445802 RV Investeringsbudget herontwikkeling Venlo-noord.pdf

GEMEENTEBESTUUR

Raadsvoorstel collegebesluit d.d. raadsvergadering d.d. programma portefeuillehouder

03 juni 2025 17 september 2025 Welvarend Venlo E. Boom

ons kenmerk 445802 team RGPMAN steller Project- en Procesmanagement telefoonnummer 14 077 contact www.venlo.nl/contact bijlage(n) -

Onderwerp Investeringsbudget herontwikkeling Venlo-Noord Voorstel 1. Een investeringsbudget ad € 27,5 miljoen beschikbaar te stellen ter uitvoering van de koopovereenkomst met Canon en de 1e fase transformatie Venlo-Noord, te dekken uit het Strategisch investeringsfonds (€ 20 miljoen) en bijdragen derden (€7,5 miljoen) 2. Een bestemmingsreserve Venlo-Noord te vormen ad € 20 miljoen ten laste van het strategisch investeringsfonds; 3. De begroting te wijzigen naar aanleiding van dit voorstel. Aanleiding Aan de hand van de ambities van de Omgevingsvisie Venlo 2040 weten we waar we naar toe werken. Venlo-Noord is een van 10 majeure opgaven binnen de Ontwikkelingsstrategie Venlo. De verschillende opgaven in Venlo-Noord bieden een unieke kans om Venlo-Noord door te ontwikkelen tot een aantrekkelijk en vitaal stadsdeel. De opgaven hebben betrekking op de campusontwikkeling van Canon, de hoogwaterbescherming, waterrecreatie, woningbouwontwikkeling, mobiliteit, toerisme en landschap. Bij de majeure opgave Venlo-Noord werkten we de afgelopen jaren al intensief samen met Canon om mogelijkheden te verkennen voor ontwikkelingen op het voormalige fabrieksterrein. Deze opgave pakken we samen op met het benutten van andere kansen: 1. Het verder ontplooien van (water)recreatie in de Océ Weerd; 2. De koppeling met het hoogwaterveiligheidsproject Vierwaarden 3.

Het ontwikkelen van natuur, ook als een aantrekkelijk uitloopgebied vanuit de stad 4. Het behoud, benutting en beleving van het aanwezige erfgoed 5. Het realiseren van woningbouw en een hierbij passende wijkontsluitingsweg 6. Het bieden van kwalitatieve ruimte voor ondernemers.

445802

1

Raadsvoorstel

Op het gebied van economische ontwikkeling gaat Canon haar bedrijfsmatige activiteiten concentreren op een aangesloten campus setting. De campusontwikkeling van Canon is een belangrijke katalysator in de transformatie van Venlo-Noord. Enerzijds biedt de campus de mogelijkheid voor Canon om haar bedrijfsactiviteiten op één locatie te concentreren en anderzijds bieden de vrijkomende gronden van Canon de mogelijkheid om Venlo-noord conform de ambities in de Omgevingsvisie Venlo 2040 te ontwikkelen. Beoogd effect 1. Een transformatie van Venlo Noord, specifiek het gebied aangrenzend aan de huidige locatie van Canon. De transformatie genereert investeringen van gemeenten en derden ter hoogte van circa €350 miljoen. 2. Het transformeren van het terrein van Canon tussen de St. Urbanusweg en de Maas naar een andere invulling, waaronder wonen. 3. Het afsluiten en onttrekken van de Van de Grintenstraat en deze overdragen aan Canon waardoor een gesloten campus ontstaat. 4. Een toekomstbestendige ontsluiting door het Slingertracé waardoor voorkomen gaat worden dat ongewenst verkeer door de woonstraten van Venlo Noord gaat rijden. Het Slingertracé zal een van de dragers worden van de groen-blauwe structuur en inprikkers die het buitengebied met het stedelijk gebied verbinden.

445802

2

Raadsvoorstel

Plangebied Het plangebied van Venlo-Noord wordt aan de noordzijde begrensd door de A67, de oostzijde door de Nijmeegseweg/N271, de zuidzijde door de Krefeldseweg, Gasthuiskampstraat en Craneveldstraat en de westzijde door de Maas.

