082RV Voorkeursrecht Geresstraat Venlo.pdf

GEMEENTEBESTUUR

Raadsvoorstel raadsnummer 2024 collegevergadering d.d. raadsvergadering d.d. programma portefeuillehouder

82 27 Augustus 2024 25 september 2024 Leefbaar Venlo J. Smeets

ons kenmerk 266679 team RGPMAN steller T.J.S. van Eijk telefoonnummer +31 77 2079636 e-mail t.vaneijk@venlo.nl bijlage(n) 4

Onderwerp Vestigen voorkeursrecht appartementen, garageboxen en bergingen - Geresstraat Advies Voorgesteld wordt: 1.

2. 3.

4.

De ingediende zienswijzen 1 en 2 over het ontwerp raadsvoorstel Vestigen voorkeursrecht appartementen, garageboxen en bergingen - Geresstraat (2024-082) ontvankelijk verklaren en niet over te nemen door de Nota van Zienswijzen vast te stellen (bijlage 4). Aan het projectgebied Geresstraat een moderniseringslocatie en/of een ander type woonfunctie toe te denken. Ingevolge artikel 9.1. lid 1 sub c van de Omgevingswet (Ow) een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uitmakende, gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart (bijlage 1) en perceelslijst (bijlage 2). Genoemde onroerende zaken zijn eerder betrokken in de voorkeursrechtbeschikking van het college d.d. 02 juli 2024. Het college op te dragen: a. Toepassing te geven aan artikel 16.32b van de Omgevingswet door de voorkeursrechtbeschikking voor een ieder ter inzage te leggen. b. Deze ter inzage legging bekend te maken in het Gemeenteblad. c. De betrokken eigenaren en zakelijk gerechtigden bij aangetekende brief in kennis te stellen van de (betekenis van het) vestigen van het voorkeursrecht, conform het bepaalde in artikel 3:41 Algemene wet bestuursrecht (Awb). d. De voorkeursrechtbeschikking binnen 4 dagen nadat de voorkeursrechtbeschikking bekend is gemaakt in te schrijven in de openbare registers.

Hierdoor treedt de voorkeursrechtbeschikking in werking op het moment van inschrijving van een afschrift van deze beschikking in de openbare registers, conform het bepaalde in artikel 16:82a Omgevingswet.

Raadsvoorstel

Aanleiding In het kader van de herontwikkeling aan de Geresstraat, is het noodzakelijk dat de gemeente de regie en sturing heeft op de ontwikkeling van deze omgeving. De gemeente kan de regie en sturing hebben door de voor de ontwikkeling benodigde onroerende zaken te verwerven. De gemeente Venlo is voornemens om de Geresstraat te herontwikkelen waarbij aan de gronden een andere niet-agrarische functie wordt toebedacht die afwijkt van het huidige gebruik. De gemeente zal de Geresstraat gaan aanwijzen als een moderniseringslocatie. Hiernaast is het van belang dat wordt voorkomen dat deze onroerende zaken ter speculatie door derden worden verworven. Voorkeursrecht Het vestigen van een voorkeursrecht op de onroerende zaken bevriest de eigendomssituatie van de eigendomsposities en de appartementsrechten en zal bijdragen aan het voorkomen van speculatie. Het vestigen van een voorkeursrecht betekent in basis dat de gemeente de eigendomsposities minnelijk kan verwerven indien een eigenaar wenst te verkopen. Eigenaren worden niet verplicht hun onroerende zaken te verkopen. Alleen als zij willen verkopen, moeten zij de onroerende zaken eerst aan de gemeente aanbieden.

Toelichting besluitvormingsprocedure Het vestigen van een voorkeursrecht van onroerende zaken als bedoeld in de Omgevingswet vangt aan met het nemen van een zelfstandig voorkeursrechtbeschikking door het college op basis van artikel 9.1. lid 2 Ow. Gelet op het bepaalde in artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan inspraak (of: om eigenaren te horen conform artikel 4:8 Awb). De reden hiervoor is gelegen in de vereiste spoed en/of dat het doel alleen bereikt kan worden als belanghebbenden niet van tevoren in kennis worden gesteld. De voorkeursrechtbeschikking van het college van B&W heeft een maximale geldigheidsduur van 3 maanden. Daarna vervalt het van rechtswege. Binnen deze 3 maanden dient de gemeenteraad een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis van artikel 9.1. lid 1 sub c van de Omgevingswet. Uitgaande van besluitvorming van het college op 2 juli 2024, dient de gemeenteraad uiterlijk in haar vergadering van 25 september 2024 omtrent het voorkeursrecht te beslissen. Het besluit van de gemeenteraad vervalt van rechtswege 3 jaar na het ingaan daarvan, tenzij voor dat tijdstip de functie of moderniseringslocatie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toebedeeld in een omgevingsplan.

