Document · PDF

04 Naslagwerk Onderzoek lokale marktvraag bedrijventerreinen Venray

Gemeenteraad 27 juni 2023, gemeente VenrayBij agendapunt: Locatiekeuze nieuw bedrijventerrein Venray.22.905 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

De maak- en metaalindustrie, waaronder het segment hightech systemen en materialen (HTSM), is een belangrijke stuwende sector in de economie van NoordLimburg. De transitie naar een smart industry vraagt om een veranderende houding van bedrijven en leidt tot investeringen in vernieuwende bedrijfsprocessen. De transitie zorgt voor forse toename in ruimtevraag naar ruimte bij gevestigde bedrijven in Venray die verder willen innoveren en groeien. Groei in toegevoegde waarde en ruimtegebruik hoeft niet altijd gepaard te gaan met een groei van personeelsomvang.

Landbouw / Agri business

Nederland heeft een sterke draaischijfpositie in de landbouw en agribusiness. Bovendien heeft convenience een steeds belangrijkere positie in het consumptiepatroon van de consument. Zodoende is de landbouw en agri business een groeiende sector. Food producenten met meerdere vestigingen herzien soms hun productienetwerk en/of logistieke supply chain, waardoor nieuwe (logistieke) vestigingen ontstaan en andere sluiten. Dit zorgt voor een veranderende ruimtevraag, mogelijk ook op bedrijventerreinen in Venray. De agribusiness is ook een van de speerpunten van Greenport Venlo.

De (lokale) behoefte aan nieuwe bedrijfskavels hangt voor een deel samen met de algemene economische groei, maar grotendeels met de sector- en bedrijfsspecifieke trends en ontwikkelingen.

Belangrijkste sectoren Venray

⚫

Hiernaast staan de belangrijkste sectoren voor Venray op het gebied van werkgelegenheid zoals opgenomen in de Omgevingsvisie. De sectoren die zich veelal vestigen op bedrijventerreinen zijn groothandel, metaalindustrie en vervoer en opslag. Het overzicht op de volgende pagina laat zien dat de sectoren die in Venray op bedrijventerreinen kunnen landen worden gekenmerkt door: • Milieucategorie 2 tot 4.1 • Een variatie in hinder (zowel geluid, geur als logistiek) • Bereikbaar per (snel)weg • Een variatie in ruimtegebruik, met de nadruk op large locaties • Het bieden van mogelijkheden op het gebied van circulariteit, als gevolg van reststromen • Een variatie aan het bijdragen van werkgelegenheid voor Venray

Belangrijke sectoren Venray uit Omgevingsvisie Detailhandel

Overheid

Groothandel

Vervoer en opslag

Landbouw / agri business

Welzijn

Metaalindustrie

Zorg Bron: Omgevingsvisie Venray, 2021

De volgende slide biedt inzicht in de belangrijkste kenmerken per sector.

Kenmerken sectoren Sector

Milieucategorie (tussen 1 en 5)

Hinder van geluid, geur, verkeer Variërend van weinig hinder (+) tot veel hinder (+++)

Ruimtelijke voorwaarden met bereikbaarheid en ruimtegebruik (S tot XXL)

Meerwaarde m.b.t. reststromen en banen

Kenmerken van interessante sectoren voor Venray Milieucategorie

Ruimtelijke voorwaarden

Hinderindicatie

Sector Gemiddeld

Geluid

Geur

Verkeer

Bereikbaarheid

Meerwaarde

Ruimtegebruik

Reststromen

Banen

Voedselproductie

4.1

+++

Snelweg

S/M

Hitte Energie Water

Bouw

+++

Snelweg

Materialen

Groothandel

3.1

+++

Snelweg N-weg

Producten

+++

Metaal- en houtindustrie

3.2

+++

Snelweg Water

Materialen

Automotive

3.1

OV Snelweg N-weg

Opslag

Snelweg Water

S/M/L

Logistiek en transport

3.2

+++

Snelweg N-weg Water

L / XXL

Elektriciteit

+++

Hightech industrie

3.1

OV Snelweg

S/M

Materialen

+++

Bron: Bureauexpertise BCI, 2021 © Buck Consultants International, 2022

3B Opvangen lokale marktvraag buurregio’s Venray kan leren van buurregio’s als het gaat om het faciliteren van uitbreidingen door lokale bedrijven en/of het al dan niet toelaten van nieuwe bedrijven, huisvesten van bepaalde sectoren, uitspreken van voorkeuren qua omvang van bedrijvigheid en/of kavels, etc. Hieronder enkele handvaten uit de regio’s Boxmeer-Gennep, HelmondDeurne en Venlo-Horst aan de Maas Boxmeer-Gennep Structuurvisie Boxmeer 2030 & Omgevingsvisie gemeente Gennep ⚫ Bedrijventerreinen richten zich op de lokale markt en zijn bestemd voor het MKB. Grootschalige bedrijven worden verplaatst naar specifieke bedrijventerreinen, afhankelijk van de branche. ⚫ Uitbreiding bedrijventerreinen vindt in beginsel niet plaats. Op het bedrijventerrein in Overloon is herordening en herprofilering noodzakelijk. Vrijgekomen gronden worden opnieuw uitgegeven, om te voldoen aan de vraag. ⚫ Indien op bedrijventerreinen in kleine kernen blijkt dat verrommeling optreedt, dient dit te worden tegengegaan met afstemming van de aansluitingen op de kernen en het omringende landschap. Toevoegen van woon-werklocaties in de overgang naar de kernen en groene elementen in aansluiting op het landschap, dragen hier sterk aan bij. ⚫ In Gennep zet de gemeente in op proactief accountmanagement.

Zo zijn vroegtijdig de wensen en eisen van bestaande ondernemingen en ondernemingen die zich willen vestigen in de gemeente Gennep duidelijk.

Helmond-Deurne Structuurvisie Helmond 2030 & Structuurvisie Deurne 2030 ⚫ De gemeente Helmond heeft samen met het bedrijfsleven een methode voorgesteld om vraaggericht en zeer flexibel bedrijventerrein te ontwikkelen: afspraken maken over de feitelijke uitgifte en onderzoeken op welke manier de planologische procedures hier het beste op kunnen aansluiten. ⚫ Omdat onbekend is in welk marktsegment in de toekomst vraag zal zijn en de gemeente wel de juiste kwaliteiten wil blijven aanbieden voor de regio en Helmond, zullen er op korte termijn planologische procedures moeten worden doorlopen. Er wordt pas nieuw bedrijventerrein uitgegeven op het moment dat de vraag naar dat specifieke segment is aangetoond en de ’Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ is doorlopen. Voor Deurne betekent dit dat afspraken moeten worden gemaakt met de Peelgemeenten over de voorraad bedrijventerreinen, de programmering en het uitgiftetempo. ⚫ Doel methode: beter faseren, inspelen op vragen uit de markt en voorkomen dat er hectares bedrijventerrein bouwrijp worden gemaakt om vervolgens jarenlang braak te liggen (“Inbreiding gaat voor uitbreiding”). ⚫ In de komende jaren vindt er geen aanbodgerichte, grootschalige uitbreiding van bedrijventerreinen meer plaats in Deurne, maar wordt er vraaggericht ontwikkeld.

Bedrijven die blijven of zich vestigen worden gestimuleerd te werken vanuit de gedachte van een circulaire economie.

Venlo-Horst aan de Maas Ruimtelijke Structuurvisie Venlo & Ontwerp Omgevingsvisie Horst aan de Maas ⚫ Mengen van woon- en werkfuncties kan, indien woonfuncties de bedrijven niet beperken. ⚫ Verdichting van bedrijventerreinen gebeurt bijvoorbeeld door extra bebouwingslagen toe te passen en dus geen nieuwe gronduitgifte te doen. ⚫ Op Venlo Greenpark is een hoogwaardig bedrijventerrein en campusontwikkeling voorzien, waarbij de ontwikkeling van kantoorachtige bebouwing niet wordt uitgesloten, echter op deze locatie met een duidelijk profiel. Solitaire grootschalige kantoorgebouwen op andere locaties zijn niet toegestaan. ⚫ Aangezien het aanbod van relatief kleine bedrijfskavels voor lokale ondernemers in Horst aan de Maas als onvoldoende wordt ervaren, zijn er reeds acties gestart om te komen tot 10 á 20 hectare nieuw bedrijventerrein voor lokale ondernemers. ⚫ Bovendien wordt ingezet op herstructurering en revitalisering van bestaande en verouderde bedrijventerreinen. Uitdrukkelijk wordt gezocht naar mee-koppelkansen, waarbij tegelijkertijd klimaatadaptatie, energiebesparing en opwekking van energie wordt gestimuleerd.

