Raadsvoorstel Vaststellen bestemmingsplan Hofgeest

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan Hofgeest Datum collegevergadering Zaaknummer Portefeuillehouder(s)

11 mei 2021

Ambtenaar

J. Merkx

30425-2021 S.Y. Dinjens

Telefoon E-mailadres

06-36581913 jmerkx@velsen.nl

Voorgesteld raadsbesluit

1. De nota ‘behandeling zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Hofgeest’ vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan ‘Hofgeest’ met identificatienummer NL.IMRO.0453.BP1310HOFGEESTVEL1-R001 gewijzigd vast te stellen; 3. Te bepalen dat voor het opstellen van het bestemmingsplan gebruik is gemaakt van de ondergrond zoals opgenomen in het bestand o_NL.IMRO.0453.BP1310HOFGEESTVEL1.des; 4. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting

Net als in de rest van ons land, is er ook in Velsen sprake van een woningtekort. Specifiek voor Velserbroek geldt dat er daarnaast een eenzijdig woningaanbod is. Daarom ontwikkelen we woongebied Hofgeest. Met Hofgeest maken we de bouw van 380 woningen mogelijk én zorgen we voor meer variatie in het woningaanbod van Velserbroek.

Voor de ontwikkeling van Hofgeest is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Als onderdeel van de bestemmingsplanprocedure lag het ontwerpbestemmingsplan vanaf 18 december 2020 zes weken ter inzage. We ontvingen in deze periode vijf ontvankelijke zienswijzen, waarvan er één later is ingetrokken. De zienswijzen gaf op één punt aanleiding om het plan te wijzigen. Daarnaast hebben we het bestemmingsplan op enkele punten zelf gewijzigd. Daarmee zijn we nu klaar om het bestemmingsplan ter vaststelling aan u voor te leggen.

Inleiding

We kampen in onze gemeente met een woningtekort. Daarnaast is er specifiek in Velserbroek sprake van een eenzijdig woningaanbod. De voormalige grootschalige nieuwbouwwijk bestaat namelijk grotendeels uit middeldure eengezinswoningen. Met de ontwikkeling van nieuwbouwwijk Hofgeest brengen we meer variatie in het woningaanbod van Velserbroek. Het woningbouwprogramma bestaat uit rijwoningen, tweeonder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen en kleinschalige appartementengebouwen. Het plan maakt de bouw van 380 woningen mogelijk. Hofgeest ligt aan de noordkant van Velserbroek, aan beide zijdes van de Broekeroog. Om de woningbouw aan de oostzijde van de Broekeroog mogelijk te maken, verplaatsen we het

GEMEENTE VELSEN bestaande sportcomplex van voetbalvereniging VSV naar een plek aan de Oostlaan. Ook rugbyclub The Smugglers zal naar dit nieuwe sportcomplex verhuizen. De ontwikkeling van Hofgeest tot een nieuw woongebied is één van de grote woningbouwplannen van de gemeente Velsen en is ongeveer tien jaar in voorbereiding. In 2011 stelde u het “Ontwerp-Ontwikkelingsplan Grote Buitendijk Hofgeest” vast. Daarin heeft u voor beide gebieden richtinggevende uitspraken gedaan over het aantal woningen, het type woningen en de stedenbouwkundige opzet. U besloot vervolgens in 2014 het gebied Grote Buitendijk voorlopig niet te ontwikkelen. In hetzelfde besluit stelde u wel randvoorwaarden vast voor het gebied Hofgeest waarmee de planontwikkeling op initiatief van de markt mogelijk bleef. De marktpartijen BPD Ontwikkeling B.V. en C.V. De Hofgeester Gronden, respectievelijk voor de plandelen ten oosten en ten westen van de Broekeroog, namen het initiatief om samen met de gemeente te komen tot een ontwikkeling van Hofgeest. In 2017 sloot de gemeente met deze ontwikkelaars daartoe een intentieovereenkomst. Het resultaat is een uitwerking van het ontwerp-ontwikkelplan naar een stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan is op 27 juni 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierbij zijn twee moties aangenomen.

