01 Raadsvoorstel beoordeling ondernemingsplan MFC Wanssum

Raadsvoorstel Onderwerp

Beoordeling Ondernemingsplan MFC Wanssum - Schoon door de Poort

Zaaknummer

Z22002186 (Corsa)

Datum Raad

9 mei 2023

Steller

Hans Klink

Team

Maatschappelijke Ontwikkeling

Team manager

Chantal Strous

Portefeuillehouder

Daan Janssen

Openbaar

Ter advisering/kennisneming/bespreking

Ja, m.u.v. de vertrouwelijke bijlagen (1. B,C,E,F,G,H,I,J,K,L,N) i.v.m. financiële- en persoonsgegevens. Ter advisering

Voorstel 1. Een bedrag te reserveren van maximaal € 2.341.044,- (incl. BTW) uit het raamkrediet Versterking Gemeenschapsaccommodaties, inclusief de reeds opgenomen € 233.333,- (incl. BTW). Deze aanvulling in juni/juli 2023 mee te nemen in de besluitvorming op de Kadernota 2024. 2. Het college te verzoeken om binnen dit door de gemeenteraad gereserveerde budget onder leiding van de Werkgroep MFC Wanssum afspraken te maken over realisatie en exploitatie en deze vast te leggen in een ontwikkelovereenkomst, welke na vaststelling van de Programmabegroting 2024 wordt ondertekend. Inleiding Voordat Wanssum per 1-1-2010 onderdeel werd van de gemeente Venray is een eerste onderzoek gedaan naar een nieuw MultiFunctioneel Centrum (MFC) in Wanssum. In 2010 is gekeken om het MFC te combineren met het sportpark maar dat bleek niet haalbaar. Vanaf 2011 zijn er pogingen geweest om het huidige gemeenschapshuis te renoveren. In 2013 is onderzoek gedaan om het MFC te betrekken bij de haven en ook dit bleek niet haalbaar te zijn. In 2017 werd de situatie urgent omdat gemeenschapshuis de Zandhoek vanwege landelijke regelgeving niet meer voldoet aan de eisen voor het bewegingsonderwijs. Dat jaar wordt de nieuwe werkgroep MFC opgericht die aan de slag gaat met nieuwe plannen. In 2019 ontstaat het plan voor het MFC in de Sint-Michaëlkerk.

De werkgroep MFC bestaat uit afgevaardigden van de Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek, Stichting de Dorpsraad en het kerkbestuur. Deze heeft zich daarna in het kader van Schoon door de Poort ingezet voor een toekomstgerichte ontwikkeling van het sociale hart van Wanssum. Op 15 oktober 2022 hebben ze hun ondernemingsplan MFC Wanssum ter beoordeling ingediend. Dit plan is gebaseerd op herbestemming en -ontwikkeling van de kerk tot een multifunctionele accommodatie, met flexibele ruimte-indeling, waardoor de functies ontmoeting, ontspanning, cultuur, sporten, vergaderen en horeca mogelijk zijn. Ook wordt een sacrale ruimte ingericht en is een museale functie gepland. De kapel met daarin het Romaanse doopvont blijft gehandhaafd en enkele kunstschatten in de gang naar de sacrale ruimte vormen een permanente tentoonstelling. De diverse kunstschatten zullen van een toelichtende tekst worden voorzien. De kerk wordt volledig gerenoveerd en verduurzaamd zodat een volwaardig en toekomstbestendig MFC ontstaat. De Zandhoek is een zwaar verouderd gemeenschapshuis. Vanwege landelijke regelgeving kan daar ook geen bewegingsonderwijs plaatsvinden. Het projectplan MFC Wanssum is het eindresultaat van dit meerjarige, zorgvuldig uitgevoerde dorpsproces. Het komt voort uit een brede samenwerking van de verenigingen en inwoners van het dorp.

Na realisatie bezit, exploiteert, beheert en onderhoudt het dorp zelf haar multifunctionele voorziening.

