599337 Bijl04 Schaarsteonderzoek gemeente Venlo.pdf
Tekst van het document
Schaarsteonderzoek Venlo Stec Groep aan gemeente Venlo 8 september 2025
2
Schaarsteonderzoek Venlo
Inhoudsopgave Inhoudsopgave
2
1.
Inleiding
3
1.1 1.2 1.3
3 3 4
2.
Conclusies en advies
5
2.1 2.2 2.3
5 6
2.4
3.
Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment Schaarste koopsegment: overal schaarste tot € 280.000, afwijking mogelijk 77% van verhuizingen vindt plaats door personen met lokale binding op gemeenteniveau 37% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op wijk- en kernniveau
Analyse schaarste 3.1 3.2 3.3
4.
Aanleiding Onze aanpak Leeswijzer
7 7
10
Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Venlo 10 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment 14 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe 17
Toetsing instrumenten
20
4.1
20
Lokale toewijzing
Bijlage A: Analyses op kernniveau A2. Inkomensgroepen per kern/wijk A3. Koopprijssegmenten per kern/wijk A4. Huurprijsklassen per kern/wijk A5A. Passende woningvoorraad per kern/wijk A6. Aanbod en verkochte woningen per kern/wijk A7A. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern/wijk A7B. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern/wijk A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern/wijk, 2018-2023 A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern/wijk, 2018-2023 A10. Lokale binding bij koopwoningen per kern/wijk, 2018-2023
Bijlage B: Analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente B3. Koopprijssegmenten per gemeente B4. Passende woningvoorraad per gemeente B5. Inkomende verhuizingen* per gemeente, 2018-2023
25 26 27 28 29 30 31 31 32 33 34
35 35 35 36 36 37
Schaarsteonderzoek Venlo
3
1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Venlo onderzoekt samen met de andere Noord-Limburgse gemeenten de mogelijkheden die ze heeft om betaalbare woningen beter beschikbaar te maken en betaalbaar te houden. Dit kan onder meer door als gemeente woningmarktinstrumenten in te zetten via een huisvestingsverordening. Denk aan een opkoopbescherming (het tegengaan van het opkopen van betaalbare woningen door investeerders), het voorrang geven bij de toewijzing van betaalbare (nieuwbouw)woningen aan personen met een lokale binding of het reguleren van toeristische verhuur van reguliere woningen 1. Schaarste is een grond om deze instrumenten mee in te stellen. Dit betekent dat aangetoond moet worden dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige schaarste-effecten op de woningmarkt. Ook moet (onderbouwd) besloten worden voor welke gebieden in de gemeente en voor welke prijssegmenten instrumenten van toepassing kunnen zijn. Om deze reden wensen de Noord-Limburgse gemeenten te beschikken over een onderzoek naar de woningschaarste in de regio. Deze kan – uiteraard afhankelijk van de uitkomsten – de onderbouwing vormen van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding.
Dit onderzoek geeft de gemeente Venlo antwoord op de volgende vragen: • Is er op dit moment schaarste op de woningmarkt in de gemeente Venlo? En zo ja, hoe ziet deze schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)? • Zijn er verschillen in de mate van schaarste tussen de verschillende kernen? En betekent dit dat er tussen deze kernen een verschil in prijsgrens is tot waar deze schaarste zich voordoet? • Op basis van bovenstaande: welke doelgroepen ervaren op dit moment krapte op de woningmarkt? (zoals koopstarters en middeninkomens). • Is er sprake van verdringing van personen met lokale binding op de sociale huurwoningmarkt en bij betaalbare (nieuwbouw)koopwoningen en kan een regeling daarom bijdragen aan het terugdringen van schaarste voor deze doelgroep?
1.2 Onze aanpak Dit rapport beschrijft het onderzoek naar of er schaarste is, en zo ja in welke mate deze schaarste zich voordoet in de gemeente Venlo op gemeente- en wijk/kernniveau. Dit onderzoek bevat een grondige analyse van de huidige inkomensverdeling, woningvoorraad, marktdynamiek en demografische ontwikkelingen binnen de gemeente en haar kernen. Hiervoor is gebruik gemaakt van Microdata gegevens van het CBS. Zo kunnen uitkomsten op wijk- en kernniveau verkregen worden. Daarbij wordt ook regelmatig de vergelijking gemaakt met regionale en landelijke cijfers. Op basis van actuele marktgegevens wordt vervolgens geanalyseerd in welke prijsklassen er aantoonbaar sprake is van deze schaarste. Indien er sprake is van schaarste in de gemeente Venlo dan kan dit onderzoek dienen als grondslag voor het opnemen van aanvullende regels in de huisvestingsverordening voor desbetreffende prijssegmenten. Op basis van verhuisbewegingen in CBS Microdata is vervolgens de eventuele effectiviteit van het met voorrang toewijzen aan huishoudens met een lokale binding onderzocht.
1
In dit onderzoek richten we ons op de effectiviteit van het instellen van voorrang bij de toewijzing van betaalbare woningen aan personen met een lokale binding. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (€ 390.000 in 2024 en € 405.000 in 2025).
Schaarsteonderzoek Venlo
4
1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat de belangrijkste conclusies die voortkomen uit de onderzoeksresultaten. De volledige analyse wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 gaan we in op de effectiviteit van de voorrangsregeling voor huishoudens met een lokale binding met de gemeente en specifieke wijk of kern. In bijlage A zijn aanvullende analyses per kern en wijk in te zien. In bijlage A1 is de gehanteerde indeling weergegeven. In bijlage B is een vergelijking toegevoegd met de overige gemeenten in de regio NoordLimburg.
5
Schaarsteonderzoek Venlo
2. Conclusies en advies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.
2.1 Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment De woningmarktdynamiek in de gemeente Venlo duidt in ieder geval op woningschaarste in het goedkope huur- en koopsegment voor huishoudens met een laag inkomen. Dit blijkt uit de beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens 2, sterk gestegen transactieprijzen op de koopwoningmarkt en toegenomen wachttijd en aantal reacties op de sociale huurwoningmarkt. Ook zien we dat huishoudens met een middeninkomen moeilijk de woningmarkt kunnen betreden of kunnen doorstromen naar een voor hen passende woning. Dat zien we met name terug tot een bepaalde prijs (zie hiervoor 2.2). In onderstaand overzicht geven we per aspect een beoordeling door middel van een stoplicht. Een rood stoplicht duidt erop dat dit specifieke aspect een grote bijdrage levert aan woningschaarste in de gemeente Venlo.
Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Venlo
2
Aspect
Bevindingen
Passende woningvoorraad (3.1)
•
De groep lage inkomens is in de gemeente Venlo (54%) relatief groot in vergelijking met Nederland als geheel (49%).
•
De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de mogelijkheden voor huishoudens met een laag inkomen. Rekening houdend met passende huurprijzen en WOZ-waarden voor deze doelgroep, zijn er onvoldoende passende woningen voor hen. Dit zorgt ook voor de nodige concurrentie op woningen voor middeninkomens. De passende woningvoorraad voor lage inkomens is 73% van de omvang van deze inkomensgroep (primaire en secundaire doelgroep van sociale huur) 3. Dit komt door recente woningmarktontwikkelingen (zie hieronder). Met name startende huishoudens en doorstromers vanuit een huurwoning hebben hier last van.
Dynamiek koopwoningmarkt (3.2)
•
38% van de woningvoorraad had in 2024 een WOZ-waarde tot € 280.000 ten opzichte van 68% in 2020.
•
30% van de huidig te koop staande of verkochte woningen in het afgelopen jaar had een vraagprijs tot € 280.000 (Funda). De koopwoningmarkt voor huishoudens met een middeninkomen is dus krapper geworden.
•
De gemiddelde transactieprijs in de gehele gemeente lag in 2023 op € 321.600. Dit is een stijging van 34% ten opzichte van 2018.
Beoordeling
Tot inkomensgrens sociale huur. In dit onderzoek op basis van inkomensgrenzen in 2024: Tot € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en tot € 52.672 voor meerpersoonshuishoudens. 3 Voor elke 100 huishoudens met een laag inkomen zijn er dus 73 passende betaalbare koop- en huurwoningen aanwezig in de voorraad.
6
Schaarsteonderzoek Venlo
Dynamiek sociale huurwoningmarkt (3.3)
•
De woningprijzen stijgen in 2024 weer hard door ten opzichte van 2023.