Lessen voor Venray ⚫ De informatie vanuit buurregio’s laat zien dat gebieden rondom Venray verschillende strategieën hanteren als het gaat om het accommoderen van (lokale) marktvraag. ⚫

De belangrijkste lessen: • Buurregio’s focussen op lokaal vanwege het belang voor de economie, maar houden ook ruimte voor nieuwe bedrijvigheid van buitenaf • Er worden enkele randvoorwaarden gesteld aan de komst van nieuwe bedrijven, zoals een bijdrage aan de toegevoegde waarde van de lokale economie • Daarbij proberen buurregio’s bepaalde terreinen te profileren voor geselecteerde doelgroepen, bijvoorbeeld middels een Omgevingsvisie of bestemmingsplan • Bij dit proactieve accountmanagement wordt gelet op actuele ontwikkelingen, zoals de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, verdichting, inbreiding en meekoppelkansen

⚫

Een ander belangrijk thema dat in buurregio’s wordt aangestipt is het belang van kleinere bedrijven in lokale kernen. Bedrijventerreinen dragen bij aan de vitaliteit van steden/dorpen, onder meer door het bieden van werkplekken voor de lokale bevolking.

3C Ontwikkeling arbeidsmarkt ⚫

In de gemeente Venray wonen 43.977 (jan, 2022) mensen. Venray maakt deel uit van (arbeidsmarkt)regio Noord-Limburg. Deze regio telt 283.350 inwoners.

Bevolkingsontwikkeling Venray - Historisch 44.000 43.000

⚫

Deze wonen voornamelijk in Venlo (101.988, 36%) gevolgd door gemeenten Venray (43.713, 15%), Peel en Maas (43.660, 15%) en Horst aan de Maas (42.487, 15%). Gennep, Beesel, Bergen en Mook en Middelaar zijn drie kleine gemeenten. Venray is een middelgrote gemeente in de regio Noord-Limburg. In de afgelopen 20 jaar is de bevolking met ongeveer 1.800 toegenomen: +700 tussen 2002-2012 en +1.100 tussen 2012-2022.

Met het Primos-model wordt de ontwikkeling van het aantal inwoners en het aantal huishoudens geprognosticeerd op basis van de nationale cijfers van het CBS.

42.000 41.000

2002

Bron: CBS, 2022

Bevolkingsontwikkeling Venray - Prognose 46.000

45.000

De prognose voor de periode tot 2050 is dat de bevolking nog licht zal doorgroeien tot 2035 tot 44.780 (+780 t.o.v. 2022). Daarna zal de omvang van de bevolking gaan afnemen tot 42.850 in 2050.

44.540

44.780

44.020 44.000

⚫

2022

2012

44.590 43.880

43.700

42.850

43.000

Scope onderzoek bedrijventerreinen (10 jaar)

42.000

41.000 2021

2035

2050 Bron: ABF Research - Primos prognose

⚫

Er ontstaat er in de regio Noord-Limburg in de komende decennia een sterke demografische druk: de beroepsbevolking wordt kleiner dan de nietberoepsbevolking, met het omslagpunt rond 2040.

⚫

Ook treden er grote veranderingen op in de verhouding beroepsbevolking en niet-beroepsbevolking binnen de verschillende leeftijdsklassen

⚫

De afname van inwoners wordt met name verwacht in de werkende leeftijd van 45 t/m 64 jaar. Het aantal 75-ers in de gemeente neemt toe van 9,1% tot 14,3%.

Bevolking Venray naar leeftijdsklassen in 2020 en 2035

14,5%

2020

16,9%

20%

15,9%

2035

17,5%

10%

14,2%

20%

30%

29,8%

12,3%

40%

60%

80%

18,5%

23,0%

13,5%

40%

50%

60%

70%

80%

9,1%

100%

14,3%

90%

100%

Bron: ABF Research - Primos prognose © Buck Consultants International, 2022

Spanning op de arbeidsmarkt ⚫

De spanning op de Nederlandse arbeidsmarkt is in het afgelopen jaar toegenomen tot een punt van 105 vacatures op 100 werklozen. In alle Nederlandse provincies was de spanning op de arbeidsmarkt in het tweede kwartaal van 2021 hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

⚫

In de provincie Limburg was het krappe beeld eind 2021 niet anders met 103 vacatures per 100 werklozen. De spanning is vooral toegenomen omdat er een recordaantal vacatures is bijgekomen door de grote vraag naar personeel bij bedrijven.

⚫

De werkloze beroepsbevolking in Venray als percentage van de totale beroepsbevolking (24.000) is sterk afgenomen. Eind januari 2022 ontvingen 662 mensen een WW-uitkering. Dat is 2,8 procent van de beroepsbevolking.

⚫

In de gemeente Venray is het percentage inwoners met een WW-uitkering relatief groot. De buurgemeente Venlo is de gemeente met het hoogste percentage aan werkloosheidsuitkeringen van Nederland.

⚫

Een andere ontwikkeling met impact op de arbeidsmarkt is dat veel jongeren de regio Noord-Limburg verlaten op de leeftijd dat ze gaan studeren. Dit uit zich in een negatief binnenlands migratiesaldo.

⚫

In diverse arbeidsmarkt onderzoeken wordt aangehaald dat het belangrijk is om de aandacht te vergroten voor behoud, remigratie én aantrekken van jongeren (het boeien en binden van talent). Het creëren van (voldoende) werkgelegenheid naar de toekomst toe kan daar een belangrijke bijdrage aan leveren.

Openstaande vacatures en werkloze beroepsbevolking Nederland

Spanning op de arbeidsmarkt per provincie

Bron: CBS, 2022 © Buck Consultants International, 2022

Geregistreerde werkzoekenden zonder dienstverband ⚫

⚫

Het UWV geeft inzicht in het aantal werkzoekenden zonder dienstverband. Het UWV hanteert de volgende definitie: personen van 15 tot 75 jaar die als werkzoekend bij UWV staan geregistreerd met een WW-uitkering, Bijstandsuitkering, Wajong-uitkering, WGAuitkering, WAO-uitkering en dienstverlening van UWV of gemeenten ontvangen, of een actief cv op werk.nl hebben. Geregistreerde werkzoekenden in Venray zonder dienstverband naar uitkeringstype (UWV, september 2021) • • •

Bijstandsuitkering: ca. 900 personen WW-uitkering: ca. 660 personen Ander soort uitkering: ca. 300 personen

Geregistreerde werkzoekenden zonder dienstverband Venray 2.200 2.100 2.000 1.900 1.800

1.700 1.600

Bron: UWV Werkbedrijf – bewerking ABF Research B.V.

Geregistreerde werkzoekenden naar opleidingsniveau ⚫

Het aantal werkzoekenden zonder dienstverband in Venray naar opleidingsniveau (laag, midden, hoog) laat zien dat bijna de helft (47%) het opleidingsniveau laag heeft.

⚫

Definitie van opleidingsniveaus op basis van startkwalificaties: • • •

Laag: Basisschool, VMBO, MBO algemeen en MBO 1 Midden: Havo/vwo, MBO 2, MBO 3 en MBO 4 Hoog: HBO en WO

Geregistreerde werkzoekenden zonder dienstverband Venray naar opleidingsniveau (%)

19 Onbekend

10%

20%

30%

40% Laag

50%

60%

Midden

Hoog

70%

80%

90%

100%

Bron: UWV Werkbedrijf – bewerking ABF Research B.V. © Buck Consultants International, 2022

Internationale werknemers ⚫

In (Noord-)Limburg wonen relatief veel westerse migranten. Met name het aandeel Duitse migranten is in de provincie hoog. Daarnaast kenmerkt Noord-Limburg zich door het stijgende aantal Poolse migranten (Rabobank o.b.v. CBS 2020)

⚫

Aantal werkzame internationale werknemers in Limburg is in de afgelopen 10 jaar sterk gegroeid (ca 22% per jaar). De groei is voornamelijk afkomstig van arbeidsmigranten.

⚫

In recent onderzoek van Decisio en Companen wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling van het aantal internationale werknemers volgt hetzelfde groeipad als de economie. Internationale werknemers komen vooral naar de regio als zij ook nodig zijn op de arbeidsmarkt.

