01 Nota Grondbeleid 2023 (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel

Onderwerp

Nota Grondbeleid 2023

Zaaknummer

Raad datum

31 oktober 2023

Steller

Jolande de Vries

Team

Ruimtelijke Ontwikkeling

Teammanager

Veronique Nabben

Portefeuillehouder

Wim de Schryver

Openbaarheid Ja, Per direct. Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter advisering

Voorstel De raad voor te stellen om: 1. Onder intrekking van de Structuurvisie nota Grondbeleid 2016 de Nota Grondbeleid 2023 vast te stellen, inhoudende:  Bij ruimtelijke ontwikkelingen een situationeel grondbeleid te voeren;  De mogelijkheid van een grondexploitatie met een negatief saldo niet meer uit te sluiten;  Het college van Burgemeester en wethouders toestemming te geven strategische verwervingen te doen tot € 1.000.000,-- per aankoop;  De toestemming tot het doen van strategische verwervingen niet beperken tot verwerven ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen, maar ook ten behoeve van andere functies zoals natuur, landschap en klimaat. 2. De nota “wijziging regels courtage” en de onderliggende nota “Courtageregeling” in te trekken.”

1 van 7

Raadsvoorstel Inleiding De opgaven voor ruimtelijke ontwikkeling, leefbaarheid en economie in Venray zijn groot: van klimaatopgave en vergroening tot woningbouw om het woningtekort op te lossen en de grote sociale woningbouwopgave. In de Omgevingsvisie heeft de gemeente een aantal ambities verwoord: •

Groen wonen voor iedereen;

•

Een gezond Venray heeft de toekomst;

•

Venray bloeit, bruist en boeit;

•

Natuurlijk Venray!

•

Ambities in regionaal perspectief.

De omvang en complexiteit van de ambities vraagt om een gemeente die duidelijk is over haar regierol bij deze ontwikkelingen. Regie kan genomen worden door zelf de ontwikkeling tot stand te brengen of door anderen in de gelegenheid te stellen de ontwikkeling te realiseren met hulp van onze gemeente. Om deze regierol goed uit te voeren is een herijking van het grondbeleid uit 2016 nodig. Daarnaast heeft uw raad verzocht, op basis van het rekenkameronderzoek en de daaropvolgende besluitvorming, een geactualiseerde nota grondbeleid voor te bereiden. Deze nota ligt nu voor. Beoogd resultaat Vaststellen van de Nota Grondbeleid, waardoor de gemeente de nodige gereedschappen beschikbaar heeft die kunnen ondersteunen bij het realiseren van de gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, economie, natuur, landschap en dergelijke. Argumenten 1.1 De Nota Grondbeleid 2023 geeft kaders voor het uitvoeren van het grondbeleid van de gemeente Venray De gemeente Venray heeft grote ambities voor de toekomst. Er is een forse woningbouwopgave, er wordt gewerkt aan het realiseren van een bedrijventerrein en daarnaast zien we opgaves op het gebied van landschappelijke ontwikkeling in het buitengebied, natuurontwikkeling en klimaatadaptatie. Om veel van deze ambities te kunnen verwezenlijken is grond nodig, maar ook partijen die de ontwikkeling tot stand willen brengen.

Grondbeleid is een middel om als gemeente de ruimtelijke opgaven te realiseren. Het is zeker geen doel op zich en ook geen wondermiddel. Het grondbeleid staat in dienst van de verschillende gemeentelijke beleidsdoelen en moet vooral helpen om deze beleidsdoelen te realiseren. Het grondbeleid geeft gereedschappen om de beleidsdoelen te behalen. In deze nieuwe Nota Grondbeleid leggen wij de kaders van dit nieuwe grondbeleid vast en vullen onze gereedschapskist. We gaan in op de instrumenten die de gemeente kan inzetten, maar ook op de afstemming tussen college en raad, de financiële gevolgen en de algemene rol die de gemeente wil hebben bij het verwezenlijken van de gemeentelijke beleidsdoelen. Nu de Omgevingswet per 1 januari 2024 in werking treedt, hebben we in deze Nota de nieuwe wetgeving als uitgangspunt genomen.

