
1
Inleiding
Voorliggend rapport bevat de beoordeling van de Commissie ‘Schoon door de Poort’ over het ingediende projectplan MFC Wanssum. Het projectplan is ingediend door de Werkgroep Herbestemming kerk tot MFC en bestaat uit de volgende organisaties: - het Kerkbestuur, als vertegenwoordiger van de parochie; - Stichting de Dorpsraad, als vertegenwoordiger van de belangen van het hele dorp; - Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek, als vertegenwoordiger van alle gebruikers van het gemeenschapshuis.
1.1 Aanleiding In 2014 heeft de gemeenteraad van de gemeente Venray vastgesteld dat elke dorps- en wijkgemeenschap zelf de verantwoordelijkheid draagt voor zijn gemeenschapsaccommodatie. Concreet betekent dit, dat de besturen van deze accommodaties vanaf 2018 formeel verantwoordelijk zijn voor een zelfstandige, toekomstbestendige exploitatie. Schoon door de Poort Om de gemeenschapsaccommodaties in staat te stellen deze verantwoordelijkheid waar te maken, wil de gemeente eenmalig de totstandkoming van een duurzame exploitatie faciliteren. Dit traject is ‘Schoon door de Poort’ genoemd: de gemeente levert een bijdrage aan de noodzakelijk geachte aanpassingen en de gewenste uitbreidingen, waarna de dorpen en wijken met een schone lei, ‘schoon door de poort’ dus, kunnen beginnen aan hun taak. Bij (financiële) tegenvallers in de exploitatie in de toekomst kan er geen beroep meer gedaan worden op de gemeente. Raamkrediet Voor de uitvoering hiervan is voor de periode 2017 tot en met 2023 het raamkrediet gemeenschapsaccommodaties beschikbaar gesteld. Het toekennen van financiële middelen gebeurt op basis van een door gemeenschap gedragen projectplan, waarmee de besturen hun gemeenschapshuis gereed maken voor deze verzelfstandiging. Gemeentelijke bijdrage De gemeentelijke bijdrage bedraagt maximaal 2/3 van de noodzakelijk geachte investeringsbehoefte.
De financiering van het overige deel is aan de initiatiefnemers zelf.
1.2 Beoordeling Alle ingediende projectplannen worden beoordeeld door een onafhankelijke beoordelingscommissie – de adviescommissie Schoon door de Poort – aan de hand van vooraf door de gemeenteraad vastgestelde criteria en wegingssystematiek.
1
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
1.3 Leeswijzer Voorliggend beoordelingsrapport is als volgt te lezen: -
in Hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op het door de werkgroep ingediende projectplan voor de investering in MFC Wanssum;
-
het volgende hoofdstuk (3) beschrijft de wegingssystematiek op basis waarvan de beoordeling tot stand is gekomen;
-
hoofdstuk 4 gaat in op het oordeel van de beoordelingscommissie. Per beoordelingscriterium zijn de afwegingen van de beoordelingscommissie opgenomen;
-
in Hoofdstuk 5 zijn de belangrijkste conclusies en adviezen samengevat;
-
bijlage 1 bevat het overzicht van de criteria en de deelvragen, op basis waarvan de beoordeling heeft plaatsgevonden.
2
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
2
Samenvatting projectplan MFC Wanssum
2.1 Terugblik Aan het indienen van het huidige projectplan MFC Wanssum zijn veel jaren vooraf gegaan. Het bestuur van Stichting Gemeenschapshuis Zandhoek zet zich al heel lang in om tot een vervanging van de huidige accommodatie door een toekomstbestendig en duurzaam gebouw te komen. De historie gaat terug tot circa 2005, toen Wanssum nog bij de gemeente MeerloWanssum behoorde. Er kwamen toen klachten over geluidshinder en het slechte binnenklimaat. Medio 2008 heeft de stichting samen met de toenmalige gemeente en Wonen Limburg een onderzoek laten doen naar de haalbaarheid van een nieuw MFC in combinatie met – toen nog – de basisschool. Gemeente Meerlo Wanssum had hier toen €350.000 duizend voor gereserveerd. Ook na de fusie met de gemeente Venray in 2010 bleef dit geld hier voor geoormerkt. Dat jaar is de wens uitgesproken om een gezamenlijk project van Gemeenschapshuis met het te bouwen Sportpark en de basisschool te doen, maar dat bleek niet haalbaar. Vanaf 2011 zijn er pogingen geweest om het huidige gemeenschapshuis te renoveren en is op verzoek van de gemeente zelfs onderzoek gedaan naar een MFC in de buurt van de haven. Ook dit initiatief liep op niets uit. Een poging van het gemeenschapshuis om in 2016 in aanmerking te komen voor Schoon door de Poort, oogstte ook geen succes.
Inmiddels was ook besloten de basisschool geen deel uit zou maken van een mogelijk te realiseren MFC. In augustus 2017 wordt de situatie urgent doordat de basisschool vanwege landelijke regelgeving niet meer mag sporten in het huidige gemeenschapshuis de Zandhoek. Dat jaar wordt een nieuwe werkgroep MFC opgericht die aan de slag gaat met nieuwe plannen. Inmiddels blijkt een combinatie met het sportpark de Broekberg niet haalbaar en gaat het kerkbestuur zich oriënteren op herbestemming van de kerk. In 2020 wordt een nieuw ontwerp voor de herbestemming van de kerk tot MFC. Het onderhavige rapport bevat de beoordeling van het opgestelde projectplan met bijbehorende financiële bijlagen.
