03 Nota Grondbeleid 2023 tbv besluitvorming raad
Tekst van het document
Verwerven of vervreemden van recht op eigendom;
Vestigen, vervreemding of wijzigen van een zakelijk recht;
Huur of verhuur;
Toestemmingen om erfpachtrechten of opstalrechten te vervreemden;
Verkopen aan toekomstige verkrijgers (als de gemeente reeds aan de eerste verkrijger heeft verkocht) als dit via een kettingbeding in de overeenkomst is opgenomen.
De gemeente doet zaken met betrouwbare partijen. Bij grote transacties of als daar aanleiding voor is, kan de gemeente een zogenaamd Bibob-onderzoek laten uitvoeren naar de potentiële koper. De Wet Bibob kent (nog) niet de mogelijkheid van het toetsen van een betrokkene als de gemeente een anterieure of posterieure overeenkomst met een initiatiefnemer sluit als er geen sprake is van een grondtransactie. Vaak is het echter wel dat als uitvloeisel van een anterieure overeenkomst ook een vergunning wordt aangevraagd. In dat geval, en alleen als er aanleiding toe is, kan de gemeente in overleg met de initiatiefnemer vooruitlopend op het sluiten van de overeenkomst een Bibob-toets uitvoeren.
Pagina 32 van 60
4.5.2 Verkoop Uitgifte van kavels voor particulier opdrachtgeverschap De gemeente Venray hanteert als uitgiftesysteem voor particuliere woningbouwkavels een lotingsysteem. Voordat deze loting plaatsvindt wordt hierover in de openbaarheid gepubliceerd. De kavels die na de loting resteren worden via de gemeentelijke website aangeboden. Verkoop vindt plaats tegen de daartoe jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen verkoopprijs in de grondprijzenkaart en onder de eerder in dit hoofdstuk genoemde ‘Algemene grondverkoopvoorwaarden Venray 2011’. Deze laatste worden geactualiseerd.
Uitgifte aan en samenwerking met ontwikkelaars/(bouw)bedrijven Daar waar sprake is van serie(complex)bouw vindt uitgifte plaats aan ontwikkelaars/ (bouw)bedrijven. Allereerst worden bedrijven die al op een of andere manier een bouwclaim van de gemeente hebben verkregen (bijvoorbeeld door inbreng van grond) ingeschakeld. Op basis van de jurisprudentie naar aanleiding van het Didam-arrest zijn hiertoe mogelijkheden. Is er geen sprake van een bouwclaim dan worden de gronden in beginsel via een openbare verkoop/tender verkocht tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie die benoemd is in het Didam-arrest en de daaruit volgende rechterlijke uitspraken. Daar waar sprake is van sociale woningbouw is (hoewel het private partijen ook is toegestaan) meestal een woningbouwcorporatie de aangewezen instantie. Maar ook hier moeten we rekening houden met de jurisprudentie naar aanleiding van het Didam-arrest.
Pagina 33 van 60
Spelregels uitgifte van kavels ten behoeve van ontwikkelaars Tot januari 2015 was het niet mogelijk dat aannemers/ontwikkelaars bouwkavels die bedoeld waren voor de particuliere bouw konden reserveren c.q. kopen. Op sommige locaties was en is ‘projectmatige’ bouw op ‘particuliere’ bouwkavels echter wel stedenbouwkundig verantwoord. Het reserveren van kavels voor particuliere bouw door aannemers/ontwikkelaars is niet vrijblijvend. Het is niet de bedoeling dat er zomaar ‘beslag’ wordt gelegd op kavels die dan niet meer beschikbaar zijn voor de particuliere koper. Voor de verkoop van gemeentekavels aan ontwikkelaars gelden, de hieronder genoemde spelregels. De reservering wordt in beginsel gegeven voor 1 jaar. In dat jaar moet de aannemer/ontwikkelaar aan een aantal vereisten voldoen:
Binnen 6 weken moet er een principeverzoek worden ingediend;
3 maanden na de goedkeuring van het principeverzoek moet de aannemer/ontwikkelaar de kavels plus de daarop te bouwen woningen in verkoop nemen (verkoopbrochure, bouwbord, website);
Zodra 50% van de woningen is verkocht, wordt de omgevingsvergunning aangevraagd;
Zodra de ontwikkelaar 70% van de woningen heeft verkocht wordt de reservering omgezet in een koopovereenkomst met de gemeente.
En ook hier wordt rekening gehouden met de uitspraken naar aanleiding van het Didam-arrest.
Courtage/fee voor makelaars/ontwikkelaars Ten tijde van de woningbouwcrisis is een courtage-regeling ingevoerd voor ontwikkelaars/makelaars als stimulans om gemeentelijke kavels te verkopen. Deze regeling vervalt door het vaststellen van de onderhavige nota. De marktsituatie is immers ten opzichte van toen gewijzigd, waardoor een dergelijke regeling niet meer nodig wordt geacht. Bijna alle kavels zijn verkocht of gereserveerd.
Uitgifte t.b.v. bedrijven Vestiging en verplaatsing van bedrijven vindt plaats op basis van verkoop. Indien gewenst wordt gewerkt met tijdelijke reserveringen. Deze zijn gratis voor een termijn van 3 maanden; wil het bedrijf een verlenging dan wordt in beginsel de (wettelijke) rente over deze grond bij hem in rekening gebracht over de duur van de verlenging. Verkoop vindt plaats tegen de daartoe jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen verkoopprijs en onder de eerder in dit hoofdstuk genoemde algemene verkoopvoorwaarden.
Pagina 34 van 60
Uitgifte van openbaar groen en reststroken Een groenstrook met de bestemming “groenvoorzieningen” betreft zogenaamd structureel groen dat in beginsel niet wordt verkocht. Overige stroken kunnen worden verkocht/verhuurd voor diverse gebruiksdoeleinden. Uitgifte van openbaar groen en reststroken is mogelijk: -
aan eigenaren van belendende woningen/kavels in de vorm van verkoop;
-
aan huurders van woningen in de vorm van verhuur;
-
afhankelijk van elkaar/als één aaneengesloten stuk, met een logische achtergrens;
-
nadat een beperkt bodemonderzoek geen zodanige verontreiniging heeft aangetoond, dat schade voor de volksgezondheid of het milieu te duchten is. Hiervan kan worden afgezien ingeval de grond al langer feitelijk in gebruik is bij de koper.
Verkoop en/of verhuur is in beginsel mogelijk indien zich in de desbetreffende grond kabels of leidingen bevinden. Wel moet de rechthebbende daarmee instemmen en dient er een zakelijk recht gevestigd te worden. De kosten voor het vestigen van een recht van opstal zijn voor rekening van de koper. Aan het recht van opstal worden voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden kunnen het gebruik van de aan te kopen grond beperken. Verkoop vindt plaats tegen de daartoe jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen verkoopprijs. Deze prijs is in Venray al enkele jaren vastgesteld op 50% van de prijs van vrije sector bouwkavels. Afwijking van deze prijs mag alleen nadat het college daartoe besloten heeft.
Wanneer niet adequaat wordt opgetreden tegen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond, kan de gebruiker middels verjaring na 10 of 20 jaar eigenaar van de grond worden. Indien onrechtmatig gebruik van gemeentegrond wordt geconstateerd, wordt verkocht, verhuurd of actief gehandhaafd c.q. ontruimd, afhankelijk van het al dan niet benodigd zijn van de grond door de gemeente. Ook kan op basis van jurisprudentie een vergoeding voor het onrechtmatige gebruik gevraagd worden op basis van ongerechtvaardigde verrijking.
