Bijlage 1. Ondernemingsplan MFC Wanssum def 02-2023
Tekst van het document
VERSIE FEBRUARI 2023
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSUM
Inhoudsopgave Inleiding en chronologisch overzicht ontwikkeling naar nieuw MFC ...................................................... 4 Jaren c.a. 2005 tot en met c.a. mei 2008 ............................................................................................ 4 Medio 2008 ......................................................................................................................................... 4 1 Januari 2010: Wanssum komt bij de gemeente Venray ................................................................... 4 2011 - 2012 .......................................................................................................................................... 5 Medio 2013 ......................................................................................................................................... 5 Februari 2016 ...................................................................................................................................... 5 2014 - Medio 2017 .............................................................................................................................. 5 Augustus 2017 .....................................................................................................................................
6 November 2019 ................................................................................................................................... 6 Juni 2020.............................................................................................................................................. 6 Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling .............................................................................................. 7 Organisatiestructuur Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek .......................................................... 8 De gebruikers van gemeenschapshuis de Zandhoek .............................................................................. 9 Mogelijk toekomstig gebruik ................................................................................................................. 11 Gebruik zalen..................................................................................................................................... 11 WMO-taken in het MFC .................................................................................................................... 11 Permanente tentoonstelling kunstschatten H. Michaël kerk ........................................................... 12 Terras aan pleinkant ..........................................................................................................................
12 Overig verwacht toekomstig gebruik ................................................................................................ 12 PR en marketing ................................................................................................................................ 12 Demografie ............................................................................................................................................ 13 Prognose volgens Venray in cijfers.................................................................................................... 14 Demografische ontwikkelingen in relatie met het project ............................................................... 15 Overzicht aantallen leden van de huidige gebruikers ....................................................................... 16 Gebruikers exclusief de verenigingen ............................................................................................... 16 Uitvoering herbestemming kerk tot MFC ............................................................................................. 18 Bestemmingsplan .............................................................................................................................. 18
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
2
Parkeren ............................................................................................................................................ 18 Juridische structuur ........................................................................................................................... 18 Financiering en zelfwerkzaamheid .................................................................................................... 19 Duurzaamheid ................................................................................................................................... 21 Dagelijks gebouwbeheer ................................................................................................................... 22 Energietransitie ................................................................................................................................. 22 Invulling SROI..................................................................................................................................... 22 Nieuw Beheermodel .............................................................................................................................. 23 A) Sleutelbeheer ................................................................................................................................
23 B) Commerciële (overige) activiteiten............................................................................................... 24 Rentabiliteit en diverse toelichtingen ................................................................................................... 25 Diverse toelichtingen exploitatieprognose ....................................................................................... 25 Redactie ondernemingsplan.................................................................................................................. 29 Overzicht bijlagen .................................................................................................................................. 31
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
3
Inleiding en chronologisch overzicht ontwikkeling naar nieuw MFC Al vele jaren is het bestuur van Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek (hierna: het bestuur) doende om in nauw overleg met al haar gebruikers en de dorpsraad te komen tot vervanging van haar huidige gedateerde gemeenschapsaccommodatie. Hiertoe hebben we onderstaand chronologisch overzicht gemaakt van de ontwikkeling naar een nieuw MFC in Wanssum.
Jaren c.a. 2005 tot en met c.a. mei 2008 Na klachten over geluidshinder moesten we op last van de gemeente Meerlo-Wanssum een kostbaar geluidsonderzoek door Peutz laten uitvoeren. Hierbij is voor ca. € 30.000 op kosten van gemeenschapshuis de Zandhoek onderzoek verricht en zijn er diverse verbeteringen aangebracht. De gemeente heeft in die tijd vaker gedreigd met sluiting van het gebouw. Niet alleen was de gemeente kritisch over het geluid maar ook over het slechte klimaat in het gebouw. Voor beide zaken heeft toen een aannemer berekeningen gemaakt en een offerte hiervoor uitgebracht. Omdat we in die jaren Wonen Limburg als bouwkundig adviseur gebruikten, hebben wij hun deze offerte laten beoordelen. Hun oordeel was duidelijk: “de constructie van het huidige gemeenschapshuis is totaal niet geschikt om vergaande klimaat – en geluidsverbeteringen door te voeren. Verder is het gemeenschapshuis -dat dateert van 1965- functioneel zeer slecht ingedeeld”. “Elke euro die besteed wordt aan dit gebouw is in feite weg gegooid geld”, aldus Wonen Limburg.
Medio 2008 In samenspraak met de gemeente Meerlo-Wanssum en Wonen Limburg (toen nog Wonen Venray), is een eerste verkenning gedaan naar een nieuw MFC in Wanssum. Toen nog met daarbij een nieuwe basisschool. Uiteindelijk leidde dit tot niets en heeft de gemeente Meerlo-Wanssum een bedrag van € 350.000 gereserveerd voor het plegen van functionele verbeteringen aan het huidige gemeenschapshuis.
1 Januari 2010: Wanssum komt bij de gemeente Venray De reservering van € 350.000 bleef gehandhaafd. Deze staat nu nog steeds renteloos gereserveerd in de jaarrekening van de gemeente Venray. In 2010 is, door de besturen van Stichting gemeenschapshuis de Zandhoek en Stichting van het nieuwe sportpark (thans: Stichting de Meulebèèk), de wens uitgesproken te fuseren ten einde een gezamenlijke operatie uit te voeren: sportpark en gemeenschapshuis (met basisschool) op de parkeerplaats bij het huidige sportpark.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
4
Dit zou alleen maar synergievoordelen hebben gehad: het multifunctionele gebruik en ook optimale gebruik (door ALLE verenigingen en de school) van de accommodatie. Het college van B&W van de gemeente Venray vond die combinatie jammer genoeg niet aan de orde, omdat het de realisatie van het sportpark met jaren zou vertragen.
2011 - 2012 Architect benaderd voor het uitwerken van een plan om het huidige gemeenschapshuis de Zandhoek te renoveren en functioneel te verbeteren voor een budget gebaseerd op het door de gemeente gereserveerde bedrag van € 350.000. Na besteding van ca € 4.000 aan architect kosten en vlak voor het in opdracht geven van deze renovatie, zijn we als bestuur benaderd door de gemeente Venray om een haalbaarheidsonderzoek voor de bouw van een MFC in een nieuw te vormen hart van Wanssum rondom de haven van Wanssum uit te voeren. De gemeente Venray is immers gebiedsontwikkelaar m.b.t. de haven en het omliggende bedrijventerrein in Wanssum. De gemeente benoemde voor dit haalbaarheidsonderzoek de heer Peter de Vet als projectmanager. Hij heeft ons -de werkgroep- in dit onderzoek begeleid.
Medio 2013 Het haalbaarheidsonderzoek is klaar en wordt gepresenteerd met een duidelijke voorkeurslocatie. Vervolgens wordt het ijzig stil en na enige tijd vernemen we dat alle in het haalbaarheidsonderzoek vermelde opties niet kunnen. De belangrijkste reden hiervan was dat de voorkeurslocaties zouden komen te liggen in het waterbergend gebied van het project Ooijen-Wanssum.
