04 Bijlage brief met reactie op zienswijzen Spurkt

Bijlage 1 behorende bij 'exploitatieplan de Spurkt eindrapport zienswijzen'

Aan de raad van de gemeente Venray Postbus 500 5800 AM Venray

Datum: Betreft: Kenmerk:

16 oktober 2020 reactie op zienswijzen inbrengwaardetaxatie De Spurkt 986544/SG/11

Geachte leden van de gemeenteraad, Hieronder volgt onze reactie op de zienswijzen die ingediend zijn op het ontwerp exploitatieplan De Spurkt. Onze reactie beperkt zich tot de zienswijzenonderdelen die betrekking hebben op het onderdeel inbrengwaardetaxatie De Spurkt van het ontwerpexploitatieplan. In de volgende zienswijzen wordt door reclamanten op deze onderdelen ingegaan: 1. 2.

3. 4.

5.

6.

Arvalis, namens de heer Jacobs, Spurkt 5 te Venray, d.d. 3 augustus 2020; Arvalis, namens de heer P.J.H, Michels, Herenbosweg 35, te Melderslo, de erven van de heer J.A.M. Michels, Flinkert 14, te Vessem en De Kempen Plants Europe B.V., gevestigd aan Herenbosweg 35, te Melderslo, d.d. 3 augustus 2020; Arvalis, namens mevrouw Van de Ven-Janssen, Spurkt 5B te Venray, d.d. 3 augustus 2020; Arvalis, namens de heer A.H.W, van Duuren, Testrik 2, te Merselo, mevrouw D.M.E. van Duuren - Bastiaansen, Testrik 2 te Merselo en Maatschap van Duuren-Bastiaansen, gevestigd aan Testrik 2 te Merselo, d.d. 3 augustus 2020; Goorts + Coppens, namens mevrouw H.A.A.M. Moorrees, St. Annastraat 122 te Nijmegen, mevrouw P.H,H.M, Moorrees, Le Bourliataud te Meilhards (Frankrijk) en de heer S,P.A.M. Moorrees, Spurkt 8 te Venray, d.d. 5 augustus 2020; Goorts + Coppens, namens Moorrees Kwekerijen, gevestigd aan de Spurkt 8 te Venray, de heer S.P.A.M. Moorrees Spurkt 8 te Venray en mevrouw F.A.M. Moorrees-Berkers, Spurkt 8 te Venray, d.d. 5 augustus 2020.

Reactie op zienswijzen nummer 1 tot en met 4 (Arvalis). Hieronder wordt ingegaan op de zienswijze van Arvalis, die namens de heer Jacobs (zienswijze 1) is ingediend. De hiernavolgende reactie van taxateurs is ook van toepassing op de

Steenhuijs Grondzaken B.V. - Oorsprongpark 12 - 3518 ET Utrecht T 085-4019714 - mail@steenhuijs.com - www.steenhuijs.com KvK 30175573 - BTW NL810340574B01 - IBAN NL98 RABO 0118 5394 69 Pagina 1 van 6

zienswijzen 2, 3 en 4 om reden dat de inhoud en strekking van deze zienswijzenonderdelen op de inbrengwaardetaxatie precies dezelfde zijn. 1.

Reclament stelt zich op het standpunt dat in het kader van de inbrengwaardetaxatie (eveneens) gebruik gemaakt dient te worden van de residuele taxatiemethodiek, welke methode specifiek betrekking heeft op de realisatie van bedrijfsterrein. Bij vaststelling van de waarde van een onroerende zaak dient uit te worden gegaan van de werkelijke waarde, als bedoeld in artikel 40b lid 2 Ow. Bij de bepaling van de werkelijke waarde van de onteigende percelen hebben de taxateur de toe te passen taxatiemethoden beoordeeld in het licht van de jurisprudentie in het onteigeningsrecht en op grond van de beschikbaarheid van betrouwbare gegevens. Op grond van de onteigeningsrechtspraak zijn de taxateurs vrij om de taxatiemethode te kiezen die zij als meest geschikt beoordelen. De onteigeningswet, noch de rechtspraak schrijft één bepaalde taxatiemethode dwingend voor. Wel dienen de taxateurs te motiveren waarom ze een bepaalde taxatiemethode als in het onderhavige geval valide methode toepassen In casu is er sprake van ruwe bouwgrond ten behoeve van de ontwikkeling van een bedrijfsterrein. Er komen in dat geval twee taxatiemethoden in aanmerking ter bepaling van de werkelijke waarde: de vergelijkingsmethode (in de taxatieleer ‘comparatieve benadering’ genoemd) en de residuele waarde methode (deze valt in de taxatieleer onder de inkomstenbenadering).