Het vaststellen van een omgevingsvisie of een programma in combinatie met artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet heeft tot gevolg dat de werking van het voorkeursrecht wordt verlengd met een periode van 3 jaar vanaf het moment van ingaan daarvan, tenzij voor dat moment de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toebedeeld in een omgevingsplan. Deze stap (vaststellen omgevingsvisie of programma) is niet noodzakelijk. Het al dan niet vaststellen van een omgevingsvisie of programma is afhankelijk van het antwoord op de vraag of de gemeente

Raadsvoorstel

(gelet op de start van de ontwikkeling) binnen een periode van 3 jaar een omgevingsplan wil en/of kan vaststellen. Er wordt rekening mee gehouden dat de gemeente, alvorens een omgevingsplan vast te stellen, eerst een omgevingsvisie of programma zal vaststellen. De reden hiervoor is dat voor de ontwikkeling van aan de Geresstraat, naar een moderniseringslocatie en/of een andere woonfunctie en/of een andere niet-agrarische functies er meer tijd nodig is voor het vaststellen van een omgevingsplan. Het vaststellen van een omgevingsplan in combinatie met artikel 9.1 lid 1 sub a van de Omgevingswet brengt met zich mee dat het voorkeursrecht wordt verlengd met een periode van 5 jaar na het ingaan van het voorkeursrecht, met de mogelijkheid tot verlenging van die geldingsduur met nog eens 5 jaar op de wijze als omschreven in artikel 9.4 lid 2 van de Omgevingswet. Juridische grondslag voorkeursrecht De onroerende zaken hebben op basis van het bestemmingsplan “Stadsdeel Blerick” de bestemming “Wonen”. Aangezien op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking is getreden wordt nu gesproken over functies in plaats van bestemmingen. In het kader van de Omgevingswet kan de gemeente een voorkeursrecht vestigen waaraan een niet agrarische functie is toegedacht en het gebruik afwijkt van de functie.

Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden voor onroerende zaken die in de nabije toekomst een andere functie krijgen dan een agrarische functie of een andere functie wordt toebedeeld dan de huidige functie. Het vestigen van een voorkeursrecht kan ook als de locatie als functie moderniseringslocatie krijgt. In de Geresstraat is er geen sprake van een functiewijziging, wonen blijft wonen, mogelijk wel een andere woonfunctie. Voor het project Geresstraat geldt echter dat het projectgebied Geresstraat aangewezen kan worden als moderniseringslocatie. De begrenzing van de moderniseringslocatie is/wordt gelijk aan het vastgestelde projectgebied zoals vastgesteld in de aanvraag Volkshuisvestingsfonds. Een moderniseringslocatie is een locatie waar een gewenste functie aanwezig is, maar waar de kwaliteit van de bebouwing niet meer acceptabel is. De aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing (artikel 4.18 OW). De aanwijzing als moderniseringslocatie wordt meestal gebruikt in het kader van stadsvernieuwing, artikel 4.18 (aanwijzen moderniseringslocaties). De moderniseringsbepaling houdt in dat bij het omgevingsplan locaties kunnen worden aangewezen waar de bestaande binnenstedelijke bestemming wordt gehandhaafd; de kwaliteit hiervan is echter niet meer acceptabel.

Gedacht moet worden aan modernisering van de bestaande bebouwing door samenvoeging van panden en inpandige doorbraken, of door sloop van panden en vervangende nieuwbouw van soortgelijke, gemoderniseerde bebouwing in nagenoeg gelijke omvang. Zolang deze modernisering niet is voltooid, wordt het gebruik geacht af te wijken van het plan, ook al is het feitelijk gebruik van het bouwwerk in overeenstemming met het plan. De ‘Aanpak Geresstraat’ kan gezien worden als modernisering. Modernisering betekent daarnaast ook het verduurzamen en toekomstbestendig maken van een woning. Denk hierbij aan bestaande woningen van het gas afhalen, isoleren

