2. Adviesrapport HEVO businesscase recentralisatie
Tekst van het document
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Businesscase Recentralisatie Raayland College Venray
Opdrachtgever Project Datum Referentie Auteur(s)
Gemeente Venray Recentralisatie VO Venray 16 september 2021 1657404-0015.1.0 de heer ir. G.P. Jacobs - HEVO B.V.
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven.
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Statenlaan 8
Postbus 70501
T +31 (0)73 6 409 409
info@hevo.nl
KvK Brabant 16029774
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
5223 LA 's-Hertogenbosch
5201 CB 's-Hertogenbosch
F +31 (0)73 6 410 118
ISO 9001-gecertificeerd
BTW 0011.60.461.B01
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2.
Inleiding Aanleiding en vraagstelling Doordecentralisatie en Recentralisatie
3 3 3
2. 2.1. 2.1.1. 2.1.2. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.2.4. 2.2.5.
Uitgangspunten en data Algemene uitgangspunten Heersende overeenkomst tot doordecentralisatie Doelstelling van partijen Gebruikte gegevens en rekenmodel Boekwaarden en jaarlasten Leerlingaantallen en doordecentralisatiemiddelen Overige parameters Gymvoorzieningen Rekenmodel
4 4 4 4 4 4 5 5 6 6
3. 3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.2. 3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. 3.3.
Haalbaarheid recentralisatie Haalbaarheid en randvoorwaarden Toegepaste toekomstscenario Haalbaarheid Alternatieve opties Recentralisatie met renovatie/alternatieve inzet bouwdeel C Onttrekken bouwdelen C, D en E en handhaven doordecentralisatie Handhaven doordecentralisatie zonder ingreep Kansen inzet vrijkomend terrein
7 7 7 8 9 9 9 9 10
4. 4.1. 4.2.
Samenvatting en advies Samenvatting Advies
11 11 12
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 2 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
1.
Inleiding
1.1.
Aanleiding en vraagstelling In 1998 is – bij de realisatie van de huidige locatie van het Raayland College – overgegaan tot de doordecentralisatie van de huisvesting van de gemeente aan het schoolbestuur Stichting Voortgezet Onderwijs Limburg (LVO). In het jaar 2011 is de overeenkomst daartoe tussen de gemeente en het schoolbestuur herzien, om daarmee de aansluiting te vinden op de toen gewijzigde wijze van bepaling van de jaarlijkse middelen voor onderwijshuisvesting in de gemeente Venray. Inmiddels is gebleken dat – ondermeer door dalende leerlingprognoses – de huisvesting van het Raayland College een overmaat kent ten opzichte van de huidige en toekomstige ruimtebehoefte en dat ‘bouwdeel C’ (het voormalige Boschveldcollege, bouwjaar 1969) van het Raayland College aan het einde van haar levensduur is. Op dit moment is ‘bouwdeel C’ deels in gebruik; bouwdelen D en E zijn niet meer in gebruik. Deze combinatie van factoren maakt dat de huidige situatie van doordecentralisatie niet meer past bij de huisvestingsvraag en het gevoerde beleid van het schoolbestuur. Gemeente en schoolbestuur zijn in het jaar 2020 het overleg gestart over mogelijke toekomstscenario’s voor het Raayland College.
Daarbij is op verzoek van het schoolbestuur de mogelijkheid tot recentralisatie als reële optie benoemd, waarbij de doordecentralisatie uit 1998 wordt beëindigd en partijen weer overgaan tot het klassieke model van het voorzien in huisvesting voor het onderwijs. Bureau Hevo is gevraagd om te onderzoeken of recentralisatie haalbaar is, en zo ja tegen welke uitgangspunten en voorwaarden. Dit rapport is de weergave van de uitkomsten van dit onderzoek.
1.2.
