016 bijl01. Toelichting bestemmingsplan 'Ruimte voor Ruimte, Koelderstraat 86, Venlo'.pdf

Bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte, Koelderstraat 86, Venlo” Gemeente Venlo Vastgesteld

Bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte, Koelderstraat 86, Venlo” Gemeente Venlo Vastgesteld

Rapportnummer BRO:

P05540

Identificatienummer:

NL.IMRO.0983.BP202226RVRKLD86-VA01

Datum:

december 2023

Opdrachtgever:

Ruimte voor Ruimte Limburg C.V.

Projectleider BRO:

IMo

Concept:

november 2022

Ontwerp:

Augustus 2023

Vaststelling:

januari 2024

Trefwoorden:

Woningbouw, Ruimte voor Ruimte, herbestemming glastuinbouwbedrijf, Venlo, gemeente Venlo

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 4

Beknopte inhoud:

Nieuw bestemmingsplan ten behoeve van de ontwikkeling van drie Ruimte voor Ruimte kavels en herbestemming van een voormalig glastuinbouwbedrijf aan de Koelderstraat 86 te Venlo in de gemeente Venlo. BRO Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

TOELICHTING

2

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING

3

2. BESTAANDE SITUATIE

5

3. PLANBESCHRIJVING

9

4. UITGANGSPUNTEN VAN HET BELEID 4.1 Rijksbeleid

13 13

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.2 Provinciaal beleid

13 14 14 15

4.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) Limburg 4.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2021 4.3 Regionaal beleid

15 16 19

4.3.1 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 4.4 Gemeentelijk beleid

19 20

4.4.1 Strategische Visie Venlo 2040 4.4.2 Ruimtelijke Structuurvisie 2014 4.4.3 Woonvisie 2021-2026 4.4.4 Uitgangspunten Dynamische woningbouwprogrammering 4.4.5 Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost

5. ONDERZOEK 5.1 Milieuaspecten

28 28

5.1.1 Bodem 5.1.2 Geluid 5.1.3 Luchtkwaliteit 5.1.4 Externe veiligheid 5.1.5 Milieuzonering 5.2 Archeologie en cultuurhistorie 5.3 Ecologie 5.4 Leidingen en infrastructuur 5.5 Verkeerskundige aspecten 5.6 Duurzaamheid 5.7 Waterparagraaf

Inhoudsopgave

20 21 22 24 25

28 30 30 31 36 37 41 43 43 44 45

1

5.8 M.e.r.-beoordeling

47

6. PLANSTUKKEN 6.1 Planstukken 6.2 Toelichting op de verbeelding 6.3 Toelichting op de regels

49 49 49 49

7. UITVOERBAARHEID 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Overleg 7.3 Zienswijzen

52 52 52 52

8. PROCEDURE

53

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 2: Akoestisch onderzoek Bijlage 3: Archeologisch onderzoek, 14 maart 2016 Bijlage 4: Archeologisch onderzoek, 18 februari 2021 Bijlage 5: Quickscan flora en fauna Bijlage 6: AERIUS-berekening

Inhoudsopgave

2

1.

INLEIDING De onderhavige ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van drie ruimte voor ruimte kavels nadat, in een aparte procedure, de sanering van een voormalig glastuinbouwbedrijf, de herbestemming van de bestaande woning en de realisatie van een overige kavel (compensatie woning). Het plangebied is gelegen aan de noordoostzijde van de stad Venlo, in het gebied ’t Ven Oost in de gemeente Venlo. De planlocatie bestaat uit de percelen, kadastraal bekend als Venlo, sectie U, nummers 914, 915, 917, 918 (deels), 949 en 952 (deels). De kassen die nu nog aanwezig zijn op de percelen 949, 950, 951, 952 en 953, zullen worden gesloopt.

Topografische kaart met globale ligging plangebied (rood omcirkeld)

Middels de Ruimte voor Ruimte regeling wordt de mogelijkheid geboden om, in ruil voor de beëindiging van intensieve veehouderijbedrijven of –takken en sloop van de opstallen, woningen te realiseren. Deze sloop heeft begin jaren 2000 plaatsgevonden. De kosten zijn destijds voorgefinancierd door Ruimte voor Ruimte Limburg CV. Met de bouw van woningen worden de kosten hiervan terugverdiend.

Hoofdstuk 1

3

Het Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost biedt mogelijkheden om binnen het deelgebied ’t Ven Oost een beperkt aantal woningen te realiseren op daarvoor aangewezen locaties in de bestaande lintbebouwing. In het beleidskader zijn de randvoorwaarden opgenomen waarbinnen deze woningbouw mag plaatsvinden. In paragraaf 4.4.6 wordt dit beleidskader nader toegelicht. Volgens het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Venlo’ is de voorliggende ontwikkeling niet toegelaten. De ontwikkeling sluit echter naadloos aan op de gewenste ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw zoals beschreven in het Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost. Middels een herziening van het bestemmingsplan kan deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt. In het voorliggende bestemmingsplan worden de nieuwe bestemmingen voor de gronden wettelijk geregeld, waardoor nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden ontstaan. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, de bijbehorende regels en gaat vergezeld van voorliggende toelichting met bijlagen. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie rond het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft vervolgens de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 4 volgen de uitgangspunten uit het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid, die betrekking hebben op de ontwikkeling.

In hoofdstuk 5 volgt de toetsing van het plan aan de milieu- en overige onderzoeksaspecten op de locatie. In hoofdstuk 6 worden de planstukken en de juridische opzet van de regels beschreven en in hoofdstuk 7 is de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan toegelicht. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 de procedure beschreven.

Hoofdstuk 1

4

2.

BESTAANDE SITUATIE Het plangebied waar de voorliggende ontwikkeling is voorzien, is gelegen aan de Koelderstraat 86, in het gebied ’t Ven Oost aan de noordoostzijde van de stad Venlo. ’t Ven Oost betreft een gebied dat voorheen voornamelijk werd gebruikt voor glastuinbouw. Het merendeel van de glastuinbouwbedrijven in het gebied is echter niet meer in werking en diverse kassen zijn al gesloopt. De wens bestaat om dit gebied te transformeren en daarbij de cultuurhistorische en landschappelijke belevingswaarden van het gebied te herstellen en versterken. De planlocatie bestaat uit de percelen, kadastraal bekend als Venlo, sectie U, nummers 914, 915, 916 (deels), 949 en 952 (deels). In het plangebied is een voormalig glastuinbouwbedrijf aanwezig, bestaande uit een kas en een agrarische bedrijfswoning met tuin, die beide zijn gelegen op de percelen 949, 950, 951, 952 en 953. De percelen 914 en 915 en 916 zijn onbebouwd en in gebruik als weidegrond. Op de navolgende luchtfoto is de begrenzing van het plangebied en het huidige gebruik weergegeven. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een agrarisch perceel. De Koelderstraat vormt de westelijke grens van het plangebied. Aan de overzijde van deze weg ligt een burgerwoning met

