062bijl Nota Grondbedrijf en Vastgoed 2022.pdf

NOTA GRONDBEDRIJF EN VASTGOED 2022

GEMEENTE VENLO, TEAM GRONDBEDRIJF EN VASTGOED Stellers: Bert Senden/Peter-Paul Vallen SEPTEMBER 2021

Figuur 1: Vestigen voorkeursrecht tot koop (voorbeeld gemeente Barneveld)

Figuur 2: Gebiedsontwikkeling via stedelijke herverkaveling

Figuur 3: Onteigening in algemeen belang

Integrale gebiedsontwikkeling

Organische gebiedsontwikkeling

ruimtelijke neerslag

in één keer

geleidelijk

schaal

grootschalig

kleinschalig

proces

projectmatig

open einde

plan

eindbeeld

strategisch

type ontwikkelaar

grote professionele ontwikkelaars

kleine aannemers/ontwikkelaars en particulieren (via collectief particulier opdrachtgeverschap)

rol gemeente

actief en risicodragend

faciliterend

ontwikkeling en beheer

volgtijdelijk

door elkaar

Figuur 4: Onderscheid integrale versus organische gebiedsontwikkeling

Figuur 5: Pilot omgevingsplan kern Tegelen

Figuur 6: Nieuwbouw appartementencomplex

Figuur 7: Binnenstad Venlo place to be

Vestiging grootschalige logistiek De vraag naar grootschalige logistiek kan ook de komende jaren nog op Trade Port Noord, als onderdeel van Greenport Venlo, worden gefaciliteerd. Accommoderen kleinschalige lokale bedrijvigheid Verder beschikt Venlo op haar bedrijventerreinen nog maar over een viertal kleinere restkavels waarvoor potentiële kopers zich hebben gemeld. Het Grondbedrijf heeft een

onderzoek geïnitieerd om samen met het cluster economie na te gaan of nog enkele kleine inbreidingslocatie kunnen worden toegevoegd aan bestaande bedrijventerreinen. Zo nodig kan de gemeente het grondbeleidsinstrumentarium hiervoor inzetten dan wel tot een strategische aankoop overgaan. Herstructurering verouderde bedrijventerreinen Uiteraard wordt ook gekeken of revitalisering, verduurzaming, kwaliteitsimpuls dan wel inbreiding van bestaande (verouderde) bedrijventerreinen soelaas kan bieden voor lokale ondernemers. Hiernaar wordt onderzoek verricht. Stedelijke kavelruil kan mogelijk daartoe ingevolge de Omgevingswet als nieuw grondbeleidsinstrument worden ingezet. Een bijdrage in de kosten van belanghebbende private partijen en mogelijk van overheidszijde ligt voor de hand.

• • •

Figuur 8: Nieuwe werkwijze via omgevingstafel

•

•

• • •

•

Verzamelkredieten grondbedrijf

jaarlijks in € College gemachtigd tot

* Voorbereidingskrediet * Krediet tbv gemeentelijke exploitaties * Krediet tbv faciliterende exploitaties

1.000.000 1.000.000 1.000.000

250.000 250.000 250.000

* Strategische aankopen

2.500.000

500.000

Figuur 9: Verzamelkredieten Grondbedrijf

•

•

•

•

•

•

•

•

Rentepercentage grondexploitaties 2018 2019 2020 2021 2022

Figuur 10: Rentepercentage grondexploitaties

% 3,32 3,11 2,88 2,70 2,70

•

Rentepercentage uitgifte onroerende zaken per 1/1 2018 2019 2020 2021 2022

Figuur 11: Rentepercentage uitgifte onroerende zaken

% 2,75 3,00 4,00 4,00 4,00

Figuur 12: Prijsontwikkelingen

Verkopen bedrijfskavels 2021 Keulse Barriere Trade Port West Groethofstraat Veegtes De Gruisdonk Hendrikkenhofstraat Figuur 13: Verkopen bedrijfskavels

