01 Doelgroepenverordening Wonen Venray 2022 (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel

Onderwerp

Doelgroepenverordening Wonen Venray 2022

Zaaknummer

Raad datum

13 december 2022

Openbaar

Nee, na vaststelling door de raad

Ter advisering/

Ter advisering

Steller

Henny Van de Ven

Team

RO

Teammanager

Veronique Nabben

Portefeuillehouder

Jan Jenneskens

kennisneming/ bespreking

Voorstel 1. De raad voorstellen om de Doelgroepenverordening Wonen Venray 2022 vast te stellen. Samenvatting In februari van dit jaar heeft de gemeenteraad het Omgevingsprogramma Wonen en de Uitvoeringsagenda Wonen 2022 vastgesteld. In het Omgevingsprogramma zijn een aantal instrumenten benoemd die kunnen bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen van het Omgevingsprogramma. Voorliggende verordening is een van die instrumenten. In het Omgevingsprogramma Wonen is vastgelegd dat de gemeenten tot 2035 nog 2.000 woningen wil realiseren, waarvan 1.500 in de komende 10 jaar. Van deze woningen moet minimaal 50% in het betaalbare segment gerealiseerd worden. Met een doelgroepenverordening kan publiekrechtelijk worden geregeld dat er voldoende woningen in het sociale en betaalbare segment worden gerealiseerd in nieuwe woningbouwontwikkelingen. En dat deze woning ook langjarig beschikbaar blijven voor de betreffende doelgroepen. Over de inzet van een doelgroepenverordening is regionaal afstemming gezocht. De gemeente Horst aan de Maas gaat ook over tot het instellen van eenzelfde verordening. Met dit voorstel worden de prijsgrenzen en instandhoudingstermijnen gelijkgetrokken. Waarbij rekening is gehouden met de wijzigingen in landelijk en provinciaal beleid. Beoogd resultaat Vaststellen van een instrument waarmee de sociale en betaalbare woningbouwopgave gerealiseerd kan worden.

Pagina 1 van 4

Argumenten 1.

Dit voorstel draagt bij aan de toekomstvisie 2030 ‘Venray loopt voorop’

2.

Met de doelgroepenverordening wordt het woonbeleid juridisch verankerd en neemt de gemeente meer regie op de uitvoering van het Omgevingsplan Wonen.

De doelgroepenverordening legt de juridische link tussen bestemmingsplan (waarin de verordening van toepassing wordt verklaard) en het woonbeleid van de gemeente. Hiermee wordt juridisch verankerd dat er betaalbare woningen worden gerealiseerd en dat deze woningen bij de doelgroep terecht komen. Ook wordt geregeld dat woningen gedurende een aantal jaren in het betreffende segment verhuurd/verkocht kunnen blijven. Daarmee neemt de gemeente meer regie op de bouw en beschikbaar houden van woningen in het sociale en betaalbare segment. De doelgroepenverordening is alleen van toepassing bij nieuwbouw van 12 of meer woningen en regelt niet de toewijzing van woningen. 3.

Met de doelgroepenverordening wordt het woonbeleid op onderdelen verder uitgewerkt en geconcretiseerd.

In februari heeft de gemeenteraad in het Omgevingsplan Wonen de volgende woningbouwprogrammering vastgesteld en prijsgrenzen vastgesteld:

In maart 2022 heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd, waarbij het uitgangspunt is het realiseren van voldoende sociale en betaalbare woningen. Elke provincie maakt met rijk en gemeenten prestatieafspraken over het realiseren van die betaalbare opgave. De basis daarvoor is een derde sociale huur, een derde middenhuur en/of betaalbare koop en een derde vrij. Ook is recent bekend geworden dat de NHG-grens per 1 januari 2023 wordt aangepast en dat het rijk de betaalbare koopgrens nu loskoppelt van de grens van de Nationale Hypotheekgarantie. Na regionale afstemming heeft Horst aan de Maas aangegeven ook een doelgroepenverordening in te stellen. Al deze ontwikkelingen en de ontwikkelingen in de bouwwereld heeft geleid tot het voorstel om de prijsgrenzen enigszins aan te passen. Hierdoor ontstaat een gelijk speelveld in de regio voor ontwikkelende partijen. Daarbij is de prijsgrens voor de sociale koop laag (in de verordening sociale koop) iets verhoogd en gelijkgetrokken met de koopprijsgrens van de startersleningen. De prijsgrens voor de sociale koop hoog (in de verordening betaalbare koop) wordt losgekoppeld van de NHG-grens, zoals ook de minister doet, en vastgelegd op de betaalbaarheidsgrens in het programma Woningbouw van de minister. Die is overigens gelijk aan de huidige NHG-grens (2022) van € 355.000.

De prijsgrens voor de midden huur wordt gelijkgetrokken met de grens die door de minister wordt gehanteerd in de Nationale woon- en bouwagenda. In de doelenverordening Venray 2022 zijn bovengenoemde aanpassingen van de prijsgrenzen verwerkt.

Pagina 2 van 4

In de doelgroepenverordening worden de woningen en inkomensgroepen verder gespecificeerd (prijsgrenzen en inkomensgroepen), waardoor concrete sturing in planontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Waarna de woningen ook langjarig voor die groepen ook beschikbaar blijven. 4.

Met de doelgroepenverordening kan, vooruitlopend op het nog op te stellen omgevingsplan voor de hele gemeente, op individueel planniveau gestuurd worden op de betaalbare opgave.

