472223 RV Vaststellen bestemmingsplan Veilingterrein.pdf

GEMEENTEBESTUUR

Raadsvoorstel collegebesluit d.d. raadsvergadering d.d. programma portefeuillehouder

6 mei 2025 11 juni 2025 Centrumstad Venlo J. Smeets

ons kenmerk 401218 team RGWLEV behandelaar wonen en leven telefoonnummer 14077 contact www.venlo.nl/contact bijlage(n) 28

Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Veilingterrein Advies Voorgesteld wordt: 1. Een krediet van € 1.069.557,- beschikbaar te stellen en dit krediet te dekken door een exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar. 2. Het grondexploitatiecomplex Veilingterrein en bijbehorende grondexploitatiebegroting vast te stellen met het oog op de planontwikkeling van de locatie gelegen tussen de Tegelseweg- Hagerhofweg en Wylrehofweg te Venlo. 3. Geen exploitatieplan vast te stellen 4. Het beeldkwaliteitsplan Veilingterrein als onderdeel van de Welstandsnota vast te stellen 5. De ingediende zienswijzen over het ontwerp bestemmingsplan ontvankelijk te verklaren en gedeeltelijk overnemen, overeenkomstig de vast te stellen Nota van zienswijzen bestemmingsplan Veilingterrein (bijlage 28) 6. Bijgaand bestemmingsplan Veilingterrein (bijlage 02 t/m 27) overeenkomstig de Nota van zienswijzen Bestemmingsplan Veilingterrein (bijlage 28) en nota van wijzigingen bestemmingsplan Veilingterrein (bijlage 29) gewijzigd ten opzichte van het ontwerp vast te stellen, zowel in analoog als digitale vorm (NL.IMRO.0983.BP202318VEILING-VA01 met BGT ondergrond d.d. 15-12-2023).

401218

1

Raadsvoorstel

Aanleiding Het bestemmingsplan Veilingterrein voorziet in een gebiedsontwikkeling van het voormalige Veilingterrein. Jongen Projectontwikkeling (hierna JPO) is eigenaar van het ca. 7 ha grote terrein. Voor het Veilingterrein werd in 2022 door JPO, samen met de gemeente en de gebiedspartners (VieCuri, Fontys en Gilde Opleidingen) het Ambitiedocument ‘Veilingterrein, vliegwiel voor een nieuwe gebiedsidentiteit voor het Middengebied’ (Raadsinformatiebrief 2022/38) opgesteld. Voor het Middengebied gebied (van de Maas tot het Jaomerdal), wordt het komend jaar een gebiedsvisie opgesteld (Raadsinformatiebrief 2024/90). Voor de ontwikkeling van het Veilingterrein is tevens een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Met de herontwikkeling van het Veilingterrein wordt een eerste invulling gegeven aan de majeure opgave Middengebied, zoals gepositioneerd in de Omgevingsvisie Venlo 2040. Beoogd effect Het beoogd resultaat is een vastgesteld bestemmingsplan Veilingterrein ten behoeve van een goede ruimtelijke ontwikkeling en een vastgesteld beeldkwaliteitsplan. Argumenten Plangebied Het Veilingterrein is gelegen aan de Tegelseweg-Hagerhofweg-Wylrehofweg te Venlo. Het plangebied maakt deel uit van het zogenaamde Middengebied tussen Venlo en Tegelen. Het plangebied ligt nabij het VieCuri-ziekenhuis, de Fontys-hogeschool, scholengemeenschap Den Hulster en Gilde Opleidingen.

Bestemmingsplan Voor het Veilingterrein geldt nog het vigerende bestemmingsplan Middengebied als onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan. Het gebied is nu voornamelijk bestemd tot bedrijventerrein met een specifieke aanduiding veiling. Het zuidelijk gedeelte van het plangebied is bestemd tot groen, water en maatschappelijk. De voorgenomen herontwikkeling van het voormalige Veilingterrein past niet binnen de vigerende bestemmingen. Daarom is een nieuw bestemmingsplan nodig. In het Middengebied zijn reeds vooraanstaande voorzieningen op het gebied van zorg, werken, onderwijs en sport prominent aanwezig. Het Veilingterrein wil daar met een programma van maximaal 110.000 m2 Bruto Vloer Oppervlak (BVO) (exclusief 27.000 m2 BVO aan mobiliteitshubs) op aansluiten. In het Ambitiedocument van 2022 is de behoefte verwoord om meer stedelijkheid toe te voegen om de ontmoetingsfunctie op deze plek te verstevigen. Daarbij wordt in eerste instantie gedacht aan het toevoegen van een woonfunctie voor bepaalde doelgroepen in de crossovers met zorg en onderwijs. Naast een fors programma aan reguliere woningen (maximaal 690) wordt ook ingezet op woningen voor bepaalde doelgroepen in de zorg (max 5.000 m2) en studentenhuisvesting / medisch personeel in opleiding (minimaal 180 stuks).

