01 Vestiging voorkeursrecht Brabander-West (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet/ De Brabander-West

Zaaknummer

Steller

Medewerker team ruimtelijke Ontwikkeling

Raad datum

24 september 2024

Team

Ruimtelijke Ontwikkeling

Teammanager

Teammanager team Ruimtelijke Ontwikkeling

Portefeuillehouder

Wim de Schryver

Openbaarheid Ja, Per direct. Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter advisering

Voorstel 1. Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken die zijn opgenomen op het bij dit besluit behorende grondtekening met nummer 202405309 d.d. 24 september 2024 en de bij dit besluit behorende percelenlijst. 2. Aan de locaties waarvan de onroerende zaken deel uitmaken de niet-agrarische functie ‘Woongebied’ toe te denken terwijl het gebruik van de locaties afwijkt van die functie. 3. Dit besluit gedurende zes weken ter inzage te leggen op het gemeentehuis, kennis te geven van de terinzagelegging in het Gemeenteblad, en de eigenaren en andere belanghebbenden per brief van de procedurele en materiële rechtsgevolgen van dit besluit in kennis te stellen. 4. Dit besluit binnen vier dagen na de bekendmaking daarvan te doen inschrijven in de openbare registers.

1 van 5

Raadsvoorstel Inleiding Op 15 februari 2022 heeft de raad van Venray het Omgevingsprogramma Wonen ‘Verder bouwen aan de toekomst van Venray’ vastgesteld. Het Omgevingsprogramma Wonen voorziet in een bouwproductie van tenminste 2.000 woningen tot 2035, waarvan tenminste 1.500 woningen in de komende 10 jaar. In de eerste jaren wordt een inhaalslag gemaakt, door de bouw van tenminste 200 woningen per jaar. Daarbij is woningbouw in iedere kern uitgangspunt. Voor de kern Venray wordt geprogrammeerd op een plancapaciteit van 130%. Op basis van de meest recente prognoses neemt het aantal huishoudens in Venray toe met 1.148. Dit betekent dat er voor de kern Venray 1148 * 130% = 1.492 woningen in de planning moeten worden opgenomen. In de capaciteitsplanning wordt op dit moment voor de kern Venray uitgegaan van 1.360 woningen. Onder de streep komt dit neer op een tekort van 132 woningen in de kern Venray. Om aan de geprogrammeerde plancapaciteit van 130% te voldoen is een uitbreiding van het aantal woningbouwlocaties noodzakelijk. Dit is voor ons aanleiding geweest om op zoek te gaan naar woningbouwmogelijkheden in de kern Venray. In het concept raadsvoorstel: Woningbouw in de Brabander, wat vandaag eveneens aan u voorligt, wordt voorgesteld om deze woningen te realiseren in /aangrenzend aan de woonwijk De Brabander.

Ruimtelijk gezien heeft het dan de voorkeur om te kiezen voor twee deelgebieden: 1) aansluitend aan de Beekweg /de Signatuur en 2) in de oksel van de Tureluur en het Venraysbroek. Beide deelgebieden kunnen goed worden ontsloten op de bestaande infrastructuur en sluiten aan op de bestaande bebouwing in de wijk Brabander. Er is tevens ruimte voor de aanleg van een robuuste groenzone en een wijkvoorziening /ontmoetingsruimte. Om het proces met betrekking tot de ontwikkeling van het beoogde uitbreidingslocaties te kunnen waarborgen en daarop regie te kunnen houden is het gewenst om een voorkeursrecht op de betrokken gronden te vestigen. De vestiging van het voorkeursrecht heeft als gevolg dat de eigenaren van de in de voorkeursrechtbeschikking betrokken onroerende zaken deze bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Aan de in de voorkeursrechtbeschikking op te nemen onroerende zaken moet een niet-agrarische functie worden toegedacht. Het advies is om aan de onroerende zaken de functie ‘Woongebied’ toe te denken. Deze functie wijkt af van het huidige gebruik van de gronden. Het huidige gebruik is overwegend agrarisch. Zienswijzen Tegen het ontwerpraadsbesluit zijn geen zienswijzen ingebracht. Toegedachte functie als grondslag voorkeursrecht Het voorkeursrecht wordt gevestigd op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet.