Verkoop van landbouwgrond Zoals hiervoor al vermeld zijn de in het bezit van de gemeente zijnde landbouwgronden van oudsher voor het overgrote deel verpacht aan diverse agrariërs. Op verzoek van de zittende pachter wordt aan hem verkocht indien hij het verzoek om aankoop doet binnen een redelijke tijd vóór het verstrijken van de reguliere pachtduur en indien de grond niet nodig is voor een ontwikkeling van de gemeente. Als het strategische gronden voor de toekomst zijn, wordt ook niet verkocht. Verkoop aan de zittende pachter wordt van geval tot geval bekeken en de waarde van de grond vastgesteld bij taxatie, waarbij rekening wordt gehouden met de waarde van het pachtrecht en waarbij tevens factoren een rol spelen als ligging, bestemming, oppervlakte, waterhuishouding, kwaliteit etc. Indien de pachter een productierecht op de gepachte grond heeft, moet hij hiervoor een vergoeding betalen.
Pagina 35 van 60
Vrijkomende gronden worden niet meteen verkocht, maar blijven voorlopig in eigen beheer, met de bedoeling die gronden in reserve te houden en deze óf voor gemeentelijke plannen (waaronder herplantplicht) aan te wenden óf op enig moment te gebruiken als compensatieobject. Is de grond niet geschikt als compensatiegrond of is de grond echt niet meer nodig, dan wordt deze via een openbare verkoop bij inschrijving verkocht.
Verkoop woningen/ bestaande panden Verkoop van woningen/panden vindt sporadisch plaats indien de gemeente deze niet meer nodig heeft ten behoeve van de uitvoering van haar beleid. Voor het bepalen van de waarde van dit vastgoed wordt een taxatie verricht. De panden worden verkocht middels een openbare verkoop bij inschrijving. Indien uit de procedure een koopsom komt die lager ligt dan de taxatiewaarde, waarbij deze taxatie niet ouder mag zijn dan 1 jaar, moet de gemeenteraad in de gelegenheid worden gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ten aanzien van de betreffende verkoop. Dit voorbehoud moet bekend zijn bij de potentiële kopers voordat de procedure van de openbare verkoop begint.
4.5.3 Zakelijke rechten Als de gemeente de regie wil houden kan ervoor gekozen worden om in plaats van grond te verkopen deze bijvoorbeeld in erfpacht uit te geven.
4.6 Kostenverhaal Kostenverhaal binnen gebiedsontwikkeling biedt de mogelijkheid tot het verrekenen van grondexploitatiekosten binnen een bepaald ruimtelijk plan. Gemeenten zijn en blijven wettelijk verplicht deze kosten op de grondeigenaren en initiatiefnemers van ontwikkelingen te verhalen. Kostenverhaal is verplicht als het gaat om de volgende bouwactiviteiten:
Bouw van een of meer woningen of andere hoofdgebouwen;
Uitbreiding van een gebouw met meer dan 1.000 m²;
Bouw van een ander gebouw dan een hoofdgebouw van meer dan 1.000 m²;
Verbouwing van andere gebouwen tot woningen, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
Verbouwing van gebouwen voor kantoor, winkels of horeca, mits het totaal voor deze functies ten minste 1.500 m² is.
Is er geen sprake van één van de hierboven genoemde bouwactiviteiten, dan zal kostenverhaal (van vooral ambtelijke kosten) moeten plaatsvinden via de legesverordening.
Voor de Venrayse praktijk is gebleken dat het belangrijk is om een tweetal begrippen te verduidelijken en vast te leggen. Het betreft de volgende begrippen:
Wat verstaan wij onder een woning?
Een woning is een gebouw dat voor bewoning wordt gebruikt of daartoe is bestemd met eigen voorzieningen zoals een badkamer, keuken etc. Indien het gebouw uit meerdere wooneenheden
Pagina 36 van 60
bestaat met ieder eigen voorzieningen zoals een badkamer, keuken etc. wordt iedere wooneenheid gekwalificeerd als één woning.
Wat verstaan wij onder een hoofdgebouw ?
Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen dan wel bestemming als belangrijk gebouw valt aan te merken en zowel functioneel als qua vorm bepalend is voor de inhoud van de bestemming. Op een perceel kan zich meer dan een hoofdgebouw bevinden. Het kostenverhaal kan plaatsvinden via een anterieure overeenkomst of via exploitatieregels in het omgevingsplan. Er kan sprake zijn van kostenverhaal met of zonder tijdvak. Dit wordt in paragraaf 4.6.1 verder uitgelegd.
Bij het kostenverhaal wordt uitgegaan van de fictie dat de gemeente alle gronden in eigendom heeft. Hierbij moet worden gerekend met een inbrengwaarde van de grond. Om de kosten van (onder andere) bovenwijkse voorzieningen te mogen verhalen moet worden voldaan aan drie criteria: 1. Profijt: het plangebied moet profijt ondervinden van de te treffen voorzieningen;
Pagina 37 van 60
2. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van het gebied niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van het plan gemaakt; 3. Proportionaliteit: als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dan moeten de kosten op basis van evenredigheid worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen in de verschillende plangebieden. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met het profijt van de bestaande bebouwing. De kern van het publiekrechtelijke kostenverhaal is de exploitatieopzet. In deze opzet worden de totale kosten verdeeld over alle exploitanten in het plangebied, naar rato van opbrengsten. Kosten zijn slechts verhaalbaar als ze zijn opgenomen in het Omgevingsbesluit, in de zogenaamde kostensoortenlijst (bijlage IV Omgevingsbesluit). Ook onder de Omgevingswet kunnen anterieure overeenkomsten worden gesloten. Als er geen (anterieure) overeenkomst tot stand komt moet het kostenverhaal op een andere manier geregeld worden. Het verhalen van kosten gaat in dat geval via een kostenverhaalsbeschikking die is gebaseerd op de regels van kostenverhaal in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. De figuur van het exploitatieplan verdwijnt met de inwerkingtreding van de Omgevingswet.
Voor kostenverhaal zijn onder de werking van de Omgevingswet twee varianten: organisch en normaal kostenverhaal. Deze twee varianten worden hierna nader toegelicht. De anterieure overeenkomst komt aan de orde in paragraaf 4.7.2 van deze nota.
Kader wijziging Omgevingswet: De reeds bekende integrale gebiedsontwikkeling wordt aangevuld met de mogelijkheid van een organische gebiedsontwikkeling. Het kostenverhaal vindt nog steeds bij voorkeur via anterieure overeenkomst plaats. Het aparte exploitatieplan komt te vervallen en daar komt de exploitatieregels in het omgevingsplan voor in de plaats. De techniek van kostenverhaal via de exploitatieregels blijft grotendeels gelijk. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling komt te vervallen. Daarvoor in de plaats komt een minder vrijblijvende financiële bijdrage. De mogelijkheid voor een fonds voor compensatie sociale woningbouw blijft. De toerekening van (bovenwijkse) kosten blijft ook bestaan.
4.6.1 Organische en normaal kostenverhaal Voor publiekrechtelijk kostenverhaal zijn er binnen de Omgevingswet twee systemen: kostenverhaal met en zonder tijdvak. Het systeem van kostenverhaal met tijdvak is het systeem van kostenverhaal uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De plannen hebben dan een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum. Daardoor is het goed mogelijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen. Daarnaast is aan de Omgevingswet een nieuw systeem voor kostenverhaal toegevoegd, te weten kostenverhaal zonder tijdvak ofwel organisch kostenverhaal. Dit systeem is bestemd voor organische gebiedsontwikkeling, waarbij het gaat om plannen zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum. Deze plannen hebben globale functieaanduidingen die op verschillende manieren kunnen worden uitgewerkt.
Pagina 38 van 60
4.6.2 Nota financiële bijdragen Naast het kostenverhaal kan de gemeente soms een extra financiële bijdrage in rekening brengen bij een initiatiefnemer. Dat mag alleen als dat geregeld is in het omgevingsplan. Het moet gaan om een bijdrage aan ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving die niet onder kostenverhaal vallen. In onderstaande afbeelding worden de mogelijke activiteiten waarvoor een financiële bijdrage kan worden gevraagd opgenomen.