Met de ontwikkelaar is voor het woonprogramma een onderverdeling van minimaal 30% sociale huur, 25% midden huur/koop en 45% vrije sector afgesproken.

401218

2

Raadsvoorstel

Het niet-wonen programma (tussen de minimaal 22.000 – maximaal 42.500 m2 BVO) omvat (innovatieve) functies op het gebied van positieve gezondheid, leren en innoveren, werken en ondernemen en bewegen, ontspannen en verzorgen. De Gezondste Regio en de gebiedspartners zijn daarbij aangehaakt. De ontwikkeling zal gefaseerd plaatsvinden in de periode 2026-2034. Beeldkwaliteitsplan Voor de ontwikkeling van het plangebied is een Beeldkwaliteitsplan Veilingterrein opgesteld. Het plan is een nadere uitwerking van het Ambitiedocument Veilingterrein en het in december 2023 vastgestelde stedenbouwkundig plan (als onderdeel van de gesloten anterieure overeenkomst en het ontwerp bestemmingsplan). Het Ontwerp-Beeldkwaliteitsplan heeft op grond van de gemeentelijke inspraakverordening, gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn geen zienswijzen ten aanzien van het Beeldkwaliteitsplan ingediend. Wel is dit concept document in het afgelopen jaar verder uitgewerkt tot een definitief Beeldkwaliteitsplan. Het Beeldkwaliteitsplan kan nu gelijktijdig met het bestemmingsplan, vastgesteld worden. Na vaststelling door de gemeenteraad maakt het Beeldkwaliteitsplan deel uit van de welstandsnota.

Tevens vormt het een inspiratiedocument en toetsingskader voor de verdere bouwplannen en de inrichtingsplannen van de buitenruimte. Doel van het Beeldkwaliteitsplan is om de samenhang en de (ruimtelijke) kwaliteit van de ontwikkelingen op het Veilingterrein te borgen. Terinzagelegging Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 28 december 2023 t/m 7 februari 2024 ter inzage gelegen. De terinzagelegging is bekend gemaakt in het Gemeenteblad. Uw raad werd daarover geïnformeerd met Raadsinformatiebrief 2023/207. Vanwege het feit dat het ontwerp-bestemmingsplan voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd, is nog de voorbereidingsprocedure van de (oude) Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Kanttekeningen Gedurende de terinzagelegging zijn 5 zienswijzen ingekomen. De zienswijzen hebben, in het kort, betrekking op de onderwerpen: •

Verkeer en verkeersgeneratie

•

Parkeren

•

Mogelijke beperking van omliggende bedrijven

•

Niet voldaan aan richtafstanden bedrijven- en milieuzonering

•

Sociale veiligheid

•

Gebrek aan overleg en participatie

De gebiedspartners VieCuri, Fontys en Gildeopleidingen zijn, samen met hun adviseurs, het afgelopen jaar, vanwege een aantal specifieke zienswijzen, nauw betrokken bij de uitgevoerde 401218

3

Raadsvoorstel

verkeer- en parkeeronderzoeken. Als gevolg van een aantal andere specifieke zienswijzen heeft daarnaast nog nadere afstemming/toelichting plaatsgevonden met PKF (16-10-2024 en 11-022025) en VieCuri (14-10-2024) over de geluidsonderwerpen uit de zienswijzen en maatwerkvoorschriften. De zienswijzen zijn samengevat en van een inhoudelijke reactie voorzien in de ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan Veilingterrein (bijlage 28). Voorgesteld wordt de zienswijzen op basis van de Nota van zienswijzen gedeeltelijk over te nemen. Provincie Limburg heeft aangegeven geen aanleiding te zien om een zienswijze in te dienen. Wel heeft de Provincie Limburg een opmerking gemaakt over de aanpak van het vleermuizenonderzoek, waardoor massawinterverblijfplaatsen mogelijk niet uitgesloten kunnen worden. Naar aanleiding van de provinciale opmerking is namens de ontwikkelaar JPO een nadere onderbouwing opgesteld waaruit blijkt dat massawinterverblijven uit te sluiten zijn. Deze onderbouwing is voorgelegd aan de provincie en door deze geaccordeerd. Wijzigingen bestemmingsplan Als gevolg van de ingekomen zienswijzen, uitgevoerde onderzoeken en ambtshalve worden een aantal wijzigingen voorgesteld. Alle wijzigingen zijn verwerkt in ‘Nota van wijzigingen bestemmingsplan Veilingterrein’ (bijlage 29). Verkeer & Parkeren De ontwikkeling op het Veilingterrein richt zich op een gezonde en duurzame levensstijl.