In de eerste aangenomen motie is verzocht om een onderzoek te starten naar mogelijke alternatieve ontsluitingswegen naar het parkeerterrein van de sportvelden. In de tweede aangenomen motie is verzocht om te onderzoeken of rugbyclub The Smugglers mee kan verhuizen naar het nieuwe sportcomplex. Naar aanleiding van deze moties is het stedenbouwkundig plan aangepast. In de tweede motie is tevens gevraagd te onderzoeken of het huidige terrein van The Smugglers gebruikt kan worden voor woningbouw, met aandacht voor potentiële jongerenwoningen. Deze ontwikkeling is inmiddels in voorbereiding, maar maakt geen onderdeel uit van dit plan. Om het stedenbouwkundige plan uit te kunnen voeren, is een herziening van het bestemmingsplan nodig. De bestemmingsplanprocedure doorloopt drie fasen, namelijk die van voorontwerp, ontwerp en vaststelling. Zowel de voorontwerp- als de ontwerpfase hebben we inmiddels achter de rug. We zijn nu klaar om het ontwerpbestemmingsplan ter vaststelling aan u aan te bieden. Beoogd doel en effect van het besluit

Het effect van dit raadsbesluit is dat het bestemmingsplan Hofgeest wordt vastgesteld. Op basis hiervan kunnen omgevingsvergunningen worden aangevraagd voor het realiseren van de woningen en het sportcomplex. Argumenten

We voorzien in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte De wens om bij Hofgeest woningbouw te realiseren is opgenomen in de voorgaande en huidige structuurvisie. Redenen hiervoor zijn dat we in onze gemeente kampen met een woningtekort en er in Velserbroek sprake is van een eenzijdig woningaanbod. In de voormalige grootschalige nieuwbouwwijk, vrijwel volledig gebouwd in de jaren ’80 en ’90, staan namelijk vrijwel alleen middeldure eengezinswoningen. Er is daardoor sprake van een weinig afwisselende woningvoorraad.

GEMEENTE VELSEN Met de ontwikkeling van nieuwbouwwijk Hofgeest brengen we meer variatie in de woningvoorraad van Velserbroek. Het woningbouwprogramma bestaat uit rijwoningen, tweeonder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen en kleinschalige appartementengebouwen. Het plan maakt 380 woningen mogelijk, waarvan 86 sociale huurwoningen . Het plan is milieukundig uitvoerbaar Door de initiatiefnemer is een aanmeldnotitie met daarin een opgenomen een vormvrije merbeoordeling ingediend. De ODIJ heeft op basis van en in lijn met deze notitie geconcludeerd dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten en dat een mer-beoordeling niet nodig is. Op 8 december 2020 hebben wij daarom dat geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld. Er is voor woningen een hogere geluidswaarde vastgesteld De A22 en N208 liggen dichtbij Hofgeest. De wegen kunnen leiden tot geluidsoverlast. Daarom wordt een geluidsscherm aangelegd. Ondanks het scherm zijn er woningen in Hofgeest die niet aan de voorkeursgrenswaarde voldoen. Met een hogere waarde besluit kan het bevoegd gezag een hogere geluidsbelasting toestaan dan de voorkeursgrenswaarde. Namens ons heeft de ODIJ deze procedure hiervoor doorlopen en de hogere waarde vastgesteld.

Aanwezige archeologische waarden zijn geborgd Om te onderbouwen dat dit bestemmingsplan vanuit archeologisch oogpunt mogelijk is, heeft een archeologisch bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek plaatsgevonden. Hieruit is gebleken dat (vervolg)onderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek nodig is. De verplichting hiertoe is opgenomen in het bestemmingsplan, waardoor de archeologische waarden voldoende zijn geborgd. De reacties op het plan zijn overwegend positief We ontvingen in totaal zeven zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan. Twee zienswijzen waren niet ontvankelijk: één zienswijze was te laat ingediend, de andere bevatte geen inhoudelijke gronden. Een andere zienswijze is later ingetrokken. De overige vier zienswijzen hebben we inhoudelijk beoordeeld. De zienswijzen stellen niet de ontwikkeling op zichzelf ter discussie maar richten zich met name op kleine onderdelen of de wijze van uitvoering van het plan. Hieruit maken we op dat er veel draagvlak is voor de bouw van de woonwijk en de verplaatsing van de sportverenigingen. Onderstaand lichten we de belangrijkste onderwerpen uit de zienswijzen toe. In een zienswijze wordt de vraag gesteld waarom er voor de nieuwe woningen wel een geluidscherm wordt gerealiseerd, terwijl dat voor bestaande woningen in het verleden niet is gebeurd.