Luchtfoto met projectie kadastrale percelen en begrenzing plangebied (rood omlijnd)

Hoofdstuk 2

5

tuin en gronden die zijn begroeid met gras, bomen en struiken. Aan deze zijde worden momenteel twee Ruimte voor Ruimte woningen mogelijk gemaakt. Hierdoor wordt er eveneens invulling gegeven met de transformatie van het gebied. Aan de zuidzijde wordt het plangebied eveneens begrensd door een burgerwoning met tuin. De oostgrens wordt gevormd door agrarische gronden, met direct daarachter een bosperceel. De verdere omgeving van het plangebied bestaat uit een afwisseling van (voormalige) glastuinbouwbedrijven, woningen en onbebouwde percelen. Deze percelen zijn deels in agrarisch gebruik en deels begroeid met bomen/bos. Vigerende bestemmingsplannen De planlocatie is gelegen binnen het plangebied van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Venlo’, zoals dat is vastgesteld op 30 maart 2011 door de gemeenteraad van Venlo. Het zuidelijke deel van het plangebied, ter plaatse van het glastuinbouwbedrijf, is bestemd tot ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’, met de nadere functieaanduiding ‘glastuinbouw’. De noordelijk gelegen gronden hebben deels de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ en voor een klein deel de bestemming ‘Agrarisch’. Daarnaast zijn de gebiedsaanduidingen ‘milieuzone – grondwaterbescherming Venlo schol’ en ‘robuuste landbouw en natuur’ van toepassing op het gehele plangebied.

Tot slot geldt de gebiedsaanduiding ‘middelhoge/hoge archeologische verwachting’ voor het westelijke deel van het plangebied. Ter plaatse van de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ in combinatie met de functieaanduiding ‘glastuinbouw’ zijn de gronden bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf in de vorm van een glastuinbouwbedrijf. Daarnaast zijn ondergeschikte nevenactiviteiten toegestaan bij het agrarisch bedrijf, zoals kleinschalig kamperen of verkoop van eigen producten. Ter plaatse is een ruim bouwvlak aanwezig, waarbinnen de bestaande kassen en de agrarische bedrijfswoning zijn gelegen. De voor ‘Agrarisch met waarden’ aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarisch gebruik en de instandhouding, herstel en ontwikkeling van de aanwezige abiotische, natuurlijke, archeologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Daarnaast zijn tuinen toegestaan, indien de gronden direct aansluitend aan een bouwvlak zijn gelegen. Verder zijn instandhouding van het oppervlaktewater, extensief recreatief medegebruik en waterhuishoudkundige voorzieningen toegelaten op deze gronden. Ter plaatse van deze bestemming mag in principe niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken die nodig zijn voor de agrarische bedrijfsvoering of voor extensief recreatief medegebruik.

Ter plaatse van de bestemming ‘Agrarisch’ zijn de gronden bestemd voor agrarisch gebruik, extensief recreatief medegebruik, tuinen (indien de gronden direct aansluitend aan een bouwvlak zijn gelegen) en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van deze bestemming mag in principe niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken die nodig zijn voor de agrarische bedrijfsvoering of voor extensief recreatief medegebruik.

Hoofdstuk 2

6

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied Venlo' met ligging plangebied (rood omlijnd)

Binnen deze drie enkelbestemmingen is woningbouw en een gebruik voor woondoeleinden niet toegestaan. Binnen de agrarische bedrijfsbestemming is wonen weliswaar toegelaten, maar uitsluitend in de vorm van één agrarische bedrijfswoning. De ontwikkeling van nieuwe woningbouwkavels ten behoeve van burgerwoningen is hierdoor niet toegestaan binnen deze bestemming. Ter plaatse van de aanduiding ‘milieuzone – grondwaterbescherming Venlo schol’, die geldt voor het gehele plangebied, is het verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning putten te boren dieper dan 5 meter boven NAP. De regels uit de Omgevingsverordening Limburg 2014 zijn hierop van toepassing. Aangezien ter plaatse geen diepe grondboringen zijn voorzien, vormt de ligging binnen deze zone geen belemmering. Ter plaatse van de aanduiding ‘robuuste landbouw en natuur’, die eveneens geldt voor het gehele plangebied, zijn de gronden mede aangewezen als een gebied met robuuste landbouw en natuur. Deze zone omvat de delen van het buitengebied die niet behoren tot het Nationaal Natuurnetwerk, maar waarbinnen natuur en natuurontwikkeling belangrijke functies vormen naast de landbouw. Bin-

Hoofdstuk 2

7

nen deze zone wordt gestreefd naar behoud van aanwezige functies waarbij het behoud en de ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden voorop staat. Middels de voorliggende ontwikkeling wordt het bestaande glastuinbouwbedrijf in het plangebied wegbestemd. In plaats daarvan worden op de gronden grenzend aan de Koelderstraat drie woningbouwkavels ontwikkeld. Als gevolg van deze ontwikkeling neemt de bebouwing en verharding binnen het plangebied per saldo af. De ontwikkeling heeft hierdoor een positief effect op de zone voor robuuste landbouw en natuur. Tot slot geldt de gebiedsaanduiding ‘middelhoge/hoge archeologische verwachting’ voor het westelijke deel van het plangebied. In paragraaf 5.2 wordt nader ingegaan op het aspect archeologie. Binnen deze drie enkelbestemmingen is woningbouw en een gebruik voor woondoeleinden niet toegestaan. Binnen de agrarische bedrijfsbestemming is wonen weliswaar toegelaten, maar uitsluitend in de vorm van één agrarische bedrijfswoning. De ontwikkeling van de drie ruimte voor ruimte kavels is hierdoor niet toegestaan binnen deze bestemming. Naast het hierboven beschreven bestemmingsplan ‘Buitengebied Venlo’ is het ‘Parapluplan plattelandswoningen Venlo’ (vastgesteld op 21 december 2016) van toepassing op het plangebied.

Op basis van dit paraplubestemmingsplan mogen bedrijfswoningen binnen een agrarisch bouwvlak tevens worden gebruikt als plattelandswoning. Een plattelandswoning betreft een (voormalige) agrarische bedrijfswoning die -naast het gebruik als bedrijfswoning voor het agrarisch bedrijf waarbij de woning behoort- tevens mag worden gebruikt voor bewoning als burgerwoning door derden die geen functionele binding hebben met het bijbehorend agrarisch bedrijf. De plattelandswoning wordt daarbij niet beschermd tegen de milieugevolgen van het bijbehorende bedrijf. Tot slot is het ‘Paraplubestemmingsplan kamerwoning’ (vastgesteld op 25 november 2020) van toepassing op het plangebied. Volgens dit bestemmingsplan is kamerbewoning in woningen door maximaal twee personen rechtstreeks toegestaan. Daarnaast bevat het bestemmingsplan een afwijkingsbevoegdheid om onder voorwaarden kamersgewijze bewoning door meer dan twee personen mogelijk te maken.

