604413 Bijl01 Bestemmingsplan Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl - Toelichting (1).pdf
Tekst van het document
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis – Waterloostraat 28 Steyl’ (NL.IMRO.0983.BP202211WATERL28-VA02)
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
in opdracht van Symphony Estates
betreffende de locatie Waterloostraat 28, 5935 BG STEYL Gemeente Venlo documentkenmerk 2103/100/JOW-02 versie Vastgesteld vestiging, datum Nuenen, 25 november 2025
Op dit rapport is een disclaimer van toepassing; zie https://www.tritium.nl/disclaimer/29-04-2021/
Tritium Advies BV Adviseurs in bouwen, milieu en veiligheid T.
088 44 02 900
E.
info@tritium.nl
I.
www.tritium.nl
KvK-nr.
17108024
Tritium Advies is gevestigd in:
Nuenen >> Breda >> Rijkevoort
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Inhoudsopgave pagina Inhoudsopgave
3
Hoofdstuk 1. Inleiding
5
1.1 Aanleiding
5
1.2 Ligging
5
1.3 Vigerend bestemmingsplan
6
1.4 Leeswijzer
6
1.5 Tussenuitspraak Raad van State 202404257/1/R1
6
Hoofdstuk 2. Planbeschrijving
7
2.1 Huidige situatie
7
2.2 Beoogde situatie
8
Hoofdstuk 3. Beleidskader
10
3.1 Rijksbeleid
10
3.2 Provinciaal beleid
11
3.3 Gemeentelijk beleid
13
Hoofdstuk 4. Omgevingsaspecten
16
4.1 Stedenbouw en erfgoed
16
4.2 Verkeer en parkeren
18
4.3 Bodem
20
4.4 Flora en fauna
20
4.5 Stikstofdepositie
21
4.6 Geluid
21
4.7 Water
24
4.8 Bedrijven en milieuzonering
28
4.9 Luchtkwaliteit
32
4.10 Externe veiligheid
33
4.11 Archeologie en cultuurhistorie
38
4.12 Milieueffectrapportage
40
4.13 Kabels en leidingen
41
Hoofdstuk 5. Juridische planaspecten
42
5.1 Inleiding
42
5.2 Toelichting op de verbeelding
42
5.3 Toelichting op de planregels
43
5.4 Beschrijving bestemmingen
44
Hoofdstuk 6. Uitvoerbaarheid
45
6.1 Economische uitvoerbaarheid
45
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
45
pagina 3 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Overzicht separate bijlagen
47
1. Verkennend en aanvullend bodemonderzoek
47
2. Quickscan flora en fauna
47
3. Berekening stikstofdepositie
47
4. Standaard verantwoording groepsrisico
47
5. Akoestisch onderzoek omgevingslawaai
47
6. Civieltechnische uitwerking parkeersituatie
47
pagina 4 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Aanleiding De initiatiefnemer is voornemens om aan de Waterloostraat 28 te Steyl het monumentale Landhuis Moubis te herontwikkelen tot een woon-zorghuis (Zorgclusterwoning voor 24-uurs zorg in een Woongebouw). Het bestaande Rijkserfgoed wordt gerenoveerd, getransformeerd en een eerder (illegaal) gesloopt gebouwgedeelte wordt opnieuw opgebouwd. In totaal wordt voorzien in 32 appartementen/studio’s, waaronder één logeerkamer, met een oppervlakte van circa 25 tot 45 m² en bijbehorende algemene en gezamenlijke ruimten (zoals een ontvangst- en kantoorruimte, woon- en eetkamer, bibliotheek en facilitaire ruimten). Daarnaast is het voornemen om buiten een besloten en afsluitbare (binnen)tuin, parkeerplaatsen en een fietsenberging/stalling te realiseren. De beoogde ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. De gemeente heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de beoogde ontwikkeling. Om de beoogde ontwikkeling
in
de
vorm
van
de
woon-zorgfunctie
toe
te
staan
wordt
een
bestemmingsplanprocedure doorlopen.
1.2 Ligging Het plangebied, kadastraal bekend als ‘gemeente Tegelen, sectie A, perceelnummer 9098’ met een grootte van 3.424 m², is gelegen aan de zuidwestelijke kernrand van Steyl. Grenzend aan het stroomgebied van de Maas en op een steenworpafstand van de A73. In de omgeving bevinden zich voornamelijk woon- en maatschappelijke functies.
Figuur 1.1: Ligging plangebied (plangebied ter plaatse van rode druppel, perceel rood omlijnd).
pagina 5 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
1.3 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied is het op 24 september 2008 vastgestelde bestemmingsplan ‘Kloosterdorp Steyl’ van toepassing, evenals de bestemmingsplannen ‘Paraplubestemmingsplan kamerbewoning | analoge bestemmingsplannen’ en ‘Paraplubestemmingsplan reguleren onbenutte plancapaciteit wonen | analoge bestemmingsplannen’. Het plangebied heeft de enkelbestemming ‘Wonen’ toegekend gekregen. Tevens zijn daarbij een aantal
bouw-
en
functieaanduidingen
opgenomen,
te
weten
‘Bebouwingsvlak’,
‘Maximale
goothoogte/nokhoogte’, ‘Gestapelde woningen’, ‘Kantoor’, ‘Rijksmonument’ en ‘Waardevol groen’. Hierna volgt een afbeelding met de volledig van toepassing zijnde bestemmingen en aanduidingen.
Figuur 1.2: Uitsnede plankaart bestemmingsplan ‘Kloosterdorp Steyl’ (planlocatie omlijnd).
1.4 Leeswijzer Het eerste hoofdstuk geeft kort weer waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft. Tevens wordt hier de ligging van de beoogde ontwikkeling in de omgeving weergegeven en wordt ingegaan op het vigerend bestemmingsplan. In het tweede hoofdstuk komen de beschrijving van de huidige en beoogde situatie aan bod. Vervolgens komen in het derde hoofdstuk de meest relevante beleidskaders aan bod. Voorts worden de relevante omgevingsaspecten beschreven en getoetst in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planbeschrijving toegelicht. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.
1.5 Tussenuitspraak Raad van State 202404257/1/R1 De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 3 september 2025 bij tussenuitspraak de raad en het college van de gemeente Venlo opgedragen om een aantal gebreken in het bestemmingsplan van 22 mei 2024 nader te motiveren en daarmee te herstellen. De nadere motivering en bijbehorende onderzoeken zijn opgenomen in dit bestemmingsplan (NL.IMRO.0983.BP202211WATERL28-VA02).
pagina 6 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Hoofdstuk 2. Planbeschrijving In voorliggend hoofdstuk wordt de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied beschreven.
2.1 Huidige situatie Het plangebied, kadastraal bekend als ‘gemeente Tegelen, sectie A, perceelnummer 9098’ met een grootte van 3.424 m², is gelegen aan de zuidwestelijke kernrand van Steyl. Grenzend aan het stroomgebied van de Maas en op een steenworpafstand van de A73. De stedenbouwkundige structuur van de omgeving van het plangebied kenmerkt zich door ruim opgezette kavels, karakteristieke gebouwen in een rustige, groene omgeving. Dit als gevolg van het kloosterrijke verleden. Qua functie van het gebied kan gesteld worden dat er voornamelijk woon- en maatschappelijke functies aanwezig zijn. Zo ook aangrenzend aan het plangebied. Ter plaatse van het plangebied zelf is het voormalig landhuis Moubis van het oorspronkelijke klooster St. Jozef aanwezig. Het gebouw, met een L-vormig hoofdgebouw en een tweetal lagere zijvleugels, is erkend als Rijksmonument en kent momenteel een ernstig vervallen status.