Februari 2016 Op 2 februari 2016 is een plan alsmede een begroting ingediend in het kader van “Schoon door de Poort” tot renovatie van het huidige gemeenschapshuis. Dit om de rechten tot de financiële middelen van “Schoon door de Poort” te behouden. Op dat moment waren we immers volop bezig met de ontwikkeling van plannen tot nieuwbouw en was voor de gemeenschapsaccommodatie in Wanssum toen sprake van één van de “zelfsturings” projecten binnen de gemeente Venray, waardoor er geen gebruik gemaakt zou worden van “Schoon door de Poort”.
2014 - Medio 2017 Ontwikkeling MFC met basisschool bij de haven op de locatie van Linskens scheepswerf door projectontwikkelaar JAVO. De gemeente besluit dat de basisschool nog prima voldoet en aldus niet wordt vernieuwd. Voor JAVO is het project dan niet meer rendabel.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
5
Augustus 2017 De basisschool wil niet meer sporten in ons gemeenschapshuis omdat dit niet meer voldoet aan de gestelde eisen voor het bewegingsonderwijs. (ACTUELE ONTWIKKELING: Op 31 mei 2022 heeft basisschool de Peddepoel -na overleg met de betrokken ambtenaren van de gemeente Venraykenbaar gemaakt dat wat hun betreft het schooljaar 2022-2023 het laatste schooljaar is waarin zij binnen het huidige gemeenschapshuis de Zandhoek het bewegingsonderwijs vorm kunnen en willen geven. De reden hiervan is dat er per 1 augustus 2023 nieuwe wetgeving wat betreft het bewegingsonderwijs ingaat, waaraan met de huidige gymruimte van de Zandhoek door de basisschool niet meer kan worden voldaan). Na divers overleg met de gemeente wordt er in november 2017 een nieuwe werkgroep MFC opgericht. Dit op basis van een “Samenwerkingsconvenant procesafspraken MFC door en voor Wanssum”, ondertekend door: Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek; Stichting de Meulebèèk; Stichting Scholengroep Dynamiek (basisschool de Peddepoel); Werkgroep Meulebèèk Actief; Stichting Dorpsraad Wanssum en Gemeente Venray. Deze gaat aan de slag met het alsnog proberen een nieuw MFC te combineren met het nieuwe sportpark. Hiertoe worden weer diverse ontwerptekeningen gemaakt door de architect.
November 2019 De combinatie met het sportpark zal zeer lastig worden. Naast noodzakelijke wijzigingen van het bestemmingsplan, is ook de realisatie van het plan duur. Intussen heeft het kerkbestuur contact gezocht om de herbestemming van de kerk te onderzoeken. De werkgroep gaat hiermee aan de slag.
Juni 2020 Het eerste ontwerp van de architect met betrekking tot de herbestemming kerk tot MFC wordt door alle betrokken partijen zeer positief ontvangen. De betrokken partijen zijn: de dorpsraad, kerkbestuur, bestuur gemeenschapshuis en alle gebruikers van het gemeenschapshuis.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
6
Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling In alle bovenstaande ontwikkelingen zijn steeds de gebruikers van gemeenschapshuis de Zandhoek alsmede de dorpsraad “meegenomen”. Dit gebeurde en gebeurt nog steeds in de reguliere dan wel een speciaal daartoe vastgestelde vergadering van de Raad van Toezicht van ons gemeenschapshuis. De Raad van Toezicht wordt namelijk gevormd door alle verenigingen/stichtingen (lees: gebruikers) van ons gemeenschapshuis. Meer specifiek stelde en stelt de dorpsraad de dorpsbewoners, middels haar regelmatige openbare dorpsraadsvergaderingen, op de hoogte van relevante ontwikkelingen, waarbij leden van de werkgroep MFC waar nodig een nadere toelichting gaven en geven. De openbare dorpsraadsvergaderingen hebben steeds plaats gevonden en vinden steeds plaats op de tweede woensdag van de laatste maand van ieder kwartaal. Vanaf 2013 wordt dit reeds gedaan en is de frequentie vanaf medio 2019 op vier keer per jaar gesteld. Verder worden bij nieuwe ontwikkelingen steeds up dates gegeven in het dorpsblaadje “Wanssums Nieuws” alsmede op Facebook en Instagram. Via deze media alsmede de dorsraadsvergaderingen geven de bewoners waar nodig feedback. De dorpsraad is opgericht om de inwoners van Wanssum te representeren in gemeenschappelijke ontwikkelingen. De eerder hierboven genoemde werkgroep MFC wordt omgevormd tot de werkgroep herbestemming kerk tot MFC.
Deze bestaat uit afgevaardigden uit: • • •
Het kerkbestuur: als vertegenwoordiger van de Parochie; Stichting de Dorpsraad, als vertegenwoordiger belangen voor het gehele dorp; Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek, als vertegenwoordiger van alle gebruikers van het gemeenschapshuis.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
7
Organisatiestructuur Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek Statutair heeft de Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek een bestuur met daarboven een Raad van Toezicht. Het bestuur wordt benoemd door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht wordt gevormd door vertegenwoordigers van alle gebruikers (lees: verenigingen/stichtingen) van het gemeenschapshuis. Naast het benoemen van de leden van het bestuur, heeft de Raad van Toezicht onder meer ook nog als taken: • •
Het gevraagd of ongevraagd geven van adviezen inzake het financieel-economisch beleid naar aanleiding van de jaarstukken, de balans en/of begroting; Het gevraagd en ongevraagd geven van adviezen inzake het algemene beheer.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
8
De gebruikers van gemeenschapshuis de Zandhoek Het gemeenschapshuis vormt in Wanssum -al sedert haar oprichting- het verenigingshuis voor in feite alle activiteiten die geen buitensportactiviteit vormen. Op dit moment betreffen dit: • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Stichting Jeugd- en Jongerenwerk/soos; KBO; Ouderenbiljartvereniging OBW; Fanfare Concordia met 3 geledingen: majorettes; fanfare en drumband; Gemengd Koor Wanssum; Musicalkidz; Danscollectief; Volksdansen; Toneelvereniging; Parochie H. Michaël; Basisschool de Peddepoel; Gymnastiekvereniging; Wap-In Tafeltennisvereniging; Volleybalclub Les Plafoniers; Stichting de Dorpsraad; Club ’92 Wanssum; Carnavalsvereniging de Wiendbuul; Smaken en Zo/Van Wanssum Café.
Deze opgesomde gebruikers zijn de vaste gebruikers van het gemeenschapshuis, waarbij de Stichting Jeugd- en Jongerenwerk/soos en de ouderenbiljartvereniging ieder een vaste ruimte huren en de overige verenigingen/stichtingen wekelijks/maandelijks de overige ruimten huren/gebruiken. Eind juli 2021 hebben alle gebruikers gehoor gegeven aan de uitnodiging van de werkgroep MFC, om in de kerk hun laatste wensen met betrekking tot hun activiteiten kenbaar te maken -dit na vertaling van hun programma van wensen in een conceptvoorstel van de architect-, opdat zo de herbestemming van kerk tot MFC voor iedere gebruiker zo functioneel mogelijk in de beschikbare ruimte van de kerk, kan verlopen. Alle opgesomde gebruikers hadden reeds in 2013 als, input voor het toen uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek (zoals eerder beschreven), hun programma van wensen kenbaar gemaakt. Deze wensen zijn als bijlage bijgevoegd. In het eerste ontwerp herbestemming kerk naar MFC -gepresenteerd in juni 2020- heeft de architect rekening gehouden met de door de gebruikers in 2013 reeds kenbaar gemaakte wensen. In het definitief ontwerp zijn de door de gebruikers in juli 2021 geuite nadere wensen zoveel mogelijk verwerkt. De bijeenkomsten in de kerk met alle gebruikers -in groepen en uitgestreken over 5 avonden- zijn zeer constructief en positief verlopen.
