Schaarsteonderbouwing Huisvestingsverordening Velsen

Onderbouwing van de schaarste aan goedkope huurwoningen en de verdringing die daardoor ontstaat 1. Doel Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Het kan echter zijn dat het algemeen belang hierdoor geschaad wordt. Dit is het geval als er sprake is van ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte’. In deze gevallen kan de gemeente op grond van de Huisvestingswet ingrijpen en een huisvestingsverordening vaststellen. Hierin staan regels over het in gebruik geven en nemen (verdelingsregels) van goedkope woonruimte. Om in te mogen grijpen moet de gemeente aantonen: 1. Dat er sprake is van schaarste aan goedkope huurwoningen 2. Dat er sprake is van verdringing (van kwetsbare groepen) 3. Dat de inzet van een verordening doelmatig en proportioneel is 4. Dat de gemeente maatregelen neemt om de schaarste te bestrijden 2. Bereik De huisvestingsverordening in Velsen heeft betrekking op (de verdeling van) goedkope huurwoningen. Dit zijn woonruimten van verhuurders (woningcorporaties én particuliere verhuurders) met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens (in 2021 € 752,33). Deze huurwoningen zijn schaars en daarom zijn er regels nodig om deze woningen op een eerlijke en evenwichtige manier te verdelen.

Regels ten behoeve van een eerlijke en evenwichtige verdeling hebben onder meer betrekking op:  Passend toewijzen.  Slaagkansen. Alle groepen woningzoekenden dienen gelijke kansen te hebben op het verkrijgen van een sociale huurwoning. Corporaties kunnen hierop sturen door woningen te labelen voor categorieën woningzoekenden.  Urgent woningzoekenden en bijzondere doelgroepen (voorrangsregels). In uitzonderlijke gevallen is het mogelijk om voorrang te krijgen op een woning. In de andere gevallen staat vermeld op welke wijze en volgens welke criteria de toewijzing plaatsvindt. 3. Schaarste aan goedkope huurwoningen In Velsen staat het aantal huishoudens vrijwel gelijk aan het aantal woningen (30.915 om 30.913; WiMRA, 20201).Dat deze huishoudens niet allemaal passend wonen, blijkt wanneer de doelgroep voor sociale huurwoningen vergeleken wordt met het aantal sociale huurwoningen. Waar 39% van de huishoudens een inkomen heeft tot € 38.035, valt 36% van de woningen in de sociale huursector. Het aantal personen dat een sociale huurwoning (actief) zoekt in de regio is de afgelopen jaren daarnaast toegenomen (tabel 1 en 2)2. Momenteel is de groei van het aantal ingeschrevenen groter dan het aantal jaarlijkse verhuizingen (tabel 3). Een logisch gevolg is dat de inschrijftijd toeneemt (tabel 4).

Deze feiten in ogenschouw nemend kan geconcludeerd worden dat er in algemene zin sprake is van schaarste. Tabel 1. Aantal woningzoekenden 2014-2019 Aantal inschrijvingen 2014 MijnWoonservice 44.647

2015 42.560

2016 43.632

2017 45.043

2018 52.281

Wonen in Velsen

6.374

7.701

9.174

10.965

2016

2017

2018

2019

9.570 3.540

10.860 4.347

11.125 4.856

18.199

5.071

Tabel 2. Aantal actief woningzoekenden 2014-2019 Aantal actief 2014 2015 woningzoekenden MijnWoonservice 9.263 9.508 Wonen in Velsen 3.042 3.268

Booi, H., Greven, J. & Grip, F. de, (2020) Wonen in de Metropoolregio Amsterdam. Factsheet Wonen in Velsen 2019. Amsterdam: OIS. 2 Loon, J. van & Wittenberg, M. (2020) Evaluatie samenvoeging woningmarktregio’s IJmond & Zuid-Kennemerland. Velsen: Woonservice. 1

2019 63.893

Tabel 3. Aantal verhuringen 2014-2019 Aantal verhuringen 2014 2015 Bloemendaal 65 69 Haarlem 892 1.034 Heemstede 88 103 Velsen 741 840 Zandvoort 159 218 Tabel 4. Gemiddelde inschrijftijd 2014-2019 Gemiddelde inschrijftijd 2014 Bloemendaal 6,4 Haarlem 6,1 Heemstede 7,3 Velsen 3,2 Zandvoort 5,1

2016 79 927 111 772 174

2017 81 1.200 116 903 166

2015 6,7 6,5 8 3,5 5,7

2018 101 1.156 110 8053 154

2016 7,5 7,1 6,7 3,6 6

2019 81 980 96 758 175

2017 7 7,8 7,6 3,9 6,1

2018 7,7 7,6 8 4,3 6,8

Toekomst Het woningbehoefteonderzoek van RIGO (2020)4 laat zien dat de doelgroep naar verwachting zal gaan stijgen in de IJmond (als gevolg van huishoudenverdunning), zeker op de korte termijn. De vraag naar sociale huurwoningen zal daarmee ook in Velsen toenemen. Figuur 1. Ontwikkeling inkomensgroepen in IJmond; trendscenario

Figuur 2. Ontwikkeling inkomensgroepen in IJmond; tegenspoedscenario

3 Aantal verhuringen Velsen t/m november 2018 4 Buys, A. (2020) Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond. Op basis van WiMRA 2019. Amsterdam: RIGO

Research en Advies.