De vergelijkingsmethode houdt in dat er daadwerkelijk in de markt gerealiseerde transacties worden vergeleken met het vastgoedobject dat getaxeerd moet worden. De verschillende referentietransacties moeten door correcties met het te taxeren object (meer) vergelijkbaar gemaakt worden. Door de gerealiseerde transacties in de vergelijking te betrekken ontstaat er een sterke marktrelatie. Referentietransacties verschaffen een bruikbare indicator van de waarde van het te taxeren perceel als ze niet gedateerd zijn, objecten betreffen die goed vergelijkbaar zijn met het te taxeren perceel en als ze in (markt)omstandigheden tot stand zijn gekomen die goed overeenkomen met de omstandigheden die betrekking hebben op het taxatieobject op de peildatum. Is hier sprake van, dan waarborgt de vergelijkingsmethode meer de marktcomformiteit dan enige andere methode. De residuele waarde methode is onder meer van toepassing bij vastgoed met ontwikkelingspotentie. Als een object door een (te veronderstellen) koper naar verwachting zal worden verworven om een nieuwe bestemming te realiseren, kan de waarde via de residuele methode herleid worden uit de grondopbrengsten en de grondkosten die met een aanstaande grondexploitatie gepaard gaan. Bij deze methode

Steenhuijs Grondzaken B.V. - Oorsprongpark 12 - 3518 ET Utrecht T 085-4019714 - mail@steenhuijs.com - www.steenhuijs.com KvK 30175573 - BTW NL810340574B01 - IBAN NL98 RABO 0118 5394 69 Pagina 2 van 6

wordt de waarde van het object in de toekomstige toestand bepaald – volgens de bestemming en het gebruik dat de koper voor ogen staat, waarna deze waarde wordt verminderd voor de kosten die hij moet maken en voor het risico dat hij loopt om deze toekomstige ontwikkeling te realiseren. De taxateurs hebben beide taxatiemethoden overwogen om te komen tot een waardebepaling. Taxateurs hebben, in verband met de omstandigheden in dit geval, gekozen voor de vergelijkingsmethode, en wel om volgende redenen. Ten eerste maken taxateurs uit de vaste rechtspraak*) op dat de residuele methode weliswaar veel details (parameters) omvat, maar een uitkomst geeft die erg ‘gevoelig’ is en afhangt van de aannames en de planeconomische parameters. Het is in zijn algemeenheid geen gegeven dat de uitkomst van de methode ook marktconform is. Bij de vergelijkingsmethode is sprake van relatief minder detail, maar haar uitkomst wordt – mist voldoende valide vergelijkingsmateriaal inzichtelijk voor handen is – als meer marktconform beschouwd. *) Verwezen wordt naar onder andere: HR 30-1-1957 (Rotterdam/Bichon), HR 14-101992 (Vd Voordt/Maarheeze) en HR 15-2-2008 (HIT/Schiedam), besproken in Handboek Onteigening, Den Drijver et al., resp. pagina’s 230, 295 en 575, alsmede naar Bouwrecht 11/16, p. 614.

Ten tweede hebben taxateurs geconstateerd dat er veel informatie beschikbaar was over (voor vergelijking in aanmerking komende) referentietransacties - zowel binnen het exploitatiegebied als in de directe omgeving daarvan. Anderzijds hebben de taxateurs moeten constateren dat de gemeente niet de ontwikkelaar van het gebied is en derhalve niet beschikt over een grondexploitatie. De ontwikkelaar Greenport Venlo ontwikkelt meerdere gebieden in een overall exploitatie waardoor de gegevens om tot een goede residuele grondwaardeberekening te komen te onzeker zijn. Dit betekent dat er te weinig betrouwbare informatie voorhanden was om tot een valide residuele waardering te komen. De taxateurs hebben nog overwogen om gebruik te maken van exploitatiegegevens van andere (enigszins vergelijkbare) ontwikkelingsprojecten toe te passen. De taxateurs hebben hier ook moeten constateren dat er onvoldoende gegevens voorhanden waren voor een goede invulling van de residuele methode. Taxateurs hebben er niet voor gekozen om een ‘eigen exploitatie’ op te stellen, vanwege de vele aannames die daarbij moeten worden gedaan, waarbij bij elk van de aannames sprake is van onzekerheid, welke gecombineerde onzekerheden verstrekt doorwerken in het residu.