Figuur 2.1: Luchtfoto huidige situatie ‘Landhuis Moubis’ (planlocatie omlijnd).
pagina 7 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
2.2 Beoogde situatie Zoals bij de aanleiding aangegeven is initiatiefnemer voornemens om de locatie ter plaatse te herontwikkelen
tot
een
woon-zorghuis.
Het
bestaande
Rijkserfgoed
wordt
gerenoveerd,
getransformeerd en een eerder (illegaal) gesloopt gebouwgedeelte wordt opnieuw opgebouwd. De oorspronkelijke, historische staat van het gebouw wordt in ere hersteld. Daar waar het gebouw ten tijde van het ‘zusterklooster’ in gebruik is geweest als verpleeghuis (bron: artikel ‘Het Paleisje in Steyl wordt weer een paleis’, Joh Polmans, oktober 1996), is deze herontwikkeling in lijn met haar historie door te voorzien in woningen waar zorg wordt ontvangen. In totaal wordt er voorzien in 32 appartementen/studio’s, waarvan één logeerkamer, met een oppervlakte van circa 25 tot 45 m². De appartementen/studio’s zijn gericht op beschermd wonen met 24-uurszorg op basis van een zorgindicatie zoals bijvoorbeeld een indicatie als bedoeld in de Wet langdurige zorg, en is niet is bedoeld voor bewoning van nog zelfstandig functionerende personen en evenmin voor gezonde partners van de zorgbehoevende personen. Daarnaast zullen er bijbehorende algemene en gezamenlijke voorzieningen worden gerealiseerd, zoals een ontvangst- en kantoorruimte, woon- en eetkamers, een bibliotheek en facilitaire ruimten. Eén en ander verdeeld over drie bovengrondse bouwlagen en een kelder; allen binnen de bestaande massa. Het buitenterrein krijgt een besloten en afsluitbare (binnen)tuin, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, een berging c.q.
fietsenstalling, groenvoorzieningen en een geluidscherm ten gunste van de geluidreductie op de nabijgelegen woningen (zie paragraaf 4.6). De bestaande woonfunctie zal worden herbestemd tot een maatschappelijke functie ten behoeve van de woonzorgfunctie.
Figuur 2.2: Impressie van de beoogde ontwikkeling Landhuis Moubis.
pagina 8 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Figuur 2.3: Plattegrondtekening/beplantingsplan van de beoogde ontwikkeling Landhuis Moubis.
pagina 9 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Hoofdstuk 3. Beleidskader 3.1 Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), 11 september 2020, geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd: • de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat; •
de bereikbaarheid verbeteren;
•
zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.
De structuurvisie benoemt met name Rijksdoelen en nationale belangen. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Alleen in stedelijk regio's rond de mainports zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden
over
de
programmering
van
verstedelijking.
Om
zorgvuldig
ruimtegebruik
te
bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Onderhavige ontwikkeling is dermate kleinschalig en lokaal van aard, dat er geen nationale belangen mee gemoeid zijn. Wel past het in z’n in algemeenheid binnen de nationale doelen voor het zorgen voor een leefbare en veilige leefomgeving, met aandacht voor de natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Daarmee is de ontwikkeling niet in strijd met de SVIR. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, eerste tranche (Barro) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro vloeit voort uit de ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het kabinet heeft in de genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Deze algemene regels werken zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale en provinciale besluitvorming.
pagina 10 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Het plangebied is niet gelegen binnen de invloedsfeer van de onderwerpen vanuit het Barro. Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument van het Rijk voor de toepassing van efficiënt ruimtegebruik bij ruimtelijke plannen. Het bevoegd gezag moet namelijk voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Dit op basis van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder is van
toepassing
op
bestemmingsplannen, uitwerkings- en
wijzigingsplannen
en
omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Om te bepalen of de Ladder van toepassing is, dient eerst beoordeeld te worden of er sprake is van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het om een functiewijziging gaat, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging, dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij moet ook het ruimtebeslag betrokken worden. Uit deze jurisprudentie blijkt dat een woningbouwontwikkeling vanaf 12 woningen, dan wel een ontwikkeling van een andere stedelijke functie (zoals een zorghuis) met in beginsel een ruimtebeslag van 500 m² of meer, beoordeeld moet worden als stedelijke ontwikkeling en daarmee “Ladderplichtig” zijn. De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op het in gebruik nemen van het bestaande monumentale gebouw welke in oorspronkelijke staat wordt teruggebracht als zijnde woonzorghuis.
Het gebouw wordt in ere hersteld door de herbouw van het eerder (illegaal) gesloopte bouw ter plaatse van de nog aanwezige begane grondvloer, dit met een oppervlakte van maximaal 200 m². Het hergebruik van een bestaand, cultuurhistorisch waardevol erfgoed om in de behoefte te voorzien wordt hiermee, overeenkomstig de beleidsuitgangspunten vanuit Rijk, provincie en gemeente, nagestreefd. Gezien voorgaande kan gesteld worden dat de aard en omvang van het plan dermate kleinschalig van aard is, dat er geen sprake is van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling en dat de verdere toetsing aan de Ladder niet noodzakelijk wordt geacht.
3.2 Provinciaal beleid Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POL) Op 1 oktober 2021 is door Provinciale Staten de Provinciale Omgevingsvisie Limburg vastgesteld. De Omgevingsvisie is een strategische en lange termijn (2030-2050) visie op de fysieke leefomgeving en beschrijft onderwerpen zoals wonen, infrastructuur, milieu, water, natuur, landschap, bodem, ruimtelijke economie, luchtkwaliteit en cultureel erfgoed. Daarnaast zijn ook de aspecten gezondheid, veiligheid en een gezonde leefomgeving in de Omgevingsvisie meegenomen. De concrete regels omtrent deze onderwerpen heeft de provincie in de Omgevingsverordening vastgelegd.
pagina 11 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Omgevingsverordening Limburg In de Omgevingsverordening Limburg staan regels op het gebied van milieu, wegen, water, grond, landbouw, natuur, wonen en ruimte. Alle regels die betrekking hebben op het omgevingsbeleid zijn ondergebracht in één verordening. De Omgevingsverordening bevat grofweg twee typen regels: •
instructieregels gericht tot gemeenten of het waterschap;
•
regels voor activiteiten die rechtstreeks voor een ieder gelden of voor specifieke doelgroepen.
Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die de huidige gaat vervangen. De nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) is op 17 december 2021 vastgesteld, maar nog niet in werking getreden. Op dit moment geldt de Omgevingsverordening Limburg 2014. Het plangebied en de beoogde ontwikkeling zijn gelegen binnen een aantal zoneringen van kaarten welke relevante onderwerpen van de Omgevingsverordening aansnijden. Hierna volgen de meest relevante. Binnen de kaart ‘Ruimte’ worden voor ruimtelijke ontwikkelingen een duurzame verstedelijking nagestreefd. Het doorlopen van de Ladder en de herbenutting van leegstaande monumentale gebouwen leveren hier een bijdrage aan. Onderhavig initiatief is reeds getoetst aan de Ladder, zie hiervoor paragraaf 3.1. Daarnaast kan gesteld worden dat met onderhavige ontwikkeling een leegstaand Rijksmonument wordt ingevuld met een maatschappelijke c.q. woonfunctie, welke tevens een bijdrage levert aan het herbenutten en behoud van het Rijksmonumentale pand.