•
De inschrijfduur en zoekduur van corporatiehuurwoningen zijn in de periode 2021-2024 sterk toegenomen. Beiden met 10 maanden.
•
Het aantal reacties per woning is sterk toegenomen. Gemiddeld is dit toegenomen van 154 reacties in 2021 naar 209 reacties in 2024.
Bron: Stec Groep (2024).
2.2 Schaarste koopsegment: overal schaarste tot € 280.000, afwijking mogelijk Op basis van de analyses blijkt dat woningschaarste aangetoond kan worden in het betaalbare koopsegment. Vervolgens is het echter ook van belang te bepalen tot welke prijsgrens deze schaarste aanwezig is. Hiervoor maken we onderscheid tussen de kernen en dan wel op basis van dezelfde indicatoren als die we in de vorige tabel schetsten. Met name de dynamiek op de koopwoningmarkt is hiervoor een goede indicator. In gehele gemeente schaarste tot € 290.000, afwijking voor specifieke kernen en wijken mogelijk Op basis van de woningmarktanalyses taxeren we in dat er in de gehele gemeente sprake is van schaarste tot € 290.000 (prijspeil 2025). In sommige wijken is de koopwoningvoorraad tot die prijs nog relatief groot, maar ook die wijken ervaren de toenemende druk van huishoudens uit wijken of kernen waar dit woningtype niet meer te verkrijgen is. We zien ook dat er kernen en wijken zijn waar ook tot € 350.000 of zelfs € 405.000 schaarste bestaat (prijspeil 2025). Belangrijk is daarvoor de afweging te maken of een dergelijke differentiatie gewenst is. Jaarlijks kunnen deze prijzen gelijk aan het veranderen van de betaalbaarheidsgrens geïndexeerd worden, tenzij er een aanleiding is hiervan af te wijken. Hieronder geven we de geïndexeerde maximale prijsgrenzen per kern of wijk voor 2025.
Tot deze prijsgrens is inzet van instrumenten per kern of wijk mogelijk, maar het is ook mogelijk om op basis van de laagste prijsgrens een gemeentelijke prijsgrens te hanteren.
Tabel 2: Geïndexeerde prijsgrens per kern of wijk in 2025 Kern/wijk
Huishoudens
Geïndexeerde prijsgrens schaarste 2025
Arcen
1.375
€ 350.000
Belfeld
2.440
€ 350.000
Blerick-Midden
3.515
€ 290.000
Blerick-Noord
2.630
€ 290.000
Blerick-Zuid
1.610
€ 290.000
Boekend
340
€ 405.000
Het Ven
1.055
€ 405.000
Hout-Blerick
1.165
€ 405.000
Klingerberg
1.700
€ 290.000
450
€ 350.000
2.540
€ 290.000
Lomm Op de Hei
7
Schaarsteonderzoek Venlo
Steyl
1.705
€ 350.000
Tegelen-Centrum
4.705
€ 350.000
365
€ 350.000
Velden
2.425
€ 350.000
Venlo-Centrum
3.540
€ 350.000
Venlo-Noord
4.065
€ 290.000
Venlo-Oost-Noord
4.980
€ 405.000
Venlo-Oost-Zuid
2.665
€ 350.000
Venlo-Zuid
5.030
€ 350.000
Vossener
1.565
€ 290.000
Trade-Port
Bron: Stec Groep (2025).
2.3 77% van verhuizingen vindt plaats door personen met lokale binding op gemeenteniveau Op basis van een analyse van verhuisbewegingen op gemeenteniveau in de gemeente Venlo zien we dat 77% van de verhuizingen in de periode 2018-2023 plaatsvond door huishoudens met een lokale binding met de gemeente Venlo. Dit betekent dat zij voor de verhuizing al in de gemeente Venlo woonden of hier naar terugkeerden nadat ze hier eerder ook hebben gewoond. Wel zien we dit aandeel licht afnemen door de jaren heen, maar was dit aandeel ook in 2023 nog duidelijk hoger dan 50%. Ook specifiek voor corporatiehuur zien we dat dit aandeel hoger ligt dan 50%. Het invoeren van een voorrangsregeling voor huishoudens met een lokale binding op gemeenteniveau zal daarom hoogstwaarschijnlijk weinig tot geen effect hebben in dit segment omdat deze voorrang dan slechts geldt voor 50% van de vrijkomende woningen. Dat aandeel wordt nu ook al gehaald. Tenslotte zien we voor betaalbare koop dat in de periode 2022-2023 ook duidelijk meer dan 50% met lokale binding wordt gehaald.
2.4 37% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op wijk- en kernniveau Op basis van een analyse van verhuisbewegingen in de gemeente Venlo zien we dat het aandeel verhuizingen met een lokale binding per kern/wijk sterk verschilt. Hieronder tonen we het aandeel per kern/wijk op basis van alle verhuizingen in de periode 2018 tot en met 2023. Op gemeenteniveau zien we dat 37% van alle verhuizingen plaatsvindt door verhuizers met een lokale binding met deze kern of wijk (woonden er al of keren terug). Houd er echter rekening mee dat er ook veel binnengemeentelijke verhuizingen tussen de kernen en zeker wijken plaatsvinden. Het is daarmee een beleidskeuze of voorrang verleend wordt aan inwoners van de eigen kern of wijk ten opzichte van inwoners uit een andere kern of wijk in de gemeente Venlo.
8
Schaarsteonderzoek Venlo
Figuur 1: Huishoudens met lokale binding op kern/wijkniveau op basis van referentiepersoon 4, 2018-2023 0% Gemeente Arcen Belfeld Blerick-Midden Blerick-Noord Blerick-Zuid Boekend Het Ven Hout-Blerick Klingerberg Lomm Op de Hei Steyl Tegelen-Centrum Trade-Port Velden Venlo-Centrum Venlo-Noord Venlo-Oost-Noord Venlo-Oost-Zuid Venlo-Zuid Vossener
20%
40%
10.775; 40% 280; 47% 405; 48% 765; 40% 710; 38% 190; 25% 30; 31% 155; 37% 155; 43% 245; 31% 55; 30% 420; 37% 220; 31% 1.040; 47% 55; 35% 490; 49% 1.415; 42% 1.020; 41% 1.195; 42% 510; 34% 1.240; 43% 190; 31% Met binding kern/wijk
60%
80%
100%
15.950; 60% 315; 53% 445; 52% 1.165; 60% 1.135; 62% 570; 75% 70; 69% 260; 63% 200; 57% 540; 69% 130; 70% 725; 63% 485; 69% 1.190; 53% 100; 65% 500; 51% 1.985; 58% 1.450; 59% 1.630; 58% 1.000; 66% 1.620; 57% 420; 69% Zonder binding kern/wijk
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Specifiek voor de betaalbare woningklassen hebben we voor de sociale huur ook een vergelijkbare analyse op kern- en wijkniveau uitgewerkt, wanneer er voldoende verhuizingen zich hebben voorgedaan (zie bijlage A9). Voor betaalbare nieuwbouw zijn de relevante verhuizingen beperkt. Daarvoor is met name inzicht op gemeenteniveau, maar biedt ook het totaal aan verhuizingen richting koopwoningen op kern- en wijkniveau uitkomst (zie bijlage A10). Wij adviseren op basis van de cijfers het volgende: • Overwegen in te voeren voor sociale huur: op dit moment wordt gemeentebreed 37% verhuurd aan personen met een lokale binding op kern- of wijkniveau. We taxeren dat in kernen of wijken met een aandeel onder de 40% een voorrangsregeling effectief kan zijn. Maak daarbij wel een afweging tussen wat voor wijken binnen Venlo wenselijk is en wat voor de kernen, aangezien een binding met een kern mogelijk zwaarder weegt. Hanteer voor kernen met te weinig verhuizingen richting corporatiewoningen het totaalbeeld. • Overwegen in te voeren voor betaalbare nieuwbouwkoop: betaalbare koopwoningen worden voor meer dan 50% verkocht aan huishoudens met een binding 5 met de gemeente. Er is daarmee geen directe aanleiding om een dergelijke maatregel te treffen op gemeenteniveau. Blijf wel monitoren of de 50% verkoop bij nieuwbouwprojecten gehaald wordt.
