01 Verruimen budget starterslening Venray (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel

Onderwerp Verruimen budget starterslening Venray Zaaknummer Raad datum

Z24003305 4 februari 2025

Steller

Medewerker team RO

Team

Ruimtelijke Ontwikkeling

Teammanager

Teammanager RO

Portefeuillehouder

Erik van Daal

Openbaarheid Ja, Per direct. Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter bespreking

Voorstel 1. Een bedrag van € 1.000.000 beschikbaar te stellen voor het verstrekken van startersleningen in Venray.

1 van 4

Raadsvoorstel Inleiding Het doel van de starterslening is om starters een opstap te bieden op de koopwoningmarkt om een eerste koopwoning te verwerven. Daarnaast bevordert het doorstroming op de woningmarkt. Huiseigenaren verkopen hun woning aan een starter, waardoor zij een andere (duurdere) woning kunnen kopen. De starterslening is een aanvullende, tweede hypotheek voor de duur van 30 jaar en bedoeld om het verschil te overbruggen tussen het bedrag dat een koopstarter maximaal kan lenen op basis van het inkomen en de aankoopkosten van de woning. Zowel de eerste hypotheek als de starterslening worden (verplicht) met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verstrekt waardoor het risico van niet-terugbetaling minimaal is. De starterslening is 20% van de koopsom met een maximale hoogte van € 56.000, zijnde 20% van de kostengrens van € 280.000. Dit is de prijs van een sociale koopwoning. De Provincie Limburg financiert 75% en de gemeente draagt 25% aan deze lening bij. De gemeente Venray volgt de verordening van de Provincie. Dit betekent dat de gemeente meegaat in de verhoging (of verlaging) van de maximale kostengrens. Provinciale Staten Limburg heeft op 1 november 2024 besloten dat de regeling wordt gecontinueerd met toekenning van een nieuw budget, maar dat vanaf 2026 zij 50% gaat bijdragen aan de leningen. Dit betekent dat gemeenten vanaf 1 januari 2026 ook 50% gaan bijdragen.

Dit heeft gevolgen voor de gemeentelijke rekening-courant. De starterlening wordt verstrekt uit een revolverend fonds bij Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Dat betekent dat rente en aflossingen in een fonds worden gestort en worden gebruikt voor nieuwe aanvragen van koopstarters. De eerste drie jaar betaalt de starter geen rente en aflossing over de starterslening. Daarna betaalt de starter in principe rente en aflossing, tenzij het huishoudeninkomen daartoe op dat moment volgens de dan geldende normen ontoereikend is. De gemeente betaalt een jaarlijkse bijdrage aan SVn voor de afhandeling van de aanvragen. Sinds de start van de starterslening in 2007 heeft de gemeente Venray ruim 330 startersleningen verstrekt voor een totaalbedrag van € 3.276.473. In 2015 heeft de gemeente voor de laatste keer de rekening-courant aangevuld. Dat bedrag was tezamen met de rente en aflossingen voldoende om de aanvragen te honoreren. Echter, door een toename van het aantal aanvragen in 2024 (naar verwachting zullen er bijna twee keer zoveel leningen worden verstrekt ten opzichte van 2023. Er lopen nog 10 reserveringen – peildatum 3 december 2024) zien we dat het budget op de gemeentelijke rekening courant op (korte) termijn ontoereikend wordt. Daarom wordt voorgesteld een krediet aan te vragen voor een bedrag van € 1.000.000. Hiermee kunnen de komende jaren 60 leningen worden verstrekt.

Het gemiddelde bedrag per lening is € 12.000. Vanaf 1 januari 2026 zal dit € 24.000 per lening worden (zie hierboven).

Beoogd resultaat De gemeentelijke rekening-courant wordt aangevuld, zodat het verstrekken van startersleningen kan worden voortgezet.

Argumenten 1.1 We kunnen hiermee leningen blijven verstrekken aan koopstarters. In 2022 hebben we de starterslening Venray geëvalueerd en geadviseerd deze voort te zetten. Ruim 330 koopstarters hebben sinds 2007 een eerste woning kunnen kopen in Venray met een starterslening. De koopstarters zijn vaak jongeren die hierdoor in Venray blijven en niet wegtrekken uit de gemeente of jongeren die in Venray komen wonen. Daarnaast brengt de starterslening een doorstroming op gang bij de aanschaf van

2 van 4

Raadsvoorstel een bestaande woning. Indien er geen aanvulling van de rekening-courant komt dan kunnen er de komende jaren geen leningen meer worden verstrekt, totdat de rekening is aangevuld met rente en aflossingen. 1.2 We stimuleren de bouw van sociale koopwoningen. In het Omgevingsprogramma Wonen en de Doelgroepenverordening (beide uit 2022) stimuleert de gemeente de bouw van sociale koopwoningen. Dat zijn woningen tot € 280.000. Van de aanvragen in 2024 is ongeveer een kwart voor een nieuwbouwwoning.

Kanttekeningen of risico’s 1.1 We naderen het ravijnjaar 2026. Vanaf 2026 staan de financiën van gemeenten zwaar onder druk. Er wordt een extra krediet aangevraagd voor € 1.000.000. Dit bedrag wordt echter door de koopstarter terugbetaald. 1.2 Het kan voorkomen dat een koper rente en aflossingen niet kan voldoen. De leningen worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie, waardoor het financiële risico van de gemeente beperkt is, mocht een koper niet aan zijn verplichtingen kunnen voldoen. Dit is sinds 2007 slechts een keer voorgekomen. De gemeente heeft de verstrekte lening destijds ontvangen.

Communicatie Na het raadsbesluit zal een bericht op de gemeentepagina worden gezet om (toekomstige) koopstarters te informeren over de regeling.

Financiële gevolgen Ja. Na besluitvorming zal een krediet voor het aangevraagde bedrag van € 1.000.000 beschikbaar worden gesteld. Hierbij komt het saldo van het fonds op € 1.127.787 (er lopen nog 10 reserveringen waardoor het saldo op de rekening-courant op korte termijn lager wordt). De gemeente rekent de rentelasten van dit krediet toe met behulp van de renteomslag (een interne administratieve rekenrente). Dit renteomslag-percentage is in de begroting van 2025 vastgesteld op 1,3%. Daarnaast bedraagt het rentepercentage voor de starterslening 4% (per 23 september 2024). Na 3 jaar gaat de koper beginnen met rente en aflossen. De gemiddelde looptijd van een lening is 15 jaar. De variabele beheervergoeding (0,5736%) van SVn wordt hoger. Deze wordt namelijk berekend over het saldo van de rekening-courant.

Vervolgtraject besluitvorming De gemeentelijke verordening is op onderdelen gekoppeld aan de provinciale verordening. Bij provinciale wijzigingen bepalen we of de gemeentelijke verordening moet worden aangepast. Daarnaast monitoren we of de maximale kostengrens toereikend is op basis van ontwikkelingen in de woningmarkt.

Evaluatie N.v.t.

Bijlagen 1. Raadsvoorstel

Naslagwerk 1. Verordening Starterslening Gemeente Venray 2021 2. Evaluatie starterslening 2022

3 van 4

Raadsvoorstel

4 van 4