Figuur 3.1: Uitsnede kaart Ruimte – Duurzame verstedelijking
Binnen de kaart ‘Milieubeschermingsgebieden’ is de locatie gelegen binnen een ‘Boringsvrije zone’ van Venloschol. Binnen dit gebied gelden er restricties voor bepaalde bodemingrepen en grondboringen beneden 5 meter +NAP. Het maaiveld van het plangebied is overeenkomstig de kaarten van de Algemene Hoogtekaart Nederland gelegen op een hoogte van circa 23 meter +NAP. Er worden geen bodemingrepen, dan wel boringen verwacht die tot een diepte van 5 m +NAP of dieper reiken. Indien van toepassing zal voldaan worden aan de regels die gesteld zijn in de Omgevingsverordening.
pagina 12 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Figuur 3.2: Uitsnede kaart Milieubeschermingsgebieden – Boringsvrije zones
Binnen de kaart ‘Water’ is de locatie gelegen binnen een grondwateronttrekkingszone van het gebied ‘Venloschol’. Binnen dit gebied gelden er restricties voor bepaalde grondwateronttrekkingen en infiltratie beneden 5 meter +NAP. Het maaiveld van het plangebied is overeenkomstig de kaarten van de Algemene Hoogtekaart Nederland gelegen op een hoogte van circa 23 meter +NAP. Er worden geen grondwateronttrekkingen, dan wel infiltraties verwacht die tot een diepte van 5 m +NAP of dieper reiken. Indien van toepassing zal voldaan worden aan de regels die gesteld zijn in de Omgevingsverordening.
Figuur 3.3: Uitsnede kaart Water – Grondwateronttrekking
3.3 Gemeentelijk beleid Ruimtelijke Structuurvisie Venlo Op 25 juni 2014 heeft de gemeenteraad van Venlo de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo vastgesteld. In de structuurvisie staan de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid voor de gemeente Venlo beschreven. De ruimtelijke structuurvisie is verdeeld in vijf thema’s, de majeure opgaven. Daarnaast zijn er drie aandachtspunten geformuleerd die op elke ruimtelijke beslissing van toepassing zijn, de basisprincipes.
pagina 13 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
De majeure opgaven zijn als volgt: 1. Drukte in het ommeland: het contrast tussen buitengebied en stedelijk gebied verscherpen door het buitengebied ook daadwerkelijk als buitengebied te behandelen. Dit betekent het combineren
van
meerdere
functies,
zoals
landbouw,
recreatie,
waterberging
en
natuurontwikkeling; 2. Ruimte in de stad: het contrast tussen buitengebied en stedelijk gebied door de beschikbare ruimte in bestaand stedelijk gebied maximaal te benutten; 3. Leven met de Maas: ruimte geven aan de rivier en haar beken om te anticiperen op klimaatverandering; 4. Voorzieningen op maat: zorgen voor vitale en toekomstbestendige voorzieningenclusters die aansluiten bij de reële behoefte van de samenleving; 5. Robuuste
structuren:
werken
aan
een
weerbare
infrastructuur
voor
personen-
en
goederenvervoer. Daarnaast vraagt het gebruik van de ondergrond en het opwekken van schone energie steeds meer aandacht. Naast deze majeure opgaven wordt er uitgegaan van drie basisprincipes / aandachtspunten die van toepassing zijn op elk ruimtelijk initiatief. Dit betekent concreet dat een initiatief als kansrijker wordt beschouwd als: •
Het de uitgangspunten van Cradle to Cradle (C2C) als vertrekpunt hanteert;
•
De vraag wordt gesteld wat het betrekken van (Duitse) regiogemeenten kan betekenen;
•
Het zelf georganiseerd draagvlak geniet.
Het plangebied is gelegen binnen de stedelijke contour, binnen een woongebied en heeft een aanduiding voor een hoge ruimtelijke kwaliteit en / of identiteitsbepalende uitstraling. In de structuurvisie wordt voor het bestaand stedelijk gebied gestreefd naar een maximale benutting van de bestaande beschikbare ruimte. Stedelijke ontwikkelingen kunnen hierin worden gefaciliteerd, waarbij hergebruik, herstructurering en transformatie van bestaand vastgoed als “startkapitaal” gezien kan worden om bijvoorbeeld de ontwikkeling van woningbouw en zorgvoorzieningen mogelijk te maken. De hoge ruimtelijk kwaliteit en identiteitsbepalende uitstraling van Kloosterdorp Steyl dient hierbij behouden te worden. Gemeente, provincie en Rijk werken samen aan het behoud van het Kloosterdorp Steyl als geheel. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het benutten van het bestaand stedelijke gebied en vastgoed ten behoeve van de vraag naar stedelijke functies in de vorm van zorg-wonen. De opwaardering van het bestaande Rijksmonument draagt bij aan het behoud en versterken van de bestaande kwaliteiten. Het initiatief past hiermee binnen de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo. Woonvisie Venlo 2021-2026 De woonvisie Venlo 2021-2026 geeft een koers aan voor wat betreft het woonbeleid voor de komende 5 jaar. Deze geeft richting aan de programmalijn wonen uit het raadsprogramma Leefbaar Venlo.
Met betrekking tot de woonvisie zijn de volgende doelstellingen geformuleerd: •
Passende woonruimte voor alle doelgroepen, hierbij rekening houdend met de verschillende voorkeuren of mogelijkheden van onze inwoners (zoals beschikbaar inkomen, levensfase of voorkeuren voor een woonmilieu).
•
Versterken van de positie van Venlo als woonstad.
pagina 14 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
•
Internationale werknemers, kenniswerkers en studenten vragen om aantrekkelijke woonmilieus en voorzieningen.
•
Woningbouw vindt vooral plaats binnen de huidige stedelijke contouren en we kijken hierbij nadrukkelijk naar vrijkomende terreinen (door functiewijziging).
•
We voorkomen ruimtelijke segregatie op basis van woningtypen (een beperkte verscheidenheid in woningtypen in een bepaalde kern of wijk).
•
De
woningvoorraad
zal een
kwaliteitsslag moeten
maken gelet op de
noodzakelijke
verduurzaming. Drie belangrijke koersen die zijn uitgezet zijn: •
Een robuuste woningvoorraad.
•
Beschikbaarheid en betaalbaarheid.
•
Wonen en zorg.
Onderhavig initiatief sluit aan bij het bieden van een passend woningaanbod voor de doelgroep die in aanmerking komt voor zorg. In z’n algemeenheid bestaat er een toenemende vraag naar woonruimte mét intensieve zorgfaciliteiten. Het behoeft niet veel toelichting dat door toedoen van een aldoor verbeterende gezondheidszorg in zijn algemeenheid, mensen steeds ouder worden. Komende decennia is er zelfs sprake van een zogenaamde 'dubbele vergrijzing'. Dit houdt in dat binnen de groep 65-plussers het deel 80-plussers toeneemt. Ter indicatie: waren er in 2012 nog (ca.) 686.000 mensen van 80 jaar of ouder, in 2040 zijn dat er naar verwachting (ca.) 1.550.000. Zoveel is duidelijk: de vraag naar (met name psycho)geriatrische zorg neemt fors toe, zodoende het ook voor de vastgoedmarkt interessant is. Voor meer cijfers en prognoses wordt verwezen naar de CBS Bevolkingsprognose en de site van Alzheimer Nederland. Het initiatief draagt derhalve bij aan de behoeftes vanuit de gemeente Venlo en is daarmee passend binnen de Woonvisie Venlo 2021-2026.
