Was-wordt-lijst Kadernota Ontwikkeling 2017 en 2021

Was-wordt-lijst Kadernota Ontwikkeling van het grondbeleid 2017 en 2021 Oude kadernota: Kadernota Ontwikkeling 2017 door de gemeenteraad vastgesteld op 25 januari 2018 Nieuwe kadernota: Kadernota Ontwikkeling 2021 In dit document worden niet alle tekstuele wijzigingen weergegeven, maar worden alleen de relevante inhoudelijke wijzigingen omschreven.

1

Hoofdstuk 2 Kaders Oude kadernota 2.3 Structuurvisie en visie op Velsen 2025 In 2011 is de Visie op Velsen 2025 gepresenteerd. Deze visie is verder uitgewerkt in de “Structuurvisie Velsen (Rauw, slim en lommerrijk)” welke op 12 mei 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld. De structuurvisie geeft een beeld van de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en er worden keuzes gemaakt voor (her)ontwikkeling van gebieden. Deze structuurvisie geeft tevens de visie die gebruikt wordt als strategisch afwegingskader om actief grondbeleid te voeren. Lees: om schaarse financiële middelen zo optimaal en strategisch mogelijk in te zetten. De gemeente heeft geen fonds “bovenwijkse voorzieningen”. De commissie besluit begroting en verantwoording (BBV) schrijft voor dat vanaf 2016 het niet meer toegestaan is om toevoegingen te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie worden aangelegd, is mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen aan deze bestemmingsreserve kunnen alleen plaatsvinden via resultaatsbestemmingen. De gemeente koppelt geen verdien- en tekortlocaties aan elkaar door fondsvorming of bovenplanse verevening. De raad is vrij om resultaat uit grondexploitaties te bestemmen voor tekortlocaties.

2

Nieuwe kadernota 2.3 Gemeentelijke visies Op 12 mei 2016 is door de gemeenteraad de “Structuurvisie Velsen (Rauw, slim en lommerrijk)” vastgesteld. De structuurvisie geeft een beeld van de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en er worden keuzes gemaakt voor (her)ontwikkeling van gebieden. In 2021 is de Visie op Velsen 2025 Kennisrijk werken in Velsen geactualiseerd, zodat de visie klaar is voor 2050. Visie op Velsen 2050 Duurzaam Verbonden is op 27 mei 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Deze visie is bepalend voor de omgevingsvisie. De visie op Velsen 2050 wordt vertaald in een agenda inclusief het herijken van de impulsprojecten. In 2021 is tevens het Koersdocument Omgevingsvisie Velsen 2040 vastgesteld. Dit is een belangrijke tussenstap om te komen tot een omgevingsvisie die de structuurvisie op termijn zal vervangen. De gemeente heeft ook een gebiedsvisie opgesteld. Namelijk de gebiedsvisie van Pont tot Park. De gebiedsvisie ‘Pont tot Park’ beschrijft de gewenste ontwikkelrichting van grofweg het gebied tussen het Pontplein, het Stadspark, de Heerenduinweg en de Kanaaldijk. Met de uitvoering van de gebiedsvisie moet IJmuiden worden klaargestoomd voor de toekomst.

Het gaat met name om vernieuwing van de huurwoningvoorraad, toevoeging van woningen, het concentreren van winkels tussen het Marktplein en Velserduinplein, het maken van een horecaplein van Plein 1945 en een verbeterde verkeersstructuur.

Reden wijziging Paragraaf 2.3 is vervangen, waardoor de kadernota op dit moment weer aansluit aan de meest recente gemeentelijke visies

2.8 Verkoop onroerende zaak

2.8 Verkoopkaders

Bij verkoop van gemeentelijke onroerende zaken is het uitgangspunt dat de onroerende zaak marktconform wordt vervreemd op basis van de toekomstige bestemming.

Verkopen en ontwikkelingsplannen worden tegen het licht gehouden van wetgeving, de beleidsdoelen van de gemeente en de aansluiting bij het grond- en vastgoedbeleid. Hieronder staan de belangrijkste.

