raadsvoorstel vvgb Nic Beetslaan.docx

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Onderwerp: Afgeven verklaring van geen bedenkingen voor omgevingsvergunning woningbouw Nicolaas Beetslaan 5-7 te Driehuis Datum collegevergadering Zaaknummer Portefeuillehouder(s)

13 april 2021

Ambtenaar

J. Been/C.Duin

38064-2021 S.Y. Dinjens

Telefoon

0255 567339 jbeen@velsen.nl

E-mailadres

Voorgesteld raadsbesluit

1. 2.

de Nota van Beantwoording zienswijzen Bouwplan Nicolaas Beetslaan 5 – 7 Driehuis (Witte Kinderhuis) vast te stellen; een verklaring van geen bedenkingen af te geven ten aanzien van de omgevingsvergunning voor het plan Nicolaas Beetslaan 5-7 te Driehuis.

Samenvatting

Voor de herontwikkeling van het Witte Kinderhuis-terrein aan de Nicolaas Beetslaan 5-7 in Driehuis gaf de gemeenteraad op 17 december 2020 een ontwerpverklaring van geen bedenkingen (VVGB) af. De ontwerpvergunning voor de zes twee-onder-een-kapwoningen (vrije sector), vier grondgebonden rijtjeswoningen (vrije sector) en zes sociale huurappartementen (30%) heeft ter inzage gelegen. Er zijn zienswijzen ingediend. Deze hebben met name betrekking op de aspecten bebouwingsdichtheid, groen/bomen, participatie, parkeren en de verbinding met het Anna Kaulbachhof. De raad moet zich hierover buigen om tot een definitieve VVGB te kunnen besluiten. De zienswijzen zijn beoordeeld in een Nota van Beantwoording en vormen onvoldoende aanleiding om de omgevingsvergunning te weigeren. Deze is conform gemeentelijk beleid en niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Voldoende woonruimte en groen zijn beide speerpunten van beleid. De gemeente Velsen zet bij dit bouwplan in op een gedifferentieerd woningaanbod met een groen karakter. Na uitgebreide afweging nam het college het weloverwogen besluit om de kap van vier waardevolle bomen toe te staan. Zonder deze kap is de realisatie van een gedifferentieerd woningaanbod niet haalbaar. Bomen en groen zijn vanzelfsprekend belangrijk om de effecten van klimaatverandering op te vangen en voor het welbevinden van bewoners.

Bij dit bouwplan is daarom ruimschoots aandacht voor bomen en groen, en zijn passende maatregelen getroffen. Zo blijven één waardevolle en drie monumentale bomen behouden en komen er zes nieuwe bomen terug voor de vier waardevolle bomen die gekapt worden. Daarnaast worden alle tuinen, die grenzen aan openbare ruimte, voorzien van hagen. Het college stelt de raad voor de VVGB af te geven, waarna het college tot verlening van de afwijkingsvergunning overgaat. Inleiding

Het bouwplan op het terrein van het Witte Kinderhuis aan de Nicolaas Beetslaan 5-7 in Driehuis behelst de sloop van het huidige gebouw en realisatie van zes twee-onder-een-kapwoningen (vrije sector), vier grondgebonden rijwoningen (vrije sector) en zes sociale huur appartementen (30%).

GEMEENTE VELSEN Vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van toepassing. Krachtens artikel 2,12, lid 1 onder a, onder 3 Wabo kan slechts medewerking worden verleend aan strijdig planologisch gebruik, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Na het besluit van 10 november 2020 om onder meer de ontwerpvergunning hiervoor in procedure te brengen, gaf uw gemeenteraad op 17 december 2020 een ontwerpverklaring van geen bedenkingen (VVGB) af. Naar aanleiding van de ontwerpbesluitvorming zijn zes zienswijzen (mede namens 78 omwonenden) ingediend. De raad moet daardoor alsnog besluiten om al dan niet een definitieve VVGB af te geven. De zienswijzen hebben met name betrekking op de aspecten bebouwingsdichtheid, groen/bomen, participatie, parkeren en de verbinding met het Anna Kaulbachhof. Deze zijn samengevat en beoordeeld in bijgaande Nota van Beantwoording en vormen onvoldoende aanleiding om de vergunning te weigeren. Voldoende woonruimte en groen zijn beide speerpunten van beleid. Behartiging van beide belangen kan een tegenstelling vormen, en dit komt in zienswijzen vaak naar voren. Zo ook in dit geval. Dat betekent dat belangen goed tegen elkaar moet afwegen.