pagina 15 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Hoofdstuk 4. Omgevingsaspecten 4.1 Stedenbouw en erfgoed Bij
een
ruimtelijke
ontwikkeling
is
het
gewenst
dat
er
aangesloten
wordt
bij
de
stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische kenmerken en kwaliteiten van de omgeving. Park Waterloo is een voormalig Kloosterterrein dat einde negentiende eeuw is gesticht op grondgebied van een vroeg negentiende eeuws landgoed. Het terrein wordt begrensd door de Waterloostraat, de Aalsbeek, de rivier de Maas en de Maashoek. Het terrein ligt hoog ten opzichte van de Maas en heeft eveneens een sterk hoogteverschil met de Aalsbeek. Van het voormalige kloosterpark zijn delen gehandhaafd met name aan de voorzijde van het vroeg negentiende eeuwse hoofdgebouw in Empirestijl. Naast het hoofdgebouw staat de voormalige kloosterkerk in neogotische stijl. Het complex is in de jaren negentig als woongebied ontwikkeld met een besloten en semi-openbaar karakter. Het planconcept integreert de twee rijksmonumenten (hoofdgebouw en de kerk) en enkele kleinere authentieke gebouwen in een samenhangend woongebied. Het woongebied ligt enigszins verborgen achter de boomgroepen op het terrein en de manshoge hagen en muren die het terrein begrenzen aan de zijde van de Maashoek en de Waterloostraat. De aanleg van de gezamenlijke woonomgeving is in een interpretatie van de landschapsstijl met smalle vloeiend verlopende rijwegen en glooiende grasvelden met boomgroepen. Het project wordt in de onderlinge samenhang als een sterk samenhangend stedenbouwkundig concept gezien.
De historische panden en de later gerealiseerde gestapelde appartementengebouwen, de woonhuizen en de tuinaanleg vormen één beeld en zijn aan te merken als kwaliteit. Door SATIJNplus Architecten is een ontwerp van het gebouw gemaakt waarbij is uitgegaan van het bestaande (monumentale) gebouw. Met het plan wordt nadrukkelijk ingespeeld op het (behoud van) de historische waardevolle structuur, zoals eveneens beschreven in het door BAAC uitgevoerde bouwhistorisch onderzoek. Het plan voorziet eveneens in de herbouw van een (recent) gesloopt volume en daarmee het herstel van de historische structuur van het bebouwingsvolume. Voor het overige zijn geen wezenlijke ingrepen in de uitstraling van de bebouwing voorzien, afgezien van restauratie en een indeling passend bij de beoogde functie. Het initiatief en (de totstandkoming van) het ontwerp zijn meermaals besproken met de Adviescommissie Welstand en Erfgoed (AWE) en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en hebben een positief advies uitgebracht. Inrichting buitenruimte Zoals gesteld is de tuinaanleg onderdeel van de kwaliteit van het gebied. Aangezien het een rijksmonument betreft in het beschermd dorpsgezicht is een belangrijk onderdeel tevens de inrichting van de buitenruimte. Onderstaande impressie geeft het tuinontwerp weer, zoals opgesteld door Tuintechnisch Bureau Smeulders.
pagina 16 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
De herinrichting van de nieuwe voortuin is vormgegeven, mede naar aanleiding van de onderstaande historische foto’s. De foto’s komen uit verschillende perioden. Op de oudste foto is een kenmerkende vernauwing te zien bij het oprijden van het voorterrein. Deze vernauwing en duidelijke inrijding is teruggebracht. Deze vernauwing is in de latere foto namelijk verdwenen. Van de latere fase zijn de kenmerkende elementen van het rondrijden en plantvakken met bomen teruggebracht. In de nieuwe inrichting hebben we meer ruimte gegeven om te parkeren. Door de plantvakken aan de randen te voorzien van lage hagen en door bomen aan de randen te plaatsen weerspiegeld dit eerdere tijden. Het centrale punt dat in beide tijdgeesten aanwezig is heeft ook nu een plaats gekregen. De huidige inrichting is een hedendaagse vertaling van eerdere tijden.
In de achtertuin worden beeldbepalende bomen behouden. Deze bomen ademen het verleden van de tuin, die in het verleden volledig anders werd gebruikt door de toenmalige bewoners. Om een connectie te krijgen met de achterliggende maas en met de kapel is er gekozen om de haag die de
pagina 17 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
tuin omringd aan de achterzijde te verlagen. Deze verlaging zorgt ervoor dat de tuin wel afgesloten blijft voor de toekomstige bewoners maar de connectie versterkt. Op het hoger gelegen terras is gekozen voor een carré inrichting met planten bakken en meerstammige bomen. De carrévorm wordt gemaakt van oude natuursteen tegeltje. Deze tegels zijn een knipoog naar oude kerk en kloostervloeren. De achtertuin krijgt ook een nuts gedeelte dat in het verleden vaak bij kloostertuin te vinden was. Er wordt een kleine fruitboomgaard gemaakt, de bomen staan in een wildbloemenveld om ook de biodiversiteit te ondersteunen.
4.2 Verkeer en parkeren Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient voldoende aandacht te worden besteed aan een goede afwikkeling van het verkeer en het faciliteren van voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein als gevolg van het beoogd initiatief. Verkeer Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van het woon-zorghuis zijn gegevens gebruikt zoals aangeleverd door de beoogde zorgexploitant. De CROW publicatie 381 biedt immers geen verkeersgeneratiekencijfers ten aanzien van de categorie ‘verpleeg- en verzorgingstehuis’. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 32 woonzorgeenheden, te weten 31 kamers / studio’s voor hulpbehoevende ouderen (voor dementie en lichamelijke 24 uurszorg) en één logeerkamer. Het CBR bepaalt of een patiënt/bewoner met een zeer lichte of lichte ernst van dementie (CDR 0,5 en CDR 1) nog rijgeschikt verklaard kan worden, bij een verder gevorderde dementie (CDR > 1) is dit niet meer mogelijk. Gezien het hier een woon-zorghuis betreft waar de doelgroep 24 / 7 uur hulp behoeft, kan aangesloten bij de groep verder gevorderde dementie. Aangezien deze groep mensen rijongeschikt zijn verklaard, verzorgt het woonachtig zijn van deze dementerenden in 31 kamers/studio’s niet in verkeersbewegingen.
Dit houdt ook in dat van deze groep niet wordt verwacht dat zij zelf boodschappen zullen bestellen / bestellingen zullen plaatsen; er vinden geen verkeersbewegingen daarmee plaats van postorderbedrijven. Wel vinden er verkeersbewegingen plaats van medewerkers / personeelsleden, overig vervoer zoals bevoorrading, medisch / artsenbezoek en familiair bezoek. Voor de 31 kamers wordt op basis van ervaringscijfers aangegeven dat maximaal 16 medewerkers nodig zijn per etmaal, verdeeld over drie verschillende diensten. De opstart van de dag (tot ca. 11:00 uur) kent een inzet van 8 personeelsleden, waarbij de intensiteit in de loop van de dag afneemt. In de nachtdienst tussen 23:00 en 07:00 uur is er (slechts) 1 persoon aanwezig met de mogelijkheid om op te schalen indien dit noodzakelijk is. Voorts vinden er verkeersbewegingen van overig verkeer plaats inzake bevoorrading (afhalen en bezorgen) van facilitaire (linnengoed e.d.) zaken levensmiddelen). Dit vervoer is niet dagelijks; er is normalerwijs sprake van driemaal bevoorrading per week. Tot slot zal incidenteel een arts/hulpdienst het woon-zorghuis aandoen (eenmaal per week), en zal een patiënt/bewoner gemiddeld ongeveer 2 á 3 keer per week een familiair bezoek ontvangen. Het aantal auto’s levert 2 verkeersbewegingen per bezoek op (aankomen en vertrekken).