Een gemeentelijke onroerende zaak wordt in beginsel via openbare inschrijving vervreemd. De vervreemding van een onroerende zaak gebeurt met inachtneming de door de gemeente vastgestelde ‘Algemene Voorwaarden bij verkoop van onroerende zaken’. Het kan noodzakelijk zijn om af te wijken van het uitgangspunt van openbare inschrijving, namelijk wanneer er sprake is van locaties/gebieden die samenwerking met ontwikkelpartner(s) rechtvaardigen gezien: • grootte en complexiteit; • of hoogte en spreiding van risico’s; • of eigendomssituatie. Een voorbeeld hiervan is de situatie waarbij de te verkopen gemeentelijke onroerende zaak direct grenst aan een ander perceel dat op korte termijn zal worden (her)ontwikkeld. In dit geval dient er te worden onderzocht of het ontwikkelen van beide percelen tezamen wellicht meer (in zowel financieel, maatschappelijke als stedenbouwkundig opzicht) kan opleveren dan twee los van elkaar staande ontwikkelingen. In een dergelijke situatie heeft het de voorkeur om in eerste instantie in onderhandeling te treden met de eigenaar van het naastgelegen perceel. Om de marktconforme grondprijs vast te stellen hanteert de gemeente Velsen de kadernota 3

2.8.1 Aanbestedingsplicht De aanbestedingsplicht van de gemeente bij verkopen van onroerende zaken is geregeld in de Aanbestedingswet en het vigerende gemeentelijke Inkoopbeleid. 2.8.2 Staatsteunverbod Het algemene Europese staatssteunverbod is neergelegd in artikel 107, lid 1, van het VWEU. Een verkoop tegen een waarde die lager is dan de marktwaarde kan bijvoorbeeld worden aangemerkt als een onrechtmatig voordeel aan een onderneming. Het is daarom van belang dat verkopen transparant en marktconform plaatsvinden. 2.8.3 Wet Bibob De gemeente beoogt met toepassing van de Wet Bibob te voorkomen dat zij ongewild criminele activiteiten faciliteert waardoor de veiligheid, leefbaarheid, de rechtsorde of de bestuurlijke slagkracht wordt aangetast. Door de inzet van de Wet Bibob wordt tevens beoogd de concurrentiepositie van bonafide ondernemers te beschermen. In de Beleidsregels Wet Bibob Velsen 2020 is voorzien in de mogelijkheid een Bibob toetsing

Paragraaf 2.8 is vervangen en in lijn gebracht met de Kadernota Vastgoed, vastgesteld op 23 juni 2021. Deze aanpassing heeft onder andere tot gevolg dat in sommige gevallen de woningbouw kan worden versneld. In het oude beleid moesten afwijkingen van het verkoopkader worden voorgelegd aan de raad wat extra tijd kost. Nu is het een collegebevoegdheid. Het college zal wel motiveren wanneer ze afwijkt van het beginsel openbare inschrijving.

Grondprijzen. De gemeente voert voor de uit te geven onroerende zaak een grondprijsbeleid waarbij de waarde van de onroerende zaak gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of functie.

uit te voeren voor vastgoedtransacties. De gemeente kan een Bibob-toets uitvoeren bij vastgoedtransacties waarbij de gemeente als civiele partij betrokken is. Bij de start van onderhandelingen daartoe, zal de gemeente de wederpartij ervan in kennis stellen dat een Bibob-toets deel kan uitmaken van de procedure. 2.8.4 Standaard verkoopmethode Bij verkoop van gemeentelijke onroerende zaken is het uitgangspunt dat de onroerende zaak marktconform wordt vervreemd op basis van de toekomstige bestemming. Een gemeentelijke onroerende zaak wordt in beginsel via openbare inschrijving vervreemd. Onder de noemer van openbare inschrijving vallen ook de methoden van (on)voorwaardelijke “openbare inschrijving” en de “openbare inschrijving met voorselectie”. De vervreemding van een onroerende zaak gebeurt met inachtneming van de door de gemeente vastgestelde ‘Algemene Voorwaarden bij verkoop van onroerende zaken’. Afhankelijk van het gewenste verkoopresultaat kan het noodzakelijk zijn om af te wijken van het uitgangspunt van openbare inschrijving. Het college is zelfstandig bevoegd om tot andere verkoopmethoden dan openbare inschrijving te besluiten. (Dit is besloten door de raad bij het vaststellen van de Kadernota Vastgoed op 23 juni 2021.)

4

Hoofdstuk 3 Vormen van grondbeleid Oude kadernota 3.5 Keuze grondbeleid De gemeente kiest voor faciliterend grondbeleid, tenzij na zorgvuldige en integrale afweging gekozen wordt om actief grondbeleid te voeren om doelstellingen uit de structuurvisie te kunnen realiseren. De gemeente kan er ook voor kiezen om risico’s te delen en een mengvorm van actief en faciliterend grondbeleid te kiezen. Dan wordt er gekozen voor een samenwerkingsvorm met één of meerdere private partijen. Dit komt overigens niet vaak voor bij de gemeente Velsen.