In dit geval is bij de gekozen stedenbouwkundige opzet sprake van een goede balans, onder meer door opneming van een herplantplicht van zes bomen voor de vier waardevolle bomen die worden gekapt. Vier andere waardevolle bomen kunnen worden behouden doordat de woningbouw daaromheen wordt gesitueerd. Twee monumentale bomen en alle te herplanten bomen komen op gemeentegrond te staan. Verder voorziet het groeninrichtingsplan in het aanbrengen van hagen. Tegelijkertijd kunnen 16 woningen worden gebouwd, ook in de categorie goedkope koop, en verder in de categorie sociale huur (30%). De vergunning is conform gemeentelijk beleid, ook voor wat betreft het aspect parkeren, en niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Op grond van het voorgaande wordt uw raad voorgesteld een definitieve VVGB af te geven, waarna tot verlening van de afwijkingsvergunning wordt overgegaan.

Beoogd doel en effect van het besluit

Doel van het besluit is om een verklaring van geen bedenkingen te verlenen, omdat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het effect hiervan is dat de aangevraagde omgevingsvergunning door ons college kan worden verleend en dat er 16 woningen kunnen worden gebouwd, waarvan 30% sociale huur. Vier monumentale / waardevolle bomen blijven daarbij behouden, vier waardevolle bomen worden gekapt, zes bomen worden daarvoor terug geplant en verder wordt het project van ander groen voorzien, zoals hagen. Argumenten

De zienswijzen (namens in totaal 78 omwonenden) hebben met name betrekking op de aspecten bebouwingsdichtheid, groen/bomen, participatie, parkeren en de verbinding met het Anna Kaulbachhof. Deze vormen geen aanleiding om de vergunning te weigeren. Wel is naar aanleiding daarvan nog extra gekeken naar het aspect bomen en groen op de locatie. Besloten is om het groeninrichtingsplan te wijzigen door twee compensatiebomen die op particuliere gronden zijn ingetekend op gemeentelijke gronden te voegen. Hiermee wordt toegekomen aan de zienswijzen waarbij het groene karakter aan de Nicolaas Beetslaan wordt geborgd. Hieronder volgt, samengevat, de beoordeling van de zienswijzen. Voor een meer uitgebreide behandeling wordt verwezen naar de hierbij gaande Nota van Beantwoording.

GEMEENTE VELSEN Samenvatting zienswijzen: Indieners zien het kappen van de vier bomen als in strijd met de Structuurvisie, de Woonvisie 2040 en het beleidsplan Monumentale Bomen 2013. Ook zien zij de in het groeninrichtingsplan voor herplant genoemde bomen niet als volwaardige vervanging. Verder staan de bomen, die niet worden gekapt, zo dicht op de bebouwing dat levensvatbaarheid en behoud op termijn niet erg aannemelijk is. Toewijzing van twee monumentale bomen aan nieuwe particuliere eigenaren is onwenselijk en benadeelt de prognose voor behoud, zo geven indieners aan. Door de bebouwingsdichtheid (16 woningen op 2690 m2) blijft er weinig ruimte over tot de bestaande bebouwing en voor groen. De geplande bebouwing is meer en hoger dan de huidige, en sluit niet aan bij de bouwstijl (max 2 woonlagen) in de omgeving Met het kappen van de bomen wordt niet gehandeld in de geest van de Dorpsdialoog Driehuis omdat daaruit, en uit de gehouden enquête, blijkt dat volgens ca. 75% van de respondenten handhaven en versterken van het groen belangrijk voor het dorp is. De uitkomst van de enquête was nog niet bekend toen de gemeenteraad op 17 december 2020 over het bouwplan vergaderde. Ook is geen startdocument beschikbaar gekomen voor de gezamenlijke locatie parochietuin, kerkhof, Witte Kinderhuisterrein, zoals eerder door het gemeentebestuur richting wijkcomité aangegeven.

