01 Raadsvoorstel Beoordeling Projectplan Gem.huis Oirlo

Raadsvoorstel

Onderwerp

Beoordeling Projectplan Gemeenschapshuis De Linde Oirlo Schoon door de Poort

Zaaknummer

Raad datum

28 september 2021

Openbaar

Ja

Ter advisering/

Ter advisering

Steller

Wilco van der Bas

Team

MO

Teammanager

Ernst-Jan Meerbeek

Portefeuillehouder

Cor Vervoort

kennisneming/ bespreking

Voorstel 1.

Kennisnemen van het definitieve Projectplan Gemeenschapshuis De Linde Oirlo d.d. 3 juni 2021 en de onderliggende stukken, waaronder de ‘Beoordeling Projectplan Gemeenschapshuis De Linde Oirlo’ d.d. 25 juni 2021, door de beoordelingscommissie Schoon door de Poort.

2.

Geen wensen en bedenkingen kenbaar maken ten aanzien van het voornemen het huidige pand De Linde, incl. bijbehorende (onder-)grond, voor de koopsom van € 1,- in eigendom over te dragen aan Stichting Gemeenschapshuis De Linde, waarbij de bijkomende kosten voor rekening van de stichting komen.

3.

Onder voorbehoud van vaststelling van de Programmabegroting 2022; een krediet beschikbaar stellen voor het projectplan Gemeenschapshuis De Linde Oirlo van maximaal € 1.054.651,- (incl. BTW) uit het raamkrediet Versterking Gemeenschapsaccommodaties, inclusief de daarin reeds opgenomen € 733.333,(incl. BTW).

4.

Uit het gereserveerde raamkrediet een voorbereidingsbudget van € 30.000,- als voorschot beschikbaar stellen aan de Stichting Gemeenschapshuis De Linde voor de technische uitwerking van haar projectplan.

5.

Het college verzoeken om binnen de door de gemeenteraad gereserveerde budgetten onder leiding van het Projectteam De Linde afspraken te maken over realisatie en exploitatie en deze vast te leggen in een ontwikkelovereenkomst.

Samenvatting Het bestuur van de Gemeenschapshuis De Linde heeft zich in het kader van Schoon door de Poort vanaf 2016 ingezet voor een toekomstgerichte ontwikkeling van de centrale ontmoetingsfunctie van De Linde voor de gemeenschap Oirlo. Zes jaar geleden heeft het bestuur – als onderdeel van het beleidstraject Schoon door de Poort - een ondernemingsplan opgesteld. De totale vereiste investering van dat plan bedroeg 1,1 miljoen euro. De geraamde maximale bijdrage van de gemeente a € 733.333,- (incl. BTW) is onderdeel van het in 2016 door de gemeenteraad ingestelde raamkrediet Versterking Gemeenschapsaccommodaties. Het dorp heeft enkele jaren geleden de accommodatieopgave en knelpunten breder bekeken en onderzocht of een verhuizing van De Linde naar de – toen leegstaande – pastoriewoning haalbaar zou zijn. In samenspraak met de inwoners is begin 2020 besloten deze rigoureuze stap niet te zetten maken, maar definitief een projectplan voor de huidige locatie van De Linde te gaan ontwikkelen. In dit projectplan presenteert het projectteam de toekomst van het gemeenschapshuis en de toekomst van het dorp Oirlo. Het doel van het plan is om het verouderde gemeenschapshuis De Linde (40 jaar oud) te renoveren en te verbouwen tot een multifunctioneel centrum dat aansluit op en past bij de (huidige en toekomstige)

Pagina 1 van 7

wensen en behoeften van de inwoners en verenigingen van Oirlo. Door de aanstaande sluiting van dorpscafé D’n Terp – ook een belangrijke ontmoetingsplek voor het dorp – vindt het dorp het belangrijk dat De Linde een plek vormt die de Oirlose bevolking dagelijks kan bezoeken; de Huiskamer van Oirlo. Verder komt in het programma van eisen naar voren dat de verenigingen een plek in de gerenoveerde Linde willen hebben waar gezellig bijeengekomen kan worden. Vervolgens is een schetsontwerp gemaakt, dat voorziet in een gemeenschapshuis dat passend is voor Oirlo met al haar diverse verenigingen en inwoners, is de omgeving meegenomen in de planontwikkeling en is onderzocht op welke wijze het pand energetisch is te verduurzamen. Het brede projectteam, met vertegenwoordigers van De Linde en dorpsbewoners met diverse talenten en werkervaring, heeft een aantal jaren gewerkt aan dit plan en daarbij breed afstemming gezocht met de omwonenden, de gebruikers van De Linde (ook toekomstige die nu nog elders zijn gehuisvest), de overige dorpsbewoners en de gemeente, heeft haar projectplan afgerond en in het voorjaar aan het college aangeboden.