Het aantal opgegeven bewegingen per week is in tabel 4.1 geconverteerd naar een cijfermatige model voor een etmaal om zo de verkeersbewegingen met elkaar te kunnen vergelijken.
pagina 18 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Tabel 4.1: Verkeersgeneratie woon-zorghuis Aantal motorvoertuigen
Totaal
/ etmaal
verkeersbewegingen / etmaal
Medewerkers / personeelsleden
16
Bevoorrading (facilitair en levensmiddelen)
1
2
0,15
0,3
Arts / hulpdienst Familiebezoek / bezoek algemeen*
32
14
28
Totaal verkeersbewegingen
62,3 (63)
* 31 bewoners, driemaal per week bezoek: 31 * 3 = 93 bezoekers per week. 93 / 7 = circa 14 bezoekers per dag.
Het aantal verkeersbewegingen (aankomst en vertrek) zal dagelijks ongeveer 63 verkeersbewegingen betreffen. Parkeren Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 32 woonzorgeenheden, te weten 31 kamers / studio’s voor hulpbehoevende ouderen (voor dementie en lichamelijke 24 uurszorg) en één logeerkamer. Voor het bepalen van de parkeerkencijfers van het woon-zorghuis zijn gegevens gebruikt van de CROW publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren; van parkeerkencijfers naar parkeernormen’. Dit is de meest recent gepubliceerde CROW publicatie, en heeft daarmee de meest actuele parkeerkencijfers. Tabel 4.2: Parkeerbehoefte woon-zorghuis Object
Aantal
Stedelijkheid
Ligging
Parkeerkencijfers per
Totaal
wooneenheid
aantal parkeerplaatsen
Verpleeg- en
31
verzorgingstehuis
Sterk stedelijk*
Rest bebouwde
0,6**
kom
(0,5 – 0,7)
Totaal aantal parkeerplaatsen (afgerond) *
18,6
19
Voor het bepalen van de stedelijkheidsgraad is uitgegaan van het aantal omgevingsadressen van de gemeente Venlo in 2021 (1660 per km2).
**
Opgave parkeerkencijfer conform opgave gemeente en binnen de bandbreedte van de CROW).
Op basis van voorgaande kan gesteld worden dat er maximaal 19 parkeerplaatsen benodigd zijn. Op het eigen terrein is voldoende ruimte aanwezig om het aantal aan parkeerplaatsen te kunnen realiseren en goed te kunnen ontsluiten. Het parkeerterrein is voorzien aan de noord- en oostzijde van het gebouw, daar waar de entree en de ontsluiting van het terrein zich bevindt. Door Grasveld Civiele Techniek is de parkeersituatie verder civieltechnisch uitgewerkt om de haalbaar- en uitvoerbaarheid van de parkeersituatie en bijbehorende rijcurves ten gevolge van de ontwikkeling aan te tonen. Deze documenten zijn aan de bijlage toegevoegd. Hieruit blijkt dat er voldoende tijd en ruimte is om te manoeuvreren en dat er op onderdelen zelfs sprake is van overdimensionering ten opzichte van de richtlijnen en normeringen vanuit het CROW, ASVV en NEN. Bovendien zal het parkeerterrein en de ontsluiting via de niet openbare weg in de zin van de Wegenverkeerswet slechts gebruikt worden door een selecte groep gebruikers van de woonzorgfunctie, die welbekend zijn met de verkeers- en parkeersituatie ter plaatse. Gezien voorgaande is voldoende parkeergelegenheid verzekerd en komt de verkeersveiligheid ter plaatse van het projectgebied en haar omgeving niet in het geding.
pagina 19 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
4.3 Bodem In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen beoordeeld te worden in hoeverre de milieukundige kwaliteit van de bodem van invloed kan zijn op het beoogd planvoornemen. Met oog op voorgaand heeft Tritium Advies in opdracht van Symphony Estates B.V. eerst een verkennend bodem- en asbestonderzoek, en later ook een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (kenmerk 1902/182/MIB-01 d.d. 27 maart 2019). Met dit onderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) vastgesteld. Uit het onderzoek is gebleken dat een afdoende milieuhygiënische kwaliteit van de bodem aanwezig is en dat deze geen beperkingen oplevert ten aanzien van het gebruik. Geadviseerd wordt om bij afgraving en afvoering van de gronden rekening te houden met de toepasbaarheid elders en de regels hieromtrent vanuit het Besluit bodemkwaliteit. Het bodemonderzoek is als separate bijlage (bijlage 1) bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.
4.4 Flora en fauna In het kader van de beoogde ontwikkeling heeft Tritium Advies in opdracht van Symphony Estates B.V. een quickscan flora en fauna uitgevoerd (kenmerk 2103/100/JOW-01, d.d. 3 augustus 2021). Doel van het onderzoek is om voorafgaande aan de ruimtelijke ingrepen en inrichting te toetsen of de geplande activiteiten al dan niet een negatief effect kunnen hebben op beschermde plant- en/of diersoorten en hun leefgebieden. Op basis van de ecologische waarden zal tevens blijken of er een overtreding in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) te verwachten is en of er mogelijk nader onderzoek en een ontheffingstraject noodzakelijk gaat zijn. In de quickscan zijn de volgende conclusies getrokken: •
een AERIUS-berekening is noodzakelijk.
•
werken buiten het broedseizoen en/of een broedvogelcheck door een ecologisch deskundige voorafgaand aan de werkzaamheden is noodzakelijk.
•
aanvullend
onderzoek
naar
huismus,
gierzwaluw,
kerkuil,
steenuil,
steenmarter
en
gebouwbewonende vleermuizen is noodzakelijk. •
een omgevingscheck voor het in beeld brengen van alternatieve rust-/ nestlocaties voor de torenvalk is noodzakelijk
•
uit het aanvullend onderzoek moet blijken of eventuele ontheffing en/of mitigerende maatregelen nodig zijn.
•
de zorgplicht geldt ten alle tijden.
Voorgaande conclusies worden in acht genomen. De AERIUS-berekening is reeds uitgevoerd en wordt in de navolgende paragraaf behandeld. Tevens is er een start gemaakt met het vervolgtraject en de onderzoeken en procedures die hiervoor noodzakelijk zijn. Hieruit zal blijken in
pagina 20 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
hoeverre en in welke vorm mitigerende maatregelen en een ontheffing noodzakelijk gaan zijn. Daar waar noodzakelijk worden deze toegepast om te voorkomen dat een overtreding in het kader van de Wet natuurbescherming plaats gaat vinden. De quickscan flora en fauna is als separate bijlage (bijlage 2) bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.
4.5 Stikstofdepositie De Wet natuurbescherming (Wnb) is het wettelijke kader met betrekking tot de bescherming van de Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten. Een onderdeel daarvan zijn de Natura 2000-gebieden, waarvan er in Nederland ruim 160 zijn. Natura 2000-gebieden zijn natuurgebieden met een Europese beschermingsstatus en zijn aangewezen onder de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. Beide Europese richtlijnen zijn belangrijke instrumenten om de Europese biodiversiteit te waarborgen. Alle Vogel- of Habitatrichtlijngebieden zijn geselecteerd op grond van het voorkomen van soorten en habitattypen die vanuit Europees oogpunt bescherming nodig hebben. Veel van de gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot ‘significante (negatieve) effecten’ op het beschermde natuurgebied. Op basis van de Wnb is het niet toegestaan een plan of project te realiseren dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Om de mogelijke stikstofdepositie op de voor stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden als gevolg van de beoogde ontwikkeling inzichtelijk te maken, is een berekening stikstofdepositie opgesteld (2103/100/JOW-06vA, d.d. 13 december 2022).
Uit de rekenresultaten blijkt dat er ten gevolge van het planvoornemen geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Derhalve zijn ‘significante (negatieve) effecten’ op beschermde natuurgebieden ten aanzien van stikstofdepositie uit te sluiten en is een vergunning in het kader van de Wnb derhalve niet aan de orde. De berekening toont aan dat het aspect stikstofdepositie geen beperkingen oplevert ten aanzien van het beoogde planvoornemen. De berekening stikstofdepositie is als separate bijlage (bijlage 3) bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.