Omdat de bijeenkomsten in de kerk waren konden de gebruikers zich een beeld vormen hoe de herbestemde kerk er voor hen in de toekomst qua gebruik
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
9
uit zou komen te zien. Dit leverde nog enkele goede suggesties op, die verwerkt zijn in het definitieve ontwerp. Alle opgesomde gebruikers hebben hun intentie uitgesproken gebruik te gaan maken van ruimte(n) in het nieuwe MFC en hebben hiertoe ook een intentieverklaring ondertekend. Deze intentieverklaringen zijn in ons bezit en ook als bijlage bijgevoegd. Ook gaan gebruikers straks bij de uitvoering van het project zoveel mogelijk deelnemen in projectgroepen en zoveel als mogelijk en verantwoord is zelf werkzaamheden uitvoeren. Verder zijn er diverse gebruikers die bij hun verenigingsactiviteiten de bardiensten in het gemeenschapshuis verzorgen (zie ook hierna).
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
10
Mogelijk toekomstig gebruik Doelstelling van onze gemeenschapsaccommodatie is ook om deze zo functioneel mogelijk in te zetten, aldus de beschikbare ruimten zoveel mogelijk ook tegelijkertijd te gebruiken door diverse verenigingen/stichtingen. Hierbij zijn alle mogelijke initiatieven van welke gebruikers dan ook welkom. Dus onze accommodatie is er wel primair maar niet alleen voor de huidige gebruikers. Ieder ander gebruik dan het huidige gebruik is welkom. Er zal altijd getracht worden om nieuw gebruik in te passen in het huidige weekrooster. Het is immers de bedoeling om de accommodatie zoveel mogelijk te gebruiken. Het bestuur zal zich dan ook maximaal inspannen om het gebruik van het MFC waar mogelijk uit te breiden en daartoe ook potentiële gebruikers benaderen (zoals sportverenigingen; bloedafname door ziekenhuizen; evenementen; cursussen/seminars).
Gebruik zalen De grote zaal van het nieuwe MFC zal een afmeting hebben van ca. 258 m², wat betekent dat de sportfunctie -die thans ook, maar dan veel kleiner, in het huidige gemeenschapshuis aanwezig isveel functioneler kan worden ingezet. Omdat de grote zaal in het nieuwe MFC ruimschoots voldoet aan de minimale maten welke vereist zijn voor het bewegingsonderwijs, geeft dit bijvoorbeeld de mogelijkheid voor de gemeente Venray om ook de basisschool Blitterswijck -die thans gymt in de sporthal in Meerlo gemeente Horst aan de Maas- voortaan in Wanssum te laten gymmen. Daarnaast zal getracht worden om nog meer sporten in de grote zaal te laten plaats vinden. Daarbij denken we bijvoorbeeld in de wintermaanden aan de korfbalclubs in de regio, die vaak ruimtegebrek hebben. Omdat het nieuwe MFC zal beschikken over meerdere fysiek te scheiden en gescheiden zalen, zal de grote zaal vaker vrijgespeeld kunnen worden voor sport- culturele- of andere activiteiten. De diverse zalen kunnen dan tegelijkertijd worden ingezet, wat de exploitatie ten goede zal komen.
WMO-taken in het MFC Evenals nu het geval is zullen ook in het MFC diverse WMO-taken een plaats krijgen respectievelijk kunnen krijgen zoals: • • • • • •
Samen tafelen (Thans eens in de maand); Inloopmiddagen (Thans elke maandagmiddag), waar gekaart; gespeld en gekletst wordt); Zwerfkastbibliotheek (Thans elke maandagmiddag); Kienen voor senioren, (Thans eens in de maand); Koersbal voor senioren, (Thans elke week); Crea activiteiten (Thans incidenteel);
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
11
•
Coördinatie Wanssums Info Punt (coördinatie en uitvoering vervoerstaken wensauto; coördinatie klus aan huis; boodschappendienst).
Permanente tentoonstelling kunstschatten H. Michaël kerk In de tot MFC herbestemde kerk, behoudt de parochiekerk H. Michaël een aparte sacrale ruimte. Deze bevindt zich in de huidige sacristie van de kerk. Daarnaast blijft ook de kapel met daarin het Romaanse doopvont ongewijzigd gehandhaafd. Verder zullen enkele kunstschatten in de gang naar de sacrale ruimte een plaats krijgen en daar een permanente tentoonstelling vormen. De diverse kunstschatten zullen van een toelichtende tekst worden voorzien.
Terras aan pleinkant De nieuwe kleine zaal in het MFC krijgt via 3 openslaande glazen deuren een open verbinding met het plein. Dit biedt mogelijkheden voor een terras, waarvan niet alleen dorpsbewoners maar ook toeristen -zoals vele “Pieterpadders” en fietsers op de nieuwe route Ooijen-Wanssum die daar voorbijkomen- gebruik kunnen maken.
Overig verwacht toekomstig gebruik • • • • • •
Verhuur sacristie aan kerk; Meer huur uit sportactiviteiten (o.m. korfbal/zaalvoetbal); Toename horeca-omzet (o.m. door terras); Meer huur door kermis in MFC; Meer huur door live muziekactiviteiten; Meer huur door vergader – en seminarbijeenkomsten.
PR en marketing De werkgroep PR en communicatie heeft ook als taak om nieuwe activiteiten te genereren (acquisitie) alsmede bestaande activiteiten waar mogelijk uit te breiden.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
12
Demografie Volgens de meest recente demografische cijfers van de gemeente Venray is begin 2021 de leeftijdsopbouw in Wanssum als volgt: 0-14 jaar :
14%
265 inwoners
15-24 jaar :
11%
200 inwoners
25-44 jaar :
20%
375 inwoners
45-64 jaar :
30%
560 inwoners
65+ :
25%
475 inwoners
Wanssum telde 1875 inwoners begin 2021. Het aantal mannen bedroeg 970 en vrouwen 905. Onderstaand de ontwikkeling over de afgelopen jaren.
Het aantal geboorten in Wanssum komt boven het gemiddelde uit van de gemeente Venray en het aantal sterfgevallen komt onder het gemiddelde uit. Toch is er een kleine daling van het inwoneraantal in Wanssum. Mogelijke oorzaak van de daling is dat er weinig (76) woningen gebouwd zijn sinds 2000. Naar verwachting zullen er in de komende jaren -gezien de diverse bouwplannen in ontwikkelingweer een groot aantal woningen worden gebouwd, wat een positief effect op het inwoneraantal en daarmee op termijn ook op de bezettingsgraad van het MFC, zal hebben. ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
13
Prognose volgens Venray in cijfers Volgens onderstaande tabel stijgt het aantal inwoners in Wanssum tot 2040 licht. Wel is hieruit te lezen dat er een verschuiving plaats zal vinden tussen de leeftijdsgroepen. Wanssum vergrijst net zoals heel Venray, opvallend is dat het aantal inwoners niet afneemt. We verwachten nog een grotere groei van de inwoners als de bouwplannen die er zijn of momenteel ontwikkeld worden gerealiseerd worden.