Vestiging van het voorkeursrecht op deze grondslag is mogelijk wanneer in de voorkeursrechtbeschikking een nietagrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Op de beoogde uitbreidingslocaties waarin de onroerende zaken zijn gelegen is op dit moment het tijdelijke deel van het omgevingsplan ‘Buitengebied Venray 2010’ van toepassing. Dit plan voorziet niet in de toegedachte woonfunctie.

2 van 5

Raadsvoorstel Op de Visiekaart van de Omgevingsvisie Venray hebben de uitbreidingslocaties de aanduiding ‘Agrarische gebieden’. In de Omgevingsvisie staat met betrekking tot deze aanduiding vermeld dat de gemeente nieuwe woningen in het agrarische gebied alleen toestaan in de kernrandzones en bestaande woonclusters. De beoogde uitbreidingslocaties aan de westzijde van De Brabander kunnen worden aangemerkt als een kernrandzone. De toegedachte woonfunctie is daarom niet in strijd met de Omgevingsvisie Venray. Tegelijkertijd worden de uitbreidingslocaties voor woningbouw niet als zodanig toegedacht in de Omgevingsvisie. Om die reden biedt de Omgevingsvisie Venray geen grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet. Het Omgevingsprogramma Wonen voorziet in een bouwproductie van tenminste 2.000 woningen tot 2035, waarvan tenminste 1.500 woningen in de komende 10 jaar. In de eerste jaren wordt een inhaalslag gemaakt, door de bouw van tenminste 200 woningen per jaar. Daarbij is woningbouw in iedere kern uitgangspunt. Voor de kern Venray wordt geprogrammeerd op een plancapaciteit van 130%. In het Omgevingsprogramma Wonen worden de voorziene uitbreidingslocaties aan de westzijde van De Brabander niet als zodanig toegedacht.

Om die reden biedt ook het Omgevingsprogramma Wonen geen grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet. Omdat het omgevingsplan, de omgevingsvisie en het omgevingsprogramma geen grondslag bieden voor de vestiging van een voorkeursrecht wordt het voorkeursrecht gevestigd op basis van de toegedachte functie zoals bedoeld in artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet Eerdere besluiten Het college heeft bij besluit van 2 juli 2024 op de betrokken onroerende zaken een voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet. Het door het college gevestigde voorkeursrecht heeft een voorlopig karakter, en vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat het door de raad te vestigen voorkeursrecht ingaat. Beoogd resultaat Het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht op een aantal onroerende zaken gelegen binnen de voorziene woningbouwlocaties aan de westzijde van De Brabander. De vestiging van het voorkeursrecht heeft als gevolg dat de eigenaren van de in de voorkeursrechtbeschikking betrokken onroerende zaken deze bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Belangenafweging Het vestigen van een voorkeursrecht behoeft een zorgvuldige belangenafweging.

Het voorkeursrecht maakt immers inbreuk op de beschikkingsvrijheid van de betrokken eigenaren/zakelijk gerechtigden. Tegenover het belang van de eigenaren/zakelijk gerechtigden om hun eigendom/zakelijke rechten vrijelijk te kunnen vervreemden staat het algemeen belang. De gemeente staat voor een grote woningbouwgave, waarin de voorziene uitbreidingslocaties een sleutelrol kunnen vervullen. Daarmee dient het een zwaarwegend maatschappelijk belang. Het voorkeursrecht verschaft de gemeente de positie die zij nodig heeft om greep te kunnen houden op de ontwikkeling en om ongewenste speculatie en prijsopdrijving tegen te gaan.

3 van 5

Raadsvoorstel Uit de rechtspraak blijkt dat de wetgever bij de invoering van het instrument van het voorkeursrecht het met het vestiging van een voorkeursrecht te dienen algemeen belang al heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren. Dit financiële belang hoeft dus niet afzonderlijk in de belangenafweging te worden betrokken. Ook is in de jurisprudentie geoordeeld dat het vestigen van een voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht is, waarbij een redelijk evenwicht wordt bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden. Als bescherming van de eigenaren en beperkt gerechtigden geldt dat zij niet verplicht zijn om hun gronden te koop aan te bieden. Verder bevat de wet een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren, waaronder de prijsvaststelling door de rechter en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. De aan het voorkeursrecht gekoppelde aanbiedingsprocedure voorziet erin dat de vervreemder zijn eigendom of beperkt recht kan verkopen aan de gemeente tegen een marktconforme prijs.

