11 Buizerdlaan 7 en 9 Eindrapport zienswijzen
Tekst van het document
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
Gemeente Venray Postbus 500 5800 AM Venray
Samengesteld door Team Ruimtelijke Ontwikkeling
1
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
2
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
Inhoud 1
Inleiding
5
2
Zienswijzen
6
Niet openbaar: Bijlage A Overzicht indieners zienswijzen + inhoudelijke zienswijzen (deze bijlage heeft een vertrouwelijk karakter in verband met persoonsgegevens die niet ter inzage worden gelegd)
3
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
4
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
1
Inleiding
Deze nota bevat de gemeentelijke reactie op de binnengekomen zienswijze naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘Buizerdlaan 7 en 9 Venray’ met identificatienummer NL.IMRO.0984.BP21012-on01. Het ontwerpbestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray heeft ter visie gelegen van 18 juni 2021 tot en met 29 juli 2021. Tijdens de inzage termijn heeft een ieder het recht gehad een schriftelijke of mondelinge zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad. In deze nota wordt ingegaan op de ingediende zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan. Er zijn 2 zienswijzen binnengekomen tegen het ontwerpbestemmingsplan. Deze zienswijzen zijn binnen de daartoe gestelde termijn verzonden naar de gemeente en dus ontvankelijk. In hoofdstuk 2 volgt de inhoudelijke behandeling van deze zienswijze. De reacties worden samengevat weergegeven en van een gemeentelijk standpunt voorzien. Daarbij is aangegeven of en in hoeverre de reactie tot aanpassing van het vast te stellen bestemmingsplan leidt. Bijlage A bevat de gegevens van de reclamanten en de inhoudelijke reacties.
5
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
2
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray heeft ter visie gelegen van 18 juni 2021 tot en met 29 juli 2021. In deze periode was het voor eenieder mogelijk om zienswijzen in te dienen tegen het plan. Gedurende deze periode zijn er 2 schriftelijke reacties binnengekomen. De persoonsgegevens van de natuurlijke personen van de indiener van de zienswijze zijn geanonimiseerd verwerkt in het Eindrapport zienswijzen, in verband met de bescherming van de privacy van de gegevens op internet. 1. xxx,xxx (reclamant 1), ingekomen op 21 juli 2021; 2. xxx,xxx (reclamant 2), ingekomen op 29 juli 2021. Aan alle indieners van zienswijze is een uniek nummer toegekend. Dit overzicht van nummers inclusief adresgegevens staat opgenomen in de bijlage A. Onderstaand zijn deze zienswijzen samengevat en beantwoord. Per zienswijze is aangegeven of deze binnen de gestelde termijn is ontvangen, daarnaast inhoudelijk onderbouwd is en of de zienswijzen ontvankelijk worden verklaard. De termen reclamant en indiener van zienswijze worden door elkaar gebruikt en hebben een identieke betekenis. Zienswijze 1 Ontvankelijkheid
Schriftelijke zienswijze d.d. 21 juli 2021, ontvangen op 21 juli 2021.
De zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend.
De zienswijze is inhoudelijk onderbouwd.
De zienswijze is dan ook ontvankelijk.
Zienswijze a. Reclamant heeft ernstige bezwaren tegen het voorgenomen bouwplan. Hij heeft in 2011 naastgelegen bouwperceel gekocht van de gemeente en het was zijn bedoeling een vrijstaande woning te realiseren. De architect heeft een woning ontworpen maar dit is nu allemaal stil komen te staan. De vrijstaande woning past volgens reclamant geheel in het karakter van de Buizerdlaan dat aan deze zijde van de straat allemaal vrijstaande woningen kent. Dit perceel is destijds aangekocht als hoekkavel en nu blijkt het om een kavel te gaan naast een tweekapper. b. Reclamant vindt dat initiatiefnemer dubbele petten op heeft. Aan de ene kant is hij vastgoedontwikkelaar en koopt achtertuinen op van eigenaren die nooit hebben meegewerkt aan het plan ‘De Brabander’. Aan de andere kant is hij penningmeester en
6
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
bestuurslid van de Stichting Woontafel Venray. Hij weet dus precies hoe je dingen bij de gemeente Venray voor elkaar moet krijgen. Dit is nog een gradatie erger dan belangenverstrengeling. c.
