01 TAM-omgevingsplan Achter de Jera II Ysselsteyn (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel

Onderwerp

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22q Achter de Jera II, Ysselsteyn

Zaaknummer

Z26000813

Raad datum

30 juni 2026

Steller Team

Medewerker team Ruimtelijke Ontwikkeling Ruimtelijke Ontwikkeling

Teammanager

Teammanager Ruimtelijke Ontwikkeling

Portefeuillehouder

Daan Janssen

Openbaarheid Ja, per direct m.u.v. bijlage 2A en 3. Reden: bescherming van de privacy Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter advisering

Voorstel 1. de zienswijzen tegen het TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22q Achter de Jera II, Ysselsteyn deels ontvankelijk, deels niet ontvankelijk en ongegrond te verklaren overeenkomstig de overwegingen als opgenomen in het Eindrapport zienswijzen en ambtshalve wijzigingen dat als separate bijlage deel uitmaakt van het TAMOmgevingsplan; 2. ambtshalve wijzigingen aan te brengen overeenkomstig het Eindrapport zienswijzen en ambtshalve wijzigingen; 3. het TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22q Achter de Jera II, Ysselsteyn (NL.IMRO.0984.TAM25013-va01) gewijzigd ten opzichte van het ontwerpplan vast te stellen, overeenkomstig het advies van het college en de daarbij behorende stukken; en 4. het beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in bijlage 1 bij de regels van het TAM-Omgevingsplan, als bedoeld in artikel 4.19 Omgevingswet, vast te stellen, overeenkomstig het advies van het college en de daarbij behorende stukken.

1 van 7

Raadsvoorstel Inleiding Initiatiefnemer is voornemens om het gebied achter de Jera in Ysselsteyn, gelegen tussen de Heidse Peelweg, Pastoor Janssenstraat en Harrie Philipsestraat, her te ontwikkelen tot een woongebied met in totaal 33 woningen voor verschillende doelgroepen. Het plangebied bevindt zich aan de noordwestzijde van de kern Ysselsteyn, binnen het bestaand stedelijk gebied. Momenteel is het terrein in gebruik als agrarische grond en tuin en is onbebouwd. Het plangebied maakt deel uit van het bestaande woongebied en wordt omgeven door reeds gerealiseerde woningen. De beoogde locatie sluit aan op eerdere woningbouwontwikkelingen ‘Achter de Jera’ en ‘Kerkweg’. Voor de ligging van het plangebied in de omgeving zie figuur 1. Het gebied, in rood aangegeven, heeft een oppervlakte van circa 7.570 m² en vormt de kern van de woningbouwontwikkeling. Daarnaast worden twee aangrenzende agrarische percelen toegevoegd aan het plangebied, in geel aangegeven, met een gezamenlijke oppervlakte van circa 3.020 m². Het woongebied bestaat uit 33 woningen verdeeld over de volgende woningbouwcategorieën: •

10 sociale huurappartementen

•

2 sociale koopwoningen

•

7 midden huurappartementen

•

4 betaalbare koopwoningen

•

10 dure koopwoningen (vrije sector)

Figuur 1: luchtfoto plangebied (rood en geel omlijnd) en omgeving

Ten behoeve van de woningen worden in totaal 58 parkeerplaatsen gerealiseerd: 35 op eigen terrein en 23 parkeerplaatsen in het openbare gebied. Het plangebied wordt aan de noordzijde ontsloten via de Heidse Peelweg. Aan de zuidwestzijde sluit het plan aan op de nog aan te leggen Pastoor Janssenstraat. Aan de zuidoostzijde wordt het plangebied verbonden met de Harrie Philipsenstraat. Daarnaast zijn de groen- en watervoorzieningen zorgvuldig in het plan ingepast. Voor een impressie van de beoogde ontwikkeling zie figuur 2 en 3.

2 van 7

Raadsvoorstel

Figuur 2: schets beoogde ontwikkeling met woonprogramma

Op 8 februari 2024 is aan de voorgenomen ontwikkeling, het realiseren van een woongebied achter de Jera, onder voorwaarden principemedewerking verleend.

