Raadsvoorstel Verlenging Huisvestingsverordening

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststelling Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Velsen 2021 Datum collegevergadering Zaaknummer Portefeuillehouder(s)

16 februari 2021

Ambtenaar

P. Bakker

17841-2021 F. Bal

Telefoon

0255 567437 pbakker@velsen.nl

E-mailadres

Voorgesteld raadsbesluit

1. De Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond gemeente Velsen 2021 vast te stellen. 2. Deze verordening in werking te laten treden op 15 april 2021. Samenvatting

Op 15 april 2021 vervalt de huisvestingsverordening. In de huisvestingsverordening worden regels gesteld voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen. Dit is nodig, omdat er sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte. Deze schaarste blijft de komende jaren bestaan. Er is dus een nieuwe verordening nodig. Het college stelt de raad voor om in het proces naar een nieuwe verordening een tussenstap te nemen, overeenkomstig de andere gemeenten in de regio. Concreet stelt het college voor om de huidige huisvestingsverordening ongewijzigd te verlengen tot het einde van het jaar. In de tussentijd wordt een regionaal afgestemde nieuwe verordening opgesteld, waarin we zorgvuldiger in kunnen spelen op ontwikkelingen als het wetsvoorstel voor opkoopbescherming, de gewijzigde Wet Toeristische Verhuur, de naderende doelgroepenverordening, de evaluatie en jaarcijfers van Woonservice. We stellen voor in juni een inhoudelijke sessie te houden over de uitgangspunten. Inleiding

Er is sprake van schaarste op de woningmarkt. Er zijn te weinig woningen om aan de groeiende vraag te kunnen voldoen. Daarmee ontstaat een verdelingsvraagstuk. Niet iedereen kan de gewenste woning betrekken. Dat betekent dus dat er woningzoekenden buiten de boot vallen. Zij hebben niet genoeg inschrijftijd voor een woning. Om de verschillende groepen huishoudens (op basis van bijvoorbeeld leeftijd, gezinssituatie) ten opzichte van elkaar toch een eerlijke kans te bieden op een sociale huurwoning, heeft de wetgever bedacht dat de gemeenteraad een huisvestingsverordening kan instellen. Of, in andere woorden, de gemeenteraad kan ingrijpen als er sprake is van ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte’. Er kunnen regels opgesteld worden ten aanzien van twee onderwerpen:  De woonruimteverdeling. Hierbij gaat het met name om voorrangsregels: o Het meest tot de verbeelding sprekend zijn hierbij de urgentiegroepen. Inwoners die (buiten hun schuld) dringend woonruimte nodig hebben, kunnen in bepaalde gevallen voorrang krijgen. o Tevens kan gestuurd worden op ‘passend wonen’. De woning past idealiter bij de woningzoekende qua huur (in relatie tot inkomen), grootte (in relatie tot

GEMEENTE VELSEN



huishoudengrootte), geschiktheid (levensloopbestendigheid). Omdat er schaarste is, is het wenselijk om de woningen die er wel zijn zo effectief mogelijk in te zetten. De samenstelling van de voorraad. Het effectief gebruiken van de voorraad is één, vervolgens is het van belang om te zorgen dat de voorraad in stand blijft. Het belang bij aanvragen tot splitsing of onttrekking van een woning moet dus afgewogen worden tegen het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Een huisvestingsverordening kan niet vastgesteld worden voor onbepaalde tijd. Dat is ook niet logisch, want er zit een inspanningsverplichting aan vast: Zorgen dat de schaarste verdwijnt. Elke vier jaar wordt bij de vaststelling van een nieuwe huisvestingsverordening beoordeeld of er nog sprake is van schaarste en of een verordening dus gerechtvaardigd is. Het is immers een behoorlijke ingreep, veel extra regelgeving, dat ingaat tegen principes als vrije vestiging. Wat is dus essentieel bij het opstellen van een nieuwe huisvestingsverordening?  Een goed en duurzaam inzicht in de cijfers rond de woonruimteverdeling in de sociale huursector, zowel betreffende de vraag als het aanbod. Het is in zijn algemeenheid helder dat er sprake is van schaarste, maar het moet voor elke ‘groep’ bewoners voldoende duidelijk zijn wat de slaagkansen zijn en hoe deze zich ontwikkeld hebben. Anders is het niet mogelijk om het nut van voorrangsregels voor deze groepen te bepalen. Dat is relevant, want voorrang voor groep A betekent een slechtere positie voor groep B.  Een goed inzicht in de mogelijkheden om te sturen in de samenstelling van de voorraad. Zowel landelijk als regionaal zijn er verschillende ontwikkelingen waardoor we op dit moment onvoldoende inzicht hebben in beide bovenstaande punten:  De evaluatie van de woonruimteverdeling is half januari opgeleverd door Woonservice.