Niemand in de omgeving vindt deze ontwikkeling gewenst aldus reclamant. De enige reden is geldelijk gewin van initiatiefnemer. Omwonenden hebben een brief ontvangen dat wordt gebouwd. Er is een te koop bord in de tuin geplaatst. Zelfs de makelaar wist van niets. Volgens reclamant stinkt dit zaakje.
d. Volgens reclamant betekent de woningbouwontwikkeling een enorme waardevermindering van het kavel. Hij wil hier een fatsoenlijke compensatie voor hebben of dat de gemeente het kavel terugkoopt. Reclamant heeft het kavel inmiddels te koop staan maar er blijkt helemaal geen animo voor te zijn. e. Na alle toezeggingen die mondeling en schriftelijk zijn gedaan en de gemeente nu niet nakomt, zal reclamant procederen tegen zowel omgevingsvergunning als bestemmingsplanherziening tot in hoogste instantie. De gemeente heeft in 2011 mondeling en schriftelijk toegezegd dat het gedeelte waar nu woningbouw beoogd is als groenstrook zou blijven bestaan en een plantsoen zou worden aangelegd. Door de gemeente is uitdrukkelijk een hoekperceel verkocht waarbij aan de oostzijde enkel een groenvoorziening zou komen. Daardoor waren er ook meer bouwmogelijkheden op het perceel, omdat het een blikvanger moest zijn aan het begin van de straat. Hiervoor is het volle bedrag betaald voor de complete kavel. De achterste meters zijn volgens reclamant veel minder waard dan de gemeenteprijs, dit zijn alleen maar tuinmeters. f.
De toezeggingen onder e) zijn volgens reclamant vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan uit 2017 doordat een gedeelte voorzien is van een bestemming “Groen”. Het huidige bestemmingsplan biedt juist een goed verbeelding van de aanwezige belangen. Door de ingetekende groenstroken is er een goede overgang van projectbouw naar vrijstaande villa’s. Dit komt door het beoogde bouwplan ernstig in het geding. De groenstructuren in de wijk hebben een dieper liggende functie en door het opheffen of verloren gaan van de bestaande groenstructuur komt de huidige goede ruimtelijke ordening in de wijk in de verdrukking. De gemeente zegt dat groen belangrijk is, en nu wordt weer een groenstrook doorgehaald voor projectbouw.
g. Een eventuele omgevingsvergunning is in strijd met de gerechtvaardigde woon- en omgevingsbelangen en de belangen van overige omwonenden. Verder is de ontwikkeling in strijd met een goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Standpunt gemeente a. Bij de beoordeling van het verzoek heeft een ruimtelijke afweging plaatsgevonden waarbij de gemeente van mening is dat de ontwikkeling ter plekke leidt tot een kwaliteitsverbetering. Hiermee wordt de straatwand afgemaakt dmv bebouwing en verdwijnt het snippergroen en wordt een rommelige achterzijde aan de Buizerdlaan voorkomen en krijgt de groenstructuur een heldere afsluiting. Snippergroen en een
7
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
achterkant situatie leiden vaak tot een sociaal onwenselijke situatie. Van de achterkant wordt nu een voorkant gemaakt. De vergunde woning op het naastgelegen perceel is meegenomen als onderdeel in het straatbeeld en vormt daarmee een uitgangspunt binnen de toekomstige ruimtelijke structuur. Het realiseren van twee woningen op deze plek draagt bij aan de hoge woonbehoefte binnen de gemeente Venray en dient daarmee het algemeen belang. b. De beoordeling van een verzoek staat los van de persoon die het verzoek indient. Ongeacht wie de initiatiefnemer is wordt een ruimtelijke afweging gemaakt op basis van de kenmerken van de ontwikkeling en de locatie en zijn directe omgeving. De herziening van een bestemmingsplan betreft geen beschikking en is niet persoonsgebonden maar locatiegebonden. Enkele eigenaren van de achtertuinen zijn blijkbaar bereid om hun tuinen (gedeeltelijk) te verkopen aan initiatiefnemer. Om op deze locatie een tweekapper mogelijk te maken vormt een logische stap gelet op de ruimtelijke structuur nu de huidige eigenaar bereid is de benodigde grond te verkopen aan de initiatiefnemer. Een massa van een tweekapper komt overeen met de massa’s van de vrijstaande woningen in de straat. Zodoende vormt deze woning een onderdeel van het totaal en wordt het ruimtelijk beeld compleet en helder leesbaar. c.