Als sprake was van een tekort aan marktbewijs/referenties hadden taxateurs deze onzekerheden aanvaard en de residuele methode ondanks zijn beperkingen toegepast; nu er echter voldoende actuele en goed vergelijkbare referenties voor handen zijn, is

Steenhuijs Grondzaken B.V. - Oorsprongpark 12 - 3518 ET Utrecht T 085-4019714 - mail@steenhuijs.com - www.steenhuijs.com KvK 30175573 - BTW NL810340574B01 - IBAN NL98 RABO 0118 5394 69 Pagina 3 van 6

toepassing van de residuele methode niet bevorderlijk voor de marktconformiteit van de geconcludeerde werkelijke waarde. Deze keuze volgt ook onder meer uit de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 29 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:158) dat ingeval voldoende vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, de werkelijke waarde niet (mede) te baseren op een langs residuele weg bepaalde waarde (rov 2.16). 1.

Evenmin kan worden gevolgd dat de taxateur stelt dat weliswaar niet residueel is gerekend, maar vergelijkenderwijs wel met resultaten wordt gewerkt die uit zulke berekeningen zijn voortgekomen. De taxateurs hebben bij de bepaling van de inbrengwaarde gebruik gemaakt van daadwerkelijk in de markt tot stand gekomen grondverwervingstransacties - zowel binnen het exploitatiegebied als van andere te ontwikkelen bedrijfsterreinen. Al deze genoemde gerealiseerde prijzen zijn hoger dan de gebruikswaarde (veelal de agrarische waarde), en zijn gebaseerd op de beoogde ontwikkeling van het desbetreffende ontwikkelingsgebied. De referentieprijzen zijn tot stand gekomen na de gebruikelijke onderhandelingen tussen de kopende en verkopende partijen. Hierbij mag verondersteld worden dat deze referentieprijzen tot stand zijn gekomen in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Bij deze prijsvorming mag verondersteld worden dat partijen onderzocht hebben wat desbetreffende gronden waard zullen zijn bij de onderhavige beoogde gebiedsontwikkeling.

Hierbij zullen partijen – die zich in de regels laten adviseren door een professionele adviseur - onderzoek hebben gedaan naar vergelijkingstransacties, maar ook op grond van de toekomstige invulling van het ontwikkelingsgebied onderzoek door middel van een planeconomische berekeningswijze hebben onderzocht wat de desbetreffende gronden waard zijn. Hierbij worden partijen ook geconfronteerd met alle onzekerheden die hiervoor al zijn benoemd – waaronder de gevoeligheid van dergelijke berekeningen van de input. Kortom, residuele ‘overwegingen’ (te verwachten opbrengsten, te verwachten kosten, doorlooptijd, risico’s) wel degelijk werken door in de getaxeerde werkelijke waarde, zij het niet direct (zoals bij de residuele methode), maar indirect, over de band van door kopers en verkopers uit onderhandelde en overeengekomen daadwerkelijke prijzen voor ruwe bouwgrondpercelen.

2.

Reclamant geeft aan dat de specifieke omstandigheden in de gehanteerde waarderingsmethodiek ontbreken. De taxateurs hebben terdege rekening gehouden met de omstandigheden van de specifieke locatie en de daarbinnen gelegen eigendommen. Deze specifieke omstandigheden zijn onder meer dat het bedrijfsterrein specifiek ontwikkeld wordt voor Venrayse bedrijven om voldoende locaties beschikbaar te krijgen om hun groei te kunnen

Steenhuijs Grondzaken B.V. - Oorsprongpark 12 - 3518 ET Utrecht T 085-4019714 - mail@steenhuijs.com - www.steenhuijs.com KvK 30175573 - BTW NL810340574B01 - IBAN NL98 RABO 0118 5394 69 Pagina 4 van 6

faciliteren. Dit uitgiftebeleid beperkt het aantal kopers voor het bedrijfsterrein De Spurkt aanzienlijk. Hierdoor wordt het ontwikkelde bedrijfsterrein niet breed op de markt aangeboden en dit gegeven drukt de prijs en het in het taxatierapport genoemde uitgifteprijs lager ligt dan voor bedrijfsterreinen die wel breed in de markt aangeboden worden. Ook loopt door het exploitatiegebied een hoogspanningsleiding, welke beperkingen geeft in de exploitatiemogelijkheden van de gronden onder en nabij deze leiding en het percentage uitgeefbaar bedrijfsterrein verminderd.