Het totale aantal adressen bedraagt momenteel 915.
Het merendeel van de woningen is een koopwoning: 87% en 13% is een huurwoning. Als vergelijk in de gemeente Venray is 64% een koopwoning en 36% een huurwoning. Volgens de bevolkingsprognose van het CBS zal de bevolking in de gemeente Venray tot ca. 2040 nog licht groeien, daarna zal deze naar verwachting krimpen.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
14
Demografische ontwikkelingen in relatie met het project Het MFC in Wanssum is er voor alle leeftijdsgroepen: door deze mix van gebruikers blijft de bezetting de komende jaren gelijk c.q. nadat we in een nieuw gebouw zitten is de verwachting dat de bezetting nog verder zal toenemen. Bovenstaande blijkt ook uit het hiervoor opgenomen overzicht van de gebruikers, waaruit blijkt dat verenigingen met leden van jong tot oud tot de gebruikers behoren. Bij de ontwikkeling van het nieuwe MFC krijgt iedere leeftijdsgroep de aandacht die het verdient. Met iedere gebruiker is overleg geweest over hun gebruik en de daartoe voor hun meest optimale ruimte. Bijvoorbeeld is hierdoor in overleg met de stichting Jeugd- en Jongerenwerk Wanssum gekomen tot de voor hun meest optimale ruimte in het MFC voor de jeugd van de basisschool en daarnaast een aparte ruimte voor de soos (de opgroeiende jeugd). Iedere ruimte is in beginsel multifunctioneel opgezet, zodat altijd ingespeeld kan worden op toekomstige ontwikkelingen. Deze multifunctionaliteit zal naar alle waarschijnlijkheid een positief effect hebben op de bezettingsgraad. Door de uitbreiding van het sportgedeelte kan de basisschool gebruik blijven maken van de gymzaal en dit zal ook ongetwijfeld meer mogelijkheden bieden voor andere sporten zoals korfbal.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
15
Overzicht aantallen leden van de huidige gebruikers •
Stichting Jeugd- en Jongerenwerk/soos ▪ Jeugdbeweging ▪ Tiener+ ▪ Soos OJC Midgard heeft geen leden, is ontmoetingscentrum voor jeugd.
71 28
•
KBO
242
•
Ouderenbiljartvereniging OBW
24
•
Fanfare Concordia met 3 geledingen: majorettes, fanfare en drumband
77
•
Gemengd Koor Wanssum
21
•
Musicalkidz
10
•
Volksdansen
12
•
Toneelvereniging
15
•
Parochie H. Michaël
geen leden
•
Basisschool de Peddepoel
140
•
Gymnastiekvereniging
41
•
Wap-In Tafeltennisvereniging
12
•
Volleybalclub Les Plafoniers
16
•
Stichting de Dorpsraad
geen leden
•
Club ’92 Wanssum
28
•
Carnavalsvereniging de Wiendbuul
319
•
Smaken en Zo/Van Wanssum Café
geen leden
Gebruikers exclusief de verenigingen •
Soos: maandelijks extra activiteit voor de opgroeiende jeugd in de vorm van een avondvullende disco: gemiddeld 250 bezoekers per maand;
•
KBO: ▪ ▪ ▪
carnavalsmiddag ook voor niet-leden: ca 75 extra bezoekers per jaar; Samen tafelen (1 keer per maand) ook voor niet-leden: 100 extra bezoekers per jaar; Kerstviering ook voor niet-leden: 20 extra bezoekers per jaar;
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
16
▪
Ouderenbiljartvereniging: spelen wekelijks competitie met 4 teams; wekelijks 10 gastbiljarters uit andere dorpen;
▪
Fanfare Concordia: jaarlijks uitwisselingsconcert alsmede sponsorconcert: extra 150 bezoekers per jaar;
▪
Musicalkidz: 1 keer per jaar uitvoering in grote zaal: extra 100 bezoekers per jaar;
▪
Toneelvereniging: 2 voorstellingen per jaar: ca 300 bezoekers extra;
▪
Parochie H. Michaël: ca 20 weken per jaar eredienst in gemeenschapshuis: 400 extra bezoekers per jaar;
▪
Basisschool de Peddepoel: ▪ Carnavalsbal: 200 extra bezoekers (kinderen; leerkrachten en ouders); ▪ Musical jaarafsluiting groep 8: ca 150 extra bezoekers;
▪
Gymnastiekvereniging: ▪ Demonstratie dag en onderlinge wedstrijden: ca 75 extra bezoekers per jaar;
▪
Wap-In tafeltennis: 1 keer per maand wedstrijd: 100 extra bezoekers per jaar;
▪
Stichting de Dorsraad: openbare dorsraadsvergadering 4 keer per jaar ca 250 bezoekers per jaar; alsmede maandelijkse besloten vergadering 100 extra bezoekers per jaar;
▪
Carnavalsvereniging niet-leden die de diverse activiteiten in het gemeenschapshuis bezoeken geschat op 1.000 extra bezoekers per jaar;
▪
De Zonnebloem: 4 vergaderingen per jaar 40 extra bezoekers per jaar;
▪
BHV Geelen Beton: 2 keer per jaar gehele dag: 50 extra bezoekers per jaar;
▪
Sinterklaasfeest: 350 extra bezoekers;
▪
Diverse losse activiteiten zoals lunch motorclubs; kinderfeestjes; groenclub; stemlokaal verkiezingen etc. ca. 1.500 extra bezoekers per jaar.
Op jaarbasis zijn dit ongeveer 8000 bezoekers extra buiten de vaste gebruikers.
Ledenverloop bij verenigingen De ledenaantallen zijn bij de meeste verenigingen stabiel. De verwachting is bij een toename van de woningbouw dat de tendens weer stijgende zal worden. Bij navraag is overigens wel gebleken dat slechts bij één vereniging sprake is van een dalend ledenaantal. Dit heeft vooralsnog geen gevolgen voor het huidige gebruik. Bronnen: allecijfers.nl/wijk/wanssum-venray/ CBS KWB/2021, website gemeente Venray ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
17
Uitvoering herbestemming kerk tot MFC De huidige parochiekerk zal met name intern “omgebouwd” worden tot MFC. Om de uiterlijke kenmerken van de kerk zoveel mogelijk te behouden zal er extern niet veel wijzigen aan het kerkgebouw. Met betrekking tot de ruimtelijke indeling en met name het exclusieve gedeelte van de kerk in dit MFC, is intensief overleg geweest met de Parochie en het bisdom. Daarnaast is met alle gebruikers -in de kerk- overleg geweest over de ruimtelijke indeling. Tevens is en wordt er overleg gevoerd met het Gehandicaptenplatform Venray en de Centrale van Ouderenverenigingen (tezamen de werkgroep BVW) om zo goed als mogelijk rekening te kunnen houden met een goede toegankelijkheid en bruikbaarheid van dit MFC voor onze oudere en/of minder valide medemens. Op basis van deze overleggen is het definitieve ontwerp tot stand gekomen en op 6 oktober 2021 in de openbare dorpsraadsvergadering in 3-D gepresenteerd.