2 van 7

Raadsvoorstel

Met deze nieuwe Nota Grondbeleid is onze gereedschapskist weer up to date en gevuld en kunnen we verder werken aan het bereiken van onze ambities voor onze mooie gemeente. Deze Nota Grondbeleid 2023 komt in de plaats van de eerder, als structuurvisie, vastgestelde Nota Grondbeleid uit 2016. 1.2 Met de voorliggende Nota Grondbeleid is uitvoering gegeven aan de uitkomsten van het rekenkameronderzoek De Nota Grondbeleid is voor het laatst door de gemeenteraad vastgesteld in 2016. Op 22 december 2021 heeft de rekenkamer van de raad een onderzoek aangekondigd over het grondbeleid. Dit onderzoek is in opdracht van de rekenkamer opgeleverd door Twynstra Gudde op 8 september 2022. De raad heeft in haar vergadering van 1 november 2022 besloten de conclusies en aanbevelingen als verwoord in het rekenkameronderzoek te onderschrijven en de griffie en het college opdracht te geven om in samenspraak met het presidium uitvoering te geven aan de aanbevelingen. Eén van deze aanbevelingen was te komen tot een geactualiseerde nota grondbeleid. Deze nota ligt nu voor.

In het rekenkameronderzoek staat de volgende onderzoeksvraag centraal: Stelt de huidige vormgeving van het grondbeleid van de gemeente Venray de raad in staat om haar kaderstellende en controlerende taken te vervullen? Deze hoofdvraag wordt in het rapport als volgt beantwoord: “De uitvoering van het grondbeleid stelt de raad niet optimaal in staat om haar kaderstellende en controlerende rol in te vullen. Dit is vooral het gevolg van de beperkte rol van de raad bij de strategische rolbepaling en het beperkte inzicht in de bijdrage van het grondbeleid aan de gemeentelijke doelstellingen. De opzet van het huidige grondbeleid is voor de rest toereikend. Wel is het beleid toe aan een actualisatie zodat bijvoorbeeld de grondprijs(methodiek) beter aansluit op de actuele marktomstandigheden en beter wordt aangesloten op de nu geldende ruimtelijke kaders. Deze ruimtelijke kaders, zoals de omgevingsvisie, zijn de afgelopen jaren ontwikkeld en bevatten actuele opgaven en ambities waaraan het grondbeleid kan bijdragen.” Het onderzoeksbureau doet een aantal aanbevelingen. In onderstaande tabel worden deze aanbevelingen weergegeven met in de tweede kolom de wijze waarop dit in de nieuwe Nota Grondbeleid is verwerkt.

Aanbeveling rekenkameronderzoek Stel als raad een geactualiseerd grondbeleid vast Laat daarbij het grondbeleid aansluiten op de nieuwe Omgevingswet en neem hierbij de thema’s op waaraan het grondbeleid een bijdrage zou moeten leveren

Wijze van verwerking in dit voorstel en de nota Een nieuwe Nota Grondbeleid 2023 ligt voor We stellen voor om te kiezen voor situationeel grondbeleid. Dit past goed bij de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt. De keuze voor situationeel grondbeleid is gemotiveerd in paragraaf 3.2 van de Nota Grondbeleid. In het hoofdstuk 4 worden de instumenten van het grondbeleid genoemd en is aangegeven welke wijzigingen er bij de inzet van deze instrumenten zijn in verband met de

3 van 7

Raadsvoorstel Aanbeveling rekenkameronderzoek

Laat daarbij het grondbeleid aansluiten op de nieuwe Omgevingswet en neem hierbij de thema’s op waaraan het grondbeleid een bijdrage zou moeten leveren