m2 12.773 12.694 4.900 4.347 2.185 1.572

Grondprijzen gemeente Venlo 2022 Grondprijzen gemeente Venlo 2022 grondprijzen 2021 voorstel grondprijzen 2022 Functies

exclusief BTW

exclusief BTW

taxatie € 224 taxatie hele kavel #

taxatie € 246 taxatie hele kavel € 25.000

Reststroken (op basis van grondprijzenschema verkoop reststroken)*** Reststroken categorie 1 per m² Reststroken categorie 2 per m² (incl. kabels- en leidingenstrook)

€ 78 € 42

€ 80 € 43

Bijzondere doeleinden Sociaal-maatschappelijke functies per m²

€ 114

taxatie

taxatie

taxatie

Woningbouwgronden Projectmatige woningbouw* Vrije sector kavels per m² (tot 600 m²) Vrije sector kavels per m² (> 600 m²) Sociale huurwoningen (per kavel)** - richtprijs

Commerciële functies Voorbeeld: kantoor, winkel, supermarkt, hotel, leisure, gezondheidscentrum, sportschool, praktijk voor fysio, tandarts Agrarische en bospercelen Landbouwgrond, bosgrond

taxatie m2

Bedrijventerreinen Trade Port West - deelplan I James Cookweg Magelhaesweg (onbelemmerd) Magelhaesweg (belemmerd)

4.666 6.256 2.756

€ 125 € 122 € 61

€ 133 € 130 € 65

Businesspark Noorderpoort (Veegtes) Groethofstraat / Straelseweg

18.728

€ 125

€ 133

De Vilgert Velden

4.320

€ 85

€ 90

Nassaustraat Tegelen

8.946

€ 85

€ 90

Bedrijventerrein Ubroek Ubroekweg Noord (onbelemmerd) Ubroekweg Noord (belemmerd)

793 1.843

€ 122 € 61

€ 130 € 65

Keulse Barriere Keulse Barriere overige ##

33.999

€ 123

€ 123

€ 125

€ 133

Overige bedrijventerreinen gronden buiten exploitatiegebieden + alle overige gronden voor zover niet genoemd

* Er wordt rekening gehouden met de bepalingen omtrent staatssteun, zoals omschreven in de Mededeling van de Commissie, art 107, lid 1 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (2016/C 262/01). ** onder een sociale huurwoning wordt verstaan een woning met een maximale maandrekenhuur conform de huurtoeslagregeling. *** in de regel is overdrachtsbelasting verschuldigd i.p.v. omzetbelasting (btw) # Geen richtprijs vastgesteld in afwachting van nader overleg rondom de komende prestatieafspraken met de woningcorporaties. ## Aangepast op basis van taxatie. Specifieke omstandigheden kunnen aanleiding geven tot een nadere taxatie. Voor gronden die formeel gereserveerd zijn op 31 december 2021 , cq waarvoor prijsafspraken zijn gemaakt, blijven de grondprijzen van 2021 gelden tot het moment dat deze afspraken komen te vervallen. Daarna gelden ook daarvoor de nieuwe grondprijzen van 2022.

Figuur 14: Grondprijzen gemeente Venlo 2022

gemeente Venlo 20

Grondexploitaties gemeente (x €1.000) a Kazernekwartier grex b Q4 c Venlo Centrum Zuid d Centrumplan Blerick e Revitalisering Veegtes f Masterplan Arcen en Velden g Burg. Houbenstraat h Meelderbroek i Sloterbeekstraat j Binnensted. locaties k Holland Casino l Helmusweg m IJsvogel-Karbinderstr.herontw. n Eindhovenseweg o Bargeterminal p Maasdal Velden

Totaal boekwaarde grondexploitaties gem. Figuur 15: Boekwaarde grondexploitaties

Boekwrde 1/1/2021

Grondexploitaties faciliterend (x €1.000)

Boekwrde 1/1/2021

21.415 16.724 15.624 6.927 2.897 1.299 297 94 56 25 25 -16 -48 -152 -1.011 -1.821

t Ven Noord C2C woningen CVI Raaieinde t Ven Oost Vilgert 43 Hendrik van Veldekestraat

Teuniswijk herontwikkeling

113 95 47 27 3 -18 -50 -162 -201

62.335

Totaal boekwaarde grondexploitaties fac.