Bestemmingsplan Thans hebben de percelen van Pastoorstraat 6 (kerkgebouw) en St. Leonardsweg 1 (gemeenschapshuis) beide een gemengde bestemming waar maatschappelijke dienstverlening is toegestaan. Het verschil tussen beide is dat in het gemeenschapshuis ondergeschikte horeca is toegestaan en in de kerk niet. Dit betekent dat er een afwijking van het bestemmingsplan nodig is, maar geen bestemmingswijziging. Deze afwijking vraagt een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan.
Parkeren De huidige parkeerruimte tussen het huidige gemeenschapshuis en de kerk alsmede de ruimte aan de zuidkant van de kerk is voldoende en zelfs voorzien van een laadpaal. Deze parkeerruimte is ook de afgelopen jaren steeds voldoende geweest.
Juridische structuur Evenals thans het geval is met het huidige gebouw, zal ook de tot MFC bestemde kerk eigendom worden van Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek Wanssum. Hiertoe wordt de volle eigendom van de kerk met grond overgedragen aan de Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek. In het kader van de subsidieregeling “Subsidie kerken 2022-2023” van de Provincie Limburg is volle eigendom van de kerk een vereiste. Verder wenst het Bisdom, bij een herbestemming van een kerk, alleen nog de kerk te verkopen en te onttrekken aan de eredienst.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
18
Het kerkbestuur en de stichting gemeenschapshuis zijn het eens over de overnameprijs van de kerk met grond voor een bedrag van € 175.000 KK. Deze prijs is conform de taxatiewaarde welke in een taxatierapport is vastgelegd door drs. K.W.M. van Soest.
De Parochiefederatie Blitterswijck, Wanssum, Oirlo en Castenray alsmede het Bisdom dienen nog goedkeuring te verlenen aan deze prijs. Hier worden geen problemen meer verwacht. De stichting dient echter overdrachtsbelasting van -in 2023- 10,4% te betalen over de waarde in het economisch verkeer, over derhalve € 175.000. Deze verschuldigde overdrachtsbelasting verhoogt derhalve de investeringskosten van dit nieuwe MFC. De kerk zal aan de eredienst onttrokken worden. Dit neemt niet weg dat het kerkbestuur de huidige sacristie wenst te huren van de Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek om daar de wekelijkse diensten te kunnen houden. Het kerkbestuur zorgt daarbij zelf voor de inrichting. Voor incidentele grotere diensten zal in overleg uitgeweken worden naar een andere ruimte van het MFC, dan wel zal uitgeweken worden naar de parochiekerken in Blitterswijck of Oirlo.
Financiering en zelfwerkzaamheid Omdat het een herbestemming van een kerk betreft hebben wij reeds contact opgenomen met de Provincie Limburg met betrekking tot de subsidieregeling Subsidie Kerken 2022-2023. De provincie Limburg heeft deze subsidieregeling in het leven geroepen om te bevorderen dat kerken niet verdwijnen uit het Limburgse dorpsbeeld. Voor monumentale en/of beeldbepalende kerken in een dorp of wijk wordt bij herbestemming -waarbij ook duurzaamheid een belangrijke rol speelt- een subsidie toegekend van 50% van de subsidiabele kosten tot een maximum van € 600.000. Onder subsidiabele kosten wordt verstaan de investeringskosten niet zijnde interieur. De aanvraag moet gedaan worden vóórdat met de daadwerkelijke uitvoering is begonnen. Er mogen wel alvast voorbereidingskosten gemaakt worden. Ter financiering zullen verder nog landelijke fondsen (denk hierbij aan het Oranjefonds, Jantje Beton en Prins Bernardcultuurfonds) en plaatselijke ondernemers benaderd worden. Verder zal voor alle inwoners van Wanssum de mogelijkheid geboden worden obligaties te kopen voor dit project. Voor het zo goed mogelijk benaderen van de landelijke fondsen zal gebruik gemaakt worden van een fondsenwerver. Hiertoe is reeds overleg geweest met Trias in Venlo.
De gemeenschapsaccommodatie Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek zal de opbrengst van de verkoop van haar huidige gedateerde locatie geheel inbrengen ter financiering van de herbestemming van de kerk tot MFC. De huidige locatie zal worden herbestemd voor deels sociale woningbouw. Hierover heeft overleg plaats gevonden met de gemeente Venray en Wonen Limburg.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
19
Naast de diverse inspanningen om geldelijke middelen te vergaren, zal de gemeenschap door fysieke arbeid zoveel mogelijk van de uit te voeren werkzaamheden zelf gaan verrichten, om daarmee kosten te besparen.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
20
Daarbij is het wel van belang dat de zelf uit te voeren werkzaamheden -in nadrukkelijk overleg met de aannemer- op een veilige en verantwoorde manier moeten kunnen worden uitgevoerd. Gezien de aard van dit project is de verwachting dat veel van de bouwwerkzaamheden door specialisten moet worden uitgevoerd. De besparing door zelfwerkzaamheden (eigen werk en regievoering) wordt ingeschat op ca. € 51.000. Zelf uit te voeren werkzaamheden zijn onder meer: • • •
Diverse sloopwerkzaamheden; Interieur timmerwerken; Mede regie voeren waaronder overleg met bouwondernemers en toeleveranciers.
Ten behoeve van de uitvoering van het project zullen uit de gemeenschap diverse werkgroepen worden gevormd te weten: • • • • • •
Bouw en infra; Techniek; Inrichting/interieur; Financiën; PR en communicatie; Algemeen/integrale bewaking project.
Iedere werkgroep zal aangestuurd worden door een vertegenwoordiger uit de werkgroep MFC dan wel uit het bestuur van stichting gemeenschapshuis. Tijdens de overleggen in de kerk met alle gebruikers ten behoeve van het definitieve ontwerp is gebleken dat de animo en het enthousiasme groot is om aan de slag te gaan.
Duurzaamheid Duurzaamheid is een belangrijk punt in het ontwerp. Zoals bij vele kerken wordt thans in de parochiekerk van Wanssum nog gestookt op olie. Dit is zowel milieuvervuilend als financieel zeer kostbaar. Dit zijn meteen ook de redenen dat de parochiekerk in Wanssum gedurende de maanden oktober tot en met maart voor de reguliere zondagsdiensten al jaren geen gebruik meer maakt van het kerkgebouw maar van de grote zaal in het huidige gemeenschapshuis. De olie gestookte ketel zal worden verwijderd en worden vervangen door een duurzaam alternatief. Op de zuidkant van het dak van de kerk worden zonnepanelen geplaatst, zodanig dat het MFC in haar eigen stroomvoorziening kan voorzien. De architect, Novaedes architecten Boxmeer, raadpleegt deskundigen ten einde te komen tot het voor dit MFC meest gunstige en haalbare duurzame alternatief. Ditzelfde geldt voor het realiseren van een optimaal binnenklimaat en ook een optimaal akoestisch klimaat in het nieuwe MFC. Zie voor beide duurzame alternatieven onder de “diverse toelichtingen exploitatieprognose” onder Energiekosten.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
21
De genoemde duurzaamheidsinvesteringen zijn niet effectief als de kerk niet goed wordt geïsoleerd. Thans is de kerk in het geheel niet geïsoleerd. Bij de herbestemming naar MFC zal de gehele kerk worden na geïsoleerd. Het streven is om uiteindelijk te komen tot een normering van BENG. Van aanwezige energie subsidieregelingen zal zoveel als mogelijk gebruik gemaakt worden. Voor het gehele plan geldt dat duurzaamheid belangrijk is en zoveel mogelijk gebruik gemaakt zal worden van duurzame materialen dan wel hergebruik van gesloopte materialen.