2.2 Grootschalige renovatie en gedeeltelijke nieuwbouw Het projectplan beschrijft de volgende aspecten: - herbestemming en -ontwikkeling van de kerk tot een multifunctionele accommodatie, met flexibele ruimte-indeling, waardoor de functies ontmoeting, ontspanning, cultuur, sporten, vergaderen en horeca mogelijk zijn. Ook wordt een sacrale ruimte ingericht en is een museale functie gepland; - de vervreemding van de huidige gemeenschapsaccommodatie de Zandhoek met ondergrond door de gemeente.
3
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
Om dit mogelijk te maken is een grootschalige verbouwing en sanering van het kerkgebouw noodzakelijk. Hierbij gaat het dus niet alleen om interne verbouwingen, maar ook om het duurzaam maken van de kerk middels vergroten van de warmteweerstand van de gevels, ramen, daken en vloeren van het gebouw. Hier bestaan wel ideeën over, maar die zijn nog niet nader uitgewerkt of geconcretiseerd. In dit proces zal vooral de balans gezocht moeten worden tussen de mate van verduurzaming en de maatschappelijk verantwoorde investering. Een BENG norm voor het gebouw is niet realistisch; een substantiële verbetering van isolatiewaardes van de gebouwschil en duurzame verwarmingsinstallaties wel. Hoe men dat precies ziet; of het gebouw volledig gasloos kan/moet worden, is nog niet uitgewerkt. Wèl is het uitgangspunt van verduurzaming in het projectplan vastgelegd. Hieronder de lay-out van de begane grond en 1e verdieping, na de verbouwing.
4
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
Onderstaand een toelichting op de herinrichting en toekomstig gebruik, overgenomen uit het projectplan:
5
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
2.3 Gevraagde financiële middelen De uitvoering van het projectplan van MFC Wanssum is begroot op €3.700.966 (incl. BTW). De gevraagde bijdrage aan de gemeente Venray in het kader van ‘Schoon door de Poort’ is hiervan € 2.341.044 (incl. BTW) en bedraagt 63% van begroting. Het overige benodigde budget wordt gedekt door de geoormerkte reservering ad €350.000van de voormalige gemeente Meerlo Wanssum, bijdragen van dorpsraad, diverse fondsen uitgave obligaties en de gekapitaliseerde tegenwaarde eigen werkzaamheden. Als P.M. post heeft de Werkgroep de verkoopwaarde van het huidige gemeenschapshuis met ondergrond opgenomen. Het investerings- en financieringsoverzicht:
6
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
Er lijkt dus nog een financieringstekort van € 707,864,- te zijn. De werkgroep wil dit tekort dekken door een beroep te doen op de ‘Subsidie kerken 2022-2023’, alsmede uit de verkoop van de huidige locatie De Zandhoek. Meer opmerkingen hierover in paragraaf 4.2.8.
7
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
3
Beoordelingssystematiek
3.1 Criteria en weging Met instemming van alle 17 leden van het Gemeenschapshuizen Overleg heeft de Werkgroep Versterking Gemeenschapsaccommodaties de beoordelingscriteria en de systematiek van het wegen van de projectplannen vastgelegd in het document ‘Criteria, deelvragen en wegingssystematiek projectplannen gemeenschapsaccommodaties Schoon door de Poort 2017 – 2022’. Deze werkgroep bestond uit een afvaardiging van het bestuur van de gemeenschapshuizen, onder begeleiding van de gemeente. De gemeenteraad heeft de beoordelingscriteria en wegingssystematiek vervolgens vastgesteld op 1 november 2016. Criteria en deelvragen In het document zijn de spelregels voor de (financiering van) investeringsplannen van individuele gemeenschapsaccommodaties in het kader van ‘Schoon door de Poort’ vastgelegd. De inhoudelijke beoordelingscriteria en deelvragen hierbij zijn hierin opgenomen. Bijlage 1 bevat deelvragen die horen bij de criteria. Wegingssystematiek Alle projectplannen worden getoetst op basis van de criteria en weging uit onderstaande tabel.
Criterium
Projectplan < € 75.000*
Projectplan € 75.000 € 400.000*
Projectplan > € 400.000*
7
8
9
5
6
7
Duurzaamheid (People, Planet, Profit)
6
7
8
Zelfwerkzaamheid
7
8
9
Multifunctionaliteit en samenwerking
4
6
8
5
6
7
4
5
6
7
8
9
MINIMALE TOTAALSCORE
45
54
63
MAXIMAAL TE BEHALEN SCORE
80
80
80
Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling Demografie (bevolkingssamenstelling en–omvang)
Toegankelijkheid/bereikbaarheid (fysiek en financieel) Commerciële mogelijkheden Rentabiliteit (draagt de investering bij aan meerjarige, positieve exploitatie?)
* Genoemde bedragen zijn totale investeringsbedragen, excl. BTW
Voor elk criterium zijn maximaal 10 punten te behalen (rapportcijfers van 0-10). Per criterium moet het projectplan een minimaal aantal punten behalen, afhankelijk van de omvang van de investering. Daarnaast moet het plan, afhankelijk van omvang van de investering, een minimale totaalscore behalen.