⚫

Noord-Limburg is in Limburg de belangrijkste woonregio voor arbeidsmigranten. Het aandeel werkende arbeidsmigranten zal in de toekomst naar verwachting verder toenemen.

⚫

Een verwachte groei van 65.600* personen in de periode 2018-2030 wordt voorzien met de volgende verdeling per regio: • • •

⚫

Noord Midden Zuid

+39.400 +12.300 +13.900

Bron: Decisio 2020, historische ontwikkeling op basis van CBS microdata

(inclusief correctie voor uitzendbureaus)

Internationale werknemers via een uitzendbureau (37.500 in Limburg): binnen verschillende sectoren (o.a. handel, industrie en landbouw) werkzaam, maar zijn beperkt inzichtelijk in datasystemen

Prognose ontwikkeling arbeidsmigranten provincie Limburg

* Op basis van een multipele regressieanalyse is de ontwikkeling verklaard aan de hand van economische indicatoren, waarbij de regressieanalyse laat zien dat de ontwikkeling in arbeidsmigranten goed kan worden verklaard door de ontwikkeling in het aantal banen en openstaande vacatures in een regio. De methodiek is door Decisio ontwikkeld in opdracht van de ministeries van EZK en OCW.

Prognose marktvraag

4A Uitgangspunten Op basis van de analyseresultaten uit de voorgaande hoofdstukken en de marktverwachtingen voor de bedrijventerreinen van de provincie Limburg is een bandbreedte opgesteld voor de verwachte lokale marktvraag in Venray op bedrijventerreinen tot 2025 en 2030.

Drie verschillende ‘schillen’ voor de marktvraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Venray

Opbouw prognose marktvraag ⚫

De prognose is primair bedoeld om meer gevoel te krijgen bij de ontwikkeling van de lokale bedrijventerreinenmarkt, zodat er een weloverwogen keuze kan worden gemaakt óf en hoeveel ruimte er in Venray extra nodig is in de komende jaren om het bedrijfsleven te accommoderen.

⚫

Een prognose van de lokale marktvraag voor een periode van 5 en 10 jaar gaat per definitie gepaard met een bepaalde mate van onzekerheid, omdat er diverse aannames worden gemaakt over ontwikkelingen in het lokale bedrijfsleven. In het kader van dit onderzoek zijn daarom ook gesprekken gevoerd met (vertegenwoordigers van) het bedrijfsleven om daarmee naast de cijfers ook de dagelijkse praktijk en toekomstplannen van bedrijven mee te nemen in de prognose.

⚫

De gemeente Venray heeft Buck Consultants International (BCI) gevraagd onderzoek te doen naar de omvang van de lokale marktvraag. Dat betekent dat er géén inzicht wordt geboden in de verwachte marktvraag vanuit de grootschalige en bovenregionale (logistieke) markt. Er is wel gekeken naar mogelijke (sub)regionale vraag vanuit de ruimere omgeving (m.n. buurgemeenten van Venray).

⚫

De figuur (rechts) laat zien dat er grofweg drie verschillende ‘schillen’ zijn te onderscheiden in de marktvraag naar bedrijventerreinen. De prognose voor de marktvraag is dusdanig opgebouwd dat er inzicht geboden kan worden in de verwachte marktvraag voor de afzonderlijke schillen.

Lokale vraag gemeente Venray

(Sub)regionale vraag omgeving Venray Grootschalige (boven)regionale (logistieke) vraag 50

Bouwstenen prognose marktvraag Venray ⚫

De prognose voor de marktvraag wordt stapsgewijs opgebouwd aan de hand van vier bouwstenen (zie figuur). De analyses zijn gericht op de groeikracht van het lokale Venrayse bedrijfsleven. Er is géén rekening gehouden met de vraag naar grootschalig logistiek van buitenaf en de vraag vanuit buurgemeenten.

Vier bouwstenen voor het bepalen van de marktvraag naar bedrijventerreinen

1 1.

▪ ▪

•

Op basis van de uitgebreide analyses van de historische uitgifte in Venray naar onder meer grootteklasse en herkomst is een extrapolatie gemaakt voor de komende 10 jaar. De langjarige historische ontwikkeling van de uitgifte is een tweede indicatie voor toekomstige ontwikkeling op de bedrijventerreinenmarkt in Venray.

Beoordeling marktsituatie door vastgoedexperts

Lokale marktvraag bedrijventerreinen 2

4 Langjarig historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels

Marktsignalen vanuit lokaal bedrijfsleven

Grofmazige bandbreedte voor de marktvraag (§4B)

Verdiepende kwalitatieve invulling marktvraag (§4C)

Beoordeling marktsituatie door vastgoedexperts • •

De ‘Behoefteraming Noord-Limburg 2035’ van de provincie Limburg geeft inzicht in de jaarlijks te verwachten uitgifte voor de periode 2020-2034 (15 jaren). Op basis van die prognose is een reëel aandeel van de extra ruimte voor de gemeente Venray bepaald als een eerste indicatie voor de marktvraag.

Langjarig historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels •

Doorvertaling provinciale en regionale behoefteraming

In het kader van dit onderzoek zijn diverse gesprekken gevoerd met bedrijfsmakelaars uit Venray en omgeving. Er is een overall beoordeling van de lokale Venrayse marktsituatie gemaakt, o.a. door verder in te zoomen op de dynamiek binnen de markt voor bedrijfsruimtes.

Marktsignalen vanuit lokaal bedrijfsleven • •

Op basis van de marktgesprekken met ondernemersverenigingen is er een overzicht samengesteld van urgente ruimtelijke vraagstukken op de bedrijventerreinen in Venray. Dit geeft inzicht in het aantal bedrijven die knel zitten op de huidige locatie en willen doorgroeien, of over bedrijven die verplaatst zouden moeten worden.

4B Bandbreedte lokale marktvraag 1

Doorvertaling provinciale en regionale behoefteraming

⚫

De regionale behoefteraming voor de regio Noord-Limburg schetst de kaders voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen in de komende jaren en zet de verwachte vraag af tegen het beschikbare aanbod.

⚫

De regionale confrontatie van vraag en aanbod vormt belangrijke input voor de prognose van de marktvraag in Venray. De provinciale verwachtingen zijn dat NoordLimburg te maken krijg met een forse groei van de bedrijventerreinen. De uitgifte in de regio voor de komende 15 jaar wordt ingeschat op 38 tot 43 hectare per jaar.

⚫

In de ‘Behoefteraming Noord-Limburg 2035’ is geen onderscheid gemaakt tussen lokale en regionale (logistieke) marktvraag. Ook is een geen onderverdeling gemaakt voor de Noord-Limburgse gemeenten. In het kader van dit onderzoek is er op basis van feitelijkheden een reële inschatting gemaakt voor de ‘fair share’ van Venray voor de periode 2022-2031 (10 jaren). Hiervoor zijn de volgende twee verdiepingen uitgevoerd op de regionale cijfers: •

•

⚫

Oppervlak bedrijventerreinen: in de regio Noord-Limburg is er in totaal 2.141 hectare aan bedrijventerrein in gebruik in de acht gemeenten. Begin 2021 had de gemeente Venray met 376 hectare netto een aandeel van 18% in dit totale uitgegeven oppervlak aan bedrijventerreinen. Grootschalige logistiek-industrie: in de verwachtingen van de provincie voor de komende jaren is de vraag vanuit de grootschalige logistiek en industrie meegenomen. Om de lokale vraag in de regio te kunnen inschatten is een correctie toegepast van 60% voor de grootschalige marktvraag, die is gebaseerd op het aandeel in de uitgifte in de afgelopen jaren.

Op basis van de correctie (-60%) voor de grootschalige logistiek en industrie in de provinciale verwachtingen voor Noord-Limburg en een gelijkblijvend regionaal aandeel van 18% van Venray in het oppervlak van de bedrijventerreinen in 2031 resulteert in een verwachte extra behoefte voor de gemeente Venray van: +27 hectare

3 Beoordeling marktsituatie door vastgoedexperts

Doorvertaling provinciale en regionale behoefteraming

Lokale marktvraag bedrijventerreinen 2

Langjarig historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels

Marktsignalen vanuit lokaal bedrijfsleven

Omvang bedrijventerreinen gemeenten Noord-Limburg (1 januari 2021) Gemeente

Bruto

Netto Uitgegeven

Venlo

Uitgegeven (%)

Regionaal aandeel BDT

1.534

1.137

1.020

90%

48%

Horst aan de Maas

543

434

277

64%

13%

Venray

466

388

376

97%

18%

Peel en Maas

278

239

234

98%

11%

Gennep

176

151

150

99%

Beesel

100%

Bergen

99%

Mook en Middelaar

87%

Noord-Limburg

3.139

2.437

2.141

88%

100%

* De correctie van 60% voor grootschalige logistiek is gebaseerd op gegevens uit de Monitor Limburgse Bedrijventerreinen. Uit de regionale uitgiftecijfers blijkt dat ongeveer 60% op logistieke bedrijventerreinen plaats heeft gevonden. De rekenkundige aanname is dat dit in de toekomst ook zo zal zijn.