Opgaven

445802

3

Raadsvoorstel

De centrale opgave voor Venlo-Noord wordt gekwalificeerd als het verbeteren van de leefbaarheid en de fysieke en economische infrastructuur. De deelopgaven hebben betrekken op verschillende thema’s die om een integrale benadering vragen. Op het gebied van economische ontwikkelingen gaat Canon haar bedrijfsmatige activiteiten concentreren op een aangesloten campus setting. Hierdoor komen gronden aan de Maaszijde beschikbaar voor onder andere woningbouwontwikkeling. Woonwenz heeft een herstructurering in voorbereiding van verouderde woningbouwcomplexen aan de zijde van de Nijmeegseweg. De aaneengesloten Canon Campus vraagt om een wijziging van de verkeersstructuur. De Van der Grintenstraat wordt onderdeel van het campusterrein. Het Slingertracé gaat niet alleen de verkeerskundige functie van deze weg vervangen maar zal ook een van de dragers worden van de groen-blauwe structuur en inprikkers die het buitengebied met het stedelijk gebied verbinden. Daarmee fungeert het Slingertracé als buffer tussen werk, verkeer en wonen. Op deze manier draagt het Slingertracé bij aan vergroening en klimaatadaptatie in Venlo-Noord.

445802

4

Raadsvoorstel

Het Slingertracé is nodig als alternatieve verbinding voor de Van der Grintenstraat. Zonder deze alternatieve route moet verkeer haar weg zoeken door de woonstraten van Venlo Noord en dat willen we voorkomen. Bovendien biedt het Slingertracé ook een toekomstbestendige ontsluiting voor de gewenste woningbouwontwikkelingen in de directe omgeving. De positie van het Slingertracé is gelegen tussen het woongebied van Noord en Canon. Aan dit tracé zijn woningbouwontwikkelingen en herstructureringen gelegen. Tevens is een maatschappelijke opvanglocatie geprojecteerd aan het Slingertracé. Wonen aan het water en de aanwezigheid van een groen Maasfront geven het nieuwe gebied een onderscheidend stedelijk karakter voor Venlo. De Océ Weerd vormt hiervoor een groenblauw uitloopgebied; een aantrekkelijk publiek recreatief waterlandschap met oever- en waterrecreatie. Dit gaan we nader concretiseren en verbinden we als meekoppelkansen aan de verdere uitwerking van het voorkeursalternatief Vierwaarden. Aan de hand van onder ander de ambities zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Venlo is beschreven wat de ambities betekenen voor de verschillende deelopgaven in het gebied. Voor Venlo-Noord zien we vijf verschillende ambities te weten schaalsprong, vitale leefomgeving, mobiliteitstransitie, waardevolle economie en klimaatbestendig.

Argumenten 1.1 Met de Omgevingsvisie Venlo 2040 staan we aan de vooravond van een nieuwe gebiedsontwikkeling voor Venlo-Noord, die bestaat uit herstructurering, transformatie en herpositionering van gronden en functies. De complexiteit en omvang van de opgaven in Venlo-Noord vragen om een samenhangende aanpak en een heldere koers. De zwaarte van deze ontwikkelingen heeft ervoor gezorgd dat Venlo-Noord in de Omgevingsvisie Venlo 2040 is opgenomen als majeure opgave en is daarmee een transformatiegebied. 1.2 In Venlo-Noord kan een significante bijdrage worden geleverd aan de schaalsprong. De stad zet daarbij in op een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu met een gedifferentieerd woonprogramma en functiemix, waarbij verdichting wordt gekoppeld aan klimaatadaptieve inrichting, voorzieningen worden behouden en versterkt, erfgoed en culturele identiteit worden gekoesterd, en het waterfront langs de rivier kwalitatief wordt ontwikkeld. Hierdoor wordt bijgedragen aan de landelijke en regionale krapte op de woningmarkt.

De stad wordt aantrekkelijker gemaakt voor zowel de eigen inwoners van Venlo als voor forensen en kenniswerkers uit de regio Eindhoven en Nijmegen, beroepsonderwijs en kennisinfrastructuur wordt versterkt, jonge mensen worden gebonden aan Venlo, tegenwicht wordt geboden aan de toenemende vergrijzing en plekken waar de leefbaarheid onder druk staat worden systematisch aangepakt.