Voer daarbij het gesprek over de gewenste rolbepaling (actief, passief, situationeel) per opgave in de fysieke leefomgeving en de bijdrage die het grondbeleid kan leveren aan opgaven als klimaatadaptatie of de energietransitie Weeg in dat kader af of wordt vastgehouden aan het uitgangspunt ‘terughoudendheid’. Indien daaraan wordt vastgehouden, maak in het beleid expliciet wat je daaronder verstaat en hoe je om wilt gaan met eventuele uitzonderingen. Weeg in het kader van het nieuwe grondbeleid af of vastgehouden blijft worden aan het structureel niet aanpassen van de grondprijzen

Vraag als raad aan het college inzichtelijk te maken of voor alle relevante beleidsvelden actuele beleidskaders zijn vastgesteld of wanneer deze beleidskaders vastgesteld gaan worden. Betrek als college de raad actief en vroegtijdig bij de strategische afweging welke rol de gemeente gaat innemen bij een initiatief of project

Informeer de raad expliciet en periodiek over de bijdrage van het grondbeleid aan de realisatie van de gemeentelijke doelstellingen en opgaven in de fysieke leefomgeving

Wijze van verwerking in dit voorstel en de nota beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet. De gemeentelijke beleidskaders (ambities) zijn opgenomen in afzonderlijke nota’s. Denk aan de Toekomstvisie, de Omgevingsvisie, het beleid Wonen en sectorale beleidsdocumenten. Een korte weergave van deze thema’s zijn opgenomen in hoofdstuk 2 van de Nota Grondbeleid. In februari en maart 2023 is met de raad gesproken over de gewenste rolbepaling. De input van deze, overigens vrijblijvende, gesprekken zijn in de Nota verwerkt. In de nieuwe Nota Grondbeleid laten we het uitgangspunt “terughoudendheid” los. Er kan, als de situatie zich voordoet, actievere grondbeleid worden gevoerd. De keuze is niet vrij. Op basis van een beslisboom zoals opgenomen in paragraaf 3.3 wordt deze keuze gemaakt bij iedere majeure ontwikkeling. Bij het bepalen van de uitgifteprijzen wordt, behoudens voor sociale woningbouw, uitgegaan van de marktwaarde, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen de verschillende dorpen. Dit is verwoord in de kaders van uitgifte zoals opgenomen in paragraaf 5.4. Dit is niet een punt dat in de Nota Grondbeleid moet terugkomen, maar op de raadsagenda.

Door vaststelling van situationeel grondbeleid is een goede afstemming tussen raad en college nodig. Daarom wordt voorgesteld dat de raad een beslisboom vaststelt en het college deze doorloopt bij de keuze van het grondbeleid per ontwikkeling. Terugkoppeling vindt of via een startnotitie plaats of achteraf (bij kleinere projecten) via de P&C-cyclus. De kaders hiervoor zijn gegeven in paragraaf 3.3 (Beslisboom) en hoofdstuk 6 (verantwoording en governance). Dat vindt plaats door de startnotities, de raadsinformatiebrieven over de verschillende ontwikkelingen en de P&C-cyclus.

1.3 De ruimtelijke doelstellingen van de gemeente vergen in sommige gevallen een actievere rol van de gemeente. Daarom wordt gekozen voor situationeel grondbeleid Met de Nota Grondbeleid 2016 besloot de gemeente om vooral faciliterend grondbeleid toe te passen. De risico’s in de markt waren fors en het ruimtelijke instrumentarium gaf de gemeente voldoende armslag om deze faciliterende rol uit te oefenen. De laatste jaren wordt er anders gekeken naar de rol van de gemeente in het fysieke domein. Sindsdien komen een aantal