Afwijking is wellicht mogelijk voor enkele kernen/wijken met een beperkt nieuwbouwaanbod waar huishoudens graag in de eigen kern/wijk blijven wonen. Hanteer daarvoor als uitgangspunt opnieuw dat een voorrangsregeling met name 4
Voor de referentiepersoon is geanalyseerd of deze eerder in de kern heeft gewoond. Het kan daarmee dus voorkomen dat een andere persoon uit het huishoudens wel een binding heeft met de kern maar dat dit nu niet wordt waargenomen.
5
Huishoudens hebben een binding met de gemeente wanneer ze binnen de kern of wijk verhuizen, terugkeren naar de kern of wijk, binnen de gemeente verhuizen of terugkeren naar de gemeente.
9
Schaarsteonderzoek Venlo
effectief is als minder dan 40% van de verhuizingen binnen de eigen kern of wijk plaatsvinden. Hanteer hiervoor het totaalbeeld (zie onderstaande tabel) en maak opnieuw de afweging of onderscheid tussen kernen en wijken wenselijk is.
Tabel 3: Overzicht sturingsmogelijkheden via voorrang huishoudens met lokale binding Kern/wijk
Huishoudens
Geïndexeerde prijsgrens schaarste 2025
Aandeel lokale binding kern totaal
Aandeel lokale binding kern sociale huur
Aandeel lokale binding kern koop
Toewijzing mogelijk o.b.v. lokale binding kern*
Arcen
1.375
€ 350.000
47%
42%
43%
Nee
Belfeld
2.440
€ 350.000
48%
34%
56%
Ja
Blerick-Midden
3.515
€ 290.000
40%
34%
38%
Ja
Blerick-Noord
2.630
€ 290.000
38%
36%
36%
Ja
Blerick-Zuid
1.610
€ 290.000
25%
24%
26%
Ja
Boekend
340
€ 405.000
31%
n.v.t.
29%
Ja
Het Ven
1.055
€ 405.000
37%
n.v.t.
34%
Ja
Hout-Blerick
1.165
€ 405.000
43%
<40%
41%
Ja
Klingerberg
1.700
€ 290.000
31%
37%
28%
Ja
450
€ 350.000
30%
<40%
31%
Ja
Op de Hei
2.540
€ 290.000
37%
41%
34%
Ja
Steyl
1.705
€ 350.000
31%
26%
32%
Ja
Tegelen-Centrum
4.705
€ 350.000
47%
42%
46%
Nee
365
€ 350.000
35%
n.v.t.
17%
Ja
Velden
2.425
€ 350.000
49%
32%
54%
Ja
Venlo-Centrum
3.540
€ 350.000
42%
44%
38%
Ja
Venlo-Noord
4.065
€ 290.000
41%
45%
38%
Ja
Venlo-Oost-Noord
4.980
€ 405.000
42%
33%
48%
Ja
Venlo-Oost-Zuid
2.665
€ 350.000
34%
32%
27%
Ja
Venlo-Zuid
5.030
€ 350.000
43%
42%
45%
Nee
Vossener
1.565
€ 290.000
31%
<40%
29%
Ja
Lomm
Trade-Port
Bron: Stec Groep (2025). *We achten toewijzing op basis van lokale binding kansrijk en mogelijk als het aandeel met een lokale binding op kernniveau lager is dan 40% voor een specifiek woningtype of voor de totale woningmarkt van de kern. Wanneer enkel bekend is dat het aandeel verhuizers zonder binding groter is dan 15 en er voor het aandeel lokale verhuizers te weinig cases zijn, kunnen we wel aangeven dat dit aandeel lager is dan 40%.
Schaarsteonderzoek Venlo
10
3. Analyse schaarste In dit hoofdstuk staat de uitwerking van de meest relevante woningschaarste-indicatoren. Dit zijn onder andere: • Het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. • De recente marktdynamiek op de koopwoningmarkt van Venlo. • De recente dynamiek op de sociale huurwoningmarkt van Venlo. De analyses in dit hoofdstuk worden op gemeenteniveau gepresenteerd en regelmatig vergeleken met regionale, provinciale en landelijke cijfers. Wel worden verschillen binnen de gemeente benoemd. Deze uitkomsten zijn in te zien in bijlage A.
3.1 Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Venlo Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en vervolgens geïndexeerd. In onderstaand overzicht zijn de inkomensgrenzen per 1 januari 2024 gegeven. Wanneer we werken met historische gegevens indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep sociale huur): bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 27.725 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 37.625. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 27.225 / € 36.675). • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep sociale huur): ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen.
Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 47.699 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 52.671. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: we hanteren in dit onderzoek voor middeninkomens een maximaal inkomen van € 66.000 per huishouden. Dit is in 2024 gelijk aan een huishoudensinkomen van ongeveer 1,5 keer modaal. • Hoge inkomens: alle huishoudens die meer dan 1,5x modaal verdienen. Dit zijn huishoudens met een inkomen van € 66.000 of hoger in 2024. Circa 70% van de huishoudens in de gemeente Venlo heeft een laag- of middeninkomen Onderstaande tabel geeft de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Venlo weer. Deze is afgezet tegen de omvang van deze groepen in Nederland. We zien dat in totaal 54% van de huishoudens in de gemeente Venlo een laag inkomen heeft (zonder en met passend toewijzen). Dit is de doelgroep van sociale huurwoningen. Dit is iets meer dan het landelijke aandeel. Verder zien we dat circa 16% van de huishoudens tot de middeninkomens behoren. 30% van de huishoudens heeft daarmee dus een hoog inkomen. Dat is lager dan het landelijke aandeel.
Op kernniveau zien we dat het aandeel huishoudens met
11
Schaarsteonderzoek Venlo
een laag inkomen het hoogst is in de kern Blerick-Zuid (71%). In Hout-Blerick wonen juist relatief de minste huishoudens met een laag inkomen (29%). Zie hiervoor bijlage A2.
Tabel 4: Huishoudens naar inkomensgroepen in de gemeente Venlo Gemeente Venlo
Inkomensgroep
Nederland
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)
15.295 (32%)
2.268.570 (29%)
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)
10.580 (22%)
1.561.025 (20%)
Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
7.355 (16%)
1.189.775 (15%)
Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)
13.995 (30%)
2.906.890 (37%)
Totaal
47.225 (100%)
7.926.260 (100%)
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.
Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor een meerpersoonshuishouden per rentecategorie. Hypotheek rente
Modaal (€ 44.000)
Modaal en half modaal ( € 44.000 + € 22.000)
2x modaal ( € 44.000 + € 44.000)
1%
€ 205.000
€ 325.000
€ 479.000
2%
€ 188.000
€ 298.000
€ 436.000
3%
€ 183.000
€ 294.000
€ 426.000
4%
€ 177.000
€ 276.000
€ 407.000
5%
€ 171.000
€ 272.000
€ 390.000
Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Venlo mogelijk beperkt is, zijn eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vastgesteld. Er wordt wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde van 2024 gerekend (peildatum: 1 januari 2023). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze waarden wel geregeld. Op de lange termijn (in bijvoorbeeld een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. Verderop in dit hoofdstuk wordt de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen behandeld. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 155.000 betaalbaar en heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 650,43 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 697,07 voor meerpersoonshuishoudens).
12
Schaarsteonderzoek Venlo
Voor lage inkomens zonder passend toewijzen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 220.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden en kunnen zij op basis van toewijzingsregels van sociale huurwoningen een woning uit het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 650,43 / € 697,07) tot de DAEB-huurgrens (€ 879,66) toegewezen krijgen. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 66.000 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 300.000 bereikbaar en kunnen zij via de Wet betaalbare huur middenhuurwoningen toegewezen krijgen vanaf de DAEB-huurgrens (€ 879,66) tot de middenhuurgrens (€ 1.157,95). 54% koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor startende middeninkomens zonder eigen vermogen We hebben op basis van bovenstaande koopprijsgrenzen een indeling gemaakt van de woningvoorraad van de gemeente Venlo. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van de WOZ-waarden uit 2024 (peildatum 1 januari 2023). Daaruit blijkt dat slechts 1% van de woningvoorraad bereikbaar is voor startende huishoudens met een laag inkomen behorend tot de primaire doelgroep van de sociale huur zonder eigen vermogen. Ook voor de huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep is dit aandeel zeer beperkt (10%). Huishoudens met een middeninkomen hebben al wat meer mogelijkheden op de koopwoningmarkt. In totaal is 34% van de woningmarkt voor hen bereikbaar.