Langjarige historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels

⚫

Op basis van de uitgebreide analyses van de historische uitgifte voor de periode 2012-2021 (10 jaar) in Venray met verdiepingen op grootteklasse en herkomst is een extrapolatie uitgevoerd als richtinggevende indicatie voor de komende 10 jaar.

⚫

De percentages in de kwadranten (zie figuur) geven het aandeel in de omvang van de uitgifte weer. De grens van 2 hectare wordt vaak gehanteerde om een onderscheid te maken tussen de grotere bedrijvigheid en het midden- en kleinbedrijf (MKB).

⚫

Door de historische uitgifte over een langere periode te analyseren is over de conjunctuurgolven heen gekeken worden en is er een goed beeld van de ontwikkeling van het areaal aan bedrijventerreinen in Venray. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte was in totaal 5,3 hectare per jaar (inclusief de grootschalige logistiek).

⚫

Om inzicht te krijgen in de toekomstige lokale marktvraag voor Venray is bekeken wat de uitgifte was zonder twee kwadranten met uitgifte aan bedrijven met niet een herkomst uit Venray. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de Venray in de afgelopen 10 jaar zonder die twee kwadranten was 2,0 hectare per jaar.

⚫

Wanneer dit historische uitgiftetempo van 2,0 hectare per jaar ook de komende 10 jaar (2022-2031) van toepassing zou zijn dan zou dat resulteren in een extra behoefte voor de gemeente Venray in de periode 2022-2031 van: +20 hectare.

⚫

In deze tweede indicatie is dus zowel marktvraag van kleine omvang (t/m 2 hectare) als van incidentele grote omvang (bijv. Inalfa) meegenomen (groter dan 2 hectare). De kleinschalige marktvraag vanuit buurgemeenten is ook niet meegenomen.

3 Doorvertaling provinciale en regionale behoefteraming

Beoordeling marktsituatie door vastgoedexperts

Lokale marktvraag bedrijventerreinen 2

Langjarig historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels

Marktsignalen vanuit lokaal bedrijfsleven

Bandbreedte lokale marktvraag ⚫

In onderstaande figuur is de grofmazige bandbreedte voor de lokale marktvraag samengesteld op basis van bouwsteen 1 (doorvertaling van de regionale behoefteraming) en bouwsteen 2 (langjarige historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels).

⚫

Het betreft een bandbreedte zonder vraag vanuit de grootschalige (boven)regionale (logistieke) marktvraag en de kleine- en middelgrote (sub)regionale vraag vanuit de directe omgeving van Venray. Hierdoor ligt de prognose ook lager dan de historische uitgifte tussen 2012 en 2021 (zie rode blok) Bouwsteen 1 +27 hectare 2,7 ha per jaar 20 – 27 ha

+75 Bouwsteen 2 +20 hectare 2,0 ha per jaar

⚫

2012-2021 +53 hectare 5,3 ha per jaar

Incl. grootschalige logistiek en vraag uit (sub)regio

De bandbreedte komt voor de periode 2022-2031 komt uit op een lokale marktbehoefte van 2,0 tot 2,7 hectare per jaar in Venray. Deze bandbreedte van +20 tot +27 hectare wordt nader verfijnd op basis van de signalen vanuit vastgoedexperts en het lokale bedrijfsleven.

Lokale vraag gemeente Venray

(Sub)regionale vraag omgeving Venray

⚫

De bovenstaande bandbreedte is exclusief de ruimtevraag die kan optreden door toekomstige transformaties of herprofilering van bestaande bedrijventerreinen. Dit wordt de vervangings- of verplaatsingsvraag genoemd. Op dit moment is er in Venray één (nog onzeker) plan om een deel van het bedrijventerrein te transformeren naar woningbouw, dat is op De Brier (4 hectare mogelijke transformatie).

Grootschalige (boven)regionale (logistieke) vraag

4C Kwalitatieve verdieping 3

Beoordeling marktsituatie door vastgoedexperts

⚫

Op basis van de bevindingen uit de gevoerde marktgesprekken is er een overall beoordeling van de lokale Venrayse marktsituatie gemaakt, o.a. door verder in te zoomen op de dynamiek binnen de markt voor bedrijfsruimten.

⚫

Hierbij is ook gebruik gemaakt van analyses die BCI eerder heeft uitgevoerd voor de regio Venlo-Venray, de nieuwste vastgoedrapportages en vastgoedtransacties van de periode 2016-2021.

3 Langjarig historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels

Beoordeling marktsituatie door vastgoedexperts

Lokale marktvraag bedrijventerreinen 2

Doorvertaling provinciale en regionale behoefteraming

Marktsignalen vanuit lokaal bedrijfsleven

Hoe kijken vastgoedexperts naar de Venrayse bedrijventerreinenmarkt?

⚫

Vastgoedexperts zien nog voldoende groeipotentie in het Venrayse bedrijfsleven. Op dit moment komt de vraag naar huisvesting voor een belangrijk deel vanuit lokale bedrijven die een pand zouden willen realiseren van tussen 3.000 m² en 10.000 m². Het gaat dan om verschillende typen bedrijven in de industrie, bouw, handel etc. Voor dit MKB-segment is er niet of nauwelijks aanbod beschikbaar in Venray. In de afgelopen jaren is er op de bedrijfsruimtemarkt een tekort ontstaan. Dit blijkt ook wel uit de nog beschikbare kavels die overwegend in het kleinschalige segment te vinden zijn. De kavels vanaf 0,5 tot 2,0 hectare zijn schaars. Ook de leegstand op de bedrijventerrein is beperkt en gaat richting frictieniveau. De ‘revival’ van de maakindustrie wordt steeds beter zichtbaar in Venray. Voor de gemeente is het belangrijk om deze doelgroep te faciliteren, omdat het gepaard gaat met relatief veel werkgelegenheid.

Gesprekken lokale experts Boek en Offermans Makelaars

Carel Fijen

Peelrand Makelaardij

Niek Hettinga

Argowil Industriële Club Venray (tot 2019)

Frank Arts

Verhoeven Timmerfabriek Ondernemersvereniging Smakterheide

Peter Verhoeven

Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo

Ruud van Heugten Christian Heerings

Wat is het advies voor de ontwikkelingen van bedrijventerreinen? ⚫

De logistieke sector is belangrijk voor Venray, maar er zou meer ingezet moeten worden op de kleine- en middelgrote bedrijven in de maakindustrie, bouw en afgeleide groothandel. Daar liggen duurzame kansen om de lokale economie te versterken. Om het MKB goed te kunnen (blijven) faciliteren is additioneel aanbod op bedrijventerreinen nodig. De nog beschikbare kavels voldoen grotendeel niet, anders waren ze al verkocht geweest. Ook de leegstand is niet kwalitatief geschikt om de vraag om te kunnen vangen.

⚫

Kijk niet alleen naar het de kleine- en middelgrote bedrijven, maar ook naar grote lokale bedrijven die incidenteel willen uitbreiden of verplaatsen. Het is verstandig voor dit type bedrijven altijd een strategische locatie op korte termijn beschikbaar te hebben.

Langjarig historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels

Beoordeling marktsituatie door vastgoedexperts

Lokale marktvraag bedrijventerreinen 2

⚫

Doorvertaling provinciale en regionale behoefteraming

Marktsignalen vanuit lokaal bedrijfsleven

⚫

Op basis van de marktgesprekken met ondernemersverenigingen is er een overzicht samengesteld van urgente ruimtelijke vraagstukken op de bedrijventerreinen in Venray. Dit biedt onder meer inzicht over bedrijven die knel zitten op de huidige locatie en willen doorgroeien, of over bedrijven die verplaatst zouden moeten worden in het kader van andere opgaven.

Het is belangrijk om deze marktsignalen goed te laten doorklinken in het handelingsperspectief van Venray. De groei- en verplaatsingsvraagstukken vragen soms namelijk om extra ruimte, maar kunnen ook aanleiding zijn voor intensiever gebruik van ruimte of een herontwikkeling.