4 van 7

Raadsvoorstel beleidsdoelen van de gemeente prominenter naar voren. Denk bijvoorbeeld aan de grote (sociale) woningbouwopgave, klimaat, economische ontwikkelingen en ontwikkelingen ter verbetering van natuur en milieu. De omvang en complexiteit van de opgaven op het vlak van woningbouw, groen, duurzaamheid en klimaatadaptatie vragen een actievere gemeentelijke rol, of in ieder geval de mogelijkheid deze rol aan te nemen. Op de meest urgente locaties en daar waar prioritaire opgaven of beleidsdoelstellingen moeten worden gerealiseerd, moet de gemeente de mogelijkheid hebben om actiever te sturen dan voorheen. Daarom wordt voorgesteld deze mogelijkheid te creëren en voor die specifieke locaties een actievere rol van de gemeente mogelijk te maken. Deze actieve rol hoeft de gemeente echter niet voor alle ontwikkelingen op zich te nemen. Daar waar de initiatiefnemer of de markt deze rol naar tevredenheid van de gemeente oppakt, kan de gemeente nog steeds faciliterend optreden. Er wordt daarom voorgesteld om te kiezen voor een situationeel grondbeleid. Regisserend of situationeel grondbeleid houdt in dat per ontwikkeling wordt onderzocht welke vorm van grondbeleid het beste past bij de ontwikkeling. In sommige gevallen kunnen de gemeentelijke beleidsdoelstellingen worden behaald door facilitair mee te werken aan een plan van derden.

In andere gevallen zijn de gemeentelijke beleidsdoelstellingen zo belangrijk dat de gemeente zelf meer de regie in handen wenst te hebben bij de ontwikkeling. In dat geval kan de gemeente tot een actief grondbeleid komen. 1.4 In sommige gevallen is het noodzakelijk de ruimtelijke ontwikkeling op te pakken, maar zal wellicht geen sluitende grondexploitatie mogelijk zijn. Bij een situationeel grondbeleid en de doelstellingen waar de gemeente de komende jaren voor staat kan het zijn dat een grondexploitatie bij aanvang geen positief resultaat laat zien. Als de te bereiken doelstellingen dusdanig van belang worden geacht, moet het mogelijk zijn om deze ontwikkeling wel door te zetten. Het kan daarom zijn dat er sprake is van een negatieve grondexploitatie en dat het project toch doorgang moet vinden. In dit geval wordt dit besluit aan de raad vooraf ter kennisneming voorgelegd. In de eerdere Nota Grondbeleid uit 2016 werd een project met een negatieve grondexploitatie bij aanvang uitgesloten. In deze Nota Grondbeleid 2023 wordt deze mogelijkheid wel open gehouden, maar zal altijd in afstemming met de raad moeten worden besloten om het project te laten doorgaan. 1.5 In gevallen waar de gemeente actiever de regie bij de ruimtelijke ontwikkeling wil houden en in wil spelen op kansen in de markt is het nodig dat het college kan beschikken over financiële middelen.

Het college van burgemeester en wethouders is op basis van de Gemeentewet bevoegd tot het aan- en verkopen van gronden en panden. De gemeenteraad heeft het budgetrecht. In de eerder Nota Grondbeleid 2016 werd een strategisch verwervingsbudget beschikbaar gesteld van € 300.000,-- per jaar. Het voorstel is om te kiezen voor een situationeel grondbeleid. Om dat adequaat te kunnen uitvoeren is het nodig om in te kunnen spelen op kansen in de markt. Het college moet de gereedschappen hebben om deze kansen te pakken. Daarom stellen wij voor om aan ons college toestemming te verlenen om strategische verwervingen te doen tot een bedrag van € 1.000.000,-per aankoop. Bij bedragen van € 1.000.000,- of hoger moet vooraf overleg worden gepleegd met

