Raadsvoorstel Starterslening

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Onderwerp: Starterslening Velsen 2022 Datum collegevergadering Zaaknummer Portefeuillehouder(s)

9 november 2021

Ambtenaar

P. Bakker

131671-2021 F. Bal

Telefoon

0255 567437 pbakker@velsen.nl

E-mailadres

Voorgesteld raadsbesluit

1. 2. 3. 4.

De Verordening Starterslening Velsen 2022 vast te stellen; De Verordening Starterslening Velsen 2013 in te trekken; De besluiten onder 1 en 2 daags na bekendmaking in werking te laten treden; Maximaal € 1.074.500,- aan leningen te verstrekken.

Samenvatting

Sinds 1 maart 2014 is het voor starters mogelijk om bij de gemeente een lening voor aankoop van een nieuwbouwwoning in IJmuiden aan te vragen. De afgelopen jaren is deze Starterslening zelden verleend. De voorwaarden zijn te strikt om in aanmerking te kunnen komen. Dit komt omdat de situatie op de woningmarkt de afgelopen jaren sterk is veranderd, terwijl de voorwaarden gelijk zijn gebleven. Het college stelt de raad daarom voor de voorwaarden van de lening aan te passen aan de huidige omstandigheden op de woningmarkt. Dit betekent concreet dat de lening aangevraagd moet kunnen worden voor elke woning in de gemeente met een woningprijs van ten hoogste de NHG-grens. In 2022 ligt de NHG-grens op €355.000,-. Inleiding

Vanaf 1 maart 2014 is het voor starters mogelijk om bij de gemeente een lening voor een nieuwbouwwoning in IJmuiden aan te vragen. 60 Starters kregen de gelegenheid om maximaal €20.000 bovenop hun hypotheek te kunnen lenen. Het doel hierachter was met name het stimuleren van de nieuwbouwproductie in IJmuiden. De Starterslening moest de (voor)verkoop van woningen bij nieuwe bouwinitiatieven bevorderen. Deze initiatieven konden vervolgens bijdragen aan de opwaardering van IJmuiden. De Starterslening is enkele keren geëvalueerd. Met de huidige omstandigheden op de woningmarkt kan de lening door de geldende voorwaarden niet verleend worden. 1 Maart 2014 – nu

Totaal: 7 leningen €125.500 van de €1.200.000 verstrekt €171.000 gemiddelde koopsom 4 Appartementen, 3 eengezinswoningen

Bij de invoering van de lening was de woningmarkt beduidend anders dan nu. De woningprijzen waren naar huidige maatstaven zeer laag. Terwijl de markt in de jaren die volgden veranderde (veel hogere prijzen), bleven de voorwaarden voor de Starterslening gelijk. De voorwaarden sluiten daarom niet meer aan bij de realiteit. Ze zijn te strikt om in aanmerking te komen. Dat geldt met

GEMEENTE VELSEN name voor de maximale woningprijs. In de Woonvisie 2040 is daarom in het uitvoeringsprogramma opgenomen dat de Starterslening breder wordt ingezet: 1. Uitbreiding naar de hele gemeente, niet alleen IJmuiden. 2. Uitbreiding van alleen nieuwbouw, naar nieuwbouw en bestaande bouw. Om de effectiviteit van de regeling te vergroten is het daarnaast noodzakelijk om de maximale woningprijs van €220.000 los te laten. 3. Een verhoging van de maximale woningprijs van €220.000. Het voorstel is om de NHGgrens aan te houden (Nationale Hypotheek Garantie1). Dit is inmiddels vrij gebruikelijk. In 2022 ligt deze grens op € 355.000,-2. De NHG beweegt mee met de gemiddelde huizenprijs. 4. Een verhoging van het maximale leningbedrag, passend bij de verhoging tot de NHG-grens (het maximale leningbedrag wordt €30.000,-).

Beoogd doel en effect van het besluit

•

Het vergroten van de kansen van starters op de koopwoningmarkt.