In april komen naar verwachting de jaarcijfers van Woonservice voor 2020 beschikbaar. Gezien de vrij recente overgang van WoneninVelsen naar Woonservice worden deze cijfers idealiter nog meegenomen bij het opstellen van de huisvestingsverordening, met name om trends te kunnen bepalen. Dit kan niet als de nieuwe huisvestingsverordening in april 2020 wordt vastgesteld.  De Wet Toeristische Verhuur treedt op 1 januari 2021 in werking, er is een wetsvoorstel ten behoeve van opkoopbescherming en we komen op korte termijn met een voorstel voor een Doelgroepenverordening (die door de raad vastgesteld moet worden). Deze ontwikkelingen moeten terugkomen in de huisvestingsverordening. Het is nog niet in alle gevallen helder hoe dit vorm moet krijgen, omdat het gaat om recente ontwikkelingen. De vertaling van landelijke wetgeving naar gemeentelijk beleid is nog niet gemaakt. Regionaal (we zijn immers onderdeel van de woningmarktregio IJmond/Zuid-Kennemerland en stemmen de verordening daarom zoveel mogelijk regionaal af) wordt daarom (met uitzondering van Haarlem en Zandvoort, die onder andere door een tussentijdse wijziging van de verordening een iets andere planning kennen) het voorstel gedaan om de huidige huisvestingsverordening ‘door te laten lopen’ tot 31 december 2021.

In de tussentijd wordt volgens bijgevoegde planning op meer zorgvuldige wijze in samenspraak met de gemeenteraad, alle regiogemeenten, corporaties, huurdersorganisaties een nieuwe huisvestingsverordening en beleidsregel opgesteld, op basis van actuele cijfers en met meer inzicht in de wettelijke mogelijkheden om in te grijpen. Beoogd doel en effect van het besluit

Op zorgvuldige wijze kunnen komen tot een nieuwe huisvestingsverordening, die moet (blijven) bijdragen aan een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen in Velsen.

GEMEENTE VELSEN Argumenten

Argumenten voor het later vaststellen van een ‘nieuwe’ / gewijzigde verordening Een beter beeld van de situatie op de sociale woningmarkt De evaluatie van de samenvoeging tot een regionaal woonruimteverdeelsysteem van Woonservice voor 2019 en de 1e helft van 2020 is in januari opgeleverd. De cijfers zullen anders zijn dan we gewend waren. De druk op de sociale voorraad is in Velsen behoorlijk toegenomen. Twee zaken zijn hierbij met name van belang. 1) In hoeverre is dit te verklaren door de samenvoeging, en 2) Is er sprake van een eenmalig effect, een golfbeweging na de introductie van een nieuw systeem óf kan er sprake zijn van een trend? Om dit laatste na te gaan zijn er meer cijfers nodig. In april volgt de jaarlijkse rapportage van Woonservice (dus over het gehele jaar 2020). Deze informatie zouden we idealiter mee willen nemen bij de herziening van de huisvestingsverordening om geen overhaaste conclusies te trekken. Inzicht in mogelijkheden Wet Toeristische Verhuur De Wet Toeristische Verhuur, ingangsdatum 1 januari 2021, betreft een wijziging op de Huisvestingswet 2014. Het doel is de mogelijkheden voor gemeenten te vergroten om vakantieverhuur van woningen aan banden te leggen (Airbnb bijvoorbeeld, maar er is ook een link met verhuur aan arbeidsmigranten; dit heeft mogelijk een link met het aankomende paraplubestemmingsplan Woningsplitsing en Kamerverhuur).

Uiteraard moet er dan wel sprake zijn van schaarste aan woonruimte en/of leefbaarheidsissues in een wijk. Het betreft een wijziging op de Huisvestingswet, wat inhoudt dat eventuele regels in de huisvestingsverordening opgenomen moeten worden. Helder is dat er een registratieplicht voor verhuurders opgelegd kan worden, evenals een meldplicht per verhuring (waarbij een maximum aan het aantal verhuringen kan worden bepaald). Hoe dit er precies uit kan zien is nog niet bekend. Het Rijk en de Vereniging Nederlandse Gemeenten ontwikkelen een registratiesysteem. Hoe hoog de kosten zullen zijn voor het in gebruik nemen van het systeem door de gemeenten is onbekend. Ook is nog niet duidelijk of de deelnemende gemeenten mee moeten betalen aan de ontwikkeling van het systeem. Dit staat uiteraard nog los van de belangrijkste vraag, namelijk of het in Velsen noodzakelijk is om een systeem op te tuigen. Zelfbewoningsplicht Voor bestaande woningen waren er tot dusver geen mogelijkheden om deze te ‘beschermen’ tegen beleggers. Middels het Wetsvoorstel ‘Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke huurcontracten’ moet daar verandering in komen (het is dus nog niet vastgesteld).

