Document · PDF

05 Bijlagen bij Toelichting

Gemeenteraad 1 november 2022, gemeente VenrayBij agendapunt: Bestemmingsplan Patersstraat 1-3 Venray - voormalig postkantoor16.754 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Bestemmingsplan ‘Patersstraat 1-3 Venray (Oude Postkantoor)’ Gemeente Venray Bijlagen bij Toelichting

Rapportnummer:

P03507

IMRO IDN:

NL.IMRO.0984.BP22001-ON01

Datum:

Juni 2022

Projectteam BRO:

SSh, IMo

Concept:

Maart 2022

Voorontwerp: Ontwerp:

Juni 2022

Vastgesteld: Trefwoorden:

Bestemmingsplan, woningbouw, Venray, Patersstraat, Poststraat, gemeente Venray

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 14

Beknopte inhoud:

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van de realisatie van maximaal 24 wooneenheden aan de Patersstraat en Poststraat te Venray in de gemeente Venray.

BRO Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

,QKRXGVRSJDYH

%LMODJHQELM7 RHOLFKWLQJ

%LMODJH

/DGGHURQGHUERXZLQJ

%LMODJH

%RGHPRQGHU]RHN

%LMODJH

*HOXLGVRQGHU]RHN

%LMODJH

3URJUDPPDYDQ(LVHQ

%LMODJH

6WLNVWRIGHSRVLWLHEHUHNHQLQJ

%LMODJH

4XLFNVFDQIORUDHQIDXQD

%LMODJH

:DWHUSDUDJUDDI

%LMODJH

$DQPHOGLQJVQRWLWLHPHU

%LMODJH

9HUVODJ2PJHYLQJVGLDORRJ

%LMODJH

6WHGHQERXZNXQGLJNDGHU

Bestemmingsplan "Patersstraat 1-3 te Venray" (ontwerp)

%LMODJHQELM7 RHOLFKWLQJ

Bestemmingsplan "Patersstraat 1-3 te Venray" (ontwerp)

%LMODJH /DGGHURQGHUERXZLQJ

Bestemmingsplan "Patersstraat 1-3 te Venray" (ontwerp)

Advies

advies

Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray

project Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray datum 1 maart 2022 opdrachtgever Particulier projectnummer P03507 opgesteld door FS, LVe i.a.a. MO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Ladder voor Duurzame Verstedelijking Aanleiding Initiatiefnemer is voornemens het voormalige postkantoor, gelegen aan de Patersstraat 1 en 3, in het centrum van Venray te transformeren naar 24 appartementen met een parkeergarage. De huidige bebouwing, waaronder tevens een bestaande woning, wordt gesloopt en maakt plaats voor een nieuw appartementencomplex. Per saldo betekent dit een toename van 23 woningen. Het plangebied is gelegen binnen het vigerend bestemmingsplan ‘Omgevingsplan Centrum Venray’ (vastgesteld op 2710-2020), met de enkelbestemming ‘Centrum-Kernwinkelgebied’. Binnen het vigerende bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling van 24 appartementen niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’(art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst.

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom

niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

In de nieuwe bestemmingsregeling wordt de bestemming gewijzigd om de beoogde woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Door de omvang van de ontwikkeling moet het initiatief worden beschouwd als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan 24 appartementen mogelijk worden gemaakt. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Planinitiatief De planlocatie ligt op de hoek van de Poststraat en de Patersstraat. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en een nieuw appartementencomplex wordt gerealiseerd. Hier worden 24 appartementen gerealiseerd. Aangezien sprake is van één bestaande woning, worden er in kwantitatieve zin 23 woningen toegevoegd.  De omvang van de appartementen varieert van circa 90 m² tot 145 m².  Het programma betreft primair koopappartementen in het middeldure tot dure segment, waarbij de mogelijkheid blijft om zelf (deels) te verhuren. Hierin wordt vooralsnog flexibiliteit behouden.  In het programma is tevens één dubbel penthouse opgenomen. Deze zal een afwijkende prijs hebben.

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray



Het initiatief is niet gericht op een specifieke doelgroep. Gezien de prijsindicatie is het product naar verwachting vooral aantrekkelijk voor ouderen en doorstromers. De woningen zijn te meer geschikt voor ouderen aangezien tevens een lift wordt gerealiseerd. Daarmee zijn de appartementen levensloopbestendig.

    

Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024; Woningbehoefte Noord-Limburg; Omgevingsvisie Venray; Woningbouwprogramma gemeente Venray 1-1-2020; Omgevingsprogramma wonen (2022).

Ladder voor Duurzame Verstedelijking Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 24 appartementen (per saldo 23) te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt locatieafweging gemaakt ten aanzien van de ligging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar:  CBS Statline;  Provincie Limburg, Dataportaal Wonen en Demografie;  Plancapaciteitsmonitor Limburg;  Provinciale omgevingsvisie Limburg  Limburgse Agenda Wonen 2020-2023;

dinsdag 1 maart 2022

Sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling De beoogde ontwikkeling van 24 appartementen (per saldo 23) betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit de volgende gegevens: 1. Het plangebied heeft in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte de bestemming ‘Centrum - Kernwinkelgebied’. Op basis van daarvan is wonen op deze locatie niet toegestaan en is een wijziging van de bestemming noodzakelijk. 2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief dat voorziet in de realisatie van een appartementencomplex kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling van een centrumgebied naar een woningbouwlocatie. 3. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van per saldo 23 appartementen, betreft het initiatief een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Passend binnen behoefte van het ruimtelijke verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woningbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio. Hiervoor wordt

gekeken naar de regionale woningmarkt, die wordt gedefinieerd op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek betreft de gemeente Venray het primaire verzorgingsgebied en de woonregio’s Venray en Venlo het secundaire verzorgingsgebied. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in de bijlagen van deze notitie. Initiatief past binnen beleidskaders Geconcludeerd kan worden dat het beoogde initiatief past binnen de beleidskaders.  Het initiatief draag bij aan de provinciale ambitie van voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Bovendien past de ontwikkeling binnen de huidige maatschappelijke context, waarin sprake is van een significante woningbehoefte, onder meer voor de doelgroep ouderen, maar ook om de algehele doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.  De provincie streeft in haar beleid naar voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Daarnaast dient er aandacht te zijn voor de kwaliteit en diversiteit van het (bestaande) woningaanbod. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de vraag waarnaar ook op de lange termijn de meeste behoefte bestaat.