De ontwikkeling moet tot een in het Omgevingsbesluit aangewezen categorie behoren, bijvoorbeeld de compensatie van het realiseren van te weinig woningen van een bepaalde categorie in het gebied, zoals te weinig sociale huurwoningen. Er geldt een aantal voorwaarden voor deze afdwingbare financiële bijdrage. Over deze bijdrage mogen ook in een overeenkomst afspraken worden gemaakt.
Kader wijziging Omgevingswet: De mogelijkheid van een vrijwillige bijdrage blijft bestaan, maar we zetten bij het sluiten van anterieure overeenkomsten in op de afdwingbare financiële bijdrage. De extra financiële bijdrage wordt een afdwingbare bijdrage, dus niet meer vrijwillig en zal worden onderbouwd in de Nota Financiële bijdrage en sociale woningbouw. Deze nota is ten tijde van de vaststelling van de Nota Grondbeleid in voorbereiding.
4.7 Samenwerking met andere partijen Als de ruimtelijke ontwikkeling in grote mate bijdraagt aan de bestuurlijke ambities of beleidsdoelen kan de gemeente besluiten om de ontwikkeling in samenwerking met private partijen te realiseren. Deze samenwerking kan vormgegeven worden op verschillende manieren. Daarbij horen ook verschillende taken en risico’s. In onderstaand schema is de taak- en risicoverdeling aangegeven. Tekstuele uitleg vindt in de volgende paragrafen plaats.
Pagina 39 van 60
private ontwikkeling
joint venture
pps
bouwclaim
grex
grondeigendom
gemeente
initiatief
private partij
visie en programma
gezamenlijk
planuitwerking projectontwikkeling bouwrijp maken bouw opstallen woonrijp maken beheer openbaar gebied
grondbeleid
actief
faciliterend
regie
veel sturing
minder sturing
financieel
veel risico veel kansen
weinig risico weinig kansen
4.7.1 PPS De keuze voor de manier waarop hangt af van welke rol de gemeente voor zichzelf ziet in deze samenwerking. Publiek Private Samenwerking (PPS) is een vorm van samenwerking waarin de gemeente zowel actief als faciliterend optreedt. Er zijn veel vormen van samenwerking met private partijen denkbaar. De gemeente kan kiezen voor deelname in een grondexploitatiemaatschappij. De rol van de gemeente wordt in feite gesplitst in een private rol door deelneming in de exploitatiemaatschappij (actief grondbeleid) en een publieke rol als overheid (facilitair grondbeleid). Bij facilitair grondbeleid faciliteert de gemeente de ruimtelijke ontwikkeling door middel van uitvoering van haar publieke taken.
4.7.2 Anterieure overeenkomst/privaatrechtelijk kostenverhaal Ook onder de Omgevingswet kunnen anterieure overeenkomsten worden gesloten. Dit is een overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt. Deze overeenkomsten passen zowel bij het proactief als passief facilitair grondbeleid. De voornoemde afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering, zoals vermeld in paragraaf 4.6.2, kan ook in een anterieure overeenkomst worden opgenomen. Op dit moment zijn diverse gemeenten volop in onderhandeling over anterieure overeenkomsten voor ontwikkelingen die zullen plaatsvinden na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het overgangsrecht regelt de eerbiedigende werking van anterieure
Pagina 40 van 60
overeenkomst (als bedoeld in artikel 6.24 Wro) die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet.
4.7.3 Publiekrechtelijk kostenverhaal via omgevingsplan Als er een omgevingsplan is, kan ook nog na vaststelling van het omgevingsplan (inclusief exploitatie) een posterieure overeenkomst worden gesloten. Daar waar bij een anterieure overeenkomst nog enige ruimte is bij het overeenkomen van de hoogte van het kostenverhaal, is het kostenverhaal bij de posterieure overeenkomst geregeld op basis van de regels uit de exploitatie. Er kunnen wel nadere afspraken worden gemaakt over samenwerking, planning, betalingen en andere onderwerpen die niet terugkomen in de regels over exploitatie.
4.8 Stedelijke kavelruil Momenteel is een groot aantal koop- en verkooptransacties nodig om de kavelindeling in een gebied te wijzigen. Door de regeling voor stedelijke kavelruil die is opgenomen in de Omgevingswet kunnen al die koop- en verkooptransacties worden samen gebracht in één overeenkomst. Kavelruil is een vorm van gebiedsinrichting waarbij minimaal drie partijen vrijwillig hun onroerende zaken ruilen. In een kavelruilovereenkomst leggen deze partijen de nieuwe verdeling van onroerende zaken vast. De inschrijving van de kavelruilakte in de openbare registers leidt tot de gewenste eigendomsoverdracht. De kavelruilovereenkomst biedt meer zekerheden dan een gewone koop- of ruilovereenkomst. Zo heeft de kavelruilovereenkomst een zakelijke werking waardoor, ook eventuele nieuwe eigenaren die onroerend goed hebben verkregen door overdracht, verjaring of onteigening daaraan zijn gebonden. Stedelijke kavelruil is nog niet toegepast in de gemeente Venray. Wij zien deze mogelijkheid als één van de gereedschappen die voor de gemeente beschikbaar is. Als dit stuk gereedschap kan worden ingezet, zal de gemeente dit overwegen.
Pagina 41 van 60
5
Financiële kaders
5.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen beschreven hoe de financiële instrumenten binnen het grondbeleid worden gebruikt/ingezet. Waar wijzigingen c.q. aanscherpingen noodzakelijk zijn wordt dat aangegeven. De nadere uitwerking van de financiële instrumenten is beschreven in het handboek grondexploitaties. Dit handboek beschrijft de werkwijze met betrekking tot het opstellen, aanpassen en beheren van grondexploitaties en de rolverdeling tussen verschillende disciplines daarbij. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is een wettelijk kader voor het grondbeleid. In dit besluit is geregeld aan welke eisen de gemeente moet voldoen ten aanzien van het rapporteren over grondexploitaties. Zo moet het college van burgemeester en wethouders in de begroting en in de jaarrekening de paragraaf grondbeleid opnemen. Deze paragraaf bevat ten minste:
een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
een onderbouwing van de geraamde winstneming.
Momenteel werkt de landelijke commissie BBV aan een actualisering van de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) in het kader van de Omgevingswet. Dat is een commissie die in de BBV is opgenomen en die de taak heeft zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van de BBV.
5.2 Grondbedrijf Het grondbedrijf bestaat uit een aantal onderdelen:
bouwgrond in exploitatie (grondexploitatie);
niet in exploitatie genomen bouwgrond (toekomstige grondexploitatie);
voorbereidingskosten van de niet in exploitatie genomen bouwgrond;
de gevormde reserve ter dekking van te lopen risico’s (risicoreserve Grondbedrijf).
5.2.1 Bouwgrond in exploitatie: grondexploitatie Dit zijn gronden die binnen een vastgesteld kader in exploitatie genomen zijn: een grondexploitatie. Vaststelling van een grondexploitatie vindt plaats door de gemeenteraad. Het sluiten van de grondexploitatie gebeurt door B&W met rapportage via de P&C-cyclus tenzij sluiting van de grondexploitatie plaatsvindt, omdat het project niet of slechts beperkt is gerealiseerd en de verwachting bestaat dat dit ook niet meer gaat gebeuren. Dan wordt de sluiting expliciet ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.