Raadsvoorstel Volgens het raadsbesluit is het plan getoetst door de onafhankelijke beoordelingscommissie Schoon door de Poort. Deze commissie heeft zich d.d. 30 januari jl. ter plekke laten informeren. De commissie gaf – naast complimenten voor het initiatief en het planproces dat is doorlopen – aan dat een aantal kleine planonderdelen nadere uitwerking nodig hadden. Daarmee werd het initiatief in de gelegenheid gesteld om deze punten aan te vullen. Het projectplan is onder andere op de onderdelen Demografische ontwikkelingen en Rentabiliteit en exploitatie aangepast. Op 28 februari jl. heeft het initiatief het aangepaste projectplan met de onderliggende stukken ingediend. De gevraagde onderdelen zijn daarin aangepast en uitgewerkt. Dit initiatief wordt voorgelegd aan de commissie Leven en aan de gemeenteraad om voor dit dorpsinitiatief steun en vertrouwen uit te spreken. Onder voorbehoud van vaststelling van de Programmabegroting 2024 worden intentioneel financiën gereserveerd. Vervolgens is het aan de initiatiefnemers om het plan in eigen beheer voor te bereiden, te realiseren en te exploiteren. Voordat het dorp over kan gaan tot realisatie wordt na vaststelling Programmabegroting 2024 een ontwikkelovereenkomst gesloten tussen de werkgroep MFC Wanssum en de gemeente, waarin deze partijen alle met elkaar te maken afspraken vastleggen.

Pas daarna komen de te reserveren investeringsmiddelen vrij. Beoogd resultaat Het streven naar vitale gemeenschappen waar inwoners zelf initiatieven nemen en de samenwerking zoeken met de gemeente. Binnen realistische financiële kaders worden dorpen en wijken zelf verantwoordelijk gemaakt voor beheer en onderhoud van gemeenschapsaccommodaties (Schoon door de Poort). Argumenten 1.1 De gemeente toont commitment aan de ontwikkeling van MFC Wanssum. Wanssum heeft de afgelopen jaren stug doorgewerkt aan een duurzaam plan voor de toekomst van haar gemeenschapshuis. De werkgroep is gemotiveerd om in 2024 de verbouwing te starten. Ze wil het plan in de tweede helft van 2023 uitwerken. Deze uitwerking heeft onder andere betrekking op het bouwbestek, de aanbesteding van werk en het maken van (financiële) afspraken met de provincie (subsidie Kerken 2020-2023 die is toegezegd), gemeente en andere partijen. Op deze manier wordt naar het doel toegewerkt; het ondertekenen van een ontwikkelovereenkomst. Belangrijke onderdelen van de ontwikkelovereenkomst zijn technische, juridische, ruimtelijke, fiscale en financiële zaken en het maximale gemeentelijk budget. Deze stappen worden in samenspraak met de gemeente doorlopen. 1.2 Wanssum heeft een voldragen plan dat voldoet aan de gestelde hoge eisen van Schoon door de Poort.

De beoordelingscommissie geeft in haar rapport ‘Beoordeling Projectplan MFC Wanssum’ d.d. 10 maart 2023 een pluim aan de werkgroep over het zorgvuldige planproces en schetsontwerp. Uit de beoordeling van alle criteria blijkt dat het ondernemingsplan over het algemeen aan alle vastgestelde vereisten voldoet. Er wordt invulling gegeven aan het algemene uitgangspunt dat elke dorps- en wijkgemeenschap zelf de verantwoordelijkheid draagt voor de gemeenschapsaccommodatie. 1.3 Behoud van cultureel erfgoed. Het MFC verhuist naar de Sint-Michaëlkerk. Het bisdom is akkoord met de verkoop en herbestemming op basis van het ondernemingsplan. De beoordelingscommissie geeft aan hier sympathie voor te hebben. Ze geeft aan dat het dorp hiervoor best een steuntje in de rug mag hebben. 1.4 Grote zaal voldoet aan actuele normen bewegingsonderwijs. Op deze manier kan basisschool de Peddepoel uit Wanssum hiervan gebruik blijven maken. Dit geeft de mogelijkheid om ook basisschool St. Anna uit Blitterswijck, die nu in de gemeente Horst aan de Maas gymt, in de kerk te laten gymmen. De werkgroep zal samen met de gemeente onderzoeken wat nodig is qua inrichting.