8
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
3.2 Beoordelingscommissie De projectplannen worden getoetst, vooral op (financiële) haalbaarheid, voordat de gemeente haar financiële bijdrage kan vaststellen. Deze toetsing gebeurt door de onafhankelijke beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’. In deze beoordelingscommissie zitten twee medewerkers van de gemeente en twee externe leden. De beoordelingscommissie heeft een adviserende rol.
9
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
4
Beoordeling projectplan Wanssum
4.1 Beoordeling criteria De Commissie ‘Schoon door de Poort’ heeft het projectplan van MFC Wanssum beoordeeld op basis van de volgende informatie. Projectplan Dit betreft het ‘Projectplan SddP MFC Wanssum’, met bijlagen en wel de definitieve versies van 28 februari 2023. Presentatie en rondleiding Op maandag 30 januari 2023 heeft de Werkgroep MFC Wanssum een presentatie aan de beoordelingscommissie gegeven over het projectplan. Hierbij waren drie leden van de commissie aanwezig. Aansluitend vond een rondleiding door het huidige gemeenschapshuis de Zandhoek en de kerk plaats. Tijdens de presentatie door de werkgroep stelden de commissieleden diverse vragen aan de werkgroep en gaven hen ‘huiswerk’ mee. Naar aanleiding van deze sessie heeft de werkgroep aanvullende informatie verstrekt onder meer over de thema’s: - draagvlak en opiniepeiling onder inwoners; - WMO-taken; - inkomsten uit toekomstig gebruik; - demografische ontwikkelingen; - samenstelling gebruikers(groepen) en ledenverloop bij de verenigingen; - parkeren; - verduurzaming van het gebouw; - gebouwbeheer; - invulling SROI (Social Return on Investments); - financiën en rentabiliteit. Als rode draad door de afwegingen van de beoordelingscommissie loopt de vraag of de hoogte van de begrote investeringen in verhouding staat tot de omvang en draagkracht van de gemeenschap Wanssum.
De beoordelingscommissie beoordeelt aan de hand van de gestelde criteria of de ambities en het plan realistisch zijn, ook voor de langere termijn. Los van de beoordeling op afzonderlijke punten heeft de beoordelingscommissie haar grote waardering uitgesproken voor het vele werk dat de enthousiaste vrijwillige werkgroepsleden en de gemeenschap van Wanssum heeft verzet. Overigens deelt de SddP-commissie het gevoel van urgentie van de Werkgroep om te komen tot één centrale accommodatie, waarbij de kerk een herbestemming krijgt en het bestaande gemeenschapshuis wordt afgebroken.
10
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
Scoretabel projectplan MFC Wanssum In onderstaande tabel staan de scores op het projectplan. Het projectplan haalt de minimale totaalscore voor projecten van deze schaalgrootte (> €400.000,-). Op zes van acht beoordelingscriteria halen ze minimale score of zitten ze er iets boven. Alleen op criterium 3 en 8, Duurzaamheid en Rentabiliteit en exploitatie’ zitten ze net onder de minimumscore van negen punten. Beoordeling Criterium
projectplan MFC Wanssum
Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling
Minimale score
Conclusie
€400.000 +
9
9
√
7
7
√
Duurzaamheid (People, Planet, Profit)
7*
8
-
Zelfwerkzaamheid
9
9
√
Multifunctionaliteit en samenwerking
8,5
8
√
Toegankelijkheid/bereikbaarheid
8
7
√
Commerciële mogelijkheden
8
6
√
8**
9
-
64,5
63
√
Demografie (bevolkingssamenstelling en–omvang)
Rentabiliteit (draagt de investering bij aan meerjarige, positieve exploitatie?) TOTAALSCORE
In paragraaf 3.1 zijn de achtergronden van de wegingssystematiek te lezen en in Bijlage 1 de uitwerking van de criteria en de deelvragen. * Disclaimer: We hebben voor dit criterium met een 7 beoordeeld. Zie ook paragraaf 4.2.3. Voor de Commissie SddP is het moeilijk om de genoemde investering ‘hard’ te linken aan de verduurzamingsplannen voor het gebouw. De werkgroep geeft in hun plan weliswaar op beschrijvende wijze aan warmtepompen in combinatie met vloerverwarming en zonnepanelen te willen inzetten, maar een (extern) haalbaarheidsonderzoek / offerte met berekeningen ontbreekt. ** Disclaimer: We hebben dit criterium met een 8 beoordeeld. Zie ook paragraaf 4.2.8. De commissie SddP waardeert de transparantie van de financiële bijlagen, maar waarschuwt voor het afbreukrisico in de financiering, mocht MFC Wanssum de provinciale subsidie mislopen. Dan ontstaat een gat van ca €700.000, dat hetzij gedekt moet worden door de verkoop van De Zandhoek, hetzij door een lening. Indien dit een lening wordt is in de gepresenteerde exploitatiebegroting onvoldoende ruimte om aan de verplichtingen van rente en aflossing te
11
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
voldoen. Hierin schuilt een risico en is het van belang om tijdig de subsidie uit het “Kerkenfonds” aan te vragen en toezegging te krijgen.
