03 Toelichting locatiestudie nieuw bedrijventerrein
Tekst van het document
Bijlage 3 Toelichting locatiekeuze nieuw bedrijventerrein (ruimtelijke beoordeling) 1 Aanleiding en uitgangspunten Uit het marktonderzoek van Buck Consultants International (BCI, mei 2022) komt naar voren dat er voor de lokale behoefte in Venray sprake is van een ontwikkelopgave van 15 tot 22 ha netto nieuw aan te leggen bedrijventerrein(en), aanvullend op de al bestaande uitbreidingsplannen Wanssum-Oost (7 ha) en Agrobaan fase 4 (1,5 ha). Uit het onderzoek van BCI blijkt verder dat er weinig mogelijkheden zijn voor inbreiding en hergebruik leegstaand vastgoed; er zijn weinig verouderde terreinen en de leegstand/aanbod aan bedrijfsvastgoed is zeer beperkt. In deze locatiestudie is een quick scan verricht naar de mogelijkheden voor uitbreiding van bedrijventerrein(en). Hierbij wordt een stapsgewijze aanpak gevolgd: allereerst is onderzocht welke gebieden ruimtelijk geschikt zijn voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein (bepalen zoekgebieden, long list). Aan de hand van een ruimtelijke analyse/beoordeling is deze long list getrechterd naar een short list van de meest potentiële locaties. Deze short list locaties zijn verder uitgewerkt in een eerste verkavelingsschets en tevens beoordeeld op juridische en financiële aspecten (zie vertrouwelijke bijlage). Aan de hand daarvan is gekozen voor een voorkeurslocatie. Conform provinciaal en rijksbeleid (o.a.
de ladder voor duurzame verstedelijking) worden alleen zoekgebieden meegenomen die direct aansluitend aan een bestaand bedrijventerrein (bestaand stedelijk gebied) zijn gelegen. Door aan te sluiten op bestaande bedrijventerreinen worden de milieueffecten zo veel mogelijk beperkt en kan worden aangesloten op de bestaande infrastructuur. Locaties gelegen in beschermde natuurgebieden worden bij voorbaat uitgesloten. Bij de verkaveling wordt uitgegaan van een maximale kavelgrootte van ca. 2 ha. Om versnippering te voorkomen, is bij het bepalen van de zoekgebieden tenslotte uitgegaan van een minimale omvang van ca. 5 ha. 2 Zoekgebieden Er worden 7 zoekgebieden onderscheiden (van west naar oost): 1) Agrobaan-Oost Ysselsteyn 2) Smakterheide-Noord: de Spurkt klein 3) Smakterheide-Noord: Metaalweg /Nijverheidstraat 4) Hulst I noordzijde Stationsweg 5) De Blakt-Zuid 6) Sparrendreef-Noord 7) Wanssum-Oost fase II De locaties 2, 4, 5 en 7 maakten ook al onderdeel uit van de eerder verrichte locatiestudie voor de ontwikkeling van 30ha voor grootschalige bedrijvigheid (onderdeel van de notitie reikwijdte en detailniveau/NRD De Spurkt). Aangezien er nu wordt uitgegaan van een andere behoefte (kleinere omvang, kleinere kavels, eventueel te verdelen over meerdere locaties) zijn deze locaties wederom beoordeeld en aangevuld met kleinere zoekgebieden.
De zoekgebieden zijn weergegeven op onderstaande afbeelding (geel gemarkeerd):
1
3 Ruimtelijke beoordeling zoekgebieden De ruimtelijke beoordeling van de zoekgebieden vindt plaats aan de hand van de volgende criteria: Ruimtelijke criteria: • Verkeer: ontsluiting en bereikbaarheid, afstand tot snelweg/N270 Een zoekgebied is bij voorkeur goed ontsloten en ligt dichtbij de hoofdinfrastructuur. Het verkeer wordt afgewikkeld via wegen waar zo min mogelijk omwonenden last van ondervinden. • Woon- en leefmilieu: afstand tot gevoelige bestemmingen (woonfuncties), afstand tot intensieve veehouderij Er liggen bij voorkeur zo min mogelijk woningen binnen het zoekgebied en/of in de directe nabijheid waardoor de milieueffecten op omwonenden zo veel mogelijk wordt beperkt. Ook de afstand tot intensieve veehouderijen is van belang, vanwege mogelijke belemmeringen voor de te vestigen bedrijven in relatie tot geurhinder. • Natuur: afstand tot Natura2000 en ligging t.o.v. ecologische hoofdstructuur (Natuurnetwerk Nederland) De afstand tot Natura2000 en Natuurnetwerk Nederland is relevant voor het bepalen van de effecten vanuit het nieuw aan te leggen bedrijventerrein op deze waardevolle natuurgebieden. • Landschap: ligging t.o.v. waardevol landschap (groen-blauwe mantel provincie Limburg en ruimtelijk kwaliteitskader buitengebied Venray), mogelijkheden voor ruimtelijke inpassing Afhankelijk van de ligging t.o.v.