4.6 Geluid In het kader van de beoogde ontwikkeling dient aan de hand van de Wet geluidhinder (Wgh) getoetst te worden of er ter plaatse van de nieuwe wooneenheden sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten aanzien van geluid afkomstig van omliggende bedrijven en (spoor)wegen. Andersom dient tevens gewaarborgd te zijn dat de woon-zorgfunctie geen onevenredige geluidshinder oplevert voor de omgeving. Voor wat betreft spoorweglawaai kan worden gesteld dat het plangebied niet is gelegen in de nabijheid of de geluidszone van een spoorweg. Hiermee kan zeker worden gesteld dat
pagina 21 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
geluidshinder afkomstig van spoorwegen is uitgesloten en dat deze geen invloed hebben op het woon- en leefklimaat ter plaatse. Voor wat betreft wegverkeerslawaai kan gesteld worden dat slechts een minimaal deel van de Roermondseweg met haar geluidszonering reikt tot aan het plangebied. Gezien de ruime afstand tot deze weg en de tussenliggende bebouwing kan met voldoende zekerheid worden gesteld dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB in het kader van de Wgh niet zal worden overschreden. Hiernaast zijn er slechts een klein aantal 30 km/uur wegen in de directe omgeving van het plangebied gelegen, welke zijn uitgesloten van toetsing in het kader van de Wgh. Het plangebied is bovendien gelegen aan het einde van de lus van deze 30 km/uur wegen, waardoor er geen sprake is van doorgaand of passerend verkeer. Ook zijn vanwege voorgaande gegevens de verkeersintensiteiten op deze (geasfalteerde) wegen erg laag, waardoor geluidshinder afkomstig van deze wegen kan worden uitgesloten. Voor wat betreft de geluidshinder afkomstig vanuit de omliggende bedrijvigheid kan gesteld worden dat dit reeds getoetst is in het kader van ‘Bedrijven en milieuzonering’.
Hieruit is gebleken dat er geen belemmeringen te verwachten zijn omtrent geluid, dat daarmee in voldoende mate zeker kan worden gesteld dat er sprake is van een verantwoorde scheiding van functies en een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het woon-zorghuis. Hiervoor wordt nader onderzoek naar industrielawaai in het kader van de Wgh niet noodzakelijk geacht. Wél is er door Tritium Advies een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidemissie van de toekomstige activiteiten van de woon-zorgfunctie aan de Waterloostraat 28 te Steyl (kenmerk 2500510MCL-02, versie C, d.d. 24 november 2025). Op basis van de gehanteerde uitgangspunten en de daaruit volgende rekenresultaten blijkt dat de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT) voldoen ter plaatse van de appartementen, woningen als ter plaatse van de tuinen aan de geluideisen zoals deze behoren bij stap 2 overeenkomstig de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering, editie 2009”. Met betrekking tot de maximale geluidniveaus (LAmax) blijkt dat er ter hoogte van de woningen, de tuinen en de appartementen niet zonder meer voldaan kan worden aan de geluidseisen behorende bij stap 2 van de VNG-uitgave. In de dag- en avondperiode kan er op de gevels wel voldaan worden aan stap 3. Er kan ter hoogte van de appartementen ook voldaan worden aan stap 3.
Ter plaatse van de gevels kan zonder het treffen van maatregelen in de nachtperiode niet zonder meer worden voldaan aan stap 3 van de VNG-uitgave. Er vindt een overschrijding van ten hoogste 2 dB plaats welke wordt veroorzaakt door het dichtslaan van portieren. In hoofdstuk 5.3 van het betreffende akoestisch onderzoek is onderzocht of er door middel van het treffen van overdrachtsmaatregelen voldaan kan worden aan de gestelde geluidsvoorwaarden, met als uitgangspunt stap 2 van het stappenplan van de VNG-uitgave en het Activiteitenbesluit. Gezien het feit dat de hoogste maximale geluidniveaus worden veroorzaakt door het sluiten van portieren van voertuigen en deze voertuigen van derden zijn is het niet mogelijk om bronmaatregelen te treffen. Om de geluidbelasting op de gevels te beperken dient een geluidsscherm (overdrachtsmaatregel) geplaatst te worden op de terreingrens aan de noordzijde van het perceel. De totale lengte waar afscherming benodigd is, is circa 55 meter. De afscherming dient een massa te hebben van minimaal 10 kg/m2, kierdicht te worden uitgevoerd en een hoogte te hebben van minimaal 2 m. Eventuele poorten of deuren in het scherm dienen hier tevens aan te voldoen. Indien het onderzochte
scherm
wordt
toegepast
blijkt
dat
de
berekende
langtijdgemiddelde
beoordelingsniveaus (LAr,LT) voldoen ter hoogte van de woningen, appartementen en tuinen voldaan
pagina 22 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
aan de geluidseisen behorende bij stap 2 van de VNG-uitgave. Met betrekking tot de maximale geluidniveaus (LAmax) blijkt dat er ter hoogte van de woningen, de tuinen en de appartementen niet zondermeer voldaan kan worden aan de geluidseisen behorende bij stap 2 van de VNG-uitgave. Door het toepassen van een scherm kan er nu wel voldaan worden aan stap 3. Omdat is overgegaan op stap 3 van de VNG-uitgave dient het bevoegd gezag te motiveren waarom zij deze geluidbelasting in de concrete situatie acceptabel acht, waarbij tevens de cumulatie met eventueel reeds aanwezige geluidbelasting moet worden betrokken. In onderhavige situatie is overgegaan tot stap 3 omdat er niet kan worden voldaan ten opzichte van de maximale geluidsniveaus. Maximale geluidsniveaus kunnen niet worden gecumuleerd. Tevens wordt er voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau wel voldaan aan stap 2 van de VNG-uitgave. Derhalve kan gesteld worden dat de cumulatie niet betrokken hoeft te worden in de beoordeling van het aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Omdat er wordt voldaan aan stap 3 van de VNG-uitgave wordt automatisch voldaan aan de geluidseisen uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. De hoogste maximale geluidniveaus (LAmax) worden ook na het treffen van maatregelen (scherm met een lengte van 55 meter) veroorzaakt door het sluiten van portieren.