Doordecentralisatie en Recentralisatie Het voor het Raayland College toegepaste model van doordecentralisatie, bestaat uit het verleggen van het economisch eigendom (of meer exact het afzien van het economisch claimrecht door de gemeente) van de huisvesting én de bijbehorende financieringsvraag van de gemeente aan het schoolbestuur. Het schoolbestuur plaatst daarmee de investeringen geheel op haar balans, evenals de schuldpositie. Om dit te kunnen doen ontvangt het schoolbestuur jaarlijks de zogeheten “doordecentralisatie-middelen” van de gemeente waarmee zij deze taak financiert. Naast kapitaallasten worden bij doordecentralisatie eveneens de jaarlasten uit OZB en opstalverzekeringen geplaatst bij het schoolbestuur. Dit in tegenstelling tot het klassieke model, waarbij de voorzieningen in de huisvesting – zoals omschreven in de wet en de verordening – op de gemeentelijke balans zijn geplaatst plus de schuldpositie in geval van financiering van die huisvesting, evenals de jaarlasten uit OZB en opstalverzekering. In het klassieke model worden er geen doordecentralisatie-middelen aan het schoolbestuur ter beschikking gesteld; de gemeente draagt de feitelijke kapitaallasten (afschrijving en rente) in het klassieke model.
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 3 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Recentralisatie bestaat uit het beëindigen van de situatie van doordecentralisatie, waarmee de gemeente weer het economisch eigendom verwerft van de schoolgebouwen inclusief de bijbehorende gronden en gelijktijdig de jaarlijkse vergoeding aan doordecentralisatie-middelen aan het schoolbestuur vervalt.
2.
Uitgangspunten en data
2.1.
Algemene uitgangspunten
2.1.1.
Heersende overeenkomst tot doordecentralisatie De heersende overeenkomst tot doordecentralisatie stamt uit 2011 en is een herziening van de eerdere overeenkomst uit 1998. De overeenkomst bevat een aantal mogelijkheden bij beëindiging van de doordecentralisatie; ten aanzien van de huidige situatie kan gesteld worden dat partijen mogelijk komen tot beëindiging van de doordecentralisatie met wederzijds goedvinden. In dat geval staat het partijen vrij om dit te doen tegen die voorwaarden die ook leiden tot dat wederzijds goedvinden. Overige bepalingen in de overeenkomst die gericht zijn op onttrekking van de gebouwen of beëindiging, zijn meer gericht op situaties van calamiteiten en/of gedwongen beëindiging en zijn op dit moment niet van toepassing op deze casus.
2.1.2.
Doelstelling van partijen Bij besluitvorming over recentralisatie gelden de volgende uitgangspunten en doelstellingen: ▪
▪
▪
Er sprake is van een sluitende businesscase; partijen beogen het mogelijke herstel van het klassieke model zonder daarbij te komen tot resterende of toekomstige financiële verliezen bij gemeente en schoolbestuur. Er een duurzame oplossing wordt gevonden voor de overmaat van de gebouwen en de meer urgent wordende situatie rondom de kwaliteit van ‘bouwdeel C’. Overmaat en de gebouwkwaliteit leiden tot tekorten op de exploitatie voor het schoolbestuur. Er een toekomstperspectief wordt ingezet, waarbij er ook in de toekomst een passende huisvestingssituatie voor het Raayland blijft bestaan, met het oog op een goede huisvestingsexploitatie voor de lange termijn.
2.2.
Gebruikte gegevens en rekenmodel
2.2.1.
Boekwaarden en jaarlasten In geval van een doordecentralisatie of een recentralisatie, is er geen sprake van een verkoop zoals bedoeld op de ‘vrije markt’. Vooropgesteld dat er geen markt is voor gebouwen in het Voortgezet Onderwijs, gaat door- of recentralisatie over het plaatsen van de uitvoering van de zorgplicht voor onderwijshuisvesting (cf. Wvo) met de plaatsing van het economisch claimrecht bij ofwel de school (doordecentralisatie) of de gemeente (klassiek of na recentralisatie).
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 4 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Een dergelijke overdracht loopt volgens de Wvo artikel 76v, die het mogelijk maakt dat gemeente en schoolbestuur een privaatrechtelijke overeenkomst sluiten, onder die voorwaarden die leiden tot wederzijds vrijwillig aangaan daarvan. In geval van recentralisatie is naast het wettelijk kader ook het contractueel kader van de overeenkomst tot doordecentralisatie van toepassing; zoals gesteld kan in de situatie van het Raayland College daarbij het pad gevolgd worden van recentralisatie onder wederzijds goedvinden. In lijn met de doelstellingen (paragraaf 2.1.2), is vastgesteld dat er sprake is van een financieel neutrale overdracht, indien het schoolbestuur de gebouwen kan overdragen tegen de heersende boekwaarden. Deze boekwaarde is voor het deel dat niet behoort tot de onderhoudsverplichting van de school, maar zuiver ten laste komt van de doordecentralisatie, vastgesteld op € 8,5 miljoen. (dit overigens ten opzichte van de WOZ-waarde die middels beschikking is vastgesteld op circa 19 miljoen). De overige jaarlasten die behoren tot de doordecentralisatie – naast kapitaallasten die volgen uit afschrijvings- en rentelasten – bestaan uit de jaarlijkse aanslag OZB en opstalverzekering. Deze lasten kennen in het referentiejaar 2019 een niveau van € 135.200,= per jaar.
