13 Verslag omgevingsdialoog
Tekst van het document
AAN DE BEWONERS VAN DÊZE WONING
L
Weert, juni 2022
Beste Omwonenden,
Ter informatie ontvangt u hierbij het Verslag van de omgevingsdialoog voor de herontwikkeling van de locatie "Den Hoebert" Westsingel I te Venray d.d.13.06.2022. De omgevingsdialoog voor de locatie Westsingel t heeft plaatsgevonden op 13 juni jl. van 17.00 uur tot 18.30 uur in het jongerencentrum "The B" Sportlaan 1 te Venray. Namens de initiatiefnemer waren aanwezig:
namens LPM namens Janssen Wuts architecten
Development B.V. als initiatiefnemer en B.V. stedenbouwkund ige/architect.
De aanleiding van deze herontwikkeling is gelegen in het feit dat de locatie "voormalige school" al meer dan 10 jaar niet meer in gebruik is. Vanwege een grote behoefte aan woningen ligt herontwikkeling van de locatie naar een kwalitatief nieuw woongebied voor de hand. De geldende bestemming "maatschappelijke doeleinden" dient hiervoor gewijzigd te worden naar "wonen". De initiatiefnemer heeft voor de locatie een principevezoek ingediend bij de gemeente Venray. De gemeente wil de dialoog tussen initiatiefnemer en zijn omgeving stimuleren. Op advies van de gemeente Venray is daarom deze Omgevingsdialoog via een informatiebijeenkomst gehouden. Alle direct aanwonenden van de betreffende locatie zijn uitgenodigd per brief die huis aan huis is rondgebracht. Dit betreft de straten Westsingel, Langstraat, Niessenstraat (deels), Vollenbergstraat (deels), Mandenmakerstraat en de Hubertusstraat (deels).
De omgevingsdialoog was laagdrempelig van opzet waarbij in een informele sfeer het voorgestelde project middels meerdere tekeningen op presentatiewanden inzichtelijk was gemaakt. De volgorde van de tekeningen was dusdanig dat als eerste de bestaande locatie (middels drone beelden) in beeld was gebracht en vervolgens in stappen het volledig project was uitgewerkt inclusief indicatieve gevelbeelden en een bezonningsstudie.
Van de circa 60 uitgenodigde omwonenden waren circa 23 omwonenden aanwezig met één of twee personen.
2
Hieronder wordt eerst een beknopte omschrijving van het initiatief gegeven, gevolgd door de opmerkingen die tijdens de bijeenkomst door omwonende zijn gemaakt.
Beschrijving van het initiatief. Het project dat als principeverzoek is ingediend, heeft als stedenbouwkundig uitgangspunt het zoveel mogelijk behouden van de groene kwaliteit van de locatie. Door bewust te kiezen voor compacte volumes waar het woonprogramma in is ondergebracht geeft de stedenbouwkundige opzet ruimte aan het gtoêrì; Het te behouden bestaande groen is voornamelijk aan de randen van het terrein gelegen waardoor o.a. de groene begeleiding van de singelstructuur en de omliggende straten het groene aanzicht voor omwonenden zoveel mogelijk blijft. Deze structuur wordt aangevuld met een groen binnen gebied zodat het landschap vanaf alle zijden het plangebied doorspoelt. Het groen krijgt letterlijk de ruimte en maakt dit tot het beeldbepalend onderdeel van het project. Het aanleggen van een meanderend pad geeft de mogelijkheid voor een wandelroute., Daarnaast zorgt het groen voor de verplichte infiltratie en het langer vasthouden van regenwater en beperkt hiermee o.a. de toename van hittestress.
De locatie is aan 4 zijden ontsloten. Alle zijden hebben een divers karakter. Rekening houdend met de diversiteit aan de te ontwikkelen typen woningen is gereageerd op het karakter van 4 zijden. Aan de zijde van de Vollenbergstraat is in het project rekening gehouden met zoveel mogelijk behoud van de huidige bomen. Hier komt geen nieuwe ontsluiting voor verkeer. De Mandenmakerstraat heeft een informeel karakter met 7 woningen aan één zijde van de straat. Aan deze (doodlopende)weg zijn 9 levensloopbestendige woningen voorzien, passend bij het karakter van de bestaande bebouwing. De woningen zijn maximaal2lagen hoog met behoud van de aanwezige bomen in het openbaargebied en open karakter van deze straat. De 9 levensloopbestendige woningen hebben aan de achterzijde een patiotuin die aansluit op het binnen gebied van het project. Aan de zijde van de Langstraat gaat het om een inpassing van een zorgcomplex met 24 zorgappartementen tussen de bestaande bebouwing van het medisch centrum en de hoekwoning. Hier dient rekening gehouden te worden met het aanwezige hoogteverschil tussen de Langstraat en de rest van het terrein. Het zorgcomplex zal iets terug liggend zijn ten opzichte van de naaste lintbebouwing om zodoende ook hiermee het aanwezige groen deels te handhaven. Het uitgangspunt voor het zorgcomplex is 3 bouwlagen met alléén toegang voor het zorgcomplex vanuit de Langstraat.
De Westsingel is een belangrijke (ring)verkeersontsluiting in Venray met een duidelijk stedelijk karakter waar hogere bebouwing goed past, rekening houdend met voldoende ruimte rondom deze gebouwen. De Westsingel is een brede belangrijke verbinding binnen de gemeente Venray waar al bij diverse kruisingen/ rotondes hoogbouw gerealiseerd is. Met name de kruising met de Kempweg (complex met 7 bouwlagen) en de Hoenderstraat (complex met 8 bouwlagen) tonen aan dat de hoogbouw dichtbijverkeersknooppunten een goed uitgangspunt is. Aan de Westsingel zijde zijn twee appartementencomplexen voorzien. Complex A heeft 26 appartementen (incl. 2 penthouse) en
complex B heeft 50 appartementen (incl. 2 penthouse). De ontsluiting t.b.v. de 2 appartementencomplexen is aan de Westsingelzijde en op ruime afstand van de rotonde. Het hoogste appartementencomplex B heeft I lagen + 1 setback ook hier is rekening gehouden met de bestaande bomen aan de zijde van de Westsingel. Appartementencomplex A heeft 3 lagen + 1 setback en ligt verderterug van de Westsingel om zo meer ruimte te creëren voor het hogere appartementencomplex en parkeerplaatsen op hel maaiveld. Het parkeren voor toekomstige bewoners van beide complexen ondergebracht in een half-verdiepte parkeergarage. Doordat de ontsluiting voor alle parkeerplaatsen en de toegang naar deze beide complexen is voorzien via de Westsingel, is er ruimte om het middengebied van het project uit te voeren in een groene opzet wat een mooi verblijfsgebied zal zi¡n voor de toekomstige bewoners van het project en omwonenden.
is
3
\
tr ¡*
3É{SraYôôâarc! r
;;:
Alle reacties van de aanwezige omwonenden tijdens de omgevingsdialoog op het plan van de initiatiefnemer zijn hieronder opgenomen in het verslag. ln het kader van de privacywetgeving is er geen persoonlijke informatie opgenomen De vragen en opmerkingen van betrokkenen / omwonenden welke via vragenlijsten, post-it memo's op de situatietekening en via de informele gespreken zijn ontvangen, zijn in onderstaande tabel weergegeven.