445802

5

Raadsvoorstel

1.3 Met Venlo-Noord dragen we bij aan een vitale leefomgeving. De leefbaarheid van VenloNoord staat onder druk. Het welzijn en de gezondheid van bewoners wordt eerder lager dan dat dit verbeterd. Naast sturen op een gedifferentieerd woonprogramma wordt gestuurd op de kwaliteit en beweegvriendelijkheid van de openbare ruimte, de bereikbaarheid tot voorzieningen, verbindingen met andere stadsdelen en de sociale cohesie met de wijk. 1.4 Om Venlo-Noord op een duurzame, leefbare en veilige manier te laten groeien is een transitie van het mobiliteitssysteem noodzakelijk. Een belangrijke mobiliteitsopgave binnen VenloNoord is het Slingertracé. Een onderzoek naar een geclusterde parkeervoorziening is gewenst gezien de vele ontwikkelingen die in de wijk gaan plaats vinden. Dit brengt met zich mee dat parkeren in de openbare ruimte minder dominant gaat worden en de ontwikkelvelden kwalitatiever vormgegeven gaat worden. Deelmobiliteit kan bijdragen aan het terug brengen van de auto in de openbare ruimte. 1.5 De groeiambitie in Venlo-Noord biedt kansen om klimaatbestendig te worden. De groeiambitie moet en kan hand in hand gaan met een prettig en toekomstbestendig leefklimaat. Opgaven reiken van natuur- en Maasontwikkeling tot het laten mee ontwikkelen van het energienetwerk. 1.6 In Venlo-Noord kan een waardevolle economie van de toekomst ontstaan.

Dit door de doorontwikkeling van Canon als impuls voor de kenniseconomie, het benutten van kansen voor stedelijke economische groei, het vormgeven van de vrijetijdseconomie in Océ-Weerd en het versterken van de buurteconomie voor vitale wijken. 1.7 Het voornemen van Canon haar bedrijfsactiviteiten te concentreren in een campus rondom het nieuwe hoofdkantoor aan de Van der Grintenstraat is een impuls voor de kenniseconomie en biedt mogelijkheden voor stedelijke herontwikkeling van Venlo-Noord op locaties die Canon niet meer nodig acht voor haar bedrijfsvoering. Afgesproken is dat Canon en Gemeente onderzoeken of partijen tot zakelijke afspraken kunnen komen over een aantal vastgoedtransacties. In grote lijnen houdt dit het volgende in: •

De gemeente levert de van der Grintenstraat aan Canon zodat Canon een aaneengesloten campus kan realiseren.

•

De gemeente draagt zorg voor een alternatieve ontsluiting van Venlo-Noord (het Slingertracé)

•

Canon levert haar vrijkomend vastgoed buiten de campus aan de gemeente.

•

Canon huurt voor een aantal jaren een deel van het aan de gemeente geleverde vastgoed, in afwachting van nieuwbouw op de campus.

1.8 De van Canon te verwerven gronden zijn essentieel om de beoogde majeure gebiedsontwikkeling Venlo Noord te laten plaats vinden. 445802

6

Raadsvoorstel

Zonder deze gronden kan niet ingezet worden op het in de Omgevingsvisie Venlo benoemde ambities. 2.1 Voor de uitvoering van de koopovereenkomst en de voorbereiding van de herontwikkeling is een budget benodigd van € 27,5 miljoen. Ter dekking van dit budget is er binnen het Strategisch investeringsfonds (SIF) reeds rekening gehouden met een bijdrage van € 20,0 miljoen voor de herontwikkeling Venlo-Noord. De overige dekking van €7,5 miljoen wordt gerealiseerd door bijdragen derden. Dit betreft verkoop grond, panden en (tijdelijke) huuropbrengsten. 2.2 De uitvoering van de koopovereenkomst met Canon vereist investeringen in de aankoop van vastgoed van Canon, de aanleg van het Slingertracé en het bouwrijp maken van de Van der Grintenstraat. De uitvoering van de overeenkomst met Canon vergt een investering van € 19,5 miljoen voor de aankoop van vastgoed. Een taxatierapport ligt hieraan ten grondslag. Voor het geschikt maken van het pand aan de Industriestraat voor gebruik is aanvullend € 0,25 miljoen nodig. In afwachting van plannen voor herontwikkeling wordt het vastgoed onderhouden gericht op handhaving van de huidige kwaliteit en waarde. De afspraken in de overeenkomst leiden tevens tot investeringen in de aanleg van het Slingertracé en het bouwrijp maken van de Van der Grintenstraat. Deze kosten worden deels gedekt door bijdragen en grondverkoop.

