082 Bijl04 Nota van zienswijzen voorkeursrecht Geresstraat Venlo - anoniem.pdf

Nota van zienswijzen Voorkeursrecht Geresstraat

Procedureel Het college van burgemeester en wethouders heeft op 2 juli 2024 een voorkeursrechtbeschikking genomen op grond van het bepaalde in artikel 9.1 lid 2 Omgevingswet, waardoor op diverse onroerende zaken een voorkeursrecht is gevestigd. Deze voorkeursrechtbeschikking heeft een maximale werkingsduur van 3 maanden. Binnen deze periode dient de gemeenteraad een nieuwe voorkeursrechtbeschikking te nemen. Het besluit van de gemeenteraad is voorbereid conform de Algemene wet bestuursrecht. Het ontwerp raadsbesluit en raadsvoorstel hebben van 4 juli 2024 tot en met 15 augustus 2024 ter inzage gelegen en belanghebbenden hebben in die periode een mondelinge of schriftelijke zienswijze kunnen indienen. Daarvan is gebruik gemaakt door: Nummer 1. 2.

Naam Indiener 1 Indiener 2

Ontvangen 12 juli 2024 9 augustus 2024

Ontvankelijkheid De zienswijzen zijn binnen de daarvoor gestelde termijn binnengekomen en dienen om die reden als ontvankelijk te worden beschouwd. Belanghebbende Op grond van het bepaalde in artikel 3.12 van de Algemene wet bestuursrecht is in de kennisgeving van de terinzagelegging aangegeven dat alleen belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld om een zienswijze naar voren te brengen. Op grond van artikel 1.1 van de Omgevingswet zijn bij een voorkeursrechtbeschikking vervreemders als belanghebbenden aan te merken. Een vervreemder is, voor zover voor de ingediende zienswijze van belang, de eigenaar van een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd, die tot vervreemding daarvan wil overgaan, een rechthebbende op een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik waaraan een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd is onderworpen en die tot vervreemding daarvan wil overgaan, of degene die bij ontbinding van een gemeenschap met de vereffening is belast en die tot vervreemding van een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd wil overgaan; De indiener van zienswijze 1. is rechthebbende/eigenaar van een tweetal appartementsrechten. Indiener is om die reden belanghebbende. De indiener van zienswijze 2. is rechthebbende/eigenaar van een tweetal appartementsrechten. Indiener is om die reden belanghebbende.

Inhoudelijke reactie naar aanleiding van de ontvangen zienswijzen Indiener 1 Standpunt indiener A. Een voorkeursrecht binnen de nieuwe omgevingswet kan alleen toegepast worden wanneer de nieuwe beschikking wezenlijk andere gebruiksvormen krijgt. In de Geresstraat is er geen sprake van een functiewijziging. Het is en blijft wonen. B. De gemeente Venlo noemt het een moderniseringslocatie. Ze stelt daarbij dat de kwaliteit van de bebouwing niet meer acceptabel zou zijn. Dit is echter onjuist. Recentelijk zijn er in het hele blok waarin mijn appartement zich bevindt nieuwe kunststof ramen en kozijnen geplaatst, met de hoogste isolatiewaarde. Hierdoor komt het energielabel op C. Bovendien worden er door de VVE plannen gemaakt voor verdere verduurzaming. Het betreft appartementen uit 1966. Volgens het CBS zijn er in Nederland 3.366.000 huizen van dit jaartal of ouder. Het gaat dan om 41 % van alle huizen in Nederland. De gemeente kan daarmee zeker niet stellen dat al deze huizen niet meer acceptabel zijn. Het zijn gewone normale appartementen waar niets mis mee is. De gemeente kan daarom dit op juridisch gronden niet als moderniseringslocatie aanwijzen. C. Daarnaast maak ik bezwaar tegen de gevolgde procedure. De gemeente stelt dat er veel spoed zou zijn en gezien het beoogde doel en dat daarom de belanghebbenden niet in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze te geven.

Men heeft een besluit genomen zonder enig overleg met belanghebbenden. Dit is in tegenspraak met het Algemene bestuursrecht. Standpunt gemeente A. Op grond van het bepaalde in artikel 9.1. lid 1 onder c kan de gemeenteraad bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Het is correct dat de functie wonen is. In het raadsvoorstel is dat ook aangegeven. In het raadsvoorstel is ook aangegeven dat zelfs indien de functie in basis gelijk blijft een andere vorm van wonen als gewijzigde functie moet worden gezien. Uit de parlementaire behandeling van de oude Wet voorkeursrecht gemeenten blijkt dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden uitgelegd dat deze alleen kan worden toegepast wanneer de nieuwe bestemming op wezenlijk andere gebruiksvormen ziet. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken.

Dit is ook bevestigd in de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. (zie onder meer AbRvS 18 december 2013, 201300165/1/A3). Voor het project Geresstraat geldt echter dat het projectgebied Geresstraat aangewezen kan worden als moderniseringslocatie. De begrenzing van de

moderniseringslocatie is/wordt gelijk aan het vastgestelde projectgebied zoals vastgesteld in de aanvraag Volkshuisvestingsfonds. B. In artikel 4.18. Omgevingswet is aangegeven dat in het omgevingsplan locaties kunnen worden aangewezen waar de daar aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing. Zolang deze modernisering of vervanging niet is verwezenlijkt, wordt het gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van de toegedeelde functie. In dat geval heeft de bestaande bebouwing wél de gewenste functie, maar is de kwaliteit van de bebouwing niet (meer) voldoende. Het aanwijzen als moderniseringslocatie kan in een voorkeursrechtbeschikking, omgevingsvisie, programma of omgevingsplan. De aanwijzing biedt met name bij binnenstedelijke ontwikkelingen uitkomst. Totdat de modernisering is voltooid, wordt de bebouwing geacht af te wijken van de functie of bestemming. Bij het niet meer acceptabel zijn van de kwaliteit moet worden gedacht aan modernisering van de bestaande bebouwing door samenvoeging van panden en inpandige doorbraken, of door sloop van panden en vervangende nieuwbouw van soortgelijke, gemoderniseerde bebouwing in nagenoeg gelijke omvang. De ‘Aanpak Geresstraat’ kan gezien worden als modernisering. Modernisering betekent daarnaast ook het verduurzamen en toekomstbestendig maken van een woning.