Dagelijks gebouwbeheer Het dagelijks bouwbeheer ligt evenals op dit moment bij het stichtingsbestuur. Door een taakverdeling zijn 2 bestuursleden belast met het toezicht op het gebouw. Onderhoud en reparaties worden zoveel mogelijk zelf uitgevoerd. Anders wordt een professioneel bedrijf ingehuurd.
Energietransitie Het is de bedoeling om de transitie van de oliegestookte verwarming in de huidige kerk naar een duurzame verwarmingsinstallatie in het MFC op beeld vast te leggen en dit te vertonen in de permanente tentoonstelling van de kunstschatten alsmede op de Facebook- en Instagrampagina’s.
Invulling SROI Bij de aanbesteding zal de aannemer verplicht worden om werkzaamheden in ons project te laten uitvoeren door een of meerdere van de SROI-doelgroepen. Dit is overigens ook een eis welke de provincie stelt aan de het toekennen van de subsidie in het kader van de kerkenregeling.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
22
Nieuw Beheermodel In de periode 1 januari 1996 tot en met maart 2021 is het beheer van het gemeenschapshuis geprivatiseerd geweest. Daarbij verhuurde de stichting het gebouw deels aan de stichting Jeugd- en Jongerenwerk; deels aan de Ouderenbiljartvereniging OBW en voor het grootste deel aan een private beheerder. Per 31 maart 2021 heeft de private beheerder het beheer beëindigd om commerciële en financiële redenen. Het bestuur van Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek heeft altijd naar alle gebruikers en de private beheerder gecommuniceerd dat vanaf het moment van een nieuw MFC ook het beheermodel heroverwogen zou worden en een nieuw beheermodel zou worden ingevoerd. Door de vervroegde opzegging van de private beheerder heeft het bestuur van Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek gemeend het nieuwe beheermodel vervroegd in te voeren. Dit nieuwe beheermodel is voorgelegd aan de gebruikers en ingevoerd per 1 april 2021. De belangrijkste redenen voor de invoering van dit nieuwe beheermodel zijn: •
•
De verenigingen/stichtingen (lees: gebruikers) nog meer het gevoel te geven dat het gemeenschapshuis hun EIGEN ontmoetingsruimte is, waarvoor niet alleen het bestuur maar ook zijzelf verantwoordelijk zijn in de breedste zin van het woord, onder het motto: “We zullen het SAMEN moeten doen”; Een privaat beheer dan wel een beheerder in loondienst is in de tegenwoordige tijd niet meer financieel haalbaar.
Het nieuwe beheermodel ziet er als volgt uit:
A) Sleutelbeheer Dit is de kern van het nieuwe beheermodel Bij de normale wekelijkse/maandelijkse verenigingsactiviteiten zorgen alle verenigingen zelf voor het openen/inrichten/opruimen en sluiten van de te gebruiken ruimte(n); •
Indien de vereniging zelf zorgdraagt voor het bedienen van de bar –waarbij gewerkt wordt aan de hand van een “Opstart- en sluitlijst bardienst”- krijgt de vereniging een vergoeding voor verzorging bardiensten van 10% van de door hun gerealiseerde baromzet exclusief BTW;
•
De huur- en baropbrengsten van de normale verenigingsactiviteiten komen ten goede aan de stichting gemeenschapshuis;
•
Het sleutelbeheer wordt uitgevoerd/gecoördineerd/beheerd door stichting gemeenschapshuis;
•
De beheerder (zie bij B) ziet toe op en controleert een juist en correct gebruik van de ruimten/bar;
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
23
•
Indien een vereniging niet kiest voor het zelf verzorgen van de bar, dan regelt Smaken en Zo/Van Wanssum Café hiervoor personeel tegen een prijs van thans € 25 inclusief BTW per gewerkt uur per benodigde mankracht, te betalen door deze vereniging; ook hier zijn de baropbrengsten voor stichting gemeenschapshuis. Ook in dit geval krijgt de vereniging een vergoeding voor verzorging bardiensten van 10% over de door haar gerealiseerde baromzet exclusief BTW.
PS: voor de vaste huurders met een vaste eigen ruimte, te weten Stichting Jeugd- en Jongerenwerk en Stichting O.B.W. (ouderenbiljart), wijzigt er thans (november 2021) niets.
B) Commerciële (overige) activiteiten Alle overige activiteiten lopen via Smaken en Zo/Van Wanssum Café (ook te noemen: Beheerder), tenzij met de stichting dan wel de vereniging, anders wordt afgesproken; •
De exploitatie van deze activiteiten is voor rekening en risico van Smaken en Zo/Van Wanssum Café;
•
Smaken en Zo/Van Wanssum Café betaalt per dagdeel een huurbedrag aan stichting gemeenschapshuis;
•
De taken van Smaken en Zo/Van Wanssum Café als beheerder zijn derhalve: coördinatie agenda; toezicht/controle op het gebruik van ruimten/bar; beheer van de voorraden en cateraar. Hiervoor ontvangt de beheerder geen vergoeding. Wel heeft de beheerder het eerste recht om de commerciële activiteiten in het gemeenschapshuis te verzorgen. Voor deze activiteiten betaald de beheerder dan een vaste vergoeding per dagdeel.
Als voorbeelden van commerciële activiteiten die thans al plaats vinden in het gemeenschapshuis zijn te noemen: • • •
Alle activiteiten van en door de carnavalsvereniging; Bijeenkomsten personeel Geelen Beton in het kader van BHV-trainingen; Luikse markt.
Huurtijd: zowel bij het sleutelbeheer als de commerciële(overige) activiteiten berekent de stichting gemeenschapshuis de huur per uur gebruik van de benodigde ruimte(n), waarbij de benodigde tijd voor het inrichten/klaarzetten/opruimen/schoonmaken niet meetelt. Aldus wordt de “netto” tijd die gebruikt wordt voor de (verenigings-) activiteit alleen in rekening gebracht. Met de gebruikers is verder afgesproken dat bovenstaand beheermodel na 1 jaar gezamenlijk wordt geëvalueerd. Op basis van de opgedane ervaringen kunnen dan -waar nodig- aanpassingen worden doorgevoerd.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
24
Rentabiliteit en diverse toelichtingen In de bijlagen zijn de huidige exploitatie zonder de investering alsmede de exploitatieprognose met de investering opgenomen. Als bijlagen zijn ook opgenomen de nadere onderbouwing van de omzet in de huidige en in de nieuwe situatie. In de exploitatieprognose is rekening gehouden met de ontwikkeling van zowel inkomsten als kosten, voor zover deze zich met de wetenschap van heden gaan voor doen. Met betrekking tot de inkomsten zijn dit de uurtariefsverhogingen voor gebruik van de zalen en mogelijk de extra vergoeding voor het bewegingsonderwijs door de basisschool van Blitterswijck. De verwachting is echter dat een nieuw MFC ook gaat leiden tot nieuwe vraag naar ruimten (met name naar de grote zaal voor sportactiviteiten en voor seminars e.d.). Hiermee is in de exploitatie geen rekening gehouden. Verder is er ook geen rekening gehouden met indexering van de ontvangsten en uitgaven. Normaliter heeft indexering een geringe invloed op het resultaat. Daarnaast zijn ook de liquiditeitsprognose van het eerste jaar (in maandcijfers) alsmede van de eerste 5 jaren (in jaartotalen) als bijlage bijgevoegd. Het Uitgangspunt bij de exploitatie- en liquiditeitsprognose is gebaseerd op de huidige bezetting van het gemeenschapshuis aangevuld met het bewegingsonderwijs basisschool Blitterswijck alsmede een verhoging van de huidige huurprijzen.