Hoofdstuk 2

8

3.

PLANBESCHRIJVING In dit hoofdstuk wordt het beoogde project beschreven en worden de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten hiervan weergegeven. De ontwikkeling Binnen het plangebied worden de gronden herbestemd en wordt voorzien in drie woningbouwkavels. Deze drie kavels worden mogelijk gemaakt met gebruikmaking van de Ruimte voor Ruimte regeling. In een andere bestemmingsplanprocedure wordt de vierde woningbouwkavel mogelijk gemaakt op basis van het gemeentelijke ‘Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost’ en wordt de bestaande agrarische bedrijfswoning bij het glastuinbouwbedrijf herbestemd naar een burgerwoning. Het overige deel van de agrarische bedrijfskavel is in de andere procedure herbestemd naar een agrarische bestemming zonder bebouwingsmogelijkheden en de nog aanwezige kassen worden gesloopt. In de navolgende afbeelding is de verbeelding opgenomen, waarin de beoogde verkaveling van de woningbouwkavels is afgebeeld. De woningbouwkavels worden allen georiënteerd op de Koelderstraat en komen in een bebouwingslint langs deze weg te liggen, aansluitend op de bestaande woningen aan deze straat.

Verbeelding met verkaveling woningbouwkavels

Hoofdstuk 3

9

Voor wat betreft de stedenbouwkundige uitgangspunten is getoetst aan het voornoemde beleidskader. Voor de kavels die middels dit beleidskader mogelijk wordt gemaakt, zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit dit kader één op één overgenomen. Op de woningbouwkavels is voldoende ruimte voor een ruime tuin, voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein en bergings-/infiltratievoorzieningen voor hemelwater. Ruimte voor Ruimte kavels De drie Ruimte voor Ruimte kavels hebben elk een oppervlakte van 1.000 m 2, hetgeen in lijn is met de provinciale standaard oppervlakte voor deze kavels. Op elke kavel is een bouwvlak met een oppervlakte van 500 m2 geprojecteerd. De afstand van het bouwvlak tot de zijdelingse perceelsgrenzen is 3 meter en de afstand tot de voorste perceelsgrens bedraagt 5 meter. De woning (hoofdgebouw) dient binnen dit bouwvlak te worden gebouwd. Overeenkomstig het beleidskader mag een woning worden gebouwd met een oppervlakte (footprint) van maximaal 150 m2 en een inhoud van maximaal 900 m3. De breedte van de voorgevel van de woning is gemaximeerd op 8 meter en de goot- en bouwhoogte mogen respectievelijk maximaal 3,5 en 9 meter bedragen. Tot slot dient de woning te worden voorzien van een kap waarvan de dakhelling tussen de 30 en 50 graden ligt.

Voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden dezelfde regels als bij de reguliere woningbouwkavel, met uitzondering van de maximum oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Per kavel is namelijk een oppervlakte van maximaal 100 m2 aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. Stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten Aangezien er reeds diverse ruime, vrijstaande woningen in de directe nabijheid van het plangebied aanwezig zijn, passen de nieuwe woningbouwkavels vanuit functioneel oogpunt goed in de omgeving. Aan de overzijde van de weg worden momenteel al twee Ruimte voor Ruimte woningen mogelijk gemaakt. Op onderhavige kavels worden namelijk eveneens ruime, vrijstaande woningen gerealiseerd. De woningbouwkavels zijn gesitueerd in het bestaande bebouwingslint van woningen aan de Koelderstraat en vormen een kwalitatief hoogwaardige opvulling binnen dit lint. Het bestaande glastuinbouwbedrijf in het plangebied wordt wegbestemd. De milieu-invloed van dit bedrijf, alsmede de bestaande en verouderde bebouwing (kassen) en verhardingen, verdwijnen hiermee. Dit heeft een positief effect op de omgevingskwaliteit, mede doordat de gronden een nieuwe invulling krijgen met kwalitatief goede woningen.

Op grond van het Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost maakt 12 Ruimte voor Ruimte kavels mogelijk indien er kassen worden gesloopt. Onderhavige Ruimte voor Ruimte kavels waren al mogelijk waardoor dit Beleidskader niet van toepassing is. Voor de Ruimte voor Ruimte kavels gelden er derhalve geen bouwregels. Omdat ze zijn gelegen in hetzelfde gebied, is het ruimtelijk logisch om die kaders ook als uitgangspunt te hanteren voor onderhavige kavels. Hierdoor zullen de woningen qua situering en maatvoering goed passen bij de omliggende woningen en ontstaat een eenduidig stedenbouwkundig beeld. Er liggen echter nog geen uitgewerkte bouwtekeningen voor de woningbouw. De stedenbouwkundige kwaliteit van de bebouwing wordt in het kader van de omgevingsvergunningprocedure voor de bouw

Hoofdstuk 3

10

nader afgestemd met de gemeente Venlo. Er zijn dan ook geen negatieve stedenbouwkundige of ruimtelijke effecten voor de omgeving te verwachten en ook wordt geen afbreuk gedaan aan de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van de omgeving. Landschappelijke inpassing Voor de ontwikkeling is conform het ‘Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost’ een landschappelijke inpassing opgesteld. Het landschappelijk inpassingsplan is als bijlage bij de regels toegevoegd. BRO heeft in 2022 tevens een LIP opgesteld voor het omzetten van de (bedrijfs)woning naar een reguliere woning en het realiseren van een extra woning aan de Koelderstraat. Het inpassingsplan uit 2022 vormt dan ook het vertrekpunt voor het onderhavige inpassingsplan. Door het slopen van de aanwezige kassen en het ontwikkelen van nieuwe bouw/ RvR-kavels wordt er een sterkte kwaliteitsverbetering toegevoegd aan het gebied. Door kleinschalige landschapselementen toe te passen worden de nieuwe woningen ingepast in het landschap en wordt het lint aan de Koelderstraat versterkt. Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: 1. aanplanten hoge beukenhaag; 2. aanplanten lage beukenhaag; 3. aanleggen grondwal met bomen en struiken, met achterliggende infiltratiegreppel; 4. aanplanten struweel; 5. houtwal versterken met heester; 6. sloot overkluizen ter plekke van de nieuwe inritten; 7.

open ruimtes benutten voor het versterken van de biodiversiteit door het toepassen van grasland; 8. bestaande houtwal is onderdeel van de landschappelijke inpassing en dient behouden te blijven; 9. Sloop kassen. Op de volgende pagina is een uitsnede van het landschappelijke inpassingsplan weergegeven.

Hoofdstuk 3

11

Uitsnede landschappelijk inpassingsplan

Hoofdstuk 3

12

4.