 Het regionale beleid heeft als opgave de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Progneff wordt als basis gehanteerd, maar de kwalitatieve toets is leidend. Het toevoegen van woningen is in principe alleen in de kernen. Het initiatief wordt gerealiseerd in de kern Venray  Daarnaast dient er in het regionale woonbeleid aandacht te zijn voor de huisvesting van onder meer ouderen. De

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray



beoogde ontwikkeling, nadrukkelijk geschikt voor ouderen, geeft hier invulling aan. Op gemeentelijk niveau wordt gestreefd aantrekkelijk en duurzaam woon- en leefklimaat. Om het urgente woningtekort terug te dringen en een gezond woningbouwprogramma te realiseren zet de gemeente in op versnellen, vergroten (kwantiteit), veranderen (kwaliteit) en vergroenen/verduurzamen. Vergroten betekent dat zachte plannen hard worden gemaakt, maar ook dat het noodzakelijk is om extra woningen te ontwikkeling.

Kwantitatieve behoefte De beoogde toevoeging van 24 woningen (per saldo 23) voorziet nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte en kan redelijkerwijs worden ingepast in de harde plancapaciteit.  De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose, zodat er kan worden gebouwd naar reële behoefte.  Het aantal huishoudens in de gemeente Venray neemt tot 2030 toe met circa 1.600, een stijging van ruim 8%.  Het aantal huishoudens neemt relatief meer toe dan het inwonertal, wat betekent dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing (toename van een- en tweepersoons huishoudens).  In de gemeente Venray heeft er een reductie van plancapaciteit ten opzichte van 2016 plaatsgevonden, waardoor nu naar behoefte kan worden gebouwd. Wanneer de huishoudensprognose en harde plancapaciteit tegen elkaar worden afgezet, blijkt dat er in de gemeente Venray nog ruimte is voor het toevoegen van ruim 769 woningen. Ook in beide woonregio’s is ruim voldoende ruimte om woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit.

dinsdag 1 maart 2022



Inmiddels is sprake van een fors woningtekort. De gemeente zet daarom nadrukkelijk in op versnellen en het toevoegen van extra woningen.

Kwalitatieve behoefte De beoogde toevoeging koopappartementen inclusief lift (levensloopbestendig), in het middeldure tot dure segment geeft invulling aan diverse kwalitatieve behoeften:  Provinciaal, regionaal en op gemeentelijk niveau vinden er verschuivingen plaats in de samenstelling van de bevolking (o.a. vergrijzing, toename kleinere huishoudens). Hierdoor verandert ook de kwalitatieve woonbehoefte. De groep ouderen neemt sterk toe en daarmee de behoefte aan (levensloopbestendige) nultredenwoningen. De toename van kleinere huishoudens leidt bovendien tot een groeiende behoefte aan appartementen.  Op provinciaal niveau wordt een tekort van woningen geconstateerd voor onder meer de doelgroep ouderen. Transformatie van bestaand vastgoed wordt genoemd als mogelijkheid om het tekort aan te pakken.  Het toevoegen van levensloopbestendige woningen geeft invulling aan een nadrukkelijke behoefte door ouderen/senioren. Toevoegen van woningen voor ouderen werkt bovendien bevorderend voor de gewenste doorstroming op de woningmarkt.  Door een snelgroeiende groep ouderen is het van belang om nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad levensloopbestendig te maken. Appartementen met een lift zijn hier een goed voorbeeld van.  Woonwensenonderzoek toont bovendien een fors tekort aan seniorenwoningen en appartementen met lift in de gemeente Venray.

 Toevoegen van woningen in het middeldure tot dure segment sluit niet direct aan bij de grote behoefte aan goedkope tot middeldure huurwoningen en goedkope



koopwoningen, zoals opgenomen in het Omgevingsprogramma wonen. Kostentechnisch is het echter niet haalbaar om op de betreffende locatie goedkopere wooneenheden te realiseren. Het betreft namelijk een prominente locatie midden in het centrum, waar hoge eisen worden gesteld ten aanzien van onder meer architectuur, kwaliteit, duurzaamheid en ondergronds parkeren. Middels een anterieure overeenkomst is vastgelegd dat initiatiefnemer aan bovenstaande eisen zal voldoen. Bovendien is in de huidige krappe woningmarkt sprake van een dermate grote behoefte, waardoor vraag is naar elk segment. Het in beperkte mate toevoegen van middeldure tot dure woningen is hiermee te verantwoorden.

Geen onaanvaardbare effecten Naar verwachting zal de beoogde ontwikkeling niet leiden tot onaanvaardbare effecten. De ontwikkeling geeft nadrukkelijk invulling aan een kwantitatieve behoefte en ook in kwalitatieve wordt invulling gegeven aan een behoefte. Daarnaast vindt de ontwikkeling plaats op een wenselijke plek in het centrum, waar woningen een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid en ook aan het draagvlak voor centrumvoorzieningen. Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied De planlocatie is gesitueerd in het centrum van Venray. Binnen het vigerende bestemmingsplan heeft de beoogde locatie de bestemming ‘Centrumgebieden’. Dit biedt ruimte voor diverse stedelijk functies. In artikel 1.1.1 onder h van het Besluit ruimtelijke ordening biedt een definitie van bestaand stedelijk gebied: ‘het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray

groen en infrastructuur’. Gezien de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de directe omgeving kan de planlocatie dus als bestaand stedelijk gebied aangemerkt worden. Hiermee is het een voorkeurslocatie voor eventuele transformatie, verplaatsing of nieuwbouwontwikkelingen. Op dit punt is daarom geen nader motivering vereist.

dinsdag 1 maart 2022

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray

Bijlage 1: Onderbouwing woningbehoefte B1.1: Kaderstellend beleid Provinciaal beleid Provinciale Omgevingsvisie In de Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI) geeft de provincie haar visie op de fysieke leefomgeving1. De Provinciale ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefklimaat waar mensen zich prettig voelen, met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Dit is in lijn met het vorige beleid, de POL2014. De hoofdlijnen binnen het thema ‘wonen en leefomgeving’ zijn als volgt.  Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek.  Alle woningbouwontwikkeling worden beschouwd als een provinciaal belang.  Woningbouwontwikkelingen worden bekeken vanuit een brede maatschappelijke context. Verduurzaming en levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen wordt gestimuleerd.  Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd gebied heeft voorrang. Dat betekent dat eerste leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt en dat wonen in principe alleen toegestaan is in daarvoor bestemde woongebieden. Hierop kunnen uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil.

1 2 3

Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 De Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 bouwt voort op de Limburgse ambitie en geeft richting aan activiteiten2. Doorstroming op de woningmarkt staat daarbij centraal en om dit voor elkaar te krijgen is actie nodig: versnellen, versterken en doorzetten. Het doel van de agenda is om een bijdrage te leveren aan een gezonde woningmarkt. Daarbij is het van belang dat mensen kunnen wonen in een woning en woonomgeving waar ze zich thuis voelen. Een gezonde woningmarkt heeft aanbod dat goed inspeelt op de volgende aspecten:  De huidige en toekomstige woningbehoeften;  Mogelijkheid tot doorstroming en wooncarrière maken;  Voor iedereen toegankelijk en betaalbaar;  Er zijn geen overschotten die leiden tot leegstand (met uitzondering van 2% frictieleegstand);  Flexibiliteit is noodzakelijk voor mensen die snel huisvesting nodig hebben;  Eigen keuze is van belang. Een woning past bij de leefstijl van een bewoner die tot op zeker hoogte ook kan bepalen hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil wonen;  De woonomgeving is minstens zo belangrijk, net als de mogelijkheden die bewoners hebben om hier invloed op uit te oefenen.