Raadsvoorstel 2.1 Reëlere investering MFC Wanssum dan de eerder ingeschatte raming uit 2016. Deze raming was gebaseerd op een eenvoudiger ondernemingsplan voor gemeenschapshuis De Zandhoek. De kerk wordt volledig gerenoveerd en verduurzaamd zodat een volwaardig en toekomstbestendig MFC ontstaat. De werkgroep MFC Wanssum heeft na overleg met de Beoordelingscommissie de indexering van de investeringskosten bijgesteld. Ze heeft hierover bij twee externe deskundigen, een middelgrote bouwaannemer en een projectmanager bouwprojecten, advies ingewonnen over deze kostenraming. Op basis hiervan is ze gekomen tot een indexering van 12% t.o.v. prijspeil 1 november 2021 (zie toelichting bijlage B). 2.2 Gemeentelijke bijdrage is een maximale bijdrage. Het budget wordt bewaakt in de fase van het opstellen van de ontwikkelovereenkomst. Hierin wordt de gemeentelijke bijdrage als maximale bijdrage beschikbaar gesteld. 3.1 Volgens afspraken tussen college en gemeenteraad. Financieringsvoorstellen van nieuwe plannen worden integraal afgewogen via het proces van Kadernota en vervolgens Programmabegroting. Met dit voorstel wordt invulling gegeven aan deze afspraak. 4.1 De werkgroep MFC Wanssum gaat haar plan uitwerken en ontwikkelrijp maken. De werkgroep gaat een groot aantal zaken verder uitwerken.

Het gaat met name om het verwerven van (provinciale) subsidie (subsidie Kerken 2020-2023, de vrijwilligersinzet voor zelfwerkzaamheid en de verkoop van de vrijgevallen locatie de Zandhoek om de vereiste eigen financiële bijdrage op orde te hebben. De provincie heeft mondeling aangegeven het initiatief te willen ondersteunen en is van plan de ingediende aanvraag (na raadsbesluit) positief te beschikken. Als de uitwerking is afgerond wordt een ontwikkelovereenkomst afgesloten.

Kanttekeningen of risico’s 1.1 Afname enthousiasme en energie vanuit de initiatiefnemers, vrijwilligers en inwoners. Mocht er geen vertrouwen worden uitgesproken in de wens van de inwoners van Wanssum om alles te verenigen in één gemeenschapsaccommodatie zal dit leiden tot teleurstelling. Vraag is of ze na een procesinvestering van bijna 20 jaar gemotiveerd blijven om opnieuw het proces in te gaan voor een ondernemingsplan voor een gemeenschapsaccommodatie. Het plan is voldragen en voldoet aan de eisen die gesteld zijn vanuit Schoon door de Poort. 2.1 De investeringsbegroting laat een tekort zien van € 700.000,-. De werkgroep geeft daar volgens de beoordelingscommissie een reële dekking voor. De provinciale subsidie Kerken 2020-2023 en de verkoop van De Zandhoek zijn niet meegenomen in het ondernemingsplan. Als de besluitvorming, het vergunningstraject rondom de aankoop van de kerk spoedig verloopt, is het risico klein dat er een financieringstekort ontstaat. Er is al overleg geweest met de Provincie Limburg en is dit bedrag, naar verluidt, ook al gereserveerd. 2.2 De aanvraag subsidie Kerken 2020-2023 dient dit jaar worden gedaan. De subsidietermijn van deze subsidie loopt tot en met dit jaar. Om de subsidie te kunnen aanvragen, dient de kerk van het bisdom te zijn gekocht en te zijn herbestemd voor eind 2023.

Als deze tijdlijn gehaald wordt, zal de aanvraag voor 31 december 2023 gedaan kunnen worden en is deze subsidie nagenoeg gegarandeerd. Mocht dit niet lukken dan ontstaat er een financieringstekort.

2.3 Afsluiten van een lening. In de gepresenteerde meerjaren-exploitatiebegroting 2025 t/m 2029 is voor de aflos- en renteverplichting te weinig ruimte. Het geprognosticeerd resultaat loopt, mocht met name de subsidie Kerken 2020-2023 niet worden verstrekt, op en is daarvoor niet toereikend. De werkgroep probeert zoveel mogelijk gebruik te maken van de diverse subsidie- en inkomstenbronnen zoals energie-subsidieregelingen.