Schriftelijke reacties tijdens omgevingsdialoog middels formulieren Parkeergelegenheid zeer beperkt in plan. Bij huisarts wordt al door veel bezoekers in de wijk geparkeerd. Zorg, verkeerssituatie op Langstraat. ls drukke in/uitvalsweg. Wordt hard gereden. Nu komt er uitrit blj, op enkele tientallen meters van uitrit hu
ktijk.
Parkeergelegenheid + inrit levensloopbestendige woningen via Westingel t hoog + te weinig parkeergelegenheid gaat problemen opleveren. Huisartsenpraktiik betrekken bii plan i.v.m. parkeerqeleoenheid. 9 bouwlagen te hoog en te massief, maximaal4 hoog. Parkeerdrukte en overlast wordt nog erger Levensbestendige woninqen aan voorkant van Westsinoel Omwonende heeft "geen opmerkinqen" op het formulier inoevuld Geen hoogbouw, groen aan de randen bewaren, meer ondergrondse parkeerplaatsen, bouw in breedte i.p.v. hoogte. Woningen Mandenmakerstraat omdraaien, tuin aan Mandenmakerstraat en ontsluiting via Westingel. Nu al problemen met overlast en parkeren in Mandenmakerstraat. ln de basis is het een mooi project. Blok A stukje naar Oosten 100 woningen, 88 parkeerplaatsen, veelte weinig 24Zorgwoningen, 14 plekken ok. Hoekwoning proberen op te kopen. Veiligheid inritten aan de Langstraat. Parkeerplekken, 9 laags te hoog, beter breder bouwen. Blok A en B even hoog.
4
Woningen aan Mandensmakerstraat omdraaien, tuin op zuiden en ontsluitino aan het noorden. ls planschade opgenomen i.v.m. verlies zonlprivacy in de tuin? De hoge blok B neemt de zon en alle privacy in de tuin weg. Gebouw B en A staan dicht aan de Westsingel, waardoor er geen groen uitzicht meer is. Toegan g tot parkeerplaat op/afrijden Westsi n gel gaat problemen opleveren in spits. Te weinig parkeerplaatsen, allemaal onder de grond. Blok B wisselen met Mandenmakerstraat levensloop bestendige huizen. Alle parkeerplaatsen ondergronds, geeft ruimte om i.p.v. de hoogte in de breedte te bouwen. Snelheid beperkende maatreqelen Westsinqel + Lanqstraat. Omwonende heeft "qeen opmerkinqen" op het formulier ingevuld Minder de hoogte in, als minder groen de consequentie is prima. Verkeersdruk op Langstraat bij huisarts is reeds hoog, past dit nog met extra belasting. Het huis op hõek Singel/Langstraat laten opgaan in nieuwontwikkeling. Zorocomolex meer naar achteren toe en qroen zoveel moqeliik laten staan Nr. 98 hoekwoning verwijderen i.v.m. veiligheid en past niet in nieuwe project qua uitstraling. Hoogte zorgcomplex 1 niveau verlagen. Blok 4 maximaal 4 laqen i.v.m. zicht in tuin. Torenflat 3 lagen minder en parkeerplaatsen wordt een probleem ivm schoolqaande kinderen in de Vollenberqstraat. Te hoog, verlies privacy. 2 x oplatrit kort na elkaar op de Langstaat zorgt voor problemen.
Graaq een zichtopname met Drone op 29 meter hoogte 360 graden rond. Verkeersveiligheid en drukte a/d Langstraat met 2 uitritten van parkeerplaatsen en schoolgaande kinderen in de ochtend. Hoogte zorgcomplex 2 lagen i.v.m. privacy. Groen graag waarborgen aan de Langstraat. Hoogbouw erg hoog, ontneemt privacy van onze woning/tuin minder park, dus minder hoog en meer laagbouw. Zorocomolex 5 m naar t.o.v. Lanqstraat en houdt dan meer groen in stand. Parkeerplaatsen. Vollenbergstraat = doorloop voor schoolkinderen. Groenstrook zoveel mogelijk behouden inclusief bomen Hondenveld zou mooie toevoeging zijn. Flat te hooo. maximaal 6 laqen. Parkeerplaatsen te weinig. Veel kinderen in straat, groenstroken behouden 9 Laaqse flat te hooq.
5
-È
i_
VEI'IRAY
¡l9S
WESTSINGEL
scH€rsvooRslEL I
$lr':'r'1r¡1
¡ Foto van de post-it memo's zoals deze zijn opgeplakt door de omwonende op de situatietekening.
Opmerkingen naar aanleiding van de gespreken met omwonende middels de post-it memo's op de situatietekening; Zi ide Mandenmakerstraat:
- Huisartsenpraktijk betrekken in plan / nieuwbouw? - lnritten aan de binnenkant; niet aan Mandenmakerstraat huizen omdraaien tuin op zuiden - Groen rondom voor alle aanwonenden Zi ide Vollenberqstraat:
- Geen ontsluiting Vollenbergstraat i.v.m. parkeren aldaar.
Ziide Westsinqel: - Blok B breder maken en minder hoog -Blok B verder richting Mandenmakerstraat - 1 grote ondergrondse parkeerplaats maken voor bewoners en bezoekers. Ruimte over om breed te bouwen i.p.v. hoog. - De buurt wil géén hoogbouw, liever in de breedte - Blok B max 4 hoog - Snelheid beperkende maatregelen Westsingel en Langstraat - Aanzicht blok B is niet fraai vanaf Westsingel, te hoog - Deze toegangsweg op/afrit gaat voor problemen zorgen op rotonde Westsingel/Langstraat - Schoolgaande kinderen per fiets / te voet; zebra bij uitrit - Het groen rondom het plan i.p.v. in het midden 6
- Deze zijde kijkt in de toekomst op flat t hoog en parkeerplaats (geen groen) - Deze zijde verliest alle privacy op de voor-, zij- en achtertuin - Parkeeroverlast in de wijk.
