Was-wordt-lijst Kadernota Grondprijzen 2019 en 2021.pdf

Was-wordt-lijst Kadernota Grondprijzen van het grondbeleid 2019 en 2021 Oude kadernota: Kadernota Grondprijzen 2019 door de gemeenteraad vastgesteld op 25 april 2019 Nieuwe kadernota: Kadernota Grondprijzen 2021 In dit document worden niet alle tekstuele wijzigingen weergegeven, maar worden alleen de relevante inhoudelijke wijzigingen omschreven. Samenvatting / grondprijzenoverzicht Oude kadernota

Hoofdstuk 1 Inleiding Oude kadernota − Het gemeentebestuur vindt het belangrijk om te beschikken over een actueel grondbeleid. Dit bestaat uit twee beleidsonderwerpen, namelijk beleid op het gebied van ontwikkeling en beleid over grondprijzen. Daarnaast zijn er twee andere beleidsonderwerpen die een relatie hebben met het grondbeleid, namelijk vastgoedbeheer en huurprijzen voor gemeentelijke vastgoedaccommodaties. Deze twee worden in een afzonderlijke beleidsnota beschreven. De kadernota Grondprijzen wordt elke twee jaar herzien. Dit vanwege algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.

1

Nieuwe kadernota

Reden wijziging − Deze pagina is aangepast op basis van de inhoudelijke aanpassingen die terug te lezen zijn bij de hoofdstukken.

Nieuwe kadernota − Het gemeentebestuur vindt het belangrijk om te beschikken over een actueel grondbeleid. Dit bestaat uit twee beleidsonderwerpen, namelijk beleid op het gebied van ontwikkeling en beleid over grondprijzen. Daarnaast is er een kadernota Vastgoed die een relatie heeft met het grondbeleid. Hierin wordt onder andere het beleid over vastgoedbeheer en huurprijzen voor gemeentelijke vastgoedaccommodaties beschreven. De kadernota Grondprijzen wordt elke twee jaar herzien. Dit vanwege algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.

Reden wijziging − Paragraaf 1.1 Aanleiding is aangepast aan meest recente beleidskaders.

Hoofdstuk 2 Grondprijsbeleid en rekenmethodieken Oude kadernota Nieuwe kadernota − Geen − Bij paragraaf 2.1 eerste alinea regel toegevoegd: “De beschreven grondprijzen zijn exclusief de wettelijk verschuldigde belastingen.” −

De grond in bouwrijpe staat wordt geleverd (uitgezonderd snippergroen);

−

Indien een ontwikkelaar zelf grond bezit, maar om haar plan te realiseren gemeentegrond nodig heeft, wordt de grondwaarde bepaald door het totale plan te beschouwen (complexbenadering).

−

Toetsing van een grondprijsberekening van een ontwikkelaar door een onafhankelijke gespecialiseerde derde kan worden gedaan om tot een marktconforme gronduitgifte te komen. De ontwikkelaar heeft de meeste accurate gegevens van een ontwikkeling.

2

Reden wijziging − Ter verduidelijking

−

De grond in bouwrijpe staat wordt geleverd (uitgezonderd snippergroen en andere kleine percelen grond);

−

Paragraaf 2.1 punt 1 zin aangepast. Ook andere kleine percelen grond worden soms niet in bouwrijpe staat geleverd, maar in de huidige staat.

−

Indien een ontwikkelaar zelf grond bezit, maar om haar plan te realiseren gemeentegrond nodig heeft, wordt de grondwaarde bepaald door het totale plan te beschouwen (complexbenadering), tenzij de ontwikkellocatie klein is of er weinig grond van de gemeente benodigd is, dan wordt maatwerk toegepast.

−

Zin toegevoegd bij paragraaf 2.1 derde alinea. Bij kleine ontwikkellocaties of als er weinig grond van de gemeente benodigd is, is de complexbenadering een te uitgebreide (en dure) methode om tot een grondprijs te komen, dan wordt maatwerk toegepast. Meestal zal dan de prijs van andere kleine percelen grond gehanteerd worden. De gemeente bepaalt per individueel geval de juiste methode.

−

Toetsing van een grondprijsberekening van een ontwikkelaar door een onafhankelijke gespecialiseerde derde kan worden gedaan om tot een marktconforme gronduitgifte te komen. Bij deze onafhankelijke gespecialiseerde derde dient zijn/haar deskundigheid gewaarborgd te zijn door afdoende, aantoonbare en in het maatschappelijk verkeer geaccepteerde kennis en ervaring. De ontwikkelaar heeft de meeste accurate gegevens van een ontwikkeling.