Pagina 42 van 60
Een grondexploitatie is een balans van (geraamde) kosten en opbrengsten behorend bij de ontwikkeling van een begrensd gebied, in een bepaald tijdsbestek. Deze grondexploitatie is opgenomen in de P&C-cyclus. Een deel van de kosten en opbrengsten is hierbij bekend doordat deze reeds zijn gerealiseerd en zijn verwerkt in de boekwaarde van de grondexploitatie. Een deel van deze kosten en opbrengsten is echter nog niet gerealiseerd en kan onder invloed van tijd en externe factoren het resultaat van de grondexploitatie beïnvloeden. De gemeente hanteert voor grondexploitaties een veelgebruikte rekenmethodiek, namelijk die van de dynamische eindwaarde berekening. Kosten en opbrengsten worden tegen het huidige prijspeil begroot en met behulp van ingeschatte rentekosten, kosten- en opbrengstenstijging, naar het einde van de looptijd van het plan berekend. Exploitaties kunnen door, bijvoorbeeld een langere looptijd, verliesgevend worden. Als dat het geval is moet er een voorziening voor het geraamde tekort worden gevormd ten laste van de risicoreserve van het grondbedrijf. Wanneer exploitaties winstgevend zijn komt de winstneming ten gunste van de risicoreserve grondbedrijf. Grondexploitaties worden ten minste bij de jaarrekening geactualiseerd en tussentijds bij de berap en/of de begroting als het resultaat op eindwaarde significant wijzigt.
Gronden rendabel in exploitatie brengen is in beginsel de ‘core-business’ van een actief grondbedrijf. Dit betekent dat de gemeente, al dan niet met één of meer partners, grond actief verwerft, bouw- en woonrijp maakt en uitgeeft. Deze taak wordt lastiger te verwezenlijken indien nieuwe locaties steeds moeilijker en hierdoor duurder in exploitatie te brengen zijn. De nieuwe locaties betreffen meer dan in het verleden inbreiding- of herontwikkelingslocaties, waarbij bestaand vastgoed grotere beperkingen en risico’s met zich meebrengt dan bij uitleglocaties het geval is. Daarnaast zijn dit veelal complexere ontwikkelingen door een intensiever (gestapeld) grondgebruik met meerdere bestemmingen gemengd en door het moeten voldoen aan bepaalde gemeentelijke beleidskaders, zoals bijvoorbeeld de ‘verdeelsleutel’ (verplicht percentage betaalbare woningbouw) in het omgevingsprogramma wonen. Dit soort ontwikkelingen vergt dan ook maatwerk en een goede afweging van financiële risico’s die de gemeente bij een actieve rol vervult. Bij een situationeel grondbeleid en de doelstellingen waar de gemeente de komende jaren voor staat kan het zijn dat een grondexploitatie bij aanvang geen positief resultaat laat zien. Als de te bereiken doelstellingen dusdanig van belang worden geacht, dan moet het mogelijk zijn om deze ontwikkeling wel door te zetten.
Het kan daarom zijn dat er sprake is van een negatieve grondexploitatie en dat het project toch doorgang moet vinden. In dit geval wordt dit besluit aan de raad vooraf ter kennisneming voorgelegd.
5.2.2 Niet in exploitatie genomen bouwgrond In geval van niet in exploitatie genomen bouwgrond heeft de gemeenteraad nog geen besluit genomen deze in een grondexploitatie op te nemen. Als de grond uiteindelijk niet in exploitatie wordt genomen moet deze worden afgewaardeerd tot de huidige marktwaarde en eventueel worden afgestoten. Afwaardering is bijvoorbeeld aan de
Pagina 43 van 60
orde wanneer voor gronden een hogere grondprijs is betaald dan de marktwaarde, dit met het oog op de toekomstige bestemming. Het is in het kader van risicomanagement van belang continu te bezien of het nog wenselijk is deze gronden in eigendom te houden. Deze bouwgronden behoren tot de materiele vaste activa. Gevolg daarvan is dat er geen rente of andere kosten meer mogen worden toegerekend en dat deze of tegen de verkrijgingsprijs of tegen een duurzaam lagere marktwaarde gewaardeerd worden.
5.2.3 Voorbereidingskosten Deze kosten worden gemaakt in de verwachting dat de gronden vroeger of later in exploitatie worden genomen. Dit betekent dat verwervingskosten, voorbereidingskosten, rentelasten, e.d. nog niet binnen een vastgestelde grondexploitatie vallen en er dus (nog) geen zicht is op het resultaat van de toekomstige grondexploitatie. Deze kosten worden voorgefinancierd en jaarlijks afgeboekt ten laste van de risicoreserve grondbedrijf tot het moment waarop met redelijke verwachting een exploitatie dan wel een andere dekking kan worden gevonden. De verwervingskosten worden niet afgeboekt. Omdat hierbij nog niet duidelijk is of deze gronden in exploitatie genomen gaan worden, is het noodzaak de financiële en juridische verwachtingen en consequenties goed in kaart te brengen en te verwoorden in een financiële paragraaf behorende bij één of meerdere concept grondexploitatie(s). Besluitvorming hierover vindt plaats in de gemeenteraad. Als besluitvorming ertoe leidt dat er geen grondexploitatie wordt geopend, worden deze kosten afgeboekt ten laste van de risicoreserve grondbedrijf.
5.2.4 Risicoreserve grondbedrijf De risicoreserve grondbedrijf is de belangrijkste gemeentelijke reserve in relatie tot het grondbeleid. Door het instellen van een aparte reserve voor het grondbedrijf worden de financiële resultaten en risico's van het grondbedrijf gescheiden van de financiële huishouding voor de overige gemeentelijke taken. De risicoreserve vormt een buffer voor de financiële risico's die samenhangen met de grondexploitaties. Als een gemeentelijke grondexploitatie positief wordt afgesloten, wordt de winst toegevoegd aan de risicoreserve. Als op een gemeentelijke grondexploitatie een tekort wordt verwacht, wordt hiervoor een voorziening gecreëerd ten laste van de risicoreserve. Hoe de vorming van de risicoreserve tot stand moet komen en hoe hoog de risicoreserve moet zijn is niet voorgeschreven. De reserve bepaalt in hoeverre de financiële risico’s binnen het grondbedrijf kunnen worden opgevangen en in hoeverre het grondbedrijf in staat is nieuwe actieve ontwikkelingen te financieren. De nieuwe actieve ontwikkelingen kunnen echter alleen worden opgepakt als er voldoende dekking is in de risicoreserve dan wel de algemene reserve. Is deze dekking er niet, dan zullen keuzes moeten worden gemaakt. Methode bepaling benodigde reserve We maken gebruik van de zogenaamde Monte-Carlo simulatie voor het kwantificeren van de risico’s van het grondbedrijf.
Het is een simulatietechniek waarbij het programma (waarin de grondbedrijf projecten worden begroot) niet één keer, maar (in ons geval) 10.000 keer de eindwaardenrisico’s berekent van de
Pagina 44 van 60
grondbedrijf projecten waarbij steeds andere startcondities worden gebruikt. Het resultaat van deze simulatie geeft weer tussen welke bandbreedten de resultaten van de grondexploitatie zullen liggen. Het risico dat berekend wordt zegt dus iets over een mogelijk groter tekort (verliesgevende projecten) óf mogelijk lagere winstneming (winstgevende projecten). We houden rekening met de ondergrens van het 84% betrouwbaarheidsinterval, het gebruikelijke percentage volgens de Monte Carlo analyse. Dat wil zeggen dat we rekening houden met 84% van alle risico’s die berekend zijn voor enig project. Omdat deze risico’s worden berekend t.o.v. het resultaat op eindwaarde, en dus de verwachte winsten/verliezen, hebben we ervoor gekozen de risico’s ook als zodanig aan de jaarschijven toe te schrijven (net zoals de realisatie van de winsten en verliezen). In paragraaf G (paragraaf Grondbeleid) van de begroting en de jaarrekening wordt een nadere uitwerking en toelichting gegeven over de risico’s van het grondbedrijf. In paragraaf B (Weerstandsvermogen en risicobeheersing) worden de risico’s van het grondbedrijf expliciet genoemd en wordt de risicoreserve van het grondbedrijf inzichtelijk gemaakt.
