Schriftelijke beantwoording vragen sessie Missiehuis + 2 bijlagen.pdf

GEMEENTE VELSEN

Schriftelijk beantwoording vragen raadssessie Missiehuis Datum raadssessie

22 april 2021

Onderwerp

Voortgang herontwikkeling locatie Missiehuis

Portefeuillehouder(s)

S.Y. Dinjens

Vraag 1

Waarom is er afgestapt van het eerdere ontwerp met 2-onder-1 kapwoningen? Antwoord vraag 1

Het gepresenteerde ontwerp is in lijn met de randvoorwaarden zoals die in het startdocument zijn vastgelegd. In het startdocument is immers opgenomen dat “omwille van de continue rand langs de buitenzijde (Nicolaas Beetslaan, Driehuizerkerkweg en Wolff en Dekenlaan) wordt de bebouwing van Nieuw Velserduin aan de Nicolaas Beetslaan in karakter en korrelgrootte doorgezet.” Stedenbouwkundig is er aansluiting gezocht bij de maat van het Missiehuis, terwijl tevens het Missiehuis duidelijk en voornaam blijft door aan weerszijden terugspringende rooilijnen. Ook dit is in lijn met het Startdocument. Vraag 2

In tegenstelling tot het startdocument is in het plan deels geen sprake van een schuine kap of terugliggende derde woonlaag. Doet dit geen afbreuk aan het dorpse karakter van Driehuis? Antwoord vraag 2

Er is aansluiting gezocht bij Nieuw Velserduin voor wat betreft de stedenbouwkundige opzet van kapvormen. In dit geval door toepassing van 2 lagen + kap, en op hoeken en ter plaatse van sprongen in de rooilijn verbijzonderd met een doorgetrokken gevel. Het dorpse karakter komt terug in verschillende elementen, zoals: - de sprongen in de rooilijnen van de woningen; - de detaillering van het metselwerk; - de verschillende doorgangen en wandelpaden; - het vele groen (inclusief de hoog opgaande bomen, de boomgaard en de groene erfscheidingen); - het niet realiseren van een hoger appartementengebouw in de zuidoosthoek van de locatie. Vraag 3

60% van de boomgaard moet behouden blijven, echter in het ontwerp van de nieuwe boomgaard staan paden, bomen, vaste beplanting en privétuinen. Hoe is initiatiefnemer van plan om van de boomgaard een eenheid te maken? Antwoord vraag 3

In het gepresenteerde ontwerp wordt het hele gebied aan de ‘achterzijde’ van het Missiehuis, inclusief het gebied rondom de kapel en het voormalige stalgebouw, tot één parkachtige ruimte getransformeerd. Onderdeel hiervan is ook de het behoud van 60% van de huidige boomgaard. De huidige afstand tussen de kapel en garagegebouw is 55 meter. In de nieuwe situatie blijft hiervan

GEMEENTE VELSEN 60% (dus 33 meter) behouden. De boomgaard wordt tot een eenheid gemaakt door de toepassing van bloesembomen en gras, aangevuld met meer parkachtige beplanting zoals hagen en vaste planten. Ook de erfafscheiding met de tuinen wordt met hagen mee ontworpen. Door het parkachtige gebied (en dus ook door de boomgaard) lopen paden die uitnodigen tot een wandeling door het park en niet alleen langs het park/boomgaard. Bovenstaande blijkt ook uit de artist impressie die ook is getoond tijdens de Raadsvergadering (zie bijlage). Vraag 4

Is er een maximale hoogte bepaald voor de kangeroewoningen? Antwoord vraag 4

De kangoeroewoningen krijgen een volume van één woonlaag met een kap, plat of schuin dak. Hier moet nog een keuze in worden gemaakt. In het bestemmingsplan wordt de maximale bouwhoogte vastgelegd. Vraag 5

Door de aanplant van lagere bomen aan de zuidzijde is er geen sprake van een groene zoom. Hoe gaat initiatiefnemer dit compenseren? En is initiatiefnemer bereid om het onderhoud van de bomen voor 20 jaar af te kopen? Antwoord vraag 5