waardevol landschap is het noodzakelijk om de ontwikkeling van bedrijventerrein zorgvuldig in te passen cq. te compenseren; dit vergt extra ruimtebeslag. • Water: grondwateraspecten Het aanwezige water- en bodemsysteem is sturend voor de ruimtelijke inrichting van nieuw aan te leggen bedrijventerrein en kan leiden tot extra ruimtebeslag voor compenserende maatregelen (waterberging). • Duurzaamheid (energie): aansluiting op energienetwerk, ruimte voor duurzame opwek energie De aanwezige (of geplande) energie-infrastructuur is bepalend voor de mogelijkheden om het nieuw aan te leggen bedrijventerrein aan te sluiten; daarnaast worden de kansen onderzocht voor duurzame opwekking. • Duurzaamheid (klimaat): ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen De mogelijkheden om in het zoekgebied aanvullende klimaatadaptieve maatregelen te treffen voor bijvoorbeeld infiltratie, waterberging en aanleg van groenstructuren. • Koppelkansen: diverse omgevingsfactoren Per zoekgebied wordt onderzocht of er kansen liggen om opgaven/ontwikkelingen in de directe omgeving met elkaar te koppelen waardoor er meerwaarde ontstaat. De locaties zijn beoordeeld volgens een vijfpuntschaal, van zeer positief (++), licht positief (+), neutraal (+/-), licht negatief (-) tot zeer negatief (--) effect op het genoemde aspect. 2
Het betreft een kwalitatieve beoordeling op basis van expert judgement; er zijn in dit stadium geen berekeningen uitgevoerd. 3.1 Ruimtelijke beoordeling Agrobaan-Oost Ysselsteyn Aansluitend aan Agrobaan fase 4 ligt een zoekgebied aan de oostzijde van het bestaande bedrijventerrein. De omvang van het zoekgebied is ca. 15 hectare bruto.
Aspect Verkeer
Score +/-
Woon- en leefmilieu
+/-
Natuur
+/-
Landschap
+
Water Duurzaamheid (energie)
+/-
Duurzaamheid (klimaat) Koppelkansen
+/++
Toelichting De locatie ligt op enige afstand van de kern Venray en de snelweg. Hierdoor is deze mogelijk minder interessant voor sommige bedrijven (ook in relatie tot werkgelegenheid). Het huidige profiel van de interne ontsluitingsweg is relatief smal. Een nieuwe ontsluiting op de N270 is dan ook gewenst, echter is op dit moment nog onzeker of hiervoor medewerking van de provincie Limburg kan worden verkregen. Bij voorkeur komt er tevens een aansluiting op de Ysselsteynseweg. In het zoekgebied ligt slechts 1 woning die moet worden gesaneerd. Afhankelijk van de uiteindelijke begrenzing kan ook de in het zoekgebied gelegen camping een knelpunt opleveren. Afhankelijk van de omvang van het bedrijventerrein en de milieuzonering (toegestane milieucategorieën) zijn maatregelen nodig; dit vergt nader onderzoek. Er dient rekening te worden gehouden met de geurhinder vanuit de nabijgelegen veehouderijen aan de Ysselsteynseweg. De vestiging van bedrijven met veel werknemers, kantoren en andere geurgevoelige functies is hierdoor niet of slechts beperkt mogelijk. Vanuit ecologie zijn er weinig belemmeringen te verwachten. De afstand tot natuur is ca. 100 meter (Rouwkuilenweg). Vanuit landschap zijn er weinig belemmeringen, er is geen sprake van waardevolle landschapsstructuren. Een robuuste landschappelijke inpassing is overigens wel gewenst.
Vanuit water en bodem zijn er weinig belemmeringen te verwachten. Op dit moment is de aanwezigheid van energie-infrastructuur problematisch. Tennet heeft plannen voor de aanleg van een nieuwe hoogspanningsleiding/station ten zuiden van Ysselsteyn, maar deze zijn nog niet concreet. Daarnaast zijn er plannen voor een energiepark in de omgeving van Ysselsteyn dat mogelijk kansen biedt. Geen bijzonderheden. Op deze locatie zijn 2 mogelijke koppelkansen. Enerzijds de mogelijke sanering van veehouderijen aan de Ysselsteynseweg. Een extra ontsluiting op deze weg heeft daarnaast het grote voordeel dat het landbouwverkeer niet meer door het dorp hoeft te rijden. Daarnaast kan de ontwikkeling van bedrijventerrein een oplossing bieden voor de nabijgelegen camping; hier loopt momenteel een handhavingstraject in verband met de illegale huisvesting van arbeidsmigranten.
3
3.2 Ruimtelijke beoordeling Smakterheide-Noord (de Spurkt klein) Aansluitend aan de Spurkt ligt een zoekgebied ten noorden van het bestaande bedrijventerrein Smakterheide. Dit zoekgebied overlapt grotendeels met het eerdere plangebied voor het bestemmingsplan/exploitatieplan De Spurkt. Het ‘oude’ plangebied van De Spurkt was echter ca. 45 ha groot. Uitgaande van de lokale behoefte van max. 22 ha kan er nu voor een kleiner uitgeefbaar gebied worden gekozen. De voorkeur gaat dan uit naar een verkaveling in een smallere strook langs de Spurkt waardoor er meer afstand mogelijk is tot het Loobeekdal.