Indien de gemeente besluit dat zij niet bereid is om het aangeboden goed voor een marktconforme prijs te verwerven staat het de vervreemder gedurende drie jaren vrij om het aangeboden goed te vervreemden aan derden. Wij menen op grond van het bovenstaande dat de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemene belang dat de gemeente dient met de vestiging van het voorkeursrecht. Argumenten 1.1

De betreffende locaties zijn geschikte uitbreidingslocaties voor woningbouw in de kern Venray en bieden ruimte voor ca 130 woningen.

1.2

De beoogde locaties aan de westzijde van De Brabander bieden de mogelijkheid om naast woningbouw ook een maatschappelijke voorziening voor de wijk te ontwikkelen die nu nog ontbreekt.

1.3

Voor het vergroten van verwervingskansen van gronden is het nodig om meer greep op de markt te krijgen waartoe het voorkeursrecht de mogelijkheid biedt.

1.4

Wij wensen grondspeculatie binnen de locaties te voorkomen. Het vestigen van het voorkeursrecht geeft

1.5

De belangen van de grondeigenaren worden niet onevenredig geschaad.\

1.6

Op de betrokken gronden is op dit moment een voorlopig voorkeursrecht van kracht. Indien de raad de

de mogelijkheid om deze ongewenste ontwikkelingen te voorkomen.

gronden niet binnen drie maanden heeft aangewezen komt het voorlopig voorkeursrecht te vervallen. 2

Aanwijzing is toegestaan bij gronden waaraan in de toekomst een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en het huidige gebruik afwijkt van die toekomstige bestemming. De wettelijke grondslag voor verlenging van het voorkeursrecht wordt met betrekking tot de aan te wijzen onroerende zaken gevormd door artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Artikel 9.1 lid 1 sub c Ow voorziet erin dat gronden door de gemeenteraad kunnen worden aangewezen mits bij het daartoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische functie is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het recht van eerste koop met betrekking tot de percelen waarop het recht gevestigd is. Aan de aan te wijzen gronden wordt een niet-agrarische functie toegedacht, te weten ‘woongebied’. Deze functie wijkt af van het huidige gebruik van de gronden, voornamelijk agrarisch.

3

Betreft een wettelijk vereiste.

4

Betreft een wettelijk vereiste.

Kanttekeningen en risico’s

4 van 5

Raadsvoorstel n.v.t. Communicatie Na uw besluit vindt kennisgeving van de terinzagelegging plaats in het Gemeenteblad. Ook ontvangen alle betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden een brief waarin kennis wordt gegeven van uw besluit tot vestiging van het voorkeursrecht, en waarin wordt meegedeeld wat het voorkeursrecht voor hen betekent. Verder wordt de voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen na de bekendmaking daarvan ingeschreven in de openbare registers. Financiële gevolgen Het vestigen/verlengen van het voorkeursrecht heeft op dit moment geen financiële gevolgen. Die volgen pas als daadwerkelijk wordt overgegaan tot de aankoop van de onroerende zaken. Op dat moment zal dat in een nota aan uw college worden voorgelegd. Vervolgtraject besluitvorming Na uw besluit en de inschrijving daarvan in de openbare registers geldt het voorkeursrecht voor drie jaar. Binnen deze termijn moet de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd zijn toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of zijn toegedeeld in het omgevingsplan, anders vervalt het voorkeursrecht. Evaluatie n.v.t. Bijlagen 1. Concept raadsbesluit 2. Percelenlijst (maakt onderdeel uit van het besluit); 3. Grondtekening met nummer 202405309 d.d. 24 september 2024 (maakt onderdeel uit van het besluit); 4. Concept brief aan eigenaren en beperkt gerechtigden; 5.

Concept kennisgeving terinzagelegging in Gemeenteblad. Naslagwerk n.v.t.

5 van 5