12
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
4.2 Toelichting per criterium 4.2.1
Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling
Hoofdvraag: Hoe groot is het draagvlak in de gemeenschap voor de gemeenschapsaccommodatie? Werkgroep MFC Wanssum heeft geen formele, algemene enquête of ‘volksraadpleging’ gehouden om het draagvlak te meten. Maar zij heeft wel actief de meningen en wensen van alle verenigingen en dorpsorganisaties geïnventariseerd. Ook geeft zij regelmatig informatie over de voortgang van het project tijdens de dorpsraadbijeenkomsten die elk kwartaal plaatsvinden. Daarnaast houdt zij actief en regelmatig contact met de verenigingen over de voortgang van het project. Aangezien het merendeel van de inwoners, hetzij zelf lid is van een vereniging, hetzij persoonlijke contacten heeft met verenigingsleden, mogen we ervan uitgaan dat de contacten van de werkgroep met, en de behoeftepeiling(en) onder, de verenigingen, representatief zijn voor het gehele dorp.
4.2.2
Demografie
Hoofdvraag: Heeft het plan aandacht voor ontwikkelingen met betrekking tot bevolkingssamenstelling en/of –omvang? We zien dat de Werkgroep in de eerste versie ingaat op de demografische ontwikkelingen in Wanssum tot en met 2021. Er is een daling van het aantal inwoners te constateren van 1.940 in 2013 naar 1.875 in 2021 (3,35%). Opvallend is dat het aantal geboortes boven het Venrayse gemiddelde ligt en het aantal sterfgevallen onder het gemiddelde. Haar verklaring is dat inwoners zijn weggegaan vanwege het tekort aan woningen en beperkte nieuwbouw in Wanssum de laatste jaren. Op navraag door de commissie SddP heeft de werkgroep demografische prognosedata ingewonnen bij ‘Venray in cijfers’ (Basisgegevens ETIL). Uit deze statistieken blijkt dat het aantal inwoners in Wanssum tot 2036/2040 naar verwachting zal stijgen tot ca 1.905 personen. We zien een afname in de leeftijdscategorie 45-60 en een toename in de categorie 60-75. Daarmee kunnen we constateren dat de bevolking van Wanssum, net in alle andere Venrayse kernen, zal vergrijzen. Overigens zien we geen directe afname van het aantal inwoners van Wanssum, wel dus van een verschuiving binnen leeftijdscategorieën. De werkgroep noemt in haar projectplan de bouw van nieuwbouwwoningen als een belangrijke factor voor eventuele toekomstige bevolkingsaanwas.
Het blijft echter lastig te voorspellen óf en wanneer die woningbouw daadwerkelijk gaat plaatsvinden. Dat wil niet zeggen dat daarmee het aantal bezoekers van het toekomstige MFC zal afnemen, maar wel dat de samenstelling zal veranderen en dus het aanbod aan activiteiten hierop afgestemd dient te worden. Overigens blijkt na navraag dat er bij de verenigingen – de belangrijkste gebruikers – met uitzondering van één vereniging, geen sprake te zijn van (verwacht) ledenverlies. Samengevat: De Werkgroep heeft het hoofdstuk Demografie goed in beeld gebracht en dit in
13
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
haar planvorming een belangrijke plek gegeven. De bevolking zal in tegenstelling tot afgelopen jaren licht groeien en na 2040 min of meer stabiel blijven.
4.2.3
Duurzaamheid (People – Planet – Profit)
Hoofdvraag: Heeft het plan aandacht voor duurzaamheid en continuïteit van de accommodatie? Het wordt een hele klus om de kerk om te bouwen naar een MFC. Met name waar het gaat om het energiezuinig maken van het pand. De werkgroep spreekt zelf van het BENG maken van de kerk, maar dat is in de praktijk niet haalbaar. En is ook niet nodig. Belangrijk is wel de ambitie om het energieverbruik zo gering mogelijk te maken door het treffen van de zogenoemde gebouwgebonden maatregelen, zoals spouw na-isolatie, dak- en vloerisolatie. Ook het enkel glas van de ramen wil men voorzien van voorzetramen. En dit alles tegen maatschappelijk verantwoorde kosten. Tegenover deze ambitie zien we slechts beperkte, concrete technische voorstellen/(haalbaarheids)berekeningen hierover terug in het projectplan, waar het gaat om het duurzaam verwarmen van het gebouw. De werkgroep zegt daarover:
Er is een budgetteringsraming van €260.000 opgenomen voor verwarmingsinstallaties en ventilatievoorzieningen. De kosten zijn opgevoerd op basis van brutokosten per m2 GBO. Het is voor de commissie daarom lastig te beoordelen of dit reële ramingen zijn en hoe de installatie systeemkeuzes er dan uit zouden komen te zien. Zeker met een afwijkend gebouw zoals deze kerk. Verder is er een budget gereserveerd voor de plaatsing van zonnepanelen met een vermogen van 20 kWattpiek. Let op: Zonnepanelen kunnen alleen worden aangesloten als de accommodatie een elektrische aansluiting heeft van max. 3 x 80 ampère. Wordt de aansluiting groter, dan dient men een transportovereenkomst met Enexis te sluiten en kan men niet salderen. Daar tegenover staat dat men dan SDE+ subsidie kan aanvragen. Echter, dit is een academische discussie, aangezien Enexis de komende jaren vanwege de netcongestie geen nieuwe transportovereenkomsten meer zal afsluiten. Vandaar de grens van 3 x 80 ampère. In zo’n groot gebouw met klimaatinstallaties, keukeninstallaties én een personenlift wordt het wel een uitdaging om deze aansluitwaarde niet te overschrijden. Mogelijke overweging is het realiseren van 2 aansluitingen.