2.2.2.
Leerlingaantallen en doordecentralisatiemiddelen De jaarlijkse doordecentralisatie-middelen die het schoolbestuur van gemeente ontvangt, worden in lijn met de overeenkomst bepaald op basis van het aantal leerlingen en een jaarlijks te indexeren bedrag per leerling. Het leerlingaantal in het referentiejaar 2020 is gesteld op 1484 leerlingen, waarbij dit aantal volgens de overeengekomen prognoses licht daalt naar circa 1450 leerlingen in 2035, waarna het aantal op de lange termijn stabiliseert rondom 1690 tot 1700 leerlingen. Het bedrag aan doordecentralisatie-middelen bedraagt in 2020 € 495,= per leerling per jaar, jaarlijks te indexeren. Dit resulteerde in 2020 in een jaarlast van € 773.239,= en in 2021 € 733.438,= voor de gemeente Venray.
2.2.3.
Overige parameters Naast de vastgestelde boekwaarde, jaarlasten uit OZB en verzekeringen, en het niveau van doordecentralisatie-middelen, zijn de volgende parameters toegepast in de doorrekening van de businesscase: ▪
Looptijd: Beoogd wordt een looptijd van de businesscase van 20 jaar; Hiermee wordt dan aangesloten op de resterende afschrijvingstermijn voor de bouwdelen A en B van het Raayland College. Indien de businesscase na 20 jaar sluit, zou dit leiden tot de wenselijke situatie dat er dan geen resterende boekwaarden meer rusten op delen van de gebouwen, zodat partijen na 20 jaar vrij zijn in de realisatie van dan te plannen renovaties of vervangende nieuwbouw voor het Raayland College. Toekomstige casuïstiek wordt daarmee dan niet (onnodig) belast.
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 5 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
▪
▪
▪
▪
▪ ▪
2.2.4.
Rente: Bij recentralisatie dient gerekend te worden met de gemeentelijke reken- of omslagrente. Volgens het huidige beleid bedraagt de omslagrente van de gemeente Venray 3,75%. De gemeente bereidt thans een herziening voor van haar omslagrente. Vooruitlopend daarop is in deze casus de omslagrente bepaald op 2,5% (bovenzijde huidige landelijk gemiddelde). Indices: Index voor bouwkosten wordt bepaald op 2,5 % per jaar (langjarig gemiddelde afgelopen 15 jaar); op doordecentralisatie-middelen op 0.75% per jaar, jaarlasten uit OZB en opstalverzekeringen eveneens 1% per jaar. Terrein: Deel van de overname tegen boekwaarde betreft het terrein. De huidige boekwaarde van het gehele terrein bedraagt 1,0 miljoen euro (deel van de totale boekwaarde van 8.5 miljoen euro). Nieuwbouw: Indien in het kader van de casus een gedeelte nieuwbouw wordt gerealiseerd, dan vindt dit plaats tegen het normatief vastgestelde stichtingskostenniveau van € 2.500,= per m2 bvo inclusief BTW (prijspeil start businesscase). Sloopkosten: Bij eventuele sloop wordt uitgegaan van een kostenniveau van € 70,= per m2 bvo te slopen bouwdelen. Indien effecten of kansen op andere projecten worden beschouwd (bijvoorbeeld uit het IHP van de gemeente Venray), wordt aangesloten op de data uit betreffend project.
Gymvoorzieningen Bij mogelijke onttrekking en sloop van een gymvoorziening van het Raayland College, zal in de benodigde capaciteit aan gymlokalen worden voorzien door de inzet van gemeentelijke sportvoorzieningen. De bekostiging van de exploitatie t.b.v. de inzet voor het onderwijs, zal in een dergelijk geval worden vormgegeven volgens de ‘modelbeleidsregel bekostiging lokalen voor bewegingsonderwijs’ conform de modelverordening onderwijshuisvesting. Met de toepassing van deze bekostigingsregel zijn in een dergelijk geval de exploitatiekosten voor het onderwijs naar verwachting gelijk aan die van de exploitatie van een eigen gymvoorziening. Gelijktijdig zal daarbij de bezettingsgraad van de gemeentelijke voorziening stijgen, hetgeen de exploitatie van die voorziening verbetert.