UITGANGSPUNTEN VAN HET BELEID In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Op 11 september 2020 is de NOVI naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de NOVI wordt geanticipeerd op de Omgevingswet. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kan men in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio’s;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Conclusie Voor de voorliggende ontwikkeling zijn met name de prioriteiten ‘sterke en gezonde steden en regio’s’ en ‘toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied’ van belang.

Middels de realisatie van woningbouwkavels ter plaatse van een voormalig glastuinbouwbedrijf in het gebied ’t Ven Oost wordt een bijdrage geleverd aan het nationale belang om te zorgen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Daarnaast wordt middels de herontwikkeling bijgedragen aan de realisatie van een goede omgevingskwaliteit, doordat de bestaande, verouderde kassen wordt vervangen door moderne en hoogwaardige woningbouw. De aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten in het gebied worden hierbij gerespecteerd. Voor het overige zijn gezien de aard en schaal van deze ontwikkeling geen nationale belangen uit de NOVI in het geding. De ontwikkeling is kortom in overeenstemming met de NOVI.

Hoofdstuk 4

13

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden. In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Nationaal Natuurnetwerk, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied. Conclusie Geen van de bovengenoemde belangen zijn bij de ontwikkeling van het plangebied in het geding. De beoogde woningbouw is kortom niet in strijd met de beleidsregels, zoals deze zijn opgenomen in het Barro. 4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

De ladder is een motiveringsinstrument dat de gemeente verplicht moet toepassen bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. In artikel 1.1.1 Bro is gedefinieerd wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling is: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie blijkt dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn1. Per 1 juli 2017 is de Ladder gewijzigd. Hierbij is de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om te motiveren hoe de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. Indien de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, is een motivering nodig waarom men deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan realiseren (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Conclusie Uit jurisprudentie blijkt dat kleinschalige woningbouwplannen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling betreffen als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. In lijn met de uitspraak 2 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 juni 2017 is vastgesteld dat een initiatief waarbinnen maximaal 11 wo-

1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319). 2 ABRS 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724)

Hoofdstuk 4

14

ningen worden gerealiseerd, niet wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De voorliggende ontwikkeling omvat de toevoeging van drie woningen ter plaatse van een voormalig glastuinbouwbedrijf. De ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet van toepassing. Desondanks dient wel de behoefte aan een ruimtelijke ontwikkeling te worden aangetoond. Hiervoor wordt verwezen naar de navolgende paragrafen.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) Limburg Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Op 1 oktober 2021 heeft de provincie Limburg de Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI) vastgesteld: ‘de Provinciale omgevingsvisie Limburg’. Dit document is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven aan hoe de provincie Limburg in de periode 2030-2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan doorontwikkelen. De Provinciale Omgevingsvisie Limburg vervangt het huidige ‘Provinciaal Omgevingsplan Limburg’ (POL2014). De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. Daarnaast wordt een omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. De inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingsverordening is gelijk aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Tot die tijd blijft de huidige Omgevingsverordening van kracht. In de POVI Limburg is een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk:  het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het landelijkals in het bebouwde gebied;  een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie);  Klimaatadaptatie en energietransitie.

Deze opgaven, die Limburg-breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt. In de Provinciale omgevingsvisie Limburg wordt vervolgens een toekomstbeeld van 2030-2050 geschetst. De POVI Limburg bestaat uit twee delen;  een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s;

Hoofdstuk 4

15



een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg.

Wonen en leefomgeving De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Wonen Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en nietcourante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten.

Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. Afweging De provinciale Omgevingsvisie is het richtinggevende kader op hoofdlijnen omtrent wonen. Omdat de woonbehoeften snel veranderen, en omdat er lokale en regionale verschillen zijn in de opgaven wat betreft wonen en leefomgeving, zijn er meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s en instrumenten (zie hiertoe de uiteenzetting in paragraaf 4.3 en 4.4). Onderhavig plan voorziet in de sloop van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing en daarvoor in de plaats worden drie kwalitatief hoogwaardige woningen gerealiseerd en worden de overige gronden ingericht ten behoeve van het herstel en de opwaardering van de agrarische waarden van het gebied. Onderhavig initiatief is derhalve in lijn met de Provinciale Omgevingsvisie. 4.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2021 Op 17 december 2021 heeft het college van Gedeputeerde State de Omgevingsverordening Limburg (2021) vastgesteld. Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet.

Hoofdstuk 4

16

De omgevingsverordening heeft van 7 juni tot en met 19 juli 2021 voor eenieder ter inzage gelegen en is op 17 december 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. De omgevingsverordening zal pas tegelijkertijd met de nieuwe Omgevingswet in werking treden. Hoewel de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 ook de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. Hierin staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van het POL2014 juridische binding te geven. Onderstaand zijn de relevante passages voor het plangebied opgenomen. Volgens de kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ ligt het besluitgebied in zijn geheel binnen het gebied ‘Buitengebied’. De zone ‘buitengebied’ omvat de gronden in het landelijk gebied met een hoofdzakelijk agrarisch karakter. Beleidsmatig liggen de accenten voor deze zone op ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe bedrijfslocaties voor de landbouw, terugdringen van milieubelasting vanuit de landbouw en de kwaliteit functioneren van de ondergrond.

Ten aanzien van Ruimte voor Ruimte Noord- en Midden-Limburg is in het POL2014 opgenomen: “Over de uitvoering van de regeling RvR zijn in 2001 afspraken gemaakt tussen de Provincie, de gemeenten in Noord- en Midden-Limburg en Ruimte voor Ruimte CV. Die worden door het POL niet gewijzigd.” In de POVI wordt de ambitie benoemt, om verder ten aanzien van het project "Ruimte voor Ruimte" de komende jaren samen met gemeenten het project af te ronden door middel van de realisatie van in totaal 900 woningen op planologisch aanvaardbare locaties in het buitengebied. Hiermee worden de in 2001 gemaakte afspraken tussen Provincie, de gemeenten in Noord- en Midden-Limburg en Ruimte voor Ruimte Limburg C.V./B.V. niet gewijzigd door de Omgevingsvisie. In artikel 12.1 ‘instructieregels nieuwe planvoorraad wonen’, van de Omgevingsverordening Limburg 2021, wordt gesteld dat nieuwe plannen dienen te voldoen aan de van toepassing zijnde inhoudelijke thema’s zoals opgenomen in de provinciale omgevingsvisie (POVI). Met deze ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de reeds gemaakte afspraken.

Hoofdstuk 4

17

Uitsnede Omgevingsverordening Limburg 2021 (plangebied zwart omlijnd)

Milieubeschermingsgebieden Volgens de kaarten bij de Omgevingsverordening is het plangebied gelegen binnen de ‘Boringsvrije zone Venloschol’. Het is in het gebied Venloschol binnen en buiten inrichtingen beneden 5 meter boven NAP verboden:  een boorput te maken of te hebben;  de grond te roeren;  een gesloten bodemenergiesysteem te maken of te hebben;  werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van slecht doorlatende bodemlagen kunnen aantasten;  een aardwarmtesysteem te maken of te hebben;  het is verboden in de Venloschol ten behoeve van een bodemenergiesysteem grondwater in een ander watervoerend pakket te infiltreren dan waaruit het wordt onttrokken. De voorliggende ontwikkeling voorziet in geen van de bovengenoemde werkzaamheden. Vanuit de ligging van het plangebied binnen de boringsvrije zone zijn er daarom geen belemmeringen.