Regionaal beleid Regionale woonvisie Noord-Limburg In de Regionale Woonvisie 2020-2024 van Noord-Limburg geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Peel en Maas Venlo en Venray en de provincie Limburg sturing aan de regionale woningmarkt3. Een van de centrale opgaven betreft de kwalitatieve

mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Daarover wordt het volgende aangegeven: bij nieuwbouw dient bij voorkeur te worden ingezet op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. De huishoudensprognose van Etil/Progneff dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff wordt als basis gehanteerd, maar indien kwalitatief wenselijk is er ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden onder meer de volgende regionale uitgangspunten:  Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;  Er dient gekeken te worden naar koppelkansen;  Het toevoegen van woningen leidt niet tot het vergoten van het kwetsbare woningoverschot;  Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte;  De regio streeft sociale en duurzame concepten na. Aanvullend wordt het volgende benoemd:  Naast nieuwbouw dient er ook te worden gekeken naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte.  Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, waardoor de doorstroming wordt bevorderd.

 Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn.

Provincie Limburg (2021), Provinciale omgevingsvisie Provincie Limburg (2020), Limburgse agenda wonen 2020-2023 Regio Noord-Limburg (2020), Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024

dinsdag 1 maart 2022

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray



De leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Het toevoegen van woningen kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar dient vooral ook ter bevordering van de doorstroming.



Vergroenen/verduurzamen: om een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad te realiseren is tevens aandacht nodig voor de kwaliteit van de woonomgeving. Door duurzaam te bouwen wordt tegemoet gekomen aan de vraag van nu én de toekomst.

Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Venray Het actuele woonbeleid is integraal onderdeel van de nieuwe omgevingsvisie Venray4. De gemeente streeft naar een aantrekkelijk en duurzaam woon- en leefklimaat. Voor de ambities wordt verwezen naar het omgevingsprogramma wonen (zie beneden). Specifiek ten aanzien wonen in het centrum zet de gemeente onder meer in op meer woonfuncties aan de randen door transformatie van leegstaande panden. Omgevingsprogramma Wonen In 2021 is het nieuwe programma wonen vastgesteld5. De gemeente heeft een urgent woningtekort. De gemeentelijke opgave is het terugdringen van dit tekort en het ontwikkelingen van een gezond woningbouwprogramma. Hiervoor zijn vier ambities geformuleerd:  Versnellen: de gemeente is doordrongen van de urgentie en komt daarom tot aanvullende acties om de woningbouw in Venray te versnellen.  Vergroten: om tegemoet te komen aan de woningbehoefte ligt er niet alleen een opgave om de bestaande plannen versneld uit te voeren, maar ook om ‘zachte’ plannen hard te maken en de noodzakelijk extra plannen te ontwikkelen.  Veranderen: door kwaliteit en diversiteit toe te voegen aan de woningmarkt wordt de woningmarkt aantrekkelijker en kan beter worden ingespeeld op de lokale en regionale vraag.

4 5

Conclusie beleid Geconcludeerd kan worden dat het beoogde initiatief past binnen de beleidskaders.  Het initiatief draag bij aan de provinciale ambitie van voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Bovendien past de ontwikkeling binnen de huidige maatschappelijke context, waarin sprake is van een significante woningbehoefte, onder meer voor de doelgroep ouderen, maar ook om de algehele doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.  De provincie streeft in haar beleid naar voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Daarnaast dient er aandacht te zijn voor de kwaliteit en diversiteit van het (bestaande) woningaanbod. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de vraag waarnaar ook op de lange termijn de meeste behoefte bestaat.  Het regionale beleid heeft als opgave de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Progneff wordt als basis gehanteerd, maar de kwalitatieve toets is leidend. Het toevoegen van woningen is in principe alleen in de kernen. Het initiatief wordt gerealiseerd in de kern Venray  Daarnaast dient er in het regionale woonbeleid aandacht te zijn voor de huisvesting van onder meer ouderen. De beoogde ontwikkeling, nadrukkelijk geschikt voor ouderen, geeft hier invulling aan.



Op gemeentelijk niveau wordt gestreefd aantrekkelijk en duurzaam woon- en leefklimaat. Om het urgente woningtekort terug te dringen en een gezond woningbouwprogramma te realiseren zet de gemeente in op versnellen, vergroten (kwantiteit), veranderen (kwaliteit) en vergroenen/verduurzamen. Vergroten betekent dat zachte plannen hard worden gemaakt, maar ook dat het noodzakelijk is om extra woningen te ontwikkeling.

Gemeente Venray (2021), Omgevingsvisie Venray Gemeente Venray (2021), Omgevingsprogramma wonen

dinsdag 1 maart 2022

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray

B1.2: Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/ migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats6. Verhuisbewegingen Gemeente Venray

65%

Woonregio Venray (incl. Horst a/d Maas)

70%

Woonregio Venlo (Venlo, Peel & Maas, Beesel)

Totaal

74%

De gehele woonregio Venray en de woonregio Venlo vormen het secundaire verzorgingsgebied. In totaal komt circa 70% van de verhuisbewegingen uit de woonregio Venray, waar ook de gemeente Horst aan de Maas toe behoort. De woonregio Venlo bestaat uit de gemeenten Venlo, Peel en Maas en Beesel, hier komt circa 4% van de verhuisbewegingen vandaan, hoofdzakelijk uit Venlo. Het primaire en secundaire verzorgingsgebied samen zijn goed voor circa 74% van

7 8

Naast de verhuisbewegingen uit het primaire en secundaire verzorgingsgebied, komen in beperkte mate nog verhuisbewegingen uit de gemeenten Boxmeer (3%), Eindhoven en Nijmegen (beide 1%).

Relatief

Een blik op de verhuisbewegingen toont dat 65% van de verhuizingen plaatsvindt binnen de eigen gemeente. Daarom wordt de eigen gemeente in dit onderzoek gezien als het primaire verzorgingsgebied. Binnen de kwantitatieve en kwalitatieve analyse wordt daarom primair gekeken naar de eigen gemeente.

alle verhuisbewegingen naar de gemeente Venray. Beide woonregio’s behoren tot de regio Noord-Limburg en worden doorgaans gezien als één subregio binnen Noord-Limburg vanwege de sterke regionale samenhang7.