We hebben dit gedaan om ons niet rijk te rekenen. Er is conservatief begroot om een zo realistisch mogelijk beeld van de toekomstige exploitatie en liquiditeit te geven, waarbij zowel de exploitatie en liquiditeitsontwikkeling op een reële haalbaarheid zijn gestoeld. Hierdoor komen we niet snel voor verrassingen te staan en leidt een toenemende bezetting -waarvoor we steeds ons best gaan doen- tot een beter exploitatie- en liquiditeitssaldo. Omdat we toch een groeiende activiteit verwachten en aldus een toenemende bezetting is dit zichtbaar gemaakt in de meerjarenbegroting.
Diverse toelichtingen exploitatieprognose •
De bedragen in de exploitatieprognose zijn exclusief BTW, waarbij rekening is gehouden met de niet aftrekbare BTW op kosten met betrekking tot BTW-vrijgestelde huren alsmede met het niet aftrekbare deel van de BTW op de zogenaamde gemengde kosten. Deze BTW bedragen zijn dan opgenomen in de kosten. Gemengde kosten zijn kosten die betrekking hebben op zowel BTW belaste als BTW vrijgestelde prestaties (denk bijvoorbeeld aan energiekosten). PS: de bedragen in de liquiditeitsprognose zijn uiteraard inclusief BTW, omdat deze bedragen de daadwerkelijke ontvangsten dan wel uitgaven betreffen!
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
25
De post “Afdracht BTW” betreft het saldo van de af te dragen BTW over de ontvangsten minus de aftrekbare BTW over de kosten, dat aan de belastingdienst per kwartaal moeten worden betaald. Het beginsaldo liquide middelen is in de liquiditeitsprognose op nihil gesteld. Dit betekent dat na het eerste jaar het exploitatieresultaat vermeerderd met de afschrijvingen gelijk is aan het eindsaldo van de liquide middelen. Dit neemt niet weg dat de stichting gemeenschapshuis op dit moment ook een eigen vermogen heeft, waarin een banksaldo is opgenomen. Om inzicht te krijgen in het eigen vermogen van de stichting gemeenschapshuis is het financieel rapport over 2021 aks bijlage bijgevoegd.
•
De huurprijzen zijn tot stand gekomen door de huidige huurprijzen met 21% (huidige BTW tarief) te verhogen. Waarom 21%? In vele gevallen zal bij het gebruik maken van ruimten sprake zijn van zogenaamde “Verhuur Plus”, d.w.z. niet het enkel verhuren van een ruimte maar daar nadere dienstbetoon aan toevoegen (zoals: gebruik inrichting zaal/keuken; geluidsinstallatie; bar; beamer/laptop/schoonmaak etc.). Hierdoor dient over die huur 21% BTW te worden afgedragen. Door de huidige huurprijzen te verhogen met 21% gaat dit niet ten koste van de exploitatie. Voor zover BTW op investeringen/kosten betrekking heeft op met BTW belaste omzet, is deze BTW ook aftrekbaar en is dan derhalve terug te vragen bij de belastingdienst. Bij verhuur van een vaste ruimte (dus in feite enkel verhuur van een ruimte die door de huurder exclusief wordt gebruikt) zoals bijvoorbeeld aan de soos is er geen sprake van nader dienstbetoon. Ook kan er niet geopteerd worden voor BTW belaste verhuur omdat de huurder niet voor 90% BTW belaste prestaties verricht ofwel geen 90% BTW aftrekrecht heeft. Verder valt verhuur aan sportverenigingen onder de BTW sportvrijstelling, zodat daarover geen BTW mag worden geteld. In deze gevallen van BTW vrijgestelde verhuur kan de BTW op de daarop betrekking hebbende investeringen en kosten niet in aftrek worden gebracht, zodat dit in de investering c.q.
de exploitatie kostenverhogend werkt. Vandaar dat ook voor deze gebruikers de huurprijs met 21% wordt verhoogd. Een en ander is reeds besproken met de huidige gebruikers en ook door hun geaccordeerd.
•
De consumptieprijzen zijn de geldende commerciële horecaprijzen in Wanssum; deze volgen de consumptieprijzen zoals deze gelden bij de beheerder Smaken en Zo/Van Wanssum Café.
•
De energiekosten betreffen de kosten van stroom-verwarming en water. Voorzichtigheidshalve is hiervoor nog een post opgenomen van € 8.000. Dit omdat op dit moment nog niet precies bekend is welk duurzaam alternatief er zal komen voor de verwarming. Door de architect is overleg geweest met Instalplan Advies wat geleid heeft tot een advies voor een duurzaam verwarmingssysteem bestaande uit vloerverwarming werkend op warmtepompen alsmede een ventilatie-en luchtbehandelingssysteem. Ook omdat de wetgeving m.b.t. tot zonnepanelen aan verandering onderhevig is. Denk hierbij met name aan het in de komende jaren mogelijk geleidelijk vervallen van de salderingsregeling,
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
26
waardoor ook de kosten voor stroom weer zullen toenemen.
•
De vergoeding bardiensten betreft een vergoeding voor het verzorgen van de bar door een gebruiker tijdens hun activiteit. Deze vergoeding is 10% over de door hun behaalde omzet exclusief BTW. Afhankelijk van de exploitatieresultaten kan dit percentage in de loop van de jaren worden aangepast.
•
De onroerendgoedbelasting is een van de hoogste bedragen van de kosten in de exploitatie. Deze belasting -die berekend wordt niet op basis van de waarde economisch verkeer maar op de veel duurder uitvallende vervangingswaarde- vormt voor alle culturele- en sportverenigingen/stichtingen met eigen onroerend goed een zware last.
•
Exploitatiebijdrage stichting Jeugd- en Jongerenwerk Wanssum is een vaste bijdrage van jaarlijks € 3.324 (maandelijks € 277). Deze vaste bijdrage loopt nog door tot 1 juli 2032. Deze bijdrage aan de stichting Jeugd- en Jongerenwerk is ontstaan op advies en door toedoen van de gemeente Meerlo-Wanssum ter financiering van de verbouwing van het gedeelte voor het Jeugd- en Jongerenwerk in het huidige gemeenschapshuis in het jaar 2000. Omdat Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek volgens de toenmalige verordening gemeenschapshuizen van de gemeente Meerlo-Wanssum voor deze verbouwing geen financiering mocht afsluiten, heeft de gemeente destijds geadviseerd om deze financiering te laten lopen via de stichting Jeugd- en Jongerenwerk. Deze financiering is toen door de SVN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) verstrekt aan Stichting Jeugd- en Jongerenwerk Wanssum. Zij dient als annuïteit maandelijks € 277 te betalen tot 1 juli 2032. Op dat moment is de financiering geheel afgelost. Stichting gemeenschapshuis de Zandhoek betaalt het maandelijkse bedrag ad € 277 elke maand door als exploitatiebijdrage aan de stichting Jeugd- en Jongerenwerk Wanssum. Het saldo van deze Gemeentelijke Stimuleringslening SVN aan Stichting Jeugd- en Jongerenwerk bedroeg per 31 december 2021: € 34.180,20.
