01 Voorkeursrecht Capelleveld Merselo (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet/ Merselo Capelleveld

Zaaknummer

Raad datum

13 mei 2025

Steller

Medewerker team Ruimtelijke Ontwikkeling

Team

Ruimtelijke Ontwikkeling

Teammanager

Teammanager Ruimtelijke Ontwikkeling

Portefeuillehouder

Wim de Schryver

Openbaarheid Ja, Per direct. Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter advisering

Voorstel 1. Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken die zijn opgenomen op het bij dit besluit behorende grondtekening met nummer 202501314 d.d. 18 februari 2025 en de bij dit besluit behorende percelenlijst. 2. Aan de locaties waarvan de onroerende zaken deel uitmaken de niet-agrarische functie ‘Woongebied’ toe te denken terwijl het gebruik van de locaties afwijkt van die functie. 3. Dit besluit gedurende zes weken ter inzage te leggen op het gemeentehuis, kennis te geven van de terinzagelegging in het Gemeenteblad, en de eigenaren en andere belanghebbenden per brief van de procedurele en materiële rechtsgevolgen van dit besluit in kennis te stellen. 4. Dit besluit binnen vier dagen na de bekendmaking daarvan te doen inschrijven in de openbare registers.

1 van 5

Raadsvoorstel

Inleiding Cappelleveld ligt aan de rand van Merselo, achter de kerk tussen het Kleindorp, De Steeg en Grootdorp. Deze locatie staat al jaren op de lijst voor woningbouwontwikkeling. Meerdere ontwikkelaars hebben de afgelopen jaren een poging ondernomen om op deze locatie een plan te ontwikkelen. Dit is om diverse redenen echter nooit gelukt. Het gebied bestaat uit een aantal percelen van verschillende eigenaren. Merselo in de huidige staat Merselo bestaat uit ongeveer 440 woningen. Het overgrote deel betreft koopwoningen: ruim 360. Ongeveer 80 woningen worden verhuurd, waarvan 39 sociale huurwoningen. In de periode 2020 – 2023 zijn 14 woningen vergund. Prognose en plancapaciteit Net als in de rest van Venray wordt voor de kern Merselo geprogrammeerd op een plancapaciteit van 130%. Om aan die plancapaciteit te kunnen voldoen is een uitbreiding van het aantal woningbouwlocaties noodzakelijk. Momenteel wordt een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. De eerste signalen wijzen erop dat er een toename in aantal huishoudens te verwachten is richting 2040 en dat Venray daarmee als totale gemeente een extra opgave te realiseren heeft. Om het proces met betrekking tot de ontwikkeling van de beoogde uitbreidingslocatie te kunnen waarborgen, daarop regie te kunnen houden en prijsopdrijving tegen te gaan is het gewenst om een voorkeursrecht op de betrokken gronden te vestigen.

De vestiging van het voorkeursrecht heeft als gevolg dat de eigenaren van de in de voorkeursrechtbeschikking betrokken onroerende zaken deze bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Aan de in de voorkeursrechtbeschikking op te nemen onroerende zaken moet een niet-agrarische functie worden toegedacht. Het advies is om aan de onroerende zaken de functie ‘Woongebied’ toe te denken. Deze functie wijkt af van het huidige gebruik van de gronden. Het huidige gebruik is overwegend agrarisch. Zienswijzen Tegen het ontwerpraadsbesluit zijn geen zienswijzen ingebracht. Toegedachte functie als grondslag voorkeursrecht Het voorkeursrecht wordt gevestigd op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Vestiging van het voorkeursrecht op deze grondslag is mogelijk wanneer in de voorkeursrechtbeschikking een nietagrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Op de beoogde uitbreidingslocaties waarin de onroerende zaken zijn gelegen is op dit moment het tijdelijke deel van het omgevingsplan ‘Buitengebied Venray 2010’ van toepassing. Dit plan voorziet niet in de toegedachte woonfunctie.

2 van 5

Raadsvoorstel Op de Visiekaart van de Omgevingsvisie Venray heeft de uitbreidingslocatie de aanduiding ‘Agrarische gebieden’. In de Omgevingsvisie staat met betrekking tot deze aanduiding vermeld dat de gemeente nieuwe woningen in het agrarische gebied alleen toestaat in de kernrandzones en bestaande woonclusters. De beoogde uitbreidingslocatie Cappelleveld kan worden aangemerkt als een kernrandzone. De toegedachte woonfunctie is daarom niet in strijd met de Omgevingsvisie Venray. Tegelijkertijd wordt de uitbreidingslocatie voor woningbouw niet als zodanig toegedacht in de Omgevingsvisie. Om die reden biedt de Omgevingsvisie Venray geen grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet. Het Omgevingsprogramma Wonen voorziet in een bouwproductie van tenminste 2.000 woningen tot 2035, waarvan tenminste 1.500 woningen in de komende 10 jaar. In de eerste jaren wordt een inhaalslag gemaakt, door de bouw van tenminste 200 woningen per jaar. Daarbij is woningbouw in iedere kern uitgangspunt. In het Omgevingsprogramma Wonen wordt de voorziene uitbreidingslocatie Capelleveld niet als zodanig toegedacht. Om die reden biedt ook het Omgevingsprogramma Wonen geen grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet.

