01 Vestiging voorkeursrecht Wanssum Oost (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel Vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet/ Onderwerp

Wanssum Oost

Zaaknummer

Steller Team

Raad datum

24 september 2024

Teammanager Portefeuillehouder

Medewerker team Ruimtelijke Ontwikkeling Ruimtelijke Ontwikkeling Teammanager team Ruimtelijke Ontwikkeling Wim de Schryver

Openbaarheid Ja, Per direct. Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter advisering

Voorstel 1. Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken aangegeven op het bij dit besluit behorende kadastrale tekening met nummer 202405311 d.d. 24 september 2024 en de bij dit besluit behorende percelenlijst; 2. Aan de locatie waarvan de hiervoor bedoelde onroerende zaken deel uitmaken de niet-agrarische functie ‘Bedrijventerrein’ toe te denken terwijl het gebruik van de locatie afwijkt van die functie; 3. Dit besluit gedurende zes weken ter inzage te leggen op het gemeentehuis, kennis te geven van de terinzagelegging in het Gemeenteblad, en de eigenaren en andere belanghebbenden per brief van de procedurele en materiële rechtsgevolgen van dit besluit in kennis te stellen. 4. Dit besluit binnen vier dagen na de bekendmaking daarvan te doen inschrijven in de openbare registers.

1 van 5

Raadsvoorstel Inleiding De Venrayse gemeenteraad heeft begin 2021 de wens uitgesproken om te onderzoeken hoeveel nieuwe ruimte op bedrijventerreinen nodig is om het lokale bedrijfsleven goed te kunnen faciliteren op de korte (tot 2025) en middellange termijn (tot 2030). Buck Consultants International (BCI) heeft onderzoek gedaan naar de verwachte omvang van de lokale vraag tot 2030 en hoe deze vraag zich verhoudt tot het (beschikbaar te maken) aanbod, en heeft hierover in april 2022 een rapport uitgebracht. Dit rapport is als bijlage bij dit advies gevoegd. Uit het rapport van BCI blijkt dat vanuit het lokale bedrijfsleven van Venray duidelijke signalen klinken dat er extra ruimte is benodigd voor economische ontwikkeling. De mogelijkheden van intensiever ruimtegebruik op de bestaande bedrijventerreinen zijn beperkt. De bandbreedte voor de verwachte lokale marktbehoefte voor de periode 2022- 2031 komt uit op 20 tot 27 hectare. In het rapport is Wanssum-Oost reeds als zacht plan meegenomen. De verwachte lokale marktbehoefte komt hier dus nog eens bovenop. In het rapport van BCI wordt onderscheid gemaakt tussen direct beschikbare kavels (hard aanbod), geschikt te maken kavels (zacht aanbod) en aanbod van bestaande bedrijfsruimten (leegstand). Het harde aanbod was ten tijde van het onderzoek 6,8 hectare, verdeeld over (overwegend) kleinschalige kavels.

Inmiddels is van dit harde aanbod nog 2 a 3 hectare over. Ook de leegstand is beperkt. Al met al is er duidelijk behoefte aan uitbreidingslocaties voor bedrijven. De oostzijde van het Wanssumse bedrijventerrein is een geschikte uitbreidingslocatie. Om het proces met betrekking tot de ontwikkeling van het bedrijventerrein te kunnen waarborgen en daarop regie te kunnen houden heeft het college bij besluit van 2 juli 2024 een voorlopig voorkeursrecht op de betrokken gronden gevestigd. De vestiging van het voorkeursrecht heeft als gevolg dat de eigenaren van de in de voorkeursrechtbeschikking betrokken onroerende zaken deze bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Aan de in de voorkeursrechtbeschikking op te nemen onroerende zaken moet een niet-agrarische functie worden toegedacht. Het advies is om aan de onroerende zaken de functie ‘Bedrijventerrein’ toe te denken. Deze functie wijkt af van het huidige gebruik van de gronden. Het huidige gebruik is overwegend agrarisch. Zienswijzen Tegen het ontwerpraadsbesluit zijn geen zienswijzen ingebracht. Toegedachte functie als grondslag voorkeursrecht Het voorkeursrecht wordt gevestigd op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet.