Bestaande woningen, zowel binnen als buiten het plangebied, hoeven op grond van de Wet geluidhinder niet aan de geldende grenswaarden te voldoen. Voor de nieuw te bouwen woningen ligt dit anders. Uit akoestisch onderzoek bleek dat een geluidscherm nodig was om de woningen te kunnen realiseren.

GEMEENTE VELSEN In dezelfde zienswijze wordt gesteld dat is aangetoond dat bewoners van de Hofgeesterweg dusdanig veel hinder van de A22 hadden dat er een oplossing gecreëerd moest worden door middel van de aanleg van een geluidsscherm. Dit zou door de raad zijn toegezegd. Van een dergelijke toezegging door de raad is ons niets bekend en ondanks een herhaaldelijk verzoek hebben de betreffende appellanten hiervoor tot op heden ook geen bewijs voor kunnen overleggen. Hoewel de zienswijze niet leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan, gaan we wel met deze appellant in overleg. Doel is om begrip te creëren voor elkaar standpunt, eventuele onduidelijkheden weg te nemen en wensen van appellanten te bespreken. Daarnaast gaat één zienswijze in op de inrichting van het nieuwe sportcomplex. Deze punten zullen bij de verdere uitwerking van het ontwerp van complex worden meegenomen en hebben dan ook geen gevolgen voor dit bestemmingsplan. Als gevolg van de zienswijzen is het plan op één punt aangepast. Dit betreft de voetnoot waar in staat dat voor de verkeersgeneratie van de sportvelden gerekend is met 4 velden is niet actueel. Deze is geactualiseerd. Verder is het guppenveld aan de parkeerberekening toegevoegd. Alternatieven

Het nu voorliggende bestemmingsplan is een uitvloeisel van de eerdere besluitvorming om op deze locatie woningbouw toe te staan. Het is een verbeterde versie van het ontwerpbestemmingsplan. Indien het plan niet wordt vastgesteld, kan realisatie van nieuwbouwwijk Hofgeest niet plaatsvinden. Omdat we daarmee niets doen tegen het woningtekort, is dit een onwenselijke situatie. Risico’s







In de anterieure overeenkomst is afgesproken dat de ontwikkeling van het bouwplan voor rekening en risico van initiatiefnemer is. Hieronder vallen ook planschaderisico en eventuele vertraging of extra (onderzoeks)kosten ten gevolge van zienswijzen. In 2019 is het stedenbouwkundig plan voor Hofgeest vastgesteld door de gemeenteraad. Hierbij zijn moties aangenomen om te onderzoeken of de ontsluiting en het parkeren ten behoeve van de sportvelden anders kan worden vormgegeven, het rugbyveld van de Smugglers mee kan verhuizen met VSV en woningbouw kan worden ontwikkeld op het huidige rugbyveld. Dit onderzoek heeft geleid tot een aanpassing van het stedenbouwkundig ontwerp waarbij de ontsluiting en parkeren zijn gewijzigd en het rugbyveld wordt verplaatst. Hiermee wordt een deel van het huidige rugbyveld vrijgespeeld voor toekomstige woningbouw. Deze aanpassingen zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. Onderdeel van de herontwikkeling van Hofgeest-Oost is een verplaatsing van voetbalvereniging VSV. Hiertoe heeft de initiatiefnemer van Hofgeest-Oost (BPD) in 2016 een koopovereenkomst gesloten met VSV. BPD en VSV discussie verschillen van mening over de koopovereenkomst. VSV stelt dat deze niet rechtsgeldig is en wil een hoger bedrag voor de gronden. In december 2020 heeft de rechter geconcludeerd dat er wel sprake is van een rechtsgeldige overeenkomst.