14
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
De werkgroep heeft na overleg met de Commissie SddP de indexering van de investeringskosten bijgesteld naar een meer realistisch niveau van 12% t.o.v. prijspeil 1 januari 2022. Deze zijn ook al in paragraaf 2.3 opgenomen. Ook heeft de werkgroep in het definitieve projectplan aangegeven te willen gaan voldoen aan het criterium Social Return On Investment (SROI). Ze willen dit aspect een onderdeel laten zijn in aanbesteding van het werk richting aannemer/installateur(s). Daarbij is dit niet alleen een voorwaarde van de gemeente, maar ook voor de Provincie Limburg, ter verkrijging van subsidie uit de kerkenregeling. Samengevat: De Werkgroep heeft wat betreft de duurzaamheid een globale doorkijk gegeven in haar ambities en plannen, maar laat de uitwerking nog te wensen over. Nu is altijd de vraag welk detailniveau je in deze fase van het project mag verwachten, aangezien de engineering van installaties pas later plaatsvindt. De commissie kan dit plaatsen, maar had voor de beoordeling graag nog meer inzicht gekregen hoe de begrootte investeringen zich verhouden tot de verduurzaming van het gebouw. Het plan om het gebouw (goed) te isoleren en gasloos te maken is ambitieus en conform de regels niet persé nodig.
4.2.4
Zelfwerkzaamheid
Hoofdvraag: Welke inzet/prestaties levert de gemeenschap?
In het projectplan is de inzet van zelfwerkzaamheid (eigen werk en regiekosten) gekapitaliseerd tot een bedrag van €51.538,- zijnde ca. 80% van de begrote sloopkosten. Overigens zullen ‘eigen werk en regiekosten’ niet alleen uit sloopwerkzaamheden bestaan. Deze verhouding van de gekapitaliseerde inzet van zelfwerkzaamheid ten opzichte van andere SddP-projecten lijkt ons alleszins reëel.
4.2.5
Multifunctionaliteit en samenwerking
Hoofdvraag: Staat de accommodatie open voor alle gebruikersbehoefte vanuit de gemeenschap? Wij constateren dat een MFC Wanssum tegemoet zal komen aan de behoeften van zijn gebruikers en van de gemeenschap. Die behoeften zijn goed onderzocht en in het projectplan gedocumenteerd. Alle verenigingen en huidige gebruikersgroepen hebben intentieverklaringen ondertekend om gebruik te zullen gaan maken van de accommodatie en hier hun bijdrage aan te leveren. Hieronder een overzicht van alle ondertekenaars en toekomstige gebruikers van de accommodatie:
15
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
Naast deze verenigingen en organisatie vinden nog andere activiteiten plaats, zoals Zonnebloembijeenkomsten, Sinterklaas, bedrijfsfeesten en het gymnastiek/sportonderwijs door de basisschool. Belangrijke voorwaarde bij het herinrichting is dat de zaalindeling en inrichting voldoet aan de wettelijke eisen voor bewegingsonderwijs. Dat lijkt nu ook het geval te zijn. Tevens kunnen we aan het projectplan en de schetsontwerpen ontlenen dat het nieuwe MFC een grote flexibele ruimte-indeling zal krijgen. Daarmee wordt een groot aantal activiteiten, zoals hierboven genoemd, mogelijk. Wat betreft de gewenste WMO-taken schrijft de werkgroep het volgende:
4.2.6
Toegankelijkheid/bereikbaarheid
Hoofdvraag: Is bewust stilgestaan bij het aspect Bereikbaarheid & Toegankelijkheid van de accommodatie en daarin een afweging met gezond verstand gemaakt? Zowel de fysieke bereikbaarheid van het gebouw als de financiële toegankelijkheid van activiteiten. Wij vinden dat de werkgroep voldoende heeft stilgestaan bij de criteria fysieke bereikbaarheid en toegankelijkheid. Er wordt rekening gehouden met minder valide gebruikers. Ook is in de
16
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
directe nabijheid voldoende parkeergelegenheid. Pluspunt is ook dat MFC Wanssum centraal in de kern van Wanssum ligt. Hoewel de zaalhuren met 21% BTW zullen worden verhoogd, lijkt dit voor de gebruikers geen onoverkomelijk probleem te zijn, aldus de werkgroep. Ze stellen dat het een en ander is besproken met, en geaccordeerd door, de huidige gebruikers.
4.2.7
Commerciële mogelijkheden en andere mogelijke inkomstenbronnen
Hoofdvraag: Zijn er kansen voor het toepassen van andere activiteiten, rekening houdende met horeca en eventueel andere commerciële activiteiten? Kunnen (para)commerciële activiteiten aanvullend worden ingezet om de exploitatie te versterken? Bij de beoordeling van het criterium commerciële kansen geldt voor alle MFC-ontwikkelingen dat we moeten kijken naar huidige omzetten en gebruikersaantallen, maar vooral ook naar de toekomstige. Zien we daar een groei of teruggang, of blijft het stabiel? We zijn van mening dat de werkgroep zich in haar meerjaren exploitatiebegroting behoudend opstelt en zich niet rijk rekent. Zij geeft een opsomming van allerlei activiteiten met huidige bezoekersaantallen, die ook perspectief bieden voor de toekomst. Temeer, daar de genoemde activiteiten niet aan bepaalde jaren of trends gebonden, maar tijdloos zijn. Hierbij kunnen we denken aan carnaval, sportwedstrijden, concerten, bewegingsonderwijs en kerkelijke diensten. Zij komen daarmee op jaarlijks 8.000 bezoekers, buiten de reguliere activiteiten van de verenigingen. Doordat op lange termijn het aantal inwoners in Wanssum redelijk stabiel zal blijven, is de aanname gerechtvaardigd dat dit ook voor het aantal bezoekers zal gelden, ook al zal hier een vergrijzing onder plaatsvinden. Tevens zijn reeds positieve gesprekken gevoerd met de omliggende Horeca ondernemers om bepaalde activiteiten (bijv.