De omgeving en het wijkcomité zijn onvoldoende betrokken bij de nadere detaillering van het plan. Het voorliggende plan berokkent schade aan de leefbaarheid van Driehuis en een hele kleine bijdrage aan extra woningen. Het doordrukken van dit plan in ongewijzigde vorm betekent schade aan het vertrouwen in zorgvuldig bestuur. Het bouwplan voldoet niet aan de nota Parkeernormenbeleid 2015. Er ontbreken vier à vijf parkeerplaatsen. Handhaving van de groene strook aan de voorzijde kan extra parkeerruimte opleveren, aldus indieners. Tot slot past bij een hof, zoals het Anna Kaulbachhof dat een omsloten ruimte is, gelijk aan een binnenplaats, niet dat de bestaande erfafscheiding met groen tussen het Witte Kinderhuisterrein en het Anna Kaulbachhof wordt verwijderd en dat er een voetgangersverbinding met het nieuwbouwplan wordt gemaakt. Door dat laatste zal ook overlast ontstaan door parkeren van de nieuwe bewoners op het Anna Kaulbachhof, waar het met parkeren al zo druk is. Reactie: Het bouwplan en de groensituatie zijn niet in strijd met gemeentelijk beleid. De gemeente zet met dit bouwplan in op het behoud van een lommerrijke sfeer en hoogwaardig groen karakter, het behoud van een groen woonmilieu en bestaat uit een gedifferentieerd woningaanbod. Het voorzien in de woningbehoefte is een speerpunt van zowel de raad als het college.

Op de locatie Witte Kinderhuis heeft het college het moeilijke besluit genomen om de kap van vier waardevolle bomen toe te staan. Zonder deze kap is de realisatie van een gedifferentieerd woningaanbod niet haalbaar. Specifiek voor Driehuis geldt dat de kern behoorlijk vergrijst. Daarom is bij de opzet van dit project extra ingezet op de instroom van starters/jonge gezinnen. Het toevoegen van sociale huurappartementen en kleinere rijwoningen naast de twee onder één kap woningen draagt hieraan bij. De realisatie daarvan is contractueel vastgelegd met de ontwikkelaar. Er is op verschillende manieren geborgd dat de 4 overige waardevolle- en waardevolle monumentale bomen op een goede wijze gehandhaafd worden en dat er als compensatie van de kap nieuw groen wordt gerealiseerd door: • In de anterieure exploitatieovereenkomst met de initiatiefnemer is opgenomen dat de vier bomen behouden moeten blijven. Hierin is ook een kettingbeding opgenomen om de verplichting van de monumentale en waardevolle bomen, voor zover biologisch mogelijk, in stand te houden.

GEMEENTE VELSEN • Om de bomen te kappen of (drastisch) te snoeien is een vergunning nodig. • De boomposters ‘werken rondom bomen’ uit het handboek Bomen van Norminstituut bomen zijn leidend tijdens de uitvoerende werkzaamheden. Dit betekent dat de boom beschermd wordt middels deze richtlijnen. Daarnaast is er een herplantingsplicht opgenomen. In de vergunningsaanvraag is het aantal te compenseren bomen gewijzigd van 4 naar 6 bomen naast het aanbrengen van hagen. Voor de bomen is in dit geval een stammaat van 20 – 25 cm gekozen. Niet vereist is verder dat de nieuwe bomen precies zo hoog worden als huidige (te kappen en te behouden) bomen. De boomsoorten zijn aan de hand van een poll, die de initiatiefnemer heeft uitgezet, door omwonenden gekozen. Twee monumentale bomen en alle te herplanten bomen komen op gemeentegrond te staan. De bomen die niet worden gekapt staan niet te dicht op de bebouwing. Bij de verkaveling van het plan is daarmee rekening gehouden en hiervoor zijn bindende afspraken contractueel vastgelegd met kettingbedingen zodat deze ook voor de toekomstige bewoners gelden. Door de lage dichtheid van twee-onder-een-kapwoningen aan de Nicolaas Beetslaan was het mogelijk vier belangrijke bomen te handhaven. Ook op het binnenterrein is een groene omgeving ontstaan met behoud van bomen en realisatie van beplanting.