3.

Uit de rechtspraak volgt dat er vrijheid bestaat om per situatie te bekijken welke methodiek(en) passen bij bepaalde omstandigheden. Op grond van de bestaande jurisprudentie is het aan de taxateurs om de waarderingsmethode te kiezen en deze keuze te motiveren. Zoals door de ABRS overwogen in haar uitspraak van 12 juni 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:CA2862 (onder 17.5) dwingen de artikelen 40b -40f van de Onteigeningwet niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. De taxateurs hebben gemotiveerd waarom zij menen dat de vergelijkingsmethode in dit geval meer waarborgen biedt voor een marktconforme uitkomst dan de residuele methode. Verder constateren taxateurs dat reclamant haar zienswijze onvoldoende onderbouwd en gemotiveerd heeft. Het is vaste jurisprudentie, onder meer ABRvS 27 maart 2013 Sittard-Geleen, r.o. 14.6, dat dergelijke zienswijzen door middel van een deskundig tegenadvies worden onderbouwd. Verder beschrijdt reclamant de gehanteerde referentietransacties niet.

4.

Reclamant geeft voorts aan dat de in het taxatierapport op blz. 24/25 gehanteerde uitgangspunten niet overeenkomen met de specifieke omstandigheden voor het beoogde bedrijventerrein. De door taxateurs gehanteerde uitgangspunten houden juist rekening met de specifieke omstandigheden, immers een redelijk handelende koper en verkoper houdt terdege rekening met hetgeen ontwikkeld kan worden met alle kansen en beperkingen die hiermee gepaard gaan.

Het vorenstaande overwegende concluderen de taxateurs dat de zienswijzen geen aanleiding geven om tot een andere waardering te komen. Reactie op de zienswijzen 5 en 6 (Goorts + Coppens) Hieronder wordt ingegaan op de zienswijze van Groots + Coppens, die namens mevrouw H.A.A.M. Moorrees c.s. (zienswijze 5) is ingediend. De hiernavolgende reactie van taxateurs is

Steenhuijs Grondzaken B.V. - Oorsprongpark 12 - 3518 ET Utrecht T 085-4019714 - mail@steenhuijs.com - www.steenhuijs.com KvK 30175573 - BTW NL810340574B01 - IBAN NL98 RABO 0118 5394 69 Pagina 5 van 6

ook van toepassing op de zienswijzen 6 om reden dat de inhoud en strekking van deze zienswijzenonderdelen op de inbrengwaardetaxatie precies dezelfde zijn. Cliënten betwisten de door de gemeente gehanteerde inbrengwaarden en het gehanteerde percentage toerekening van de gronden. Voor cliënten is immers niet duidelijk en niet controleerbaar waarop de gemeente deze bedragen heeft gebaseerd. Vanwege de oncontroleerbaarheid van deze gegevens, is de besluitvorming tot vaststelling van bet bestemmingsplan ongemotiveerd en onzorgvuldig tot stand gekomen. Taxateur concluderen dat de zienswijze van reclamant niet nader is onderbouwd en om deze reden is het niet mogelijk om inhoudelijke op het gestelde te reageren. Taxateurs verwijzen voor de onderbouwing van de gegevens naar de inbrengwaardetaxatie. Het vorenstaande overwegende concluderen de taxateurs dat de zienswijzen geen aanleiding geven om tot een andere waardering te komen.

Hoogachtend, Mede namens de heer drs. P.C. van Arnhem MRE RT,

Mr. ing. C. Habben Jansen RT Steenhuijs Grondzaken B.V.

Steenhuijs Grondzaken B.V. - Oorsprongpark 12 - 3518 ET Utrecht T 085-4019714 - mail@steenhuijs.com - www.steenhuijs.com KvK 30175573 - BTW NL810340574B01 - IBAN NL98 RABO 0118 5394 69 Pagina 6 van 6