Ziide Lanqstraat: - Suggestie: parkeergarage onder zorgcomplex -Het groen aan de buitenkant behouden en de binnenkant bebouwen - Gevaarlijke situatie met 2 uitritten - Snelheid beperkende maatregelen nemen.
Ziide Niessenstraat: -Geen hoge bouwlagen; inkijk vanaf 9 bouwlagen in tuinen Niessenstraat
Conclusie De algemene grondhouding was positief in relatie tot een bestemmingsplanwijziging naar een woongebied. Vanuit de omwonenden wordt het zoveel als mogelijk handhaven van het groen als minder urgent gezien. De aandacht gaat vooral uit naar de hoogte van woongebouw B waarbij veelvuldig wordt teruggekeken naar de eigen persoonlijke situatie omdat men beducht is voor verlies van privacy door mogelijke inkijk in de achtertuin. Tevens heeft het omgevingsdialoog de nodige opmerkingen voortgebracht die omwonende ervaren in de buurt m.b.t. het openbare gebied en zaken die buiten de invloedssfeer vallen van de initiatiefnemer. lnitiatiefnemer gaat op basis van de ontvangen feedback gedurende de omgevingsdialoog het project op onderdelen bestuderen waarbij met nadruk ook zalworden gekeken naar de hoogte van woongebouw B. lnitiatiefnemer zal de uitkomst van dit proces wederom voorleggen aan de omwonenden. Binnen twee weken van het omgevingsdialoog hebben alle genodigde het verslag met de verzamelende opmerkingen ontvangen, ook alle niet aanwezigen hebben dit wederom huis aan huis ontvangen.
7
AAN DE BEWONER(S) VAN DEZE WONTNG
t
Weert, oktober 2022
Beste omwonenden,
Hierbij ontvangt u het versl?9"2'omgevingsdialoog" voor de herontwikkeling van de locatie "Den Hoebert" Westsingel I te Venray. De bijeenkomst vond plaats op 28 september jl. van 18.30 uur tot 20.00 uur in Hotel de Witte Hoeve te Venray. Namens de initiatiefnemer waren aanwezig: namens LPM Development B.V. als namens Janssen Wuts architecten B.V. stedenbouwkundige/architect. initiatiefnemer en 'l GesPreksleider was rlhr Tevens
aanwezig:
i namens de gemeente Venray en
namens Zorg & Co.. Doelstelling van de bijeenkomst is om het aangepaste plan naar aanleiding van alle ontvangen feedback, input, brieven en enquête verkregen tijdens en na de 1" omgevingsdialoog van 15 juni jl. te presenteren. Van de circa 70 uitgenodigde omwonenden waren circa 39 adressen van omwonenden aanwezig met één of twee personen. Bij binnenkomst zijn de contactgegevens genoteerd.
Er zynzoweltijdens als na de bijeenkomst van 28 september jl. geen schriftelijke reacties meer ontvangen.
Ëf?
tl BESÎAA¡¡DE SIIUATIE
VENRAY WESTS¡NGEL 1
ll
r
f hBM ¡) txn,.-.:g: 2
_lr
ll_--t
.j.:
*
t ¡LqM t--'**
EIMY WÊSlSIN6EL FËÊOSACK AUURTAEWOÀ¡ERS OMGEVINGSDIALOOG
VENRAY WESTSINGÊL 1
3qpry J
Omdat alle ontvangen opmerkingen en reacties op het eerste voorgestelde plan van 15 juni jl. aanleiding gaf voor een gewijzigde aanpak en substantiële verandering van het plan, is er voor deze bijeenkomst gekozen om de dialoog in presentatievorm te houden. Op deze wijze was overzichtelijk en volgbaar uit te leggen welke aanpassingen er per planonderdeel door het ontwerpteam.en initiatiefnemer zijn doorgevoerd. De volgorde van de presentatie was dusdanig dat eerst de bestaande locatie (middels foto's) in beeld werd gebracht, gevolgd door het 1" bebouwingsvoorstel en daarna het aangepaste nieuwe plan met daarop aangegeven hetgeen gewijzigd is.
Presentatie oud plan versus nieuw plan door architect Het plan werd inzichtelijk per planonderdeel gepresenteerd door middelvan een PowerPoint presentatie. De architect liep het plan puntsgewijs door per planonderdeel. Aan het eind van elk onderdeel
konden vragen gesteld worden door aanwezigen over dat betreffende onderdeel. Na het beantwoorden van de vragen, dan wel door de architect, dan wel door de ontwikkelaar, werd er doorgegaan naar het volgende planonderdeel.
Levensloopbestendige woningen Vanuit de vorige omgevingsdialoog kwam naar voren dat de bewoners aan de Mandemakersstraat (meer) overlast zouden verwachten door de positie en ontsluiting van de nieuwe woningen. Tevens zou deze keuze impact hebben voor het bestaande groen.
3
Na bestudering van de feedback heeft het ontwerpteam besloten om de woningen te spiegelen waardoor de voordeur van de levensloopbestendige woningen aan het binnengebied van het project komt te liggen. Dit heeft tevens tot gevolg dat het parkeren niet meer via de Mandemakersstraat gebeurt maar binnen de eigen projectlocatie wordt opgelost. Door deze aanpassing blijft het openbare groen ongewijzigd. Om de groene begeleiding van de Mandemakersstraat te behouden zal een groene haag worden aangelegd als uniforme erfafscheiding tussen de achtertuinen van de Levensloopbestendige woningen en het bestaande openbare groen.
'r
#"'
ìi
o
ú
ll ìnieuwe situatie
oude situatie
5 qilt -( - Tdiä
f-*ffi VENRAY WESTSINGEL
.1
G
J!e$ jlr.'r..'.* ilij$Vi"Ëii'åä,".',
¡ -t'.e!! j :11"r'r.î:::
Vragen vanuit de zaal over de levensloopbestendige woningen:
- Waar blijven de parkeerplaatsen die eerst op de Mandemakersstraat gepositioneerd waren ?