Raadsvoorstel 2.4 De beoordelingscommissie is kritisch op het criterium Duurzaamheid. De ambitie is om het energieverbruik zo gering mogelijk te maken door het treffen van gebouw-gebonden maatregelen. De aangeleverde informatie ten aanzien van de verduurzaming van de kerk is te beperkt om een goed oordeel te kunnen geven. De commissie vindt de budgetteringsraming voor verwarmingsinstallaties en ventilatievoorzieningen lastig te beoordelen omdat het afwijkend een gebouw betreft. Hierover is overleg geweest met een dienstverlener op het gebied van installatietechniek. Dat leidde tot een advies voor een duurzaam verwarmingssysteem bestaande uit vloerverwarming werkend op warmtepompen alsmede een ventilatie-en luchtbehandelingssysteem. Voor het gehele plan geldt dat duurzaamheid belangrijk is en zoveel mogelijk gebruik gemaakt zal worden van duurzame materialen dan wel hergebruik van gesloopte materialen. Bovenstaande risico’s worden bewaakt in de fase van het opstellen van de ontwikkelovereenkomst door de gemeentelijke bijdrage als taakstellend budget vast te stellen. Na het afsluiten van deze overeenkomst volgt pas de definitieve ‘Go’.

Communicatie Via een brief van het college aan het bestuur van Stichting Gemeenschapshuis de Zandhoek (zie bijlage 3) en door de procesbegeleider zijn de initiatiefnemers geïnformeerd over het vervolgproces. Een persbericht is na het collegebesluit verspreid in overleg met afdeling communicatie en de portefeuillehouder.

Financiële gevolgen Het Raamkrediet Versterking Gemeenschapsaccommodaties is voor Wanssum niet toereikend om het ingediende ondernemingsplan te financieren. Het beschikbare budget voor dit plan bedraagt € 233.333,(incl. BTW). De gemeentelijke bijdrage van het ondernemingsplan vergt een investering van € 2.107.711,-. Dat betekent dat in de Kadernota 2024 een concreet voorstel zal worden gedaan voor de financiering van dit projectplan van totaal € 2.341.044,-. Dat is het eerste moment om financiële afwegingen te maken. Op dit moment is er dus geen financiële besluitvorming aan de orde.

Vervolgtraject besluitvorming De werkgroep MFC Wanssum heeft als initiatiefnemer de ruimte om haar project binnen de aangegeven (financiële) kaders technisch, financieel, ruimtelijk, fiscaal en juridisch verder uit te werken. Het college faciliteert hen waar nodig en sluit een ontwikkelovereenkomst met hen af, waarna zij het ondernemingsplan voor MFC Wanssum daadwerkelijk kunnen gaan realiseren.

Evaluatie N.v.t.

Bijlagen 1. Ondernemingsplan MFC Wanssum d.d. februari 2023 met diverse bijlagen behorend bij dit plan. - BIJLAGE A Ontwerp MFC gepresenteerd op 6-10-2021 - BIJLAGE B Investerings- en financieringsbegroting MFC-kerk Wanssum (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE C Budgetteringsraming architect ontwerp MFC (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE D Programma van wensen van alle gebruikers - BIJLAGE E Intentieverklaringen (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE F Huidige exploitatie zonder investering (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE G Specificatie huidige omzet zonder investering (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE H Exploitatieprognose met investering (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE I Meerjaren exploitatieprognose (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE J Specificatie omzet met investering (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE K Liquiditeitsprognose eerste jaar na ingebruikname investering (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE L Meerjaren liquiditeitsprognose MFC (VERTROUWELIJK) - BIJLAGE M Pro forma aanvraagformulier nadere subsidieregels Kerken 2022-2023

Raadsvoorstel -

BIJLAGE N. Financieel rapport 2021 met daarin eigen vermogenspositie en toelichtingen (VERTROUWELIJK) 2. Beoordeling Projectplan MFC Wanssum, Beoordelingscommissie Schoon door de Poort d.d. 10 maart 2023; 3. Ondertekende brief met het besluit van het college aan het bestuur van de stichting.

Naslagwerk -

Raadsbesluit ‘Financieringsvoorstel gemeenschapsaccommodaties’ d.d. 5 april 2016; Raadsbesluit ‘Beoordeling projectplannen gemeenschapsaccommodaties’ d.d. 1 november 2016 ‘Criteria, deelvragen en wegingssystematiek projectplannen gemeenschapsaccommodaties Schoon door de Poort.