5

Nieuwe kadernota 3.5 Keuze grondbeleid De gemeente past maatwerk toe voor de keuze van het grondbeleid om kansen en initiatieven de ruimte te bieden. Per ontwikkeling wordt zorgvuldig en integraal afgewogen welke rol de gemeente inneemt passend binnen de mogelijkheden van de gemeente met inachtneming van de belangen van de spelers in het speelveld. Bij deze afweging spelen de opgestelde visies (paragraaf 2.3), financiën, capaciteit, kennis en risicoruimte een belangrijke rol. Hieruit volgt of de gemeente kiest voor actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid of een mengvorm van actief en faciliterend grondbeleid.

Reden wijziging Paragraaf 3.5 is vervangen. Deze nieuwe omschrijving geeft duidelijk weer welke afwegingen een rol spelen bij de keuze van het grondbeleid. Daarnaast geeft deze formulering het college iets meer ruimte bij de gemotiveerde keuze van het grondbeleid. Dit heeft onder andere tot gevolg dat in sommige gevallen de woningbouw kan worden versneld. In het oude beleid moesten afwijkingen van de keuze van het grondbeleid namelijk voorgelegd worden aan de raad wat extra tijd kost. Uiteraard dient het college zich te houden aan de overige kaders beschreven in de kadernota zoals de maximale bedragen met betrekking tot strategische verwervingen.

Hoofdstuk 4 Financiële verantwoording Oude kadernota 4.9.6 Tussentijds winst nemen op grondexploitaties Voor het tussentijds winst nemen op grondexploitaties worden de uitgangspunten omschreven in de notitie grondexploitaties van het BBV gehanteerd. De belangrijkste zaken die daarbij in acht worden genomen is het voorzichtigheidsbeginsel en realisatiebeginsel.

4.9.7 Sluiten grondexploitatie Als een gebiedsontwikkeling bijna of geheel voltooid is, wordt de grondexploitatie (financieel) afgesloten. Een gebiedsontwikkeling is bijna of geheel voltooid na oplevering van het laatste gebouw of na het woonrijp maken van het laatste deelgebied. Batige saldi van de afgesloten grondexploitaties vloeien naar de algemene reserve grondbedrijf. Nadelige saldi van de afgesloten grondexploitaties worden afgeboekt binnen de algemene reserve grondbedrijf en/of getroffen verliesvoorziening. Indien een project bijna voltooid is, wordt er voor de nog niet voltooide onderdelen een voorziening van dat onderdeel getroffen met de hoogte van de te verwachten kosten.

6

Nieuwe kadernota 4.9.6 Tussentijds winst nemen op grondexploitaties Voor het tussentijds winst nemen op grondexploitaties worden de uitgangspunten omschreven in de notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 van het BBV gehanteerd.

Reden wijziging Paragraaf 4.9.6 is aangepast. De commissie BBV heeft de Notitie Grondexploitaties 2016 vervangen door de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019. In de nieuwe notitie is het nemen van tussentijdse winst volledig uitgewerkt, waarbij ook onzekerheden en risico’s verwerkt worden in de berekening van de tussentijdse winstneming.

4.9.7 Sluiten grondexploitatie Een grondexploitatiecomplex kan pas worden afgesloten indien de gehele grondexploitatie is afgerond. Dit vanwege het gegeven dat pas op dat moment het complex ook fiscaal is afgerond. Het grondexploitatiecomplex kan voor afsluiting wel worden ingebracht in een ander grondexploitatiecomplex. Ook is het mogelijk om te werken met een restplan, ingeval het afsluiten van een omvangrijke grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren vanwege een langlopende resterende activiteit, die van beperkte waarde is voor de grondexploitatie als geheel. Batige saldi van de afgesloten grondexploitaties vloeien naar de algemene reserve grondbedrijf. Nadelige saldi van de afgesloten grondexploitaties worden afgeboekt binnen de algemene reserve grondbedrijf en/of getroffen verliesvoorziening.

Paragraaf 4.9.7 is aangepast. De commissie BBV heeft de Notitie Grondexploitaties 2016 vervangen door de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019. In de nieuwe notitie is het sluiten van een grondexploitatie strakker gedefinieerd.

