Raadsvoorstel_Vaststellen Kadernota Ontwikkeling 2021 van het grondbeleid

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststellen Kadernota Ontwikkeling 2021 van het grondbeleid Datum collegevergadering Zaaknummer Portefeuillehouder(s)

2 november 2021

Ambtenaar

E. van Veen

124724-2021 B. Diepstraten

Telefoon

06 36512184 eveen@velsen.nl

E-mailadres

Voorgesteld raadsbesluit

1. de Kadernota Ontwikkeling 2021 van het grondbeleid vast te stellen; 2. de Kadernota Ontwikkeling 2017 van het grondbeleid in te trekken; 3. besluit 1 en 2 in werking te laten treden op de dag na publicatie.

Samenvatting

Het is belangrijk dat de gemeente een actueel grondbeleid heeft. Daarom is de Kadernota Ontwikkeling 2017 van het grondbeleid geactualiseerd. Hoewel deze Kadernota Ontwikkeling 2021 de Kadernota Ontwikkeling 2017 vervangt, wordt het beleid op hoofdlijnen voortgezet. De belangrijkste wijziging is dat we bij ontwikkelingen maatwerk gaan toepassen voor het te voeren grondbeleid. Het college kan hierbij kiezen voor een passieve rol (faciliterend grondbeleid), actieve rol (actief grondbeleid) of een samenwerkingsvorm (deels actief en deels faciliterend grondbeleid). Onder de huidige kadernota is faciliterend grondbeleid het uitgangspunt en kan actief grondbeleid alleen worden toegepast als dat nodig is om doelstellingen uit de structuurvisie te kunnen realiseren. Kortom, deze Kadernota Ontwikkeling 2021 schept de actuele kaders waarbinnen het college van burgemeester en wethouders het grondbeleid uitvoert. Inleiding

Het gemeentelijk grondbeleid bestaat uit twee deelonderwerpen, namelijk het beleid op het gebied van ontwikkeling (Kadernota Ontwikkeling die nu voorligt) en het beleid op het gebied van grondprijzen (Kadernota Grondprijzen). Daarnaast is er een Kadernota Vastgoed die een relatie heeft met het hiervoor genoemde grondbeleid. Hierin wordt onder andere het beleid over vastgoedbeheer en huurprijzen voor gemeentelijke vastgoedaccommodaties beschreven. Het is van belang te beschikken over een actueel grondbeleid. De Kadernota Ontwikkeling wordt daarom elke vier jaar herzien. De Kadernota Ontwikkeling speelt onder andere in op het feit dat steeds meer ontwikkelingen binnenstedelijk plaatsvinden waarbij de gemeente komt te staan voor de keus een actief of faciliterend grondbeleid te voeren of een samenwerkingsvorm met private partij(en) aan te gaan. Actief grondbeleid is het ontwikkelen van gronden te verwerven door/of in bezit van de gemeente waarbij de gemeente de regie voert en het risico draagt. Faciliterend grondbeleid is het door de gemeente vaststellen van kaders van een ontwikkeling waardoor een ontwikkelaar haar eigen grond kan ontwikkelen, waarbij de ontwikkelaar de regie voert en het risico draagt. Een uitgebreide toelichting op de vormen van grondbeleid is beschreven in de Kadernota.

Voorgesteld wordt dat de gemeente maatwerk toepast voor de keuze van het grondbeleid om kansen en initiatieven de ruimte te bieden. Per ontwikkeling wordt dan zorgvuldig en integraal

GEMEENTE VELSEN afgewogen welke rol de gemeente inneemt passend binnen de mogelijkheden van de gemeente met inachtneming van de belangen van de spelers in het speelveld. Bij deze afweging spelen de opgestelde visies, financiën, capaciteit, kennis en risicoruimte een belangrijke rol. De kadernota schept dus de kaders waarbinnen het college van burgemeester en wethouders het grondbeleid kan uitvoeren. Beoogd doel en effect van het besluit