De resterende onrendabele top bedraagt € 4,70 miljoen. Voorgesteld wordt deze te dekken via het Strategisch Investeringsfonds (SIF). 2.3 De toekomstige herontwikkeling zal de investeringen in de aankoop slechts beperkt kunnen compenseren. Om de financiële impact van de herontwikkeling te verkennen is in samenspraak met diverse adviesbureaus op het gebied van stedelijke ontwikkeling, bodem en milieu een globale grondexploitatie opgesteld. De onrendabele top uit herontwikkeling is geraamd op € 14 miljoen. Voorgesteld wordt dit bedrag te reserveren binnen het SIF ter dekking van de toekomstige grondexploitatie. 2.4 In afwachting van plannen en besluitvorming over de toekomstige herontwikkeling wordt het aangekochte vastgoed tijdelijk geëxploiteerd, wat leidt tot een beperkte opbrengst en een exploitatietekort waarvoor dekking wordt gezocht binnen het Strategisch Investeringsfonds (SIF). Een deel wordt terugverhuurd aan Canon, dat instaat voor onderhoud en kosten. Voor overige panden wordt rekening gehouden met eigenaarslasten en instandhoudingskosten. De tijdelijke exploitatie genereert per saldo een tekort van € 1,28 miljoen. Voor deze onrendabele top wordt geadviseerd dit tekort te dekken uit het Strategisch Investeringsfonds (SIF).

2.5 Ter voorbereiding van plannen voor de herontwikkeling van het aan te kopen vastgoed wordt geadviseerd de raad voor te stellen een voorbereidingsbudget beschikbaar te stellen ad € 0,8 miljoen voor de 1e fase van voorbereiding van de grondexploitatie. 445802

7

Raadsvoorstel

De kosten worden te zijner tijd gedekt uit de grondexploitatie en zijn reeds verwerkt in de raming van bovengenoemde onrendabele top. De eerste fase omvat de inrichting van de projectorganisatie en het opstellen van een ontwikkelstrategie voor de gebieden. Deze ontwikkelstrategie geeft aan hoe het gebied ruimtelijk, functioneel (wat) en procesmatig (hoe) ontwikkeld wordt en vormt daarmee de brug tussen de Omgevingsvisie Venlo en uitvoering. Deze wordt naar verwachting Q3 2026 aan u voorgelegd. De procesaanpak volgt een groeimodel en netwerkgovernance, met ruimte voor samenwerking tussen gemeente, Canon, Woonwenz en andere stakeholders. Een voorstel voor een investeringsbudget voor de uitvoering van de toekomstige herontwikkeling wordt te zijner tijd bij vaststelling van de grondexploitatie in besluitvorming gebracht. 2.6 Voor de uitvoering van de koopovereenkomst en de voorbereiding van de herontwikkeling is een investeringsbudget benodigd van € 27,5 miljoen, waarbij geadviseerd wordt een bestemmingsreserve te vormen en € 20 miljoen vanuit het SIF te storten in deze reserve. Deze reserve kan vervolgens de onrendabele toppen van investeringen, exploitatie en herontwikkeling voeden. De overige dekking bestaat uit bijdragen Canon aan het Slingertracé, verkoop van de Van der Grintenstraat aan Canon en inkomsten uit herontwikkeling.

Hiermee wordt de financiële samenhang tussen de diverse onderdelen geborgd en wordt bijgedragen aan de beheersbaarheid en control op de uitgaven en inkomsten. 2.7 Er is sprake van een risicoprofiel, waarbij een toename van de benodigde weerstandscapaciteit past binnen de streefwaarde van de gemeente Venlo. De netto risico-inschatting bedraagt € 5,5 miljoen. Dit betreft risico’s bij uitblijvende herontwikkeling en bij investerings- en exploitatiekosten. Indien de benodigde weerstandscapaciteit met € 5,5 miljoen toeneemt ten opzichte van de jaarrekening 2024 zal de ratio weerstandscapaciteit met 0,21 afnemen van 1,87 naar 1,66. Dit past binnen de gemeentelijke streefwaarde van minimaal 1,4 – 2,0. Het gemeenschappelijk financieel toezichtkader van provincies geeft bij deze classificatie 'ruim voldoende'.

3.1 De financiële consequenties met betrekking tot de investeringen, exploitatie, onttrekkingen uit het SIF en weerstandscapaciteit zijn nog niet verwerkt in de ontwerp begroting 2026. Daarom wordt in het dictum bij het raadsvoorstel voorgesteld de begroting 2026 dienovereenkomstig te wijzigen.

445802

8

Raadsvoorstel

Communicatie Voor de ontwikkelingen in Venlo Noord en de deelopgaven daarbinnen worden afzonderlijke participatietrajecten ingericht.

Vervolgprocedure raad Burgemeester en wethouders van Venlo de secretaris

de burgemeester

Ondertekend door Twan Beurskens op 05-06-2025

Ondertekend door Antoin Scholten op 05-06-2025

Twan Beurskens

Antoin Scholten

445802

9