Figuur 3: impressie beoogde ontwikkeling in vogelperspectief vanaf Heidse Peelweg

Het planvoornemen, het herontwikkelen van agrarische gronden naar een woongebied met 33 woningen, is niet rechtstreeks toegestaan binnen de regels van het geldende omgevingsplan van de gemeente Venray. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw planologisch-juridisch kader noodzakelijk. Hiervoor is gebruik gemaakt van de Tijdelijke Alternatieve Maatregel via IMRO (hierna: TAM-IMRO of TAM-omgevingsplan)

3 van 7

Raadsvoorstel en is het TAM-Omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22q Achter de Jera II, Ysselsteyn’ opgesteld, bestaande uit motivering, regels en verbeelding (Bijlage 1). Uit de beoordeling van de stukken is gebleken dat beoogde ontwikkeling passend is binnen rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Het ontwerp van het TAM-Omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22q Achter de Jera II, Ysselsteyn’ heeft tot 10 februari 2026 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Eenieder kon een zienswijze indienen. In totaal zijn acht zienswijzen ingekomen. De zienswijzen zijn op een zorgvuldige wijze beantwoord, zoals verwoord in de bijgevoegde ‘Eindrapport zienswijzen en (ambtshalve) wijzigingen’ (Bijlage 2). Ook is gemotiveerd of aan de zienswijzen tegemoet moet worden gekomen. De zienswijzen geven geen aanleiding om af te zien van wijziging van het omgevingsplan. Wel leiden de ambtshalve wijzigingen tot een gewijzigde vaststelling van het plan. Uw raad dient een besluit te nemen over de wijziging van het Omgevingsplan door middel van een gewijzigde vaststelling van het TAM-Omgevingsplan. Hiertoe is bijgevoegd raadsbesluit opgesteld (Bijlage 4).

Beoogd resultaat Het gewijzigd vaststellen van het TAM-omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22q Achter de Jera II, Ysselsteyn’ (NL.IMRO.0984.TAM25013-va01), waarmee in de kern van Ysselsteyn een nieuw woongebied met 33 woningen voor verschillende doelgroepen planologisch-juridisch mogelijk wordt gemaakt, zodat invulling kan worden gegeven aan het Programma Wonen. Argumenten 1.1

De gemeenteraad is het bevoegd orgaan

De gemeenteraad is bevoegd om het TAM-Omgevingsplan vast te stellen. 1.2

In het Eindrapport zienswijzen en ambtshalve wijzigingen wordt uitgebreid ingegaan op de ontvangen zienswijzen

Het TAM-Omgevingsplan heeft vanaf 30 december 2025 tot en met 9 februari 2026 in ontwerp ter inzage gelegen. Binnen deze periode zijn acht zienswijzen ingekomen. Bij de beoordeling van deze zienswijzen in het ‘Eindrapport zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ (Bijlage 2) wordt gemotiveerd aangegeven waarom de zienswijze gegrond dan wel ongegrond zijn. De zienswijzen hebben geen aanleiding gegeven tot aanpassing van het plan. 2.1

Ambtshalve is er aanleiding om het TAM-Omgevingsplan te wijzigen

Daarnaast zijn een aantal ambtshalve wijziging doorgevoerd, zoals aangegeven in paragraaf 3.3 van het eindrapport; waarbij tevens is gemotiveerd waarom de wijziging heeft plaatsgevonden. De ambtshalve wijzigingen geven aanleiding om het TAM-Omgevingsplan gewijzigd vast te stellen. 3.1

Het woningbouwplan wijkt positief af van de doelgroepenverordening

Eind 2022 is de doelgroepenverordening Wonen Venray door de gemeenteraad vastgesteld. Voor een project van 12 of meer woningen is de verdeelsleutel, zoals opgenomen in artikel 11 van de doelgroepenverordening, van toepassing. Wanneer een woningbouwplan niet voldoet aan de percentages van de verdeelsleutel, kan het college van B&W toepassing geven aan artikel 12 uit de doelgroepenverordening: de hardheidsclausule. De hardheidsclausule dient ook te worden toegepast wanneer in positieve zin wordt afgeweken van de verdeelsleutel en er een hoger percentage betaalbare woningen wordt gerealiseerd. De raad is over deze handelswijze reeds geïnformeerd in de RIB “Stand van zaken Doelgroepenverordening” d.d. 18 februari 2025. Door de komst van