Vestiging van het voorkeursrecht op deze grondslag is mogelijk wanneer in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Op de beoogde ontwikkellocatie waarin de onroerende zaken zijn gelegen is op dit moment het tijdelijke deel van het omgevingsplan ‘Buitengebied-Oost gemeente Venray’ van toepassing. Dit plan voorziet niet in de toegedachte functie van de locatie als bedrijventerrein. Om die reden biedt het omgevingsplan geen grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub a van de Omgevingswet.

2 van 5

Raadsvoorstel Omdat het omgevingsplan en de omgevingsvisie geen grondslag bieden van de vestiging van een voorkeursrecht wordt het voorkeursrecht genomen op basis van de toegedachte functie zoals bedoeld in artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Eerdere besluiten Op een aantal van de bij de voorkeursrechtbeschikking betrokken onroerende zaken is al eerder een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd. Het betreft de onroerende zaken kadastraal bekend gemeente Wanssum, sectie C, nummers 278, 279, 1736 en 1740. Bij besluit van 12 maart 2019 heeft de raad van de gemeente Venray op deze percelen een voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Het voorkeursrecht is in werking getreden op 16 maart 2019 en van rechtswege vervallen op 16 maart 2022. Op grond van artikel 9.3 van de Omgevingswet heeft het van rechtswege vervallen van een voorkeursrecht tot gevolg dat op de bij het voorkeursrecht betrokken onroerende zaken gedurende twee jaar niet opnieuw een voorkeursrecht kan worden gevestigd op dezelfde grondslag. Deze tweejaarstermijn is inmiddels verstreken. Het is dus mogelijk om op de betrokken gronden een voorkeursrecht te vestigen. Het college heeft bij besluit van 2 juli 2024 op de betrokken onroerende zaken een voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet.

Het door het college gevestigde voorkeursrecht heeft een voorlopige karakter, en vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat het door de raad te vestigen voorkeursrecht ingaat. Beoogd resultaat Het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht op een aantal onroerende zaken gelegen binnen de voorziene ontwikkelingslocatie in Wanssum. De vestiging van het voorkeursrecht heeft als gevolg dat de eigenaren van de in de voorkeursrechtbeschikking betrokken onroerende zaken deze bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Belangenafweging Het vestigen van een voorkeursrecht behoeft een zorgvuldige belangenafweging. Het voorkeursrecht maakt immers inbreuk op de beschikkingsvrijheid van de betrokken eigenaren/zakelijk gerechtigden. Tegenover het belang van de eigenaren/zakelijk gerechtigden om hun eigendom/zakelijke rechten vrijelijk te kunnen vervreemden staat het algemeen belang. De uitbreiding van de beschikbare ruimte op bedrijventerreinen in de gemeente dient een maatschappelijk urgent belang. Het voorkeursrecht verschaft de gemeente de positie die zij nodig heeft om greep te kunnen houden op de ontwikkeling en om speculatie en prijsopdrijving tegen te gaan.

Uit de rechtspraak blijkt dat de wetgever bij de invoering van het instrument van het voorkeursrecht het met het vestiging van een voorkeursrecht te dienen algemeen belang al heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren. Dit financiële belang hoeft dus niet afzonderlijk in de belangenafweging te worden betrokken. Ook is in de jurisprudentie geoordeeld dat het vestigen van een voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht is, waarbij een redelijk evenwicht wordt bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden.