Beoordeling van het ingediende plan In 2016 is door het college met u afgesproken:  initiatiefnemers te begeleiden en te ondersteunen waar noodzakelijk;  ingediende plannen met behulp van de door u vastgestelde Beoordelingscriteria door een onafhankelijke beoordelingscommissie te laten wegen;  indien positief gewogen plannen binnen het budget van het oorspronkelijke ondernemingsplan vallen als college zelfstandig besluiten te nemen over de benodigde bijdrage uit het Raamkrediet Versterking Gemeenschapsaccommodaties 2017 – 2022;  en in het geval initiatieven letterlijk en financieel groter uitvallen en daarmee niet (geheel) uit het Raamkrediet kunnen worden gefinancierd – een (financierings-)voorstel aan de raad voor te leggen. Conform raadsbesluit hebben wij het plan laten toetsen door de onafhankelijke beoordelingscommissie Schoon door de Poort. Ook hebben wij tijdig actie ondernomen om in de Kadernota een aanvullend budget voor de gemeentelijke bijdrage op te nemen. De beoordelingscommissie heeft zich in mei ter plekke laten informeren en aan het projectteam De Linde een aantal verdiepende vragen gesteld. Daarop heeft het projectteam 3 juni een aangevuld projectplan naar het college gestuurd. De commissie heeft op basis van dat definitieve plan haar beoordelingsrapport opgesteld en 25 juni jl. aangeboden aan het college.

In haar rapport geeft de commissie complimenten voor het initiatief en het planproces dat is doorlopen en concludeert zij dat het projectplan voldragen is en rijp om gerealiseerd te worden: “Het bestuur van Stichting Gemeenschapshuis De Linde heeft kunnen aantonen dat er veel draagvlak is onder de gemeenschap van Oirlo voor de investeringen die voortvloeien uit het projectplan en dat zij rekening houdt met de demografische ontwikkelingen in de nabije toekomst. Verder heeft de Stichting oog voor de verschillende aspecten van duurzaamheid, zoals het opwekken van duurzame energie en het uitvoeren van energiebesparende maatregelen. De investeringen in De Linde zijn noodzakelijk en komen tegemoet aan de behoeften van haar gebruikers en van de gemeenschap. De vernieuwing zorgt er bovendien voor dat het gebouw zowel fysiek als financieel bereikbaar is voor iedereen en tot meer verhuurmogelijkheden leidt.” Tevens adviseert de beoordelingscommissie twee onderwerpen aandacht te geven: de exploitatie van de nieuwe Huiskamer en de (fiscale verrekening van) BTW. Deze aanbevelingen nemen wij over en verwerken we in de fase van het opstellen van de ontwikkelovereenkomst. Wij leggen het positieve advies van de beoordelingscommissie graag voor aan de commissie Leven en aan de gemeenteraad en we vragen om voor dit dorpsinitiatief steun en vertrouwen uit te spreken en, onder

Pagina 2 van 7

voorbehoud van vaststelling in november van de Programmabegroting 2022, financiën te reserveren voor de renovatie en uitbreiding van De Linde uit het raamkrediet Versterking Gemeenschapsaccommodaties. Vervolgens is het aan de initiatiefnemers om het plan verder uit te werken en uiteindelijk geheel in eigen beheer voor te bereiden, te realiseren en te exploiteren. Voordat het dorp over kan gaan tot realisatie wordt een ontwikkelovereenkomst gesloten tussen stichting Gemeenschapshuis De Linde en gemeentebestuur, waarin deze partijen alle met elkaar te maken afspraken vastleggen. Pas daarna komen de door u te reserveren investeringsmiddelen vrij, met uitzondering van een per ommegaande vrij te maken voorbereidingsbudget van € 30.000,-. Beoogd resultaat 1.

Invulling geven aan de lang gekoesterde wens van Oirlo om De Linde over te dragen aan Stichting Gemeenschapshuis De Linde en om het breed gedragen Schoon door de Poort-initiatief te helpen realiseren.

2.

Borgen van de gemeentelijke (co-)financiering voor De Linde, zodat initiatiefnemers zicht hebben en houden op realisatie.

3.

Uiten van wensen en bedenkingen ten aanzien van ons voorgenomen besluit tot eigendomsoverdracht van De Linde incl. bijbehorende (onder-)grond voor de koopsom van € 1,- in totaal.

Argumenten 1.1.