Winstneming op projecten in exploitatie De commissie BBV heeft in haar “Notitie grondexploitaties 2016” aangegeven dat bij tussentijdse winstneming de percentage-of-completion-methode (hierna: POC methode) moet worden gevolgd: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hieraan zijn wel een aantal voorwaarden aan verbonden. Voorbeeld: indien 50% van de kosten is gerealiseerd en 50% van de grond is verkocht, dan is sprake van 50% * 50% = 25% winstrealisatie (over het verwachte resultaat). Indien in voorgaande jaren reeds winst is genomen, moet het verschil tussen de te nemen winst en de gerealiseerde winst genomen worden.
5.2.5 Algemene kosten grondbedrijf De algemene kosten grondbedrijf is een kostenpost waar kosten op geboekt worden ten behoeve van het grondbedrijf die niet rechtstreeks aan een specifiek grondbedrijf project toe te rekenen zijn en dus een algemener karakter hebben. Deze kosten drukken rechtstreeks op de risicoreserve grondbedrijf. Dekking uren Grondbedrijf De laatste jaren worden de uren die gedekt zouden moeten worden uit het grondbedrijf en daar ook begroot zijn, niet binnen het grondbedrijf gerealiseerd maar binnen de algemene dienst. Daarom vindt er in de begroting 2024 een verschuiving plaats van 1,42 fte van het grondbedrijf naar de algemene dienst. Na verschuiving wordt er nog 1,41 fte structureel gedekt uit het grondbedrijf. Deze verschuiving heeft 2 oorzaken: 1.
de terugloop van het aantal actieve grondexploitaties en
2.
de verschuiving van werkzaamheden van het grondbedrijf naar de algemene dienst.
Ad. 1 In 2024 hebben we nog 2 grondexploitaties die per 31 december 2024 sluiten (Castenray en Smakt) en zijn er 2 in voorbereiding (Vredepeel en Wanssum Oost).
Pagina 45 van 60
Ad 2. We zien al een langere tijd een toenemende vraag op het gebied van grondzaken ten behoeve van de algemene dienst bijv.:
Overeenkomsten kostenverhaal (anterieure overeenkomsten) bij particuliere initiatieven;
Toename van het leegstaand gemeentelijk vastgoed wat afgestoten/ontwikkeld moet worden;
Financiële haalbaarheidsonderzoeken en/of ontwikkelovereenkomsten voor woningbouw, zonneparken, supermarkten ed.;
Grote (facilitaire) ontwikkelingen zoals Viecuri, De Brier, GOW, woningbouw Oostrum e.d.;
Inzet expertise bij incidentele en structurele problematiek.
Door de jaren heen hebben er al verschuivingen in fte plaatsgevonden van het grondbedrijf naar de algemene dienst. De huidige verschuiving is gebaseerd op een reële inschatting van uren die in 2024 benodigd zijn binnen het grondbedrijf. Daarbij is ook al rekening gehouden met de onderhavige Nota Grondbeleid 2023 waarin we naar een situationeel grondbeleid gaan. Vennootschapsbelasting Door de Wet modernisering VPB-plicht overheidsondernemingen krijgen overheden te maken met het feit dat ze voor een deel van hun activiteiten onder de vennootschapsbelasting (hierna te noemen: vpb) (kunnen) gaan vallen. De activiteiten waarmee een overheidslichaam, zoals een gemeente, onder de wet valt, wordt een overheidsonderneming genoemd. Het achterliggende doel van het wetsvoorstel is het scheppen van een gelijk speelveld tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Met een aantal activiteiten die een overheid uitvoert wordt in concurrentie getreden met een private onderneming die diezelfde activiteit uitoefent. Een overheid was daarvoor niet belastingplichtig in het kader van de vpb en de private onderneming wel. Dat werd beschouwd als oneerlijke concurrentie en daarmee in strijd met het EU-verdrag.
5.3 Algemene dienst 5.3.1 Financiering ontwikkelingen/verwervingen Wanneer worden ontwikkelingen of aankopen nu gefinancierd door de algemene dienst en wanneer door het grondbedrijf? Heel simpel gezegd: het grondbedrijf financiert (lees: leent geld van de Algemene middelen) indien het een lopende grondexploitatie betreft of indien het om een toekomstige grondexploitatie gaat. Als geen van beide situaties van toepassing is, vindt financiering plaats door de algemene dienst. Wanneer wordt in beginsel besloten tot het voeren van een grondexploitatie?
Als op basis van de beleidsdoelen, risico’s etc. uit de beslisboom komt dat de gemeente een actief grondbeleid gaat voeren en
Als de ontwikkeling past binnen het doel dat de gemeente nastreeft en na afweging van de kansen en risico’s en
als de ontwikkeling past binnen de doelen van het grondbeleid en
als de ontwikkeling past in de strategische keuze van het grondbeleid en
Pagina 46 van 60
indien het vanuit ruimtelijk en/of maatschappelijk oogpunt gewenst is om van een ontwikkeling een grondexploitatie te maken.
Een andere niet noodzakelijke voorwaarde is:
Als het de verwachting is dat de markt de ontwikkeling niet op zal pakken en het een ontwikkeling betreft die gewoon noodzakelijk is.
5.3.2 Strategische verwervingen Tot op heden is er ten behoeve van strategische verwervingen van gronden/vastgoed voor (toekomstige) grondexploitaties jaarlijks een krediet beschikbaar Overschrijdingen van dat krediet worden binnen de P&C-cyclus gerapporteerd en verantwoord. Dit krediet is alleen beschikbaar gesteld voor verwervingen ten behoeve van het grondbedrijf, niet voor verwervingen binnen de algemene dienst. Uiteraard komen deze verwervingen ook voor, bijvoorbeeld ten behoeve van de aanleg van een rotonde of een wegverbreding. Dan zijn deze verwervingen voorzien en begroot binnen het budget voor het betreffende werk. Maar het komt ook voor dat zich kansen op grondverwervingen voordoen die niet benut kunnen worden, omdat er geen beschikbaar budget is. Bijvoorbeeld landbouwgrond die we in het kader van klimaatadaptatie kunnen gebruiken of landbouwgrond de we willen omzetten naar natuur. Voordat krediet gevraagd en gekregen is, kan de aankoopkans al voorbij zijn. Een oplossing zou kunnen zijn om ook binnen de algemene dienst een jaarlijks krediet beschikbaar te stellen voor dit soort verwervingen. Echter, dit krediet legt beslag op middelen terwijl het misschien niet gebruikt wordt. Voor zowel strategische verwervingen binnen het grondbedrijf als binnen de algemene dienst wordt nu een ander construct voorgesteld.
Het college van burgemeester en wethouders is op basis van de Gemeentewet bevoegd tot het aan- en verkopen van gronden en panden. Strategische aankopen vinden plaats op basis van de toestemming van de raad tot een maximum van € 1.000.000,-- zonder voorafgaande goedkeuring door de raad. Voor grotere aankopen, of als het college vooruitlopend op de aankoop haar plannen wil delen met de raad, vindt dat plaats op een wijze die per situatie tussen raad en college wordt besproken. Afstemming van de raad kan ook afstemming zijn met een delegatie van de raad. Deze afstemming is openbaar tenzij er omstandigheden zijn die dit verhinderen en het voor de positie van de gemeente of andere belanghebbenden verstandiger is om de afstemming met de raad in beslotenheid te doen. Aankopen die ten behoeve van toekomstige of lopende grondexploitaties (dus binnen grondbedrijf) worden gedaan worden geactiveerd binnen het grondbedrijf en rentelasten, afwaarderingen ed. komen ten laste van de risicoreserve grondbedrijf. Het gaat in deze gevallen om aankopen ten behoeve van de realisatie van bestemmingen zoals bedrijventerreinen en woningbouwlocaties. Aankopen die ten behoeve van de algemene dienst worden gedaan, en waarvoor geen grondexploitatie wordt vastgesteld, worden achteraf verantwoord in het eerstvolgende P&C product waarbij aangegeven wordt hoe de dekking gaat plaatsvinden.
Vindt de aankoop plaats na de 2e Berap, dan vindt afzonderlijke verantwoording plaats in het jaar van aankoop.