Hoofdstuk 6 Risicomanagement Oude kadernota 6.3 Dekking risico’s / algemene reserve grondbedrijf De risico’s van gebiedsontwikkeling worden gedekt door de algemene reserve grondbedrijf. De minimale omvang van de algemene reserve grondbedrijf wordt tijdens de jaarrekening bepaald ter hoogte van het bepaalde risicobedrag conform het risicomanagement. De maximale omvang van de algemene reserve wordt bepaald op 150% van het bepaalde risicobedrag conform het risicomanagement. Indien de reserve onder de minimale omvang komt zal deze worden aangevuld door de algemene middelen/reserve van de gemeente. Bij een omvang boven de maximale omvang vloeit het meerdere van de reserve naar de algemene middelen/reserve van de gemeente.

Nieuwe kadernota 6.3 Dekking risico’s / algemene reserve grondbedrijf De risico’s van gebiedsontwikkeling worden gedekt door de algemene reserve grondbedrijf. De algemene reserve grondbedrijf zit tussen de 100% en 150% van het berekende risicobedrag met een minimum van €1.000.000. De minimale omvang van de algemene reserve grondbedrijf is dus €1.000.000. Indien het bij de jaarrekening bepaalde risicobedrag conform het risicomanagement hoger is dan €1.000.000 wordt dat bepaalde risicobedrag het minimum en de maximale omvang van de algemene reserve grondbedrijf wordt bepaald op 150% van het bepaalde risicobedrag conform het risicomanagement (als het bepaalde bedrag hoger is dan €1.000.000). Indien de reserve onder de minimale omvang komt zal deze worden aangevuld door de algemene middelen/reserve van de gemeente. Bij een omvang boven de maximale omvang vloeit het meerdere van de reserve naar de algemene middelen/reserve van de gemeente. 6.5 Onzekerheden en risico’s in relatie tot tussentijds winstnemen Voor de bepaling van de tussentijdse winst wordt rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties. De bepaalde uitgangspunten uit het risicomanagement dienen als basis voor deze berekening.

7

Reden wijziging Paragraaf 6.3 is aangepast. Er is een (extra) minimum aangebracht voor de algemene reserve grondbedrijf. De reserve moet minimaal €1.000.000 bedragen. Doordat de (grote) grondexploitaties momenteel ver in de uitvoering zijn en richting afronding gaan, wordt het berekende risicobedrag uit het risicomanagement steeds lager. Het risicobedrag wordt berekend door de kans maal risico. De kans varieert in de berekeningen tussen de 10% en 50%. Als een risico zich vol voordoet (100%) moet er voldoende reserve zijn om dit op te vangen. Vandaar dat er een extra minimum is toegevoegd.

Paragraaf 6.5 is toegevoegd. De commissie BBV heeft de Notitie Grondexploitaties 2016 vervangen door de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019. In de nieuwe notitie is het nemen van tussentijdse winst volledig uitgewerkt, waarbij ook onzekerheden en risico’s verwerkt worden in de berekening van de tussentijdse winstneming.

Hoofdstuk 7 Rapportage Oude kadernota Het college informeert de raad over de (financiële) stand van zaken van de projecten waarbij actief grondbeleid wordt gevoerd middels de planning en control cyclus. In de begroting en het jaarverslag van de jaarrekening worden de cijfers op hoofdlijnen gerapporteerd. De geprognosticeerde resultaten worden gepresenteerd tegen de netto contante waarde voor zowel positieve als negatieve grondexploitaties. Afwijkingen boven de €200.000 worden direct gemeld bij de raad middels een collegebericht.

8

Nieuwe kadernota Het college informeert de raad over de (financiële) stand van zaken van de projecten middels de planning en control cyclus. In de begroting en het jaarverslag van de jaarrekening worden de cijfers op hoofdlijnen gerapporteerd. De geprognosticeerde resultaten worden gepresenteerd tegen de eindwaarde voor zowel positieve als negatieve grondexploitaties. Afwijkingen boven de €200.000 worden direct gemeld bij de raad middels een collegebericht.

Reden wijziging Eerste alinea is aangepast. De commissie BBV heeft de Notitie Grondexploitaties 2016 vervangen door de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019. In de nieuwe notitie is opgenomen dat resultaten op eindwaarde (waarde einde project) moeten worden gepresenteerd i.p.v. op netto contante waarde (waarde op datum doorrekenen project).