Aspect Verkeer
Score +
Woon- en leefmilieu
+
Natuur
-
Landschap
-
Water
--
Duurzaamheid (energie)
+
Duurzaamheid (klimaat) Koppelkansen
+ +
Toelichting De locatie is goed ontsloten en ligt nabij de afrit van de A73. Bij verkaveling vanaf de Spurkt is weinig aanvullende infrastructuur nodig. In het zoekgebied liggen enkele (bedrijfs)woningen die moeten worden gesaneerd. De locatie is in principe geschikt voor relatief zware bedrijvigheid. Lichtere milieucategorieën aan de randen maken de overgang naar het Loobeekdal verdedigbaar. De afstand tot Natura 2000-gebied Boschhuizerbergen is gering; dit is een aandachtspunt gezien de stikstofproblematiek. Daarnaast is er mogelijk sprake van aantasting leefgebied (fourageergebied) van de das en de steenuil. De locatie ligt in een oude ontginning en grenst aan het lager gelegen beekdal landschap van de Loobeek. Het gebied is gedeeltelijk gelegen in de zogenaamde groen-blauwe mantel (provinciaal beleid). Een robuuste landschappelijke inpassing is gewenst, rekening houdend met de bestaande laanstructuren. De nitraatdoelstellingen in de beekdalen worden naar verwachting aangescherpt door het rijk. Er zal een ruimere zone aan weerszijden van de beek benut moeten worden ten gunste van de ecologische en klimaatdoelstellingen van de beek en het halen van de nitraatrichtlijn (volgens actieprogramma nitraatrichtlijn 250 m).
Deze afstand kan worden gehaald wanneer het nieuwe bedrijventerrein zo dicht mogelijk tegen het bestaande bedrijventerrein aan en zo ver mogelijk van de beek af wordt gesitueerd. Er zijn vergevorderde plannen voor de aanleg van een nieuwe hoogspanningsleiding die ook door dit gebied heen loopt; de afstand tot het hoogspanningsstation op Keizersveld (dat binnenkort wordt uitgebreid) is gering. Daarnaast biedt het zoekgebied voldoende ruimte voor duurzame opwek of opslag van energie. Het zoekgebied is groot genoeg voor aanvullende klimaatadaptieve maatregelen zoals waterbuffering. De ontwikkeling van bedrijventerrein biedt kansen voor een koppeling met natuurontwikkeling (bijv. elzenbroekbos) en waterbuffering in het overgangsgebied richting de Loobeek. Hiermee kan tegemoet worden gekomen aan de nitraatdoelstellingen en de ambitie van de raad om meer natuur/bos te ontwikkelen.
4
3.3 Ruimtelijke beoordeling Smakterheide-Noord (Metaalweg /Nijverheidstraat) Dit gebied vormt een logische afronding van bedrijventerrein Smakterheide aan de noordzijde. Het zoekgebied is ca. 4,5 ha bruto groot.
Aspect Verkeer
Score +
Woon- en leefmilieu
+/-
Natuur
-
Landschap Water Duurzaamheid (energie)
+ +/+/-
Duurzaamheid (klimaat) Koppelkansen
+/-
Toelichting De locatie is goed ontsloten en ligt nabij de afrit van de A73. Bij verkaveling vanaf de Nijverheidstraat en Spurkt is beperkt aanvullende infrastructuur nodig. In het zoekgebied liggen 2 woningen die moeten worden gesaneerd. Het gebied is geschikt voor zwaardere bedrijvigheid gezien de huidige milieuzonering op Smakterheide. Voor lichtere bedrijfsfuncties is het gebied juist minder geschikt. Dit geldt ook voor het aspect externe veiligheid (ligging naast Primagas, dit is een BRZO bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen). De afstand tot Natura 2000-gebied Boschhuizerbergen is gering; dit is een aandachtspunt gezien de stikstofproblematiek. Daarnaast is er mogelijk sprake van aantasting leefgebied (fourageergebied) van de das. Het gebied ligt dicht tegen een bewoonde dassenburcht aan en compensatie voor verlies van leefgebied zal hier aan de orde zijn, evenals extra maatregelen ter voorkomen van verkeersslachtoffers. Er is geen sprake van waardevol landschap. Vanuit water en bodem zijn er weinig belemmeringen te verwachten. De afstand tot het hoogspanningsstation op Keizersveld (dat binnenkort wordt uitgebreid) is gering. Het is een relatief klein zoekgebied, waardoor er weinig ruimte is voor extra maatregelen op gebied van duurzame energie.
Het is een relatief klein zoekgebied, waardoor er weinig ruimte is voor extra maatregelen op gebied van klimaatadaptatie. Geen bijzonderheden.
.
5
3.4 Ruimtelijke beoordeling Hulst I /noordzijde Stationsweg Het zoekgebied is gelegen aan de noordzijde van de Stationsweg tussen Venray en Oostrum, ten noorden van het bestaande bedrijventerrein Hulst I. Het zoekgebied is ca. 15 ha bruto groot.