In haar rapport heeft de onafhankelijke beoordelingscommissie op zorgvuldige wijze het ingediende plan beoordeeld.

Respectvol omgaan met Schoon door de Poort-initiatieven is een cruciale voorwaarde om het proces breed uit te rollen, zodat nog meer bewoners de eigen verantwoordelijkheid voor de gemeenschapsaccommodatie van eigen wijk of dorp oppakken. 1.2.

Oirlo heeft haar Schoon door de Poort-initiatief op een niveau uitgevoerd dat voldoet aan de gestelde hoge eisen.

De beoordelingscommissie heeft in haar rapport aangegeven dat Oirlo het planproces zorgvuldig heeft aangepakt. Het dorp is er in geslaagd multifunctionele accommodatie op te zetten (incl. de voor de bewoners belangrijke dagelijkse ontmoetingsfunctie van het dorpscafé, dat zeer waarschijnlijk gaat sluiten en waarvan de locatie wordt getransformeerd naar enkele woningen/appartementen) voor alle leeftijden, doelgroepen, dorpsactiviteiten en verenigingen. Het breed samengestelde projectteam die de afgelopen jaren het gehele proces heeft begeleid, heeft veel werk gemaakt van participatie (omwonenden, gebruikers, verenigingen en dorpsbewoners). Mede dankzij deze inzet wordt de locatie en het plan breed gedragen. Het projectplan Gemeenschapshuis De Linde Oirlo is het eindresultaat van dit meerjarige, zorgvuldig uitgevoerde dorpsproces. Met als doelstelling de bestaande gemeenschappelijke accommodatie in eigendom over te nemen, multifunctioneel te maken en zo gemeenschaps- en verenigingsactiviteiten voor jong tot oud bijeen te brengen. Na realisatie bezit, exploiteert, beheert en onderhoudt het dorp zelf haar multifunctionele voorziening. 1.3.

Passende verduurzamingsmaatregelen bestaande pand en aanbouw.

De gemeente stuurt op CO2-neutrale nieuwbouw vanuit het kader Energiestrategie 2030. Het nieuwbouwgedeelte voldoet daarmee aan de per 1-1-2020 voor nieuwe openbare gebouwen wettelijk verplichte BENG-norm (Bijna-Energie-Neutraal-Gebouw). Ook het bestaande pand wordt verduurzaamd. Daarbij is nadrukkelijk afgewogen of de extra investeringen opwegen tegen vermindering van de energielasten. 2.1.

Uitvoering geven aan uw raadsmotie.

Naar aanleiding van uw motie van 27 september 2016 is de Financiële verordening gewijzigd in die zin dat wij bij een voorgenomen verkoop van gemeentelijk bebouwd vastgoed voor een koopsom lager dan de recent vastgestelde taxatiewaarde, waarbij deze taxatiewaarde niet langer dan 1 jaar geleden mag zijn vastgesteld,

Pagina 3 van 7

uw raad in de gelegenheid stellen om uw wensen en bedenkingen omtrent dit voornemen kenbaar te maken. De actuele taxatie is in bijlage D opgenomen. 2.2.

Gevoel van eigenaarschap formaliseren.

Hoewel de stichting het gebouw al jarenlang beheert is het pand juridisch gezien eigendom van de gemeente. In de plannen is vanuit het dorp aangegeven dat men het gebouw incl. ondergrond in eigendom wil overnemen, maar dat hierbij rekening dient te worden gehouden met de door het dorp gedane forse investeringen (eigen bijdrage aan de bouw en tevens na een tweetal branden aan herbouw). Op basis hiervan is het college dan ook voornemens het pand incl. bijbehorende (onder-)grond voor de koopsom van € 1,- te verkopen. Dit nemen wij mee in de op te stellen ontwikkelovereenkomst. 3.1.

Onder voorbehoud van financiële dekking het maximale gemeentelijke budget voor Oirlo vaststellen.

Zodat de initiatiefnemers (financiële) afspraken kunnen maken met de provincie, gemeente en andere partijen. Na de behandeling van de Programmabegroting 2022 is de gemeentelijke financiering duidelijk. Op deze manier kunnen partijen naar het einddoel toewerken; een gezamenlijke financiering van het projectplan Gemeenschapshuis De Linde Oirlo. 3.2.

Ophogen raamkrediet Versterking Gemeenschapsaccommodaties.

Op basis van de benodigde financiële bijdrage is het in het bestaande raamkrediet gereserveerde bedrag van € 733.333,- voor De Linde te klein. Om het initiatief te steunen dient het raamkrediet aangevuld te worden met € 321.318,-. Hiermee is in de Kadernota rekening gehouden. 3.3.