Een onderdeel hiervan is de toepassing en het gebruik van gezonde, duurzame, en toekomstgerichte mobiliteitsoplossingen, passend bij de gemeentelijke mobiliteitsvisie. Hierbij ligt de nadruk op langzaam verkeer (lopen en fietsen). Een belangrijk onderdeel van de plannen voor het Veilingterrein is het creëren van een gezonde buitenruimte die uitnodigt tot bewegen, lopen en het gebruikmaken van de fiets. Dit is onder andere verankerd binnen het stedenbouwkundig plan door het autovrij/autoluw houden van de centrale, groene as in de wijk. Als basis voor het voor dit bestemmingsplan uitgevoerde parkeer- en verkeersonderzoek is voor het woonprogramma uitgegaan van het maximaal aantal toelaatbare woningen en voor de invulling van het nietwoonprogramma is een realistische inschatting gemaakt van functies die logischerwijze kunnen ‘landen’ op het Veilingterrein. Parkeren De ambitie is om het Veilingterrein autoluw te maken. Het gebruik van de auto wordt ontmoedigd en het fietsgebruik gestimuleerd. JPO heeft middels onderzoek aangetoond dat alle voor de ontwikkeling benodigde parkeerplaatsen (in totaal 1.172) op het Veilingterrein gerealiseerd kunnen worden. Het parkeren zal voor het overgrote deel plaatsvinden in één of twee op het terrein te realiseren parkeerhubs. Deze zijn een wezenlijk onderdeel van het invullen van de parkeeropgave.

In het gebied kan vrijwel nergens op straat geparkeerd worden, uitzonderingen zijn mogelijk voor mindervaliden, professionele zorg- of hulpverleners en bevoorrading. De openbare inrichting van het gebied wordt daarop afgestemd. Daarnaast kunnen er (overdekte) 401218

4

Raadsvoorstel

parkeerplaatsen gerealiseerd worden in/bij de gesloten woonblokken. Het fietsparkeren wordt eveneens (grotendeels) inpandig opgelost om de openbare ruimte zo groen mogelijk in te richten. Om te borgen dat het bestemmingsplan niet meer parkeervraag genereert dan er aan plaatsen beschikbaar is, is in art 16.1 van de planregels van het bestemmingsplan bepaald, dat bij nieuwbouw, verbouw of wijziging van gebruik aangetoond dient te worden, dat de voor deze aanpassing benodigde parkeerplaatsen op het terrein beschikbaar (zullen) zijn. Hiermee wordt ook voor de toekomst geborgd dat voor de aanwezige functies op het terrein voldoende parkeercapaciteit aanwezig is. Omgekeerd is het realiseren van een overschot aan parkeerplaatsen evenmin gewenst. Daarom maakt het bestemmingsplan het mogelijk om af te wijken van de voor dit plan vastgestelde parkeernormen. Dat is alleen aan de orde indien uit monitoring blijkt dat er restcapaciteit is in het bestaande parkeeraanbod in het plangebied. Tevens moet dan gemotiveerd worden dat de feitelijke parkeervraag van de functies in de praktijk geringer is dan de parkeernormen voorschrijven.

In de anterieure overeenkomst is daartoe de afspraak gemaakt dat de ontwikkelaar voorafgaand aan de eerste vergunningsaanvraag een door de gemeente goedgekeurd mobiliteitsplan en monitoringsplan (ter monitoring van de parkeerdruk en parkeerbehoefte op het Veilingterrein en haar directe omgeving) opstelt. Een belangrijk uitgangspunt bij de beoordeling van deze plannen en de parkeervraag is dat een toename van de parkeerdruk in de omgeving van het Veilingterrein voorkomen wordt, danwel tot een minimum beperkt. Betaald parkeren / gereguleerde parkeerregeling Voor het exploitabel maken van de parkeerhubs is het aannemelijk dat met de bewoners / ondernemers op het Veilingterrein afspraken worden gemaakt over het parkeren in de parkeerhubs c.q. dat sprake gaat zijn van betaald parkeren in de parkeerhubs. In de anterieure overeenkomst maken we afspraken met JPO over de (maximale) tarifering van deze parkeerhubs. Het risico bestaat dat bezoekers/bewoners van het Veilingterrein toch niet (allemaal) in deze parkeerhubs gaan parkeren maar uitwijken naar een (onbetaalde) parkeerzone rondom het gebied. Om die reden kan het zijn dat het mobiliteitsconcept op het Veilingterrein met zich meebrengt dat het nodig is om ook in de omgeving van het Veilingterrein (bijv in de wijk Venlo-Zuid) op termijn (het betreft immers een gefaseerde ontwikkeling) parkeerregulering in te voeren.

Dit om overlast van parkeerders vanuit het Veilingterrein tegen te gaan. Het instellen van betaald parkeren is een bevoegdheid van uw raad. Mocht het instellen aan de orde zijn, dat zal hiervoor op enig moment een separaat voorstel voor worden voorbereid. Verkeersgeneratie Het bestemmingsplan Veilingterrein maakt het mogelijk dat in dit gebied een substantieel programma aan wonen en niet-wonen functies wordt gerealiseerd. De bewoners/bezoekers van deze nieuwe woningen (maximaal 940 stuks) en de gebruikers/bezoekers van de overige nietwonen functies brengen nieuwe verkeersbewegingen met zich mee. Deze zijn op basis van de geldende normen en met een verkeersmodel in beeld gebracht.