Aspect Verkeer
Score -
Woon- en leefmilieu
--
Natuur
-
Landschap
--
Water Duurzaamheid (energie)
+/+
Duurzaamheid (klimaat) Koppelkansen
+/+/-
Toelichting De ontsluiting en verkaveling van dit zoekgebied is niet optimaal, grotendeels gelegen achter bestaande woningen en bedrijven. Voor dit gedeelte van de Stationsweg is juist het voornemen om deze verkeersluwer te maken (project Oostverbinding). Wel gunstig is de ligging ten opzichte van het openbaar vervoer (nabijheid treinstation). In de directe nabijheid (langs de Stationsweg) liggen diverse woon- en verblijfsfuncties. Dit maakt dat deze locatie alleen geschikt is voor lichte milieucategorieën. Milieuplanologisch gezien is dit dan ook geen voor de hand liggende locatie. De afstand tot Natura 2000-gebied Boschhuizerbergen is zeer gering; dit is een aandachtspunt gezien de stikstofproblematiek. Vanuit landschap is de ontwikkeling van bedrijventerrein niet gewenst. Het gebied maakt deel uit van een zeer kenmerkend open landschap dat vroeger in gebruik was als een akkercomplex. Hierdoor is hier een ongebouwde en nagenoeg boomloze es ontstaan met grote cultuurhistorische waarden, waarbij alleen de Stationsweg van oudsher een lintvormige bebouwing kent. Het open landschap van een es wordt als een belangrijke landschappelijke waarde beschouwd. Vanuit water en bodem zijn er weinig belemmeringen te verwachten.
Er zijn vergevorderde plannen voor de aanleg van een nieuwe hoogspanningsleiding die ook langs dit gebied loopt; de afstand tot het hoogspanningsstation op Keizersveld (dat binnenkort wordt uitgebreid) is gering. Het zoekgebied heeft een ongunstige verkaveling, waardoor er naar verwachting minder ruimte is voor extra maatregelen op gebied van klimaatadaptatie. Geen bijzonderheden.
6
3.5 Ruimtelijke beoordeling Blakt-Zuid Dit zoekgebied is gelegen aan de zuidoostkant van bedrijventerrein De Blakt. Meer naar het westen is uitbreiding niet mogelijk vanwege de beoogde aanleg van een zonnepark. Ruimtelijk heeft het de voorkeur om alleen aan de westzijde van de Pauwweg uit te breiden (en zo voldoende afstand te houden tot de kern Oirlo), en de ontsluiting via de huidige wegenstructuur van de Blakt te laten lopen. Het zoekgebied is ruim 20 ha bruto groot.
Aspect Verkeer
Score +
Toelichting
Woon- en leefmilieu
+
Natuur
+/-
Landschap
-
Water Duurzaamheid (energie)
+/+/-
Duurzaamheid (klimaat) Koppelkansen
+/-
Uitgaande van een nieuwe aantakking op de wegenstructuur van de Blakt (doortrekken van de Nobelstraat en Van Leeuwenhoekstraat) kan het gebied goed worden ontsloten. De locatie is geschikt voor relatief zware bedrijvigheid, ervan uitgaande dat 1 woning in het zoekgebied wordt gesaneerd. Indien dit niet wenselijk of uitvoerbaar is, dan is middels inwaartse zonering (lichtere bedrijfsactiviteiten nabij woonfuncties) een aanvaardbare situatie te bereiken. In het plangebied ligt een veehouderij waardoor mogelijk sprake is van geurhinder, tenzij deze wordt gesaneerd. In de nabijheid is geen waardevolle natuur gelegen. Wel moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van dassenburchten (1 binnen het zoekgebied en 1 net daarbuiten). Hierdoor is ontheffing en compensatie nodig voor verlies van leefgebied, evenals extra maatregelen ter voorkomen van verkeersslachtoffers. Binnen het zoekgebied is een aantal landschapselementen (bosschages) gelegen (dit betreft deels eerdere natuurcompensatie voor de Blakt) die zorgvuldig dienen te worden ingepast danwel gecompenseerd. Ook richting de woningen aan de zuidzijde/dorp Oirlo is een robuuste landschappelijke inpassing gewenst. Vanuit water en bodem zijn er weinig belemmeringen te verwachten. De aansluiting op de energie-infrastructuur is mogelijk problematisch; de afstand tot het hoogspanningsstation Keizersveld is relatief groot.
Wel is in de directe nabijheid een zonnepark gepland waarop mogelijk kan worden aangesloten. Geen bijzonderheden.
+/-
Geen bijzonderheden.
7
3.6 Ruimtelijke beoordeling Sparrendreef-Noord Dit is een relatief klein zoekgebied (ca. 5,5 ha bruto) gelegen aan noordzijde van bedrijventerrein Vennendreef, gelegen tussen de N270, het sportpark en de Sparrendreef.