-146

A&P Lucker Blariacum Martinushof transitie Manresa gebiedsontwikkeling

Figuur 16: Situering grondexploitaties

Venlo

Velden

Venlo

Eindhovenseweg

Masterplan Vilgert

Teuniswijk

Figuur 17: Voorbeelden van actuele grondexploitaties

Grondexploitaties gemeente nieuw

Grondexploitaties faciliterend nieuw

a Lingsweg b Schoolstraat

Luuschweg Straelseweg

c Op den Berg Leutherweg

Weidsvelden Velden

Figuur 18: Overzicht nieuwe grondexploitaties gestart in 2021

Velden

Venlo

Hout-Blerick

Schoolstraat

Op den Berg Leutherweg

Luuschweg

Figuur 19: Voorbeelden van in 2021 gestarte nieuwe grondexploitaties

Gemeentelijke vastgoedportefeuille In grondexploitaties (o.a. Q4 en FHK) Sport (w aaronder kleedlokalen) Commercieel Welzijn (m.n. gemeenschapsaccommodaties en jeugdgebouw en) Eigen huisvesting (w aaronder steunlocaties BOR) Overtollig (te verkopen / te transformeren / te slopen) Cultuur Totaal Figuur 20: Onderverdeling aantal panden naar categorie

aantal gebouwen / gebouwdelen

53 41 22 20 14 10 4 164

Figuur 21: Periodiek onderhoud vastgoed

v

Figuur 22: Zonneboiler en zonnepanelen

Figuur 23: Buurtoverleg Hagerhof-Oost

•

• •

Energielabel kantoorgebouwen Hanzeplaats 1 Hulsterweg 19 Mgr. Nolensplein 31

Figuur 24: Energielabel kantoorpanden

A++ A A

Overtollig vastgoed

Invulling

Actie

Blerick, Alexander van Parmastraat 22 Blerick, Daelweg 10 Blerick, Drie Decembersingel 44 Tegelen, Kerkhoflaan 10b/Koekoekstr 9 Tegelen, Raadhuislaan 11

Voormalige school Gemeentelijke huisvesting Voormalig jongerencentrum Voormalig gemeentelager Raadhuis/Gemeentehuis

wissellocatie te renoveren scholen verkocht o.v. beleidskoers nog niet bekend komt in verkoop danwel sloop verkocht o.v.

Venlo, Emmastraat 126a Venlo, Gulikstraat 198 Venlo, Hogeweg 297, 297a Venlo, Oranjestraat 18 Venlo, Schubertstraat 12

Voormalige locatie Omroep Venlo Voormalige gymzaal Voormalige opvang dak- en thuislozen Voormalige basisschool Kringloopwinkel Moveoo

nader te beoordelen wordt gesloopt komt in verkoop komt in verkoop komt in verkoop

Figuur 25: Bestemming overtollige panden

Tegelen

Blerick

Venlo

Kerkhoflaan

Alex. van Parmastraat

Schubertstraat

Verkocht danwel overeenstemming bereikt over totaal ha. verkoopopbrengst

landbouwgrond bosgrond overige

7 22 1

253.000 203.000 50.000

totalen

30

506.000

Figuur 27: Landbouw- en bosgronden

Binnenstedelijke locaties stadsdeel Aan 't Erf Sijzenbroek Jan Verschurensingel Veerweg Tiendstraat totalen