Dit is een toename van circa 2,7%. De woonregio Venray telt ruim 86.000 inwoners en neemt de komende jaren toe met 2,8% tot circa 88.500 inwoners in 2030. De woonregio Venlo telt in circa 158.700 inwoners. Dit inwoneraantal stijgt met 1,7% naar ruim 161.450 inwoners in 2030. Huishoudens

2020

2030

Verschil

Gemeente Venray

19.000

20.578

+ 8,3%

Woonregio Venray

37.092

40.107

+ 8,1%

Woonregio Venlo

72.110

75.994

+ 5,4%

B1.3: Kwantitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte (vraagontwikkeling) van de gemeente Venray in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de prognosecijfers uit de Dataportaal Wonen en Demografie van de provincie Limburg8. De kwantitatieve behoefte wordt bepaald door de woningbehoefte af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit. De vraag wordt bepaald aan de hand van de bevolkings- en huishoudensgroei in het verzorgingsgebied. Bevolkings- en huishoudensprognose De gemeente Venray telt ruim 43.600 inwoners. Volgens de actuele prognoses neemt het inwonertal de komende jaren toe tot circa 44.800 inwoners.

De huishoudensgroei in de gemeente Venray en de woonregio Venray en Venlo laten een sterkere groei zien. Het aantal huishoudens in de gemeente Venray stijgt naar circa 20.600 in 2030 (+8,3%). Het aantal huishoudens in de woonregio Venray stijgt in diezelfde periode naar ruim 40.100 huishoudens (+8,1%). In de woonregio Venlo neemt het aantal huishoudens toe tot circa 76.000 (+5,4%). Een sterkere groei van het aantal huishoudens duidt erop dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing (toename van een- en tweepersoons huishoudens). Woningbehoefte

Inwoners

2020

2030

Verschil

Gemeente Venray

43.614

44.787

+ 2,7%

Woonregio Venray

86.043

88.476

+ 2,8%

Woonregio Venlo

158.709

161.454

+ 1,7%

De Noord-Limburgse gemeenten vinden het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose. Op die manier wordt er gebouwd naar reële behoefte. De actuele huishoudensprognose geeft een duidelijke indicatie van een woningbehoefte. De huidige prognose resulteren in de volgende woningbehoeftecijfers.

CBS Statline (2018), Verhuisbewegingen Provincie Limburg (2016). Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg Provincie Limburg, Dataportaal Wonen en Demografie

dinsdag 1 maart 2022

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray

Huishoudens

2020

2030

Verschil

Gemeente Venray

19.000

20.578

+ 1.578

Woonregio Venray

37.092

40.107

+ 3.015

Woonregio Venlo

72.110

75.994

+ 3.884

Conform de huishoudensprognose is er in de gemeente Venray tot 2030 een woningbehoefte van bijna 1.600 woningen. In de woonregio Venray is in diezelfde periode behoefte aan ruim 3.000 woningen en in de woonregio Venlo een behoefte aan bijna 3.900 woningen. Aanbod en plancapaciteit De totale plancapaciteit in de gemeente Venray was in het verleden, net als in andere gemeente in Noord-Limburg, hoger dan de geprognosticeerde huishoudensgroei. Met betrekking tot het terugdringen van de plancapaciteit zijn in de Regionale Structuurvisie wonen Noord-Limburg (2016) daarom afspraken gemaakt. Voor de gemeente Venray gold in dat kader een reductieopgave van 105 woningbouwplannen in de periode 2016-2020. Uit de recent vastgestelde Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024, blijkt dat de gemeente Venray de gestelde opgave ruim heeft behaald9. Dit is in Plancapaciteit

overeenstemming met de ambitie zoals geformuleerd in de Woonvisie van de gemeente Venray10. Inmiddels is sprake van een fors woningtekort. De gemeente zet daarom nadrukkelijk in op versnellen en het toevoegen van extra woningen11. Onderstaande tabel toont huidige plancapaciteit, zowel voor de gemeente Venray als woonregio’s Venray en Venlo, die door de provincie wordt bijgehouden in de Plancapaciteitsmonitor12. De totale plancapaciteit in de gemeente Venray (hard en zacht) bedraagt per saldo (toevoegingen én onttrekkingen) 1.119 woningen. Afgezet tegen de huishoudensprognose (c.q. woningbehoefte) blijkt dat de harde onvoldoende is om in de behoefte te voorzien. Wanneer de behoefte wordt afgezet tegen de harde plancapaciteit, blijkt dat er nog ruimte is om 769 woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit. Bovendien blijkt dat ook de totale plancapaciteit onvoldoende toereikend is om invulling te geven aan de kwantitatieve behoefte.

Gemeente Venray

Woonregio Venray

Woonregio Venlo

Netto plancapaciteit hard

809

1.444

1.753

Netto plancapaciteit zacht

310

738

2.028

Netto plancapaciteit totaal

1.119

2.182

3.781

Ruimte harde plancapaciteit

769

1.571

2.131

Ruimte totale plancapaciteit

459

833

103

Voor de woonregio’s Venray en Venlo geldt een vergelijkbaar beeld, zowel de harde als de totale plancapaciteit zijn onvoldoende om invulling te geven aan de kwantitatieve woningbehoefte tot 2030. Effect corona op de bevolkingsgroei Tijdelijke stagnatie, herstel op de middellange termijn De Nederlandse bevolking is in 2020 met 63.000 personen toegenomen. Een halvering ten opzichte van de groei van een jaar eerder. De uitbraak van het coronavirus heeft daarmee geleid tot een abrupt einde van de steeds groter wordende groei van de Nederlandse bevolking. Door beperkende maatregelen, zoals reisrestricties, bleef migratie namelijk grotendeels uit, terwijl dit de belangrijkste drijver van de bevolkingsgroei is. Vanwege de verdere uitrol van vaccinaties worden beperkende maatregelen versoepeld en diverse maatregelen komen zelfs te vervallen. Migratie zal daardoor aantrekken, waardoor ook de bevolkingsgroei de komende jaren weer gaat toenemen. In 2022 wordt daardoor weer een bevolkingsgroei verwacht van boven de 100.000 personen. Daarbij dient de kanttekening te worden geplaatst dat de toename van arbeidsmigratie in 2021 nog beperkt zal zijn door de (verdere) stijging van de werkloosheid.13 Beperkt effect op de woningmarkt De stagnerende bevolkingsgroei betekent enige verlichting van de druk op de Nederlandse woningmarkt, maar niet significant minder behoefte aan woningen.