Raadsvoorstel

(spouw, dak en glas) etc. Er wordt voldaan aan beide criteria (modernisering bestaande bebouwing en vervanging van bebouwing), waardoor de gemeente op de onroerende zaken een voorkeursrecht kan vestigen. Zienswijze en bezwaar De eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden zijn in de gelegenheid gesteld gedurende een periode van 6 weken na de ter inzagelegging (voorkeursrechtbeschikking) hun zienswijzen kenbaar te maken tegen het voorgenomen raadsbesluit. De ingekomen zienswijzen zijn verwerkt en van reactie voorzien in de Nota van Zienswijzen (bijlage 4). Tegens de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad (voorkeursrechtbeschikking van de raad) staat bezwaar open. Belanghebbenden kunnen binnen 6 weken na bekendmaking en ingaan van de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad bezwaar indienen. Belanghebbenden konden naast het indienen van een zienswijze tevens binnen een periode van 6 weken, na bekendmaking en ingaan van de voorkeursrechtbeschikking van het college van 2 juli 2024, bezwaar indienen tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college.

Belanghebbenden die een bezwaar hebben ingediend tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college, hoeven niet nogmaals bezwaar in te dienen tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad, omdat een bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college mede wordt geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Beoogd effect Met het vestigen van een voorkeursrecht op de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht van toepassing wordt, beoogt de gemeente meer regie te kunnen voeren op deze herontwikkeling en mogelijk eigendom te verkrijgen aan de Geresstraat te Venlo. Argumenten 1. Door het vestigen van het voorkeursrecht, kan de gemeente een betere positie krijgen in het gebied als een eigenaar over gaat tot verkoop De gemeente krijgt met vestiging van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting aan de Geresstraat te Venlo, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden van de onroerende zaken in de locatie. De Omgevingswet bevat een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen.

Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen drie jaar een planologisch besluit wordt genomen, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. De periode waarin voor de eigenaren enige onzekerheid bestaat ten aanzien van de toekomstige ruimtelijke invulling is daardoor begrensd.

Raadsvoorstel

2. Ter inzagelegging Toepassing te geven aan artikel 16.32b Omgevingswet door de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad voor eenieder ter inzage te leggen gedurende 6 weken. De stukken die ter inzage worden gelegd zijn: de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad tot het vestigen van het voorkeursrecht met bijbehorende bijlagen. 3. Werkingsduur Op grond van de wet heeft het besluit op grond van artikel 9.4. lid 1 onder a Omgevingswet een maximale werkingsduur heeft van drie jaar. 4. Tegen het raadsbesluit kan bezwaar en beroep worden ingesteld Indien de raad besluit tot machtiging van het college dan kan het college namens de raad optreden in procedures. Kanttekeningen De vestiging van een voorkeursrecht geeft geen zekerheid tot verwerving en realisatie. Het vestigen van een voorkeursrecht betekent in basis dat de gemeente de eigendomsposities minnelijk kan verwerven indien een eigenaar wenst te verkopen en geen volledige schadelosstelling hoeft te betalen, zoals dat bij een gedwongen onteigening wel het geval is. Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun onroerende zaak willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Dit kan betekenen dat de gemeente tot aankoop van deze onroerende zaken (en alle opstallen die daarop aanwezig zijn) overgaat.

Met het beschikbare investeringsbudget voor de ‘aanpak Geresstraat’ kan 65% verworven worden. Financiën Het vestigen van dit voorkeursrecht heeft geen directe financiële gevolgen. Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun onroerende zaak willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Aankoop geschiedt altijd op basis van een marktconforme prijs. Participatie Het voorstel aan de raad is voorbereid met een zienswijzeprocedure. De rechthebbenden zijn voor een periode van 6 weken in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen tegen het voorgenomen besluit (voorkeursrechtbeschikking) van de gemeenteraad.

Raadsvoorstel

Communicatie Nadat het besluit (voorkeursrechtbeschikking van de raad) op 25 september 2024 is genomen wordt het besluit (voorkeursrechtbeschikking van de raad) op 27 september 2024 gepubliceerd in het Gemeenteblad (bijlage 3) en wordt de beschikking ingeschreven in de openbare registers, waarmee het voorkeursrecht in werking treedt. Iedere eigenaar en beperkt gerechtigde krijgt een aangetekende brief met bijlage over de werking van het voorkeursrecht alsmede een afschrift van de voorkeursrechtbeschikking. Burgemeester en wethouders van Venlo de secretaris

de burgemeester

Ondertekend door Twan Beurskens op 29-08-2024

Ondertekend door Antoin Scholten op 29-08-2024

Twan Beurskens

Antoin Scholten

Bijlagen 1. Kadastrale tekening 2. Onroerende zakenlijst 3. Kennisgeving ter inzage legging Gemeenteblad 4. Nota van zienswijzen