In vergelijking met Nederland zien we dat met name de mogelijkheden voor middeninkomens in Venlo groter zijn op de koopwoningmarkt. Landelijk is namelijk slechts 17% van de woningmarkt bereikbaar voor hen. Op kernniveau zien we in de gemeente Venlo ook grote verschillen. In Vossener (68%) zijn de mogelijkheden voor middeninkomens op de koopwoningmarkt het grootst. En in Hout-Blerick het laagst (6%). Zie hiervoor bijlage A3.
Figuur 2: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente Venlo, 2024 0%
Venlo
10%
20%
1% 10%
Nederland 1%5%
Tot € 155.000
30%
40%
50%
60%
70%
34%
17%
€ 155.000 tot € 220.000
80%
90%
100%
54%
78%
€ 220.000 tot € 300.000
Meer dan € 300.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2024). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).
Huurwoningvoorraad vergelijkbaar met het landelijk aandeel Op basis van bepaalde en ingeschatte huurprijzen door het CBS is een indeling van de huurwoningvoorraad van de gemeente Venlo gemaakt. Daaruit blijkt dat 66% van de huurwoningen wordt verhuurd tot de aftoppingsgrens. Dat is ongeveer gelijk aan het landelijk percentage (64%). Ook het aandeel van huurwoningen in de prijscategorieën aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (22%) en middenhuur (9%) is in Venlo vergelijkbaar met het landelijk aandeel. Landelijk gezien zijn er wel iets meer dure huurwoningen. Onderscheid makend naar de kernen zien we dat het aandeel huurwoningen tot de aftoppingsgrens met name laag is in Hout-Blerick (41%). Zie hiervoor bijlage A4.
13
Schaarsteonderzoek Venlo
Figuur 3: Huurwoningvoorraad naar huurprijsklassen in de gemeente Venlo, 2024 0%
10%
20%
30%
Venlo
66%
Nederland
64% Tot aftoppingsgrens
40%
50%
60%
70%
80%
90%
22%
9%
20%
Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens
10%
Middenhuur
100% 2%
7%
Dure huur
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Passende woningvoorraad voor lage inkomens 73% van omvang inkomensgroepen Onderstaande tabel bevat betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor huishoudens met een laag inkomen. Voor de groep met een laag inkomen (25.875 huishoudens) zijn in totaal circa 18.920 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde (73%). Voor huishoudens met een middeninkomen lijkt de voorraad vervolgens relatief groot. We zien echter dat zij door de krappe voorraad voor huishoudens met een laag inkomen ook van deze doelgroep concurrentie hebben. Immers woont elk huishouden op dit moment ergens. Daarnaast zien we dat door stijgende koopwoningprijzen de woningvoorraad voor deze doelgroep nu ook snel afneemt. Hier staan we in de volgende paragraaf verder bij stil. Onderscheid makend naar de kernen zien we dat met name in Het Ven (27%) en Hout-Blerick (16%) de voorraad voor huishoudens met een laag inkomen beperkt is. Zie hiervoor bijlage A5.
Tabel 1: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Venlo Inkomensgroep
Betaalbare klasse huur en koop*
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)
Koop: > € 155.000 Huur: < aftoppingsgrens
15.295
11.670 (76%)
425 (3%)
79%
Lage inkomens zonder passend toewijzen ( € 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)
Koop: € 155.000 € 220.000 Huur: aftoppings- tot DAEB-huurgrens
10.580
3.945 (37%)
2.880 (27%)
65%
Middeninkomens ( € 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
Koop: € 220.000 € 300.000
7.355
1.625 (22%)
9.665 (131%)
154%
13.995
430 (3%)
15.380 (110%)
113%
47.225
17.670 (37%)
28.350 (60%)
97%*
Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)
Totaal
Aantal huish.
Passende huurwoningen
Passende koopwoningen
Aandeel passend
Huur: DAEB-huurgrens tot middenhuurgrens Koop: > € 300.000 Huur: > middenhuurgrens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Van een deel van de huishoudens is het inkomen onbekend, daarnaast staat een deel van de woningen leeg.
14
Schaarsteonderzoek Venlo
Met name ouderen met een laag inkomen veelvuldig in bezit van koopwoning De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin bijvoorbeeld huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor naar een ander woningsegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal zien we dat circa 41% van de huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning woont. Een groot deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. In heel Nederland ligt dit percentage beduidend lager (31%). Dit komt waarschijnlijk doordat in de gemeente Venlo de koopwoningvoorraad voor langere tijd al relatief groot en goedkoop is geweest. Huishoudens met een laag inkomen hebben hierdoor in tijden dat de koopwoningmarkt beter bereikbaar was deze stap al kunnen maken. Dit is op dit moment voor starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een laag inkomen veel lastiger.
Tabel 2: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (met en zonder passend toewijzen) per huishoudenstype in de gemeente Venlo Huishoudenstype
Aantal huishoudens
Koop (%)
Sociale huur (%)
Vrijesectorhuur (%)
Alleenstaand tot 35 jaar
2.395
25%
69%
6%
Alleenstaand 35 tot 55 jaar
2.755
34%
63%
3%
Alleenstaand 55 tot 75 jaar
4.800
36%
61%
3%
Alleenstaand 75 jaar of ouder
3.555
38%
57%
5%
Stel zonder kinderen tot 35 jaar
265
30%
57%
13%
Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar
345
41%
52%
6%
Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar
3.070
64%
34%
2%
Stel zonder kinderen 75 jaar of ouder
2.020
56%
40%
5%
Eenouder
2.840
29%
67%
4%
Stel met kinderen
2.280
52%
46%
2%
24.405*
41%
55%
4%
Totaal
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van alle huishoudens is zowel samenstelling, inkomen als woonsituatie bekend.
3.2 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment WOZ-waarde koopwoningen in paar jaar tijd toegenomen We hebben de koopwoningmarkt van Venlo verder onderzocht. Dat start met een analyse van de WOZwaardeontwikkeling. We nemen daarvoor meer prijssegmenten mee dan in de analyse met inkomensgroepen. Ook voor een deel van de huishoudens met een hoger inkomen kan de woningmarkt immers krap zijn. Wanneer we de WOZ-waardeontwikkeling in de periode 2020-2024 in omvang van prijscategorieën in beeld brengen vallen een aantal zaken op. Zo zien we dat in 2020 het segment tot € 230.000 nog sterk aanwezig was in de gemeente Venlo. 50% van de woningvoorraad had toen een
15
Schaarsteonderzoek Venlo
dergelijke WOZ-waarde tegenover 16% in 2024. Het segment tussen de € 230.000 en € 280.000 is iets toegenomen. Van 18% in 2020 naar 22% in 2024. De overige prijssegmenten zijn ook in omvang toegenomen. Dit komt met name doordat woningen uit goedkopere prijscategorieën zijn opgeschoven. Vooral het segment duurder dan € 390.000 is hierdoor toegenomen. In 2020 bedroeg dit segment nog 12% van de voorraad, in 2024 is dit 28%.
Figuur 4: Ontwikkeling van de WOZ-waarden van koopwoningen in de gemeente Venlo, 2020-2024 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Tot €230.000
€230.000 tot €280.000 2020
€280.000 tot €335.000
€335.000 tot €390.000
2022
Meer dan €390.000
2024
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2024).
Helft van het aantal aangeboden woningen boven de € 390.000 De WOZ-waarde is bepaald aan de hand van de marktwaarde van woningen op 1 januari 2023. Inmiddels hebben nieuwe prijsontwikkelingen zich voorgedaan. Om die reden brengen we ook het huidig aanbod en de verkochte woningen van het afgelopen jaar in beeld op basis van Funda. Daaruit blijkt dat op dit moment de helft van de woningen voor meer dan € 390.000 te koop staan. 50% van de woningen werd dus voor minder dan € 390.000 aangeboden. Van de verkochte woningen in het afgelopen jaar is dit aandeel duidelijk hoger. Dit komt doordat de woningprijzen het afgelopen jaar nog verder gestegen zijn en doordat betaalbaardere woningen sneller verkocht worden, wanneer ze op Funda geplaatst worden. In totaal heeft 39% van het woningaanbod in het afgelopen jaar een vraagprijs gehad van meer dan € 390.000 en was in totaal 50% goedkoper dan € 335.000. De woningmarkt van Venlo was daarmee betaalbaarder dan gemiddeld in Nederland. Op kernniveau zien we dat met name in de kernen het Ven (29%) en Hout-Blerick (30%) het aanbod tot € 390.000 relatief beperkt is geweest. Zie hiervoor bijlage A6.
