115 RIB Bijlage 1 - Rapportage Financiële Analyse huisvestingsopties Brightlands Campus Greenport Ve.pdf

i) Rendement op nieuw vastgoed; hoge stichtingskosten vs. huurniveau huidige huurders. ii) Abrupte verhuizing huurderverhuurder relatie bedreigen.

i) Risico onderhoudskosten VF in toekomst. ii) Rendement op nieuw vastgoed; hoge stichtingskosten vs. huurniveau huidige huurders. iii) Exploitatie van twee gebouwen heeft negatieve financiële impact.

i) Risico onderhoudskosten VF in toekomst. ii) Abrupte verhuizing huurderverhuurder relatie bedreigen. iii) Winstgevende exploitatie van expo-functie is hoogst onzeker.

i) Geen vastgoed in bezit.

i) Geen vastgoed in bezit. ii) De kostprijs dekkende huur die de campus zou moeten betalen is flink hoger dan de huidige huuropbrengsten van CVGV.

-

- Groei van de campus kan leiden tot een financiële extra inkomst wanneer gericht functies worden toegevoegd waar vraag naar is.

- Met sloop VF verliest de campus een iconisch gebouw, wat de aantrekkelijkheid ten nadele komt. Daarnaast kan de abrupte verhuizing huurder-verhuurder relatie bedreigen. - Hoge stichtingskosten nieuw vastgoed wegen niet op tegen de baten.

- Met sloop VF verliest de campus een iconisch gebouw, wat de aantrekkelijkheid ten nadele komt. - Hoge stichtingskosten nieuw vastgoed wegen niet op tegen de baten.

- Hoge stichtingskosten nieuw - Een verkoop betekent een vastgoed wegen niet op tegen einde van het campusconcept de baten. zoals dat nu bestaat. - De markt voor expositieruimten in Venlo lijkt niet groot genoeg om een kasstroom te realiseren die de kosten voor VF dekt.

- Als huurder van de campus ben je afhankelijk van een nieuwe eigenaar. Dat heeft een effect op de kwaliteit van het campus concept. - Sturing op de invulling van de overige gronden van de campus is verleden tijd. Daarmee kan dit effect hebben op uitstraling en continuïteit van de campus.

Financieel risico vastgoed CVGV

- De begroting laat zien dat de financiële businesscase van de Campus in huidige staat onder druk staat.

Kwalitatieve duiding

Optie 2: Groei

- Een faillissement betekent een einde van de campus. Voor de aandeelhouders van CVGV geldt hierbij dat de waarde van de aandelen verloren gaat. - Voor eventuele uitstaande leningen aan CVGV valt nog te bezien of terugbetaling hiervan mogelijk is. Een curator zal hieraan te pas komen.

38

Financiële analyse huisvestingsopties Brightlands Campus Greenport Venlo

6.2 Draaiknoppen Sturen op een positievere businesscase Uit de financiële analyse van de huisvestingopties blijkt dat een aantal strategische keuzes tot een positief financieel effect kunnen leiden. Knoppen: • Huur optimalisatie in Villa Flora: • In de analyse zien wij dat het verplaatsen van de huurders uit Villa Flora naar een nieuw te ontwikkelen pand financieel niet positief bijdraagt. Dit heeft enerzijds te maken met hoge stichtingskosten, maar tevens met het uitgangspunt dat we het huurniveau van Villa Flora behouden. • Wij zien dat in recent ontwikkeld vastgoed (Brighthouse I) een hoger huurniveau wordt gehanteerd. Bij een eventuele verplaatsing van de huurders van Villa Flora naar nieuw vastgoed (Brighthouse+) wordt de business case interessanter wanneer de huur ook naar dit hogere niveau groeit. • In het geval de noodzakelijk investeringen in Villa Flora worden uitgevoerd , en daarmee sprake is van courant vastgoed, geldt tevens dat de huur van huidige huurders van het pand wellicht verhoogd kan worden. Op dit moment constateren wij dat de huur te laag is om de exploitatie van Villa Flora rendabel te maken. De partijen die de laagste huur betalen zijn gevestigd in het pand met de hoogste kosten.

• Brightworks II: Uit gesprekken met CVGV blijkt dat er een grote belangstelling is voor huisvesting in een nieuw Brightworks. De stichtingskosten zijn relatief laag voor de huuropbrengsten die er tegenover staan. • Brighthouse II: Ook zou er genoeg belangstelling zijn van potentiële huurders voor de ontwikkeling van een Brighthouse II. De stichtingskosten zijn circa 10 maal groter dan een Brightworks II, wat een groter risico met zich meebrengt. • De belangstelling van huurders op lange en korte termijn is hierbij cruciaal. Bij een goede bezetting en zonder financiële tegenvallers kan de ontwikkeling van nieuw vastgoed een positief effect hebben op de business case van de campus. • In theorie lijkt het mogelijk om met meer nieuw vastgoed een renderende campus te realiseren. Wij schatten in dat de praktijk anders is; hoe meer nieuw vastgoed, des te positiever de businesscase. Wij verwachten echter dat de groeimogelijkheden een grens kennen. Wanneer de campus meer vastgoed blijft bouwen om te sturen op een beter resultaat zal dit:

• De investeringen voor nieuw vastgoed zijn hoog en niet zonder risico; • Ontwikkeling nieuw vastgoed: • Brightworks I en Brighthouse I hebben een positief financieel effect op de algehele begroting. Hiermee wordt aangetoond dat toevoeging van renderende nieuwe vastgoedobjecten de financiële situatie van de campus ten goede komt. • Het ontwikkelen van nieuw vastgoed is enkel aantrekkelijk bij een gezonde bezetting. Het risico op leegstand is afhankelijk van de aantrekkelijkheid van de campus. De campus heeft een erg specifiek karakter. Het is de vraag of binnen dit concept ‘markt’ is voor nieuw vastgoed. • Bij de ontwikkeling van nieuw vastgoed is aan de voorkant een grote investering nodig. CVGV is hiervoor sterk afhankelijk van haar aandeelhouders.

• Met het specifieke campus-concept lijkt het voor de hand te liggen dat op deze locatie een grens zit aan het aantal bedrijven dat zich gaat vestigen. • Gronduitgifte: • Het huidige bestemmingsplan geeft veel ruimte voor nieuwe ontwikkelingen op de grond van de campus. Hiermee heeft de CVGV veel waarde in handen. Uitgifte aan externe partijen kan voor een directe cash-in zorgen. Een belangrijke voorwaarde is dat het geen effect heeft op de aantrekkelijkheid van de campus voor de huurders.

52

Contact Voor meer informatie kunt u contact opnemen met het volgende team:

Tim van der Zaan Senior Consultant (contactpersoon) • E: t.v.d.zaan@fakton.com • M: 06 11 83 21 98

Jeroen de Koning Associate Consultant • E: j.d.koning@fakton.com ROTTERDAM

• M: 06 53 94 53 30

World Trade Center 22ste etage Beursplein 37 3011 AA Rotterdam T +31 10 300 6000

Léon van der Wal Director

E info@fakton.com Postbus 30188 3001 DD Rotterdam

•

E: l.v.d.wal@fakton.com

•

M: 06 25 63 93 56