Door de verwachting dat de bevolkingsgroei op termijn weer gaat toenemen, zal de verlichting bovendien tijdelijk zijn. Ondanks de stagnerende groei blijft de vraag naar woningen namelijk nog altijd groter dan het aanbod. Deze woningschaarste blijkt ook uit het feit dat de prijsstijging (in absolute zin) in 2020 de grootste was van de afgelopen twintig

Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 10 Gemeente Venray (2017), Woonvisie (vastgesteld mei 2017). 11 Gemeente Venray (2021), Programma wonen 12 Plancapaciteitsmonitor Limburg, geraadpleegd in augustus 2021. 13 CBS (2020). Bevolkingsprognose 2020-2070.

dinsdag 1 maart 2022

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray

jaar14. Van een coronadip op de woningmarkt lijkt dus absoluut geen sprake. De pandemie heeft mogelijk zelfs voor een extra stijging van de huizenprijzen gezorgd. Doordat mensen in 2020 bijvoorbeeld niet op vakantie konden, hebben zij meer geld gespaard.15

Conclusie kwantitatieve behoefte De beoogde toevoeging van 24 woningen (per saldo 23) voorziet nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte en kan redelijkerwijs worden ingepast in de harde plancapaciteit.  De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose, zodat er kan worden gebouwd naar reële behoefte.  Het aantal huishoudens in de gemeente Venray neemt tot 2030 toe met circa 1.600, een stijging van ruim 8%.  Het aantal huishoudens neemt relatief meer toe dan het inwonertal, wat betekent dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing (toename van een- en tweepersoons huishoudens).  In de gemeente Venray heeft er een reductie van plancapaciteit ten opzichte van 2016 plaatsgevonden, waardoor nu naar behoefte kan worden gebouwd. Wanneer de huishoudensprognose en harde plancapaciteit tegen elkaar worden afgezet, blijkt dat er in de gemeente Venray nog ruimte is voor het toevoegen van ruim 769 woningen. Ook in beide woonregio’s is ruim voldoende ruimte om woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit.  Inmiddels is sprake van een fors woningtekort. De gemeente zet daarom nadrukkelijk in op versnellen en het toevoegen van extra woningen.

14 15

Rabobank (2020). Kwartaalbericht Woningmarkt (10-12-2020). NOS (2021). Vorige maand hoogste prijsstijging koophuizen in bijna 20 jaar (22-03-2021).

dinsdag 1 maart 2022

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray

B1.4: Kwalitatieve behoefte



Provinciale behoefte Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 Provinciaal wordt een tekort geconstateerd in de specifieke segmenten voor ouderen, (sociale) huurders, kwetsbare groepen en spoedzoekers. De tekorten in specifieke segmenten kunnen worden aangepakt door transformatie van bestaand vastgoed. Daarnaast is er geringe doorstroming in de provincie Limburg. Als gevolg van de vergrijzing in Limburg en het rijksbeleid om het zelfstandig wonen te bevorderen, heeft de doorstroming grote gevolgen gehad. Er is grote behoefte aan zelfstandige woningen en nieuwe woonconcepten voor ouderen. Realisatie in dit segment bevordert bovendien de doorstroming. Op dit moment geldt dat ouderen noodgedwongen in hun (vaak te grote) woning blijven wonen, vanwege het ontbreken van een alternatief. Als dat alternatief er wel is, komen bovengenoemde woningen eerder vrij en wordt de doorstroom op de woningmarkt bevorderd. Regionale behoefte Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 Anno 2020 hebben mensen verschillende woonwensen en willen ze ook op verschillende manieren met elkaar samenleven. De tijd van het (standaard) rijtjeshuis of de (standaard) tweekappers is voorbij. Steeds vaker zijn er initiatieven voor het transformatie van bestaand vastgoed, waarbij doorgaans appartementen worden gerealiseerd.

Een van de centrale opgaven van de regionale woonvisie is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad:  Bij nieuwbouw gaat de voorkeur uit naar toekomstbestendige en flexibele woonconcepten.

dinsdag 1 maart 2022



Doordat er verschuivingen plaatsvinden in de demografische samenstelling van de bevolking (o.a. vergrijzing) verandert ook de kwalitatieve woonbehoefte. Er is een stijgende woonbehoefte aan nultredenwoningen en appartementen. In algemene zin is veel behoefte aan woningen voor starters en ouderen. Meer woningen voor ouderen geven niet alleen invulling aan een behoefte door ouderen, maar het bevordert tevens doorstroming op de woningmarkt. Gelet op de aanzienlijk behoefte aan woningen voor ouderen, wordt bij nieuwbouw bij voorkeur ingezet op levensloopbestendige woningen.

Woningbehoefte Noord-Limburg (2015-2025) Het rapport geeft aan dat er sprake is van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Het rapport zet een aantal conclusies op een rij:  Het aantal huishoudens in de regio Noord-Limburg zal naar verwachting stijgen. Dit leidt tot een aanvullende woningbehoefte.  Als gevolg van veranderingen in de bevolkingssamenstelling (o.a. vergrijzing) en actuele vraagpatronen in de markt, wordt een verschuiving in de woningbehoefte geconstateerd.  De toenemende groep oudere huishoudens heeft een voorkeur voor appartementen en seniorenwoningen.  Vanwege de snelgroeiende groep ouderen is het van groot belang om nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad levensloopbestendig te maken. Nultredenwoningen, maar ook appartementen die per lift bereikbaar zijn geven hier invulling aan.  In de verhuispatronen van de afgelopen jaren is te zien dat alleenstaanden meer kiezen voor stedelijk wonen. de vraag naar de ‘gewone’ woonwijken neemt af ten gunste

van de luxe woonwijk. Dit geeft een indicatie dat tevens vraag is naar luxer wonen (duurder segment). Figuur 2 (pagina 9) toont de kwalitatieve woningbehoefte in de verschillende gemeenten van regio Noord-Limburg tot 2025. De figuur toont aan welke segmenten meer behoefte is (blauw) en welke minder (rood). De totale woningbehoefte per segment is in groen weergegeven. Specifiek voor Venray is er veel effectieve vraag naar eengezinswoningen, zowel koop als huur. Ook bestaat er vraag naar meergezins huurwoningen en in mindere mate ook meergezins koopwoningen. Daarnaast is er behoefte aan woningen in een rustige stadswijk. Daarnaast toont figuur 3 het verschil tussen de reeds aanwezige woningtypes en de gewenste woningtypen. De belangrijkste constatering is dat er over de gehele linie een nadrukkelijk (theoretisch) overschot is aan rijtjeswoningen. In de regio en zeker ook in Venray bestaat vraag naar seniorenwoningen en appartementen met lift. Omgevingsvisie Venray (2021) De gemeente zet in voldoende betaalbare woningen en nultredenwoningen, zodat ouderen langer thuis kunnen blijven wonen. In de kern Venray ligt de focus op inbreiding en herontwikkeling. Voor de ambities wordt verwezen naar het programma (zie beneden). Omgevingsprogramma Wonen (2021) In februari 2022 is het nieuwe Omgevingsprogramma Wonen vastgesteld.

Hierin is nogmaals de ambitie uitgesproken dat er meer woningen moeten worden gebouwd en dat ervoor moet worden gezorgd dat de juiste woningen worden gebouwd. De nadruk ligt op goedkope en middeldure huurwoningen, evenals goedkope koopwoningen. Deze segmenten zijn van belang om de woningmarkt van het slot te krijgen.