⚫

3 Langjarig historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels

Beoordeling marktsituatie door vastgoedexperts

Lokale marktvraag bedrijventerreinen Doorvertaling provinciale en regionale behoefteraming

Marktsignalen vanuit lokaal bedrijfsleven

Hoe kijkt het bedrijfsleven naar de Venrayse bedrijventerreinenmarkt?

Wat is het advies voor de ontwikkelingen van bedrijventerreinen?

⚫

Veel bedrijven die willen doorgroeien, maar nu investeringsplannen uitstellen omdat ze weten dat er geen ruimte beschikbaar is. Bedrijfspanden die vrijkomen zijn vrijwel direct verhuurd aan een nieuwe partij. Het is lastig om aan (tijdelijke) geschikte ruimte te komen Op basis van marktsignalen van het lokale bedrijfsleven kan worden gesteld dat • De bedrijventerreinen goed op orde zijn en prima bereikbaarheid hebben • Ten aanzien van duurzame energievoorziening liggen er nog mogelijkheden • De ruimtelijke kwaliteit is door herontwikkeling al sterk verbeterd in de afgelopen jaren. Het potentieel voor herontwikkeling is niet zo groot als in veel andere gemeenten. Groei van de bedrijventerreinen zou gelijk op moeten lopen met de bevolkingsontwikkeling (en woningbouw) in Venray. Er komen duizenden woningen bij in de komende 10 jaar, dus dat biedt kansen voor de arbeidsmarkt.

⚫

Aandachtspunt is dat de bedrijventerreinen gevarieerd blijven, dat betekent een goede balans tussen productie, logistiek, handel, bouw en diensten. Het sentiment in de gemeente Venray is dat er nu wel genoeg dozen staan met ‘anonieme’ logistieke bedrijven. Voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen is het verstandig om uit te gaan van het economisch DNA van de gemeente Venray. Dat zijn ook de sectoren waar nog veel toekomst in zit. Een visie op werklocaties voor de komende 10 tot 15 jaar zou daarbij goed kunnen helpen. De versterking van de maakindustrie zou topprioriteit moeten zijn. Een nieuw bedrijventerrein wordt niet alleen ontwikkeld voor de groei van bedrijven, maar biedt ook schuifruimte voor bedrijven die willen verplaatsen. De achtergelaten locaties kunnen dan ook op een duurzame wijze worden ingevuld. 57

Kwalitatieve inkleuring ⚫

Herkomst Venray

Op basis van de opbrengsten uit de gevoerde marktgesprekken met vastgoedexperts en het lokale (vertegenwoordigers van) het bedrijfsleven is een overall beoordeling van de lokale Venrayse marktsituatie gemaakt, onder meer door verder in te zoomen op de dynamiek binnen de markt voor bedrijfsruimten.

+50 Bandbreedte 20 tot 27 ha

Kleine kavel ≤2 ha ⚫

Zowel vastgoedexperts en vertegenwoordigers uit het bedrijfsleven geven aan dat er nog voldoende groeikracht aanwezig is op de Venrayse bedrijventerreinen. Ze zien ook dat er een hoge druk is ontstaan op bedrijfsruimtemarkt. In de afgelopen twee jaar was de uitgifte ogenschijnlijk lager dan de jaren daarvoor, maar dat had vooral te maken gehad met het ontbreken van geschikt aanbod voor lokale bedrijven.

⚫

Een jaarlijkse lokale marktvraag van ongeveer 2,0 tot 2,7 hectare per jaar in Venray werd in de gesprekken beoordeeld als een reëel inschatting als marktvraag van buitenaf buiten beschouwing wordt genomen.

Grote kavel >2 ha

Met name MKB uit subregio

Logistiek en groothandel

Herkomst niet Venray 58

Kwalitatieve inkleuring ⚫

De gesprekspartners geven ook nadrukkelijk aan dat door technologische ontwikkelingen en transities nog veel ruimtevraag verwacht mag worden uit de sectoren maak-/metaalindustrie, agribusiness, groothandel en de bouwsector.

⚫

De tabellen rechts geven een globale inschatting van de verdeling van de lokale marktvraag (20 tot 27 hectare) die verwacht wordt in de komende jaren. De percentages zijn gebaseerd op de opbrengsten uit de gesprekken, maar ook op historische ontwikkelingen en de analyses van trends en ontwikkelingen.

Inschatting lokale marktvraag (20-27 ha) naar omvang van kavel

Inschatting lokale marktvraag (20-27 ha) naar omvang per sector 5% 10%

25%

25% Industrie

Kleiner dan 0,5 ha

Logistiek, transport en opslag

15%

Groothandel

0,5 tot 2 ha

Bouw

Groter dan 2 ha

20%

25%

Zakelijke dienstverlening Overig

50% Bron: BCI, 2022

Bron: BCI, 2022

Ruimtelijke strategie

5A Ontwikkelopgave Venray Algemene bevindingen bedrijventerreinen ⚫

De bedrijventerreinen in Venray zijn met ruim 11.000 banen (41% van totaal) drijvende krachten voor de lokale economie van Venray en vervullen ook een regionale functie met grootschalige (logistieke) bedrijvigheid. Belangrijke sectoren voor Venray zijn voor een belangrijk deel op de bedrijventerreinen gevestigd: metaalindustrie, groothandel, logistiek en agribusiness.

⚫

De ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de bedrijventerreinen is over het algemeen op orde. Dit heeft o.a. te maken met het feit dat er geen jaren-60 bedrijventerreinen in Venray zijn waar landelijk gezien vaak sterke veroudering optreedt. Binnen bedrijventerreinen kunnen uiteraard verschillen van kwaliteitsniveau zijn. In de Omgevingsvisie worden vier (delen van) terreinen aangewezen met een opgave voor herstructurering

⚫

De economische samenstelling van Venray met een sterke aanwezigheid van bovengenoemde sectoren zorgt dat trends en ontwikkelingen in technologie, economie en maatschappij van grote impact zijn in de komende jaren.

⚫

Ook de leegstand in Venray is relatief laag en kruipt door de grote vraag naar bedrijfsmatig vastgoed en het beperkte aanbod toe naar frictieleegstand. De leegstand die er nog wel is, betreft overwegend grootschalig logistiek vastgoed (deels ook nieuwbouw).

⚫

Door de uitgiftes in aan bedrijven in de afgelopen jaren is het kavelaanbod in hoog tempo teruggelopen. Veel ruimte is verkocht aan grote distributiecentra op bedrijventerrein De Blakt.

⚫

Het nu nog resterende aanbod aan publieke en private kavels is overwegend kleinschalig en grotendeels in private handen. De gemeente Venray beschikt nog over één kavel, waarop al een optieovereenkomst is gevestigd met een bedrijf.

Over het algemeen kan de bedrijventerreinenmarkt van Venray beschouwd worden als een gezonde markt, die nu nog goed in balans is. In de afgelopen jaren hebben diverse logistieke partijen gevestigd in de gemeente met als gevolg dat het aanbod voor kleine- en middelgrote bedrijven uit Venray momenteel zeer beperkt is. Vanuit het lokale bedrijfsleven klinken nu duidelijke signalen dat er in de komende jaren extra ruimte nodig is voor economische ontwikkeling. De kansen voor intensiever ruimtegebruik op de bestaande bedrijventerreinen zijn echter beperkt, vanwege de al lage leegstand en de herontwikkelingen die er in de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden voor grote logistieke vestigers.

Prognose lokale marktvraag 2022-2031 ⚫ De bandbreedte voor de lokale marktbehoefte voor de periode 2022-2031 is 20 tot 27 hectare en is gebaseerd op historische analyses, gesprekken met het bedrijfsleven en trends en ontwikkelingen in sectoren. ⚫ Het betreft een bandbreedte zonder vraag vanuit de grootschalige (boven)regionale (logistieke) marktvraag en de kleine- en middelgrote (sub)regionale vraag vanuit de directe omgeving van Venray. ⚫ Op dit moment beschikt de gemeente Venray over 376 hectare aan netto uitgegeven bedrijventerrein. De verwachte toename in de komende 10 jaar bedraagt daarmee tussen de 5-7% en ligt lager dan de afgelopen 10 jaar, waarbij sprake was van een grote logistieke ruimtevraag. Beschikbaarheid en kwaliteit van aanbod ⚫ Er is nog 6,8 hectare hard aanbod beschikbaar. Voor deze kavels is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld. De uitbreiding van de Haven van Wanssum, dat in eigen beheer door Maessen en Next Level verder wordt ontwikkeld voor havengebonden bedrijvigheid, is niet meegenomen als aanbod voor de marktvraag. ⚫ Het harde aanbod van 6,8 hectare is verdeeld over 13 (vooral kleinschalige) kavels, variërend van 0,2 hectare tot 1,4 hectare. De enige kavel in gemeentelijk eigendom van 1,2 hectare op bedrijventerrein De Hulst II is in optie uitgegeven.

