01 Locatiekeuze flexwoningen ontheemden (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel

Onderwerp

Locatiekeuze flexwoningen huisvesting ontheemden

Zaaknummer

Steller

Marco Van de Voort

Team

Concern

Teammanager

Dorien van der Giessen

Portefeuillehouder

Martin Leenders

Raad datum

27 juni 2023

Openbaarheid Ja, met uitzondering van bijlage 2. Reden: economische of financiële belangen van de gemeente en voorkomen van onevenredige benadeling aan een ander belang Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter advisering

Voorstel 1. Opdracht te geven aan het college van B&W om maximaal 250 flexwoningen te ontwikkelen voor de brede doelgroep van ontheemden én lokale woningzoekers op 3 kansrijke locaties; 2. Stationsweg Oostrum aan te wijzen als locatie voor de huisvesting van statushouders, vluchtelingen uit Oekraïne en woonurgenten, aangevuld met extra woningen voor Venrayse woningzoekers; 3. Pauwweg/Oirloseweg aan te wijzen als locatie voor de huisvesting van asielzoekers, vluchtelingen uit Oekraïne en woonurgenten; 4. Brabander/Korte Broekweg aan te wijzen als locatie voor de huisvesting van statushouders, vluchtelingen uit Oekraïne en woonurgenten, aangevuld met extra woningen voor Venrayse woningzoekers.

1 van 6

Raadsvoorstel Inleiding Bij de eerdere besluitvorming over de huidige noodopvang heeft de gemeenteraad het college van B&W gevraagd om de mogelijkheden te onderzoeken waarop Venray op een meer menselijke en duurzame wijze invulling kan geven aan haar opgave om ontheemden (asielzoekers, statushouders én vluchtelingen uit Oekraïne) op te vangen. Eind 2022 heeft het college van B&W een projectgroep opdracht gegeven om deze vraag verder te onderzoeken. Ze heeft daarbij meegegeven dat de gemeente Venray flexibel wil zijn qua omvang en doelgroepen, dat we het steeds verplaatsen van mensen willen voorkomen, dat we toekomstbestendig willen zijn en dat we deze opgave samen met maatschappelijke organisaties en marktpartijen willen oppakken. Hieruit is de volgende visie van onze gemeente op de opvang van ontheemden ontstaan: “Venray staat voor haar opgave. Menswaardig, duurzaam en samen met haar partners” Op 12 december 2022 zijn in een besloten raadsbijeenkomst de kaders opgehaald voor deze opgave. Daar is de denklijn onderschreven om proactief te zorgen voor voldoende opvanglocaties in Venray op een menswaardige en duurzame manier. De visie op de opvang en ook de genoemde aantallen zijn daarbij onderschreven. Tijdens deze raadsbijeenkomst zijn de randvoorwaarden en criteria meegegeven waaraan mogelijke locaties zouden moeten voldoen.

Met deze informatie is een projectgroep aan de slag gegaan om geschikte locaties te vinden. Bijlage 1: locatiekeuze flexwoningen opvang ontheemden. Een uitgebreide toelichting op de criteria, de locatiekeuze en het proces dat geleid heeft tot de nu voorliggende locaties is te vinden in de bijlage. De volgende drie locaties blijken na het uitgebreide onderzoek kansrijk voor de bouw van flexwoningen. In bovengenoemde bijlage worden de locaties uitgebreider beschreven. Locatie Stationsweg Oostrum Het betreft hier het perceel gelegen tussen huisnummers 191 en 195, tegenover de voormalige Muvero fabriek. Een perceel van bijna 2 hectare en daarmee groot genoeg voor de bouw van ongeveer 100 flexwoningen. In deze woningen is ruimte voor ongeveer 295 statushouders, vluchtelingen uit Oekraïne, spoedzoekers en Venrayse woningzoekenden. Aansluitend op dit perceel wordt gelijktijdig door de eigenaar een plan ontwikkeld met flexwoningen in een hoger huursegment. Hierdoor ontstaat een divers woongebied met in totaal ongeveer 120 woningen. Locatie Pauwweg/Oirloseweg Het betreft de percelen tussen de Pauwweg en de Oirloseweg, ten noorden van het adres Oirloseweg 14. Voor het realiseren van de opgave zijn ongeveer 2,5 hectare beschikbaar. Dit is voldoende ruimte voor ongeveer 70 chalets.

Daarmee kunnen hier 280 opvangplekken worden gerealiseerd voor asielzoekers (maximaal 190 bedden), vluchtelingen uit Oekraïne en woonurgenten.