Door de minister wordt voorgesteld om aan de Huisvestingswet 2014 (tijdelijk) bepalingen toe te voegen die het mogelijk maken voor gemeenten om de goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar te houden voor eigenaar-bewoners. De opkoopbescherming kan gelden in buurten waarin er schaarste is aan goedkope en middeldure woningen en dit leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten (starters en mensen met een middeninkomen die niet aan een woning kunnen komen) én/of wanneer de leefbaarheid in de buurt wordt aangetast door de opkoop van deze woningen voor de verhuur. Om de wet te kunnen toepassen moeten noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit worden aangetoond. Tijdens het opstellen van de nieuwe huisvestingsverordening worden de ontwikkelingen rond de opkoopbescherming gevolgd en zo nodig en mogelijk opgenomen in de nieuwe verordening. Meenemen doelgroepenverordening In verschillende gemeenten in de regio (dat geldt ook voor Velsen) wordt nagedacht over de introductie van een doelgroepenverordening. Met deze verordening kunnen bij nieuwbouwprojecten percentages sociale huur en middeldure huur afgedwongen worden. Deze

GEMEENTE VELSEN verordening leent zich voor afspraken over instandhoudingstermijnen (bijvoorbeeld minimaal 20 jaar sociale huur) en maximale huurprijzen. Wat de verordening niet regelt is de toewijzing van de woningen. In de doelgroepenverordening kunnen we wel opnemen dat het maximale inkomen voor een middeldure huurwoning x mag bedragen, maar daar is verder geen toezicht op. Dat toezicht kan geregeld worden in de huisvestingsverordening. Hier kan een vergunningplicht opgenomen worden. Nieuwe bewoners moeten dan een huisvestingsvergunning aanvragen, waarbij door ons op het inkomen getoetst wordt. We hopen de verordening op korte termijn bij de gemeenteraad voor te leggen. Regionale afstemming De huisvestingsverordening wordt zoveel mogelijk regionaal afgestemd. We vormen als IJmond/Zuid-Kennemerland één woningmarktregio. De regels die wij in onze verordening stellen hebben invloed op het aantal woningzoekenden en/of de slagingskansen in de andere gemeenten. Daarnaast zijn er corporaties en zorgpartijen die actief zijn in meerdere gemeenten, waarvoor het praktisch is om in de basis gelijkluidende regels te hebben. Dit helpt ons uiteindelijk ook gezien onze opgave met betrekking tot de doordecentralisatie MO/BW bijvoorbeeld. Het gaat om gelijkluidende regels in de basis, er is ruimte nodig voor lokaal maatwerk. Regionale afstemming kost echter tijd.

Dat betekent voor het proces om tot een verordening te komen dat de voorbereidingstijd aanzienlijk is. Argumenten voor een huisvestingsverordening in het algemeen Er is sprake van schaarste én beleid om dit tegen te gaan Wettelijk vereist voor een huisvestingsverordening is in ieder geval het volgende: 1. Er is sprake van schaarste aan goedkope huurwoningen 2. Er is sprake van verdringing (van kwetsbare groepen) 3. De inzet van een verordening is doelmatig en proportioneel 4. De gemeente neemt maatregelen om de schaarste te bestrijden Alle vier de conclusies kunnen onderschreven worden (zie ook de bijgevoegde schaarsteonderbouwing). Er is sprake van schaarste, veroorzaakt door een toegenomen druk (starters, extramuralisering, huisvesting van spoedzoekers) in combinatie met een beperkte doorstroming. Daardoor is het aannemelijk dat bepaalde groepen een kleinere kans hebben op de woningmarkt. Deze resultaten zijn niet overduidelijk zichtbaar, omdat we al een verordening hebben. Het betekent tegelijkertijd ook dat de huidige verordening redelijk werkt, vooral wanneer gekeken wordt naar de slaagkansen op bijvoorbeeld gezinsgrootte. De inzet van een verordening is daarom doelmatig en wordt proportioneel geacht. Als laatste heeft de raad middels de Woonvisie beleid opgesteld om de schaarste te bestrijden.