2019 6,1 8,1 8 5,8 6,9

4. Verdringingseffecten Om in te mogen grijpen in de woonruimteverdeling is het dus niet voldoende om slechts te constateren dat er sprake is van schaarste. De schaarste aan goedkope huurwoningen moet ook leiden tot onrechtvaardige en onevenredige effecten. Dit is het geval als bepaalde doelgroepen een lagere slaagkans hebben ten opzichte van andere groepen. Het is duidelijk dat de doelgroepen niet allen dezelfde kans op een sociale huurwoning hebben. De eerste indicator hiervoor is het verschil in benodigde inschrijftijd. Deze ligt voor de groep 65+-ers beduidend lager dan voor de groep 28-64 jaar zonder kind (tabel 5). De slaagkansen (uit 2018; recentere gegevens zijn niet beschikbaar) bevestigen dit beeld (figuur 3 en 45). Deze verschillen zijn afhankelijk van de huishoudgrootte en inkomensgroep. Tabel 5. Gemiddelde inschrijfduur naar leeftijd en gezinssituatie6 Velsen

2018

2019

zonder kind

met kind

gemiddelde inschrijfduur

zonder kind

met kind

gemiddelde werkelijke inschrijfduur

t/m 27 jaar

4

3,1

3,8

4,3

4,8

4,4

28-64 jaar

5,4

4,6

4,9

7,2

6,3

6,7

65+

5,4

5,4

5

gemiddelde inschrijfduur

4,7

4,6

5,4

Leeftijd

4,3

5 6

5,6

Figuur 3. Slaagkans naar huishoudgrootte 2018 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00%

1

2

3

4

5

6

7

5 Woningbedrijf Velsen, Velison Wonen, Brederode Wonen (2019) Woonruimteverdeling in de gemeente Velsen.

Verantwoordingsjaar 2018. Velsen: Wonen in Velsen. 6 Loon, J. van & Wittenberg, M. (2020) Evaluatie samenvoeging woningmarktregio’s IJmond & Zuid-Kennemerland. Velsen: Woonservice.

Figuur 4. Slaagkans naar inkomensklasse 2018 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

< € 22.400

€ 22.400 - € 30.400

€ 30.400 - € 36.798

€ 36.798 - € 41.056

> € 41.056

Het is niet mogelijk om de vraag te beantwoorden of de resultaten anders zouden zijn zonder huisvestingsverordening. De gemeente, evenals de regiogemeenten, heeft al jarenlang een verordening. Het is wel waarschijnlijk dat de verdringingseffecten zonder ingrijpen groter zouden zijn. In de huisvestingsverordening kan immers de mogelijkheid geboden worden om woningen te labelen voor bepaalde doelgroepen, zodat deze hiervoor eerder in aanmerking komen. Met als gevolg dat de benodigde inschrijftijd en slaagkansen voor deze groepen positief beïnvloed worden. Tegelijkertijd wordt in de verordening omschreven hoe men voor deze woningen in aanmerking komt. Bijvoorbeeld welke rangorderegels worden gehanteerd en wanneer de regels (op een eenduidige wijze) omzeild kunnen worden (noodsituaties, denkend aan urgentie). 5. Maatregelen Hoe de gemeente de schaarste tegen wil gaan, is opgenomen in de Woonvisie Velsen 2040. Centraal in deze visie staat de spreiding van sociale huur over de verschillende kernen van de gemeente.  In IJmuiden en Velsen-Noord wordt vooral ingezet op het toevoegen van zogenaamde doorstroomwoningen: woningen in het middeldure segment. In deze kernen zijn al relatief veel sociale huurwoningen. Daarom wordt ingezet op doorstroming, om de bestaande voorraad passend te benutten.

 Bij nieuwe bouwprojecten in de overige Velsense kernen wordt wel actief ingezet op uitbreiding van de sociale voorraad. Hier wordt overeenkomstig het bouwprogramma ingezet op 30% sociale huurwoningen.  Instrumenten als een doelgroepenverordening en een vereveningsfonds moeten ingezet worden om de ambitie te behalen.  Het belangrijkste uitgangspunt bij de spreidingsambitie is dat de voorraad betaalbare woningen minimaal gelijk blijft in absolute aantallen en aan zal sluiten bij de verwachte behoefte. Conclusie: 1. Er is sprake van schaarste aan goedkope huurwoningen 2. Er is sprake van verdringing (van kwetsbare groepen) 3. De inzet van een verordening is doelmatig en proportioneel 4. De gemeente neemt maatregelen om de schaarste te bestrijden