401218

5

Raadsvoorstel

Binnen dit verkeersonderzoek is ook rekening gehouden met de autonome groei van de stad. Daar zijn vervolgens de (verkeerseffecten van) de Veilingterreinontwikkeling bij opgeteld. De drie verkeerskundig relevante groeiscenario's voor het toekomstjaar 2040 zijn onderzocht: •

Het scenario ‘2040 hoog’ met een forse groei van het aantal inwoners en arbeidsplaatsen (autonome groei);

•

Het scenario '2040 hoog’: de autonome groei mét de (verkeerseffecten van de) Veilingterreinontwikkeling (autonoom plus veilingterrein);

•

Het scenario ‘2040 hoog +10%’: de autonome groei, mét de (verkeerseffecten van de) Veilingterreinontwikkeling én nog 10% extra verkeer van het Veilingterrein ingerekend (de robuustheidstoets).

Hoofdconclusies rapport Op basis van het scenario ‘autonoom plus Veilingterrein’ blijkt dat de verkeersgeneratie van het Veilingterrein maximaal 6.525 voertuigen per etmaal betreft. Door de toevoeging van het verkeer van en naar het Veilingterrein wordt het drukker op het omliggende wegennet. In het scenario ‘autonoom plus Veilingterrein’ leidt dit in de simulatiestudie niet tot overbelasting ervan. Wel wordt in de eindsituatie (Veilingterrein volledig ontwikkeld) de restcapaciteit van het wegennet en de verkeerslichten (grotendeels) ingenomen door ondermeer het extra verkeer van en naar het Veilingterrein. Omdat de gemeente in het verleden fors heeft geïnvesteerd in interactieve verkeerslichten (I-VRI’s) op de Tegelseweg / kruising Hagerhofweg ontstaan er in dit scenario (nog) geen structurele congesties. Deze verkeerslichten zijn namelijk in staat om met ‘real time’ optimalisaties in de lichtenregeling het verkeer van het omliggende wegennet te verwerken. Om inzicht te krijgen in de mate waarin het netwerk dan nog restcapaciteit heeft en wanneer het echt tegen haar capaciteitsgrenzen aan loopt is een robuustheidstoets (variant Veilingterrein plus 10%) uitgevoerd. Uit de robuustheidstoets blijkt geen overbelasting van het hele netwerk, maar wel van delen van het netwerk.

De robuustheidstoets laat zien dat de grenzen van de afwikkelcapaciteit van meerdere kruispunten en rotondes dan wel wordt bereikt. Als gevolg daarvan ontstaat er structurele congestie op (delen van) de Tegelseweg en Hagerhofweg in de drukste momenten van (met name) de avondspits. Uit het verkeerskundig onderzoek blijkt dat in het scenario ‘autonoom plus Veilingterrein’ er in de basis geen verkeerskundige maatregelen - ter bevordering van de doorstroming van het verkeerbenodigd zijn vanwege de effecten van het Veilingterrein. Om ook juridisch te borgen dat er geen hogere verkeersgeneratie ontstaat/kan ontstaan als gevolg van de ontwikkeling van het (volledige) Veilingterrein is in de regels van het bestemmingsplan een aanvullende beoordelingsregel opgenomen in artikel 3.5.4 en 3.5.5. Deze beoordelingsregel (bij de vergunningverlening) begrenst de verkeersgeneratie van het binnen de bestemming gemengd gerealiseerde en vergunde programma op maximaal 6.525 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Komt het aantal motorvoertuigbewegingen daarboven uit dan kan er binnen dit bestemmingsplan geen vergunning (meer) worden afgegeven.

401218

6

Raadsvoorstel

Verkeersmaatregelen Als gevolg van de komst van het Veilingterrein moeten er enkele infrastructurele aanpassingen plaatsvinden. Deze noodzakelijke aanpassingen zijn volledig voor rekening en risico van JPO (op basis van werkelijke kosten). De afspraken daarover zijn opgenomen in de anterieure overeenkomst. Het gaat daarbij om de volgende maatregelen: 1. Aanpassing Wylrehofweg voor een verkeersveilige ontsluiting van het Veilingterrein op de Wylrehofweg, waarbij verkeer - vertrekkend vanaf het Veilingterrein - niet rechtsaf gaat, maar alleen linksaf kan. 2. Aanpassing zuidzijde rotonde Hagerhofweg – Kraanvogelstraat voor een verkeersveilige ontsluiting vanuit het Veilingterrein op deze rotonde. De gemeente heeft in 2023-2024 geïnvesteerd in zogenaamde iVRI's waarmee destijds niet alleen een knelpunt in de doorstroming op de Tegelseweg – Hagerhofweg werd opgelost maar waarmee juist ook voor de toekomst (extra) capaciteit werd gecreëerd voor de afwikkeling van verkeer op deze wegen. JPO zet in op een mobiliteitsconcept waarmee het autobezit- en gebruik van de bewoners, bezoekers en ondernemers op het terrein wordt ontmoedigd ten faveure van bijv. de fiets en het openbaar vervoer. Anderzijds onderkent JPO dat hun ontwikkeling een deel van de ‘verkeersruimte’ die de iVRI’s creëren opsoupeert.