Initiatiefnemer heeft een dialoog gehouden met omwonenden. Het is aan initiatiefnemer om zelf invulling aan deze dialoog te geven. Deze dialoog heeft niet geleid tot reacties of aanpassingen in het plan. Buiten deze zienswijze is één andere zienswijze ontvangen van een omwonende. Verder zijn geen reacties bekend van omwonenden die moeite hebben met dit plan. Verder geeft initiatiefnemer aan al geruime tijd met een makelaar in overleg te zijn. Het verkooptraject is echter aan initiatiefnemer en staat los van de bestemmingsplanprocedure. Geldelijk gewin bij initiatiefnemer is geen reden om geen ruimtelijke medewerking te verlenen. Gelet op de exploitatiebijdragen die initiatiefnemer doet pakt de ontwikkeling kostenneutraal uit voor de gemeente, dit is het uitgangspunt vanuit de grondexploitatiewet.
d. De waardevermindering van het naastgelegen perceel is naar verwachting niet buitenproportioneel. Indien reclamant van mening is dat hier sprake van is, kan een gemotiveerde planschadeclaim worden ingediend. Inmiddels heeft reclamant reeds een aanvraag hiertoe ingediend. Deze kan echter pas in behandeling worden genomen zodra het desbetreffende bestemmingsplan vastgesteld en onherroepelijk in werking is getreden, hier is op dit moment nog geen sprake van. e. De kavel is verkocht ten behoeve van de bouw van een vrijstaande woning. Bij de grondverkoop wordt geen differentiatie aangebracht in soorten kavels zoals hoekkavels of tussenkavels. Er wordt ook geen onderscheid gemaakt in grondprijs tussen het gedeelte van de kavel waar de woning wordt gebouwd en het gedeelte van de kavel dat als tuin wordt ingericht. De grondprijs in de gemeente Venray is de afgelopen 10 jaar ongewijzigd en bedraagt nog steeds ongeacht locatie en soort kavel € 230,- per m2 exclusief BTW.
8
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
f.
De uitspraken die destijds gedaan zijn door medewerkers van de gemeente zijn gebaseerd op het vigerende bestemmingsplan en de bestekstekeningen op dat moment. In de uitspraken van de medewerkers is aangegeven dat een plantsoen wordt aangelegd zodra de woning van reclamant is gebouwd. Reclamant beschikt al sinds 2012 over een verleende bouwvergunning, echter heeft deze niet gebruikt. Vandaar dat er ter plekke nooit een plantsoen is aangelegd. Dat er op het kavel van reclamant meer planologische bouwmogelijkheden zijn dan elders in de straat blijkt niet uit de regels van het vigerende bestemmingsplan. Inmiddels zijn we 10 jaar verder en heeft er zich een verzoek aangediend dat op zijn merites is beoordeeld. Het is niet zo dat een bestemmingsplan nooit kan worden aangepast. Als daar aanleiding toe is en een zorgvuldige ruimtelijke afweging heeft plaatsgevonden, zoals in het onderhavige geval gebeurt, kunnen de bestemmingen worden aangepast. Bij de afweging worden de groene kwaliteiten, verkeer en parkeerstructuur goed in ogenschouw gehouden zodat deze niet tot een kwaliteitsvermindering leiden. Het bestemmingsplan uit 2017 is een bevestiging van een eerder bestemmingsplan voor de uitbreidingsontwikkeling ‘De Brabander’. De onderhavige locatie is niet voorzien van een bouwvlak maar wel grotendeels van een woonbestemming.
Slechts een klein gedeelte van het perceel heeft een groenbestemming. Binnen deze woonbestemming kunnen geen woningen worden gebouwd maar wel bijgebouwen (onder voorwaarden). In die zin gaat het hier in de huidige planologische situatie niet om een hoekkavel omdat deze niet omringd wordt door publieke ruimte in de vorm van een groenbestemming of verkeersbestemming.
g. Het besluit dat nu voorligt en waartegen reclamant een zienswijze indient betreft het ontwerpbestemmingsplan. Deze vormt het ruimtelijk kader waarin een afweging wordt gemaakt of een woonbestemming op deze plek en in deze vorm ruimtelijk passend is. Belanghebbende kunnen, indien de gemeenteraad besluit dit bestemmingsplan vast te stellen, in beroep gaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Van een aanvraag om omgevingsvergunning is nog geen sprake. Een dergelijke vergunning kan pas verleend worden op het moment dat het benodigde bestemmingsplan, die een woontitel moet verschaffen, in werking is getreden. Tegen de omgevingsvergunning kan beroep worden aangetekend door belanghebbenden. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Zienswijze 2 Ontvankelijkheid
Schriftelijke zienswijze d.d. 29 juli 2021, ontvangen op 29 juli 2021.
De zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend.
De zienswijze is inhoudelijk onderbouwd.
De zienswijze is dan ook ontvankelijk.