Pagina 47 van 60
Het gaat daarbij om aankopen van gronden en eventuele opstallen ten behoeve van bijvoorbeeld, maar niet limitatief, de thema’s:
Natuur;
Klimaat/Duurzaamheid;
Leefbaarheid kleine kernen en buitengebied;
Beëindiging agrarische bedrijvigheid;
Veiligheid.
5.3.3 Transparantie In het kader van uitvoeringsprogramma Nota Grondbeleid 2011 is een zuivere financiële scheiding gemaakt tussen het grondbedrijf en de algemene dienst. Daarvoor was het financieel overzicht van het grondbedrijf niet transparant: er vielen kosten, budgetten en boekwaarden onder die niet gerelateerd waren aan (toekomstige) grondexploitaties. Nu is het financieel overzicht van het grondbedrijf wel transparant. Belangrijk is om dit te behouden. Let wel: ook al vallen budgetten of vastgoed financieel onder de algemene dienst, dan doet dit niks af aan het van toepassing zijn van het bestaande grondbeleid en de functionele uitvoering daarvan.
5.4 Kaders grondprijzen Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om jaarlijks de grondprijzen vast te stellen. De gemeenteraad stelt de kaders vast waaraan deze prijzen moeten voldoen. Afwijking van de grondprijzen is bij hoge uitzondering alleen met instemming van burgemeester en wethouders mogelijk. Een afwijking van de grondprijzen levert namelijk al gauw een precedentwerking op of kan ongeoorloofde staatssteun zijn. Voor gronden waarvoor het college van burgemeester en wethouders geen grondprijs heeft vastgesteld vindt de bepaling ervan separaat plaats als dan niet op voordracht van een onafhankelijke taxateur met instemming van het college van burgemeester en wethouders.
5.4.1 Methode bepalen grondprijs Voor de keuze van de methode die gehanteerd wordt bij het bepalen van de grondprijs in de gemeente Venray is het van belang eerst de uitgangspunten/randvoorwaarden vanuit de gemeente te bepalen. Dit zijn:
de grondprijzen zijn marktconform; de gemeente moet zichzelf niet te kort doen. Tevens ligt er een relatie met het voorkomen van staatssteun;
de gemeentelijke grondexploitaties zijn minimaal sluitend (tenzij er voor een exploitatie expliciet besloten is dat een verlies geaccepteerd is/wordt);
het grondprijsbeleid is duidelijk en helder. Dit is niet alleen voor de gemeente van belang maar zeker ook voor de particulier, de ontwikkelaar en het bedrijf.
Pagina 48 van 60
De marktconformiteit wordt in beginsel bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethodiek in combinatie met een taxatie door een onafhankelijk taxateur. Dit laatste gebeurt om de twee jaar en vaker indien nodig. In bijlage 3 is een grondprijsvergelijking opgenomen.
5.4.2 Grondprijzen woningbouw De grondprijzen voor woningbouw zijn in alle kernen gelijk. In de Nota Grondbeleid 2016 is de beleidskeuze bevestigd om geen grondprijsdifferentiatie binnen kernen in te voeren. Dat houden we in deze nota Grondbeleid ook als uitgangspunt. Wel gelden de volgende uitzonderingen: 1.
voor sociale huurwoningen geldt een aparte grondprijs c.q. prijs per appartement.
2.
voor gestapelde vrije- sectorwoningen geldt dat de getaxeerde marktwaarde wordt bepaald van de bouwkavel met een minimum van de vastgestelde grondprijs per m².
In het omgevingsprogramma Wonen “Verder bouwen aan de toekomst van Venray” worden 3 categorieën woningen benoemd: betaalbaar, bereikbaar en duur. Dit omgevingsprogramma Wonen is uitgewerkt in de doelgroepenverordening die in 2022 is vastgesteld. Binnen de categorie ‘betaalbaar’ vallen naast de onder 1 genoemde sociale huurwoningen ook de sociale koop laag, de middenhuur en de sociale koop hoog (tot NHG-grens). Voor alle woningen binnen de categorie ‘betaalbaar’ wordt een afwijkende grondprijs voorgesteld, die op basis van taxatie van de marktwaarde wordt bepaald. Voor sociale koop laag is de grondprijs gelijk aan de grondprijs voor sociale huurwoningen. De grondprijs voor middenhuur en sociale koop hoog komt hoger te liggen doch lager dan de grondprijs voor de bereikbare en dure woningen. Deze grondprijzen worden voor het eerst per 1 januari 2024 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.
5.4.3 Niet vastgestelde grondprijzen De uitgifteprijzen die jaarlijks worden vastgesteld gelden voor:
exploitatiegebieden ( gronden binnen een grondexploitatie);
groen- en reststroken (buiten exploitatiegebieden).
Overige grondprijzen zoals de verkoop van grond in het centrum niet zijnde een groen- of reststrook, worden niet vastgesteld omdat de berekening van deze uitgifteprijzen maatwerk is. Bij een dergelijke berekening moet namelijk rekening worden gehouden met:
het toekomstige programma op die locatie;
het huidig gebruik van gronden en opstallen en de eigendomsverhoudingen;
de inbrengwaarden van eventuele gemeentegrond;
de mate van stapeling van functies/ intensief ruimtegebruik;
de mate waarin eigenaren wensen al dan niet actief een rol te vervullen in de ontwikkelingen
In het geval er gronden van derden met vastgoed aanwezig zijn in het gebied, zal er een taxatie moeten plaatsvinden om te bepalen wat de panden met bijbehorende gronden met het oog op
Pagina 49 van 60
herontwikkeling waard zijn. Deze taxatie zal de basis vormen voor verwervingsonderhandelingen dan wel inbrengwaarde in een samenwerkingsverband. Het bepalen van de grondprijzen voor de gronden waarvoor geen grondprijzen vastgesteld zijn, gebeurt door een taxatie van de marktwaarde, waarbij de taxateur de plicht heeft om de meest geëigende taxatiemethode toe te passen. Dat kan onder andere de vergelijkingsmethode zijn (waarbij de marktwaarde wordt vergeleken met referenties uit de omgeving), de huurwaardekapitalisatiemethode (waarbij er sprake is van een kapitalisatie van de te realiseren inkomsten) of de residuele grondwaardemethode (bij deze methode worden de kosten van de ontwikkeling in mindering gebracht op de opbrengsten, waardoor de grondwaarde als het residu ontstaat). Afhankelijk van de bestemmingen en het kwaliteitsniveau van het vastgoed en bijvoorbeeld voorgeschreven parkeeroplossing kan een lage, soms op onderdelen negatieve grondwaarde ontstaan.
5.4.4 Huurprijzen Venray heeft al heel lang het beleid geen gronden te verhuren. Uitzondering wordt gemaakt voor:
maatschappelijke accommodaties (blijven hier verder buiten beschouwing);
groen- en reststroken bij huurwoningen;
volkstuinen.
De huurprijs wordt bepaald aan de hand van historische prijzen die in de grondprijzenkaart elk jaar worden geactualiseerd.
5.4.5 Berekening canon/retributie Voor de berekening van de vergoedingen bij erfpacht en het recht van opstal wordt aangesloten bij de grondprijs. De canon/retributie wordt als volgt berekend: m2 * grondprijs * geldende interne rente + 1% administratiekosten. Mocht het zo zijn (bijvoorbeeld door de geringe oppervlakte) dat de vergoeding per jaar minder bedraagt dan de administratieve kosten, dan wordt voorgesteld om de vergoeding ineens ‘af te kopen’. Dit houdt in dat de erfpachter of opstalhouder de vergoeding bij vestiging ineens betaalt.