Daarbij worden alle tuinen, die grenzen aan openbare ruimte, voorzien van hagen. De gemeente vindt de Dorpsdialoog met de inwoners zeer belangrijk. Het aspect groen heeft bij dit bouwplan zeer veel aandacht gekregen en er is in maatregelen voorzien om een groene uitstraling te garanderen. Daarnaast moet er in samenspraak ook ruimte zijn voor andere belangen, zoals het oplossen van een ernstig woningtekort. Verder loopt de herontwikkeling van het Witte Kinderhuis parallel met de Dorpsdialoog Driehuis, omdat het project toen al in ontwikkeling was. De ontwikkelaar heeft omwonenden op 15 februari 2020 over de voorgenomen ontwikkelingen geïnformeerd. Gelet op de lange wachttijden voor woningzoekenden bestaat ook de wens om woningbouw te versnellen. Daarbij zagen de bezwaren vooral op de herontwikkeling van het naastliggende Parochietuin van de Engelmunduskerk. In dat licht is besloten om door te gaan met de locatie Witte Kinderhuis en de herontwikkeling van Parochietuin stop te zetten in afwachting van de Dorpsdialoog. Daarnaast gaat het bij de locatie Witte Kinderhuis niet om een zeer ingrijpend bouwplan, maar om een relatief kleine ontwikkeling waarbij de impact op veel aspecten gering is. Volgens artikel 3.1 van het Paraplubestemmingsplan parkeren Velsen moet de aanvraag voldoen aan het Parkeernormenbeleid 2015.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen is op basis daarvan berekend en voldoet aan het beleid. Door het bouwplan neemt de bezetting op de openbare weg toe met 3 auto’s, tot een aantal van 23 van de 35 beschikbare parkeerplaatsen. Conform het parkeernormenbeleid is geen sprake van een onaanvaardbare parkeerdruk op de omgeving. Tot slot wil de gemeente samenhang brengen in de stedenbouwkundige structuur. Vandaar dat gekozen is voor een opzet met een voetgangersverbinding met het Anna Kaulbachhof. Ook kan worden aangesloten op een mogelijke toekomstige ontwikkeling van de Engelmundus Parochie. Conclusie Gelet op het voorgaande geven de zienswijzen geen aanleiding om tot weigering van de vergunning over te gaan. Wel gaven de binnengekomen zienswijzen aanleiding om nogmaals de borging van de te compenseren bomen in het bouwplan te onderzoeken. Uitkomst is dat de twee bomen aan de Nicolaas Beetslaan, die eerst waren ingetekend op particuliere gronden, worden ‘teruggegeven’ aan de gemeente. In de vergunning wijzigt het aantal te compenseren bomen van vier naar zes bomen. De twee monumentale bomen en de andere zes te herplanten bomen komen op gemeentegrond te staan.

GEMEENTE VELSEN Het plan voorziet verder in een goede ruimtelijke ordening en er zijn geen overwegende planologische bezwaren tegen de uitvoering daarvan. Met de in het bouwplan gekozen stedenbouwkundige opzet is sprake van een goede balans tussen wonen, groen en parkeren. Het bevat conform de Woonvisie een gedifferentieerd woningaanbod, in dit geval met 30% sociale huur. Groen dat verloren gaat, wordt hersteld door opneming van een herplantplicht. Aan het parkeernormenbeleid is voldaan. Gewogen zijn de belangen van aanvrager, omwonenden, een goede ruimtelijke ordening en het algemeen belang. De belangen van omwonenden worden niet onevenredig geschaad door verlening van de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden de lijst van bijlagen bij de vergunning, de voorschriften ten aanzien van het groen en de vergunning op onderdelen tekstueel aangepast. Alternatieven

De verklaring van geen bedenkingen te weigeren en daarmee geen medewerking verlenen aan het project. Risico’s

NVT Programma

Het valt onder programma 9. Kader

Raadsakkoord Collegeprogramma Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Besluit omgevingsrecht (Bor) Algemene wet bestuursrecht (Awb) Notitie Uitgebreide voorbereidingsprocedure in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Bestemmingsplan Driehuis Bouwverordening Parkeernormenbeleid 2015 Wet geluidhinder

Participatie en inspraak

Door de initiatiefnemer is in februari 2020 een bewonersavond georganiseerd. Er is gesproken en gecorrespondeerd met/door omwonenden en het wijkcomité. Zij zijn ook in de gelegenheid gesteld zienswijzen in te dienen en hebben van die mogelijkheid gebruikgemaakt. Financiële consequenties

Geen. De initiatiefnemer zal dit plan voor eigen rekening en risico uitvoeren. Verder is er met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Uitvoering van besluit

Als de raad een definitieve VVGB afgeeft, wordt de omgevingsvergunning en de verklaring van geen bedenkingen aan de aanvrager toegezonden en degenen die zienswijzen hebben ingediend. Daarvan wordt op de gebruikelijke wijze mededeling gedaan (publicatie).

GEMEENTE VELSEN Na toezending van de vergunning aan aanvrager en degenen die zienswijzen kunnen belanghebbenden gedurende zes weken beroep instellen bij de rechtbank, sector bestuursrecht, en in spoedeisende gevallen om het treffen van een voorlopige voorziening verzoeken. Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit

• • • • •

aanvraag omgevingsvergunning ruimtelijke onderbouwing Nota van de Nota van Beantwoording zienswijzen Bouwplan Nicolaas Beetslaan 5 – 7 Driehuis (Witte Kinderhuis); verklaring van geen bedenkingen omgevingsvergunning

Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie

•

ruimtelijke onderbouwing

Burgemeester en wethouders van Velsen, De secretaris,

De burgemeester,

K.M. Radstake

F.C. Dales