4 van 7

Raadsvoorstel de Omgevingswet is het niet meer mogelijk om de Doelgroepenverordening in te trekken of te wijzigen, omdat deze onder het overgangsrecht valt. De regels van de Doelgroepenverordening zullen in lijn gebracht worden met de Woondeal en de toekomstige Wet Versterking Regie Volkshuisvesting en meegenomen worden bij de eerste wijziging van het Omgevingsplan Venray voor Woongebieden. Voorliggend plan wijkt in positieve zin af van de doelgroepenverordening. Het programma bestaat uit maximaal 33 woningen waarvan: Tabel 1: woningbouwprogramma Achter de Jera II Betaalbaarheid Prijscategorie 2/3 betaalbaar Sociale huurwoningen Sociale/Betaalbare koopwoningen laag Betaalbare koopwoningen midden/ middenhuur Betaalbare koopwoningen hoog 1/3 duur Dure koopwoningen

Prijs < € 900,07 < € 280.000

Aantal 10 (30,3%) 2 (6,1%)

€ 280.000 - € 345.000

7 (21,2%)

€ 345.000 - € 405.000 > € 405.000

4 (12,1%) 10 (30,3%)

Het programma voldoet daarmee aan de twee derde betaalbaarheid (70%: sociale huur en betaalbare koop). De aantallen zijn opgenomen in de planregels en in de anterieure overeenkomst. Binnen de prijscategorieën zijn 23 levensloopbestendige woningen opgenomen. 3.2

Het TAM-Omgevingsplan past binnen de beleidskaders

Onderhavig ontwerpplan zorgt voor de realisatie van een nieuw woongebied van 89 grondgebonden woningen met daarbinnen een gevarieerd programma. De gronden zijn weliswaar, planologisch gezien, in het buitengebied gelegen, maar grenzen direct aan de kern en vormen hierdoor een passende uitbreiding van de bestaande kern. Hiermee sluit het aan bij diverse beleidsdoelen/thema’s uit het Omgevingsprogramma Wonen, zoals snel woningen bouwen, een gevarieerd aanbod en vitale kernen. Het plan is daarnaast getoetst aan diverse beleidskaders, zowel op landelijk als op provinciaal en gemeentelijk niveau. Hieruit blijkt dat het plan passend is binnen deze kaders. Daarnaast levert de sanering van het intensieve veehouderijbedrijf in het kader van de LBV regeling een bijdrage aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid ter plaatse. 3.3

Het TAM-omgevingsplan voldoet aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETvFAL)

Gebaseerd op de huidige inzichten welke voortvloeien uit de bij het ontwerpplan behorende onderzoeken, voldoet voorliggend plan in deze fase aan de wettelijke eisen van de Omgevingswet, waaronder het evenwichtig toedelen van functies aan locaties (hierna: ETvFAL). Het in procedure brengen is noodzakelijk om uiteindelijk te komen tot de vaststelling van een definitieve wijziging van het Omgevingsplan gemeente Venray. De terinzagelegging van onderhavig ontwerpplan is een onderdeel van de (wettelijke) procedure. Alle betrokken vakdeskundigen zijn akkoord met het plan. Daarnaast is in kader van ETvFAL op (delen van) het perceel met functie ‘Agrarisch’ een aanduiding voor een spuitvrije zone opgenomen. Hiermee wordt planologisch-juridisch geborgd dat op deze gronden geen gewasbeschermingsmiddelen meer mogen worden toegepast. De initiatiefnemer is eigenaar dan wel is sprake van overeenstemming met de grondeigenaren.