Daarom is JPO bereid tot het betalen van een bedrag van € 460.000,- voor reeds gedane gemeentelijke investeringen in de iVRI's. Dit is ook opgenomen in de anterieure overeenkomst. Doorkijk en onderzochte maatregelen Zoals hierboven aangegeven leidt het scenario ‘autonoom plus veilingterrein’ volgens de simulatiestudie niet tot overbelasting van het wegennet. Wel wordt dan, in de eindsituatie, de restcapaciteit van het wegennet en de verkeerslichten (grotendeels) ingenomen door het extra verkeer van en naar het Veilingterrein. Om nu al een gevoel te krijgen of er (fysieke) mitigerende verkeersmaatregelen voor deze verkeerstoename mogelijk zijn, is daar in het verkeersrapport alvast een doorkijk naar gegeven. Zo is gekeken naar het effect van de aanleg van nieuwe rijstroken, de aanpassing van bestaande rotondes, de vervanging van een rotonde door een kruispunt met een verkeersregelinstallatie en vice versa. Het uitgebreide rapport vormt als bijlage 17 onderdeel van de stukken. Uit de studie blijkt dat een combinatie van twee infrastructurele maatregelen (een extra rijstrook op de Tegelseweg in zuidelijke richting en een extra linksafstrook op de Hagerhofweg richting de Tegelseweg) zeer effectief is om de gesignaleerde potentiële afwikkelingsknelpunten voor de toekomst aan te pakken.

Wordt deze combinatie gerealiseerd dan zijn de vertragingen op kruispunt- en netwerkniveau zelfs kleiner dan in de autonome situatie zonder ontwikkeling van het Veilingterrein. Deze maatregelen bieden dan ook kansen voor andere ontwikkelingen (én groei van het verkeer) in Venlo en omgeving. Het is echter ook een ingrijpende maatregel die ten koste gaat van veel bomen/groen op de Tegelseweg. Naast het (negatieve) ruimtelijk kwalitatieve aspect past ook het toevoegen van asfalt als zodanig niet (althans niet zondermeer) in de gemeentelijke mobiliteitsvisie.

401218

7

Raadsvoorstel

Los van het nut, of de noodzaak, om op termijn dergelijke ingrijpende fysieke maatregelen te realiseren (dat staat nu nog geenszins vast), is het wenselijk om nu alvast nadrukkelijk in te zetten op mobiliteitsmanagement en, waar dat mogelijk is, het beperken van de automobiliteit ten gunste van andere modaliteiten en maatregelen. Deze kunnen immers ook een positief (lees: knelpunt verminderend) effect hebben op de verkeersafwikkeling en daardoor de doorstroming / bereikbaarheid juist vergroten. De gebiedspartners kunnen zich in grote lijnen vinden in de conclusies van het verkeerskundig onderzoek, maar zijn van mening dat de huidige doorstroom op de Tegelseweg kwetsbaar is. Ze maken zich dan ook zorgen over het behoud van deze doorstroom en hun bereikbaarheid als gevolg van de ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder deze van het Veilingterrein. Ze verwachten van de gemeente dat deze daar haar verantwoordelijkheid in neemt en een zichtbare regierol pakt. Mobiliteit Om meer duidelijkheid te krijgen over mogelijke mobiliteitsmaatregelen in het Middengebied is de gemeente – samen met de gebiedspartners - aan de slag met een mobiliteitsprogramma van eisen (MPvE) voor dit gebied.

Daarbinnen wordt richting en structuur geboden voor het realiseren van een toekomstbestendige mobiliteitsbenadering en de ontwikkeling van het gebied: het beschrijft de uitgangspunten en randvoorwaarden voor mobiliteit daarvoor. Het MPvE is een belangrijke toevoeging aan, en levert input voor, de in ontwikkeling zijnde gebiedsvisie Middengebied. De planning is dat dit MPvE in de tweede helft van 2025 gereed zal zijn. Aanvullend hierop is het gewenst om een 0-meting / monitoring gedurende 3-5 jaar uit te laten voeren op de huidige verkeerssituatie op de hoofdwegen in het Middengebied. Deze gegevens achten wij nodig om ‘feiten en beleving’ te kunnen onderscheiden en als eenduidige, bruikbare input te dienen voor gesprekken en keuzen met de partners / omgeving over te nemen maatregelen in de ruime zin van het woord. Wij komen met een voorstel bij de aankomende begrotingsbehandeling voor de daarvoor benodigde financiële middelen. Overig Geluid / Hogere waarden De voorkeurswaarde van 48 dB voor de beoogde woningen aan de randen van het plangebied wordt als gevolg van het wegverkeerslawaai overschreden. De maximale grenswaarde van 63 dB wordt echter niet overschreden. Op 6 mei 2025 hebben wij voor wegverkeerslawaai hogere geluidswaarden vastgesteld Bebouwing & Openbare ruimte Bij de ontwikkeling van het 7 ha grote Veilingterrein wordt 30% van het oppervlak van het gebied bebouwd.