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray

Kwalitatief aanbod De gemeente Venray telt anno 2019 circa 19.000 woningen16. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de samenstelling van de woningvoorraad. Ter vergelijking is ook de samenstelling van de regio Noord-Limburg weergegeven17.  De samenstelling van de woningvoorraad binnen de gemeente Venray komt overeen met de woningvoorraad in de woonregio Venray en de regio Noord-Limburg.  Uit de tabel blijkt dat de gemeente Venray relatief veel eengezinswoningen heeft (82%). Ook het aandeel koopwoningen is hoog (64%). Dit is echter te verklaren vanwege (en passend bij) het overwegend landelijke en dorpse karakter van Venray en de regio.

Woningvoorraad

Gemeente Venray

Woonregio Venray

Regio Noord-Limburg

Eengezinswoningen

82%

86%

82%

Meergezinswoningen

18%

15%

18%

Koopwoningen

64%

70%

68%

Huurwoningen corporatie

26%

21%

24%

Huurwoningen particulier

Figuur 2: Woningbehoefte regio Noord-Limburg

Figuur 3: Verschil aanwezige en wenselijke woontypen

16 17

CBS Statline (2020), Kerncijfers wijken en buurten 2019 De percentages van de woningvoorraad is niet altijd 100%. Dit komt doordat de percentages zijn afgerond.

dinsdag 1 maart 2022

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Patersstraat Venray

Leegstand Een gezonde woningmarkt kent heeft een leegstand van circa 2%.Deze frictieleegstand is van belang om de dynamiek binnen de woningmarkt op te kunnen vangen.  De woningleegstand in de gemeente Venray bedraagt circa 1%, beneden de frictieleegstand. De beperkte leegstand is een logisch gevolg gezien de huidige krapte op de woningmarkt.  Gezien de beperkte leegstand en de huidige krapte op de woningmarkt is het reëel om te veronderstellen dat de het effect van het beoogde initiatief beperkt zal zijn.  Bovendien betreft het een herontwikkeling waarbij langdurig leegstand vastgoed wordt gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. De ontwikkeling draagt daarmee bij aan opwaardering van de openbare ruimte en een aantrekkelijk woon- en leefklimaat.



Conclusie kwalitatieve behoefte De beoogde toevoeging koopappartementen inclusief lift (levensloopbestendig), in het middeldure tot dure segment geeft invulling aan diverse kwalitatieve behoeften:  Provinciaal, regionaal en op gemeentelijk niveau vinden er verschuivingen plaats in de samenstelling van de bevolking (o.a. vergrijzing, toename kleinere huishoudens). Hierdoor verandert ook de kwalitatieve woonbehoefte. De groep ouderen neemt sterk toe en daarmee de behoefte aan (levensloopbestendige) nultredenwoningen. De toename van kleinere huishoudens leidt bovendien tot een groeiende behoefte aan appartementen.  Op provinciaal niveau wordt een tekort van woningen geconstateerd voor onder meer de doelgroep ouderen. Transformatie van bestaand vastgoed wordt genoemd als mogelijkheid om het tekort aan te pakken.

dinsdag 1 maart 2022



Het toevoegen van levensloopbestendige woningen geeft invulling aan een nadrukkelijke behoefte door ouderen/senioren. Toevoegen van woningen voor ouderen werkt bovendien bevorderend voor de gewenste doorstroming op de woningmarkt. Door een snelgroeiende groep ouderen is het van belang om nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad levensloopbestendig te maken. Appartementen met een lift zijn hier een goed voorbeeld van. Woonwensenonderzoek toont bovendien een fors tekort aan seniorenwoningen en appartementen met lift in de gemeente Venray. Toevoegen van woningen in het middeldure tot dure segment sluit niet direct aan bij de grote behoefte aan goedkope tot middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen, zoals opgenomen in het Omgevingsprogramma wonen. Kostentechnisch is het echter niet haalbaar om op de betreffende locatie goedkopere wooneenheden te realiseren. Het betreft namelijk een prominente locatie midden in het centrum, waar hoge eisen worden gesteld ten aanzien van onder meer architectuur, kwaliteit, duurzaamheid en ondergronds parkeren. Middels een anterieure overeenkomst is vastgelegd dat initiatiefnemer aan bovenstaande eisen zal voldoen. Bovendien is in de huidige krappe woningmarkt sprake van een dermate grote behoefte, waardoor vraag is naar elk segment. Het in beperkte mate toevoegen van middeldure tot dure woningen is hiermee te verantwoorden.

%LMODJH %RGHPRQGHU]RHN

Bestemmingsplan "Patersstraat 1-3 te Venray" (ontwerp)

Verkennend bodemonderzoek Patersstraat 1-3 te Venray

Verkennend bodemonderzoek Patersstraat 1-3 te Venray Aeres Milieu Projectnummer Status rapport Datum

: AM20467 : Definitief (versie 1) : 22 december 2021

Opdrachtgever

: BRO Industriestraat 94 5931 PK Tegelen

Opgesteld door Paraaf

: ing. T.K.P.G. Thijssen :

Gecontroleerd door Paraaf

: ing. J.M.G. Reuver :

Aeres Milieu B.V. Noordhoven 4 6042 NW ROERMOND (t) 0475 – 320 000 e-mail: info@aeres-milieu.nl www.aeres-milieu.nl

2001 + 2002

Disclaimer Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden (opzet conform NEN 5740 en interpretatie aan de hand van de Leidraad Bodembescherming). Opgemerkt wordt dat bij een verkennend bodemonderzoek sprake is van een steekproefsgewijze bemonstering en het nemen van een beperkt aantal monsters. De mogelijkheid blijft daarom bestaan dat puntverontreinigingen, welke niet voortkomen uit het historisch onderzoek, niet door het onderzoek worden aangetoond. Daarnaast blijft het mogelijk dat lokale afwijkingen in de samenstelling van het bodemmateriaal voorkomen. Tot slot wordt erop gewezen dat het uitgevoerde bodemonderzoek een momentopname is. Het bovenstaande betekent dat Aeres Milieu op voorhand geen aansprakelijkheid accepteert voor maatregelen of mogelijke beslissingen die de opdrachtgever naar aanleiding van het door Aeres Milieu uitgevoerde bodemonderzoek neemt. Tevens wordt opgemerkt dat Aeres Milieu voor het verkrijgen van de voor het historisch onderzoek noodzakelijke informatie (mede) afhankelijk is van externe bronnen. Voor Aeres Milieu is niet te verifiëren of deze bronnen altijd volledig en zonder fouten zijn. Hierdoor kan Aeres Milieu niet instaan voor de juistheid en volledigheid van de verzamelde historische informatie.