Aspect Verkeer
Score +/-
Woon- en leefmilieu
--
Natuur Landschap
+/-
Water
-
Duurzaamheid (energie) Duurzaamheid (klimaat) Koppelkansen
+/-
Toelichting De ligging t.o.v. de hoofdinfrastructuur (N270/snelweg) is gunstig. De interne ontsluiting vraagt echter wel aandacht, o.a. in relatie tot het (langzaam) verkeer dat richting de sportvelden en het recreatiegebied gaat. Aan de Sparrendreef liggen al verschillende woningen en het voornemen is om de huidige woonwerkkavels te gaan herbestemmen naar reguliere woonkavels (plan in procedure waardoor dus ook hiervoor een hoger beschermingsniveau van toepassing is). Hierdoor is de locatie slechts geschikt voor lichte milieucategorieën en scoort deze locatie slecht op het aspect woon- en leefmilieu. Gezien het ingesloten karakter dat voor deze woningen zal ontstaan, is dit milieuplanologisch gezien geen voor de hand liggende locatie. Er liggen naar verwachting weinig ecologische waarden. De grond is hier weliswaar opgehoogd, maar van oorsprong is er sprake van een beekdal. Vandaar ook de ligging in de zogenaamde groen-blauwe mantel (provinciaal beleid). Het wateraspect is een nadrukkelijk aandachtspunt; het betreft een nat gebied, in de nabijheid van een beekdal. Het is een relatief klein zoekgebied, waardoor er weinig ruimte is voor extra maatregelen op gebied van duurzame energie.
-
Het is een relatief klein zoekgebied, waardoor er weinig ruimte is voor extra maatregelen op gebied van klimaatadaptatie.
+/-
Geen bijzonderheden.
8
3.7 Ruimtelijke beoordeling Wanssum-Oost fase II Er zijn reeds plannen voor de uitbreiding van het bedrijventerrein aan de oostzijde van Wanssum in voorbereiding; dit plan zou nog kunnen worden vergroot aan de oostzijde. De omvang van dit aanvullende zoekgebied is ca. 7 ha bruto.
Aspect Verkeer
Score +/-
Woon- en leefmilieu
+
Natuur
-
Landschap
-
Water
--
Duurzaamheid (energie)
+/-
Duurzaamheid (klimaat) Koppelkansen
+/+/-
Toelichting Het zoekgebied is goed ontsloten op de provinciale weg, echter de snelweg is op enige afstand gelegen. Nadeel is ook de afstand tot de kern Venray waardoor deze locatie mogelijk minder interessant is voor sommige bedrijven (ook in relatie tot werkgelegenheid). Er zijn geen woningen gelegen in het zoekgebied, en maar beperkt in de directe nabijheid. De locatie is hierdoor geschikt voor relatief zware bedrijvigheid, mits rekening wordt gehouden met de nabijgelegen (recreatie)woningen. Inwaartse zonering kan dit deels ondervangen. De afstand tot Natura 2000-gebied Maasduinen is gering, dit is een aandachtspunt vanuit de stikstofproblematiek. Dit geldt mogelijk ook voor Natura 2000- gebied Boschhuizerbergen ondanks de wat grotere afstand. Het gebied zelf wijst verder niet op veel bijzondere waarden. Er is sprake van een ligging in een open gebied, grenzend aan de Maas. Het gebied zelf wijst verder niet op veel bijzondere waarden. Het zoekgebied is gelegen in een zeer nat gebied, waardoor de locatie slecht scoort op het aspect water. Vandaar ook de ligging in de zogenaamde groenblauwe mantel (provinciaal beleid). Er zijn vergevorderde plannen voor een nieuwe hoogspanningsleiding tussen Venray en energielandschap Wells meer die ook langs dit gebied loopt, echter de afstand tot de hoogspanningsstations is relatief groot.
Verder is het een relatief klein zoekgebied, waardoor er weinig ruimte is voor extra maatregelen op gebied van duurzame energie. Het gebied is relatief klein maar leent zich wel voor aanvullende maatregelen zoals waterbuffering. Geen bijzonderheden.
9
3.8 Van long list naar short list: eerste conclusies De beoordeling van de zoekgebieden is samengevat in onderstaande tabel: Agrobaan -Oost Ysselsteyn
Smakter Smakter Hulst I Sparren heide-Noord heide-Noord noordzijde De Blakt- dreefSpurkt klein Metaalweg Stationsweg Zuid Noord
WanssumOost fase II
verkeer woon- en leefmilieu natuur
+/-
+
+
-
+
+/-
+/-
+/+/-
+ -
+/-
--
+ +/-
-+/-
+ -
landschap water duurzaamheid (energie) duurzaamheid (klimaat)
+ +/-
--
+ +/-
-+/-
+/-
-
--
-
+
+/-
+
+/-
+/-
+/-
+/-
+
-
+/-
+/-
-
+/-
koppelkansen
++
+
+/-
+/-
+/-
+/-
+/-
Totaal score
2
2
1
-5
1
-5
-3
Criteria
++ = 2 punten, + = 1 punt, +/- = 0 punten, - = -1 punt, -- = -2 punten
Uit bovenstaand overzicht is af te lezen dat een aantal zoekgebieden negatief scoort en hierdoor minder geschikt is voor de ontwikkeling van bedrijventerrein. Dit zijn de zoekgebieden: -
Hulst I noordzijde Stationsweg: deze locatie is slecht ontsloten, ligt dicht op bestaande woningen en natuurgebied Boschhuizerbergen en tast het waardevol essenlandschap aan.