Tabel 3: Aanbod en verkochte woningen in de gemeente Venlo, november 2023 – november 2024 Prijsklassen
Te koop novembe r ‘24
%
Verkocht afgelopen jaar
%
Totaal te koop/ verkocht
Aandeel te koop / verkocht (%) Venlo
Nederland
Tot € 220K
18
5%
82
12%
100
10%
5%
€ 220K - € 280K
50
15%
148
22%
198
20%
11%
€ 280K - € 335K
55
17%
140
21%
195
20%
13%
€ 335K - € 390K
44
13%
72
11%
116
12%
14%
Meer dan € 390K
161
49%
226
34%
387
39%
57%
16
Schaarsteonderzoek Venlo
Totaal
328
100%
668
100%
996
100%
100%
Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen Uit NVM-gegevens (3e kwartaal 2024) op COROP-niveau (Noord-Limburg) zien we dat de prijzen ten opzichte van een jaar terug weer sterk gestegen zijn. Dat duidt er dus op dat de WOZ-waarden inmiddels alweer achterhaald zijn ten opzichte van de huidige prijzen. Zo zijn de prijzen in de COROP-regio NoordLimburg in het derde kwartaal van 2024 15,3% hoger per vierkante meter dan een jaar eerder.
Figuur 5: NVM-marktontwikkelingen COROP-regio Noord-Limburg, 2023 Q3 – 2024 Q3
Gemiddelde transactieprijs met 34% gestegen tussen 2018 en 2023 Op basis van cijfers van het CBS hebben we ook inzicht in de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen in de gemeente Venlo. Dan wel voor de periode 2014-2023. Daaruit blijkt dat de gemiddelde transactieprijs in de gemeente met 31% is gestegen in de periode 20182023. Wel zien we dat de prijzen in 2023 licht daalden. Inmiddels verwachten we op basis van NVMmarktcijfers dat de prijzen ook in Venlo weer aan het stijgen zijn. Ook de aanbodcijfers van Funda in de gemeente Venlo geven daar aanleiding toe.
17
Schaarsteonderzoek Venlo
Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Venlo, 2014-2023 €400.000 €350.000 €300.000 €250.000 €200.000 €150.000 €100.000 €50.000 €0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Bron: CBS Microdata (cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2024).
3.3 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe Woningmarktontwikkelingen vinden niet enkel plaats in het koopsegment. We zien dat ook in het sociale huursegment ontwikkelingen zich voordoen. Deze zijn mede ingegeven door de prijsstijging van koopwoningen. Zo zorgt de krapte in het betaalbare woningsegment ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning en dat ook huishoudens die al huurden minder makkelijk doorstromen naar een koopwoning. Hieronder benoemen we de ontwikkelingen op de sociale huurwoningmarkt op basis van gegevens van de corporaties Wonen Limburg, Woonwenz en Antares. Inschrijfduur en zoekduur ongeveer met 10 maanden toegenomen sinds 2021 De tijd totdat huishoudens in aanmerking komen voor een sociale huurwoning is een goede indicator van de krapte in het sociale huursegment. Er valt hierbij onderscheid te maken in de inschrijfduur, de tijd van het moment van inschrijving bij de woningcorporatie tot het toegewezen krijgen van een woning en de zoekduur, de tijd van het moment van de eerste reactie op een woning tot het toegewezen krijgen van een woning. Voor beide geldt dat deze in de periode 2021-2024 is opgelopen bij de in de gemeente actieve corporaties (Wonen Limburg, Woonwenz en Antares). Zo is de gemiddelde inschrijfduur in Venlo voor een sociale huurwoning opgelopen van ongeveer 57 maanden in 2021 naar 67 maanden in 2024.
Dit betekent dat in de afgelopen vijf jaar de inschrijfduur gemiddeld met tien maanden is toegenomen. De gemiddelde zoekduur is in deze periode opgelopen van 35 maanden naar 45 maanden, oftewel mensen zoeken in 2024 gemiddeld ook tien maanden langer naar een sociale huurwoning dan in 2021.
18
Schaarsteonderzoek Venlo
Figuur 7: Gemiddelde inschrijfduur en zoekduur bij woningcorporaties in de gemeente Venlo, 2021-2024 80 70 60
57
57
67
62
50 35
40
45
40
36
30 20 10 0 2021
2022 Inschrijfduur
2023
2024
Zoekduur
Bron: Gegevens Antares en Thuis in Limburg (2024, cijfers 2021-2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Aantal reacties per vrijgekomen woning toegenomen met 36% sinds 2021 We beschikken hiernaast ook over het aantal reacties dat op woningen wordt gegeven. We zien hierin een stijgende lijn terug sinds 2021. In 2024 zijn er per aangeboden huurwoning gemiddeld 55 reacties bijgekomen ten opzichte van 2021. We zien deze toename in alle kernen en wijken terug, zie hiervoor bijlage A7.
Figuur 8: Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen woning in bezit van woningcorporaties in de gemeente Venlo, 2021-2024 250 209 200 154
171
189
150 100 50 0 2021
2022
2023
2024
Bron: Gegevens Antares en Thuis in Limburg (2024, cijfers 2021-2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Minimaal 4.071 actief woningzoekenden in de gemeente Venlo, relatief veel in de kern Tegelen Op basis van gegevens van Thuis in Limburg en Antares hebben we ook inzicht in de actief woningzoekenden in de gemeente Venlo. Zij hebben minimaal één keer op een vrijgekomen corporatiewoning gereageerd in het afgelopen jaar via Thuis in Limburg of het systeem van Antares. Van de actief woningzoekenden is de huidige woonplaats bekend. Dit geeft een indicatie van waar zij ook een woning zoeken, maar dit kan uiteraard afwijken van hun huidige woonplaats. We zien dat er in totaal 3.875 actief woningzoekenden naar een corporatiewoning via Thuis in Limburg zijn en 4.071 naar een woning van Antares. Er zal overlap zijn in deze woningzoekenden, doordat personen via
19
Schaarsteonderzoek Venlo
beide systemen een woning kunnen zoeken. Ten opzichte van het totaal aantal huishoudens zoekt tenminste 9,2% een woning, maar dit zal in werkelijkheid meer zijn. In de kern Venlo zijn absoluut de meeste actief woningzoekenden, namelijk 3.137 actief woningzoekenden. Relatief gezien komen de meeste actief woningzoekenden uit Tegelen met 12,2% ten opzichte van het totaal aantal huishoudens in deze kern.
Tabel 4: Actief woningzoekenden per kern via Thuis in Limburg en Antares Kern
Huishoudens
Actief woningzoekenden via Thuis in Limburg
Actief woningzoekenden via Antares
Aandeel woningzoekend t.o.v. aantal huishoudens*
Arcen
1.375
79
19
5,7%
Belfeld
2.440
158
124
6,5%
Lomm
450
26
9
5,8%
Steyl
1.705
99
183
10,7%
Tegelen
7.245
264
881
12,2%
Velden
2.425
112
67
4,6%
Venlo
34.225
3.137
2.788
9,2%
Gemeente Venlo
49.865
3.875
4.071
5,7%
Bron: Thuis in Limburg (2024) & Antares (2025). Bewerking Stec Groep (2025). *Op basis van woonruimteverdeelsysteem met meeste actief woningzoekenden, aangezien personen vaak via meerdere systemen zullen reageren.
Schaarsteonderzoek Venlo
20
4. Toetsing instrumenten In een huisvestingsverordening, ondersteund door een onderbouwing van woningschaarste, kan de gemeente Venlo ervoor kiezen om voorrang te verlenen aan personen met een lokale binding op basis van lokale binding. Daarom toetsen we de effectiviteit van dit instrument.
4.1 Lokale toewijzing Op basis van CBS Microdata hebben we in beeld gebracht waarvandaan huishoudens de afgelopen jaren richting vrijkomende woningen in de gemeente Venlo zijn verhuisd. Dit is relevant om een inschatting te kunnen maken van de effectiviteit van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding. Als nu immers al meer dan 50% verkocht of verhuurd worden aan personen met een lokale binding dan is het effect van een dergelijke maatregel minder groot. Deze maatregel kan ingezet worden voor het sociale huursegment en betaalbare nieuwbouw-koopwoningen. Aangezien de nieuwbouw van koopwoningen zeer beperkt plaats heeft gevonden, gebruiken we alle verhuizingen naar koopwoningen om hier een uitspraak over te doen. Om de verhuisbewegingen naar herkomst in te delen, maken we gebruik van de volgende indeling voor de verhuizingen: • Binnen kern: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in dezelfde kern • Terugkeerder naar kern: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in dezelfde kern heeft gewoond. Deze huishoudens hebben dus al een binding met de kern. • Binnen gemeente: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de gemeente Venlo. • Terugkeerder naar gemeente: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in Venlo gewoond. Deze huishoudens hebben dus al een binding met de gemeente.