• •

Beschikken over een actueel grondbeleid; Kaders waarbinnen college van burgemeester en wethouders het grondbeleid kan uitvoeren. Onder deze kaders vallen de momenten en manieren van verantwoording middels rapportages aan de gemeenteraad, proces- en projectmatig werken en de keuze van actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid of een samenwerkingsvorm met private partij(en). Argumenten

Het beleid uit 2017 is op hoofdlijnen gelijk gebleven. Er zijn diverse (technische) wijzigingen doorgevoerd. Een deel komt door gewijzigde wetgeving en een deel door vernieuwde inzichten. Hieronder worden de wijzigingen beargumenteerd. Gemeentelijke visies In de oude kadernota van 2017 werd de Visie op Velsen 2025 en de structuurvisie Velsen (Rauw, slim en lommerrijk) beschreven. In de nieuwe kadernota van 2021 is de oude Visie op Velsen 2025 vervangen door de Visie op Velsen 2050 Duurzaam Verbonden. Ook is het Koersdocument Omgevingsvisie Velsen 2040 beschreven die een belangrijke tussenstap vormt om te komen tot een omgevingsvisie die de structuurvisie op termijn zal vervangen. Daarnaast is de gebiedsvisie “Pont tot Park” beschreven. Door deze wijzigingen sluit de Kadernota Ontwikkeling 2021 op dit moment weer aan op de meest recente gemeentelijke visies. Veranderingen financiële verantwoording De commissie BBV heeft de Notitie Grondexploitaties 2016 vervangen door de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019. Dit zorgt voor diverse wijzigingen in de Kadernota Ontwikkeling.

De belangrijkste wijzigingen zijn: • Het tussentijds winst nemen is volledig uitgewerkt, waarbij ook onzekerheden en risico’s verwerkt worden in de berekening van de tussentijdse winstnemingen; • Het sluiten van een grondexploitatiecomplex is strakker gedefinieerd; • Resultaten van grondexploitaties worden gepresenteerd op eindwaarde (waarde einde project) i.p.v. netto contante waarde (waarde op datum doorrekenen project). Door deze wijzigingen sluit de Kadernota Ontwikkeling 2021 op dit moment weer aan op de huidige wet- en regelgeving. Keuze voor grondbeleid anders geformuleerd In de oude kadernota van 2017 stond het volgende beschreven: De gemeente kiest voor faciliterend grondbeleid, tenzij na zorgvuldige en integrale afweging gekozen wordt om actief grondbeleid te voeren om doelstellingen uit de structuurvisie te kunnen realiseren. De gemeente kan er ook voor kiezen om risico’s te delen en een mengvorm van actief en faciliterend grondbeleid te kiezen. Dan wordt er gekozen voor een samenwerkingsvorm met één of meerdere private partijen. Dit komt overigens niet vaak voor bij de gemeente Velsen. In de nieuwe Kadernota van 2021 staat het volgende beschreven: De gemeente past maatwerk toe voor de keuze van het grondbeleid om kansen en initiatieven de ruimte te bieden.

Per ontwikkeling wordt zorgvuldig en integraal afgewogen welke rol de gemeente inneemt passend binnen de mogelijkheden van de gemeente met inachtneming van de belangen

GEMEENTE VELSEN van de spelers in het speelveld. Bij deze afweging spelen de opgestelde visies, financiën, capaciteit, kennis en risicoruimte een belangrijke rol. Hieruit volgt of de gemeente kiest voor actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid of een mengvorm van actief en faciliterend grondbeleid. Deze nieuwe omschrijving geeft duidelijk weer welke afwegingen een rol spelen bij de keuze van het grondbeleid. Daarnaast geeft deze formulering het college iets meer ruimte bij de gemotiveerde keuze van het grondbeleid. Dit heeft onder andere tot gevolg dat in sommige gevallen de woningbouw kan worden versneld. In het oude beleid moesten afwijkingen van de keuze van het grondbeleid namelijk voorgelegd worden aan de raad wat extra tijd kost. Uiteraard dient het college zich te houden aan de overige kaders beschreven in de kadernota zoals de maximale bedragen met betrekking tot strategische verwervingen. Verkoopkaders zijn in lijn gebracht met de kadernota Vastgoed In het oude beleid van 2017 stond het volgende beschreven: Een gemeentelijke onroerende zaak wordt in beginsel vervreemd via openbare inschrijving. De vervreemding van een onroerende zaak gebeurt met inachtneming de door de gemeente vastgestelde “Algemene Voorwaarden bij verkoop onroerende zaken”.