Hoofdstuk 4

18

Voor het overige is het plangebied niet gelegen binnen milieubeschermingsgebieden of beschermingszones ten behoeve van natuur en landschap. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het provinciaal beleid. Conclusie Vanuit de Omgevingsverordening Limburg 2014 bestaan er geen belemmeringen voor de voorliggende ontwikkeling. Wat betreft het thema woningbouw wordt verwezen naar paragraaf 4.3.1.

4.3 Regionaal beleid 4.3.1 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 In de Regionale woonvisie geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Daarover staat aangegeven:  Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woon-segmenten. De huishoudprognose van E’til (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten: Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen. Gekeken dient te worden naar koppelkansen. Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot. Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte. De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na. Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijke, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen.

Aanvullend wordt tevens het volgende benoemd:  Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte.  Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt.  Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad.  Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.

Hoofdstuk 4

19

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling omvat de toevoeging van drie Ruimte voor Ruimte woningbouwkavels gedeeltelijk ter plaatse van een voormalig glastuinbouwbedrijf. Het glastuinbouwbedrijf wordt daarbij wegbestemd en de bijbehorende agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. Hoewel de woonvisie stelt dat woningtoevoegingen in principe in kernen moeten plaatsvinden is woningbouw op deze locatie prima inpasbaar. Het gemeentelijke ‘Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost’ voorziet in een grote woningbouwontwikkeling in dit gebied. De beoogde woningen zijn een invulling van drie titels binnen dit beleidskader. De voorliggende ontwikkeling is hierdoor niet in strijd met de uitgangspunten van de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024. Vanuit het regionaal beleid bestaan er kortom geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Strategische Visie Venlo 2040 Met de Strategische Visie Venlo 2040 heeft de gemeente Venlo het strategische perspectief, geschetst in de visie van 2030, bijgesteld. In de Strategische Visie Venlo 2040 zijn er vier hoofdlijnen waar de gemeente zich op richt:  Gezondste regio;  Een (t)huis om van te houden;  Ruimte voor ontwikkeling;  Werken in Venlo. Voor wat betreft onderhavige ontwikkeling zal voornamelijk ‘Een (t)huis om van de houden’ van belang zijn. In 2040, over pakweg 20 jaar, zal veel nog hetzelfde zijn. Er zullen echter ook een aantal zaken nieuw zijn of wezenlijk veranderd. De huidige hoofdopgaven zijn naar verwachting nog steeds dezelfde. Een gebalanceerde bevolking, draagvlak voor voorzieningen, kennisontwikkeling en verdienmodellen en een samenleving die, soms met wat begeleiding, zelf zaken oppakt en organiseert. Wat zeker wel is veranderd, is de verschijningsvorm van deze opgaven en de accenten die de gemeente hierbij op weg naar 2040 hebben gezet. Woningbouw heeft ruimtelijk gezien gedifferentieerd over de gemeente plaats gevonden, waarbij Venlo heeft gebouwd naar behoefte. Voor groepen inwoners die (wat betreft woningaanbod) relatief ondervertegenwoordigd waren, maar ook voor ouderen die langer dan in het verleden zelfstandig thuis wonen.

Venlo heeft daarbij met name gekeken naar (door functiewijziging) vrijgekomen terreinen (o.a. sport). En het voorkomen van ruimtelijke segregatie op basis van woningtypen. (Een beperkte verscheidenheid in woningtypen in een bepaalde kern of wijk). Daarnaast heeft een deel van onze woningvoorraad een kwaliteitsslag gemaakt, mede tegen de achtergrond van de noodzakelijke verduurzaming.

Hoofdstuk 4

20

Conclusie De realisatie van de voorliggende woningbouw draagt bij aan de verdere ontwikkeling van een aantrekkelijk woonklimaat binnen de gemeente Venlo, waarbij nieuwbouw plaatsvindt ter plaatse van een voormalig glastuinbouwbedrijf in het gebied ’t Ven Oost. Het initiatief is hiermee in overeenstemming met de Strategische Visie Venlo 2040. 4.4.2 Ruimtelijke Structuurvisie 2014 Op 25 juni 2014 heeft de gemeenteraad van Venlo de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo unaniem vastgesteld. In de structuurvisie staat de hoofdlijn van het ruimtelijk beleid voor de gemeente Venlo beschreven. Hieruit is af te leiden wat er de komende jaren op ruimtelijk gebied wel en niet mogelijk is. De structuurvisie geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Venlo, met uitzondering van Klavertje 4, Klein Vink en Laerbroeck. Voor deze gebieden bestaan aparte structuurvisies. In de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo zijn niet de regels, maar de ambities en opgaven het uitgangspunt. Nieuwe initiatieven worden in de toekomst nadrukkelijker beoordeeld op het maatschappelijk rendement. Dit rendement wordt bepaald door de mate waarin ontwikkelingen bijdragen aan het bereiken van de ambities van Venlo die zijn vastgelegd in de Strategische Visie 2030. De ruimtelijke structuurvisie is verdeeld in vijf thema's, de zogenaamde 'majeure opgaven'.

Daarnaast zijn er drie aandachtspunten geformuleerd die op elke ruimtelijke beslissing van toepassing zijn, de 'basisprincipes'. Majeure opgaven:  Drukte in het ommeland: het contrast tussen buitengebied en stedelijk gebied verscherpen door het buitengebied ook daadwerkelijk als buitengebied te behandelen. Dit betekent het combineren van meerdere functies, zoals landbouw, recreatie, waterberging en natuurontwikkeling.  Ruimte in de stad: het contrast tussen buitengebied en stedelijk gebied verscherpen door de beschikbare ruimte in bestaand stedelijk gebied maximaal te benutten.  Leven met de Maas: ruimte geven aan de rivier en haar beken om te anticiperen op klimaatverandering.  Voorzieningen op maat: zorgen voor vitale en toekomstbestendige voorzieningenclusters die aansluiten bij de reële behoefte van de samenleving.  Robuuste structuren: werken aan een weerbare infrastructuur voor personen- en goederenvervoer. Daarnaast vraagt het gebruik van de ondergrond en het opwekken van schone energie steeds meer aandacht. Naast deze 'majeure opgaven' wordt er uitgegaan van drie basisprincipes, aandachtspunten die van toepassing zijn op elk ruimtelijk initiatief.