Daarmee blijft 70% van het terrein onbebouwd en wordt ingericht als openbare ruimte.

401218

8

Raadsvoorstel

In het gedeelte van het terrein dat grenst aan de Hagerhofweg komen 3 blokken woningen. Dit deel wordt aangeduid als de 'rustige woonwijk’. Met bouwblokken, die in hoogte variëren van 3 tot 6 lagen, wordt aansluiting gezocht bij de bouwhoogten aan de overzijde van deze weg. Voor het overige wordt het gebied aangemerkt als een ‘levendige stadswijk’. Daar variëren de bouwhoogten tussen de 5 en 8 lagen. In het meest zuidelijke deel van het plan, en grenzend aan het toekomstige ‘beekpark’ komen 2 hoogteaccenten van respectievelijk maximaal 49 en 34 meter hoogte. In de eerste ca 10 jaar van de bouwontwikkeling zal dit zuidelijke deel van het plangebied door JPO tijdelijk worden ingericht en geëxploiteerd (als een hub) met maaiveldparkeren ten behoeve van de functies op het terrein. De openbare ruimte bestaat voor een deel uit wegen, trottoirs en paden en vooral (in het eindbeeld) veel groen. Dit sluit aan bij het autoluwe karakter van het terrein en de ambitie van ‘positive living’ met een bijzonder woon- en werk milieu in een gezonde en groene omgeving. Deze voor iedereen toegankelijke, kwalitatieve openbare ruimte zal niet alleen uitnodigend zijn voor de bewoners en bezoekers van het terrein zelf maar ook voor de omgeving van het gebied. In de openbare ruimte tussen de bebouwing worden plekken voor ontspanning en ontmoeting gecreëerd.

Onderdeel van de openbare ruimte zijn ook de twee grote ‘binnenhoven’ in het midden van het plangebied. Door de stedenbouwkundige opzet zijn deze hoven behoorlijk besloten. Het goed functioneren van deze twee binnenhoven valt en staat met het slagen van community building door toekomstige gebruikers. Bewoners en eigenaren rondom deze hoven moeten zich verantwoordelijk voelen voor het functioneren van de binnenhoven. De ontwikkelaar heeft er alles afwegend voor gekozen deze niet privaat maar openbaar te laten zijn. In de overeenkomst zijn hierover nadere afspraken gemaakt.

401218

9

Raadsvoorstel

Schetsontwerp inrichting openbare ruimte

Ontwikkelaar JPO is inmiddels gestart met het gefaseerd bouwrijp maken van het terrein. JPO zal geen bouwgrond verkopen maar het daarop gerealiseerde vastgoed. De beoogd eigenaren zijn een combinatie van beleggers, zorg- of onderwijsinstellingen, woningcorporaties en particulieren/bedrijven. Daarnaast maakt JPO het gebied woonrijp en richt in dat kader en voor eigen rekening, in fasen de volledige openbare ruimte in. Na een onderhoudstermijn van een jaar wordt de openbare ruimte in beheer en onderhoud overgedragen aan de gemeente. De ontwikkelaar werkt een Plan van Aanpak uit voor de community building binnen het Veilingterrein. Community building is een wezenlijk onderdeel van het Innovatieprogramma van de ontwikkelaar, waarbij alle (toekomstige) eigenaren en gebruikers van het Veilingterrein gestimuleerd worden daaraan deel te nemen. De ontwikkelaar is daarvan, in ieder geval gedurende de ontwikkelperiode van het Veilingterrein, de kartrekker. Het Plan van Aanpak dient weer te geven op welke wijze de genoemde (toekomstige) betrokken partijen (bewoners/bedrijven) worden geactiveerd en gemotiveerd om onderdeel te zijn van de community en daaraan hun steentje bij te dragen.

Dit Plan van Aanpak dient gereed, en door de gemeente goedgekeurd te zijn, voordat de ontwikkelaar overgaat tot indiening van de aanvraag omgevingsvergunning voor één of meerdere gebouwen rondom het westelijk gesitueerde grote 401218

10

Raadsvoorstel

collectieve hof. Dit hof (met het spant van een voormalige loods in het midden) wordt namelijk in de 1e fase ontwikkeld. Om de historie van het (voormalige) Veilingterrein levend te houden zal JPO dit spant handhaven en opknappen. Verder komt op terrein een voormalige veilingklok terug. Het voornemen is om in de naamgeving van straten en bouwblokken eveneens terug te verwijzen naar de voormalige functie van het terrein. Financiën Voor het kostenverhaal bij het voorliggende bestemmingsplan is met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten. Het verhaal van eventuele planschade (nadeelcompensatie) maakt onderdeel uit van de anterieure overeenkomst. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk. Kosten De gemeentelijke grondexploitatiekosten voor de beoogde planontwikkeling op deze locatie worden geraamd op € 1.369.557,- en bestaan naast de gemeentelijke plankosten uit de uitvoeringskosten voor de aanpassingen van de openbare ruimte voor een verkeersveilige ontsluiting van het Veilingterrein op de Wylrehofweg alsmede een aanpassing van de rotonde Hagerhofweg – Kraanvogelstraat voor een verkeersveilige ontsluiting vanuit het Veilingterrein op deze rotonde.