-
Antwoord: deze worden op het binnenterrein gerealiseerd, dus niet meer op de Mandemakersstraat. ls de inrit van de parkeerplaats gelegen aan de Langstraat? Antwoord: de ontsluiting voor net paikeren gebeurt i¡" O" Westsingel en de Langstraat aan de zijde van het zorgcomplex. Het parkeren voor het zorgcomplex en de levensloopbestendige woningen wordt afgescheiden door hagen. De parkeerplaatsen zijn nu gesplitst in 2 delen. Zijn er wel voldoende parkeerplaatsen? Antwoord:conform de gemeentelijke parkeernorm komen er2x9 = 1B parkeerplaatsen voor de 9 levensloopbestendige woningen.
4
ls de oppervlakte van de levensloopbestendige woning gewijzigd? Antwoord: momenteel zitten we nog in de stedenbouwkundige fase, maar zijn de oppervlakten niet gewijzigd, slechts anders gepositioneerd qua ontsluiting en tuin
Blok A Ook voor Blok A heeft het ontwerpteam de positie ten opzichte van de Vollenbergstraat nader bekeken. Om meer afstand te creëren is de hoofdmassa (appartementen) van het blok verplaatst richting het binnenterrein. Waardoor ook o.a. de ontsluiting, parkeren en blok B anders gepositioneerd diende te worden. Door het opschuiven van blok A ontstaat de situatie dat het bestaande groen aan deze rand van het project meer gehandhaafd kan blijven en blok A als ware achter een decor komt te staan ten opzichte van de bestaande woningen aan de Vollenbergstraat. Dit betekent voor zowel de bestaande situatie als het plan een betere kwaliteit. Omdat er veel oppositie was tegen de hoogte van blok B ontstond door het schuiven van blok A de mogelijkheid om Blok B te verlagen. Een deel van deze woningen zijn toegqvoegd als 4u woonlaag aan Blok A. Vanwege de afstand en het handhaven van de bestaande bomen valt dit in de massa niet op in vergelijking met het eerste plan. Tevens nemen we hiermee al een voorschot op de aanpassing van blok B. Het parkeren van Blok A blijft gesitueerd in de half verdiepte parkeergarage en heeft nu haar eigen ontsluiting, welke in het vorige plan was gecombineerd met de toerit van blok B. Door de aanpassing van de levensloopbestendige woningen en Blok A diende een volledig nieuwe ontsluitingsroute te worden bedacht.
Vanwege het groene karakter van het project is er voor gekozen om een laan te introduceren die aan weerszijde wordt begeleid met bomen. De nieuwe bomen zorgen voor een belangrijk aanvulling op het te handhaven groen. Wat tevens positief is voor het project, is dat er enkele parkeerplaatsen meer gemaakt kunnen worden op het maaiveld dan in het vorige plan.
..: t SLOKAINIEI.fWPLAX
VENRAY WESTSINGEL 1
,.1 EIOKA I NIEUW PLAN
¡ÞP.!{ JttttlË.".wv::
VENRAY WESTSINGEL 1
oud plan Blok A
nieuw plan Blok A
5
¡!?ry J:tr:',",rrr:
t
;
>' --' -a
ry
tlir
i rr I
I BLOKA
l'llt
IilO M
VENRAyWESTS¡N6ELI
AIOK A I NIEUW PLÀN
3{,8¡v¡ ¡!1111rrwu's vÈNn¡iwesrsrr'rorLl
3lt'¡vl
rl 11N6ÊÊrv-rrl:
Vergelijking oude positie blok A versus nieuwe positie blok A. Alsmede de aangepaste ontsluiting en het maaiveld parkeren.
Vragen vanu¡t de zaal over Blok A:
-
ls er een mogelijkheid om Blok A te wisselen met Blok B, i.v.m. schaduwvorming en het plaatsen van zonnepanelen. Antwoord: dit plan is volgens het stedenbouwkundig uitgangspunt ontworpen, schaduwvorming is vanwege de oriëntatie niet aan de orde. Wat is de hoogte van Blok A ten opzichte van het bestaande gebouw. Antwoord: de lijn van het gebouw van 4 lagen voldoet aan het bouwbesluit voor wonen en wordt ongeveer 12 meter boven op de half verdiepte parkeergarage. Wat is de huidige hoogte en is dit volgens bestemmingsplan? Antwoord: hier komt een bestemmingsplanwijziging. Het huidige gebouw heeft een hogere plafondhoogte waardoor deze qua hoogte in de buurt komt. Wat is de afstand tussen de gebouwen i.v.m. schaduvworming Antwoord: we zullen wederom een schaduwplan opstellen op het moment dat de omgevingsvergunning wordt ingediend Wat is de afstand tussen Blok A en de woningen? Antwoord: dit hebben we niet paraat en komen hierop terug. (Dç afstand is circa 38 meter) Blijft het transformatorhuisje staan? Antwoord:ja dit blijft in principe staan, het is erg kostbaar om dit te vernieuwen. Ook gaan we naar een duurzame energievoorziening. De vraag werd gesteld omdat deze bewoner er tegenover woont.
Blok B Vanuit de eerste omgevingsdialoog kwam vooral naar voren dat blok B van g lagen als te hoog wordt ervaren. Tevens is nader gekeken naar de positie van blok B en het volume. ln het aangepaste plan wordt tegemoet gekomen aan opmerkingen van omwonenden door blok B met 2 lagen te verlagen. Vanwege het opschuiven van blok A is tevens blok B opgeschoven, wat positief uitwerkt voor de zichtlijn vanaf de overzijde van de Westsingel. Het is door de verlaging en het handhaven van de setback op de zevende verdieping minder massaal en gaat meer op in haar omgeving. Blok B heeft in verhouding door deze wijziging de grootste aanpassing ondergaan.
oud plan Blok B
nieuw plan Blok B
6
Vragen uit de zaal over Blok B Kunnen mensen elkaar passeren in deze straat tussen blok A en B? Antwoord: nee, het wordt geen straat waarin hard gereden kan worden dus auto's kunnen elkaar niet passeren. Het is bestemmingsverkeer en er is een keerpunt aan het einde van de laan.