Het kan noodzakelijk zijn om af te wijken van het uitgangspunt van openbare inschrijving, namelijk wanneer er sprake is van locaties/gebieden die samenwerking met ontwikkelpartner(s) rechtvaardigen gezien, de grootte en complexiteit, hoogte en spreiding van risico’s of eigendomssituatie. Nu is bij de Kadernota Vastgoed door de raad, vastgesteld op 23 juni 2021, het volgende opgenomen: Een gemeentelijke onroerende zaak wordt in beginsel via openbare inschrijving vervreemd. Onder de noemer van openbare inschrijving vallen ook de methoden van (on)voorwaardelijke “openbare inschrijving” en de “openbare inschrijving met voorselectie”. De vervreemding van een onroerende zaak gebeurt met inachtneming van de door de gemeente vastgestelde ‘Algemene Voorwaarden bij verkoop van onroerende zaken’. Afhankelijk van het gewenste verkoopresultaat kan het noodzakelijk zijn om af te wijken van het uitgangspunt van openbare inschrijving. In afwijking van paragraaf 2.8 van de Nota Ontwikkeling 2017 (Grondbeleid) is het college zelfstandig bevoegd om tot andere verkoopmethoden te besluiten. Dit kader is overgenomen in de nieuwe Kadernota Ontwikkeling 2021. Ook deze aanpassing heeft onder andere tot gevolg dat in sommige gevallen de woningbouw kan worden versneld. In het oude beleid moesten afwijkingen van het verkoopkader worden voorgelegd aan de raad wat extra tijd kost.

Nu is het een collegebevoegdheid. Het college zal wel motiveren wanneer ze afwijkt van het beginsel openbare inschrijving. Aanpassing omvang van de algemene reserve grondbedrijf Er is een (extra) minimum aangebracht voor de algemene reserve grondbedrijf. De reserve moet minimaal €1.000.000 bedragen. Doordat de (grote) grondexploitaties momenteel ver in de uitvoering zijn en richting afronding gaan, wordt het berekende risicobedrag uit het risicomanagement steeds lager. Het risicobedrag wordt berekend door de kans maal risico. De kans varieert in de berekeningen tussen de 10% en 50%. Als een risico zich vol voordoet (100%) moet er voldoende reserve zijn om dit op te vangen. Vandaar dat er een extra minimum is toegevoegd. Het is de bedoeling dat het besluit tot vaststellen van de Kadernota Ontwikkeling 2021 van het grondbeleid in december 2021 plaatsvindt, waarbij de nieuwe beleidslijn m.b.t. de omvang van de algemene reserve grondbedrijf wordt toegepast bij de jaarrekening van 2021. Mocht dit onverhoopt later zijn, maar uiterlijk 31-3-2022, zal deze aanpassing m.b.t. het minimum van de algemene reserve grondbedrijf in werking treden per 31-12-2021.

GEMEENTE VELSEN De algemene reserve grondbedrijf is per 1-1-2021 €1,1 mln. Hierdoor heeft deze aanpassing niet direct een financiële consequentie. Bij de jaarrekening van 2021 wordt het risicobedrag opnieuw bepaald en wordt bekeken of de algemene reserve grondbedrijf muteert. Alternatieven