Zoals reeds aangegeven zijn geen bronmaatregelen te treffen aan deze bronnen. Op basis van de navolgende overwegingen worden de berekende maximale geluidniveaus aanvaardbaar geacht:
•
Een van de belangrijkste redenen voor de normering van piekgeluiden is hoofdzakelijk de bescherming tegen slaapverstoring. Deze bescherming is in het algemeen niet nodig gedurende de dagperiode. Onder het Activiteitenbesluit milieubeheer is bepaald dat gedurende de dagperiode de normstelling voor piekgeluiden niet van toepassing is op laaden losactiviteiten. Ook voor agrarische bedrijven die niet in een glastuinbouwgebied liggen, is deze grenswaarde niet van toepassing op het in- en uitrijden van landbouwtractoren of motorrijtuigen. De gedurende een dagperiode optredende piekgeluiden leiden normaliter dan ook niet tot schrikreacties. In de avond- en nachtperiode kunnen schrikreacties leiden tot aanvullende slaapverstoringen boven op de van nature aanwezige slaapverstoringen. Uit onderzoek is gebleken dat gebeurtenissen waarbij het geluidniveau relatief langzaam toe- en afneemt (zoals bij weg-, spoor- en vliegverkeer) minder slaapverstoring veroorzaken dan piekgebeurtenissen waarbij het geluid snel stijgt (zoals bijvoorbeeld het dichtslaan van portieren). De mate van slaapverstoring is minder afhankelijk van de hoogte van
het
geluidniveau
dat
uiteindelijk
maximaal
wordt
bereikt. Normering
van
piekgebeurtenissen zou moeten voorkomen dat het geluidniveau in de slaapkamer hoger wordt dan 55 dB(A) SEL (Sound Exposure Level), boven welke waarde slaapverstoring kan optreden. De grenswaarden voor het langtijdgemiddelde geluidniveau (waarin ook alle piekgeluiden zijn opgenomen) bieden in de meeste gevallen voldoende bescherming tegen slaapverstoring. Dat is niet het geval als maar af en toe geluidgebeurtenissen optreden, wat soms voorkomt. Dan kan de SEL-waarde in woningen wel hoger worden dan 55 dB(A). Dat wordt voorkomen door het stellen van een grenswaarde van 60 dB(A) op de gevel voor het maximale geluidniveau (LAmax) van gebeurtenissen in de nachtperiode. Voor de avondperiode is eveneens de bescherming tegen slaapverstoring als maatgevend gesteld en geldt een grenswaarde van 65 dB(A). In het Activiteitenbesluit milieubeheer is een normstelling voorzien ter bescherming van het woon- en leefklimaat en ter voorkoming van slaapverstoringen. Door aan te sluiten bij de normstelling van het Activiteitenbesluit milieubeheer wordt dan ook gesteld dat indien wordt voldaan aan de betreffende normstelling dat een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd waarmee sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
•
Het treffen van bronmaatregelen is niet mogelijk.
pagina 23 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
•
Het sluiten van portieren zijn aan de bedrijfsvoering inherente maximale geluidniveaus waardoor de frequentie van voorkomen niet kan worden verlaagd. Technische maatregelen in de vorm van de in het akoestisch onderzoek beschreven overdrachtsmaatregel zijn nodig teneinde de hoogte van de maximale geluidniveaus te verlagen.
• •
Cumulatie is bij piekgeluiden niet aan de orde. De hoogste maximale geluidniveaus worden veroorzaakt door het sluiten van portieren. Deze gebeurtenissen zijn geen omgevingsvreemde geluiden. Door de personenauto’s van omwonenden worden eveneens portieren van hun voertuigen gesloten die ter plaatse van naastgelegen woningen hogere maximale geluidniveaus kunnen veroorzaken dan de maximale geluidniveaus die veroorzaakt worden ten gevolge van het sluiten van portieren binnen de grenzen van het Landhuis Moubis.
Op basis van het voorgaande wordt dan ook gesteld dat door het toepassen van de overdrachtsmaatregel (scherm met een lengte van 55 m) zoals beschouwd in het akoestisch onderzoek met kenmerk 2500510MCL-02, versie C d.d. 24 november 2025 ook ten aanzien van de maximale geluidniveaus een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd waarmee sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
4.7 Water Bij ruimtelijke plannen is het wettelijk verplicht om de gevolgen voor water af te wegen via de watertoets. Rekening dient gehouden te worden met waterhuishoudkundige eisen op zowel de korte als de lange termijn. Het proces van de watertoets voorziet erin dat rekening wordt gehouden met de eisen zoals die vanuit het waterbeheer worden gesteld. Dit is niet alleen van belang voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem. Het is ook belangrijk om zoveel mogelijk te voorkomen dat er problemen met water ontstaan nadat er ontwikkeld is. De volgende aspecten komen onder andere terug in onderhavige waterparagraaf: •
Beleid;
•
Waterhuishoudkundige situatie plangebied;
•
Compensatieopgave planontwikkeling;
•
Conclusie.
Beleid Provincie Het provinciaal beleid met betrekking tot het aspect wateraspect is reeds uitgewerkt in het kader van de toetsing aan het provinciaal beleid (zie paragraaf 3.2 van onderhavige toelichting). Hieruit is naar voren gekomen dat het plangebied is gelegen binnen twee relevante zonering, namelijk een ‘Boringsvrije zone’ en ‘Grondwateronttrekkingszone’ van het gebied Venloschol. Binnen dit gebied gelden er restricties voor bepaalde bodemingrepen, grondboringen, grondwateronttrekkingen en infiltraties beneden 5 meter +NAP. Het maaiveld van het plangebied is overeenkomstig de kaarten van de Algemene Hoogtekaart Nederland gelegen op een hoogte van circa 23 meter +NAP. Er worden geen bodemingrepen, dan wel boringen verwacht die tot een diepte van 5 m +NAP of dieper reiken. Indien van toepassing zal voldaan worden aan de regels die gesteld zijn in de Omgevingsverordening.
pagina 24 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Waterschap Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van Waterschap Limburg. Het waterschap is naast de beheerder van de waterkwantiteit en waterkwaliteit van het watersysteem tevens de beheerder van de waterkeringen. Waterschap Limburg heeft een waterbeheerplan. In het waterbeheerplan zet het waterschap de koers uit voor het toekomstig waterbeheer in Limburg en geeft zij aan hoe zij invulling wil geven aan de taak om te zorgen voor veilige dijken, droge voeten, en voldoende schoon water. In het plan is onder meer vastgelegd hoe men het watersysteem en de waterkeringen op orde wil brengen en behouden. Om haar taak uit te kunnen voeren heeft het waterschap het beleid omgezet naar regelgeving, welke wordt ontsloten via de Keur en bijbehorende Legger. De Keur geeft inzicht in over wat wel en niet is toegestaan in en nabij water, dijken en stuwen. Op de Legger staan alle oppervlaktewateren en dijken aangegeven die Waterschap Limburg in beheer heeft en waarop de Keur van toepassing is. De algemene regels en beleidsregels zijn onlosmakelijk verbonden aan de Keur en geven aan in welke gevallen er een vrijstelling of meldingsplicht kan gelden en hoe bepaalde werkzaamheden in of nabij watersystemen uitgevoerd dienen te worden. De
belangrijkste
aspecten
omtrent
de
waterhuishouding
als
gevolg
van
de
beoogde
planontwikkeling worden hierna beknopt toegelicht. Op basis van de Legger is het plangebied gelegen ter plaatse van een ‘Buiten Beschermingszone’ van een waterkering, te weten ‘Beschermingszone B’.
De buitenbeschermingszone is gericht op
bescherming van de stabiliteit van de waterkering tegen zeer ingrijpende ontwikkelingen als (grootschalige) ontgrondingen en de aanleg en aanwezigheid van hogedrukleidingen.
Figuur 4.1: Uitsnede kaart Legger Waterschap Limburg (plangebied rood omcirkeld)
Aangezien er geen grootschalige ontgrondingen plaats zullen vinden als gevolg van de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen voorzien. Te allen tijde zullen de gestelde regels op basis van de Keur in acht worden genomen bij ontwikkelingen die wel van invloed kunnen zijn. Voor het overige zijn er geen bijzonderheden op de leggerkaart geconstateerd. Voor het overige hanteert Waterschap Limburg ter plaatse van het plangebied het uitgangspunt dat bij de uitbreiding van het verhard oppervlak waterneutraal gebouwd dient te worden in het kader van het aspect hemelwater. Waterschap Limburg heeft aangegeven dat plannen waarbij de toename van de hoeveelheid verhard oppervlak kleiner dan 2.000 m² bedraagt niet hoeven te worden voorgelegd aan het watertoetsloket. Aangezien de toename van de hoeveelheid verhard oppervlak minder zal bedragen dan 2.000 m² (zie verderop in de paragraaf) en er voor het overige
pagina 25 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
geen waterschapsbelangen in het geding zijn, hoeft het initiatief niet de watertoets van het waterschap te doorlopen. Gemeentelijk beleid De gemeente Venlo heeft op basis van het Gemeentelijk Rioleringsplan Venlo 2008-2017 het document ‘Afkoppel beslisboom Gemeente Venlo’ opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe met hemelwater om te gaan bij nieuwe situaties. Waterhuishoudkundige situatie plangebied Uit het verkennend en aanvullend bodemonderzoek komen de volgende gegevens naar voren met betrekking tot de waterhuishoudkundige situatie van het plangebied.