Carnaval, Kermis) gezamenlijk op te pakken. De horeca in het toekomstige MFC Wanssum zal weinig hinder krijgen van andere (concurrerende) horeca-instellingen.
4.2.8
Rentabiliteit en exploitatie
Hoofdvraag: Draagt de investering bij aan een meerjarige, positieve exploitatie?
Net als bij criterium Duurzaamheid verkeren we met het beoordelen van het achtste criterium enigszins in dubio. Volgens de letter van de wet zou hier een 9 gegeven kunnen worden, omdat het plan op papier en dus formeel volledig aan criterium 8 voldoet. Als we echter in de geest van het criterium oordelen, moeten we in ons ‘rapportcijfer’ bepaalde financiële risico’s
17
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
meewegen en dit in de score weergeven. Wij vinden het als adviescommissie van belang om dit kritisch te doen.
Kritisch tijdpad Dit heeft te maken met het gepresenteerde tekort van circa €700.000 in de investeringsbegroting. Nu geeft de werkgroep daar een reële dekking voor aan, te weten een provinciale subsidie van € 600.000 uit het zogenoemde kerkenfonds. Hierover is ook al overleg geweest met de Provincie Limburg en is dit bedrag, naar verluidt, ook al gereserveerd bij de provincie. Maar, om deze subsidie te kunnen aanvragen, dient het gebouw al van het bisdom te zijn gekocht en herbestemd voor eind 2023. Als deze tijdlijn gehaald wordt, zal de aanvraag voor 31 december 2023 gedaan kunnen worden en is deze subsidie nagenoeg gegarandeerd. Echter, mocht dit om een of andere reden niet lukken, moet het financiële tekort worden gedekt uit de verkoop van de Zandhoek. Dit is sowieso een veel onzekerder scenario. Als alternatief zou het MFC een lening kunnen afsluiten. Maar in de gepresenteerde meerjaren exploitatiebegroting 2025 t/m 2029 is voor de aflos- en renteverplichting te weinig ruimte. Het geprognosticeerd resultaat oplopend van afgerond € 3.400 tot € 12.900 in 2028 is daarvoor niet toereikend. Overigens is dit laatste scenario niet doorgerekend door de werkgroep, omdat ze ervan uitgaat dat de provinciale subsidie uit het Kerkenfonds wordt toegekend dan wel de grond onder de huidige gemeenschapsaccommodatie verkocht gaat worden ten bate van het MFC project.
Samengevat: De werkgroep heeft een goed en reëel exploitatieoverzicht gegeven inclusief een doorvertaling middels een liquiditeitsbegroting eerste jaar naar ingebruikname. Op basis van de opgegeven getallen is het alleszins aannemelijk dat het nieuwe MFC Wanssum een financieel gezonde toekomst heeft. De kanttekening wordt gemaakt bij de gepresenteerde investeringsbegroting en de onduidelijkheid over een mogelijk tekort in dekking. Daarnaast is op basis van ontvangen informatie onvoldoende in te schatten of de begrootte installatiekosten toereikend zijn voor de beschreven plannen met betrekking tot verduurzaming.
18
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
5
Samenvatting en conclusies
Alle bij het MFC-project betrokken organisaties hebben via de werkgroep Herbestemming kerk tot MFC kunnen aantonen dat er veel draagvlak is in de gemeenschap van Wanssum voor de komst van een multifunctioneel centrum in de kerk. Als adviescommissie hebben we in het plan gezien en in de presentatie ervaren dat de werkgroep zich bewust is van de mogelijke financiële risico’s en de urgentie van de tijdlijn. Dit MFC gaat zonder twijfel in een grote behoefte voorzien en de fysieke basis leggen voor een goed gemeenschapsleven, ook voor de toekomst. Uit de beoordeling van alle criteria blijkt dat het projectplan over het algemeen aan alle vastgestelde vereisten voldoet. Kritische kanttekeningen plaatsten wij bij het criterium Duurzaamheid en Rentabiliteit. Op basis van de aangeleverde informatie – althans t.a.v. de verduurzaming van het gebouw – is het voor nu te beperkt om een echt goed oordeel hierover te kunnen geven. Kijkend naar het criterium Rentabiliteit zien we solide meerjarencijfers. Maar alles staat of valt met de toezegging van provinciale subsidie uit het Kerkenfonds. Als de besluitvorming, vergunningstraject en verkoop kerk spoedig verloopt, gaat het goed. Als dit niet het geval is, ontstaat er een financieringstekort. Ondanks bovenstaande kanttekeningen vinden wij een pluim voor het project wel op zijn plaats.
De werkgroep heeft veel energie in het plan gestoken en het schetsontwerp bijvoorbeeld, mag er zijn. Als alles volgens plan wordt gerealiseerd wordt het een prachtige accommodatie, gehuisvest in een voormalig godshuis. En dus gaat het ook om het behoud van belangrijk cultureel erfgoed. Als commissie SddP staan wij op het standpunt dat de gemeente het dorp hierin best een steuntje in de rug mag geven. Dat laat onverlet dat het onze taak als commissie is, kritisch te zijn en de plannen op hun merites te blijven beoordelen. Het is nu aan het college van B en W en de gemeenteraad om óns advies op zijn merites te beoordelen en mee te nemen in hun eindoordeel over het projectplan voor het MFC Wanssum.