• Binnen regio: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de regio NoordLimburg. • Binnenlands: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing in een andere gemeente van Nederland. • Buitenlands: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing in het buitenland 6. 77% van verhuizingen richting Venlo woonde al in de gemeente of keerde terug De gegevens over verhuizingen tonen ons dat in de periode 2018-2023 77% van de verhuizingen plaatsvond door huishoudens waarvan de referentiepersoon voor de verhuizing ook al in de gemeente woonde of terugkeerde van buiten de gemeente naar Venlo. Dit aandeel is afgenomen door de jaren heen van 82% in 2019 naar 65% in 2023. 45% van de verhuizingen vindt binnen de eigen gemeente plaats. Dat is ruim meer dan verhuizingen vanuit andere kernen in Venlo. Er lijkt daarmee een sterke binding te zijn met de gemeente.
6
De instroom van Oekraïners is niet zichtbaar in de onderstaande figuren, omdat het opnemen van deze specifieke groep vluchtelingen een vertekend beeld van de werkelijke situatie zou kunnen geven. Dit komt doordat Oekraïners vaak via speciale regelingen, zoals tijdelijke huisvesting, worden opgevangen en daardoor de reguliere woningmarkt niet betreden. Alle andere landen van herkomst worden wel weergegeven.
21
Schaarsteonderzoek Venlo
Figuur 9: Inkomende verhuizingen per jaar in de gemeente Venlo, 2018-2023 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2018
17%
48%
17%
4% 6%
9%
2019
16%
47%
18%
4% 6%
9%
2020
18%
48%
16%
4% 7%
8%
2021
17%
47%
9%
9%
2022
16%
2023 Gemiddelde Binnen kern
17%
40% 14%
39%
12%
5%
Binnen gemeente
4%
Terugkeerder naar gemeente
15%
8%
21%
10%
16%
45%
16%
4%
13%
Binnnen regio
4%
8%
12%
Binnenlands
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Tussen wijken relatief veel onderlinge verhuisstromen, kernen meer interne verhuisdynamiek De inkomende verhuizingen hebben we opgedeeld naar de wijken en kernen in de gemeente Venlo. Ook de terugkeerders hebben we op kern/wijkniveau in beeld gebracht. Dit betekent dat er enkel sprake is van een terugkeerder als deze eerder in de kern/wijk heeft gewoond, maar voor de verhuizing niet. Dit kan dus ook een binnengemeentelijke verhuizing betreffen. Hieruit blijkt dat met name in de kleine kernen veel verhuizers ook uit de eigen kern kwamen. In de wijken in Venlo zien we relatief veel verhuizers uit een andere wijk/kern in de gemeente Venlo.
Figuur 10: Inkomende verhuizingen* per kern in de Venlo, 2018-2023 0% Gemeente Arcen Belfeld Blerick-Midden Blerick-Noord Blerick-Zuid Boekend Het Ven Hout-Blerick Klingerberg Lomm Op de Hei Steyl Tegelen-Centrum Trade-Port Velden Venlo-Centrum Venlo-Noord Venlo-Oost-Noord Venlo-Oost-Zuid Venlo-Zuid Vossener Binnen kern/wijk
20% 16%
40%
60%
80%
100%
24%
32% 6% 10% 13% 14% 8% 25% 6% 26% 7% 12% 7% 15% 24% 37% 6% 7% 11% 13% 25% 26% 6% 11% 18% 8% 17% 55% 5% 7% 9% 15% 17% 47% 10% 13% 24% 40% 5% 8% 10% 26% 17% 42% 3% 9% 8% 23% 36% 6% 10% 17% 21% 9% 29% 11% 14% 16% 13% 24% 33% 6% 10% 14% 14% 17% 41% 4% 11% 12% 23% 24% 32% 5% 8% 9% 7% 28% 39% 14% 7% 34% 16% 27% 7% 11% 6% 15% 27% 26% 5% 10% 17% 14% 28% 31% 5% 10% 12% 17% 25% 32% 5% 8% 11% 9% 24% 36% 5% 11% 14% 14% 29% 27% 5% 8% 16% 9% 22% 35% 6% 9% 19% 33% 32%
Terugkeerder kern/wijk
14% 15%
Binnen gemeente
Binnen regio
Binnenlands
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners. Niet overal telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.
22
Schaarsteonderzoek Venlo
89% van de verhuizingen onder de 75-plussers heeft een lokale binding Onderscheid makend naar doelgroepen zien we dat gezinnen en ouderen vanaf 55 jaar relatief vaak afkomstig zijn uit de eigen kern of gemeente of hiernaartoe terugkeren. Bij ouderen is dat aandeel zelfs 89%. Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar komen het minst vaak uit de eigen gemeente of kern terug. Toch is dit percentage nog steeds 71%.
Figuur 11: Inkomende verhuizingen per doelgroep in de gemeente Venlo, 2018-2023 0% A&S tot 35 jaar
10%
40%
50%
41%
60%
70%
18%
22%
80%
42%
19%
21%
50%
A&S 75 jaar of ouder
33%
Binnen gemeente
100%
16%
12%
3% 7% 6%
4% 8%
15%
11%
4%
50%
Terugkeerder naar gemeente
90%
5% 8%
51%
12%
A&S 55 tot 75 jaar
Binnen kern
30%
12%
Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar
20%
10%
4%
7% 3% 6% 2%
Binnen regio
Binnenlands
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Huishoudens met een hoog inkomen hebben vaker lokale binding Onderscheid makend naar inkomensklassen zien we dat de lokale binding bij hoge inkomens het hoogste is. Van de huishoudens met een hoog inkomen is 22% afkomstig uit de eigen kern, 52% afkomstig uit de gemeente en keert 10% terug naar de gemeente. Dat is in totaal 85% van alle verhuizingen van deze inkomensgroep. Het verschil met de lage- en middeninkomens is echter klein. Het aandeel lokale binding is bij beide inkomensgroepen namelijk 81%.
Figuur 12: Inkomende verhuizingen per inkomensgroep in de gemeente Venlo, 2018-2021 0% Laag inkomen
10% 16%
Midden inkomen
20%
Hoog inkomen
22%
Binnen kern
20%
Binnen gemeente
30%
40%
50%
60%
70%
80%
18%
47%
11%
50%
100%
4% 6%
9%
8%
7%
4%
10% 3% 9%
52% Terugkeerder naar gemeente
90%
Binnen regio
Binnenlands
3%
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
80% van sociale huursegment verhuurd aan lokaal gebonden verhuizer Het inzetten van het verlenen van voorrang voor personen met een lokale binding kan enkel voor bepaalde woningcategorieën, zoals sociale huurwoningen. Om die reden hebben we verhuizingen ook specifiek naar dit woningtype in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat er relatief veel verhuizingen vanuit de eigen kern, gemeente of door terugkeerders plaatsvinden naar dit woningtype. In totaal is het aandeel van deze gezamenlijke verhuisstromen 80% van alle verhuizingen. Zie Bijlage A8 voor het aantal inkomende verhuizingen naar corporaties per kern.
23
Schaarsteonderzoek Venlo
Figuur 13: Inkomende verhuizingen naar corporatiebezit in de gemeente Venlo, 2018-2023
15%
0%
52%
10%
Binnen kern
20%
30%
Binnen gemeente
13%
40%
50%
60%
Terugkeerder naar gemeente
70% Binnnen regio
4%
80%
7%
8%
90%
100%
Binnenlands
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Koopsegment in alle kernen meer dan 50% aan binnen-gemeentelijke verhuizers Voor het koopsegment hebben we allereerst in beeld gebracht welk deel van de verhuizingen per kern uit de eigen kern of gemeente komt en welk deel naar de kern terugkeert. Daaruit valt op dat het aandeel met een binding met de kern of gemeente in alle kernen boven de 50% uit komt. Met name in Hout-Blerick (86%), Belfeld (81%), Venlo-Oost-Noord (82%), Het Ven (81%) en Boekend (80%) is de lokale binding hoog.