We zetten in de Woonvisie Velsen 2040 in op differentiatie binnen de woningvoorraad. Er zijn relatief veel sociale huurwoningen in de gemeente, maar vooral in Velsen-Noord en IJmuiden. Er wordt daarom ingezet op enerzijds het toevoegen van (doorstroom)woningen in het middeldure segment om de bestaande sociale huurwoningen vrij te spelen, en anderzijds het spreiden van de sociale huur over de gemeente. Hiervoor is het nodig om buiten Velsen-Noord en IJmuiden bij te bouwen in het sociale segment. Het bouwprogramma uit de Woonvisie is hiervoor de leidraad. De huidige verordening heeft effect In de huidige verordening wordt vrijwel alleen de woonruimteverdeling geregeld. We zien hier ook de resultaten van. Denk bijvoorbeeld aan het met voorrang aanbieden van grotere woningen aan gezinnen in plaats van eenpersoonshuishoudens. De samenstelling van de voorraad is momenteel grotendeels ondergebracht in ander beleid. Denk aan het paraplubestemmingsplan woningsplitsing en kamerverhuur, de beleidsregel Onzelfstandige Bewoning. Op termijn is een koppeling met de

GEMEENTE VELSEN huisvestingsverordening wenselijk. Voor nu is echter vooral relevant dat het verlengen van de verordening dus geen grote risico’s met zich meebrengt.

Alternatieven





Geen huisvestingsverordening vaststellen. Geen verordening betekent geen sturing op de woonruimteverdeling. Dat betekent minder grip op de urgentie (alleen nog de wettelijke categorieën) en minder sturing op ‘passend wonen’ als hiervoor toegelicht. In tijden van schaarste is dit niet wenselijk. Een verordening vaststellen met een aanzienlijk risico op onvolledigheid, mogelijk juridische onnauwkeurigheden en/of conclusies gebaseerd op verouderde en/of beperkte inzichten. Uiteindelijk zal er ‘iets’ gedaan moeten worden met voorgenoemde documenten, wetsvoorstel en Doelgroepenverordening. Het risico bestaat dat we in de haast een verordening op gaan stellen die we vervolgens met een paar maanden weer, regionaal, kunnen herzien omdat zaken niet volledig opgenomen zijn, onderwerpen toch onvoldoende blijken te zijn geregeld of dat maatregelen wellicht niet ingevoerd zijn (maar wel nodig blijken) dan wel te snel zijn ingevoerd. Om dit risico te verkleinen stellen we liever een zorgvuldiger en dus iets langer proces voor. Risico’s

Voortzetten huidige verordening kent geen grote risico’s De huidige verordening ziet alleen toe op de woonruimteverdeling. De regels die erin staan voldoen grotendeels. Er zijn geen grote risico’s verbonden aan het doorgaan met de huidige verordening. Programma

Wonen en leven in Velsen Kader

Huisvestingswet 2014 Raadsakkoord Samenspel Collegeprogramma ‘Velsen komt naar je toe’ 2018-2022 Woonvisie Velsen 2040 Participatie en inspraak

De huisvestingsverordening moet op grond van de Huisvestingswet worden opgesteld in samenspraak met de woningcorporaties en huurdersorganisaties. Dat is met deze verlenging dus ook gebeurd. Financiële consequenties

Geen. Uitvoering van besluit

Als de raad instemt met het voorstel, zal de verordening gepubliceerd worden in De Jutter en op Overheid.nl. Om aan het eind van het jaar tot een inhoudelijk gewijzigde verordening te komen wordt het volgende proces voorgesteld: Planning Januari 2021

Inwerkingtreding Wet Toeristische Verhuur Oplevering Evaluatie Woonservice

GEMEENTE VELSEN Februari

Informerende raadssessie Woonruimteverdeling Besluit verlenging huisvestingsverordening Oplevering Jaarrapportage Woonservice 2020 Wetswijziging Opkoopbescherming Doelgroepenverordening naar de raad Meningvormende raadsessie Uitgangspuntennotitie nieuwe huisvestingsverordening in de raad Opstellen Huisvestingsverordening Raadssessie Huisvestingsverordening Vaststelling Huisvestingsverordening

Maart April

Vóór de zomer

Juli-September Oktober Uiterlijk december Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit

Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond Velsen 2021 Schaarsteonderbouwing Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie

Geen

Burgemeester en wethouders van Velsen, De secretaris,

De burgemeester,

K.M. Radstake

F.C. Dales