19
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
Bijlage 1: Criteria en deelvragen De beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’ beoordeelt de ingediende projectplannen van de gemeenschapsaccommodaties op basis van het document ‘Criteria, deelvragen en wegingssystematiek projectplannen gemeenschapsaccommodaties Schoon door de Poort 2017 – 2022’. De gemeenteraad heeft dit document vastgesteld op 1 november 2016. Hierin is bepaald dat de investerings- c.q. projectplannen minimaal de volgende criteria moeten bevatten: 1. Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling 2. Demografie 3. Duurzaamheid 4. Zelfwerkzaamheid 5. Multifunctionaliteit en samenwerking 6. Toegankelijkheid/bereikbaarheid 7. Andere mogelijke inkomstenbronnen, waaronder horeca 8. Rentabiliteit. Deze onderdelen dienen afzonderlijk in het projectplan te worden omschreven. Een aantal criteria vertonen gelijkenis of een grote samenhang met elkaar. Daarom zijn per aandachtspunt hulpvragen geformuleerd. 1. Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling Hoe groot is het draagvlak in de gemeenschap voor de gemeenschapsaccommodatie? −
Is de al dan niet aangepaste/gerenoveerde accommodatie wat de bewoners/gebruikers willen? Is dit aan te tonen?
−
Staat de gemeenschap er achter en steken zij energie/tijd/expertise/financiën in de accommodatie?
−
Hoe is de dialoog met de gemeenschap verlopen?
−
Heeft het traject nieuwe initiatieven gegenereerd?
2. Demografie Heeft het plan aandacht voor ontwikkelingen met betrekking tot bevolkingssamenstellingen – omvang? (Op basis van actuele cijfers E’til-prognose op te vragen bij de gemeente) -
Welke demografische ontwikkelingen spelen binnen de gemeenschap en op welke termijn?
-
Houdt de investering in de accommodatie rekening met deze ontwikkelingen?
3. Duurzaamheid (People – Planet – Profit) De gemeente Venray heeft de ambitie om in 2030 CO2 neutraal te zijn. Om deze doelstelling te halen is actie nodig van alle inwoners. Door het op andere wijze inzetten van het geld van de jaarlijkse energierekening kunnen gebouwen worden verduurzaamd. Tevens heeft de gemeente, zoals vele Nederlandse gemeenten voor de klimaattop van november 2015 in Parijs een steunverklaring ondertekend, die inhoudt dat de gemeente zich samen met haar inwoners inzet op een klimaatneutraal Nederland in 2050 doorenergiebesparing, duurzaam bouwen en renoveren, duurzaam inkopen verminderen en hergebruik van afval, circulaire economie, duurzame mobiliteit en duurzame opwekking van energie. Heeft het plan aandacht voor duurzaamheid en continuïteit van de accommodatie?
20
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
-
Draagt het plan bij aan duurzaamheid? Hoe?
-
Wat is het huidige energielabel van de gemeenschapsaccommodatie? Welke gedragsmaatregelen en energetische gebouwmaatregelen (energiebesparing en opwekking duurzame energie) stelt u voor? Heeft u de afgelopen jaren een energiescan laten uitvoeren? Zo ja, wilt u deze scan s.v.p. toevoegen? Welke voorstellen uit de scan wilt u wel/niet gaan uitvoeren? Kunt u inzicht geven in de kosten en de baten van de maatregelen (bijvoorbeeld terugverdientijd, verbetering comfort)?
-
Heeft u daar deskundige kennis bijgehaald? Zo ja, welke/van wie? Wilt u gebruikmaken van een second opinion door het lokale netwerk Venray Energiezuinig?
-
Heeft u gebruik gemaakt van de aantrekkelijke financieringsvoorwaarden (subsidie en lening) t.b.v. energetische maatregelen voor gemeenschapsaccommodaties van derden? Tip: de provincie Limburg heeft in juni 2016 een subsidieregeling voor o.a. gemeenschapsaccommodaties aangekondigd.
-
Gaat u gebruik maken van duurzame (bouw-)materialen? Zo ja, hoe en in welke mate?
-
Hoe is het beheer van de exploitatie geregeld? In hoeverre is de inzet van vrijwilligers geborgd?
-
Op welke wijze geeft u invulling aan de gemeentelijke voorwaarde om gedurende de realisatie van uw plan Social Return Of Investment (SROI) toe te passen? Het stimuleren van lokale werkgelegenheid is een speerpunt in het arbeidsmarktbeleid van de gemeente Venray. Zij maakt op deze wijze gebruik van de mogelijkheid om bij aanbestedingen sociale aspecten te betrekken door eisen te stellen aan de werknemers, die de opdrachtnemer zal inzetten voor de uitvoering van de opdracht. De gemeente stelt de eis dat er een bepaald percentage langdurig werklozen, jongeren in opleiding of arbeidsgehandicapten wordt ingezet door de opdrachtnemer.
4. Zelfwerkzaamheid Welke inzet/prestaties levert de gemeenschap? -
Levert de gemeenschap zelfwerkzaamheid in de uitvoeringsfase? Welke en in welke mate? Is deze financieel te vertalen?