Door te kiezen voor bomen met een stamdiameter 35/40 (met een hoogte van circa 8 meter, oftewel 2,5 verdieping) zorgen we er juist wel voor dat een groene zoom ontstaat die aansluit bij de bestaande rand aan de Driehuizerkerkweg. Deze maat boom kan namelijk worden aangeplant op dezelfde onderlinge afstand (circa 5 meter) als de bomen in de bestaande groene zoom. Grotere bomen moeten verder van elkaar geplant worden, waardoor er niet voldoende bomen geplant kunnen worden. Bovendien is de aanplant van grotere bomen niet wenselijk/mogelijk vanwege problemen met de grondwaterstand, het grote risico op uitval en de hoge onderhoudskosten. De nieuwe bomen zullen direct een volwaardig groenbeeld geven. Zie hiervoor de artist impressie in de bijlage. De aanplant van bomen met een stamdiameter 35/40 leidt volgens initiatiefnemer niet tot een dusdanig groot risico op uitval van bomen dat afkoop van onderhoud voor 20 jaar nodig is. Vraag 6

Wie controleert of het plan dat er ligt voldoet aan de alle randvoorwaarden die in het startdocument zijn opgenomen? Antwoord vraag 6

De randvoorwaarden uit het startdocument worden vertaald in een bestemmingsplan. Het vaststellen van het bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Hierbij meldt het college uiteraard eventuele afwijking ten opzichte van het startdocument. Vervolgens dient initiatiefnemer een aanvraag omgevingsvergunning in die moet passen binnen de kaders van het bestemmingsplan. De toets van die aanvraag wordt uitgevoerd door het college. Vraag 7

In de boomgaard worden paden en privétuinen gesitueerd. Blijft daarmee wel 60% van de boomgaard behouden?

GEMEENTE VELSEN Antwoord vraag 7

De huidige afstand tussen de kapel en garagegebouw is 55 meter. In de nieuwe situatie blijft hiervan 60% (dus 33 meter) behouden. Zie ook het antwoord op vraag 3. Vraag 8

Op pagina 8 van de presentatie van initiatiefnemer staat blok A3 verder naar de kapel dan op pagina 6. Vanwaar dit verschil? Antwoord vraag 8

Dit is niet het geval; blok A3 staat in lijn met de zijkant van blok A5. Vraag 9

Hebben de aanpassingen aan de kapel, om die geschikt te maken voor wonen, invloed op het monumentale karakter? Antwoord vraag 9

De gemeente heeft in een redengevende beschrijving vastgelegd waarom het Missiehuis een gemeentelijk monument is. Enerzijds vanwege de architectuurhistorische waarde; de gave monumentale hoofdvorm, de gave gevelindeling alsmede de gave detaillering en het materiaalgebruik. Anderzijds vanwege de cultuurhistorische waarde als één van de twee nog resterende voormalige missiehuizen in Noord-Holland. Alle beoogde aanpassingen worden ontworpen met inachtneming van de monumentale waarde van de kapel. Hierover voert initiatiefnemer met regelmaat overleg met (leden van) de commissie stedelijk schoon van de gemeente. Initiatiefnemer is van mening dat door de beoogde ingrepen het karakter van de kapel juist versterkt wordt. Bovendien draagt de sloop van de sacristie bij aan de openheid van het groene karakter rondom de kapel. De verschijningsvorm van de karakteristieke kapel blijft identiek, toont zich helder af in het totale ritme van omliggende gebouwen en wordt zorgvuldig ingepast in het openbare bijpassende park. Het ritme van de nieuwe raamopeningen inclusief detailleringen, kleur en materiaal zijn volledig in harmonie met de bestaande situatie. Vraag 10

Is het aantal te realiseren appartementen in het plan kleiner geworden door de keuze het appartementengebouw weg te laten. Antwoord vraag 10

Door het wegvallen van het appartementengebouw en overige wijzigingen in het plan, is per saldo het totaal aantal appartementen afgenomen met circa 10. Het realiseren van het appartementengebouw stuitte echter op veel weerstand bij omwonenden. Initiatiefnemer vindt het belangrijk om hier daarom voor een alternatief met grondgebonden woningen te kiezen. Vraag 11

Is het mogelijk om de kangoeroewoningen op zo’n manier te bestemmen dat Bed & Breakfast geen mogelijkheid is? Antwoord vraag 11

De bestemmingsplannen in de gemeente Velsen kennen voor Bed & Breakfast een regel dat dit met inachtneming van een aantal voorwaarden is toegestaan voor maximaal 50m2. Het is mogelijk om een andere regel op te nemen.