Figuur 4.2: Uitsnede tabel bodemopbouw en geohydrologie, verkennend en aanvullend bodemonderzoek.
Zoals blijkt uit voorgaande gegevens en het beschikbare kaartmateriaal zijn er in of direct aangrenzend aan het plangebied geen oppervlaktewateren gelegen. Hierdoor wordt aangenomen dat in de huidige situatie de afvoer van het hemelwater volledig is aangesloten op het vuilwaterriool (al dan niet via een gescheiden rioolstelstel). Compensatieopgave planontwikkeling De verhardingsopgave van het te ontwikkelen plan, welke wordt afgezet tegen het relevante beleid omtrent de waterbergingsopgave als gevolg van (de toename van) het verhard oppervlak, bepaald de te compenseren waterberging en de mogelijke oplossingsrichtingen hiervoor. Deze worden hierna belicht. Verhardingsopgave Vanwege
het
van
toepassing
zijnde
beleid
wordt
zowel
de
bestaande
als
de
nieuwe
verhardingssituatie inzichtelijk gemaakt. De toename van verharding is immers leidend. De verhardingsopgave van zowel de bestaande als nieuwe situatie is conform opgave verwerkt in onderstaande tabel.
pagina 26 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Tabel 4.3: Verhardingsopgave type verharding
Verharding bebouwing
m² huidige
m² beoogde
situatie
situatie
toename/afname
1.050 m²
1.180 m2
+ 130 m2
140 m²
1.400 m2
+ 1.260 m2
Totaal verharding
1.190 m²
2.580 m²
+ 1.390 m²
Onverharde ruimte
2
2.180 m
790 m²
- 1.390 m2
Totaal perceel
3.370 m2
3.370 m2
- m2
Verharding terrein
Bergingsopgave Gezien er sprake is van een bestaande situatie en er een toename van verhard oppervlak is van 100 m² tot 2.000 m² zijn er twee potentiële bergingseisen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de bergingsvoorziening op eigen terrein gerealiseerd kan worden. Mocht dat niet het geval zijn dient er een maatwerkoplossing te komen in overleg met de gemeente en is navolgende niet van toepassing. Indien er de mogelijkheid is om een noodoverlaat of leegloopvoorziening op een bestaand gemeentelijk stelsel te maken, geldt er een bergingseis van 50 mm per m² toename verhard oppervlak (Bergingseis 3 overeenkomstig de beslisboom). Dit resulteert in de volgende bergingscapaciteit: 1.390 x 0,05 = 69,5 m³. Hierbij dient een leegloopvoorziening of noodoverlaat gerealiseerd te worden op een bestaande gemeentelijke voorziening. Indien deze mogelijkheid tot noodoverlaat of leegloopvoorziening op een bestaand gemeentelijk stelsel er niet is, is er conform de beslisboom een bergingseis van 71 mm per m² toename verhard oppervlak (Bergingseis 4 overeenkomstig de beslisboom). Dit resulteert in de volgende bergingscapaciteit: 1.390 x 0,071 = 98,69 m³. De te realiseren waterberging dient te worden aangelegd boven de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG).
Op basis van het bodemonderzoek kan geconcludeerd worden dat de grondwaterstand zeer laag is doordat deze op een diepte van ruim 5 meter beneden maaiveld is gelegen. Op basis van dit gegeven is er ruimte aanwezig om de noodzakelijke waterberging beneden maaiveld te kunnen realiseren. Wel dient in voldoende mate zeker te worden gesteld dat de berging geledigd is voor de navolgende regenbui. Dit kan enerzijds door middel van infiltratie, waarbij de doorlatendheid van de bodem tenminste 0,5 m per dag bedraagt en de grondwaterstand tenminste 1 meter beneden maaiveld is gelegen. Gezien de bodem is opgebouwd uit voornamelijk zand en de grondwaterstand er diep is gelegen ten opzichte van maaiveld, wordt verwacht dat er voldoende infiltratiecapaciteit aanwezig is. Op basis van het grondwaterzakboekje is een K-waarde van minimaal 1 meter per dag te verwachten (http://grondwaterformules.nl/index.php/vuistregels/ondergrond/doorlatendheidper-grondsoort). Anderzijds kan mogelijk een leegloopvoorziening of noodoverlaat van maximaal 1 liter per seconde per hectare gerealiseerd worden op het bestaande gemeentelijke stelsel.
pagina 27 van 47
Toelichting bestemmingsplan ‘Landhuis Moubis - Waterloostraat 28 Steyl’
Er liggen binnen het plangebied voldoende kansen om te voldoen aan de bergingseis. De meest voor de hand liggende is dat er een waterberging wordt gecreëerd door middel van de realisatie van een verlaging in de groenzones of tuin bij het woon-zorghuis. Dit door bijvoorbeeld een wadi of infiltratiezone aan te leggen waar het hemelwater naar toe kan stromen. Een andere optie is om infiltratiekratten onder de erfverharding te realiseren. Beiden dienen boven de GHG gerealiseerd te worden. Indien noodzakelijk voor de waterdoorlatendheid van de bodem kan ter plaatse van de infiltratievoorziening grondverbetering worden toegepast, dan wel de bodem “losgemaakt” worden. Indien het gewenst is om de capaciteit van de berging te verlagen is er nog de mogelijkheid om waterdoorlatende / waterpasserende verharding toe te passen. Conclusie Met inachtneming van voorgaande kan gesteld worden dat een goede waterhuishoudkundige situatie als gevolg van de beoogde ontwikkeling is verzekerd.
4.8 Bedrijven en milieuzonering Achtergrondinformatie Een project dat afwijkt van het geldende bestemmingsplan mag niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening en dient in het kader van de juridisch-planologische procedure goed onderbouwd te worden. Hierbij dient onder anderen ingegaan te worden op het voorkomen van voorzienbare hinder door milieubelastende activiteiten. Functiescheiding en milieuzonering zijn hierbij leidende begrippen. De Vereniging Nederlands Gemeenten (VNG) heeft een handreiking geschreven om duidelijkheid te geven in welke situaties deze begrippen dienen te worden toegepast en van welke richtafstanden dient te worden uitgegaan. De VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009" (verder: VNG-uitgave) geeft op systematische wijze informatie over de ruimtelijk relevante milieuaspecten van een scala aan bedrijfsactiviteiten. De handreiking is oorspronkelijk bedoeld als hulpmiddel bij de ruimtelijke planvorming. Uit de rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling) vloeit voort dat de handreiking als hulpmiddel is erkend. In
de
handreiking
(milieubelastende)
zijn bedrijven bedrijvigheid,
en
bedrijfsactiviteiten
gerangschikt
naar
ingedeeld
SBI-code.
Dit
in verschillende betekent
dat
typen er
is
gestandaardiseerd en dat is uitgegaan van gemiddelde situaties. De hieruit voortvloeiende richtafstanden (10 tot 1500 meter) geven een indicatie van de te verwachten milieubelasting. Deze milieubelasting dient vervolgens te worden afgezet tegen de belasting waarvan in de omgeving al sprake is. Ook dit is gestandaardiseerd, in dit geval in twee omgevingstypen: 'rustige woonwijk/rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. Samengevat dient men als volgt te werk te gaan: 1.