Pagina | 2 AM20467

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING..............................................................................................................................................................................................................4

VOORONDERZOEK .............................................................................................................................................................................................5 2.1

Inleiding ............................................................................................................................................................................................................5

2.2

Topografische beschrijving........................................................................................................................................................................5

2.3

Historisch overzicht en omgeving ...........................................................................................................................................................6

2.4

Dossieronderzoek ..........................................................................................................................................................................................7

2.5

Bodemopbouw en geo(hydro)logie .........................................................................................................................................................9

2.6

Beschrijving van de onderzoekslocatie .............................................................................................................................................. 10

2.7

Asbest ............................................................................................................................................................................................................. 10

2.8

Bodemkwaliteitskaart en Nota bodembeheer ................................................................................................................................. 10

2.9

Onderzoekshypothese .............................................................................................................................................................................. 10

ONDERZOEKSSTRATEGIE ............................................................................................................................................................................. 11 3.1

3.2

Onderzoeksstrategie ................................................................................................................................................................................. 11

VELDWERKZAAMHEDEN ............................................................................................................................................................................... 12 4.1

Algemeen ...................................................................................................................................................................................................... 12

4.2

Grondbemonstering ................................................................................................................................................................................... 12

4.3

Grondwatermonstername ........................................................................................................................................................................ 13

LABORATORIUMONDERZOEK..................................................................................................................................................................... 14 5.1

5.2

Grond(meng)monster(s)............................................................................................................................................................................ 14

5.3

Grondwatermonsters ................................................................................................................................................................................. 15

5.4

Toetsing van de gestelde hypothese .................................................................................................................................................. 16

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ........................................................................................................................................................... 17

Bijlagen: 1 2 3 4 5 6 7

Topografische en kadastrale overzichtskaart Foto’s onderzoekslocatie Situatietekening onderzoekslocatie met boorpunten Boorprofielen Verklaring veldmedewerker Toetsingstabellen en analyserapport grond(meng)monsters Toetsingstabellen en analyserapport grondwatermonsters

Pagina | 3 AM20467

1. INLEIDING In opdracht van BRO heeft Aeres Milieu een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie: Adres onderzoekslocatie

: Patersstraat 1-3 te Venray

Gemeente

: Venray

Kadastrale registratie

: Venray, sectie C, nummers 9042 en 9108

Oppervlakte

: circa 1.239 m2

Huidig gebruik van de locatie

: voormalig postkantoor en ambtswoning

Toekomstig gebruik

: wonen

Dit bodemonderzoek is uitgevoerd conform de richtlijnen van de NEN 5740. Het verkennend bodemonderzoek bestaat uit een vooronderzoek naar de historie en bodemgesteldheid van de onderzoekslocatie en aanvullend hierop een bodemonderzoek op het perceel.

Aanleiding Dit bodemonderzoek is uitgevoerd in verband met de beoogde nieuwbouw van appartementen op de locatie. De bestaande bebouwing van het postkantoor en ambtswoning worden gesloopt.

Doel Het doel van het verkennend onderzoek is, middels een steekproef, het vaststellen van de actuele bodemkwaliteit ter plaatse. Het onderzoek is niet bedoeld om een exacte aard en omvang van een eventuele verontreiniging aan te geven.

Onderzoek Aeres Milieu B.V. heeft geen binding met de opdrachtgever en de onderzoekslocatie anders dan als onafhankelijk onderzoeksbureau. In hoofdstuk 2 is het vooronderzoek en de daaruit volgende onderzoekshypothese beschreven. Naar aanleiding van de opgestelde hypothese wordt in hoofdstuk 3 de onderzoeksstrategie opgesteld. In hoofdstuk 4 worden de veldwerkzaamheden (grond-

grondwateronderzoek)

beschreven.

Hoofdstuk

beschrijft

laboratoriumwerkzaamheden

onderzoeksresultaten. Het rapport wordt afgesloten met hoofdstuk 6, waarin de conclusies en enkele aanbevelingen staan beschreven. Bemonstering en laboratoriumonderzoek vonden plaats in november-december 2021. De veldwerkzaamheden zijn uitgevoerd conform de protocollen van de BRL SIKB 2000. De chemische analyses zijn uitgevoerd door SGS Environmental Analytics B.V. te Rotterdam. SGS Environmental Analytics B.V. is geaccrediteerd volgens de door de Raad voor Accreditatie gestelde criteria voor Testlaboratoria conform ISO/IEC 17025. Alle analyses zijn uitgevoerd conform Accreditatie Schema 3000 (AS3000).

Pagina | 4 AM20467

2. VOORONDERZOEK 2.1

Inleiding

Conform het onderzoeksprotocol NEN 5725 is ten behoeve van de bepaling van de onderzoeksstrategie op onderhavige locatie een vooronderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit vooronderzoek zijn opgenomen in voorliggend hoofdstuk. De in paragraaf 2.1 t/m 2.6 opgenomen informatie is afkomstig van/uit: •

de opdrachtgever;

•

het kadaster;

•

topotijdreis.nl;

•

het dinoloket;

•

gemeente Venray;

•

provincie Limburg;

•

terreininspectie.

In principe richt het vooronderzoek zich op alle percelen waarop het onderzoek betrekking heeft én de direct hieraan grenzende percelen. Indien een direct aangrenzend perceel smal (< 10 m breed) is, worden ook de percelen hier weer aan grenzend meegenomen. Indien de aangrenzende percelen groot zijn, wordt alleen het gedeelte van deze percelen binnen 25 meter vanaf de grens van de bodemonderzoekslocatie in beschouwing genomen, tenzij er aanleiding bestaat toch het gehele perceel te onderzoeken.

2.2

Topografische beschrijving

De onderzoekslocatie ligt in het stadscentrum van Venray. Kadastraal is de locatie bekend als Venray, sectie C, nummers 9042 en 9108. De coördinaten volgens het R.D. stelsel zijn X = 195.860/ Y = 392.985. Zie bijlage 1 voor een topografische en kadastrale kaart. Op onderstaande luchtfoto is de globale begrenzing van de onderzoekslocatie weergegeven.

Afbeelding 1: globale begrenzing onderzoekslocatie (bron luchtfoto: pdokviewer) Pagina | 5 AM20467

2.3

Historisch overzicht en omgeving

In het kader van het vooronderzoek is historisch kaartmateriaal bestudeerd. Uit kaartmateriaal van de geraadpleegde historische kaarten is af te leiden dat de onderzoekslocatie reeds lange tijd bebouwd is. De locatie maakt deel uit van het zuidelijk deel van de historische kern van Venray. Op het minuutplan uit het begin van de 19e eeuw (afbeelding 2) is de situatie op kadastraal niveau te zien. Hierop is goed te zien dat het plangebied voor een aanzienlijk deel is bebouwd. Het betreft twee grotere gebouwen en een kleiner tussengebouw, gelegen aan de Patersstraat en aan de Poststraat (westelijke deel van het plangebied), en twee kleinere gebouwen aan de Poststraat (noordoostelijke deel van het plangebied). Doordat de Poststraat een meer zuidoost georiënteerde loop heeft, loopt deze door het noordoostelijke deel van het plangebied. Op het minuutplan wordt deze straat De Draal genoemd. De straat stond tot ver in de 20e eeuw bekend als de Draalstraat. Uit de gegevens van de Oorspronkelijke Aanwijzende Tafels (OAT) blijkt dat de gebouwen allen zijn omschreven als huis en de aangrenzende onbebouwde percelen als tuin in gebruik zijn.