Wat is de totale hoogte van Blok B? Antwoord: dat is 7 lagen van 3 meter, dus 21 meter boven op de half verdiepte parkeergarage. Hoe is de inkijk naar de Niessenstraat? Antwoord: deze is er niet; want als je naar de doorsnede kijkt, kom je niet zover; er zitten ook nog 2 lagen van de levensloopbestendige woningen tussen en groen. Komt er nog iets bovenop het gebouw of is dit de hoogte? Antwoord: dit is de hoogte hier komt geen woonlaag meer op. Waarom wordt er niet gekozen voor minder lagen en een meer bredere bebouwing van het perceel? Antwoord: dit kunnen we zeker met de gemeente overleggen, maar er is hier duidelijk gekozen voor een groene structuur. Dit is mede mogelijk danÞij het parkeren ondergronds. De ovenveging zal meegenomen worden en worden besproken Een bewoner van de Westsingel vraagt naar de privacy inkijk in de voor-, achter- en zijtuin. Antwoord: het blok is naar achter geschoven, en verlaagd, er wordt een doorsnede getoond en er zijn bomen aanwezig. ln vergelijking met het eerste ontwerp is het een grote verbetering. Echter de situatie is niet vergelijkbaar met de huidige situatie.
Zorgcomplex Ook het zorgcomplex heeft stedenbouwkundig diverse veranderingen ondergaan, zo is de hoofdmassa vereenvoudigd en is de aanbouw komen te vervallen. Tevens is de ingang van het zorgcomplex verschoven naar de binnenkant en voldoet het aantal parkeerplaatsen van l4 stuks aan de gemeentelijke parkeernorm. Door het wegvallen van de aanbouw is het zorgcomplex meer verbonden met de groenzone in het middengebied.
7
n¡euw plan zorgcomplex
oud plan zorgcomplex
ä
c"
"9
l
BLOKA
Vragen uit de zaal naar aanleiding van zorgcomplex
-
-
-
i:il'olfftffT',?,":ff:t::i3:,?i:;::"
wordt ook zeker nos sroen terussepraatst ",. Een bewoner aan de Langstraat meldt dat er door de ligging van de inrit en verkeerstoename meer koplampen in hun huis zullen gaan schijnen. Antwoord: dit zijn voornamelijk ouderen die weinig of geen auto rijden. De bewoners melden dat er toch verkeer zal zijn door mantelzorg etc. Dit is inderdaad het geval, echter zal in de avond minder zijn. ls er een mogelijkheid om de woning op de hoek aan de rotonde over te nemen en te betrekken bij het plan? Antwoord: er zijn gesprekken geweest met de eigenaar echter dit heeft niet geleid tot een overeenstemming met de eigenaar. De huisartsenpraktijk vraagt hoe het zit met de 2 uitritten naast elkaar op een drukke weg/ schoolroute(op en afrit) en de verkeersveiligheid. Beter zou 1 uitrit zijn. Antwoord: de routes worden juist verkleind door 2 opritten te maken; goed dat dit wordt aangegeven, ontwikkelaar zal in overleg treden met de verkeersdeskundige van de gemeente. Er worden verschillende opmerkingen gemaakt over het parkeren en wat beter zou zijn. Antwoord: sommige oplossingen zouden ten koste kunnen gaan van de parkstructuur. Er zou overwogen kunnen worden om parkeren te verplaatsen. De bewoners vinden de verkeersveiligheid van groot belang, zie vorig antwoord.
Waarom wordt er voor deze parkstructuur gekozen, terwijl er op loopafstand veel bos is? Antwoord: het is maar een benaming; tuin zou te.min zijn, en groenstroken ook; hier wordt voor een bepaalde aanleg gekozen voor het geheel, groen is heel belangrijk in dit project en is een verbindende factor.
Totaalplan Kijkend naar het totaalproject dan hebben er op alle planonderdelen substantiële wijzigen plaatsgevonden. Met name door het introduceren van de laan, het schuiven van de blokken, spiegelen van woningen en het optimaliseren van het parkeren zijn ontstaan door inbreng tijdens en na de omgevingsdialoog van 15 juni jl. Naar mening van de architect heeft project een belangrijke 8
stap gemaakt en is er met aandacht geluisterd naar de omwonende m.b.t. de gemaakte opmerkingen en geuite zorgen.
1
Vragen vanuit de zaal naar aanleiding van het totaalplan:
-
-
' -
Bij wie ligt het onderhoud van het groen? Bij de gemeente?
Antwoord: ditzal worden ondergebracht bijde Vereniging Van Eigenaren, het is wel semiopenbaar toegankelijk maar wordt niet onderhouden door de gemeente. Welke bakstenen worden er gebruikt? Antwoord: dit is ook ondenarerp van gesprek met welstand, welstand is voor toezicht op de uitvoering van de gebouwen. We kijken nog naar de gebouwen en hun uitstraling, Weten jullie het nog niet? Antwoord:jawel, maar daar doen we nog geen uitspraken over. Dit is nog de stedenbouwkund ige fase. Hoe wordt het uiterlijk dan van het gebouw? Antwoord: de architect denkt over een horizontale structuur met groen. Na overleg met de stedenbouwkundige en met de wens van welstand, is er gekozen om toch 2 verschillende gebouwen te maken (in plaats van "het kleine en grote zusje"). Hiermee is tevens een andere vraag beantwoord. Zijn de gebouwen nu in schaal getekend in verhouding tot het groen en het bestaande medisch centrum? Antwoord:ja de bestaande bomen die zijn in schaalten opzichte van de gebouwen en bestaande gebouwen. Alle eisen zijn reeds venruerkt in dit plan qua maatvoering, dit is de maat die het gebouw wordt; echter 3D beelden waarin dit duidelijk zichtbaar zal worden, zullen nog gemaakt worden wanneer alle ontwerpen definitief zijn, dit ook n.a.v. een vraag waarom er geen gebruik gemaakt worden van Streetview. Tevens is te zijner tijd de mening van de makelaar ook nog van belang.
De entree van het gebouw aan de Westsingel ligt wat naar achter? Het gebouw wordt lager; hoe zit dat met de schaduwvorming; ten opzicht van mijn tuin? Antwoord:we kunnen u na de presentatie een tekening laten zien waarop dit duidelijk zichtbaarwordt. Het bezonningsschema is gemaakt, op basis van 9 lagen; deze had geen
9
negatieve invloed. Nu we naar 7 lagen zijn gegaan, is deze invloed zeker niet gewijzigd. De tekening is naderhand laten zien en de vragen zijn beantwoord. Hoe zit het met het zorgcomplex? Daar komt nu een stichting in? Deze veranderen en wijzigen van naam; hoe zit het met de zekerheid in deze dat zorg niet wijzigt naar een niet gewenste vorm? lets kan in 2 jaar weer anders ziin leeft kort toegelicht hoe Zorg & Co. De vraag is voorgelegd aan Zorg & Co geen arruere zorg te verlenen dan vogr functioneert en dat haar doelstelling is u¡n somatische zorg en cliënten met dementie.