5 van 7

Raadsvoorstel de gemeenteraad of een afvaardiging daarvan (voor zover dit met de voltallige gemeenteraad is afgesproken). 1.6 De gemeente heeft ook buiten woningbouw en bedrijventerreinen ambities waar gronden en panden voor nodig zijn. Ook daar wil de gemeente kunnen inspelen op de kansen in de markt. Het eerdere strategisch aankoopbudget was specifiek bedoeld voor aankopen in het kader van woningbouw en bedrijventerreinen. De gemeente heeft echter ook op andere vlakken ambities, denk daarbij, bijvoorbeeld maar niet limitatief, aan klimaatadaptatie, landschapsverbetering en natuurontwikkeling. Als er kansen voorbij komen om significant uitvoering te geven aan de gemeentelijke ambities en daar is grond voor nodig, en deze grond (al dan niet met bebouwing) komt te koop, dan moet het college ook hier kunnen acteren. We stellen daarom voor om de toestemming om te verwerven tot € 1.000.000,-- ook te laten gelden voor verwervingen ten behoeve van deze ambities. 2.1 De courtageregeling is achterhaald, deze kan worden ingetrokken. Ten tijde van de woningbouwcrisis is een courtage-regeling ingevoerd voor ontwikkelaars/makelaars als stimulans om gemeentelijke kavels te verkopen. Deze regeling vervalt door het vaststellen van de onderhavige nota. De marktsituatie is immers ten opzichte van toen gewijzigd, waardoor een dergelijke regeling niet meer nodig wordt geacht.

Bijna alle kavels zijn verkocht of gereserveerd. Kanttekeningen en risico’s 1.1 Situationeel grondbeleid kan zorgen voor extra risico bij de begroting Met situationeel grondbeleid wordt de deur geopend voor een actief grondbeleid bij locaties die niet door de markt worden opgepakt en waar wel grote behoefte bestaat om tot ontwikkeling te komen. Eventuele risico’s van een actieve ontwikkeling van een locatie moeten gedekt worden uit de risicoreserve grondbedrijf. Als de risico’s groter worden, dan zal deze risicoreserve ook moeten worden bijgesteld. Dit kan betekenen dat eventuele winstnemingen niet of later worden overgeheveld naar de algemene reserve of dat er een dotatie uit de algemene reserve moet worden gedaan aan de risicoreserve grondbedrijf. Bij elke keuze voor actief grondbeleid worden de risico’s in beeld gebracht met een grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt aan uw raad voorgelegd ter vaststelling, waarbij ook meteen wordt beoordeeld of de risicoreserve grondbedrijf voldoende is om het risico van deze actieve grondexploitatie te dekken. Communicatie De Nota Grondbeleid 2023 is een beleidsdocument. Dit document wordt bekend gemaakt via het Gemeenteblad in officiële bekendmakingen.nl. Er vindt, in verband met de status als beleidsdocument, geen inspraak etc. plaats.

Financiële gevolgen De Nota Grondbeleid is een beleidsstuk die de gemeente gereedschappen geeft voor de realisering van de ruimtelijke beleidsdoelen en ambities. Op zich kent de Nota geen financiële gevolgen. Als er

6 van 7

Raadsvoorstel echter binnen het situationele grondbeleid op een locatie wordt gekozen voor actief grondbeleid, dan kan er sprake zijn van financiële gevolgen. Deze financiële gevolgen zullen in kaart worden gebracht bij de vaststelling van de startnotitie en de grondexploitatie. Vervolgtraject besluitvorming Na uw besluit over de Nota Grondbeleid 2023 zullen wij uitvoering gaan geven aan de kaders die in deze nota staan vermeld. Ook volgen er nog een aantal uitvoeringsgerichtere nota’s, zoals de Nota financiële bijdragen en sociale woningbouw (regelt de bijdragen van initiatiefnemers voor de verbetering van de woon- en leefomgeving in zijn geheel en een bijdrage als niet wordt voldaan aan de normen voor sociale woningbouw in een specifiek plan). Ons college zal daarnaast de Algemene verkoopvoorwaarden (bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed en ontwikkelingslocaties) en de grondprijzenkaart 2024 (waarin de grondprijzen/uitgifteprijzen voor 2024 worden vermeld) vaststellen. Evaluatie In de eerstvolgende P&C-cyclus wordt in de paragraaf grondbeleid een overzicht gegeven van de projecten en de keuzes voor het grondbeleid. Bijlagen 1. Nota Grondbeleid 2023 Naslagwerk 1. Nota Grondbeleid 2016, algemeen deel en Venrays deel.

7 van 7