Een doelgroepenverordening kent als wettelijke basis het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Per individueel (bestemmings)plan wordt de doelgroepenverordening van toepassing verklaard en wordt in het plan aangegeven voor welke doelgroepen er gebouwd moet worden (differentiatie woningbouwprogramma). Als de Omgevingswet op 1 januari 2023 (inmiddels uitgesteld naar 1 juli 2023) in werking treedt stelt de gemeente niet meer verschillende bestemmingsplannen op, maar wordt gewerkt aan een omgevingsplan voor het hele grondgebied van de gemeente. In dit omgevingsplan kunnen de regels en voorwaarden uit de doelgroepenverordening worden opgenomen. Echter het omgevingsplan voor Venray is er nog niet op 1 juli 2023. En de bouwopgave conform het Omgevingsplan Wonen moet wel gerealiseerd worden. Daarom is het nodig om vooruitlopend op het omgevingsplan, nog voor 1 juli 2023 de doelgroepenverordening vast te stellen. De Omgevingswet kent namelijk een overgangstermijn tot 2029 voor de toepassing van een vastgestelde doelgroepenverordening. Hiermee kan dan op individueel planniveau gestuurd worden op de bouwopgave, zoals bedoeld in het Omgevingsplan Wonen.

5 Nationale woon- en bouwagenda, regionaal bod, woondeal en regionale prestatie afspraken Voor de nationale woon- bouwagenda heeft het rijk verschillende bouw- en woonopgaven opgesteld om in samenhang aan te pakken, te financieren en te monitoren. De regio gemeenten van Noord Limburg zijn nu in gesprek met de provincie over het bod en de kwantitatieve bijdrage die hiervoor door de regio gemeenten moet worden geleverd en het (definitief) aantal betaalbare woningen dat in de komende jaren hiervoor moet worden gebouwd in de regio gemeenten. Het gaat daarbij om de bouw en het aanbod van (tenminste) 2/3 betaalbare woningen (huur en koop). Dit zal vervolgens worden ‘vertaald’ naar een regionale woondeal, die per 1 januari 2023 gereed moet zijn. Over de concrete inhoud van de regionale woondeal (waaronder de kwalitatieve woonopgave) is in de komende periode overleg met de provincie. De doelgroepenverordening is het wettelijk en publiekrechtelijk instrument dat kan worden ingezet en borgt dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd en beschikbaar komen voor de doelgroepen van beleid. Daardoor kan in ieder geval de bouw van betaalbare woningen (huur- en koop) volgens het Nationale programma woningbouw worden gerealiseerd in Venray en Horst aan de Maas.

De vaststelling van de doelgroepen verordening als instrument geeft tevens de mogelijkheid om nu ook toe te passen voor de initiatieven en projecten voor woningbouw, waarover nu wordt gesproken en onderhandeld met ontwikkelaars en bouwers. Risico’s Ontwikkelaars kunnen het opleggen van regels en het stellen van randvoorwaarden voor het bouwen en exploiteren van sociale en betaalbare woningen als een belemmering ervaren om te gaan bouwen in de gemeente. Door in de regio gelijkluidende regelingen vast te stellen wordt het speelveld meer gelijkvormig, waardoor weglopen van ontwikkelende partijen minder aan de orde zal zijn. Uit navraag bij andere gemeenten blijkt dat de doelgroepenverordening daar niet belemmerend werkt. Het geeft duidelijkheid aan de voorkant over de uitgangspunten. Kanttekeningen 1.1.Naast de woningbouwambities spelen ook ambities vanuit andere werkvelden, zoals mobiliteit, duurzaamheid, natuur en klimaatadaptatie een rol bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties. Niet alleen de ambitie voor het realiseren van voldoende betaalbare woningen spelen een rol bij het daadwerkelijk realiseren van een woningbouwlocatie. Ook ambities uit andere werkvelden drukken op de

Pagina 3 van 4

financiële haalbaarheid van een locatie. Hierdoor is het in sommige gevallen nodig om keuzes te maken die op een of meerdere ambities van invloed zijn. 1.2 De doelgroepenverordening kan niet worden ingezet voor lopende ontwikkelingen waarvoor al (andere) randvoorwaarden zijn meegegeven. In het kader van behoorlijk bestuur is het niet mogelijk om de doelgroepenverordening van toepassing te verklaren op woningbouwontwikkelingen die al in een vergevorderd stadium zijn en waarvoor de gemeente Venray al andere uitgangspunten, op basis van eerder beleid, heeft meegegeven. Het kan daarom voorkomen dat de gemeenteraad de komende tijd nog plannen ter vaststelling krijgt voorgelegd, waarop de doelgroepenverordening niet van toepassing is. Echter voor alle nieuwe plannen die nog worden opgestart zal de doelgroepenverordening wel worden ingezet. Communicatie Een bericht over de vaststelling van doelgroepenverordening Woningen Venray 2022 zal in de gemeentelijke pagina van de gemeente in de Peel en Maas krant worden opgenomen. Financiële gevolgen n.v.t. Personele/organisatorische gevolgen n.v.t. Juridische gevolgen n.v.t. Rechtmatigheid De wettelijke grondslag voor het vaststellen van een doelgroepenverordening is te vinden in de Bro en de Gemeentewet.

Fatale termijnen Vaststelling en in werking treden van de doelgroepenverordening is nodig voor 1 januari 2023 (inmiddels gewijzigd in 1 juli 2023), vanwege de (verwachte) inwerkingtreding van de Omgevingswet. De Omgevingswet kent een overgangstermijn voor reeds vastgestelde doelgroepenverordeningen tot 2029. Vervolgtraject besluitvorming N.v.t. Evaluatie n.v.t. Bijlagen - Concept-Doelgroepenverordening Wonen Venray 2022 Naslagwerk Omgevingsprogramma Wonen.

Pagina 4 van 4