Afbeelding 2: historisch minuutplan uit circa 1840 (bron kaart: www.beeldbanmk.cultureelerfgoed.nl)

Op de kaart uit 1900 is meerdere bebouwing aanwezig binnen het grootste deel van het plangebied. Op de situatie uit 1900 lijkt aan beide straten sprake van een aaneengesloten bebouwingszone. Deze situatie is ook te zien op de kaart uit 1930. Nadien heeft de oude bebouwing plaats gemaakt voor de huidige bebouwing.

Pagina | 6 AM20467

jaartal 1900

jaartal 1930

jaartal 1980 jaartal 2000 Afbeelding 3: geraadpleegde historische kaarten (bron kaarten: topotijdreis.nl)

2.4

jaartal 1960

jaartal 2015

Dossieronderzoek

Voor het verkrijgen van historische informatie van de onderzoekslocatie is op 18 november 2021 een informatieverzoek ingediend bij de gemeente Venray. Gevraagd is naar uitgevoerde bodemonderzoeken en/of bodemsaneringen, verleende hinderwet- of milieuvergunningen, bouw- en/of sloopvergunningen, de aanwezigheid van onder- en/of bovengrondse brandstoftanks en gegevens over calamiteiten. Tevens is gevraagd of de locatie en de directe omgeving verdacht is op het voorkomen van verhoogde gehalten aan PFAS en/of GenX, of dat er ter plaatse bronlocaties bekend zijn voor PFAS of GENX. Tevens is bij provincie Limburg bodeminformatie van de onderzoekslocatie en directe omgeving opgevraagd. Op 2 december 2021 zijn bouw- en milieuvergunningdossiers van de onderzoekslocatie ingezien bij de gemeente. Op 6 juli 1949 is een bouwvergunning verleend voor de bouw van een postkantoor en ambtswoning. In januari 1960 is een bouwvergunning verleend voor het maken van een erfafscheiding en het bestraten van het buitenterrein. In januari 1978 is een vergunning verleend voor de uitbreiding van het postkantoor. Ten behoeve van beoogde sloopwerkzaamheden is in mei 2010 een asbestinventarisatie uitgevoerd. Tijdens de inventarisatie zijn enkele asbesthoudende materialen aangetroffen in het postkantoor (kelder en zolder) en de woning (zolder).

Van de locatie is slechts één milieuvergunningdossier beschikbaar of beschikbaar gesteld. Het betreft een melding activiteitenbesluit van 25-08-2015 voor het uitbreiden van het in het postkantoor gevestigde horecabedrijf. De uitbreiding betreft een koffiebar en bistro en B&B. Pagina | 7 AM20467

Op de locatie heeft, voor zover bekend, geen bovengrondse of ondergrondse opslag van oliehoudende producten plaatsgevonden. Er is geen informatie bekend dat op de locatie of directe omgeving (bedrijfs)activiteiten hebben plaatsgevonden die een potentiële bron zijn voor PFAS en/of GenX. Door de gemeente Venray en de provincie Limburg is digitaal bodeminformatie (onderzoeksrapporten) beschikbaar gesteld. Voor zover bekend is op de onderzoekslocatie niet eerder een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In de directe omgeving van de locatie zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. De meeste onderzoeken zijn uitgevoerd ter plaatse van de Poststraat 4-6. Ter plaatse was in het verleden een chemische wasserij gevestigd. Het meest recente onderzoek is van 2016 (Aanvullend bodemonderzoek, Lievense CSO, kenmerk 15A092 d.d. 25-07-2016). Een samenvatting van de resultaten is weergegeven in tabel 2.1. Locatie en onderzoek

Samevatting resultaten

Poststraat 4-6 Venray

Vanaf 1973 tot 1987 was er op de locatie Poststraat 6 een stomerij voor het chemisch reinigen van

Diverse bodem- en

kleiding gevestigd. Vanaf 1987 is de locatie met name gebruikt als inzameldepot voor kleding en

saneringsonderzoeken

heeft chemische reiniging elders plaatsgevonden. De locatie is tot 1995 in gebruik geweest als stomerij c.q. inzameldepot. Het perchloorethyleen voor het chemisch reinigen werd aangevoerd in verpakkingen van 20 tot 30 liter. Naar alle waarschijnlijkheid zijn deze verpakkingen vervolgens overgebracht naar de achter het pand (Poststraat 6) gelegen bovengrondse tank (volume onbekend). Aanvullend op de tank was er, volgens de Hinderwetvergunning van 20 februari 1974, binnen de inrichting ook een reservevat van 100 liter aanwezig voor de opslag van perchloorethyleen.

Uit de onderzoeken is gebleken dat het ondiepe en diepe grondwater in een aanmerkelijk oppervlak sterk verontreinigd is. Op 9 m-mv. wordt nog een sterke verontreiniging met tetrachlooretheen aangetroffen, op 14 m -mv is nog sprake van een lichte verontreiniging met VOCl. Verwacht wordt dat de sterke verontreiniging zich vermoedelijk uitstrekt tot een diepte van circa 12 tot 13 m -mv. De omvang van het bodemvolume waarin zich sterk verontreinigd grondwater bevindt overschrijdt dus ruim het criterium van 100 m3, zodat sprake is van een ‘geval van ernstige verontreiniging’.

Afbeelding 3 betreft een situatietekening van het meest recent uitgevoerde grondwateronderzoek. Op basis van de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken heeft de provincie Limburg (bevoegd gezag Wet bodembescherming) op 29 september 2016 geconcludeerd dat de aanwezige bodemverontreiniging niet leidt tot onacceptabele risico’s voor de mens, het ecosysteem en verspreiding. De locatie is daarom niet aangemerkt als spoedlocatie voor het uitvoeren van een sanering. Een bodemsanering kan in de toekomst uitgevoerd worden wanneer ontwikkelingen (bestemmingswijziging/bouwplannen) voor de locatie voorzien zijn.

Pagina | 8 AM20467

Locatie en onderzoek

Samevatting resultaten

Afbeelding 3: situetekening grondwateronderzoek (bron tekening: rapport Lievense CSO, 2016 ) Tabel 2.3: Overzicht uitgevoerde bodemonderzoeken

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11906677/1