J*-*"'*. _.__!
I
1 ù
**"*,_
q
.¡!
_
)t 'li
Ir l¡
PARKEREN I NIEUW PLAN
VENRAY WESTSINGEL 1
a å.pM g! iti'"','.',iyl:
Gonclusie De opkomst van de avond was goed. De omwonenden hebben hun vragen kunnen stellen en
daarop de antwoorden gekregen van architect, dan wel ontwikkelaar. Er was een positieve constructieve sfeer en er is een duidelijke verandering in het plan zichtbaar. De ontvangen mondelinge opmerkingen zijn wederom aandachtspunten bij de verdere uitwerking van dit project. Verkeersveiligheid wordt door de initiatiefnemer als belangrijk aandachtpunt meegenomen voor nader overleg met de verkeersdeskundige van de gemeente Venray. Er zrln zowel tijdens als na de bijeenkomst geen schriftelijke reactie meer binnen gekomen, Het streven is om spoedig na de omgevingsdialoog (ca.2weken) onder alle genodigden wederom het verslag van de bijeenkomst te verspreiden. Ook alle niet aanwezigen zullen dit wederom huis-
aan-huis ontvangen.
10
lYl Gmait
<buurturêsts¡ngel I venray@gmail.com>
oprnerkingen n.a.v. verslag 2e þuurtbijeenkomst westsinger I venray .Ouur¡*ssteiñgellvenray@gmail.com> luutlv_e.{lqqnwoordl.qing Waetslngell
Aan: LPM DEVELOPMENT BV <info@lpm.nl>, Geachte
heer
7 november 2022 om 13:21
en m€rvío1,.
Maandag 17 oktober jl. hebben omwonenden het verslag van de "2e omgevingsdialoog" voor de herontwikkellng van de locatiE "Den Hoebert'Wesbingel 1 te Venray in de bus ontvangen. Een enkele omwonende heefr al naar LpM rechtstreeks gereageerd. Wij lebben nog de navolgende opmerkingen, aanvulllngen en vrâgon op het verslag zoals van omwonenden door ons ontvangsn: 1. Wij missen in de conclusie de opmerking dat een flat van 7 hoog nog steeds door de omwonenden als (veel) te hoog wotdt gezien en veel vragen (o.a. over schaduw en privacy) en weerstand oproept. Do vraag naar hàt alternatief met minder lagen en iets bredere bebouwlng hoorl o.i. evenafs de oppositie têg€n sen llat van 7 hoog in de conclusie thuis.
2. Op pagina 7 staat op de vraag waarom nlet wordt gekozen voor minder lagan en meer brede bebouwlng het antwoord; 'dit kunnen we zoker.met de gemeente ovarleggen, maar er is hiei duidelljk gekozen voor een groene sùuctuuf..... Volgens omwonenden hoefi sen bredere bebouwing met mlndor lagÊn €en groene structuurhbt ¡n de weg te staan. De omwonenden sn buurt parllclperen graag in hel overleg mel de Gemeente over dit punt, Ook over dE sledenbouwkundige inpaesing van een îat van 7 hooS op die plaats wisselen de omwonendsn graag verder van gedachten met de Gemeente Venray. 3. Er zou met bewoners van de Westsingel nog contect volgen over schaduwvormlng. ls dat er gewesst? Resultaat? Bewoners van de Westslngel hebben dat tot nu toe nog niel als voldoende en ovorluigend ervaren.
4. Bij de verkeerssituatio bij do uitrit aan de Langstraat bij het geplande zorgcentrum missen wiJ de opmerking dat bij de getekende sltuaties vrachtwagens voor het zorgcentrum (bv met linnengoed of groothandel) heÞiJ blj aankomst achteruit de oprit mooten ingteken vânull de Langslraat, heEiJ achterult de Langstraat mosten insteken b[ vertrek. Dat is gevaarlijk en onwensel[k, 5. ln het verslag misseh wij het altematief dat door áén van dE aariwezigen werd genoemd om de toagang tot de parkeerplaats vân en bij het zorgcentrum ook via de Weslslngel te ontsluiten en zo de uitrit aan de Langstraat te varmijden. Dat scheelt veel te venrachtan gevaarlijke situatles. 6. De vraag over de huidige hoogta en wat die is volgens bestemmingsplan werd €n wordt niet duidelijk beantwoord. Tìjdens de bijeenkomst gaf de proJectontwlkkelaar aan dat het nieuwe hoge gebouw B 22,5 rnEter hoog is (7 verdiepingen van ekl 3 meter en 't,5 meter door de half ondergrondse parkeergarage. Volgens onze informatie is de maximale bouwhoogte in het huidlge bestemmíngsplan 10 m6ter en het huidige gebouw met 3 lagen 9 meer hoog, Waarom is LPM enlof Gemeanle Venray hler niet transparanl over? Het gaat om meer dan een verdubbellng van de bouwhoogte. 7.