⚫ Binnen de gemeente Venray zijn er twee zachte plannen (bestemmingsplan nog niet vastgesteld en dus niet uitgeefbaar: WanssumOost (7 hectare netto) en Agrobaan fase 4 (1,5 hectare netto).

Ruimtewinst door herontwikkeling ⚫ In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik dient er nadrukkelijk aandacht te zijn voor het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen in Venray, voordat nagedacht kan worden over het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen. ⚫ Er worden op dit moment geen grote kansen gezien voor het behalen van een grote ruimtewinst door herontwikkeling. Dit heeft te maken de goede kwaliteit van de bedrijventerreinen volgens vastgoedexperts en het bedrijfsleven. Dit beeld wordt ondersteund door de lage leegstand. Match van vraag en aanbod ⚫ De verwachte vraag naar bedrijventerreinen voor de komende 10 jaar in Venray overstijgt het nog beschikbare aanbod. Om de verwachte lokale marktvraag ruimtelijk te kunnen accommoderen is nieuwe ruimte op bedrijventerreinen nodig. ⚫ De kwalitatieve match van dit aanbod met de verwachte vraag lijkt beperkt, omdat het overwegend kleinschalige kavels betreft. Ook zijn veel kavels van het harde en zachte aanbod in privaat eigendom. De gemeente heeft daarom weinig grip op de invulling van deze ruimte.

5B Strategische overwegingen ⚫

Aanvullend op de lokale Venrayse lokale opgave zijn er drie typen van strategische ruimtevraag naar voren gekomen in het onderzoek. De typen vraag leiden tot een extra ontwikkelopgave van naar schatting 10 hectare bovenop de bandbreedte voor de lokale marktvraag. Het gaat om de volgende drie typen ruimtevraag: A.

Ruimte voor (sub)regionale marktvraag: de cijfers van de afgelopen jaren laten zien dat diverse kleineen middelgrote bedrijven vanuit buurgemeenten en vanuit elders in Nederland zich in Venray hebben gevestigd. De gemeente Venray zou ook voor die bedrijven in de komende 10 jaar ruimte kunnen aanbieden, waarbij grootschalige (logistieke)bedrijven kunnen worden uitgesloten; Extra schuifruimte voor grote verplaatsers: nieuwe bedrijventerreinen worden niet altijd alleen ontwikkeld voor uitbreidingen van bedrijven. Er kunnen ook bedrijven zijn die willen verplaatsen om andere redenen. De gemeente Venray kan overwegen om extra ruimte te creëren die dient als ‘schuifruimte’ voor verplaatsingsdynamiek. Het is dan wel belangrijk dat locaties die dan worden achtergelaten opnieuw worden ingevuld door andere (kleinere) bedrijven; Strategische ruimte voor ‘nieuwe vestiger’: het is aannemelijk dat er in de komende 10 jaar bedrijven van buitenaf zullen aankloppen bij de gemeente Venray met een ruimtevraag. De gemeente Venray kan overwegen om voor interessante bedrijven van buitenaf (bijv. maakindustrie, hightech, agribusiness etc.) strategische ruimte beschikbaar te hebben om dit soort unieke bedrijven te kunnen huisvesten (als daar een breed draagvlak voor is binnen de gemeente). Dat vraagt dan om een zorgvuldige afweging.

Strategische ruimte

Kleine kavel ≤2 ha

Grote kavel >2 ha

Herkomst niet Venray

Opgave

Basis

Ontwikkelopgave lokale marktvraag

12-19 hectare

(Sub)regionaal

Ruimte voor kleine- en middelgrote bedrijven uit de omliggende (sub)regio

~4 hectare o.b.v. historisch patroon

Schuifruimte

Voldoende ‘schuifruimte’ voor de grotere bedrijfsverplaatsingen binnen Venray

~3 hectare o.b.v. 2-3 verplaatsers

Nieuwe vestiger

Strategische ruimte voor het huisvesten van een nieuwe vestiger van buitenaf

~3 hectare o.b.v. 1-2 toetreders

Herkomst Venray

Overzicht lokale en strategische ontwikkelopgave Venray

⚫ ⚫

Verwachte lokale marktvraag: Strategische ruimtevraag:

⚫

Hard aanbod • •

⚫

20 tot 27 hectare 10 hectare 6,8 hectare

Bestaande terreinen Haven Wanssum

(6,8 hectare) specifieke doelgroep

Zacht aanbod: • •

8,5 hectare

Wanssum-Oost Agrobaan fase 4

(7,0 hectare) (1,5 hectare)

Bovenkant bandbreedte

Strategische ruimtevraag Venray +10 hectare

Lokale marktvraag Venray 2022-2031 +27 hectare Hard aanbod 6,8 hectare

Zacht aanbod 8,5 hectare

Hard aanbod 6,8 hectare

Zacht aanbod 8,5 hectare

Ontwikkelopgave 21,7 hectare

Onderkant bandbreedte

Lokale marktvraag Venray 2022-2031 +20 hectare

Ontwikkelopgave 14,7 hectare

Strategische ruimtevraag Venray +10 hectare

De ontwikkelopgave (lokaal en strategisch) voor Venray is afgerond 15 tot 22 hectare. Een aandachtspunt is het harde aanbod op de bestaande bedrijventerreinen, dat overwegend kleinschalig is. De verwachte lokale marktvraag en ook de strategische ruimtevraag zijn gedeeltelijk ook middelgroot en groot. Nieuwe bedrijventerreinaanbod zal moeten inspelen op deze kwalitatieve behoefte. © Buck Consultants International, 2022

Opgave nieuw bedrijventerrein De brede ontwikkelopgave van 15 tot 22 hectare voor de lokale en strategische marktvraag bestaat voor minimaal 2/3e deel uit lokale ruimtevraag en maximaal voor 1/3e deel uit strategische/subregionale vraag. De verkaveling van nieuw bedrijventerrein zou gericht moeten zijn op het accommoderen van het MKB. Deze bedrijven vormen het economisch DNA van Venray, nu en in de toekomst. Dat vraagt om voldoende milieuruimte (>3.1) en bouwhoogte (tot 15-20 meter). Een uitbreiding aangrenzend aan een bestaand bedrijventerrein ligt het meest voor de hand en is ook vanuit het perspectief van zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik wenselijk. Een locatie op korte afstand van de kern Venray heeft bovendien de voorkeur, omdat daar de meeste bedrijvigheid is geconcentreerd. Een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling is mogelijk op één centrale locatie óf verspreid over meerdere kleinere locaties.

Indicatieve verdeling typen kavels nieuw bedrijventerrein Venray

Klein <0,5 ha

Middel 0,5 – 2 ha

Groot >2 ha

25%

50%

25%

Voor veel logistieke-, industriële- en bouwbedrijven is een goede (en snelle) ontsluiting op hoofd- en/of snelwegen belangrijk. Dat betekent dat er zo min mogelijk beperkingen voor het vracht- en autoverkeer moeten zijn. Dit geldt zowel vanuit bedrijfseconomisch perspectief voor de bedrijven zelf alsook vanuit leefbaarheidsperspectief (geen overlast van auto- en vrachtverkeer in de kernen).