-
Genereert de gemeenschap bijdragen vanuit sponsoring en particuliere fondsen? Zo ja, welke?
-
Welke financiering(-smogelijkheden) bieden hogere overheden als de provincie Limburg? Zie ook de samenwerking tussen provincie Limburg en het Oranjefonds (zoek op internet naar: Samenwerkingsfonds Limburg | Oranje Fonds brengt ons bij elkaar)
-
Hoe groot is de financiële bijdrage van de gemeenschapsaccommodatie zelf?
-
Exploiteert, beheert en onderhoudt de gemeenschap de accommodatie op eigen kracht, nu en/of in de toekomst? Is het uitgangspunt Schoon door de Poort!
5. Multifunctionaliteit en samenwerking Staat de accommodatie open voor alle gebruikersbehoefte vanuit de gemeenschap? -
Biedt de accommodatie huisvesting aan meerdere doelgroepen? Welke?
-
In hoeverre kunnen ruimten fysiek worden gedeeld om te komen tot een zo optimaal mogelijke bezetting?
-
Gemeenschapsaccommodaties zijn inzetbaar voor allerlei WMO-gerelateerde functies; van eetpunten tot dagbestedingsactiviteiten. Welke WMO-activiteiten vinden in de
21
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
bestaande situatie al plaats? Is de behoefte aan nieuwe functies inzichtelijk gemaakt? Spirato biedt hiervoor de WMO-scan aan (zoek op internet naar: WMO-scan voor gemeenschapshuizen | Spirato). Heeft u een WMO-scan laten uitvoeren? Zo ja, wilt u deze scan s.v.p. toevoegen? Welke voorstellen uit de scan wilt u wel/niet gaan uitvoeren? En hoe zijn de activiteiten door uw gemeenschap geregeld/geborgd? Initiatiefnemers die een WMO-activiteit willen opzetten, kunnen via de gemeente hierin ondersteund worden en vanuit het Ontwikkelbudget zijn er mogelijkheden voor subsidie (als wordt voldaan aan bepaalde criteria). -
Staat de accommodatie ook open voor ander gebruik dan sociaal culturele activiteiten, zoals steunpunt voor thuiszorg, spreekuur maatschappelijk werk of een woningcorporatie?
-
In hoeverre is door fysieke samenvoeging van functies uit andere accommodaties een synergie tussen gebruikers te bewerkstelligen? Maar ook; wat betekent dat voor het voortbestaan van de accommodaties waar die functies vertrekken?
6. Toegankelijkheid/bereikbaarheid Is bewust stilgestaan bij het aspect Bereikbaarheid & Toegankelijkheid van de accommodatie en daarin een afweging met gezond verstand gemaakt? Zowel de fysieke bereikbaarheid van het gebouw als de financiële toegankelijkheid van activiteiten. -
Zijn de uitgangspunten van Agenda 22 (klik op: https://www.venray.nl/bis/dsresource?objectid=17079&type=org) toegepast? Zo ja, welke (ontwerp-)keuzes zijn gemaakt?
-
Is er advies gevraagd van het Gehandicapten Platform Venray (GPV)? Zo ja, in welke planfase? En hoe luidt het advies? In welke mate is het advies opgevolgd? Na (her-) opening keurt het GPV en geeft het Lokaal Toegankelijkheidssymbool af.
-
Leidt de financiering van het projectplan tot hogere kosten van huurders/gebruikers? Zo ja, zijn/blijven de activiteiten financieel bereikbaar voor bewoners met een smallere beurs?
22
Beoordeling projectplan MFC Wanssum, 1 maart 2023
7. Andere mogelijke inkomstenbronnen, waaronder horeca Zijn er kansen voor het toepassen van andere activiteiten, rekening houdende met horeca en eventueel andere commerciële activiteiten? Kunnen (para-)commerciële activiteiten aanvullend worden ingezet om de exploitatie te versterken? -
Bestaat de mogelijkheid dat commerciële partijen ruimten gaan huren en gebruiken, al dan niet permanent? (Denk aan vergaderingen, opleidingen, exposities en demonstraties)
-
Hoe is beheer en exploitatie van deze functie(s) georganiseerd?
-
Wie loopt het ondernemersrisico voor de commerciële activiteiten? En pakken commerciële activiteiten wel gunstig uit op de exploitatie?
-
In hoeverre staat de sociale doelstelling van de accommodatie onder druk door inpassing van (para-)commerciële activiteiten? Blijven gemeenschapsactiviteiten vóór (para-)commerciële activiteiten gaan? Zo ja, (hoe) is dat geborgd?
-
Heeft afstemming met lokale horecaondernemers plaatsgevonden? (zoek op internet naar: Verordening op de paracommercie Venray 2014)
8. Rentabiliteit Draagt de investering bij aan een meerjarige, positieve exploitatie? -
Is de investering verwerkt in de meerjaren-exploitatie (minimaal 5 jaren na de investering)?
-
Is de huidige exploitatie in beeld gebracht, dus zonder investering (t.b.v. nulmeting)?
-
Is rekening gehouden met de ontwikkeling van kosten/inkomstenposten in de exploitatie?
-
Bij investeringen boven € 150.000,=; hoe ziet de meerjaren-liquiditeitsprognose er uit?
-
Met wie is het projectplan opgesteld en afgestemd? Is hiervoor (extern) financiële en fiscale deskundigheid ingezet (denk aan BTW in relatie tot stichting)? Tot welke inzichten heeft dit geleid?
23