Dit betekent concreet dat een initiatief als kansrijker wordt beschouwd als:  het de uitgangspunten van Cradle to Cradle (C2C) als vertrekpunt hanteert;  de vraag wordt gesteld wat het betrekken van (Duitse) regiogemeenten kan betekenen;  het zelf georganiseerd draagvlak geniet.

Hoofdstuk 4

21

Ruimte in de stad Het plangebied is op de kaart ‘Ruimte in stad en dorp’ gelegen binnen de stedelijke contour. In het stedelijk gebied wordt gestreefd naar maximale benutting van de bestaande beschikbare ruimte, niet om een uitbreiding daarvan. In het stedelijk gebied is door tijdelijk gebruik, hergebruik, multifunctioneel gebruik en slim slopen nog voldoende ruimte aanwezig om nieuwe initiatieven een plaats te geven. Liever wil men bestaande woningen of gebieden aanpassen, dan dat er wordt uitgebreid. Binnen het stedelijk gebied streeft de gemeente Venlo naar het opnieuw benutten van terrein en gebouwen die in onbruik zijn geraakt of extensief of inferieur zijn bebouwd. Multifunctioneel gebruik van vastgoed en flexibiliteit in bestemmingsplannen worden hierbij nagestreefd. Conclusie Het gebied ’t Ven Oost, waarbinnen het plangebied is gelegen, is aangewezen als ‘ontwikkelzone (low-profile)’. In dit deels verouderde glastuinbouwgebied is een transformatie voorzien naar een mix van wonen, kleinschalig werken en recreatie, cultuurhistorie, water, natuur en glastuinbouw. De transformatie heeft als vertrekpunt het onderliggende landschap en de bijzondere kwaliteiten van het gebied. De woningbouw heeft een landelijk karakter (max. 10 woningen/ha.), waardoor van een reguliere verstedelijking geen sprake is.

De gemeente heeft voor woningbouw in dit gebied een afzonderlijk beleidskader vastgesteld in de vorm van het ‘Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost’. De voorgenomen herbestemming van het glastuinbouwbedrijf en de ontwikkeling van drie nieuwe woningbouwkavels ter plaatse is in lijn met de bovengenoemde transformatie van dit glastuinbouwgebied. Daarnaast ligt het plangebied volgens de structuurvisie binnen het cultuurhistorisch waardevolle gebied ’t Ven. Dit gebied bestaat uit een oude Maasmeander met reliëfafhankelijke wegen, boerderijen en landgoederen en ‘Fossa Eugeniana’. Laatstgenoemde betreft een onvoltooide kanaalverbinding Maas-Rijn, waarvan de aanleg omstreeks 1626 plaatsvond. In paragraaf 5.2 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarde van het plangebied en zijn omgeving. Samengevat is de voorliggende ontwikkeling passend binnen de uitgangspunten van de Ruimtelijke Structuurvisie 2014 en er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. 4.4.3 Woonvisie 2021-2026 In september 2021 heeft de gemeente Venlo de ‘Woonvisie Venlo 2021-2026 – Op weg naar toekomstbestendig wonen’ vastgesteld. Met het vaststellen van de woonvisie worden de randvoorwaarden geschept om te komen tot een toekomstbestendige woningvoorraad.

Om dit te bewerkstelligen werken we met drie hoofdthema’s die in de woonvisie nader worden uitgewerkt:  Een robuuste woningvoorraad Hiermee wordt een toekomstbestendige woningvoorraad bedoeld, met aandacht voor de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. De opgaven om te verduurzamen wordt gekoppeld aan

Hoofdstuk 4

22

de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Met woningbouw kan een bijdrage worden geleverd aan de aanpak van plekken die transformatie behoeven in Venlo. Hierbij wordt positief gekeken naar wooninitiatieven vanuit de samenleving, wordt ingezet op het pakken van kansen als het gaat om het aantrekken van inwoners van buiten de regio. En wordt ingezet op diverse wijken en dorpen om de leefbaarheid hier te borgen, samen met onze partners, zoals de woningcorporaties. 

Beschikbaarheid en betaalbaarheid Een belangrijke opgave is het beschikbaar en betaalbaar houden van de woningvoorraad. In tijden van een krappe woningmarkt staan beide onder druk. Naast de regulier woningzoekenden en nieuwe doelgroepen die we aan Venlo willen binden, is er aandacht voor doelgroepen voor wie het minder vanzelfsprekend is een plek te vinden op de Venlose woningmarkt.



Wonen en zorg In de woonvisie wordt de koers uitgezet als het gaat om wonen en zorg. Hierbij is oog voor de verschillende doelgroepen en de opgave voor de komende jaren een passend woningaanbod aan te (blijven) bieden.

Ordenende principes Bij deze hoofdthema’s zijn doelstellingen op hoofdlijnen geformuleerd. Dit geeft enerzijds flexibiliteit en ruimte om in te spelen op ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien of op goede ideeën vanuit de samenleving en de markt. Anderzijds geeft deze visie voldoende duidelijkheid en richting, zodat onze partners weten wat ze van de gemeente Venlo mogen verwachten. Bij de doelstellingen wordt uitgegaan van drie ordenende principes: versnellen, verbinden en vernieuwen: 

Versnellen Waar mogelijk worden kansen gepakt om opgaven versneld op te pakken.



Verbinden Wonen staat niet op zichzelf, daarom wordt de verbinding met andere beleidsterreinen gezocht, maar ook met andere opgaven en vraagstukken- wonen kan hierin een deel van de oplossing vormen.



Vernieuwen Hiermee wordt bedoeld dat we open staan voor nieuwe initiatieven, woonvormen en instrumenten om knelpunten binnen het wonen op te lossen.

Afweging Het initiatief ziet op de sloop van de bestaande kassen van het voormalige glastuinbouwbedrijf en de realisatie van drie nieuwe kwalitatief goede woningen binnen een bebouwingslint waar veel woningen zijn beoogd in het kader van het ‘Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost’. Het initiatief is daarmee in lijn met de woonvisie van de gemeente Venlo.

Hoofdstuk 4

23

4.4.4 Uitgangspunten Dynamische woningbouwprogrammering De dynamische woningbouwprogrammering (DWP) is een lokaal uitvoeringsinstrument, waarbij de gemeente Venlo invulling geeft aan de woningbouwkaders uit de woonvisie en de Strategische Visie 2030. De DWP is op 26 april 2011 vastgesteld in het college van B&W. De gemeente geeft in de DWP aan te kijken naar drie elementen als het gaat om de planvoorraad (initiatieven): mate van gebondenheid, financiële betrokkenheid/risico’s gemeente en doelen van de stad. De eerste schifting wordt gemaakt door te kijken naar de mate van gebondenheid (juridische status). Binnen de mate van gebondenheid zijn drie categorieën te onderscheiden, per categorie is aangegeven hoe met de initiatieven en plannen omgegaan wordt: Categorie 1. In aanbouw/ omgevingsvergunning / bestemmingsplan Het gaat hier om harde plannen die al in uitvoering zijn, of een omgevingsvergunning hebben of waarbij het bestemmingsplan onherroepelijk is. Aan deze plannen zal gemeente Venlo gewoon medewerking (blijven) verlenen. Ook wordt vanuit de gemeente niet actief gestuurd op een eventuele verandering van het programma of een andere fasering. Uiteraard staat het initiatiefnemers vrij op basis van actuele marktvraag in gesprek te gaan met de gemeente om te komen tot een bijstelling van het programma in kwantitatieve en kwalitatieve zin of fasering. Categorie 2.