Pagina 50 van 60
6
Verantwoording en governance
6.1 Taakverdeling De gemeenteraad heeft een kaderstellende en controlerende rol. Het college zorgt voor de uitvoering en doet dit binnen de kaders die de raad heeft gesteld. Het college legt verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid. De verantwoording is een onderdeel van de jaarlijkse planning & control cyclus. Het college informeert de raad op twee momenten per jaar over de uitvoering van het grondbeleid, namelijk met de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de programmabegroting en van de programmarekening. Dit is conform de BBV-regels (verslagleggingsregels). In de paragraaf grondbeleid legt het college verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid. Het college geeft de raad vooraf de mogelijkheid om wensen en bedenkingen in te brengen, bij privaatrechtelijke rechtshandelingen die ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor de gemeente (Gemeentewet artikel 169 lid 4).
Grondbeleid
Gemeenteraad
College van B&W
Vaststellen nota
Uitvoeren grondbeleid
grondbeleid Controleren uitvoering
Verantwoording afleggen
door college (paragraaf
uitvoering grondbeleid
grondbeleid)
(paragraaf grondbeleid)
Nota Financiële bijdragen en sociale woningbouw
Financieel
Vaststellen winstneming en reservevorming
Grondexploitaties
Verwervingen
Openen, vaststellen,
Uitvoering grondexploitaties
herzien en afsluiten van
(waaronder bouw- en woonrijp
grondexploitatie
maken)
Strategisch
Strategische verwervingen tot
verwervingskrediet
€ 1000.000,-- per aankoop
beschikbaar stellen Vestigen van een
Vestigen van een voorlopig
voorkeursrecht
voorkeursrecht
Besluiten tot onteigening Gronduitgifte
Kaders middels nota
Verkoop gronden (inclusief
grondbeleid
openbare verkoop, tenders) Vaststellen algemene grondverkoopvoorwaarden Courtageregeling
Pagina 51 van 60
Verkoop bebouwd
Wensen en bedenkingen
vastgoed
bij verkoop onder
Verkoop bebouwd vastgoed
taxatiewaarde Grondprijzen
Kaders middels nota
Vaststellen grondprijzen
grondbeleid Kostenverhaal
Vaststellen
Sluiten overeenkomsten ten
publiekrechtelijk
behoeve van het verhalen van
kostenverhaal via
kosten
planologisch besluit Handboek grondexploitatie Samenwerking andere
Indienen wensen en
Aangaan van
partijen
bedenkingen
samenwerkingsovereenkomsten, oprichten van een of deelnemen in een privaatrechtelijke rechtspersoon
6.2 Governance en financiën Via de reguliere P&C-cyclus en voortgangsrapportages majeure projecten worden over de belangrijkste verschuivingen gerapporteerd met betrekking tot lopende grondexploitaties, strategische verwervingen, grondverkopen buiten de grondexploitaties, enz. Hierbij worden de geactualiseerde budgetten middels vaststelling door de gemeenteraad vast- of bijgesteld. De gemeenteraad stelt het geheel van grondbeleid gerelateerde financiën jaarlijks vast in de paragraaf “Grondbeleid” in de programmaverantwoording. Hier worden ook verwachte kosten, opbrengsten en geprognosticeerde winst- of verliesnemingen geactualiseerd.
6.3 Keuze grondbeleid De raad stelt de Nota Grondbeleid en de beslisboom grondbeleid vast. Daarin worden kaders gesteld voor de keuze bij welke ontwikkeling welk grondbeleid wordt toegepast. Het college beoordeelt in eerste instantie de ontwikkeling (financiën, beleidsdoelstellingen, risico’s, noodzaak etc.) en op basis van de beslisboom stelt zij een startnotitie op. Niet voor alle ontwikkelingen wordt de beslisboom toegevoegd en een startnotitie opgesteld. In paragraaf 3.3 werd dit reeds als volgt omschreven: “Er zal niet bij iedere ontwikkeling een keuze worden gemaakt op basis van de beslisboom. Dat doen we alleen bij ontwikkelingen waar:
Het aantal wooneenheden groter is dan 30 of er meer dan 5 ha bedrijventerrein wordt toegevoegd;
Een projectmatige ontwikkeling van andere functies zoals, maar niet limitatief, klimaatadaptatie, natuur of recreatie;
Er geen sprake is van een particulier initiatief, die voorziet in minder dan 30 woningen en die beperkt bijdraagt aan de verwezenlijking van de gemeentelijke doelstellingen.
Pagina 52 van 60
Denk daarbij aan het toevoegen van een woning op een voormalig erf of herontwikkeling met een beperkt aantal woningen in bestaande gebouwen.
Er sprake is van een samenloop van een aantal andere beleidsdoelstellingen.’’
Bij grotere ontwikkelingen of ontwikkelingen waar veel gemeentelijke ambities samenkomen legt het college deze startnotitie voor aan de raad, alvorens uitvoering te geven aan het type grondbeleid. Om geen kansen te missen, kan het college bij de keuze actief grondbeleid, vooruitlopend op de vaststelling van de startnotitie wel overgaan tot het vestigen van een voorkeursrecht of een strategische aankoop. Het proces over de keuze van het grondbeleid bij majeure ontwikkelingen ziet er dan als volgt uit: 0.
De raad stelt de beslisboom vast met het vaststellen van de Nota Grondbeleid;
1.
Als zich een grotere ontwikkeling of ontwikkeling waar veel gemeentelijke ambities samenkomen aandient dan vult het college de beslisboom in;
2.
Daarna informeert het college door middel van een raadsbrief de raad over de uitkomst van de beslisboom, te weten welke vorm van grondbeleid voor de betreffende ontwikkeling wordt gekozen;
3.
Het college stelt een QuickScan vast, waarbij een eerste beoordeling van de financiële haalbaarheid van het plan wordt gemaakt;
4.
Als het plan op basis van de QuickScan financieel haalbaar is, dan wordt een intentieovereenkomst met de ontwikkelaar gesloten om de ruimtelijke en financiële haalbaarheid nader te onderzoeken. Als het plan op basis van de QuickScan niet haalbaar is, dan wordt het dossier beëindigd, tenzij er redenen zijn om een dergelijk deficit te dragen;
5.
In het kader van de intentieovereenkomst wordt de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van het plan onderzocht. De resultaten daarvan worden verwerkt in een Startnotitie;
6.
De Startnotitie wordt ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Hierin zijn de ruimtelijke kaders, de maatschappelijke ambities, de grondexploitatie, het voorbereidingskrediet en de reserve grondbedrijf en een planning voor het vervolgproces opgenomen.
Op deze manier is de definitieve keuze op basis van de door de raad vastgestelde beslisboom geïncorporeerd in het werkproces. De raad wordt actief betrokken bij de afwegingen van het college en neemt uiteindelijk een besluit over de vorm van grondbeleid voor de betreffende ontwikkeling. Daarnaast kunnen de kosten van de gemeente op deze manier per stap worden geborgd.
Pagina 53 van 60
6.4 Informatie uitwisseling In het kader van het dualisme heeft het college een informatieplicht naar de raad om te informeren over substantiële afwijkingen. In voorkomende gevallen kan het college van burgemeester en wethouders besluitvorming over grondexploitaties expliciet aan de gemeenteraad voorleggen.