−

Bij paragraaf 2.5 beschreven hoe deskundigheid van de onafhankelijke gespecialiseerde derde gewaarborgd moet zijn.

Hoofdstuk 3 Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom Oude kadernota Nieuwe kadernota − Naast gronduitgifte in eigendom bestaan − Naast gronduitgifte in eigendom bestaan ook erfpacht, pacht, huur, bruikleen van ook erfpacht, pacht, huur, bruikleen van gronden, recht van opstal en gronden, recht van opstal en erfdienstbaarheid. De prijzen voor erfpacht erfdienstbaarheid. De prijzen voor erfpacht en huur hebben een relatie met en huur hebben een relatie met grondprijzen, omdat ze een bepaald grondprijzen, omdat ze een bepaald percentage van de grondprijs bedragen, percentage van de grondprijs bedragen, afhankelijk van het gewenste rendement afhankelijk van het gewenste rendement van de grond. Het beleid over deze van de grond. In deze kadernota Grondprijzen worden enkel de percentages uitgiftemethodes is uitgewerkt in de voor erfpacht, verkopen van het bloot kadernota Vastgoedbeheer. In deze eigendom en de verhuur van gronden kadernota Grondprijzen worden enkel de behandeld. Daarnaast wordt de percentages voor erfpacht, verkopen van het bloot eigendom en de verhuur van rekenmethodiek voor opstalrechten en erfdienstbaarheden aangegeven. gronden behandeld. Daarnaast wordt de rekenmethodiek voor opstalrechten en erfdienstbaarheden aangegeven.

3

Reden wijziging − Zin is vervallen door vervallen van kadernota Vastgoedbeheer door de nieuwe kadernota Vastgoedbeleid. Hierin is niet het beleid over de uitgiftemethodes uitgewerkt.

Hoofdstuk 4 Woningen Oude kadernota − Voor sociale huurwoningen die door een woningcorporatie worden gerealiseerd hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor vrije sector woningen. Een sociale huurwoning heeft een huurprijs van maximaal de huursubsidiegrens. Dit komt overeen met € 710,68 (prijspeil 2018). De standaard grondprijs voor een grondgebonden eengezinswoning in de sociale huursector wordt vastgesteld op € 17.979 exclusief BTW per woning (e.g.w.). Bij gestapelde sociale woningbouw wordt een grondprijs van € 14.278 exclusief BTW per woning (m.g.w.) gehanteerd. −

4

Woningbouwkavels die de gemeente direct aan particuliere opdrachtgevers uitgeeft, worden bij openbare inschrijving of met een vraagprijs via de comparatieve methode verkocht. Voor woningbouwkavels voor particuliere opdrachtgevers wordt de prijs uitgedrukt in een prijs per kavel of per m² grond, tot stand gekomen door comparatieve benadering of taxatie.

Nieuwe kadernota − Voor sociale huurwoningen die door een woningcorporatie worden gerealiseerd hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor vrije sector woningen. Een sociale huurwoning heeft een huurprijs van maximaal de huursubsidiegrens. Dit komt overeen met € 752,33 (prijspeil 2021). De standaard grondprijs voor een grondgebonden eengezinswoning in de sociale huursector wordt vastgesteld op € 18.373 exclusief BTW per woning (e.g.w.). Bij gestapelde sociale woningbouw wordt een grondprijs van € 14.590 exclusief BTW per woning (m.g.w.) gehanteerd. −

Voor woningbouwkavels voor particuliere opdrachtgevers wordt de prijs uitgedrukt in een prijs per kavel of per m² grond, tot stand gekomen door comparatieve benadering of taxatie.

Reden wijziging − Paragraaf 4.1: Huursubsidiegrens is aangepast naar 2021 en grondprijs is geïndexeerd.

−

Paragraaf 4.4 Kavels voor particuliere opdrachtgevers. Prijs komt tot stand middels taxatie. Aangepast aan de hand van nieuwe inzichten.

Hoofdstuk 5 Bedrijven Oude kadernota − De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek. Deze zijn vooral gebonden aan het gebouw en dat is vaak weer afgestemd op het gebruik. Dat maakt dat de residuele grondwaarde berekening zijn beperkingen heeft om toch grondprijzen te hanteren in een pril stadium waarin nog niets bekend is over gegadigden. Voor de bepaling van de grondprijs wordt daarom de comparatieve benadering gevolgd (bepalen van acceptabele prijsniveaus in vergelijking met de marktprijzen elders). −

5

De grondprijzen voor bedrijfsterreinen komen tot stand door de comparatieve benadering. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Voor de prijsstelling wordt een prijs per m² uitgeefbaar terrein gehanteerd.