Aangezien eerder een voorbereidingskrediet van € 300.000,- (waarvan € 100.000,- via de door de raad nog vast te stellen jaarrekening 2024; deze middelen zijn reeds, conform de gesloten anterieure overeenkomst voor dit project, van de ontwikkelaar ontvangen) beschikbaar is gesteld voor de gemeentelijke planvoorbereidingskosten, is nu voor de uitvoering van de planontwikkeling nog een krediet benodigd van € 1.069.557,-. Voor de bijdrage van JPO (€ 460.000,-) in de reeds gedane gemeentelijke investeringen in de iVRI's is geen kredietaanvraag benodigd aangezien deze maatregelen reeds zijn uitgevoerd en deze kosten dus nu niet meer gemaakt hoeven te worden. Zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is, wordt deze bijdrage gefactureerd aan de ontwikkelaar. Dekking De gemeentelijke grondexploitatiekosten worden gedekt door een exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar waarmee op basis van de huidige inschatting deze planontwikkeling voor de gemeente een budgettair neutraal verloop kent. Risico's ➢ Het Veilingterrein is een ontwikkeling die door JPO in circa 8 -10 jaar gefaseerd gerealiseerd gaat worden. Gezien deze periode is er een risico op gewijzigde marktomstandigheden. Daardoor is de kans op vertraging qua bouwtijd, afzet en/of kostenstijgingen niet uitgesloten.

Aangezien de gebieds- en opstalontwikkeling volledig door een private partij wordt gerealiseerd, hebben vertragingen in het project niet direct (financiële) gevolgen voor de gemeente. Wel bestaat dan het risico op overschrijding van 401218 11

Raadsvoorstel

de plankosten aangezien er dan ook langduriger over het project gerapporteerd en verantwoord dient te worden. Daarnaast is het, ook voor de gemeente, van belang dat de geplande ruimtelijke ontwikkeling voortvarend verloopt en uiteindelijk ook het volledige gebied (binnen de afgesproken termijn) wordt ingericht met ca. 70% groene, openbare ruimte zoals afgesproken. ➢ Het verkeersonderzoek laat zien dat er vooralsnog geen infrastructurele maatregelen nodig zijn door de komst van de nieuwbouw op het Veilingterrein. Het uitgevoerde verkeersonderzoek is (zoals gebruikelijk) gebaseerd op theoretische (reken)modellen. De werkelijkheid in het veld kan, om verschillende redenen, op enig moment toch tot andere conclusies leiden. Dit kan betekenen dat het mogelijk is dat op termijn, voor deze of voor andere (vastgoed)ontwikkelingen in het gebied, toch nog (infrastructurele) maatregelen nodig blijken om de bereikbaarheid van de stad, het middengebied, en de functies daar, te borgen. De gemeente is en blijft verantwoordelijk voor de bereikbaarheid. Zoals eerder in dit voorstel aangegeven gaat de gemeente nu aan de slag met een mobiliteitsprogramma van eisen voor het Middengebied en zijn wij voornemens om een 0meting / monitoring uit te laten voeren in het gebied. Daarnaast wordt er gewerkt aan een lange termijn ontwikkelperspectief voor het Middengebied.

Dit staat niet op zichzelf maar is onderdeel van, en gaat onder meer de verbinding aan met, het centraal stedelijk gebied en het intercitystation van Venlo. Al deze onderdelen kunnen gezien worden als beheermaatregelen om als gemeente tijdig in te kunnen spelen op de werkelijke verkeerssituatie en daarvoor ook tijdig de (verbeter)maatregelen te kunnen treffen indien dat noodzakelijk is. ➢ Een risico bij het vaststellen van planologische procedures is dat er beroep aangetekend wordt. Ondanks de zorgvuldigheid die is betracht bij de uitwerking van de onderzoeken en de voorbereiding van deze besluitvorming, kan er beroep worden aangetekend tegen dit bestemmingsplan bij de Raad van State. Dit kan een forse vertraging in (de start van) de ontwikkeling tot gevolg hebben. Communicatie In de periode juli t/m september 2023 is door JPO een omgevingsdialoog gevoerd met omwonenden, ondernemers en bedrijven in de directe omgeving. Daarnaast zijn er individuele gesprekken gevoerd met buurtbewoners en ondernemers. Op 12 en 14 september 2023 zijn er infomarkten voor belangstellenden gehouden op het veilingterrein. Hiervoor zijn uitnodigingen verstuurd op ruim 1000 adressen (met name in de wijk Venlo Zuid). De uitnodiging is bovendien geplaatst op Nu.Venlo.nl en ook verspreid onder alle raadsleden.