3 van 5

Raadsvoorstel Als bescherming van de eigenaren en beperkt gerechtigden geldt dat zij niet verplicht zijn om hun gronden te koop aan te bieden. Verder bevat de wet een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren, waaronder de prijsvaststelling door de rechter en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. De aan het voorkeursrecht gekoppelde aanbiedingsprocedure voorziet erin dat de vervreemder zijn eigendom of beperkt recht kan verkopen aan de gemeente tegen een marktconforme prijs. Indien de gemeente besluit dat zij niet bereid is om het aangeboden goed voor een marktconforme prijs te verwerven staat het de vervreemder gedurende drie jaren vrij om het aangeboden goed te vervreemden aan derden. Wij menen op grond van het bovenstaande dat de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemene belang dat de gemeente dient met de vestiging van het voorkeursrecht. Argumenten 1.1

De locatie Wanssum Oost is een geschikte uitbreidingslocatie voor bedrijvigheid. In de gemeente en ook in Wanssum zijn er meerdere bedrijven die nu “op slot” zitten voor wat betreft uitbreidingsmogelijkheden terwijl de behoefte er wel is.

1.2

De beoogde ontwikkeling aan de oostzijde van Wanssum is goed in te passen in de gemengde omgeving, zowel qua landschappelijke inpassing als qua verkeersbelasting. Ten aanzien van andere functies in het gebied levert de ontwikkeling geen beperkingen op.

1.3

Voor het vergroten van verwervingskansen van gronden is het nodig om meer greep op de markt te krijgen. Daartoe biedt het voorkeursrecht de mogelijkheid.

1.4

De gemeente wil grondspeculatie in het gebied voorkomen. Door het vestigen van een voorkeursrecht houdt de gemeente de regie op de ontwikkeling en kunnen ongewenste en speculatieve transacties worden voorkomen.

1.5

De belangen van de grondeigenaren worden niet onevenredig geschaad.

1.6

Op de betrokken gronden is op dit moment een voorlopig voorkeursrecht van kracht. Indien de raad de gronden niet binnen drie maanden heeft aangewezen komt het voorlopig voorkeursrecht te vervallen.

2.

Aanwijzing is toegestaan bij gronden waaraan in de toekomst een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en het huidige gebruik afwijkt van die toekomstige bestemming. De wettelijke grondslag voor verlenging van het voorkeursrecht wordt met betrekking tot de aan te wijzen onroerende zaken gevormd door artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Artikel 9.1 lid 1 sub c Ow voorziet erin dat gronden door de gemeenteraad kunnen worden aangewezen mits bij het daartoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische functie is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het recht van eerste koop met betrekking tot de percelen waarop het recht gevestigd is. Aan de aan te wijzen gronden wordt een niet-agrarische functie toegedacht, te weten bedrijventerrein. Deze functie wijkt af van het huidige gebruik van de gronden, voornamelijk agrarisch.

3.

Betreft een wettelijk vereiste.

4.

Betreft een wettelijk vereiste.

Kanttekeningen en risico’s n.v.t. Communicatie Na uw besluit vindt kennisgeving van de terinzagelegging plaats in het Gemeenteblad. Ook ontvangen alle betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden een brief waarin kennis wordt gegeven van uw besluit tot vestiging van het voorkeursrecht, en waarin wordt meegedeeld wat het voorkeursrecht voor hen betekent.

4 van 5

Raadsvoorstel

Financiële gevolgen Het vestigen/verlengen van het voorkeursrecht heeft op dit moment geen financiële gevolgen, die volgen pas als daadwerkelijk wordt overgegaan tot aankoop van de onroerende zaken. Vervolgtraject besluitvorming Na uw besluit en de inschrijving daarvan in de openbare registers geldt het voorkeursrecht voor drie jaar. Binnen deze termijn moet de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd zijn toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of zijn toegedeeld in het omgevingsplan. Evaluatie n.v.t. Bijlagen 1. Concept raadsbesluit; 2. Percelenlijst (maakt onderdeel uit van het besluit); 3. Grondtekening met nummer 202405311 d.d. 24 september 2024 (maakt onderdeel uit van het besluit); 4. Concept brief aan eigenaren en beperkt gerechtigden; 5. Concept kennisgeving terinzagelegging in Gemeenteblad. Naslagwerk n.v.t.

5 van 5