01 Brabander noord voorkeursrecht (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet/ Brabander Noord

Zaaknummer

Raad datum

24 juni 2025

Steller

Medewerker team Ruimtelijke Ontwikkeling

Team

Ruimtelijke Ontwikkeling

Teammanager

Teammanager Ruimtelijke Ontwikkeling

Portefeuillehouder

Wim de Schryver

Openbaarheid Ja, Per direct. Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter advisering

Voorstel 1.

Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet over te gaan tot het bij voorkeursrechtbeschikking vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht op de onroerende zaken die zijn vermeld op de bij dit besluit behorende kadastrale tekening met nummer 202502313 d.d. 27 februari 2025 en de bij dit besluit behorende percelenlijst.

2.

Aan de locaties waarvan de hiervoor bedoelde onroerende zaken deel uitmaken de nietagrarische functie ‘Woongebied’ toe te denken, terwijl het gebruik van de locatie afwijkt van die functie.

3.

Dit besluit gedurende zes weken ter inzage te leggen op het gemeentehuis, kennis te geven van de terinzagelegging in het Gemeenteblad, en de eigenaren en andere belanghebbenden per brief van de procedurele en materiële rechtsgevolgen van dit besluit in kennis te stellen.

4.

Dit besluit binnen vier dagen na bekendmaking daarvan te doen inschrijven in de openbare registers.

1 van 6

Raadsvoorstel Inleiding Een van de hoofddoelen uit ons Omgevingsprogramma Wonen is het bouwen van voldoende passende woningen in elke kern. Hiervoor bewaken we proactief de voortgang van alle woningbouwplannen en sturen we bij, indien nodig. Uit het recent uitgevoerde woningbehoefteonderzoek blijkt dat er sprake is van een zeer grote toename van de woningbehoefte, waarbij rekening is gehouden met de trend van de afgelopen 5 jaar (toename migratie). De huishoudensgroei in de gemeente bedraagt + 1.570 huishoudens tot 2031 en + 2.820 huishoudens tot 2041. Omdat we rekenen met 130% plancapaciteit in relatie tot de behoefte (vanwege het risico op planuitval of -vertraging), gaan we uit van een benodigde plancapaciteit van 130% van 2.820 = 3.666 woningen. De huidige plancapaciteit bevat ongeveer 2.400 woningen.. Dit leidt tot een tekort aan plannen voor ca. 1.250 woningen. Om tegemoet te komen aan en in te spelen op deze (lange termijn)behoefte is het noodzakelijk om een keuze te maken voor nieuwe woningbouwlocaties. In het conceptraadsvoorstel ‘Nieuwe woningbouwlocaties’, welke vandaag eveneens aan u voorligt, wordt voorgesteld het hele gebied aangrenzend aan de woonwijk De Brabander (tot aan het beekdal) aan te wijzen voor verdere verstedelijking. Dit gebied biedt ruimte voor extra woningbouw (ca.

600-700 woningen) en de aanleg van een centrale groenzone waardoor een aantrekkelijke stedelijke woon- en leefomgeving kan ontstaan, met aandacht voor een natuurlijke overgang naar het beekdal van de Loobeek. Daarnaast wordt voorgesteld om ook het gebied Oostrumsveld, tussen de kernen Venray en Oostrum, aan te wijzen als stedelijk ontwikkelingsgebied. Ook hier is voldoende ruimte voor woningbouw (400500 woningen) én de aanleg van een groenzone die zal dienen als buffer tussen de twee kernen. Met het vaststellen van de Nota Grondbeleid in 2023 heeft de raad uitgesproken meer regie te willen voeren op bepaalde maatschappelijke opgaven, zoals de grote (sociale) woningbouwopgave. Daarom liggen vandaag, tegelijkertijd met de adviesnota ‘Nieuwe woningbouwlocaties’, ook twee voorstellen aan u voor tot vestigen van een voorkeursrecht. Onderhavig voorstel heeft betrekking op de locatie aangrenzend aan de woonwijk De Brabander: Brabander Noord. Een voorkeursrecht wordt gevestigd om het proces met betrekking tot de ontwikkeling van de beoogde uitbreidingslocatie te kunnen waarborgen, daarop regie te kunnen houden en prijsopdrijving tegen te gaan. De vestiging van het voorkeursrecht heeft als gevolg dat de eigenaren van de in de voorkeursrechtbeschikking betrokken onroerende zaken deze bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente moeten aanbieden.