geraamd resultaat

Arcen Arcen Velden Velden Blerick

-38.500 -39.400 -10.500 -182.100 260.700 -9.800

Figuur 28: Overzicht binnenstedelijke locaties

Blerick

Arcen

Velden

Tiendstraat

Aan 't Erf

Jan Verschurensingel

Figuur 29: Voorbeelden binnenstedelijke locaties

Sportparken

Sportvereniging

stadsdeel

Arenborg Bakenbos Belfeld Hagerhof Herungerberg Herungergrens Hondskamp Maassenhof Merelweg Schansheide t Soarbrook Velden Vrijenbroek t Wildtland

FCV-Venlo TSC'04, Sportclub Irene Belfeldia Kwiek Venlo (opgeheven) VVV'03, stichting wieleromgeving Mustangs DEV Arcen Delta Venlo (tijd.), VCH, de Wallaby's Venlosche Boys, VOS HBSV SV Blerick SV Velden Delta Venlo, Scopias atletiek RKDSO Lomm

Venlo Tegelen

Figuur 30: Sportparken

Belfeld Venlo Venlo Venlo Arcen Boekend Venlo Hout-Blerick Blerick Velden Venlo/Tegelen Lomm

Venlo

Hout-Blerick

Blerick

Arenborg

Schansheide

Soarbrook

Figuur 31: Enkele locaties sportparken

Reserves en voorzieningen (x €1.000) Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten Algemene Grondreserve Voorziening Restwerken

Totaal reserves en voorzieningen grondbedrijf Figuur 32: Reserves en voorzieningen Grondbedrijf

Saldo per 1/1/2021 45.009 10.000 1.798 56.807

Specificatie Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten Grondbedr. (x €1.000) Venlo Centrum Zuid Q4 Centrumplan Blerick FHK Kazernekwartier grex Masterplan Arcen en Velden Bargeterminal Veegtes overigen < € 100.000

Totaal Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten

Saldo per 1/1/2021 16.528 11.521 8.083 5.020 1.775 1.504 300 278 45.009

Figuur 33: Specificatie voorziening nadelige exploitatieresultaten

Lomm

Venlo

Venlo

Masterplan

VCZ Maaswaard

Veegtes

Figuur 34: Voorbeelden voorziening nadelig exploitatieresultaat

Gereserveerd 1/1/2021 560 385 301 250 58 30 25 189 1.798

Restwerken (x €1.000) Park Zaarderheiken Venlo Noord Trade Port West Stalberg Terrein Noten Ubroek Koramic overigen < 100.000

Totaal restwerken Figuur 35: Specificatie voorziening restwerken

Blerick

Venlo-Noord

Venlo

Ubroekweg

oud gemeentelager

Stalberg

Figuur 36: Voorbeelden voorziening restwerken

Beschikbaar weerstandsvermogen Grondbedr. (x €1 mln) stand algemene grondreserve pos. result. Grondexploitaties toegevoegde rente over beginsaldo verkoop overtollige gronden verkoop overtollig vastgoed afboeken boekwaarde panden overigen aanvullen tekorten voorziening nadelige expl.res. (cont. waarde) onvoorzien

stand algemene grondreserve (prognose) Figuur 37: Prognose omvang Algemene Grondreserve

Figuur 38: Verloop en prognose Algemene Grondreserve

1-1-2021 1-1-2022 10,0 1,9 1,2 0,3 0,3 -0,5 -0,5 -0,9 -1,0 10,8

Figuur 39: Netto risico`s per grondexploitatie

Het team Grondbedrijf en Vastgoed geeft met deze Nota Grondbedrijf en Vastgoed inzicht in en overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen die zich voordoen bij grondexploitaties, het gemeentelijk vastgoed met bijbehorende kansen en (financiële) risico`s. Ondanks de verwachting dat de Algemene Grondreserve tussen de € 8 a € 10 miljoen schommelt, is dit echter geen garantie voor de toekomst.