Verder heeft JPO op 6 september 2023 een presentatie en toelichting verzorgd bij het wijkoverleg Venlo-Zuid. Door JPO was een projectbureau ingericht op het veilingterrein, waar ook belangstellenden informatie konden ophalen en vragen konden stellen. Op dit projectbureau was ook een 401218

12

Raadsvoorstel

maquette aanwezig. Eind 2024 is dit tijdelijke projectbureau gesloopt in het kader van bouwrijp maken van het terrein. JPO bekijkt momenteel op welke manier ze dit projectbureau in de verdere ontwikkelingsfases terug wil laten komen. JPO wil op locatie werken aan een stukje ‘placemaking’. Daarnaast heeft JPO een website ontwikkeld voor deze gebiedsontwikkeling en ze geven een digitale nieuwsbrief uit, waarin de voortgang van de ontwikkeling wordt beschreven en toegelicht. Over het algemeen is de omgevingsdialoog positief verlopen. Er zijn diverse nieuwe ideeën opgehaald. Maar er zijn ook aandachtspunten naar voren gekomen, o.a. betreffende de verkeersintensiteiten, parkeren en bouwoverlast. Periodiek heeft overleg plaatsgevonden met de partners van het middengebied (VieCuri, Fontys en Gilde Opleidingen). Met name het afgelopen jaar zijn deze gebiedspartners, samen met hun adviseurs, zeer nauw betrokken bij de uitgevoerde verkeer- en parkeeronderzoeken. Vervolgprocedure raad Na vaststelling van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan worden de besluiten gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gelijktijdig worden het hogere waarden besluit bekend gemaakt. Ten aanzien van het bestemmingsplan en de hogere geluidswaarden kunnen belanghebbenden binnen die termijn beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het beeldkwaliteitsplan als onderdeel van de Welstandsnota betreft een beleidsstuk. Tegen het besluit tot vaststelling van het beeldkwaliteitsplan kan daarom, op grond van artikel 8:5 van de Algemene Wet bestuursrecht, geen bezwaar worden gemaakt of beroep worden ingesteld. Burgemeester en wethouders van Venlo de secretaris

de burgemeester

Ondertekend door Twan Beurskens op 08-05-2025

Ondertekend door Antoin Scholten op 09-05-2025

Twan Beurskens

Antoin Scholten

401218

13

Raadsvoorstel

Bijlagen 1. Bestemmingsplan Veilingterrein Venlo Toelichting en Regels 2. Bijlage bij regels bijlage 1 Lijst aan huis gebonden beroep en bedrijf 3. Bijlage bij regels bijlage 2 Lijst van bedrijfsactiviteiten 4. Bijlage bij regels bijlage 3 Natuurinclusief bouwen Veilingterrein Venlo 5. Bijlage bij regels bijlage 4 Menukaart natuurinclusief Veilingterrein Venlo 6. Bijlage bij regels bijlage 5 Beeldkwaliteitsplan 7. Bijlage bij regels bijlage 6 Parkeernormen 8. Bijlage bij toelichting bijlage 1 Ambitiedocument Veilingterrein 9. Bijlage bij toelichting bijlage 2 Stedenbouwkundig plan Veilingterrein 10. Bijlage bij toelichting bijlage 3 Ladderonderbouwing Veilingterrein 11. Bijlage bij toelichting bijlage 4 Archeologie Bureau en inventarisatie 12. Bijlage bij toelichting bijlage 5 Archeologie overkoepelend PVE 13. Bijlage bij toelichting bijlage 6 Bodem milieu hygiënische onderzoeken 14. Bijlage bij toelichting bijlage 7 bBodem aanvullend asfaltonderzoek 15. Bijlage bij toelichting bijlage 8 Water watertoetsdocument 16. Bijlage bij toelichting bijlage 9 Verkeer verkeersonderzoek 17. Bijlage bij toelichting bijlage 10 Geluid akoestisch onderzoek wegv 18. Bijlage bij toelichting bijlage 11 Geluid geluidbelasting Viecuri 19. Bijlage bij toelichting bijlage 12 Geluid geluidbelasting PKF 20. Bijlage bij toelichting bijlage 13 Luchtkwaliteit 21.

Bijlage bij toelichting bijlage 14 Ecologie quickscan flora en fauna 22. Bijlage bij toelichting bijlage 15 Ecologie nader onderzoek 23. Bijlage bij toelichting bijlage 16 Ecologie Aerius berekening 24. Bijlage bij toelichting bijlage 17 Ontplofbare explosieven vooronderzoek 25. Bijlage bij toelichting bijlage 18 Vormvrije m.e.r. beoordeling 26. Bestemmingsplan Veilingterrein Venlo Verbeelding 27. Nota van zienswijzen bestemmingsplan Veilingterrein 28. Nota van wijzingen bestemmingsplan Veilingterrein

401218

14