Grotere investering in De Linde dan in het oorspronkelijke ondernemingsplan uit 2015.

De beoogde aanpassingen vragen maximaal € 321.318,- extra aan gemeentelijke Schoon-door-de-Poortbijdrage. Die middelen zijn noodzakelijk voor de: -

detaillering/nadere uitwerking van de oorspronkelijke opzet uit 2015 (dragen 22% bij aan kostentoename);

-

investeringen op duurzaamheidseisen vanuit recentere wetgeving (dragen 30% bij; onder andere voor warmtepomp en topkoeling);

-

invulling van diverse PM-posten uit het oorspronkelijke plan (draagt 16% bij; onder andere voor planologische procedure, architect en constructeur);

-

dekking van de bouwkostenstijging tussen december 2015 en oktober 2021; conform de erkende BDBindex (Bouwkosten Data) berekend (draagt 32% bij aan de kostentoename van voorliggend projectplan).

De aanpassingen versterken de exploitatie van De Linde. 4.1.

Hiermee toont de gemeente commitment aan de ontwikkeling van De Linde

Oirlo heeft de afgelopen jaren stug doorgewerkt aan een duurzaam plan voor de toekomst van haar gemeenschapsaccommodatie. Het projectteam is gemotiveerd om begin 2022 de verbouwing te starten en vóór carnaval 2023 te realiseren en wil het plan in de tweede helft van 2021 detailleren ten behoeve van de ontwikkelovereenkomst (zij richten zich op ondertekening in december 2021) en direct aansluitend de aanbesteding van het werk. Deze stappen worden in samenspraak met de gemeente doorlopen. Door twee derde deel van de voorbereidingskosten voor te schieten toont de gemeente commitment aan het projectteam en geeft het aan het dorp vertrouwen om verder te gaan met hun initiatief. Stichting Gemeenschapshuis De Linde schiet één derde deel van de te maken kosten voor. Het budget is nodig voor advieswerk - in opdracht van het projectteam – door externe adviseurs ten behoeve van de op te stellen ontwikkelovereenkomst en het bouwbestek. 4.2.

Het plan zoals ingebracht in de raad behoeft op onderdelen detaillering, zodat alle afspraken duidelijk in de ontwikkelovereenkomst kunnen worden opgenomen.

Het voorschot is voor kosten die gemaakt worden door o.a. architect en bouwkundig bureau om het plan verder te detailleren en besteksgereed te maken. Het zijn dus kosten die sowieso gemaakt moeten worden als voorbereiding op uiteindelijk aanbesteding en realisatie en zitten daarmee al in de raming van de totale plankosten.

Pagina 4 van 7

5.1.

Intentie uitspreken over de ontwikkelingsrichting.

Door de voorgestelde ontwikkelingsrichting van het projectteam De Linde positief te benaderen kan zij verder met de uitwerking van de plannen om te komen tot een definitieve opzet van De Linde, waarmee deze wordt verbreed tot een multifunctionele accommodatie voor Oirlo. 5.2.

Op basis van het gereserveerde maximale gemeentelijke budget voor Oirlo gaat het projectteam De Linde haar plan ontwikkelrijp maken.

In de volgende fase is het projectteam verantwoordelijk om een groot aantal zaken verder uit te werken: verwerven (provinciale) subsidies, vrijwilligersinzet voor zelfwerkzaamheid en dergelijke om de vereiste eigen financiële bijdrage op orde te hebben, de voorgenomen verbouwingsplannen van gebouw en omgeving definitief vorm geven, eindigend in het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst – zoals gebruikelijk bij het ontwikkelen van dergelijke accommodaties – met het gemeentebestuur. Belangrijke onderdelen van de ontwikkelovereenkomst zijn technische, juridische, ruimtelijke, fiscale en financiële zaken, verkoop van De Linde en de sluitende exploitatie voor De Linde. Risico’s Door het vervroegd beschikbaar stellen van het voorschot van € 30.000,- uit het raamkrediet kan het projectteam in oktober 2021 direct verder met haar planvoorbereiding. Mocht daarna onverhoopt de ontwikkelingsovereenkomst niet tot stand komen, dan is deze bijdrage verloren gegaan als ontwikkelkosten voor het gemeenschapshuis. Deze dienen dan te worden afgeboekt. Ook de Stichting Gemeenschapshuis De Linde legt één derde in, neemt dus ook dit risico en toont daarmee haar wil om te komen tot een definitieve overeenkomst. Daarmee is het risico gedeeld en beperkt, ook omdat de plannen reeds concreet en vergevorderd zijn.