-
Sparrendreef-Noord: deze locatie ligt te dicht op bestaande/geplande woningen, sterker nog deze woningen worden door deze uitbreiding volledig omsloten door bedrijventerrein.
-
Wanssum-Oost fase II: deze locatie ligt in een open en nat gebied waardoor deze slecht scoort op aspecten landschap en water. Bovendien is er al een flinke uitbreiding van bedrijventerrein voorzien in Wanssum; het is maar de vraag of nog meer bedrijven interesse hebben gezien de afstand tot kern Venray en de snelweg.
Dan resteert de volgende short list (met aandachtspunten): -
Agrobaan-Oost Ysselsteyn: deze locatie heeft potentie omdat er weinig belemmeringen zijn vanuit natuur, water en landschap. Er moet wel rekening mee worden gehouden dat deze locatie niet voor elk bedrijf geschikt is vanwege de afstand tot de kern Venray en de snelweg. Slechts een deel van de lokale behoefte zal hier kunnen landen. Afstemming met aangrenzende ontwikkelingen (rondom de Ysselsteynseweg en de camping) is een aandachtspunt; daarnaast is nog onzeker of de provincie zal instemmen met een extra ontsluiting op de provinciale weg.
-
Smakterheide-Noord (Spurkt klein en Metaalweg/Nijverheidstraat): aangezien de twee locaties aan elkaar grenzen, is het logisch om deze in samenhang te bezien. Deze locaties hebben potentie, gezien de goede ontsluiting en de milieuaspecten. Een nadere uitwerking is gewenst om te bepalen welk deel van het grote zoekgebied langs de Spurkt het meest in 10
aanmerking komt voor de ontwikkeling van bedrijventerrein in relatie tot de aspecten bodem en water en de landschappelijke en ecologische waarden (o.a. nitraatrichtlijn, leefgebied das). De locatie is kansrijk door de combinatie te zoeken met ruimte voor natuurontwikkeling en aanvullende klimaatadaptieve maatregelen. -
Blakt-Zuid: deze locatie heeft potentie, gezien de ligging en ontsluiting. Aandachtspunten voor zonering en indeling zijn de nabijheid van woningen en de aanwezige groengebieden en dassenburchten.
4
Ruimtelijke scenario’s
Voor de resterende zoekgebieden (short list) is een ruimtelijke inrichtingsschets (scenario) opgesteld. Het is nadrukkelijk een eerste schets met een voorbeeldverkaveling, nog geen definitief ontwerp. De schetsen zijn vooral bedoeld om meer gevoel te krijgen bij de opgave en de kansen en belemmeringen van de locatie in relatie tot hun omgeving. Hieronder volgt een korte beschrijving van de drie scenario’s. Tevens zijn deze locaties verder uitgewerkt op een aantal aanvullende aspecten, zoals de eigendomssituatie, juridische en financiële aspecten (zie vertrouwelijke bijlage). 4.1 Scenario Agrobaan-Oost Ysselsteyn
In bovenstaand ontwerp voor de Agrobaan is gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling. De eerste fase omhelst de gronden aansluitend aan het bestaande bedrijventerrein; het uitgeefbare gebied is ca. 5,4 ha netto. Een grotere ontwikkeling lijkt voor de komende 10 jaar niet nodig. De uitgifte van de afgelopen 10 jaar in Ysselsteyn is namelijk van vergelijkbare omvang, te weten ca. 4,5 ha. Verder wordt uitgegaan van relatief kleine kavels, aansluitend op de bestaande verkaveling.
11
In het ontwerp wordt rekening gehouden met het persriool, rioolgemaal en een belangrijke sloot van het waterschap; ook is gekozen voor de aanleg van een nieuwe ontsluiting op de Ysselsteynseweg. Hierdoor is relatief veel grond nodig voor infra en groen en is het uitgeefbare gebied slechts 50% van het totale plangebied. Een alternatieve optie zou kunnen zijn om de aantakking op de Ysselsteynseweg achterwege te laten. Mocht een extra aansluiting op de provinciale weg niet haalbaar zijn, kan eventueel worden gekozen voor het doortrekken van de parallelweg aan de noordzijde van het bedrijventerrein. Nader onderzocht moet worden of het huidige, vrij smalle profiel van de Agrobaan dan verbreed kan worden. Op de langere termijn is nog ruimte om het bedrijventerrein in een 2 e fase verder uit te breiden en ook de gronden rondom de camping mee te ontwikkelen. Op de tekening is dit gebied gearceerd weergegeven. De haalbaarheid hiervan is mede afhankelijk van de behoefte en de ontwikkelingen ten aanzien van de omliggende veehouderijen (transitie landelijk gebied). Ook kan worden overwogen om dit gebied te reserveren voor landbouwverwante bedrijvigheid cq. de verplaatsing van bedrijven die elders in het buitengebied zijn gelegen. Eigendommen De meeste gronden zijn eigendom van één bedrijf (ontwikkelaar). Twee percelen zijn van particulieren en een perceel is van het waterschap.