Figuur 14: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Venlo per kern/wijk*, 2018-2023 0% Gemeente Arcen Belfeld Blerick-Midden Blerick-Noord Blerick-Zuid Boekend Het Ven Hout-Blerick Klingerberg Lomm Op de Hei Steyl Tegelen-Centrum Trade-Port Velden Venlo-Centrum Venlo-Noord Venlo-Oost-Noord Venlo-Oost-Zuid Venlo-Zuid Vossener Binnen kern/wijk
20%
40% 19%
21%
11%
32% 40% 17% 14% 8% 15% 16%
60% 13% 17%
80%
35% 8% 24% 38%
21% 22%
100%
9% 6% 10% 6% 31% 6% 9% 5% 11% 6% 7% 18% 9% 12% 6% 8%
7% 29% 49% 19% 51% 13% 5% 9% 5% 46% 19% 8% 45% 14% 27% 18% 10% 8% 35% 19% 9% 14% 16% 9% 30% 9% 21% 14% 11% 7% 34% 19% 15% 10% 12% 6% 41% 14% 18% 6% 8% 7% 33% 20% 26% 15% 54% 11% 6% 4% 9% 27% 15% 39% 7% 6% 11% 38% 19% 19% 8% 5% 9% 40% 22% 16% 4% 8% 5% 35% 21% 27% 6% 4% 11% 52% 17% 10% 8% 9% 7% 32% 22% 22% 18% 10% 7% 37% 19% 10%
Terugkeerder kern/wijk
Binnen gemeente
Binnen regio
Binnenlands
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.
24
Schaarsteonderzoek Venlo
Dure koopwoningen vaker verkocht aan huishoudens met lokale binding We hebben het koopsegment opgedeeld naar WOZ-waarde. Enkel voor betaalbare woningen (waarvoor schaarste is aangetoond) kan immers deze regeling worden ingezet. We nemen daarbij enkel de verhuizingen naar koopwoningen in de jaren 2022 en 2023 mee. In die jaren liggen de prijzen nog relatief dichtbij de huidige prijzen. Hieruit valt op dat er in het segment van € 335.000 tot € 390.000 de meeste verhuizingen met lokale binding plaatsvinden (86%). Dit is 81% bij woningen in het duurste segment boven de € 390.000 en 70% bij woningen in het goedkoopste segment onder de € 335.000.
Figuur 15: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Venlo naar prijssegment, 2022-2023 0%
Minder dan €335.000
10%
15%
30%
40%
50%
42%
€335.000 tot €390.000
26%
Meer dan €390.000
27%
Binnen kern
20%
Binnen gemeente
60%
13%
70%
6%
48%
42%
Terugkeerder naar gemeente
80%
100%
11%
14%
12%
3% 6% 6%
12%
Binnnen regio
90%
3% 9%
Binnenlands
7%
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.
Schaarsteonderzoek Venlo
25
Bijlage A: Analyses op kernniveau A1. Gehanteerde indeling naar kernen en wijken gemeente Venlo
Bron: CBS wijken en buurten (2024). Bewerking Stec Groep (2024). 1 = Arcen, 2 = Belfeld, 3 = Blerick-Midden, 4 = Blerick-Noord, 5 = Blerick-Zuid, 6 = Boekend, 7 = Het Ven, 8 = Hout-Blerick, 9 = Klingerberg, 10 = Lomm, 11 = Op de Hei, 12 = Steyl, 13 = Tegelen-Centrum, 14 = Trade-Port, 15 = Velden, 16 = Venlo-Centrum, 17 = Venlo-Noord, 18 = Venlo-Oost-Noord, 19 = VenloOost-Zuid, 20 = Venlo-Zuid, 21 = Vossener.
26
Schaarsteonderzoek Venlo
A2. Inkomensgroepen per kern/wijk 0%
20%
Venlo-Centrum
34%
Venlo-Zuid
34%
Venlo-Oost-Noord
40%
80%
Venlo-Oost-Zuid
40%
38%
28%
13% 51%
15%
16%
21%
13%
24% 19%
17%
28%
16%
23% 42%
23%
17%
21%
23%
100%
15%
27%
Venlo-Noord
Het Ven
60%
Blerick-Midden
40%
27%
14%
20%
Blerick-Noord
41%
23%
16%
20%
Blerick-Zuid Vossener Klingerberg Hout-Blerick
14%
Boekend
18%
Trade-Port Tegelen-Centrum
15%
Steyl
50%
18%
46%
13%
16%
16%
20%
33%
22%
18%
24%
36%
31%
16%
22%
31%
Op de Hei
56%
15%
15%
25%
27%
18%
23%
32%
26%
24%
24%
26%
17%
12%
25%
46%
31%
Velden
23%
20%
16%
41%
Lomm
23%
21%
16%
40%
Arcen
26%
15%
39%
Belfeld
29%
Primaire doelgroep sociale huur
20%
16%
35%
Secundaire doelgroep sociale huur
Middeninkomens
20%
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Niet van elke kern/wijk telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.
27
Schaarsteonderzoek Venlo
A3. Koopprijssegmenten per kern/wijk 0%
20%
Venlo-Centrum
23%
Venlo-Zuid
13%
Venlo-OostNoord
11%
14%
5%
8%
15%
15%
22%
Blerick-Noord
10%
13%
11%
10%
31% 14%
40%
16% 25%
30%
15%
52%
18%
Hout-Blerick 1% 3%
9%
17%
32%
38%
10%
14%
37%
32%
Trade-Port
6%
TegelenCentrum
43%
13% 15%
22%
Op de Hei
Velden 3%
19%
26%
25%
17%
36%
18%
20%
22%
15%
23%
19%
6%
Arcen Belfeld
24%
34%
Steyl
Lomm
21%
21% 15%
11%
20% 14% 26%
10%
8%
4%1%
14%
0%
17%
7%
7% 5%2% 13% 21%
19% 16%
5%2%
15%
21%
12%
7% 1% 0%
13%
20%
20%
4%
8%
16%
20%
21%
9%
10%
Klingerberg
Boekend 0%5%
7%
37%
24%
40%
6%
18%
31%
31%
Vossener
15%
25%
28%
5%
14%
13%
23%
14%
100%
17%
19% 21%
12%
80%
27%
22%
19%
Het Ven 4% 8%
Blerick-Zuid
17%
26%
Blerick-Midden
60%
26%
Venlo-Noord Venlo-Oost-Zuid
40%
13% 19%
16%
11%
Tot €230.000
€230.000 tot €280.000
€280.000 tot €335.000
€335.000 tot €390.000
€390.000 tot €500.000
Meer dan €500.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern/wijk telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.
28
Schaarsteonderzoek Venlo
A4. Huurprijsklassen per kern/wijk 0% Venlo-Centrum
10%
20%
30%
50%
60%
70%
80%
Venlo-Noord
5% 4% 8% 1%
16%
75%
Venlo-Oost-Zuid
5%
21%
31%
44%
100%
14%
20%
62%
6%1%
15%
78%
Het Ven
90% 18%
30%
47%
Venlo-Zuid Venlo-Oost-Noord
40%
12%
12%
18%
59%
Blerick-Midden
71%
21%
7% 1%
Blerick-Noord
69%
28%
2%
Blerick-Zuid Vossener
Hout-Blerick Boekend
7%
41%
50%
Klingerberg
31%
7%
27%
7% 2%
62% 12%
24%
41%
2%
14%
85%
25%
50%
Trade-Port Tegelen-Centrum Op de Hei
63%
Steyl Velden
Arcen
12%
82% 24%
62%
Lomm
7%0%
24%
68%
25%
Belfeld
74%
Tot aftoppingsgrens
Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens
9%
5%
10%
6%
17%
72% 60%
3%3%
21% Middenhuur
4%2%
Dure huur
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern/wijk telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.
29
Schaarsteonderzoek Venlo
A5A. Passende woningvoorraad per kern/wijk 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% Primaire doelgroep sociale huur
Secundaire doelgroep sociale huur
Middeninkomens
Hoge inkomens
Venlo-Centrum
Venlo-Zuid
Venlo-Oost-Noord
Venlo-Noord
Venlo-Oost-Zuid
Het Ven
Blerick-Midden
Blerick-Noord
Blerick-Zuid
Vossener
Klingerberg
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *De kernen waar geen gegevens worden weergegeven bevatten te weinig huishoudens per inkomenscategorie om de passende woningvoorraad te berekenen.