Hiertegen heeft VSV beroep ingesteld. Desondanks brengt dit de uitvoerbaarheid van het plan niet in gevaar. VSV heeft namelijk weliswaar een zienswijze ingediend, maar deze gaat slechts over een paar ondergeschikte onderdelen van het plan. VSV stelt de ontwikkeling zelf niet ter discussie.

GEMEENTE VELSEN Kader

Beleidskader:  Ontwerp-ontwikkelingsplan Hofgeest  Woonvisie 2040 ‘Fijn wonen voor iedereen’  Structuurvisie Velsen ‘Rauw, slim en lommerrijk’ Juridisch kader:  Algemene wet bestuursrecht (Awb)  Wet ruimtelijke ordening (Wro) Participatie en inspraak

Participatie voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure Op 16 april 2019 hebben de ontwikkelaars samen met de gemeente een inloopbijeenkomst georganiseerd. Bewoners en belangstellenden zijn hierin geïnformeerd over de uitwerking van het ontwerp-ontwikkelingsplan naar het stedenbouwkundig plan. Op de goed bezochte bijeenkomst waren de reacties overwegend positief. Er zijn schriftelijk reacties verzameld. Vragen gingen over de start van de verkoop, al dan niet woningbouw in het gebied Grote Buitendijk en de planning van de ontwikkeling. Aanwezigen konden schriftelijk met een zogeheten ‘hartenwens' hun opmerking over het plan maken en/of belangstelling voor het vervolg van de planontwikkeling aangeven. In totaal zijn er 855 formulieren ingevuld. Het overgrote deel van de mensen wil geïnformeerd blijven. Inspraakreacties en vooroverlegreacties Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 3 juli 2020 acht weken ter inzage gelegen. We ontvingen in deze periode tien inspraakreacties en vijf reacties van instanties en andere overheden. Sommige daarvan hebben aanleiding gevormd het bestemmingsplan te wijzigen. De wijzigingen waren gering van aard. In bijgevoegde inspraaknotitie vindt u een overzicht van de ingediende reacties met onze beantwoording. Zienswijzen tegen ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 18 december 2020 zes weken ter inzage gelegen.

We ontvingen in deze periode vier ontvankelijke zienswijzen. De zienswijzen geven één punt aanleiding voor te stellen het plan te wijzigen. Daarnaast stellen we voor om het bestemmingsplan op enkele punten ambtshalve te wijzigen. Financiële consequenties

De Wet ruimtelijke ordening (Afdeling 6.4 Grondexploitatie) verplicht gemeenten om tegelijkertijd met een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden op een andere wijze is verzekerd. Het kostenverhaal is op een andere wijze verzekerd indien alle gronden in eigendom van de gemeente zijn of indien met alle eigenaren van de gronden een anterieure overeenkomst tot kostenverhaal is gesloten. Bij deze ontwikkeling is met alle eigenaren van de gronden een anterieure overeenkomst tot kostenverhaal gesloten. Hierdoor is het niet nodig een exploitatieplan vast te stellen.

GEMEENTE VELSEN In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat de kosten voor de ambtelijke inzet, het bestemmingsplan (product en proces) en eventuele planschade voor de initiatiefnemer zijn. Dit maakt dat deze ontwikkeling voor ons geen financiële consequenties heeft. De werkzaamheden rond het bestemmingsplan passen binnen de personele capaciteit. Uitvoering van besluit

Wij leggen het vastgestelde bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage. Tijdens deze termijn kunnen beroepschriften worden ingediend bij de Raad van State. Wij stellen de indieners van een zienswijze persoonlijk op de hoogte van de vaststelling en van de mogelijkheid om een beroepschrift bij de Raad van State in te dienen. Daarnaast publiceren wij het raadsbesluit in de Jutter-Hofgeest, de Staatscourant en op onze website. Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit

Concept raadsbesluit Bestemmingsplan Hofgeest (toelichting, verbeelding, tekst, bijlagen) Nota van zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Hofgeest Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie

Burgemeester en wethouders van Velsen, De secretaris,

De burgemeester,

K.M. Radstake

F.C. Dales