2.2.5.
Rekenmodel De businesscase wordt doorgerekend met behulp van de door Hevo ontwikkelde tool “Abacus”. Er is sprake van een sluitende casus, indien op basis van een kasstroom model blijkt dat in geval van recentralisatie – inclusief mogelijke overige bijkomende kosten – over de looptijd van 20 jaar het totaal aan uitgaande middelen (vanuit gemeentelijk perspectief) kleiner of gelijk is aan het totaal van de huidige verplichting tot betaling van doordecentralisatiemiddelen over diezelfde periode. Vanuit het perspectief van het schoolbestuur wordt gesteld dat de casus sluitend is, indien de recentralisatie plaatsvindt tegen de vastgestelde boekwaarde van de schoolgebouwen (zie 2.2.1) en de jaarlasten uit OZB en opstalverzekering weer herplaatst worden bij de gemeente. Indien aan bovenstaande resultaten wordt voldaan, dan past dat bij de doelstelling van partijen om enerzijds te komen tot het voorkomen van verliezen bij één van de partijen én het bereiken van een duurzame goede exploitatie van de onderwijsgebouwen.
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 6 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
3.
Haalbaarheid recentralisatie
3.1.
Haalbaarheid en randvoorwaarden
3.1.1.
Toegepaste toekomstscenario Naast het bereiken van een sluitende businesscase en een goede exploitatie van de huisvesting, dient het toekomstperspectief tevens een oplossing te bieden voor de structurele overmaat van de huidige gebouwen, en een oplossing voor de gebrekkige kwaliteit van ‘bouwdeel C’ van het Raayland College. In het overleg tussen gemeente en het schoolbestuur is daarbij het volgende toekomstscenario ontwikkeld ten behoeve van de businesscase:
1. 2.
3. 4.
5.
Bouwdelen C, D, en E worden gesloopt (in rood aangeduid); hiermee vervalt de renovatiebehoefte van deze bouwdelen (groot circa 7.600 m2 bvo). Het normatieve ruimtetekort in de periode van de komende 20 jaar, is bij sloop en onttrekking van de bouwdelen C, D en E maximaal nog circa 600 m2 bvo. Dit tekort kan gecompenseerd worden door de realisatie van een aanvullend volume annex de bouwdelen A of B, of een eventuele grootschalige renovatie van een klein deel van bouwdeel C. De met sloop vervallen gymcapaciteit wordt gecompenseerd door de inzet van een gemeentelijke sportvoorziening. Het terrein behorende bij de bouwdelen C, D en E wordt onttrokken aan het Raayland College en kan door de gemeente alternatief worden aangewend. De bestaande gebouwen vormen onderdeel van de recentralisatie; het te realiseren aanvullende volume dient gedekt te worden binnen de businesscase van de recentralisatie. Het schoolbestuur vervult de onderhoudsplicht voor de dan in gebruik zijnde onderwijsgebouwen, conform de Wvo.
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 7 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
3.1.2.
Haalbaarheid Het scenario is doorgerekend op basis van de in hoofdstuk 2 geformuleerde uitgangspunten en data. Dit scenario leidt tot de volgende investeringsbehoefte: ▪
▪ ▪ ▪
Overname door recentralisatie tegen de boekwaarde van € 8,5 miljoen; de grondwaarde – waarop geen afschrijving plaatsvindt – wordt daarbinnen gesteld op € 0,5 miljoen (gerelateerd aan de terreinoppervlakte in de eindsituatie); Kosten van de sloop van de bouwdelen C, D en E worden geraamd op € 532.000,=; Stichtingskosten realisatie aanbouw wordt geraamd op € 2.1 miljoen; Overige jaarlasten, inkomsten doordecentralisatie-middelen en parameters conform hoofdstuk 2.