9
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
Zienswijze a. Reclamant stelt dat de onderhavige ontwikkeling niet past binnen het beeldkwaliteitsplan en de feitelijke situatie in de desbetreffende zone die met name bedoeld is voor vrijstaande woningen. De ontwikkeling vormt in stedenbouwkundig opzicht in deze vorm geen afrondend geheel. b. Reclamant constateert een vreemde verspinging in de voorgevelrooilijn en mist de samenhang hierin. Dit leidt tot een onrustig inconsistent straatbeeld vanuit de Torenvalk. De bebouwing loopt aan de achterzijde verder door en dat leidt tot schaduwwerking en inbreuk op de privacy voor het naastgelegen perceel. Reclamant verzoekt om een consistente rooilijn met het naastgelegen perceel. c.
De nieuwe woning dient de verschijningsvorm van één vrijstaande woning te hebben door het stellen van stedenbouwkundige voorwaarden en instandhoudingseisen aldus reclamant, daar is nu geen sprake van. Daarnaast dient het beeldkwaliteitsplan van toepassing te zijn zoals dat op het ontwerp van de vrijstaande woningen aan de Buizerdlaan van toepassing is.
d. Reclamant vraagt zich af waarom en op welke punten wordt afgeweken van de bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan. e. De nieuwe beoogde woningen met uitritten leiden volgens reclamant tot onoverzichtelijke verkeersgevaarlijke situaties vanwege parkerend en manoeuvrerend verkeer bij de woningen en voorbijkomende fietsers en voetgangers en met name kinderen richting speeltuintje. f.
Beoogde ontwikkeling leidt volgens reclamant tot een grote economische onbalans die nadelig uitpakt voor de verkoopbaarheid van het naastgelegen perceel. De kans is daarom groot dat het perceel braak blijft liggen en door het slechte onderhoud en rommelige aanblik van dit perceel heeft dit weer negatieve effecten op het perceel van reclamant en de verkoopbaarheid daarvan zoals hangjongeren en het storten van afval.
g. Reclamant geeft een suggestie voor het veranderen van de zijgevels en de suggestie voor de bouw van één vrijstaande woning in plaats van twee woningen waarmee tegemoet wordt gekomen in de zienswijze van reclamant. Standpunt gemeente a. Het beeldkwaliteitsplan is bedoeld als toetsingskader voor welstand en komt in het kader van de omgevingsvergunning aan de orde. Dit staat los van een stedenbouwkundige afweging die nu gemaakt wordt in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Er is geen sprake van een rigide planopzet omdat er ruimte moet zijn om in te spelen op de marktsituatie op het moment van realisering staat in het beeldkwaliteitsplan aangegeven. Dat het gebied grenzend aan de bestaande ruime kavels langs de Beekweg met name bedoeld is voor individuele vrijstaande woningen sluit niet uit dat een tweekapper ook passend kan zijn. Het realiseren van twee woningen op deze plek draagt bij aan de hoge woonbehoefte binnen de gemeente Venray en dient daarmee het algemeen belang.
10
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
b. Bij het bepalen van de rooilijn is aangesloten op de rooilijn van de twee naastgelegen vergunde woningen aan de Buizerdlaan. De mogelijkheid bestaat voor initiatiefnemer om verder naar achteren te bouwen omdat de voorste begrenzing alleen wordt aangegeven, er dient volgens de bouwregels immers in de voorste begrenzing van de van het bouwvlak aan de weg gekeerde zijde te worden gebouwd of ten hoogste 3 meter daarachter. Vanuit initiatiefnemer zal echter het liefst zoveel mogelijk naar voren worden gebouwd omdat de toekomstig bewoner de voortuin het liefst zo klein mogelijk houdt vanwege het handhaven van de omvang van de achtertuin. Door de woning op deze manier te situeren zijn de negatieve aspecten op privacy en schaduwwerking in de achtertuin niet buitenproportioneel te noemen. De schaduwwerking is alleen voor het naastgelegen perceel in het voor- en najaar en in de vroege ochtend waarneembaar. Gelet op de afstanden die aangehouden moeten worden tot de zijdelingse perceelsgrens (minimaal 3 meter tussen hoofdgebouw en perceelsgrens) en het burenrecht die gevelopeningen van bijgebouwen binnen 2 meter van de perceelsgrens verbiedt, is de privacy ook afdoende geborgd. c.