6.5 Geheimhouding De gemeente is een openbaar lichaam. Als uitgangspunt geldt dat alle besluiten in beginsel in de openbaarheid tot stand moeten komen, na een behoorlijk politiek debat. Bij grondbeleid en grondexploitaties spelen grote belangen een rol, zowel voor de gemeente als voor de andere betrokken partijen. Informatie over waar, wanneer en wat er kan worden ontwikkeld is zeer waardevol. Als die informatie op onjuiste momenten bij de verkeerde personen belandt, kan dat de mogelijkheden van de gemeente voor de realisering van haar gemeentelijke doelstellingen schaden. Zeker in een vroegtijdig stadium moet het daarom voor de gemeente mogelijk zijn om ontwikkelingen niet in de openbaarheid te bespreken en af te wijken van de algemene regel van openbaarheid. De Wet open overheid (Woo) geeft hiervoor ook een handvat. Het openbaar maken van informatie kan achterwege blijven als de economische en financiële belangen van de gemeente worden geschaad door openbaarmaking (artikel 5.1 lid 2 sub b Woo). Aan de andere kant is het van belang om de raad goed te informeren. Daarom hanteren we de volgende regels omtrent vertrouwelijkheid en geheimhouding bij ontwikkelingen:
Grondexploitaties worden openbaar in college, raad en commissie besproken tenzij er omstandigheden zijn die dit verhinderen en het voor de positie van de gemeente of andere belanghebbenden verstandiger is om de afstemming met de raad in beslotenheid te doen. Daar kan bijvoorbeeld sprake van zijn als de gedetailleerde grondexploitatieberekeningen vertrouwelijke informatie bevatten die de onderhandelingspositie van de gemeente of de aanbestedingspositie van de gemeente kan schaden als dat bij andere terechtkomt of als er aankoopgegevens bekend worden van derden.
Afspraken over nieuwe ontwikkelingen (voorgenomen bestemmingswijzigingen of het handhaven van bedrijven of bedrijfsactiviteiten) worden gezien als informatie waarbij de omstandigheden kunnen verhinderen hierover in het openbaar van gedachten te wisselen.
Afspraken over projectontwikkeling zijn voor zowel de gemeente als de betrokken ontwikkelaars tot op het moment van definitieve besluitvorming vertrouwelijk.
Strategische aankopen vinden plaats op basis van de toestemming van de raad tot een maximum van € 1.000.000,-- zonder voorafgaande goedkeuring door de raad. Voor grotere aankopen, of als het college vooruitlopend op de aankoop haar plannen wil delen met de raad, vindt dat plaats op een wijze die per situatie tussen raad en college wordt besproken. Afstemming van de raad kan ook afstemming zijn met een delegatie van de raad Deze afstemming is openbaar tenzij er omstandigheden zijn die dit verhinderen en het voor de positie van de gemeente of andere belanghebbenden verstandiger is om de afstemming met de raad in beslotenheid te doen.
Pagina 54 van 60
Het college en de raad maken gebruik van de geheimhoudingsmogelijkheden die de Gemeentewet en de Wet open overheid biedt.
Als het niet meer nodig is om onderwerpen geheim te houden of vertrouwelijk te houden, besluiten college en raad om de geheimhouding op te heffen.
In de P&C-cyclus brengt het college de raad minimaal één keer per jaar op de hoogte van alle belangrijke ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties en in ontwikkeling zijnde plannen tijdens een besloten raadvergadering.
De raad kan raadsvragen stellen aan het college ten aanzien van ontwikkelingen en grondexploitaties en kan worden geïnformeerd via thema-avonden of raadsdebatten.
Pagina 55 van 60
Bijlage 1 Beslisboom
Pagina 56 van 60
Bijlage 2 Wet- en regelgeving Gemeentewet In 2002 is het dualisme ingevoerd in de gemeentepolitiek. Dit heeft gezorgd voor een duidelijke verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen gemeenteraad en college van burgemeester en wethouders. Deze verdeling geldt ook voor het grondbeleid; de raad stelt de kaders vast middels de Nota Grondbeleid en het college voert het beleid uit binnen de gestelde kaders en rapporteert daarover middels de paragraaf Grondbeleid in de begroting en de verantwoording. De raad controleert vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden. Daarnaast is een wettelijke taak van de provincie om toezicht te houden op de gemeentefinanciën. Mede aan de hand hiervan wordt voorkomen dat gemeenten in financiële problemen raken. Verder ziet de provincie erop toe dat wet- en regelgeving, waaronder de Gemeentewet en het ‘Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten’ (BBV), op juiste wijze worden toegepast. Omdat grondbeleid financiële risico’s met zich kan meebrengen is dit een van de onderdelen waarop toezicht wordt gehouden door de provincie.
Omgevingswet De Omgevingswet treedt op 1 januari 2024 in werking. Deze wet integreert zo’n 26 wetten op het gebied van de fysieke leefomgeving. Met de Omgevingswet wil de overheid het wettelijk systeem ‘eenvoudig beter’ maken. Door middel van de Aanvullingswet grondeigendom zijn regels toegevoegd aan de Omgevingswet voor instrumenten die ingrijpen op de eigendom van gronden. Dit ziet onder andere op de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), de Onteigeningswet (Ow) en de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). De instrumenten van grondbeleid worden nader toegelicht in hoofdstuk 6 van deze nota. De Crisis- en herstelwet vervalt als de Omgevingswet in werking treedt.
Besluit Begroting en Verantwoording Grondbeleid is sinds de invoering van het dualisme onderwerp van een, in het Besluit begroting en verantwoording (BBV) voorgeschreven verplichte, paragraaf in de begroting en verantwoording. In deze paragraaf wordt concreet inzicht geboden in de exploitaties in relatie tot het ruimtelijk beleid, de nog niet in exploitatie genomen gronden, de risico’s in relatie tot het weerstandvermogen en de afweging per locatie tussen actief grondbeleid, proactief en passief faciliterend grondbeleid. Hierdoor kan de transparantie aanzienlijk worden verbeterd.
Europese wet- en regelgeving Er is diverse Europese wet- en regelgeving die ook van belang is bij grondbeleid en ruimtelijke ontwikkelingen.
Pagina 57 van 60
Staatssteun Op 19 mei 2016 trad de mededeling van de Europese Commissie over staatssteun in werking. Deze mededelling dient in acht te worden genomen op het gemeentelijke grondbeleid. Bij gebiedsontwikkeling en bij aan- of verkoop van gronden kan immers sprake zijn van (ongeoorloofde) staatsteun. Op grond van de mededeling moet de gemeente handelen volgens het ‘Market Economy Investors’ (MEI) principe. Dit houdt in dat een gemeente zich moet afvragen of een particuliere investeerder een vergelijkbare investering zou doen onder normale markteconomische voorwaarden. Indien sprake is van staatssteun hoeft dit niet altijd te gaan om ongeoorloofde staatssteun. Er zijn vrijstellingen of uitzonderingen mogelijk waarbij de Europese Commissie staatssteun toestaat. Indien hiervan gebruik wordt gemaakt, dient de gemeente dit melden bij de Europese Commissie. De gemeente Venray probeert vanzelfsprekend te allen tijde ongeoorloofde staatssteun te voorkomen door bijvoorbeeld de grondprijzen jaarlijks te actualiseren en deze marktconform te houden. Marktconforme grondprijzen zijn het uitgangspunt, maar hiervan kan in bijzondere gevallen worden afgeweken.
Aanbestedingsrecht De regels voor aanbesteding staan in de Aanbestedingswet 2012 die op 1 juli 2016 in werking is getreden. Met deze nationale wet geeft Nederland invulling aan de Europese richtlijnen voor aanbesteden. Met de wetgeving wordt beoogd dat aanbestedende diensten integere, betrouwbare, zakelijke en professionele opdrachtgevers zijn, die tegen de meest optimale prijskwaliteit verhouding inkopen. De gemeente is een aanbestedende dienst die overheidsopdrachten verstrekt. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden veelal openbare voorzieningen, zoals rioleringen, wegen en plantsoenen aangelegd. De adviesdiensten en werken die daarvoor moeten worden uitgevoerd zijn veelal aanbestedingsplichtig, ook als de werken door een private ontwikkelaar worden gerealiseerd. Bij de aanbesteding van de diensten en werken handelt de gemeente in overeenstemming met de Aanbestedingswet 2012. Bij aanbestedingen neemt de gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht. De gemeente bevordert eerlijke mededinging en biedt ondernemers gelijke kansen op het verkrijgen van een opdracht. De gemeente handelt objectief, transparant en non-discriminerend. Bovendien zorgt de gemeente ervoor dat de eisen bij aanbestedingen in verhouding staan tot de werkzaamheden en de omvang van de opdracht.