T'ijdens de bljeenkomst over het grote aantal woonlagen en appartem€nten zei de architêct det'ook rekening moet worden gehouden mot de belangen en hst rendemant voor de projectontwikkalaa/'. Daarop hoongelach van velen aanwezigen in de zaal. De opmerking van êén van de aanwezlgen dal'håt nlet ten koslen van de buurt en omwonenden mag gaan dat door hlstode en speculatie/dooruerkoop de verwervingskostsn van het percael zo hoog zijn voor de proJoctontwlkkelaar. en daarom nu exlra wooneenheden in de hoogle nodig zfn. Dat is het risiEþ van ondernemen en voor de proJectonMkkalaar." Wij mlssen dit essentiåle stuk ln de verslaglegging
L Het antwoord op de vraag of de gebouwen op schaal zijn gêtekend in verüouding tot het groen en het bestaande
bebouwing zoals het lmedisch centrum ie onduidel[k oJa, de ôestaande bomen die z[n in schaal ten opzlchte van de gebouwen en bestaande gebouwen. ...., '. D6 vrâag was of de þomen, gebouwen straten en nuEen allemaal op schaal zljn ln oppervlakte en hoogte? 9. Op de vraag (pag 7.) Hoe ís de lnkijk naar de Nlessenstraat? staat het antwoord: "Deze ls er niel;...,wonlngen en groen." Bewoners van de Niessenelraat vragen of die stelligheid is geverifieerd? Zt¡zijn niet overtuigd dat biJ 6 of 7 hoog nlal over de levensloopbestendige woningen en groen alsnog inkijk is op de tuinen en achlerkant van de huizen van Niessenstraat, 10. Op pagina 10 bij de vraag ov€r het zorgcomplex etaat : '.... en dat haar doelstelling ls om geen andere zorg le vsflenen dan voor somatieche zofg en cliënten met demsnt¡e." Dat lijkt veel meer opening te geven voor zorg ãan andEre doelgroepen (hetziJ door de nu beoogde zorgverlener Zorg & Co, heÞiJ in de toekomsl door een andere
zorgvêrlener). Wordt d¡t, b¡rvoorbeeld in de vergunning en/of contract, nog nader vastgelegd en afgebakend zodat er ln de ùcekomst niet heel andere doelgroepen ln beeld komen? 11, LPM laat nergens weten hoe nu verder te vervolgen en hoe ze de buuübewoners bij de verdsre biJstelling en , plannen bEtrekt.-Dat lljkt ons zeer wenselljk en noodzakalijk. De buurt €n omwon6nden willen graag geinformeerd en betrokken blijven b[ do planvorming.
Graag vernemen wit uw reaclie an antwoord op onze bovenstaande vregen en opmerkingan. Wij zian graag de inforñatie over ds b¡stetlingen van het plan n.a.v. de 2e buurtbijeenkomst tegemoet. Ook horen wii graag de planning en de vervolgstappen zoals die nu door LPM wordEn voozien. Namens de omwonenrlen Weslsingel 1 Venra¡
buurtwestsingal 1,renray@$rnail.cr.¡m
Geachte buurtvereniging Westsingel'l
l143tD8tBVIPJ/ML
"Westsingell" 23.11.2A22
Beste buurtvertegenwoordlglng Weetslngel 1, Uw bijgaande mail hebben wij in goede orde ontvangen. Zoals reeds meermaals âangegevên, waardsren wiJ uw opmerkingen, aanvullingen en vragen m€t betrekking tot de herontwikkeling van de looatie Westsingel I te Venray.
Onderstaand geven wij puntsgewiis antwoord op de door u gestelde vrãgen. Hlerbf hebben wij uw volgorde aangahouden. ' 1^
'
'
Vanuit de eerste omgevingsdialoog d.d. 1g.O6.2}22en de daarop ontvangen conespondentie is het voor ons helder dat onder andere de hoogte van blok B een punt van zorg is voor de buurt. Het plan is,op dit ondardeel dan ook aangepast en de hoogte van blok B is van 9 naar 7 lagan verlaagd. Vanuit de gemaakte bezonningsstudie, kunnen wiJ u nogmaals bevestigen dat door blok B geen nadelige schaduwwerking ontstaat voor de omgeving. De op de tweede omgevingsdialoog d.d. 28.09.2022 getoonde nleuwe standpunten, gênomen vanaf de omliggende straten kijkend naar blok B toe, laten zien dat er geen inkiJk is in de tuinen van de woningen van de dirEct aanwonenden. Alle woningen in de directe omgeving van het projsct zijn met hun voordeur gesltuedrd naar het plan gebied. De suggestie/opmarking die tevgns in de eerste omgevlngsdialoog werd gedaan om minder lagen en een bredere bebouwing te reeliseren is mêegenomen in de analyse van de aanpassingsmogelijkheden. Naast de onlvangen opmerkingen en suggestias dient tijdens de uitwerking rekeninggehouden te worden met de randvoorwaarden die vanuil overheids,lrrrege worden opgelegd, Minder lagen en bredere bebouwlng betekent o.a.
dat het vereiste percentäge van mlnimaal2t;-- o/o groen niet meer kan worden behaald, alsmede dat door een toename van het dakoppervlak er een grotere oppervlakte waterberging en infiltratie op het tenein dient te worden opgelost. Ook dienen de woningen te voldoen aan hst bouwbesluit. Door de gebouwen breder te maken wotdt de verelste daglicht toetreding een beperkende factor. Daamaast dienen nieuws woningen die aan de woningvoonaad van Vanray worden toegevoegd een goade woonltwaliteit te hebben.Tevens heefi de gemeente Venray haar stedenbouwkundige randvoonraarden om tot sen gedragen stedenþouwkundige invulliñg te kornen. Het huidlge plan rnat hoogte eccenten van 7 lagen aan de
singelstructuur van Venray, heeft zowel de stedenbouwkundige goedkeuring als die van de welstandscornmissie.
2,
Zie bovenstaande toelichting 3.
heer'
of de Westsingel de maken kriigt Op de vraag van de om na afioop van de aangegeven in de biieenkomst rnet schaduwvorming, is biJeenkomst de schaduwstudie nogmaals te bekiJken,Dat hecft ook direct na
afloop van de presentatiee plaatsgevonden. lndien de heer desondanks zün twijfels hierover blijft hebben en nogmaals de schaduwstudle wil inzien, kan hij contact met ons opnemen, De schaduwstudíe bl$ft ondefdeel bij de verdere uitwerking en zalals bijlage bij het bestemmingsplan worden gevoegd. 4.
Da in- uitit voor het zorgcofnplex aan de langstraat is als punt van zorg meegenomen in het verslag om met de verkoersdeskundige van de g6meente Venrãy nader te bespreken. Met de verkesrsdeskundige heeft een nadere afstemming plaatsgevonden met als uitkomst dat; de beoogde inrit op zo'n 5G 55m van dã rotonde ligt (gemeten vanaf het zebrapad). Gezien de afstand van de Langstraat van en naar de rotonde (en ook de andere kanl op) is er voldoends ãcht op hst verkeer, Deze cornbinatie {afstand en goed zicht) geeft niet de verwachting dat dit problemen gaat gevsn. Wél moet er aandacht voor zijn dat rondom de in-/uitrit ook vanuit eigen terrein gezien voldoende zicht mogeliik is Een niet alte steile iniit (beperkt door het maximale hellingpercentage en lengte voor voetganger) in comblnatle met aanliggend voetpad zal resulteren in Jen ovezichtãli¡ke en goed toegankeliJke situatie/inrit, zeker met de situatie
zoals aangegeven".