4.2 Scenario Smakterheide-Noord (Spurkt/Metaalweg)
In bovenstaand ontwerp voor Smakterheide-Noord is gekozen voor een ontwikkeling van bedrijventerrein zo dicht mogelijk tegen de Spurkt aan, in combinatie met de invulling van de ‘driehoek’ tussen de Spurkt, Nijverheidstraat en het bosje/watergang langs de A73. Het uitgeefbaar gebied is ca. 21,5 ha. Door de kavels vanaf de Spurkt te ontsluiten, is er maar weinig nieuwe infrastructuur nodig. Wel dient rekening te worden gehouden met het nieuwe tracé van de
12
hoogspanningsleiding Boxmeer-Venray. Op het bedrijventerrein zijn groenstructuren voorzien ter plaatse van de bestaande laanstructuren en de hoogspanningsleiding. De verkaveling varieert van kleinere bedrijfskavels aan de westzijde tot grotere kavels (max. 2 ha) aan de oostzijde van het gebied. Aan de oostzijde en ten noorden van de Metaalweg/Nijverheidstraat is ruimte voor zwaardere milieucategorieën, aansluitend op de bestaande milieuzonering van Smakterheide. De exacte invulling is afhankelijk van de behoefte en de wenselijkheid van bepaalde typen bedrijvigheid; dit dient nog nader te worden onderzocht. Tevens dient rekening te worden gehouden met de bestaande bedrijfswoning aan de Spurkt 8. De twee bestaande woningen in de ‘driehoek’ worden in dit scenario gesaneerd. Eigendommen De meeste gronden langs de Spurkt/Nijverheidsstraat zijn eigendom van particulieren en agrariërs (in totaal 8 verschillende eigenaren). Een perceel is van een ontwikkelaar. De gronden die meer noordelijk, richting het beekdal zijn gelegen, zijn eigendom van het Ontwikkelbedrijf. 4.3 Scenario Blakt-Zuid
In bovenstaand ontwerp is gekozen voor het doortrekken van de bestaande infrastructuur op bedrijventerrein De Blakt, door de aanleg van een nieuwe ‘lus’. Deze ligt deels onder de bestaande hoogspanningsleiding. Vanwege de aanwezigheid van twee dassenburchten, een burcht midden in het plangebied en een burcht aan de zuidzijde van het plangebied, is het noodzakelijk om de bestaande groenstructuren (bosschages) intact te houden en rekening te houden met een forse aanvullende groenstructuur/verbinding dwars door het bedrijventerrein heen. Aan de zuidzijde zal het tevens noodzakelijk zijn om nieuwe natuur te ontwikkelen als compensatie voor de aantasting van het leefgebied van de das. Onderzocht dient te worden of de daar gelegen gemeentelijke
13
gronden (roze gearceerd) hiervoor in aanmerking kunnen komen (het gebied heeft deels al de bestemming natuur als gevolg van een eerdere verplichte compensatie, waardoor het mogelijk niet nogmaals als compensatie kan worden aangemerkt). Er is nog overwogen om de bestaande dassenburcht/groengebieden te verplaatsen naar de rand van het plangebied, maar het betreft hier forse bosschages waardoor de haalbarheid hiervan twijfelachtig is, mede gezien de hoge kosten. Ook is het nog maar de vraag of hiervoor ontheffing van de Wet natuurbescherming kan worden verkregen. Langs de Pauwweg is een robuuste landschappelijke inpassing gewenst om het bedrijventerrein uit het zicht te houden van de nabijgelegen woningen/dorp Oirlo. Bovenstaande maakt dat er sprake is van een relatief ongunstige verkaveling. Daarnaast is er in verhouding veel aanleg van groen en infra nodig en bedraagt het uitgeefbare gebied slechts 11,7 ha (ca. 50% van het plangebied). Als we rekening houden met de natuurcompensatie op de aangrenzende gemeentelijke percelen aan de zuidzijde, valt de verhouding uitgeefbaar nog later uit. Eigendommen De meeste gronden zijn eigendom van een ontwikkelaar. Daarnaast zijn er twee percelen van particulieren (agrariërs). 5
Voorkeursscenario
5.1 Bepalen voorkeursscenario In de voorgaande paragraaf zijn verschillende ruimtelijke scenario’s onderzocht voor de ontwikkeling van bedrijventerrein(en). Het betreft de mogelijke ontwikkeling van de zoekgebieden: - Agrobaan-Oost (ca. 5,4 ha uitgeefbaar), - Smakterheide-Noord (combinatie zoekgebieden de Spurkt klein en Metaalweg/Nijverheidstraat, ca. 21,5 ha uitgeefbaar) en - Blakt-Zuid (11,7 ha uitgeefbaar). In het marktonderzoek van BCI wordt uitgegaan van een aanvullende behoefte van 15 tot 22 ha netto (uitgeefbaar) bedrijventerrein voor de komende 10 jaar. Er zijn verschillende scenario’s denkbaar om deze behoefte te verdelen over de zoekgebieden. Spreiding over drie locaties wordt niet wenselijk geacht. Het betekent immers drie keer een beslag op het buitengebied, drie keer gronden verwerven cq. onteigenen en drie keer een ruimtelijke procedure doorlopen met mogelijke weerstand van bewoners, ondernemers en omwonenden. Bovendien kost de ontwikkeling van drie locaties veel geld (voor de aanleg van infra enz.) en ambtelijke capaciteit. Het heeft daarom de voorkeur om te kiezen voor 1 of 2 locaties. Daarnaast heeft het de voorkeur om nieuw bedrijventerrein(en) zo veel mogelijk te concentreren in de nabijheid van de kern Venray. De locatie Agrobaan-Oost is gezien de afstand tot kern Venray minder geschikt.