Aan de in de voorkeursrechtbeschikking op te nemen onroerende zaken moet een niet-agrarische functie worden toegedacht. Het advies is om aan de onroerende zaken de functie ‘Woongebied’ toe te denken. Deze functie wijkt af van het huidige gebruik van de gronden. Het huidige gebruik is overwegend agrarisch.

2 van 6

Raadsvoorstel Zienswijzen Tegen het ontwerpraadsbesluit is één zienswijze ingebracht. De reactie hierop vindt u in bijlage 5: Zienswijzennota De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp raadsbesluit tot vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet bestendiging van het onderhavige voorkeursrecht. Toegedachte functie als grondslag voorkeursrecht Het voorkeursrecht wordt gevestigd op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Vestiging van het voorkeursrecht op deze grondslag is mogelijk wanneer in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht, waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Op de beoogde uitbreidingslocatie waarin de onroerende zaken zijn gelegen is op dit moment het tijdelijke deel van het omgevingsplan ‘Buitengebied Venray 2010’ van toepassing. Dit plan voorziet niet in de toegedachte woonfunctie. Op de Visiekaart van de Omgevingsvisie Venray heeft de uitbreidingslocatie de aanduiding ‘Agrarische gebieden’.

In de Omgevingsvisie staat met betrekking tot deze aanduiding vermeld dat de gemeente nieuwe woningen in het agrarische gebied alleen toestaat in de kernrandzones en bestaande woonclusters. De beoogde uitbreidingslocatie Brabander Noord kan worden aangemerkt als een kernrandzone. De toegedachte woonfunctie is daarom niet in strijd met de Omgevingsvisie Venray. Tegelijkertijd wordt de uitbreidingslocatie voor woningbouw niet als zodanig toegedacht in de Omgevingsvisie. Om die reden biedt de Omgevingsvisie Venray geen grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet. In het Omgevingsprogramma Wonen wordt de voorziene uitbreidingslocatie Brabander Noord niet als zodanig toegedacht. Om die reden biedt ook het Omgevingsprogramma Wonen geen grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet. Omdat het omgevingsplan, de omgevingsvisie en het omgevingsprogramma geen grondslag bieden voor de vestiging van een voorkeursrecht wordt het voorkeursrecht gevestigd op basis van de toegedachte functie zoals bedoeld in artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Eerdere besluiten Het college heeft bij besluit van 25 maart 2025 op de betrokken onroerende zaken een voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet.

Het door het college gevestigde voorkeursrecht heeft een voorlopig karakter, en vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat het door de raad te vestigen voorkeursrecht ingaat.

3 van 6

Raadsvoorstel Beoogd resultaat Het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht op een aantal onroerende zaken gelegen binnen de voorziene woningbouwlocatie aan de noordzijde van De Brabander. De vestiging van het voorkeursrecht heeft als gevolg dat de eigenaren van de in de voorkeursrechtbeschikking betrokken onroerende zaken deze bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Belangenafweging Het vestigen van een voorkeursrecht behoeft een zorgvuldige belangenafweging. Het voorkeursrecht maakt immers inbreuk op de beschikkingsvrijheid van de betrokken eigenaren/zakelijk gerechtigden. Tegenover het belang van de eigenaren/zakelijk gerechtigden om hun eigendom/zakelijke rechten vrijelijk te kunnen vervreemden staat het algemeen belang. De gemeente staat voor een grote woningbouwgave, waarin de voorziene uitbreidingslocaties een sleutelrol kunnen vervullen. Daarmee dient het een zwaarwegend maatschappelijk belang. Het voorkeursrecht verschaft de gemeente de positie die zij nodig heeft om greep te kunnen houden op de ontwikkeling en om ongewenste speculatie en prijsopdrijving tegen te gaan. Uit de rechtspraak blijkt dat de wetgever bij de invoering van het instrument van het voorkeursrecht het met het vestiging van een voorkeursrecht te dienen algemeen belang al heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren.