•
Eventuele financieringskosten: er is geen post rente financiering opgenomen, omdat de verwachting is dat er geen externe financiering nodig zal zijn. Naar verwachting zijn de middelen uit de gemeentelijke en provinciale subsidies; de geoormerkte reservering van de voormalige gemeente Meerlo-Wanssum, eigen werkzaamheid, fondsen, obligaties en eigen middelen uit verkoop van de huidige locatie voldoende ter financiering van de investeringskosten.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
27
•
Afschrijvingen: door de te verwachten subsidies van gemeente en provincie is de “restwaarde” van het gebouw bereikt, waardoor er geen afschrijving meer plaats heeft op het gebouw. Over de inrichting wordt wel afgeschreven. Hierbij wordt uitgegaan van een reëel ingeschatte levensduur van 30 jaren. Inrichting volgens begroting € 169.400 -/- geschatte teruggave BTW € 17.052 = € 152.348 -/toerekenbare bedragen uit fondsen € 80.000 = € 72.348 als grondslag voor de afschrijving. € 72.348 : 30 jaren = € 2.400 afgerond per jaar.
•
Reserveringen groot onderhoud: voor reserveringen groot onderhoud wordt voorlopig per jaar € 10.000 voorzien. Deze onderhoudsvoorziening dient na uitvoering van het project nog te worden vastgesteld op basis van een op te stellen onderhoudsplan. Op dit moment is dit nog niet mogelijk, omdat de details van de installaties nog niet bekend zijn.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
28
Redactie ondernemingsplan Het ondernemingsplan is opgesteld door de penningmeester en tevens voorzitter van Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek, de heer Sjaak Smits in samenwerking met de heer Arie Vullings. Sjaak Smits heeft een administratieve opleiding genoten en is daarnaast afgestudeerd als belastingadviseur en financieel planner. Hij heeft ruim 46 jaren in de accountancy en fiscale advisering gewerkt en daarin vele malen ondernemingsplannen en financiële prognoses moeten opstellen en onderbouwen. Daarnaast heeft de heer Arie Vullings, jarenlang beleids- en financieel medewerker bij een scholengroep en ook ervaren in het opstellen van jaarrekeningen en prognoses, ook zijn deskundigheid voor totstandkoming van dit ondernemingsplan in gezet. Verder is medewerking verleend door de overige leden van de Werkgroep MFC, te weten: • • • •
Jan Lensen; Wiel Hagens; Herman Loonen; Reinier Blaauw (als projectbegeleider namens de gemeente Venray);
Alsmede, naast Sjaak Smits en Jan Lensen, de overige bestuursleden van Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek: • • •
Sraar Beterams; Mark Weijers; Wendy van Gerven.
Aan het tot stand komen van het projectplan MFC Wanssum hebben vooral ook alle huidige gebruikers alsmede de huidige beheerder een grote bijdrage geleverd. Door hun positieve, enthousiaste en constructieve inbreng met betrekking tot de invulling van het in de parochiekerk te realiseren MFC is het voorliggende ontwerp MFC, wat door de architect op 6 oktober 2021 tijdens de openbare dorpsraadvergadering werd gepresenteerd, zeer positief in de gemeenschap Wanssum ontvangen. Wij danken hiertoe alle gebruikers onder vermelding van de naam van de vertegenwoordiger van de betreffende vereniging, die de intentieverklaring namens de vereniging heeft ondertekend: • • • • • • • •
Stichting Jeugd- en Jongerenwerk Wanssum, Marc Beterams; Fanfare Concordia Wanssum, drumband en majorettes, Petra Gubbels; KBO Wanssum, Lillian Lucassen-van Els; Basisschool de Peddepoel, Timo Wagemans; Parochie H. Michaël, Jan van Cuijck; Club ’92 Wanssum, John van Putten; Carnavalsvereniging de Wiendbuul, Frank van Gerven; Dorpsraad Wanssum, Peter Zegers;
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
29
• • • • • • • •
Volksdansen, Tonnie Wijnhoven-Willems; Les Plafoniers, volleybalclub, Toos Rambags en Mariet van Gerven; Gymnastiekvereniging Wanssum, Bertie Simons-Poels; Tafeltennisvereniging Wap-In, Hans van Peer; Ouderenbiljart Wanssum, Jan Hendriks; Gemengd Koor Wanssum, Will Gielen; Danscollectief, Ans Versteegen (inmiddels is Musicalkidz hiervoor in de plaats gekomen); Smaken en Zo/Van Wanssum Café, Guus en Eveline Op Den Camp, beheerders.
Als werkgroep MFC en bestuur van Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek hebben we ook bezoek gebracht aan enkele reeds tot stand gekomen MFC’s. Daarbij waren ook 2 MFC’s waarbij een kerk is herbestemd tot MFC. Met bestuurders van deze MFC’s hebben we gesproken over de totstandkoming van hun MFC en hun dagelijkse en financiële organisatie. Wij bedanken hiertoe derhalve: • • • •
Stichting Gemeenschapshuis Blitterswijck; Gemeenschapshuis Wellerlooi; MFC De Loef, Vredepeel; MFA Knillus, Vortum-Mullem.
Daarnaast voert de werkgroep MFC regelmatig overleg met de betreffende werkgroep in Ysselsteyn om actuele ervaringen uit te wisselen. Dit omdat Ysselsteyn eenzelfde traject van het herbestemmen van hun Parochiekerk tot MFC in gang heeft gezet. Ook is dank verschuldigd aan de heer Victor Geurts, die als adviseur van de Parochie, belangrijk werk voor het project heeft verricht en nog verricht. Het ontwerp MFC herbestemming Parochiekerk H. Michaël Wanssum is uitgewerkt door architect Joost Kanters van Novaedes architecten Boxmeer.
Wanssum, februari 2023.
Werkgroep MFC Bestuur Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
30
Overzicht bijlagen • • • • • • • • • • • • • •
01 Ontwerp MFC gepresenteerd op 6-10-2021 02 Investerings- en financieringsplan met toelichtingen; 03 Budgetteringsraming architect Novaedes ontwerp MFC; 04 Programma van wensen van alle gebruikers uit 2013; 05 Intentieverklaringen; 06 Huidige exploitatie zonder investering; 07 Specificatie huidige omzet zonder investering; 08 Exploitatieprognose met investering; 09 Meerjaren exploitatieprognose met investering; 10 Specificatie omzet met investering; 11 Liquiditeitsprognose eerste jaar na ingebruikname investering; 12 Meerjaren liquiditeitsprognose; 13 Pro forma aanvraagformulier nadere subsidieregels kerken 2022-2023; 14 Financieel rapport 2021 met daarin eigen vermogenspositie en toelichtingen.
ONDERNEMINGSPLAN MFC WANSSUM - FEBRUARI 2023
31