Er kunnen hoge eisen gesteld worden aan duurzaamheid en landschappelijke inpassing, zowel qua inrichting, energieprofiel als het vastgoed. Niet ieder bedrijf zou zich zomaar moeten kunnen vestigen op een nieuwe bedrijventerrein zonder daarbij te investeren in circulariteit, klimaatadaptatie en duurzame energie. Ook is vanzelfsprekend aandacht nodig voor de ‘zachte’ randvoorwaarden op het gebied van veiligheid en veranderingen op de arbeidsmarkt (dalende beroepsbevolking, vergrijzing, internationale werknemers en inclusiviteit). © Buck Consultants International, 2022

5C Arbeidsmarkt ⚫

⚫

Voor de berekening van de vraag naar arbeid naar beroep en opleiding zijn de te verwachten macro-economische en sectorale ontwikkelingen van groot belang. De economische prognoses van bijvoorbeeld het CPB zijn met meer onzekerheid omgeven dan in voorgaande jaren. Dit betekent dat ook de arbeidsmarktprognoses tot 2030 ook met meer onzekerheid omgeven zijn dan in voorgaande jaren. Bedrijventerreinen in Venray zijn met 11.200 banen een belangrijke werkgever (41% van de gemeente). In de afgelopen 10 jaar is ongeveer 50 hectare aan bedrijventerrein uitgegeven, terwijl het aantal banen op de bedrijventerreinen nagenoeg gelijk is gebleven. Extra ruimtevraag voor belangrijk deel gevolg van groei in toegevoegde waarde en in mindere groei van het arbeidsvolume.

De ontwikkelopgave voor bedrijventerreinen in Venray van 15 tot 22 hectare zal wel gaan leiden tot een additionele vraag naar arbeid in Venray en omgeving, Door spanning op de arbeidsmarkt en toenemende demografische druk is het een factor van belang. De verwachte ontwikkeling van de (regionale) arbeidsmarkt in de komende jaren lijkt op dit moment geen beperking te vormen voor eventuele nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen in Venray. Het blijven investeren in hoogwaardige en duurzame vestigingslocaties is juist nodig om: de huidige regionale economische functie te blijven vervullen, jongeren voor Venray te behouden én om lokale bedrijvigheid economische kansen te laten verzilveren.

Ontwikkeling vraag naar arbeid

•

Macro-economische en sectorale ontwikkelingen zijn van groot belang en zijn nu met meer onzekerheid omgeven

•

Aantal banen in Venray afgelopen 10 jaar redelijke stabiel, terwijl er wel 50 hectare is uitgegeven (ook lage leegstand)

•

Er blijft in de komende 10 jaar sprake van een toename in automatisering van routinematige beroepen

•

Energietransitie en verduurzaming vraagt om opbouw van nieuwe competenties (opleiding en bijscholing)

•

Bedrijven maken altijd een eigen bedrijfseconomische afweging om activiteiten uit te breiden of te verplaatsen

•

Bijna 4 op de 10 werknemers werkt en woont in Venray en dat betekent dat Venray ook een regionale functie vervult

Ontwikkeling aanbod van arbeid

•

Lichte bevolkingsgroei zet door tot 2035, daarna zal de bevolking licht afnemen tot 2050

•

Vergrijzing: sterke verandering op komst in verhouding tussen beroepsbevolking en niet-beroepsbevolking

•

Jongeren (15-25 jaar) trekken weg: binnenlands migratiesaldo is negatief in Noord-Limburg

•

Spanning op de arbeidsmarkt: 103 vacatures per 100 werklozen in de provincie Limburg

• •

Nog veel geregistreerde werkzoekenden (UWV) in Venray: 2.500. Het aantal inwoners met een WW-uitkering is relatief groot (2,8%)

•

Internationale werknemers: hard gegroeid (22% per jaar) en verwachting voor 2018-2030 in Noord-Limburg: +39.400. 65

Bedrijfstakken

Ruimtegebruik per werknemer (m²) ⚫

⚫

De terreinquotiënt laat het gemiddelde ruimtegebruik (uitgedrukt in m²) per werknemer op een bedrijventerrein zien en is daarmee een weergave van de economische intensiteit. De figuur (rechts) laat zien dat het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer verschilt per bedrijfstak. Zo is de bouwmaterialenindustrie het meest extensief en is de zakelijke dienstverlening het meest intensief

Gemiddeld ruimtegebruik per medewerker per bedrijfstak in Limburg (terreinquotient) Bouwmaterialenindustrie Opslag en dienstverlening voor vervoer Groothandel

Voedings- en genotmiddelenindustrie Vervoer Bouwnijverheid Metaalelektro Zakelijke diensten

In de huidige situatie van de Venrayse bedrijventerreinen is er gemiddeld 340 m² per arbeidsplaats in gebruik. Dat komt neer op 29 banen per hectare. Ter vergelijk: het overall Limburgse gemiddelde is 299 m² Het nieuw ontwikkelen van 15 tot 22 hectare aan (netto) bedrijventerrein in Venray zou op basis dezelfde intensiteiten als nu resulteren in ongeveer 450 tot 750 banen. Richting de toekomst zijn ook de ontwikkelingen met betrekking tot automatisering en robotisering relevant wat leidt tot minder mensen en meer machines op een gelijk, danwel grotere ruimte.

100

200

300

400

500

600

Bron: Ruimte voor Economische Activiteit tot 2030 (EIB/BCI, 2019)

Bedrijfstakken

Banen per hectare Laag

Hoog

Zakelijke diensten

128

Metaalelektro

Bouwnijverheid

Vervoer

Voedings- en genotmiddelenindustrie

Groothandel

Opslag en dienstverlening voor vervoer

Bouwmaterialenindustrie

Arbeidsproductiviteit bedrijfstakken

⚫

Het ruimtegebruik op bedrijventerreinen wordt voor de industrietakken, de groothandel, bouwnijverheid en vervoer steeds sterker bepaald door de volumeontwikkeling van de toegevoegde waarde en minder door een groei van het arbeidsvolume.

Arbeidsproductiviteit in € per arbeidsjaar voor bedrijfstakken op bedrijventerreinen Metaalelektro Groothandel

⚫

In een landelijk onderzoek van Buck Consultants International en het Economisch Instituut voor de Bouw in 2019 in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat zijn economische prognoses opgesteld voor bedrijfstakken/sectoren

Opslag en dienstverlening voor vervoer Voedings- en genotmiddelenindustrie Zakelijke diensten

⚫

In de figuur is de huidige arbeidsproductiviteit weergegeven als de toegevoegde waarde (€) per arbeidsjaar. Er is een onderscheid gemaakt tussen bedrijfstakken die voor een belangrijk deel op de bedrijventerrein zijn gevestigd. Er bestaan relatief grote verschillen in de arbeidsproductiviteit tussen bedrijfstakken (zie figuur).

Bouwmaterialenindustrie Vervoer

Bouwnijverheid

⚫

Er spelen twee belangrijke trends die de ontwikkeling in de verschillende bedrijfstakken zullen gaan beïnvloeden. •

•

De eerste trend is die van verduurzaming. Klimaatbeleid om de CO2-uitstoot terug te dringen zal de ontwikkeling in een aantal CO2-intensive bedrijfstakken afremmen, terwijl dit voor andere bedrijfstakken juist extra productie kan opleveren. Een andere belangrijke trend is die van technologische ontwikkeling. Het is de verwachting dat er technologische verbeteringen worden toegepast die een extra stimulans kunnen geven aan de productie van sommige bedrijfstakken

50.000

80.000

110.000

140.000

170.000

Er is een bandbreedte weergegeven (van +/- 10%) o.b.v. landelijke CBS-cijfers Bron: Ruimte voor Economische Activiteit tot 2030 (EIB/BCI, 2019)

Ontwikkeling Toegevoegde waarde bedrijfstakken (€) ⚫

Volumeontwikkeling toegevoegde waarde voor bedrijfstakken 2018-2030 (% jaarlijks)

In het onderzoek van Buck Consultants International en het Economisch Instituut voor de Bouw in 2019 zijn per bedrijfstak de structurele ontwikkelingen van de toegevoegde waarde onderzocht (2018-2030)

Groothandel Voedings- en genotmiddelenindustrie

⚫

Bedrijfstakken die in de periode 2018-2030 naar verwachting een bovengemiddelde groei zullen hebben zijn de groothandel en de metaalelektro De verwachting is wel dat niet de volledige groei van de toegevoegde waarde zich vertaalt in extra ruimtevraag. Door verbetering van de ruimteproductiviteit slaat slechts een deel van de groei neer in meer ruimtevraag

Metaalelektro Opslag en dienstverlening voor vervoer Zakelijke diensten Bouwnijverheid

⚫

De groeisectoren zijn ook belangrijke sectoren binnen de huidige economische structuur van Venray en de regio Noord-Limburg. Dit onderstreept dat er in de komende jaren een extra vraag naar ruimte op bedrijventerrein mag worden verwacht.