De meeste lokale bedrijven zijn nu gevestigd in (de nabijheid van) Venray en zullen waarschijnlijk niet geneigd zijn om uit te breiden in cq. te verplaatsen naar Ysselsteyn. De gemiddelde uitgiftecijfers in Ysselsteyn zijn ook vele malen lager dan die in Venray. Van de lokale behoefte zal hier naar verwachting hooguit 25% kunnen landen.
14
Wanneer we de twee zoekgebieden bij de kern Venray (Smakterheide-Noord en de Blakt-Zuid) met elkaar vergelijken, dan heeft de locatie Smakterheide-Noord ruimtelijk gezien de voorkeur boven de Blakt-Zuid. De locatie Smakterheide-Noord wordt als meest geschikt beoordeeld op basis van de volgende argumenten: -
de locatie is makkelijk te verkavelen, er is sprake van een hoog percentage uitgeefbare grond;
-
de locatie kent een optimale ontsluiting via bestaande infrastructuur, er hoeft slechts weinig nieuwe openbare infrastructuur te worden aangelegd;
-
de locatie heeft meerwaarde door de kansen die er liggen om naast bedrijventerreinontwikkeling ook natuur te realiseren en aanvullende klimaatadaptieve maatregelen te treffen richting het aangrenzende Loobeekdal;
-
de omvang van het zoekgebied is groot genoeg om de in de volledige lokale behoefte te kunnen voorzien, er is geen spreiding over meerdere locaties nodig.
De locatie Blakt-Zuid is minder geschikt vanwege de aanwezige groengebieden en dassenburchten. Hier zal fors moeten worden geïnvesteerd in natuurcompensatie en dit leidt tot een ongunstigere verkaveling en minder uitgeefbare ruimte voor bedrijventerrein. Samenvattend wordt voorgesteld om de locatie Smakterheide-Noord aan te wijzen als voorkeurslocatie. De locatie Agrobaan-Oost kan eventueel aanvullend worden ontwikkeld, mocht blijken dat er specifieke behoefte is aan nieuwe bedrijfskavels in Ysselsteyn (bijvoorbeeld voor landbouwverwante bedrijvigheid). 5.2 Uitwerking voorkeursscenario Gezien de kansen die de locatie Smakterheide-Noord biedt voor natuurontwikkeling, is hiervoor een nadere uitwerking gemaakt. Tevens is gekeken naar de meest gewenste verkaveling in relatie tot bestaande woningen en eigendommen. Dit heeft geleid tot onderstaand (indicatief) ontwerp:
15
In bovenstaand ontwerp is ervoor gekozen om de bedrijfskavels volledig te concentreren in een smalle strook langs de Spurkt, en de ‘driehoek’ ten noorden van de Metaalweg/Nijverheidstraat hier niet bij te betrekken. In deze driehoek zijn namelijk twee burgerwoningen gelegen die zouden moeten worden gesaneerd. Bovendien is dit deelgebied lastig te verkavelen. Gezien de puntige vorm zal in verhouding relatief veel infrastructuur moeten worden aangelegd en zijn de kavels naar verwachting moeilijk uitgeefbaar. Verkaveling van de hele strook langs de Spurkt tot aan de bestaande watergang is makkelijker te realiseren, en hiermee ontstaat een uitgeefbaar gebied van precies 22 hectare wat overeenkomt met de marktbehoefte. Hierop aansluitend is in bovenstaand ontwerp gekozen voor een robuuste groene bufferzone richting het beekdal, met veel ruimte voor de aanleg van extra natuur en waterberging bovenop de benodigde natuurcompensatie (als gevolg van aantasting leefgebied van de das). Gedacht wordt aan een combinatie van elzenbroekbos en kruidenrijk grasland (fourageergebied voor de das). Het gebied aan de noordoostzijde heeft de meeste potentie voor extra waterberging, dit gebied is het meest nat/laag gelegen en sluit aan bij de onlangs gerealiseerde stuw van het waterschap. In totaal kan hier een natuurgebied van ruim 20 hectare worden ontwikkeld.
Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de ambitie van de gemeente om meer natuur/bos te realiseren. Ook wordt invulling gegeven aan de ambities vanuit het uitvoeringsprogramma klimaatadaptatie. Tevens wordt geborgd dat er in de toekomst geen verdere uitbreiding van bedrijventerrein meer mogelijk is richting het beekdal. Er is een belangrijk onderscheid tussen de in het kader van het bedrijventerrein benodigde te realiseren landschappelijke inpassing en de extra aan te leggen natuur.
16