In voorbereiding (SOK/ROK) Bij deze plannen bestaat een mate van gebondenheid. Er liggen overeenkomsten aan ten grondslag, bekrachtigd door tenminste een B&W besluit. Per plan kan de mate van gebondenheid verschillen en dit bepaalt de vrijheid die de gemeente heeft nog te sturen in programma en fasering. Het moet dus mogelijk zijn en blijven om in gesprek te gaan met de ontwikkelaars om te komen tot een kwantitatieve en kwalitatieve bijstelling en/of aanpassing van de fasering op basis van de actuele marktsituatie. Categorie 3. Ontwikkellocatie (geen afspraken) Dit zijn initiatieven waar nog geen afsprakenkader onder ligt. Gemeente is hier niet gebonden aan het plan en heeft dus nog de vrijheid om te beslissen over eventuele medewerking, het programma en fasering. Voorliggende herontwikkeling behoort tot categorie 2. Of medewerking aan een dergelijke ontwikkeling wordt verleend, wordt in de DWP gekoppeld aan 4 toetspunten: 1. Ontwikkelingen in het centrum waar een aantoonbare behoefte aan bestaat; 2. Is sprake van herstructurering met in beginsel een reductie van het aantal woningen; 3. Is sprake van woningbouw om in de eigen behoefte van een deelgebied te voorzien; 4. Onderlinge uitruil met projecten in categorie 1 en 2. In de DWP wordt geconstateerd dat de woningbouwmarkt sterk aan verandering onderhevig is, hetgeen een dynamische aanpak vergt.

De betrokken partijen zullen flexibiliteit en creativiteit moeten inzetten bij de jaarlijkse bijstelling van het programma, hetgeen wordt geborgd in de Kadernota.

Hoofdstuk 4

24

In de Kadernota 2020 wordt beschreven dat aandacht dient te worden besteed aan het evenwicht in het woningaanbod. Noodzakelijk voor de huisvesting van de groeiende groep ouderen en betaalbare huisvesting voor starters. Afweging Onderhavig initiatief ziet op de realisatie van drie Ruimte voor Ruimte kavels. Dit initiatief behoort tot categorie 2. Er bestaat voor een dergelijk initiatief een mate van gebondenheid. Op voorhand zijn er afspraken gemaakt tussen de Provincie Limburg (Ruimte voor Ruimte C.V.) en gemeente Venlo voor de realisatie van meerdere Ruimte voor Ruimte woningen. Dit wordt met onderhavige ontwikkeling deels ingevuld. Afweging Het initiatief voldoet aan de uitgangspunten van de dynamische woningbouwprogrammering, doordat er invulling wordt gegeven aan de gemaakte afspraken. Er zijn daarmee geen belemmeringen vanuit de Uitgangspunten Dynamische woningbouwprogrammering voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.4.5 Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost De gemeenteraad van Venlo heeft op 24 juni 2020 het ‘Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost’ vastgesteld. Dit beleidskader maakt het onder voorwaarden mogelijk om op een aantal daarvoor aangewezen locaties binnen de bestaande linten maximaal 12 woningen te realiseren.

In ruil voor deze woningbouw moeten de bestaande en veelal verouderde tuinderskassen worden gesloopt. Het beleidskader zet in op meer openheid in het landschap met herstel van waardevolle zichtlijnen en de landschappelijke karakteristiek. Daarnaast worden de natuur- en cultuurhistorische waarden en de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Om deze doelen te kunnen bereiken is de sloop van de kassen en de herbestemming van de glastuinbouwbedrijven van groot belang en wordt deze voorwaardelijk gesteld aan het toestaan van de woningbouw. In de ‘Ruimtelijke beleidsnotitie ‘t Ven Oost’, die als bijlage bij het beleidskader is gevoegd, zijn indicatief de locaties aangewezen waar de woningbouw wenselijk wordt geacht. Voor de woningbouwkavels die op basis van dit beleidskader mogelijk gemaakt kunnen worden, geldt een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden, bijvoorbeeld ten aanzien van de kavelomvang, de situering en maatvoering van het bouwvlak en de maatvoering van de woning en bijgebouwen. Indien een woningbouwinitiatief voldoet aan alle randvoorwaarden die het beleidskader stelt, kan de woningbouw door middel van een bestemmingsplanwijziging juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt. In het gebied ’t Ven Oost zijn naast de bovengenoemde woningbouw zeven locaties aangewezen die in aanmerking komen voor deelname aan de éénpittersregeling uit de 2e tranche Ruimte voor Ruimte.

Dit betreft een eigenstandige provinciale regeling, welke nog steeds actueel is en waarop dit beleidskader niet van toepassing is. Dit betekent dat, naast de mogelijkheden voor het bouwen van woningen conform het beleidskader, de mogelijkheid van het realiseren van de toegezegde Ruimte voor Ruimte

Hoofdstuk 4

25

kavels blijft bestaan. De mogelijke locaties waar woningbouw is voorzien met gebruikmaking van de Ruimte voor Ruimte regeling zijn wel indicatief weergeven op de stedenbouwkundige plankaart bij het beleidskader. Conclusie In het plangebied worden de drie woningbouwkavels mogelijk gemaakt met gebruikmaking van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. De situering van de woonkavels is in overeenstemming met de stedenbouwkundige plankaart zoals opgenomen in de ‘Ruimtelijke beleidsnotitie ‘t Ven Oost’ (zie onderstaande afbeelding).

Uitsnede stedenbouwkundige plankaart 'Ruimtelijke beleidsnotitie 't Ven Oost

De woningbouwkavels worden ontwikkeld op basis van het beleidskader voldoen aan de ruimtelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden die in het beleidskader zijn geformuleerd. In de verbeelding en regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn de situering en maatvoering van de kavel, het daarbinnen geprojecteerde bouwvlak en de toegestane bebouwing opgenomen conform dit beleidskader. De woningbouwkavels die wordt mogelijk gemaakt op basis van het beleidskader heeft een oppervlakte van 1.000 m2, hetgeen overeenkomt met de maximaal toegestane oppervlakte volgens het beleidskader. Daarbinnen is een bouwvlak van 500 m2 geprojecteerd. De afstand van het bouwvlak tot de zijdelingse perceelsgrenzen is 3 meter en de afstand tot de voorste perceelsgrens bedraagt 5 meter. De woning (hoofdgebouw) dient binnen dit bouwvlak te worden gebouwd. Overeenkomstig het beleidskader mag een woning worden gebouwd met een oppervlakte (footprint) van maximaal 150 m2 en een inhoud van maximaal 900 m3. De breedte van de voorgevel van de woning is gemaximeerd op 8 meter en de goot- en bouwhoogte mogen respectievelijk maximaal 3,5 en 9 meter bedragen. Tot slot dient de woning te worden voorzien van een kap waarvan de dakhelling tussen de 30 en 50 graden ligt.