Vervoer Bouwmaterialenindustrie 0,0

Logistiek & groothandel

Maak-/metaal industrie

Landbouw / Agri business

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

Ontwikkeling o.b.v. landelijke CBS-cijfers in een behoedzaam en gunstig scenario Bron: Ruimte voor Economische Activiteit tot 2030 (EIB/BCI, 2019)

Bijlage I

Trends en ontwikkelingen De trends en ontwikkelingen zijn nader in beeld gebracht aan de hand van de zes weergegeven blokken (A t/m F). Per blok worden op de volgende pagina’s de bepalende trends beschreven. A De uitwerkingen zijn gebaseerd op diverse studies van BCI in Nederland naar economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen en de betekenis voor het bedrijfsleven. De betekenis van de trends en ontwikkelingen zijn voorgelegd in de gesprekken met (vertegenwoordigers van) het bedrijfsleven om de betekenis voor Venray nader te kunnen duiden.

B Economie

Technologie

C Transport

Bouw

E Ecologie & Energie

Arbeidsmarkt

Economie Omschrijving

Impact sectoren

Impact op bedrijventerreinen

A1 Reshoring & glocalisering Reshoring houdt in dat bedrijven productie terughalen uit lagelonenlanden/ ervoor kiezen productie hier te houden. Redenen zijn o.a. kwaliteits-, risico-, en procesbeheersing. Daarnaast hebben de negatieve effecten van globalisering tot een tegenbeweging geleid, waarbij het ‘plaatselijk maken’ van producten centraal staat (glocalisering). Dit wordt versterkt door (geopolitieke) onzekerheden zoals Brexit, druk op handelsakkoorden en de onzekerheden door het coronavirus.

De toegenomen interesse in productie in eigen land leidt tot kansen voor groei van hoogwaardige (maak)industrie in Limburg en in Nederland. Als gevolg hiervan veranderen ook wereldwijde supply chains. Glocalisering uit zich economisch door de opkomst van bedrijven die lokale en regionale producten/ diensten aanbieden. Er worden steeds nieuwe eisen aan het productieproces gesteld, bijvoorbeeld als gevolg van snelle innovatieprocessen en de aandacht voor volledige kwaliteitsbeheersing (geen ruimte voor fouten).

Het wordt steeds belangrijker dat producten op het juiste moment, met de juiste kwaliteit op de juiste plek aankomen. Controle over de gehele keten neemt daarmee toe en daarmee de behoefte aan real time informatie, vergaande digitalisering van processen en integratie van nieuwe technologieën. Vestigingslocaties moeten hiertoe dus toegang bieden; denk aan hoogopgeleide arbeidskrachten en een goedwerkend ecosysteem waarin ook toeleveranciers en klanten zijn geïntegreerd.

A2 Servitization Steeds meer (hightech) machines, installaties, en producten (denk aan auto’s, telefoons etc.) worden niet slechts als product verkocht, maar in combinatie met een dienst zoals installatie, onderhoud, asset management, financiering, training/advies. Dit komt o.a. doordat de toegevoegde waarde van productieactiviteiten afneemt. Servitization draagt bij aan het behouden van marges omdat naast product ook ‘life-cycle’ services worden aangeboden.

De leverancier van het product wil de bijbehorende dienst zo efficiënt mogelijk uitvoeren, zodat winstgevendheid wordt gewaarborgd. Dit wordt bereikt door de conditie van het product te monitoren en onderhoud uit te voeren wanneer dat nodig is (condition based maintenance). De uitdaging is om just-in-time onderhoud uit te voeren. Om dit te bereiken word gebruikt gemaakt van modellen, doorlopende monitoring, data-analyse en spare parts/ service logistiek.

Om snelle service te kunnen leveren moeten spare parts distributie- en onderhoudscentra dichtbij de markt gevestigd zijn en 24/7 opereren. Integratie tussen logistiek en industrie is gewenst t.b.v. snelheid in het gehele onderhoudsproces: slim monitoren van onderhoud, aanleveren bestellingen en het onderhoud zelf. Vaak worden in spare parts logistiek ook complexe value add services zoals assemblage, refurbishment en 3D printing van onderdelen geleverd.

A3 Ecosysteembenadering De term ecosysteem komt vaak ter sprake als het gaat om regionale economische activiteit die in een bepaald cluster of netwerk plaatsvindt. Daarbij gaat het om samenwerking tussen bedrijven, onderwijsinstellingen en overheid die als ‘triple-helix’ zorgen voor dynamiek in het ecosysteem. Dit ecosysteem vormt een broedplaats voor innovatie en daarmee concurrentiekracht van een regio en stakeholders.

De ecosysteembenadering leidt tot een verschuiving van partijen die (relatief) standalone opereren tot integratie van verschillende stakeholders. Denk hierbij aan industriële bedrijven, startups, toeleveranciers, klanten en (logistieke) service bedrijven die samenwerken om producten/ processen/ services te verbeteren, waarbij ook kennisinstellingen en overheden een belangrijke rol spelen t.b.v. bijvoorbeeld onderzoeksprojecten.

Ecosystemen bestaan in regionale netwerken maar zijn ook gebaat bij specifieke vestigingslocaties. Nabijheid vergemakkelijkt integratie en uitwisseling van kennis tussen partijen. Dit leidt tot meer vraag naar werklocaties waar interactie tussen een mix van verschillende type bedrijven en kennisinstellingen/overheden plaatsvindt (interactiemilieus). Belangrijk hierbij zijn formele/ informele ontmoetingsplekken en een algeheel prettige werkomgeving.

Technologie Omschrijving

Impact sectoren

Impact op bedrijventerreinen

B1 Automatisering & robotisering Integratie van elektrotechniek, mechanica, meet-, regelen besturingstechniek en software voor ontwerp van producten, systemen en productieprocessen. Nederland behoort op dit gebied tot de top van de wereld door vele jaren ervaring in de ontwikkeling van verschillende toepassingsgebieden als semiconductors, healthcare apparatuur, machinebouw, warehousing en automotive.

Material handling systemen met betrekking tot grijpen, plaatsen en assemblage van producten in combinatie met zelflerende technieken worden steeds meer toegepast. Denk aan automatisering/ robotisering in distributiecentra, hulp van robots bij het lossen van trailers en containers, assemblage in de industrie of gebruik van slimme robots in bijvoorbeeld de maakindustrie, (online) groothandel en bouwsector.

Het gaat om integratie van allerlei disciplines en toepassing in verschillende sectoren. In apparatuur en systemen zijn de komende jaren nog veel verbeteringen nodig (bv. precisiebewegingen in ‘handling & gripping technology’). Vestigingslocaties in nabijheid van toepassingsgebieden zoals maakindustrie, agrofood en logistiek die toegang/ inbedding bieden in een lokaal/ regionaal (kennis)ecosysteem zijn hierbij van belang.

B2 Digitalisering / Big Data / IoT Voorspellen van processen op basis van ervaringen uit het verleden, gebruikmakend van algoritmen op basis van big data. Verbinden van apparaten door slimme sensoren die via internet met elkaar verbonden zijn en gegevens uitwisselen, zonder tussenkomst van mensen. Slimme databases die gegevens bijhouden van transacties/ gegevensuitwisseling tussen partijen (blockchain).

Opkomst van condition based maintenance t.b.v. onderhoud/ vervanging van onderdelen wanneer nodig i.p.v. op vastgestelde momenten of bij defect. Dit is mogelijk door o.a. datacollectie en sensoren in producten en processen. Spare parts logistiek speelt hierbij een belangrijke rol. Blockchain vindt bv. toepassing in complexe logistieke (retour) stromen en het bijhouden van voorraad-niveaus in de keten om productieprocessen voorspelbaarder en flexibeler te maken. Leidt tot groei in ICT en technieksector.

Om downtime m.b.t. productie te beperken moeten spare parts distributie- en onderhoudscentra dichtbij de markt gevestigd zijn en 24/7 kunnen leveren. Integratie tussen logistiek en industrie is gewenst t.b.v. snelheid in het gehele onderhoudsproces: slim monitoren van onderhoud, aanleveren bestellingen en het onderhoud zelf. Vaak worden in spare parts logistiek ook complexe value add services zoals refurbishment en 3D printing van onderdelen geleverd.

B3 Transporttechnologieën Technologieën zoals autonoom rijden en truck platooning (gebruik van meerdere trucks die digitaal gekoppeld zijn, besturing ondersteunende systemen hebben en kort achter elkaar rijden). Denk ook aan nieuwe aandrijvingstechnologieën zoals elektrisch vervoer of vervoer op waterstof. De toepassing van bv. drones in de agrofood en logistiek kan ook onder deze trend geschaard worden.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12756304/1