5 van 7

Raadsvoorstel Gelet op het bovenstaande kan worden opgemaakt dat er geen planologische of milieutechnische bezwaren zijn om medewerking te verlenen aan het plan. Derhalve kan worden gesteld dat met voorgenomen ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 3.4

Er heeft participatie plaatsgevonden op verschillende momenten voorafgaand aan het ontwerpplan

In september 2024 heeft een omgevingsdialoog plaatsgevonden waarin de plannen zijn gedeeld met direct betrokken buurtbewoners. Meer informatie over het doorlopen participatieproces staat opgenomen in paragraaf 7.4.2 van de motivering. Tevens is het verslag van de omgevingsdialoog als Bijlage 3 aan deze adviesnota gevoegd. 3.5

Er is afgestemd met de overlegpartners tijdens vooroverleg

Op grond van artikel 2.2 Omgevingswet is het plan aan verschillende bestuursorganen en ketenpartners toegezonden en is gevraagd om een reactie op het plan kenbaar te maken. Het plan is in een eerdere fase in het kader van het wettelijk vooroverleg ook toegezonden aan de destijds wettelijke overlegpartners. Vanuit Provincie Limburg is een reactie ontvangen. De diverse ketenpartners en bestuursorganen kunnen instemmen met het plan. 4.1

De gemeenteraad is het bevoegd orgaan

De gemeenteraad is bevoegd om het beeldkwaliteitsplan vast te stellen. 4.2

Een architectonische samenhang binnen het plan en omliggende bebouwing is wenselijk

Het beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in bijlage 1 van de regels (bijlage 1), is een leidraad en beoordelingskader voor hoe een gebied eruit moet zien. Het helpt ontwerpers bij het maken van plannen en helpt het Adviesbureau Omgevingskwaliteit (hierna: AOK) bij het toetsen of die plannen aansluiten bij de gewenste kwaliteit. Kanttekeningen en risico’s Niet van toepassing. Communicatie ₋

Na vaststelling wordt het besluit gepubliceerd in het digitale gemeenteblad via www.officielebekend-makingen.nl en via de Landelijke voorziening beschikbaar stellen en bekendmaken (LVBB) in het Omgevingsloket, onderdeel van het Digitaal stelsel Omgevingswet (DSO). Tevens wordt deze kennisgeving elektronisch verzonden aan de provincie en waterschap.

₋

De kennisgeving, het TAM-Omgevingsplan, het raadsbesluit en bijbehorende onderzoeken zullen ook elektronisch beschikbaar worden gesteld via de Landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl en de link op de gemeentewebsite. Het vastgestelde plan is tevens op afspraak te raadplegen aan de balie van het gemeentehuis.

₋

De kennisgeving wordt als extra service bekendgemaakt in de Peel en Maas.

Financiële gevolgen Met de initiatiefnemer is op 11 december 2025 een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst hebben we afspraken gemaakt over planbegeleiding, planbegeleidingskosten, grondoverdracht en planschade. Hiermee zijn de gemeentelijke plankosten en planschaderisico’s geborgd en afgewenteld op de initiatiefnemer.

6 van 7

Raadsvoorstel Vervolgtraject besluitvorming Na vaststelling door de raad wordt het gewijzigde TAM-Omgevingsplan 6 weken ter inzage gelegd en bestaat de gelegenheid om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De beroepstermijn vangt aan op de dag na die van de terinzagelegging. Het TAM-Omgevingsplan treedt in werking 4 weken na bekendmaking. Indien binnen de beroepstermijn bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, schorst dat de inwerkingtreding van het besluit niet. Pas wanneer de voorzieningenrechter de voorlopige voorziening toewijst, treedt het plan (tijdelijk) niet in werking of wordt de inwerkingtreding opgeschort. Bij geen beroep of voorlopige voorziening is het plan daags na de beroepstermijn onherroepelijk. Zodra het TAM-Omgevingsplan onherroepelijk is geworden, is het plan juridisch-planologisch bindend. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlagen 1. TAM-omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22q Achter de Jera II, Ysselsteyn’ (NL.IMRO.0984.TAM25013-va01); 2. Eindrapport zienswijzen en ambtshalve wijzigingen TAM-Omgevingsplan Achter de Jera II, Ysselsteyn’ incl. bijlagen A. Zienswijzen reclamanten (niet openbaar); 3. Verslag omgevingsdialoog (nier openbaar); 4. (concept)Raadsbesluit vaststellen TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22q Achter de Jera II, Ysselsteyn.

Naslagwerk Niet van toepassing.

7 van 7