De beoogde woning heeft juist de verschijningsvorm van een vrijstaande woning. Een massa van een tweekapper komt overeen met de massa’s van de vrijstaande woningen in de straat. Zodoende vormt deze woning een onderdeel van het totaal en wordt het ruimtelijk beeld compleet en helder leesbaar.
d. In principe is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de regels van het vigerende bestemmingsplan “Venray”. De enige afwijking in de regels vormt een maximale bouwdiepte van het hoofdgebouw van 14 meter in plaats van de gebruikelijke 12 of 15 meter. Door op dit perceel meer de diepte in te gaan met de bebouwing dan de breedte zorgen ervoor dat de ruimtelijke impact kleiner wordt. Deze afwijking vormt maatwerk omdat deze stedenbouwkundig aanvaardbaar is geacht op deze plek in deze vorm. e. Reclamant geeft niet aan waarom de nieuwe woningen met uitritten en parkeergelegenheid zoals beoogd leiden tot verkeersgevaarlijke situaties. De situatie is immers vergelijkbaar met de andere woningen rondom dit speelveldje. Er is geen aanleiding om deze extra woningen op deze locatie vanuit verkeerskundig oogpunt niet aanvaardbaar te achten. Vanuit onze verkeerkundige is de eis opgenomen en verwerkt in het plan om 2 parkeermogelijkheden per woning te realiseren: 1 auto op eigen terrein, 1 auto op een langsparkeerplaats voor de woning (openbaar terrein). Om dit te realiseren dient er minimaal 10 meter afstand te zijn tussen de 2 inritten van de betreffende woningen. Op deze manier is de situatie overzichtelijk en niet verkeersgevaarlijk. De huidige inrichting is tijdelijk van aard, de huidige sluis zal verdwijnen als er geen sprake meer is van bouwverkeer.
Bij de permanente inrichting is de voetgangersstructuur afgerond door een stoep met een duidelijke en overzichtelijke oversteekmogelijkheid. Gelet op de nieuwe structuur van de openbare ruimte en de lage snelheid (30 km/ u en bij een bocht) leidt dit naar verwachting niet tot verkeergevaarlijke situaties.
11
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
f.
Juist door het afronden van het bebouwingsbeeld in de straat en hiermee het voorkomen van een rommelige achterzijde wordt een situatie waar reclamant voor vreest voorkomen. Dat de woning op het naastgelegen perceel nog niet is gerealiseerd is een keuze van de grondeigenaar, de gemeente heeft hier geen grip op in de zin dat zij de bouw niet kunnen afdwingen. Reclamant dient zich te richten tot de grondeigenaar van het naastgelegen indien deze locatie slecht bijgehouden wordt en negatieve effecten geeft op de omgeving.
g. Het realiseren van twee woningen op deze plek draagt bij aan de hoge woonbehoefte binnen de gemeente Venray en dient daarmee het algemeen belang. De beoogde woning heeft juist de verschijningsvorm van een vrijstaande woning. Een massa van een tweekapper komt overeen met de massa’s van de vrijstaande woningen in de straat. Zodoende vormt deze woning een onderdeel van het totaal en wordt het ruimtelijk beeld compleet en helder leesbaar. De suggesties met betrekking tot de afstanden tot de zijdelings perceelsgrens worden niet als passend beschouwd omdat zoveel mogelijk aansluiting moet worden gezocht bij de huidige verkavelingsstructuur. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.
3
Vervolg procedure
Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad is voorzien op 2 november 2021. In artikel 3.8 lid 4 van de Wro is bepaald dat indien het vastgestelde bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan is gewijzigd, bekendmaking van het besluit tot vaststelling zes weken na de vaststelling plaatsvindt. De Inspectie voor Leefomgeving en Transport en de Provincie Limburg hebben de gemeenten echter laten weten hiervan af te willen wijken, indien de gemeenteraad hier expliciet om verzoekt en er geen rijks- of provinciaal belang in het geding is. Dit zou de procedure bespoedigen. Het vaststellingsbesluit zal de dag na de gemeenteraadsvergadering via elektronische weg naar de Inspectie voor Leefomgeving en Transport en Gedeputeerde Staten van Limburg worden verzonden, waarna zij zo spoedig mogelijk zullen beslissen op het verzoek. De beroepstermijn van zes weken vangt aan op de dag na de terinzagelegging van het besluit. Dit is dus afhankelijk van wanneer publicatie plaats kan vinden. Het bestemmingsplan treedt in werking op de dag nadat de beroepstermijn is afgelopen. Hierbij geldt het voorbehoud dat wanneer iemand een voorlopige voorziening aanvraagt en deze wordt toegekend, de inwerkingtreding van het plan kan worden geschorst.
12
Bestemmingsplan Buizerdlaan 7 en 9 Venray Eindrapport zienswijzen
Bijlagen Bijlage A (niet publiceren)
13