1. Afschaffen algemene reserve grondbedrijf. Uiteindelijk staat de algemene reserve grondbedrijf in verbinding met de algemene reserve van de gemeente. Alternatief is deze algemene reserve grondbedrijf op te heffen en de risico’s te laten dekken door de algemene reserve van de gemeente. Het advies is om dit niet te doen. Het hebben van een reserve grondbedrijf geeft een goede indicator voor de financiële verwevenheid bij het clusteren van activiteiten rond het grondbedrijf t.b.v. de wet op de vennootschapsbelasting. Daarnaast zijn diverse financiële producten (voorbereidingskredieten, resultaten en verwachte verliezen van grondexploitaties) momenteel administratief gekoppeld aan de algemene reserve grondbedrijf en dat werkt goed. 2. Niet hanteren van actief grondbeleid. Het college heeft de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden actief grondbeleid te voeren, waardoor er meer invloed is op het gebruik, eigendom en de prijs van de onroerende zaak. De huidige markt laat zien dat het voeren van actief grondbeleid financiële risico’s met zich meebrengt. Er kan voor gekozen worden om geen actief grondbeleid te voeren en alle gebiedsontwikkelingen alleen faciliterend uit te laten voeren. Hierdoor heeft de gemeente minder sturing en invloed op gebiedsontwikkelingen en het behalen van beleidsdoelstellingen, zoals versnellen van de woningbouw.

Het advies is om wel de mogelijkheid te hebben om actief grondbeleid te hanteren. Risico’s

Het uitvoeren van het grondbeleid is niet vrij van risico. Voor het beheersen van de risico's wordt risicomanagement gehanteerd. Programma

Wonen en leven in Velsen en paragraaf Grondbeleid. Kader

• • • • • • • • • • • • •

Wet ruimtelijke ordening (Wro); Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg); Onteigeningswet; Besluit begroting en verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV); Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van commissie BBV; Wet op de vennootschapsbelasting; Structuurvisie Velsen (12 mei 2016); Visie op Velsen 2050; Koersdocument Omgevingsvisie Velsen 2040; Gebiedsvisie ‘Pont tot Park’; Begrotingsprogramma Wonen en leven in Velsen en paragraaf Grondbeleid; Artikel 156 Gemeentewet; Verordening op de uitgangspunten voor het financieel beleid van de gemeente Velsen 2017, artikel 12 Grondbeleid. Participatie en inspraak

Niet van toepassing.

GEMEENTE VELSEN Financiële consequenties

De volgende financiële consequenties zijn van toepassing: 1. De volgende structurele jaarlijkse budgetten met prijspeil 2021 blijven gehandhaafd: a. Plankosten faciliterend grondbeleid € 50.750; b. Plankosten actief grondbeleid € 101.500; c. Sloop opstallen € 609.000 (maximaal € 300.000 per project); d. Doorbelasten kosten gebiedsontwikkeling € 761.250. Alle kosten die gemaakt worden zijn bedoeld om later via een exploitatiebijdrage te verhalen of via gronduitgifte te dekken. Als een ontwikkeling onverhoopt niet doorgaat, worden deze kosten in mindering gebracht op de algemene reserve grondbedrijf. Vandaar dat de budgetten kosten neutraal in de begroting zijn opgenomen. De personele inzet en kosten worden waar mogelijk, conform wetgeving, verhaald op de ontwikkeling of ontwikkelaar. De aanpassingen in de geactualiseerde Kadernota hebben geen effect op de huidige resultaten van de grondexploitaties. De grondexploitaties zijn al gewaardeerd conform de huidige wet- en regelgeving. Uitvoering van besluit

De Kadernota Ontwikkeling 2021 van het grondbeleid treedt in werking op de dag na publicatie, waarbij gelijktijdig de Kadernota Ontwikkeling 2017 wordt ingetrokken. Indien het besluit tot vaststelling van de Kadernota Ontwikkeling 2021 plaatst vindt voor 31-3-2022, zal de aanpassing van de omvang van de algemene reserve grondbedrijf met terugwerkende kracht in werking treden per 31-12-2021 zodat deze aanpassing wordt toegepast bij de jaarrekening 2021. Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit

Kadernota Ontwikkeling 2021 van het grondbeleid Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie

Kadernota Ontwikkeling 2017 van het grondbeleid Was-wordt-lijst Kadernota Ontwikkeling 2017 en 2021

Burgemeester en wethouders van Velsen, De secretaris,

De burgemeester,

K.M. Radstake

F.C. Dales