Over de termijn van 20 jaar blijkt dat deze businesscase exact sluitend is, indien het schoolbestuur een bijdrage pleegt aan het te realiseren dit scenario van € 150.000,=. Op dat moment is in dit scenario de situatie bereikt dat de cumulatieve kasstroom over 20 jaar gelijk is, aan de in de huidige situatie lopende doordecentralisatie-verplichting over die periode. Aan het einde van de looptijd is de locatie van het Raayland dan vrij van resterende boekwaarden. Bij eventuele verdere neerwaartse bijstelling van de omslagrente, zal de businesscase ook zonder schoolbestuurlijke bijdrage sluiten. Bij een omslagrente van 2% bedraagt het resultaat +€ 450.000,=; indien een omslagrente van 1,5% wordt bereikt, stijgt het resultaat tot +€ 1.050.000,=. Daarmee is de businesscase sluitend, en worden de beoogde doelstellingen van beide partijen bereikt. De output van het rekenmodel is als bijlage 1 bij dit rapport bijgevoegd.
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 8 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
3.2.
Alternatieve opties Mogelijke alternatieven voor het beschouwde scenario zijn:
3.2.1.
Recentralisatie met renovatie/alternatieve inzet bouwdeel C De mogelijkheden tot renovatie of alternatieve inzet van ‘bouwdeel C’ is nader onderzocht. Een renovatie alleen gericht op de technische verbetering van het bouwdeel wordt geraamd op een stichtingskostenniveau van circa 6 tot 7 miljoen euro; Een dergelijke investering belast de businesscase zodanig dat deze niet meer sluit; daarnaast zou in een dergelijk geval de structurele overmaat van de gebouwen van het Raayland College niet worden opgelost, met blijvende exploitatieproblematiek tot gevolg. Een studie naar de alternatieve duurzame inzet van het ‘bouwdeel C’ voor een andere functie, bijvoorbeeld voor het primair of speciaal onderwijs, leidt tot de conclusie dat de investeringen daarvan dermate hoog zijn, dan nieuwbouw voor een dergelijke functie financieel gunstiger is dan de inzet van ‘bouwdeel C’. Concluderend wordt gesteld dat bij opties met het handhaven van ‘geheel bouwdeel C’ niet tot een sluitende casus is te komen.
3.2.2.
Onttrekken bouwdelen C, D en E en handhaven doordecentralisatie Een alternatief voor recentralisatie, zou kunnen bestaan uit het handhaven van de huidige doordecentralisatie – met blijvende verplichting tot uitvoering van de zorgplicht door het schoolbestuur – maar met onttrekking van de bouwdelen C, D en E. Complicatie bij een businesscase is dat bij het handhaven van de doordecentralisatie, de bijbehorende middelenstroom richting schoolbestuur in stand blijft, waardoor er geen dekking is te vinden voor overname van dit bouwdeel en eventuele sloop door de gemeente. Deze kosten zouden voor de gemeente daarmee aanvullend komen, bovenop de doordecentralisatie-middelen. Tevens ziet het schoolbestuur zich in deze optie staan voor de opgave van het realiseren van het resterende ruimtetekort. De realisatie daarvan betekent een verdere verhoging van de financieringsbehoefte aan de zijde van het schoolbestuur, hetgeen zij juist beoogt te voorkomen.
3.2.3.
Handhaven doordecentralisatie zonder ingreep Het is juridisch mogelijk om in het kader van de heersende overeenkomst tot doordecentralisatie niet te komen tot recentralisatie, maar de huidige situatie in stand te houden. Mogelijkheden die dan het schoolbestuur resteren is het overgaan tot verkoop aan derde partijen van bijvoorbeeld ‘bouwdeel C’ of uiteindelijk overgaan tot een geforceerde beëindiging van de doordecentralisatie door het geheel van de schoolgebouwen te onttrekken aan het gebruik voor het onderwijs. Dan wel leidt de situatie tot een langdurig te handhaven exploitatietekort op de huisvesting voor het schoolbestuur. Geschetste mogelijkheden en beperkingen bij handhaven doordecentralisatie, leiden niet tot de door partijen gewenste doelen.
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 9 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
3.3.