2 van 6

Raadsvoorstel Locatie Brabander Korte Broekweg Het betreft het adres Korte Broekweg 1. Op dit perceel was een bollenkwekerij gevestigd. In totaal ongeveer 4,5 hectare, waarvan een deel gebruikt moet worden voor een goede inpassing en ontsluiting. Op deze locatie wordt gedacht aan 15 grote woningen met daarin maximaal 80 appartementen voor 240 bewoners. Het gaat hier om statushouders, vluchtelingen uit Oekraïne, woonurgenten en Venrayse woningzoekers. Beoogd resultaat Het realiseren van ongeveer 250 flexwoningen voor de huisvesting van de brede doelgroep van ontheemden, aangevuld met Venrayse woningzoekers, voor een periode van 15 jaar. Argumenten 1.1 Geen showstoppers Locaties zijn onderzocht op brede criteria. Op deze locaties spelen geen onoverkomelijke belemmeringen. 1.2 Derde locatie biedt kansen Locaties vragen nog verdere uitwerking met het risico dat alsnog een locatie afvalt. Daarmee behouden we de mogelijkheid om het gewenste aantal woningen te realiseren. 1.3 Kans benutten om extra woonruimte te realiseren voor lokale woningzoekers Door in te zetten op 3 kanrijke locaties, ontstaat de mogelijkheid om meer flexwoningen te realiseren dan alleen voor de doelstelling voor de huisvesting van ontheemden. Hierdoor is het wellicht mogelijk om 60 tot 70 extra flexwoningen te realiseren en kunnen ook lokale woningzoekenden worden geholpen.

In de huidige krappe woningmarkt biedt dit een serieuze kans om een extra impuls te geven aan het lokale woningaanbod.. 1.4 Besluit geeft duidelijkheid aan partners Door het besluit om de locaties aan te wijzen, ontstaat er een situatie waarbij eigenaren en ontwikkelaars duidelijkheid krijgen dat deze projecten kunnen rekenen om medewerking van de gemeente Venray. Hiermee kunnen zij hun plannen verder uitwerken en hiervoor kosten maken, met de zekerheid dat er draagvlak is voor de ontwikkeling van de locatie. 2.1 Combinatie van plannen biedt kansen Stedenbouwkundig is het mogelijk één plan te ontwikkelen met het naastgelegen perceel, waarop een plan voor tijdelijke woningen in het middensegment is gepland. De locatie is groot genoeg om aanvullend woningen te creëren voor de Venrayse woningzoekenden. In de combinatie ontstaat er een divers woningaanbod op deze locatie. Juist door de combinatie is ook dat plan te realiseren en ontstaat een win-win-situatie; 2.2 Betrouwbare partner Met Wonen Limburg wordt gewerkt aan een gezamenlijke exploitatie, waarmee een betrouwbare partner is gevonden voor zowel de ontwikkeling als het beheer;

3 van 6

Raadsvoorstel 3.1 Gunstige ligging voor de beoogde doelgroepen De ligging van deze locatie is gunstig voor de huisvesting van de beoogde doelgroepen. Niet direct tegen of in een dorp of woonwijk, maar toch dicht genoeg bij voorzieningen. De oriëntatie op Venray zorgt er, in combinatie met duidelijk aan te leggen ontsluitingen en goed beheer, voor dat een acceptabel woon- en leefklimaat voor zowel de locatie zelf als voor de omgeving kan ontstaan; 3.2 Gecombineerd beheer biedt mogelijkheden Met COA is gesproken over de mogelijkheden om een deel van deze locatie te huren. COA staat ook open voor het brede beheer op locatie. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om hun expertise in te zetten bij de begeleiding van andere doelgroepen; 4.1 Woningbouw met kansen voor de toekomst Deze locatie is de komende jaren niet in beeld voor permanente woningbouw. Door de ligging is de locatie zeer geschikt om ook deels in te richten met aanvullende woningen voor lokale woningzoekenden. Stedenbouwkundig past dit plan ook in mogelijke toekomstige uitbreidingsplannen. Kanttekeningen en risico’s Nutsvoorzieningen De aanwezigheid of de mogelijkheid van het aansluiten op nutsvoorzieningen is in de zoekopgave meegenomen. Alle locaties liggen in de buurt van nutsvoorzieningen en de inschatting is dat het mogelijk moet zijn deze te realiseren.

Het is echter ook bekend dat de termijnen om aan te sluiten erg lang zijn. Voor deze specifieke opgave zou het mogelijk moeten zijn voorrang te krijgen, maar dit is niet zeker. Wellicht moeten er aanvullende maatregelen worden genomen, zoals het plaatsen van aggregaten, zonnepanelen en accu’s. Dit moet uit het vervolgonderzoek blijken. Met het aanwijzen van de locaties kunnen deze onderzoeken worden opgestart en uitgewerkt. Ruimtelijke, milieutechnische en/of planologische belemmeringen Op de diverse locaties zijn diverse verkennende onderzoeken uitgevoerd waarbij is gekeken naar belemmeringen die een ontwikkeling onmogelijk zouden maken, zogenaamde “showstoppers”. Uit de voorlopige onderzoeken zijn die op deze locaties niet naar voren gekomen. Als de locaties definitief worden aangewezen als opvanglocaties, zullen verdergaande onderzoeken worden uitgevoerd als onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing en ruimtelijke procedures. Het is mogelijk dat hieruit nog aanvullende belemmeringen volgen die nu nog niet in beeld zijn. Ook is het provinciale beleid tot nu toe dat er alleen woningbouw gerealiseerd mag worden binnen de stedelijke contouren. Met name de locatie Pauwweg/Oirloseweg ligt hier buiten.