Nieuwe kadernota − De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek vanwege het verschillende gebruik, gewenste vloerbelasting, hoogte van het gebouw etc. Dat maakt dat de residuele grondwaarde berekening zijn beperkingen heeft. Voor de bepaling van de grondprijs wordt een taxatie gedaan. De taxateur bepaalt zelf welke methode gehanteerd wordt om tot een marktconforme grondprijs te komen. Dit kan bijvoorbeeld door de comparatieve benadering of door een residuele berekening. −

De grondprijzen voor bedrijfsterreinen komen tot stand middels taxatie. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Voor de prijsstelling wordt een prijs per m² uitgeefbaar terrein gehanteerd.

Reden wijziging − Voor de bepaling van de grondprijs werd de comparatieve benadering gevolgd (bepalen van acceptabele prijsniveaus in vergelijking met de marktprijzen elders). Dit is aangepast naar: voor de bepaling van de grondprijs wordt een taxatie gedaan. De taxateur bepaalt zelf welke methode gehanteerd wordt om tot een marktconforme grondprijs te komen. Dit kan bijvoorbeeld door de comparatieve benadering of door een residuele berekening. Hierdoor heeft de taxateur de vrijheid om de juiste methode te gebruiken.

Hoofdstuk 6 Kantoren Oude kadernota − De marktprijzen voor grond in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR). De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en hangt samen met risico’s en overige economische omstandigheden van enig moment. Dat maakt dat de residuele grondwaardeberekening zijn beperkingen heeft om toch grondprijzen te hanteren in een pril stadium waarin nog niets bekend is over gegadigden. Voor de bepaling van de grondprijs wordt daarom de comparatieve benadering gevolgd (bepalen van acceptabele prijsniveaus in vergelijking met de marktprijzen elders). −

6

De grondprijzen voor kantoorterreinen komen tot stand door de comparatieve benadering. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Voor de prijsstelling wordt een prijs per m² uitgeefbaar terrein gehanteerd.

Nieuwe kadernota − De marktprijzen voor grond in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR). De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en hangt samen met risico’s en overige economische omstandigheden van enig moment. Dat maakt dat de residuele grondwaardeberekening zijn beperkingen heeft. Voor de bepaling van de grondprijs wordt een taxatie gedaan. De taxateur bepaalt zelf welke methode gehanteerd wordt om tot een marktconforme grondprijs te komen. Dit kan bijvoorbeeld door de comparatieve benadering of door een residuele berekening. −

De grondprijzen voor kantoorterreinen komen tot stand middels taxatie. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Voor de prijsstelling wordt een prijs per m² uitgeefbaar terrein gehanteerd.

Reden wijziging − Voor de bepaling van de grondprijs werd de comparatieve benadering gevolgd (bepalen van acceptabele prijsniveaus in vergelijking met de marktprijzen elders). Dit is aangepast naar: voor de bepaling van de grondprijs wordt een taxatie gedaan. De taxateur bepaalt zelf welke methode gehanteerd wordt om tot een marktconforme grondprijs te komen. Dit kan bijvoorbeeld door de comparatieve benadering of door een residuele berekening. Hierdoor heeft de taxateur de vrijheid om de juiste methode te gebruiken.

Hoofdstuk 7 Detailhandel, horeca en hotels Oude kadernota − De grondprijs wordt bepaald via de residuele grondwaarde bepaling. Maar wel met de aantekening dat, als een dergelijke uitgifte speelt, wordt geanalyseerd wat het haalbare prijsniveau is in relatie tot de prijzen op vergelijkbare locaties. Bij de residuele berekening zijn de huurprijzen en het bruto aanvangsrendement (BAR) belangrijke parameters.

Nieuwe kadernota − De grondprijs wordt bepaald via de residuele grondwaarde methode. Bij de residuele berekening zijn de huurprijzen en het bruto aanvangsrendement (BAR) belangrijke parameters. Verder zijn binnen de randvoorwaarden van het stelsel van de residuele grondwaarde bepaling meerdere zaken van invloed. Dit zijn vooral de locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, de ligging van de winkelruimte op de begane grond of verdieping, de diepte van het pand, de branchering en de oppervlakte.

Verder zijn binnen de randvoorwaarden van het stelsel van de residuele grondwaarde bepaling meerdere zaken van invloed. Dit zijn vooral de locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, de ligging van de winkelruimte op de begane grond of verdieping, de diepte van het pand, de branchering en de oppervlakte.