Kansen inzet vrijkomend terrein Indien het beschouwde scenario voor het Raayland College tot realisatie wordt gebracht, verkrijgt de gemeente het terrein dat thans gevuld wordt door de bouwdelen C, D en E. Betreffend terrein is goed alternatief aanwendbaar. Gegeven de locatie kan daarbij gedacht worden aan de inzet van het vrijkomende terrein voor de nieuwbouw voor S(B)O FocusSpectrum, eventueel – gezien de omvang van het terrein – nog met een aanvullend onderwijsprogramma. In aansluiting op het eerder verkennende onderzoek (Hevo, 1657402-0003 d.d. 9 november 2020) kan daarbij vastgesteld worden dat een nieuwbouw op deze locatie het voordeel biedt dat er voor Focus-Spectrum geen interim-voorzieningen hoeven te worden gerealiseerd in tegenstelling tot een renovatie of vervangende nieuwbouw op de huidige locatie van deze scholen. Vervangende nieuwbouw op de locatie Raayland is daarmee financieel gunstig ten opzichte van inzet van de bestaande locatie voor Focus-Spectrum. Tabel 1: Bouw- en investeringskosten Scenario's 1 en 2, huidige locatie Focus Spectrum – Tegenover de optie nieuwbouw op de locatie Raayland
Omschrijving
Scenario 1 Renovatie 3.178.508 515.217 194.865
Scenario 2 Nieuwbouw 3.020.188 715.958 201.489
Nieuwbouw loc Raayland 3.201.821 715.958 238.201
Totale bouwkosten
3.888.590
3.937.635
4.155.980
Bijkomende kosten (bouw) Tijdelijke huisvesting (school) Tijdelijke huisvesting (L.O.) Verhuiskosten Onvoorzien BTW (21%) Investeringskosten (incl. btw) Prijspeil 1-1-2020 Incl. index 2,5% naar 1-1-2021 Omvang
931.668 796.740 P.M. 30.000 405.506 1.271.025 7.325.049
943.418 796.740 P.M. 30.000 410.620 1.284.864 7.405.057
995.732 n.v.t. n.v.t. 15.000 433.389 1.176.021 6.778.014
7,5 miljoen 2.551 m2 bvo
7,6 miljoen 2.196 m2 bvo
6,9 miljoen 2.196 m2 bvo
Bouwkosten school incl. opvang Bouwkosten gymzaal Bouwkosten buitenterrein
Bijkomend effect van de inzet van het terrein van het Raayland, is dat dit terrein na recentralisatie geen verwervings- of sloopkosten meer veroorzaakt voor de gemeente Venray. Kosten bouwrijp maken van de locatie zijn onderdeel van de hier opgenomen bouwkosten. Eventuele opbrengsten vrijkomend terrein Focus-Spectrum (incl. sloopkosten oudbouw FocusSpectrum) zijn buiten beschouwing gelaten.
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 10 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
4.
Samenvatting en advies
4.1.
Samenvatting Gemeente en schoolbestuur zijn in het jaar 2020 het overleg gestart over mogelijke toekomstscenario’s voor het Raayland College. Daarbij is de mogelijkheid tot recentralisatie als reële optie benoemd, waarbij de doordecentralisatie uit 1998 wordt beëindigd en partijen weer overgaan tot het klassieke model van het voorzien in huisvesting voor het onderwijs. Bureau Hevo is gevraagd om te onderzoeken of recentralisatie haalbaar is, en zo ja tegen welke uitgangspunten en voorwaarden. Dit rapport is de weergave van de uitkomsten van dit onderzoek. Bij besluitvorming over recentralisatie gelden de volgende uitgangspunten en doelstellingen: ▪ Er sprake is van een sluitende businesscase; partijen beogen het mogelijke herstel van het klassieke model zonder daarbij te komen tot resterende of toekomstige financiële verliezen bij gemeente en schoolbestuur. ▪ Er een duurzame oplossing wordt gevonden voor de overmaat van de gebouwen en de meer urgent wordende situatie rondom de kwaliteit van ‘bouwdeel C’. Overmaat en de gebouwkwaliteit leiden tot tekorten op de exploitatie voor het schoolbestuur. ▪ Er een toekomstperspectief wordt ingezet, waarbij er ook in de toekomst een passende huisvestingssituatie voor het Raayland blijft bestaan, met het oog op een goede huisvestingsexploitatie voor de lange termijn.
In het overleg tussen gemeente en het schoolbestuur is daarbij het volgende toekomstscenario ontwikkeld: 1. 2.
3. 4.
5.