Hoofdstuk 4

26

Wat betreft het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen geldt dat deze minimaal 2 meter achter de voorgevelrooilijn van de woning gerealiseerd moeten worden. Op dit woonperceel is een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 100 m2 aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. Deze gebouwen dienen op een afstand van minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen te worden gebouwd. De goot- en bouwhoogte van deze bijgebouwen mogen respectievelijk maximaal 3 en 6 meter bedragen. Tot slot geldt voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde dat erf- en terreinafscheidingen hoger dan 1 meter en overkappingen op ten minste 1 meter achter de voorgevelrooilijn van de woning gerealiseerd moeten worden. De maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt 3 meter, met uitzondering van vlaggenmasten (maximaal 5 meter) speeltoestellen (maximaal 3,5 meter) en erf- en terreinafscheidingen (maximaal 2 meter). Deze bouwregels voor de woning, zoals opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan, komen hiermee één op één overeen met de bouwregels in het Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost.

Hoofdstuk 4

27

5.

ONDERZOEK Bij de toekenning van de nieuwe bestemming aan de locatie dient rekening gehouden te worden met (milieu-)aspecten vanuit de omgeving en op de omgeving. Het onderzoek naar de milieuaspecten bodem, geluid, lucht, externe veiligheid en milieuzonering voor de locatie wordt in de navolgende paragrafen beschreven. Eveneens is gekeken naar de gevolgen van de gewenste ingreep voor de aspecten archeologie en cultuurhistorie, leidingen en infrastructuur, ecologie, waterhuishouding, verkeer en duurzaamheid. De hieruit voortgekomen bevindingen worden in onderstaande paragrafen toegelicht. Per paragraaf wordt de achtergrond uiteengezet, waarna wordt aangegeven wat de onderzoeksresultaten en/of conclusies zijn.

5.1 Milieuaspecten 5.1.1 Bodem Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden onderzocht of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geschikt is voor de nieuwe gebruiksfunctie. Ter plaatse van de drie nieuwe woningbouwkavels is sprake van een bestemmingswijziging naar een gevoeliger gebruik, waardoor een bodemonderzoek voor deze kavels noodzakelijk is. De huidige agrarische bedrijfswoning wordt herbestemd naar een burgerwoning. Omdat op deze woonkavel geen bodemingrepen plaatsvinden, is een bodemonderzoek voor deze herbestemming niet nodig. Het resterende deel van het voormalige glastuinbouwbedrijf wordt herbestemd naar een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden. Dit betreft geen gevoeligere functie, waardoor voor dit deel van het plangebied geen noodzaak bestaat tot het uitvoeren van een bodemonderzoek. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek3 uitgevoerd ter plaatse van de drie nieuwe woningbouwkavels. Onderstaand wordt kort ingegaan op de onderzoeksresultaten. Voor meer informatie wordt verwezen naar de volledige rapportage. In het onderzoek is onderscheid gemaakt in twee deelgebieden, te weten het perceel 914 en 915 (noordelijk deel plangebied) en de percelen 917 en 918 (zuidelijk deel plangebied). Noordelijk deel plangebied In het noordelijk deel van het plangebied is in december 2014 een bodemonderzoek uitgevoerd.

Op basis van de resultaten van dat onderzoek is de bovengrond verdacht op het voorkomen van licht verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK en chloorbestrijdingsmiddelen en het freatisch grondwater op koper. Gelet op het ongewijzigde gebruik van de locatie (paardenweide) in de periode december 2014 tot heden wordt geen additionele bodemverontreiniging verwacht. De onderzoeksresultaten uit

3

Aeres Milieu, Verkennend bodemonderzoek Koelderstraat ong. te Venlo, projectnummer AM20521, 1 december 2020

Hoofdstuk 5

28

2014 geven een voldoende actueel beeld van de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging en het voorgenomen nieuwbouwplan. Zuidelijk deel plangebied Het zuidelijke deel van het plangebied wordt op basis van de verzamelde gegevens uit het vooronderzoek als ‘verdacht’ beschouwd. Op basis van onderzoeksresultaten uit 1997 wordt rekening gehouden met het aantreffen van verhoogde gehalten aan zware metalen minerale olie en chloorbestrijdingsmiddelen in de grond en zware metalen in het grondwater. De aanwezigheid van asbestverdacht materiaal in de bodem wordt niet verwacht (onverdacht). Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat bovengrond van het buitenterrein licht verhoogd is met zware metalen (cadmium, kwik, lood en zink) en PAK. In de bovengrond onder de betonvloer in de loods zijn geen gehalten verhoogd ten opzichte van de achtergrondwaarden gemeten. De bovengrond in de kas is licht verhoogd met zware metalen (cadmium, koper, kwik, lood en zink). De toplaag in de kas is licht verhoogd met chloorbestrijdingsmiddelen. Ter plaatse van de voormalige aanmaakplaats van bestrijdingsmiddelen is het bodemtraject van 0,7 tot 1,0 m-mv licht verhoogd met som aldrin/dieldrin/endrin. De bovengrond ter plaatse van de voormalige dieselolietank is niet verhoogd met minerale olie.

De separaat geanalyseerde grondmonsters ter plaatse van de voormalige substraatunit (M8, M9 en M10) zijn licht verhoogd met zware metalen. Het in 1997 aangetoonde sterk verhoogde gehalte aan lood wordt niet bevestigd. In het mengmonster van de ondergrond van de gehele locatie zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. Het freatisch grondwater bij de voormalige aanmaak bestrijdingsmiddelen is licht verhoogd met zware metalen (barium, cadmium en nikkel) en xylenen. Voor de geanalyseerde chloorbestrijdingsmiddelen zijn geen gehalten gemeten verhoogd ten opzichte van de streefwaarden. In het grondwater centraal op de locatie en nabij de voormalige substraatunit zijn geen gehalten gemeten verhoogd ten opzichte van de streefwaarden. Het freatisch grondwater ter plaatse van de voormalige bovengrondse dieselolietank is licht verhoogd met xylenen. De resultaten van dit bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging en het voorgenomen nieuwbouwplan. Middels het uitgevoerde bodemonderzoek is tevens de eindsituatie vastgesteld van het voormalige tuinbouwbedrijf. Conclusie Vanuit de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem zijn er gezien de bovenstaande onderzoeksresultaten geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.