Omdat het omgevingsplan, de omgevingsvisie en het omgevingsprogramma geen grondslag bieden voor de vestiging van een voorkeursrecht wordt het voorkeursrecht gevestigd op basis van de toegedachte functie zoals bedoeld in artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet Eerdere besluiten Het college heeft bij besluit van 18 februari 2025 op de betrokken onroerende zaken een voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet. Het door het college gevestigde voorkeursrecht heeft een voorlopig karakter, en vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip waarop het door de raad te vestigen voorkeursrecht ingaat. Beoogd resultaat Het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht op een aantal onroerende zaken gelegen binnen de voorziene woningbouwlocatie aan de oostzijde van Merselo. De vestiging van het voorkeursrecht heeft als gevolg dat de eigenaren van de in de voorkeursrechtbeschikking betrokken onroerende zaken deze bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Belangenafweging Het vestigen van een voorkeursrecht behoeft een zorgvuldige belangenafweging. Het voorkeursrecht maakt immers inbreuk op de beschikkingsvrijheid van de betrokken eigenaren/zakelijk gerechtigden.

Tegenover het belang van de eigenaren/zakelijk gerechtigden om hun eigendom/zakelijke rechten vrijelijk te kunnen vervreemden staat het algemeen belang. De gemeente staat voor een grote woningbouwgave, waarin de voorziene uitbreidingslocaties een sleutelrol kunnen vervullen. Daarmee dient het een zwaarwegend maatschappelijk belang. Het voorkeursrecht verschaft de gemeente de positie die zij nodig heeft om greep te kunnen houden op de ontwikkeling en om ongewenste speculatie en prijsopdrijving tegen te gaan. Uit de rechtspraak blijkt dat de wetgever bij de invoering van het instrument van het voorkeursrecht het met het vestiging van een voorkeursrecht te dienen algemeen belang al heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren. Dit financiële belang hoeft dus niet afzonderlijk in de belangenafweging te worden betrokken. Ook is in de jurisprudentie geoordeeld dat het vestigen van een

3 van 5

Raadsvoorstel voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht is, waarbij een redelijk evenwicht wordt bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden. Als bescherming van de eigenaren en beperkt gerechtigden geldt dat zij niet verplicht zijn om hun gronden te koop aan te bieden. Verder bevat de wet een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren, waaronder de prijsvaststelling door de rechter en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. De aan het voorkeursrecht gekoppelde aanbiedingsprocedure voorziet erin dat de vervreemder zijn eigendom of beperkt recht kan verkopen aan de gemeente tegen een marktconforme prijs. Indien de gemeente besluit dat zij niet bereid is om het aangeboden goed voor een marktconforme prijs te verwerven staat het de vervreemder gedurende drie jaren vrij om het aangeboden goed te vervreemden aan derden. Wij menen op grond van het bovenstaande dat de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemene belang dat de gemeente dient met de vestiging van het voorkeursrecht. Argumenten 1.1

De betreffende locatie is een geschikte uitbreidingslocatie voor woningbouw in Merselo en biedt ruimte voor ca. 100 woningen.

1.2

Voor het vergroten van verwervingskansen van gronden is het nodig om meer greep op de markt te krijgen waartoe het voorkeursrecht de mogelijkheid biedt.

1.3

Wij wensen grondspeculatie binnen de locatie te voorkomen. Het vestigen van het voorkeursrecht geeft de mogelijkheid om deze ongewenste ontwikkelingen te voorkomen.

1.5

De belangen van de grondeigenaren worden niet onevenredig geschaad.

1.6

Op de betrokken gronden is op dit moment een voorlopig voorkeursrecht van kracht. Indien de raad de gronden niet binnen drie maanden heeft aangewezen komt het voorlopig voorkeursrecht te vervallen.

2

Aanwijzing is toegestaan bij gronden waaraan in de toekomst een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en het huidige gebruik afwijkt van die toekomstige bestemming. De wettelijke grondslag voor verlenging van het voorkeursrecht wordt met betrekking tot de aan te wijzen onroerende zaken gevormd door artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Artikel 9.1 lid 1 sub c Ow voorziet erin dat gronden door de gemeenteraad kunnen worden aangewezen mits bij het daartoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische functie is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het recht van eerste koop met betrekking tot de percelen waarop het recht gevestigd is. Aan de aan te wijzen gronden wordt een niet-agrarische functie toegedacht, te weten ‘woongebied’. Deze functie wijkt af van het huidige gebruik van de gronden, voornamelijk agrarisch.

3

Betreft een wettelijk vereiste.

4

Betreft een wettelijk vereiste.

Kanttekeningen en risico’s n.v.t. Communicatie Na uw besluit vindt kennisgeving van de terinzagelegging plaats in het Gemeenteblad. Ook ontvangen alle betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden een brief waarin kennis wordt gegeven van uw besluit tot vestiging van het voorkeursrecht, en waarin wordt meegedeeld wat het voorkeursrecht voor hen betekent.

4 van 5

Raadsvoorstel Verder wordt de voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen na de bekendmaking daarvan ingeschreven in de openbare registers. Financiële gevolgen Het vestigen/verlengen van het voorkeursrecht heeft op dit moment geen financiële gevolgen. Die volgen pas als daadwerkelijk wordt overgegaan tot de aankoop van de onroerende zaken. Op dat moment zal dat in een nota aan het college worden voorgelegd. Vervolgtraject besluitvorming Na uw besluit en de inschrijving daarvan in de openbare registers geldt het voorkeursrecht voor drie jaar. Binnen deze termijn moet de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd zijn toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of zijn toegedeeld in het omgevingsplan, anders vervalt het voorkeursrecht. Evaluatie n.v.t. Bijlagen 1. Concept raadsbesluit; 2. Geanonimiseerde percelenlijst (maakt onderdeel uit van het besluit); 3. Grondtekening met nummer 202501314 d.d. 18 februari 2025 (maakt onderdeel uit van het besluit); 4. Concept brief aan eigenaren en beperkt gerechtigden; 5. Concept kennisgeving in het Gemeenteblad. Naslagwerk n.v.t.

5 van 5