Reden wijziging − Paar zinnen zijn verwijderd. In de residuele grondwaarde methode wordt het haalbare prijsniveau bepaald op basis van vergelijkbare locaties. Dit is onderdeel van de methode en hoeft niet apart beschreven te worden. Laatste zin over solitaire gronduitgifte is overbodig.

Aangetekend wordt dat horeca vaak deel uit maakt van integrale winkelprojecten. Daardoor vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van de horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde is daarom geen aanleiding voor onderscheid tussen detailhandel en horeca. −

7

De huurprijzen en stichtingskosten worden aangeleverd door de ontwikkelaar en getoetst door de gemeente met behulp van een onafhankelijke gespecialiseerde derde.

−

De huurprijzen en stichtingskosten worden aangeleverd door de ontwikkelaar en getoetst door de gemeente met behulp van een onafhankelijke gespecialiseerde derde of taxateur.

−

Bij paragraaf 7.2 Grondprijzen is het woordje taxateur toegevoegd. Toets kan plaatsvinden met behulp van een onafhankelijke gespecialiseerde derde of taxateur.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke voorzieningen Oude kadernota − Paragraaf maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Grondprijs f.s.i. < 1 € 145 per m² uitgeefbaar terrein Grondprijs f.s.i. ≥ 1 € 145 per m² bruto vloeroppervlak

Nieuwe kadernota − Paragraaf maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Grondprijs f.s.i. < 1 € 149 per m² uitgeefbaar terrein Grondprijs f.s.i. ≥ 1 € 149 per m² bruto vloeroppervlak

Reden wijziging − Grondprijs is geïndexeerd.

−

Voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, de prijzen t.b.v. deze nutsvoorzieningen sluiten aan bij de prijzen voor andere kleine percelen grond, waarbij geldt dat percelen met opstal gaan volgens de prijs andere kleine percelen met bebouwingsmogelijkheid en percelen zonder opstal gaan volgens andere kleine percelen zonder bebouwingsmogelijkheid,

−

Voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, zoals trafostations e.d., de prijzen t.b.v. deze nutsvoorzieningen sluiten aan bij de prijzen voor andere kleine percelen grond, waarbij geldt dat percelen met opstal gaan volgens de prijs andere kleine percelen met bebouwingsmogelijkheid en percelen zonder opstal gaan volgens andere kleine percelen zonder bebouwingsmogelijkheid,

−

Bij paragraaf 8.2 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk bij punt 5 is “zoals trafostations e.d.” toegevoegd ter verduidelijking.

−

Zendmasten en zend- en ontvangstinstallaties De locaties voor het plaatsen van bovengenoemde apparatuur worden uitgegeven in huur in combinatie met een huurafhankelijk recht van opstal. Voor een oppervlakte van max 40 m² en een masthoogte van max. 40 meter wordt een jaarlijkse huursom voor de grond in rekening gebracht van € 5.500 per jaar. De hoogte van de huursom bij een grotere oppervlakte of masthoogte is maatwerk. Voor elke volgende provider die gebruikt maakt van de zendmast wordt de huursom verhoogd met € 1.500 per medegebruiker per jaar. De huursom wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Er wordt naast de huursom geen

−

Zendmasten en zend- en ontvangstinstallaties De locaties voor het plaatsen van bovengenoemde apparatuur worden uitgegeven in huur in combinatie met een huurafhankelijk recht van opstal. De hoogte van de huursom is maatwerk. De huursom wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Er wordt naast de huursom geen retributie in rekening gebracht voor het huurafhankelijke opstalrecht.

−

Bij paragraaf 8.2 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk bij punt 6 is voor de bepaling van de huursom nu volledig maatwerk beschreven. De oude methode resulteerde in sommige gevallen in een te lage huursom. Vandaar dat nu volledig maatwerk is beschreven.

8

retributie in rekening gebracht voor het huurafhankelijke opstalrecht.

Hoofdstuk 9 Snippergroen en andere kleine percelen grond Oude kadernota Nieuwe kadernota − Paragraaf grondprijs (Snippergroen en − Paragraaf grondprijs (Snippergroen en andere kleine percelen grond) andere kleine percelen grond) Grondprijs voor grond zonder − Grondprijs voor grond zonder bebouwingsmogelijkheid € 130 per m² maal bebouwingsmogelijkheid € 127 per m² maal de liggingsfactor. de liggingsfactor. Grondprijs voor grond met − Grondprijs voor grond met bebouwingsmogelijkheid € 216 per m² maal bebouwingsmogelijkheid € 212 per m² maal de liggingsfactor. de liggingsfactor.

9

Reden wijziging − Grondprijs is geïndexeerd.