Dit financiële belang hoeft dus niet afzonderlijk in de belangenafweging te worden betrokken. Ook is in de jurisprudentie geoordeeld dat het vestigen van een voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht is, waarbij een redelijk evenwicht wordt bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden. Als bescherming van de eigenaren en beperkt gerechtigden geldt dat zij niet verplicht zijn om hun gronden te koop aan te bieden. Verder bevat de wet een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren, waaronder de prijsvaststelling door de rechter en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. De aan het voorkeursrecht gekoppelde aanbiedingsprocedure voorziet erin dat de vervreemder zijn eigendom of beperkt recht kan verkopen aan de gemeente tegen een marktconforme prijs. Indien de gemeente besluit dat zij niet bereid is om het aangeboden goed voor een marktconforme prijs te verwerven staat het de vervreemder gedurende drie jaren vrij om het aangeboden goed te vervreemden aan derden. Wij menen op grond van het bovenstaande dat de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemene belang dat de gemeente dient met de vestiging van het voorkeursrecht. Argumenten 1.1

De betreffende locatie is een geschikte uitbreidingslocatie voor woningbouw ten noorden van De Brabander en biedt ruimte voor ca 600-700 woningen

1.2

Voor het vergroten van de verwervingskansen van gronden is het nodig om meer greep op de markt te krijgen. Daartoe biedt het voorkeursrecht de mogelijkheid.

1.3

De gemeente wil grondspeculatie binnen de locatie voorkomen. Door het vestigen van een voorkeursrecht houdt de gemeente de regie op de ontwikkeling en kunnen ongewenste en speculatieve transacties worden voorkomen.

4 van 6

Raadsvoorstel 1.4

De belangen van de grondeigenaren worden niet onevenredig geschaad.

2

Aanwijzing is toegestaan bij gronden waaraan in de toekomst een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en het huidige gebruik afwijkt van die toekomstige bestemming. De wettelijke grondslag voor verlenging van het voorkeursrecht wordt met betrekking tot de aan te wijzen onroerende zaken gevormd door artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Artikel 9.1 lid 1 sub c Ow voorziet erin dat gronden door de gemeenteraad kunnen worden aangewezen mits bij het daartoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische functie is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het recht van eerste koop met betrekking tot de percelen waarop het recht gevestigd is. Aan de aan te wijzen gronden wordt een niet-agrarische functie toegedacht, te weten ‘woongebied’. Deze functie wijkt af van het huidige gebruik van de gronden, voornamelijk agrarisch.

3

Betreft een wettelijk vereiste.

4

Betreft een wettelijk vereiste.

Kanttekeningen en risico’s n.v.t. Communicatie Na uw besluit vindt kennisgeving van de terinzagelegging plaats in het Gemeenteblad. Ook ontvangen alle betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden een brief waarin kennis wordt gegeven van uw besluit tot vestiging van het voorkeursrecht, en waarin wordt meegedeeld wat het voorkeursrecht voor hen betekent. Verder wordt de voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen na de bekendmaking daarvan ingeschreven in de openbare registers. Financiële gevolgen Het vestigen/verlengen van het voorkeursrecht heeft op dit moment geen financiële gevolgen. Die volgen pas als daadwerkelijk wordt overgegaan tot de aankoop van de onroerende zaken. Op dat moment zal dat in een nota aan het college worden voorgelegd. Vervolgtraject besluitvorming Na uw besluit en de inschrijving daarvan in de openbare registers geldt het voorkeursrecht voor drie jaar. Binnen deze termijn moet de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd zijn toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of zijn toegedeeld in het omgevingsplan, anders vervalt het voorkeursrecht. Evaluatie n.v.t. Bijlagen 1. Concept raadsbesluit/voorkeursrechtbeschikking; 2. NIET OPENBAAR Lijst van de in de voorkeursrechtbeschikking op te nemen percelen (maakt onderdeel uit van de voorkeursrechtbeschikking); 3.

Geanonimiseerde Lijst van de in de voorkeursrechtbeschikking op te nemen percelen (maakt onderdeel uit van de voorkeursrechtbeschikking); 4. Grondtekening met nummer 202502313 d.d. 27 februari 2025 (maakt onderdeel uit van de voorkeursrechtbeschikking);

5 van 6

Raadsvoorstel 5. Zienswijzennota; 6. Concept kennisgeving in het Gemeenteblad; 7. NIET OPENBAAR brieven aan eigenaren en beperkt gerechtigden; Naslagwerk n.v.t.

6 van 6