Vanuit de provincie ondersteunt een taskforce de gemeenten om juist flexwoningen te realiseren voor deze doelgroepen, dus gaan we er vanuit dat deze randvoorwaarde in dit geval wordt opgelost. Hierover is echter nog geen besluit genomen.

4 van 6

Raadsvoorstel Communicatie Communicatie is een essentieel onderdeel van dit project. We hebben als gemeente Venray ondertussen veel ervaring met de huisvesting van specifieke doelgroepen.. Essentieel daarbij is een goed beheer en directe communicatie met de omwonenden. Aan de voorkant is in dit traject bewust afgewogen op welk de niveau de participatieladder wordt toegepast. Vanwege alle belangen die spelen en de beperking vanuit wetgeving op mogelijke locaties wordt gekozen om op de locatiekeuze zelf geen inspraak te verlenen en deze primair bij de gemeenteraad te laten.. Voor wat betreft de inpassing, de ontsluiting, afspraken over beheer en andere zaken die kunnen bijdragen aan een goed woon- en leefklimaat op en in de omgeving van de nieuwe locaties gaan we uitgebreid met de omwonenden en betrokkenen in overleg. Financiële gevolgen Het realiseren van flexwoningen voor de opvang van ontheemden en woonurgenten is een onrendabel segment van de woningmarkt. Het is niet mogelijk om een sluitende exploitatie te maken op basis van de maximaal toegestane - en voor de doelgroep betaalbare - huurprijzen. Dit betekent dat gebruik gemaakt moet worden van subsidiemogelijkheden en aanvullende financiering om de locaties te ontwikkelen. Voor de locaties Stationsweg en Brabander is een aanvraag ingediend voor de RHA (Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen).

Deze aanvragen zijn nog niet beoordeeld en het zal nog enige tijd duren voordat exact duidelijk is of en in hoeverre de aanvragen worden goedgekeurd. Daarnaast is er een garantieregeling herplaatsing in voorbereiding. Ontwikkelende partijen van flexwoningen kunnen hierop een beroep doen om te rekenen met een exploitatietermijn van 30 jaar. Dit fonds staat dan garant voor een eventuele overbrugging na 15 jaar, totdat een nieuwe locatie voor de flexwoningen is gevonden. Het rijk, ontwikkelaar en gemeente staan hiervoor garant. Daarnaast hebben de ontwikkelaar en gemeente een inspanningsverplichting om zelf actief op zoek te gaan naar mogelijke alternatieve locaties na 15 jaar. Voor de locaties Stationsweg en Brabander zal waarschijnlijk een beroep worden gedaan op deze regeling. Uit de eerste verkenning is al duidelijk dat er voor het realiseren van woningbouwlocaties voor in dit huursegment aanvullende middelen nodig zullen zijn. Met name investeringen in infrastructuur en eventuele aankoop van gronden vergt – mede gezien de korte exploitatieperiode en lage huuropbrengsten – een aanzienlijke investering. Vanuit de middelen die de gemeente Venray al heeft ontvangen voor de opvang van ontheemden tot nu toe is een reserve ingesteld.

In de eerste verkenningen is gekeken naar mogelijkheden om met de inzet van deze middelen (een deel van) de onrendabele top van de exploitaties af te dekken. De middelen worden daarmee weer ingezet voor de doelgroepen waarvoor deze zijn bedoeld. Een en ander wordt nader uitgewerkt in een integrale businesscase en realisatieovereenkomsten die in september/oktober worden voorgelegd aan de gemeenteraad. In dit traject zullen ook andere financiële aspecten, zoals de wijze van aanbesteding en samenwerking met ontwikkelaars, Wonen Limburg en het COA nader worden uitgewerkt. Vervolgtraject besluitvorming •

27 juni

Besluitvorming locaties raad

5 van 6

Raadsvoorstel •

juli-aug

Nadere uitwerking

•

sept-okt

Besluit realisatie

•

Q1 2024

In gebruik eerste locatie

Evaluatie Niet van toepassing Bijlagen 1. Locatiekeuze flexwoningen opvang ontheemden 2. Afwegingsmatrix locatiekeuze (niet openbaar) Naslagwerk 1. Bestuurlijke afspraken over doorstroom migratie VNG - Rijk

6 van 6