GEMEENTE VELSEN Initiatiefnemer is voornemens om het gebruik van de kangoeroewoningen ook vast te leggen in de koopovereenkomsten met de toekomstige bewoners. Vraag 12

Zijn woningen met een berging aan de voorzijde wel passend in het beeld dat we hier nastreven? Antwoord vraag 12

In het plan zitten geen woningen met een berging aan de voorzijde. Wel is het zo dat de achtertuinen op een hoogwaardige manier worden begrensd zodat er niet een achterkanten-gevoel ontstaat. Vraag 13

Pas bij 24 sociale huurappartementen wordt voldaan aan de 30%. Kan het college hierop reageren? Antwoord vraag 13

Het college vindt de toevoeging van sociale huurwoningen in Driehuis belangrijk. De Woonvisie stelt dat bij een herontwikkeling in Driehuis 30% van de woningen sociaal verhuurd moet worden. Vraag 14

Het laten vervallen van het appartementen complex heeft wellicht geleid tot het toevoegen van bebouwing elders. Waar zit het dorpse karakter in dit plan in vergelijking met het vorige plan? Antwoord vraag 14

Ten opzichte van het vorige plan is er per saldo juist bouwvolume geschrapt: - het volume aan de noordkant is afgenomen van drielaagse grondgebonden woningen naar éénlaagse kangoeroewoningen; - het slopen van de sacristie om meer openheid rondom de kapel te realiseren, en; - het afzien van de realisatie van een appartementengebouw en dit te vervangen door drielaagse grondgebonden woningen. Het dorpse karakter zit in de kleine schaal doordat enkel nog goed in het groen ingepaste grondgebonden woningen worden toegepast als nieuwbouw. Deze woningen hebben een tweezijdig karakter en zijn daarmee van beide zijde informeel benaderbaar wat het dorpse gebruik versterkt. Zie ook het antwoord op vraag 2. Vraag 15

Uit navraag blijkt dat 14 meter hoge bomen gewoon leverbaar zijn. Waarom wordt daar niet voor gekozen? Antwoord vraag 15

Zie antwoord 5. Vraag 16

Wat is het vloeroppervlak van de sociale huurwoningen in het plan? Antwoord vraag 16

In het startdocument is vastgelegd dat het gemiddelde vloeroppervlak van de woningen in het hele plan minimaal 80m2 GO moet zijn. Hier wordt aan voldaan. In het huidige plan van de initiatiefnemer hebben de sociale huurwoningen een gemiddelde vloeroppervlak van 72,8 m2 BVO.

GEMEENTE VELSEN Vraag 17

Is er al contact met wooncorporaties over de afname van de sociale huurwoningen? Antwoord vraag 17

Initiatiefnemer is in gesprek met alle drie de Velsense wooncorporaties over de afname van de sociale huurwoningen. Recent heeft één van de corporaties te kennen gegeven geen interesse te hebben in de woningen. Het heeft de nadrukkelijke voorkeur van het college dat de woningen aan één van die corporaties worden verkocht. Vraag 18

Indien de sociale huurwoningen worden verkocht aan een marktpartij, geldt er dan een minimale termijn dat de woningen sociaal verhuurd moeten worden? Antwoord vraag 18

Het college maakt met initiatiefnemer afspraken over de herontwikkeling. Deze afspraken worden vastgelegd in een zogenoemde anterieure overeenkomst. Hierin wordt opgenomen dat de woningen minimaal 15 jaar sociaal verhuurd moeten worden, met een inspanningsverplichting voor de duur van 20 jaar. Vraag 19

Houdt de gemeente toezicht op beloftes die een verkoper doet aan potentiele kopers? Antwoord vraag 19

De gemeente houdt geen actief toezicht op beloftes die een verkopende partij doet aan kopers.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Velsen

Missiehuis park impressie (beeld in bewerking)