A5B. Passende woningvoorraad per kern/wijk 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Primaire doelgroep sociale huur Hout-Blerick Steyl
Boekend Velden
Secundaire doelgroep sociale huur Trade-Port Lomm
Middeninkomens Tegelen-Centrum Arcen
Hoge inkomens Op de Hei Belfeld
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *De kernen waar geen gegevens worden weergegeven bevatten te weinig huishoudens per inkomenscategorie om de passende woningvoorraad te berekenen.
30
Schaarsteonderzoek Venlo
A6. Aanbod en verkochte woningen per kern/wijk Kern/wijk
Te koop / verkocht tot € 335.000
Te koop / verkocht tot € 390.000
Venlo-Centrum
60%
70%
Venlo-Zuid
51%
61%
Venlo-Oost-Noord
42%
57%
Venlo-Noord
58%
73%
Venlo-Oost-Zuid
44%
47%
Het Ven
17%
22%
Blerick-Midden
55%
67%
Blerick-Noord
71%
88%
Blerick-Zuid
58%
79%
Vossener
84%
92%
Klingerberg
66%
89%
Hout-Blerick
9%
26%
Boekend
0%
50%
Trade-Port
50%
50%
Tegelen-Centrum
46%
67%
Op de Hei
70%
86%
Steyl
34%
47%
Velden
36%
55%
Lomm
18%
41%
Arcen
29%
38%
Belfeld
43%
62%
Totaal Venlo
49%
63%
Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).
31
Schaarsteonderzoek Venlo
A7A. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern/wijk 350 291
290 266
300
287
250 199
200 150
130 109
197 154 129
108
100
175 126
200
194 148
59
153 123 55
50 0
2021
2024
Bron: Gegevens Antares en Thuis in Limburg (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024). Antares heeft geen gegevens van 2020.
A7B. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern/wijk 200 162
149
160 140
128
80
98
123 107
102 84
79
178
152
143
120 100
185
178
180
94
66
60 40 20 0
2021
2024
Bron: Gegevens Antares en Thuis in Limburg (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024). Antares heeft geen gegevens van 2020.
32
Schaarsteonderzoek Venlo
A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern/wijk, 20182023 0% Gemeente Arcen Belfeld Blerick-Midden Blerick-Noord Blerick-Zuid Boekend Het Ven Hout-Blerick Klingerberg Lomm Op de Hei Steyl Tegelen-Centrum Trade-Port Velden Venlo-Centrum Venlo-Noord Venlo-Oost-Noord Venlo-Oost-Zuid Venlo-Zuid Vossener Binnen kern/wijk
20% 15% 23% 23% 16% 15% 9% 16%
40% 22%
18% 11% 19% 21%
60% 38% 22% 30% 44% 32% 59%
80% 6%
100% 10%
9%
18% 9% 7%
18% 10% 6% 9% 7% 16% 9% 4% 7% 6%
68% 10% 15% 10% 21% 19% 14% 17% 15% 11% 13%
27% 26% 16%
36% 52%
21% 13% 30% 29% 19% 21% 30% 59%
Terugkeerder kern/wijk
5%
40%
41% 35% 29% 31% 44% 38% 31%
Binnen gemeente
Binnen regio
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
8%
10%
6% 8% 10% 0% 9% 13% 4% 6% 7% 13% 13% 7% 6% 9% 11% 6% 10% 8% 9% 8% 6% 8% 12% 11% 5% 7% 15% Binnenlands
Buitenlands
33
Schaarsteonderzoek Venlo
A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern/wijk, 20182023 0% Gemeente Arcen Belfeld Blerick-Midden Blerick-Noord Blerick-Zuid Boekend Het Ven Hout-Blerick Klingerberg Lomm Op de Hei Steyl Tegelen-Centrum Trade-Port Velden Venlo-Centrum Venlo-Noord Venlo-Oost-Noord Venlo-Oost-Zuid Venlo-Zuid Vossener
20% 2.605; 37% 40; 42% 105; 34% 260; 34% 210; 36% 120; 24%
40%
60%
80%
4.380; 63% 55; 58% 200; 66% 495; 66% 385; 64% 375; 76%
90; 37%
160; 63%
115; 41% 65; 26% 240; 42%
170; 59% 185; 74% 330; 58%
65; 32% 205; 44% 445; 45% 95; 33% 160; 32% 370; 42%
140; 68% 255; 56% 530; 55% 195; 67% 340; 68% 505; 58%
Met binding kern/wijk
Zonder binding kern/wijk
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.
100%
34
Schaarsteonderzoek Venlo
A10. Lokale binding bij koopwoningen per kern/wijk, 2018-2023 0% Gemeente Arcen Belfeld Blerick-Midden Blerick-Noord Blerick-Zuid Boekend Het Ven Hout-Blerick Klingerberg Lomm Op de Hei Steyl Tegelen-Centrum Trade-Port Velden Venlo-Centrum Venlo-Noord Venlo-Oost-Noord Venlo-Oost-Zuid Venlo-Zuid Vossener
20% 4.060; 40% 160; 43% 260; 56% 245; 38% 245; 36% 60; 26% 25; 29% 100; 34% 120; 41% 115; 28% 45; 31% 200; 34% 110; 32% 445; 46% 15; 17% 330; 54% 170; 38% 250; 38% 515; 48% 140; 27% 385; 45% 130; 29%
Met binding kern/wijk
40%
60%
80%
6.135; 60% 215; 57% 200; 44% 395; 62% 435; 64% 175; 74% 60; 71% 190; 66% 175; 59% 290; 72% 95; 69% 390; 66% 235; 68% 520; 54% 75; 83% 280; 46% 275; 62% 400; 62% 555; 52% 390; 73% 475; 55% 325; 71% Zonder binding kern/wijk
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.
100%
35
Schaarsteonderzoek Venlo
Bijlage B: Analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente 0%
20%
40%
60%
80%
Beesel
29%
19%
18%
34%
Bergen
28%
20%
17%
35%
Gennep
25%
17%
37%
Horst a/d Maas
23%
Mook en Middelaar
20%
Peel en Maas
22%
Venlo
46%
16%
18%
39%
16%
20%
24%
40%
17%
20%
30%
16%
22%
32%
Venray
26%
22%
16%
36%
Noord-Limburg
28%
21%
16%
35%
Secundaire doelgroep sociale huur
Middeninkomens
Primaire doelgroep sociale huur
100%
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente 0% Beesel
20%
40%
60%
68%
Bergen
72%
Gennep
69%
80%
100%
27%
5%
22% 23%
5% 8%
Horst a/d Maas
76%
16%
8%
Mook en Middelaar
76%
16%
8%
Peel en Maas
75%
19%
6%
Venlo
59%
28%
13%
Venray
65%
27%
9%
Noord-Limburg
67%
24%
9%
Woningcorporatie
Overige verhuurder
Koop
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
36
Schaarsteonderzoek Venlo
B3. Koopprijssegmenten per gemeente 0% Beesel
20%
40%
Bergen
6%
Gennep
4%
13%
22%
Horst a/d Maas 4%
13%
24%
Mook en Middelaar 2% 7% Peel en Maas 4% Venlo Venray Noord-Limburg
14%
11% 16%
4% 8%
Tot €230.000 €335.000 tot €390.000
24%
18%
22%
20%
17%
22%
12%
25% 35%
26%
24%
17%
20%
23%
21%
16%
10% 15%
20%
17%
100%
17%
13%
23%
23%
80% 15%
21%
24%
13%
60%
19%
23% 15%
14%
13%
20%
20%
16%
17%
20%
15%
€230.000 tot €280.000 €390.000 tot €500.000
€280.000 tot €335.000 Meer dan €500.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).
B4. Passende woningvoorraad per gemeente 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
Beesel
Primaire doelgroep sociale huur
Secundaire doelgroep sociale huur
Bergen
Horst aan de Maas
Gennep
Middeninkomens
Mook en Middelaar
Hoge inkomens
Peel en Maas
Venlo
Venray
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). De passende woningvoorraad geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per betaalbaarheidscategorie voor elke inkomensgroep.
37
Schaarsteonderzoek Venlo
B5. Inkomende verhuizingen* per gemeente, 2018-2023 0%