Bouwdelen C, D, en E worden gesloopt; hiermee vervalt de renovatie-behoefte van deze bouwdelen (groot circa 7.600 m2 bvo). Het normatieve ruimtetekort in de periode van de komende 20 jaar, is bij sloop en onttrekking van de bouwdelen C, D en E maximaal nog circa 600 m2 bvo. Dit tekort kan gecompenseerd worden door de realisatie van een aanvullend volume – bruto inclusief efficiencyverlies gesteld op 800 m2 bvo – annex de bouwdelen A of B, dan wel een gedeeltelijke intensieve renovatie van een klein deel van bouwdeel C. De met sloop vervallen gymcapaciteit wordt gecompenseerd door de inzet van een gemeentelijke sportvoorziening. Het terrein behorende bij de bouwdelen C, D en E wordt onttrokken aan het Raayland College en kan door de gemeente alternatief worden aangewend. De bestaande gebouwen vormen onderdeel van de recentralisatie; de aanvullend dan te realiseren aanbouw (of renovatie) dient gedekt te worden binnen de businesscase van de recentralisatie. Het schoolbestuur vervult de onderhoudsplicht voor de dan in gebruik zijnde onderwijsgebouwen, conform de Wvo.
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 11 van 12
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Over de termijn van 20 jaar blijkt dat deze businesscase exact sluitend is – bij een omslagrente van 2.5% - indien het schoolbestuur een bijdrage pleegt van € 150.000,=. Op dat moment is in dit scenario de situatie bereikt dat de cumulatieve kasstroom voor de gemeente over 20 jaar gelijk is, aan de in de huidige situatie lopende doordecentralisatieverplichting over die periode. Aan het einde van de looptijd is de locatie van het Raayland dan vrij van resterende boekwaarden. Daarmee is de businesscase sluitend, en worden de beoogde doelstellingen van beide partijen bereikt. Indien een omslagrente van 2% wordt bereikt, bedraagt het resultaat +€ 450.000,=; indien een omslagrente van 1,5% wordt bereikt, stijgt het resultaat tot +€ 1.050.000,=. Indien het onderzochte scenario voor het Raayland College tot realisatie wordt gebracht, verkrijgt de gemeente het terrein dat thans gevuld wordt door de bouwdelen C, D en E. Betreffend terrein is goed alternatief aanwendbaar. Gegeven de locatie kan daarbij gedacht worden aan de inzet van het vrijkomende terrein voor de nieuwbouw voor S(B)O FocusSpectrum, eventueel – gezien de omvang van het terrein – nog met een aanvullend onderwijsprogramma. In aansluiting op het eerder verkennende onderzoek (Hevo, 16574020003 d.d.
9 november 2020) kan vastgesteld worden dat een nieuwbouw op de in het beschouwde scenario vrijkomende locatie, financieel gunstig is ten opzichte van inzet van de bestaande locatie van Focus-Spectrum. Bijkomend effect van de inzet van het terrein van het Raayland, is dat dit terrein na recentralisatie geen verwervings- of sloopkosten meer veroorzaakt voor de gemeente Venray. Beschouwde alternatieve opties – anders dan het hier behandelde scenario – voor het Raayland College leiden niet tot een sluitende businesscase; ook worden dan de gewenste doelen van beide partijen beperkt of niet bereikt.
4.2.
Advies Het is het advies om te komen tot recentralisatie van de gebouwen van het Raayland College, waarbij het in dit rapport beschouwde scenario tot uitvoering wordt gebracht. Cumulatieve kasstroom over 20 jaar Bij omslagrente 2.5% Doordecentralisatiemiddelen € 16.718.000,= + Af: Kapitaallasten bij Recentralisatie € 13.700.000,= Af: Zakelijke lasten (OZB, verzekeringen) € 3.173.000,= Bij: eenmalige bijdrage schoolbestuur € 155.000,= + Resultaat: Nihil (sluitend) De lasten voortvloeiend uit de recentralisatie, waaronder die van de overname van de gebouwen tegen boekwaarde en de realisatie van de sloop van de bouwdelen C, D en E, evenals de realisatie van een aanvullende compenserend volume dan wel renovatie, zijn passend binnen de businesscase met een looptijd van 20 jaar. Zowel voor schoolbestuur als gemeente zijn de beoogde doelen van de recentralisatie haalbaar. Bijkomende voordelen zijn gelegen in de alternatieve inzet van het vrijkomende terrein en een duurzaam verbeterde exploitatie voor de school.
1657404-0015.1.0, d.d. 16 september 2021
Pagina 12 van 12