Het initiatief heeft natuurlijk al de nodige kosten op zich genomen om te komen tot dit punt in het proces. En draagt daarmee al meer dan 1/3e van de voorbereidingskosten tot aan de te sluiten overeenkomst. Een definitieve ‘Go’ volgt later middels het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Kanttekeningen N.v.t. Communicatie Via een brief van het college aan het bestuur van de De Linde (zie bijlage C) en door de procesbegeleider worden de initiatiefnemers geïnformeerd over het vervolgproces. Bijgevoegd persbericht (bijlage E) wordt na het collegebesluit verspreid. Financiële gevolgen Nadat alle benodigde besluiten over het projectplan en de Programmabegroting 2022 zijn genomen worden budgetten als volgt verwerkt in de gemeentebegroting: -

een projectkrediet wordt gevuld uit het raamkrediet Versterking Gemeenschapsaccommodaties (maximaal € 1.054.651,-, incl. BTW)

-

een provinciale subsidie voor de stichting Gemeenschapshuis De Linde a € 100.000,- (incl. BTW) loopt vanwege provincievoorwaarden in dit geval via de gemeente. De subsidie wordt aan het projectkrediet toegevoegd. Omdat de gemeente na ondertekening van de ontwikkelovereenkomst de subsidie een op een doorgeleidt, verhoogt die technisch gezien zowel de inkomsten- als de uitgavenkant van het krediet.

Pagina 5 van 7

Het bestaande pand De Linde, inclusief bijbehorende (onder-)grond, is in juli 2021 in de huidige staat en met de huidige bestemming getaxeerd op € 195.000,-. Bij een verkoopprijs van € 1,- wordt er onder de taxatiewaarde verkocht. Het pand heeft geen boekwaarde. De koopsom van € 1,- komt ten gunste van de post overige gronden stadsontwikkeling (68121). De kosten van de verkoop (kadaster, notaris, belastingen) komen ten laste van de koper. Personele/organisatorische gevolgen De toepassing van de wegingsmethodiek en het financieringsvoorstel vallen binnen de reguliere taken van de organisatie (integrale advisering door de afdelingen). In het raamkrediet is voorzien in de ambtelijke begeleiding van het traject. Juridische gevolgen Het bestaande pand incl. bijbehorende (onder-)grond wordt in eigendom overgedragen. Rechtmatigheid Voorstel is conform wet- en regelgeving. Fatale termijnen N.v.t. Vervolgtraject besluitvorming Het projectteam De Linde heeft als initiatiefnemer de ruimte om haar project binnen de aangegeven (financiële) kaders en uw wensen en bedenkingen ten aanzien van ons voorgenomen besluit om het bestaande pand in eigendom over te dragen technisch, financieel, ruimtelijk, fiscaal en juridisch verder uit te werken.

Het college faciliteert hen waar nodig en sluit een ontwikkelovereenkomst af met en onder maximale verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers zelf, waarna zij het plan voor De Linde kunnen realiseren. Evaluatie N.v.t. Bijlagen A)

Projectplan Gemeenschapshuis De Linde Oirlo, Projectteam De Linde d.d. 3 juni 2021; met diverse bijlagen behorend bij het projectplan:

B)

1.

A: Criteria, deelvragen en wegingssystematiek

2.

B: VERTROUWELIJK: Kostenraming Arcadis

3.

C: Overzicht acties projectteam

4.

D: Wensen en behoeften verenigingen

5.

E: VANWEGE AVG TER INZAGE: Intentieverklaringen

6.

F: VANWEGE AVG TER INZAGE: Aanwezigen overleg buurt

7.

G: Bezoek en inspiratie basisschool

8.

H: VERTROUWELIJK: Liquiditeitsbegroting

9.

I: VERTROUWELIJK: Huurprijzentabel

Beoordeling projectplan Gemeenschapshuis De Linde Oirlo, Beoordelingscommissie Schoon door de Poort d.d. 25 juni 2021;

C)

Te ondertekenen brief met het besluit van het college aan het bestuur van de stichting;

D)

VERTROUWELIJK: Taxatierapport De Linde juli 2021

Pagina 6 van 7

E)

Persbericht.

Naslagwerk  Raadsbesluit ‘Financieringsvoorstel gemeenschapsaccommodaties’ d.d. 5 april 2016;  Raadsbesluit ‘Beoordeling projectplannen gemeenschapsaccommodaties’ d.d. 1 november 2016 ‘Criteria, deelvragen en wegingssystematiek projectplannen gemeenschapsaccommodaties Schoon door de Poort 2017 – 2022’.

Pagina 7 van 7