Denk hierbij aan bestaande woningen van het gas afhalen, isoleren (spouw, dak en glas) etc. C. Het besluit van het college is niet voorbereid met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht en er is ook geen toepassing gegeven aan artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht. Het besluit van de gemeenteraad wordt wel voorbereid met toepassing van afdeling 3.4. en artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht. In tegenstelling tot hetgeen indiener stelt geeft de Algemene wet bestuursrecht de gemeente de mogelijkheid om een beschikking voor te bereiden zonder dat een belanghebbende in de gelegenheid wordt gesteld om zienswijze naar voren te brengen. Artikel 4:11 van de Algemene wet bestuursrecht bepaalt namelijk dat de toepassing van artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht achterwege mag blijven als de vereiste spoed zich daartegen verzet of het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien de belanghebbende daarvan niet reeds tevoren in kennis is gesteld. Juist bij een voorkeursrechtbeschikking is dit aan de orde. Het is niet de bedoeling dat een voorgenomen vestiging van een voorkeursrecht ontkracht kan worden door bij het besluit van het college toepassing te geven aan artikel 4.8 van de Algemene wet bestuursrecht.

Immers in dat geval worden eigenaren en rechthebbende in de gelegenheid gesteld om hun onroerende zaken te vervreemden en schiet het vestigen van een voorkeursrecht zijn doel voorbij. Indiener 2 Standpunt indiener A. Indiener heeft haar woning verkocht via een koopovereenkomst waarvan de levering op 6 augustus zou plaatsvinden. Vanwege het voorkeursrecht kan de levering niet plaatsvinden. Indiener vraagt zich af of het voorkeursrecht eraf gehaald kan worden, zodat de verkoop kan doorgaan. B. Indiener vraagt zich verder af hoe anders verder en of de gemeente de woning kan overnemen en binnen welke termijnen en of er schadevergoeding aan de orde is.

Standpunt gemeente A. Indiener heeft op 24 juni 2024 een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van het bij haar in eigendom toebehorende appartementsrecht, , waarbij de levering was voorzien op 6 augustus 2024. Nadien is een aanvulling op de koopovereenkomst gesloten waarbij de levering is verplaatst naar uiterlijk 15 oktober 2024. Indiener heeft voorts de koopovereenkomst op 9 juli 2024 ingeschreven in het kadaster. In het proces van vestigen van een voorkeursrecht kan het voorkomen dat een gesloten koopovereenkomst geen doorgang kan vinden, omdat in de tussentijd een voorkeursrechtbeschikking is genomen. De gemeente is niet voornemens om het voorkeursrecht van het appartementsrecht af te halen. De gemeente is voornemens om de regie en sturing voor de herontwikkeling van de Geresflats ter hand te nemen. Het feit dat indiener de koopovereenkomst heeft laten inschrijven in het kadaster brengt niet met zich dat de aanbiedingsplicht voor indiener niet meer geldt. In artikel 9.9. van de Omgevingswet is weliswaar een uitzondering opgenomen voor gesloten koopovereenkomsten, maar indiener voldoet niet aan de voorwaarden. Artikel 9.9.

Omgevingswet stelt dat de aanbiedingsplicht niet geldt voor een koopovereenkomst voor zover:  de vervreemding plaatsvindt aan een in die overeenkomst bij naam genoemde partij en tegen een in die overeenkomst bepaalde of volgens die overeenkomst bepaalbare prijs,  de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers voordat de voorkeursrechtbeschikking is bekendgemaakt, en  de vervreemding plaatsvindt binnen zes maanden na de dag van inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers. Indiener voldoet niet aan het bepaalde om voor uitzondering van de aanbiedingsplicht in aanmerking te komen. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 2 juli 2024 besloten tot het nemen van een voorkeursrechtbeschikking en deze beschikking is op 2 juli 2024 bekendgemaakt door toezending van een brief aan indiener. De koopovereenkomst is echter pas op 9 juli 2024, ofwel na de bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking ingeschreven, zodat geen beroep kan worden gedaan op de uitzondering van artikel 9.9. Omgevingswet. B. Het college van burgemeester en wethouders heeft conform wet- en regelgeving een besluit genomen. Het feit dat dit tot gevolg heeft dat de koop niet kan doorgaan brengt niet met zich mee dat er sprake is van enige vorm van schadevergoeding. Indiener kan conform het bepaalde in artikel 9.12.

Omgevingswet haar eigendommen middels een aangetekende brief te koop aanbieden aan de gemeente en de gemeente uitnodigen tot onderhandeling over de vervreemding. Het college van burgemeester en wethouders dienen dan binnen 6 weken na ontvangst van de uitnodiging een besluit te nemen of ze bereid zijn het eigendom aan te kopen. Hierna kunnen partijen in overleg treden omtrent de voorwaarden. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om het voorkeursrecht niet te vestigen of er anderszins aanpassingen aan te doen.