5.
Dit punt is inderdaad niet volledig in het verslag teruggekomen. Bii de aanpassing yan de plannen ls ook dit punl nader onderzocht, echter door ook het iorgcoirplex te iaten onsluiten via de Westsingel, ontgtaatde situatie dat er nog ln beperkte mâte groen en/of walerberging mogeliik is door een
verdele toonâme van verharding. Daarnaast onlstaat €r een onwenselijke situatie voor de bewoners van de levensloopbestend¡ge woningen. 6.
Zowel tijdens de de eerste als tweede biJeenkomst is aangegeven is dat voor Oe herontwlkkellng Van de huidige locatle een bestemmingsplanwiJzíging nodig is. Daarbij is de hoogte van de huidige bebouwing nlet maatgevend. 7
leder project dient een economische haalbaarhaidstoets te doorstaân. De
architecl zal ongetwijfeld bedoeld hebben dat de kosten voor ontwikkeling en het risico van afzet van woningen en uitvoering bíj de initiatiefnemer ligt en dat hier tegenover een te behalen rendement moet staan.
I. De bomen en gebouwen welke staan geprojecteerd op het te horontwikkelen perceelzijn op schaal lngetekend, o
Door de woningen en bomen gelegen in en aan de Mandemakersslraat zal de inkijk ín de tuin van de woningen gelêgen aan de Niessenstraat beperkt zijn tot enkele appartementen gelegen op de zesde verdleping. Vanwege de setback van de zevende verdieping zal dit voor het appartement dat aan deze zljde is gelegen nauwelijks spelen. Tijdens de presentatie is dit standpunt getoond. lndien hierover twiJfel bestaal kan dit nogmaals wordan ingezien. 10,
Zoals door Zorg & Co tijdens de bijeenkomst toegelicht, is haar doelstellfng orn zorg te vedenen yoor sornatische zorg en cllånten met dementie, Dit wprdt in de privaatrechtelijke overeenkomst met Zorg & Co vastgelegd. 11.
Door de bijeenkomsten van 13,06,2022 en van 28.09.2022, alsmede de
ontvangencorrespondentiezijndezorgpuntenenopmerkingenopde voorgelegde herontwikkeling duidelijk ln beeld gekomen. Zoals tijdens de bijeenkomst op 28,09.2022 inzichtelijk gemaakt, zijn er forse aanpassingen doorgevoerd en is het project'naar beneden' bijgesteld door de ontwerper. De vervolgstap is dat het gewiJzigd plan voor beslemmingsplanwijzlging wordt aangeboden aan de gemeente Venray. Na een positief besluit van het college op het ontweç-bestemmingsplan zal het ontwer¡ bestemmingsplan ter visie worden gelegd. Belanghebbenden kunnen dan hun zienswijzen inbrengen. Na de tervisíelegging wordt het bestemmingsplan (al dan niet aangepast n.a.v. de zienswijze) ter besluitvorming voorgelgd worden aan de gemeenteraad. Gedurende de ter visielegging zal een planning worden opgesteld voor de verdere uitwerking van het project om te komen tot omgevingsvergunning aanvraag, Wij hoþen uw vragen hierbij naar tevredenheid te hebben beantwoord, en verblijven, tevens bereíd tol nadere toelichting. Met vrle¡del[ke groeten, B.V.
LPITJI DEVELOPMENT
cc. gemeente Venray -
È
o
CD
N N
ËË Ësr
Ic
oo
Ëå Ë sE
;N
o q íl g
.j
E
o
o N
(Ê)
0)
Ë
6¡
ô
o
Þl
L
o o I¡
(f)
,õ
Ë5 xËä 8,9 >Ëg
n)
E
(\¡
o
ËË ;ËH ËE EËå
É
c,
I Ë
J
o
5 ã .!
frC H gg
E
è o o
iË ËåË
.g L
€Þ eËå
c,
(¡ rû
L
c
o
E j
o (J
gc)
(! E g)
û,
rõ
Ê q¡
tr
o cD
.5 at
a¿
o o
3 {a
o cLo ! tr o o ¡l Ë ã ¡¡ o (\l E
so ¡-
o
iå ËËË ËE E åË
ã
pE' ct!
= :f
tr
åË ËåË ãp$
o c o o
õtt '-6
tt
G
E
t)
I
E
EL
tU
tu
t)
ê
o,
3
ut
:
E
L
Þ,
o t¡, J
II
E c o
E') dt
'6
ru
ç
vl (U
E ê
B ¡tl
Ð o
c ,õ
v
!tL .o o 3
o
ÈJ
oôa
JÈ E=
Ër=
o Eë
o
r
"À
o-
(õ
çrr
ü
r¡) cD
c,
L tu
Ë
å: o
IE L qJ
tt CI o Ol c
¡l oõ
O)
3 'ñc
co r!ul ru
,E
É.
.; L
It,
N .9
g1) Ë Ê
.o .v B OJ
¡g
Þt o rtl
L
lE o,
tu
o L €
(9
.Y ut
L¡ d¡
()
U IE
-L
c
gËÞå ËË q I'E 3 õõ EÊ åFPË seËË ËË tu
c
É
ñ
åå ËËËE # ä EË üE
v
o
g)
ËåËåËä
IE
p
Ë
eE ,llg ç i
0
3
o sË tD ã= g troo
CL
L
Ê
¡-
ts
'6
Ë c,
gt
9,
õol
,{ g
.Y
llt
.o
û)
:
c! P O, tr Eì
6 É
ID
o
RÌ
7.y,
UI
E
¡-
gË H* s 30 0-ãË
E ru dl
e)
aõ
ååËËå
co
0,,
!.t
o
!
C,
o o E o
c ök.E P P:o
:È íE¡; Få NA$E toCtrEÈ ÈL ÊorOh ãË ã?Ëä €E :eg å åE EËËå ãË äË !q
sg sËËã
cl
€ tr,
-
(! {n
ttt tt
(,
lf
L
É.
0)
g
U
tr
fi,
{Þ
o
p d,
c¡
o L
gr r¡, x::3
û,
lJ OJ
L
o
ã
'E
tl,
è
E
o (' æ
ln
(t e ln tt l¡
ø
ôo
t
6
{J
3
ìt
-N
rO
\o tñ l\¡
f/t Ø
¡\
ç Ft
aî
+
fr
\
E lL ñ fr.
Eù t¡ q¡
()c,