Argumenten

Voor •

Het idee achter de Starterslening is dat starters een betere positie op de woningmarkt krijgen. De koopstarters krijgen immers een hogere betaalcapaciteit. In tegenstelling tot wat verwacht kon worden, toonde onderzoek van het Kadaster uit 2019 aan dat er geen sprake is van een prijsopdrijvend effect. Starters gebruiken hun grotere budget om een woning te kopen die ze in de toekomst kunnen betalen, niet om meer te bieden op een woning die ze al kunnen betalen3. Ten opzichte van 2019 is de concurrentie landelijk in algemene zin echter wel toegenomen en worden meer woningen boven de vraagprijs verkocht. Relatief gezien (op het totaal van de hele woningvoorraad) is het effect van de Startersleningen niet zo groot.

Uitbreiding naar de gehele gemeente • Het binden van jonge starters is op grond van de Woonvisie een logische ambitie. In de Woonvisie staat opgenomen dat voor de instroom ingezet wordt op jonge gezinnen, daarnaast staat voor de dorpskernen en Velserbroek ook specifiek vermeld dat de jongere leeftijdscategorieën meer kansen moeten krijgen. Dat is namelijk niet veranderd ten opzichte van 2014: Starters hebben nog steeds een matige positie op de woningmarkt. Uit het jaarverslag van de SVn over 2020 bleek dat koopstarters met een Starterslening gemiddeld jonger zijn dan andere koopstarters (26,8 jaar om 31,1 jaar.). De lening heeft dus effect.

1 https://www.nhg.nl/het-product-nhg/een-hypotheek-met-nhg/#DevoordelenvanNHG

2 Wanneer er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd €344.500,3

https://www.kadaster.nl/documents/1953498/2068671/Dezelfde+starterswoning+voor+dezelfde.pdf/ 1d57a5ac-696b-deb1-a140-caf00949162d?t=1555422314799

GEMEENTE VELSEN Uitbreiding van nieuwbouw naar nieuwbouw en bestaande bouw • De ondertitel van de Woonvisie 2040 luidt ‘passend wonen voor iedereen’. Een starterslening biedt mogelijkheden om de doorstroming te vergroten. Van een sociale huurwoning naar een koopwoning, of van koopwoning naar een andere woning (hebben de ouders alle ruimte nog nodig?). Het is dan wel nodig dat er betaalbaar aanbod is om de Starterslening op toe te passen. Dit kan ook bestaande bouw zijn. Het doel om de woningbouw aan te jagen middels de lening is in de huidige tijd immers wat achterhaald. Er is voldoende vraag. Het aanhouden van de NHG-grens • Het voordeel van het aanhouden van de NGH-grens in plaats van de grens van €220.000 is dat de Starterslening ingezet kan worden in een groter deel van de gemeente. Een eengezinswoning van drieënhalf tot vier ton in Velserbroek is immers niet meer uitzonderlijk. • We bereiken de doelgroep die we met de regeling willen bereiken: de starter. • Een ander voordeel is dat deze grens flexibel is. Als de woningprijzen dalen dan zal de grens ook dalen. Als de woningprijzen verder stijgen zal ook de grens stijgen. Daarmee wordt de huidige situatie voorkomen. • Vrijwel alle gemeenten in de regio hanteren de NHG-grens. Het speelveld wordt daarmee gelijkgetrokken. Wel/Geen bescherming van de eigen woningzoekende • Velsen is onderdeel van een grotere woningmarktregio.

In de huisvestingsverordening zijn de bindingseisen betreffende de sociale huurwoningen zoveel mogelijk losgelaten. In de Woonvisie zijn ook geen verwijzingen opgenomen ten behoeve van de bescherming van de woningmarktpositie van de Velsenaar. Onderzoeken als het WiMRA gaven daar ook geen aanleiding toe. Instromers uit Zuid-Kennemerland zoeken weliswaar vaker een koopwoning, maar zijn minder vaak starter, alleenstaand of jong. Uit het verleden blijkt dat in ieder geval 6 van de 7 verstrekte leningen in Velsen zijn afgegeven aan personen die een woonhistorie in Velsen hadden of hier zijn geboren. • De gemeenten in de IJmond hanteren geen bindingseisen. De gemeenten in ZuidKennemerland stellen dat aanvragers uit de regio IJmond/Zuid-Kennemerland moeten komen. In de regio geldt dat de gemeente Haarlem wel een grens stelt. Zij stellen dat een starter afkomstig moet zijn uit de regio IJmond/Zuid-Kennemerland (hier minimaal 2 jaar woonachtig). Tegen wijziging Handhaving van de voorwaarden in de huidige verordening dient geen doel. De opties zijn óf het wijzigen van de verordening óf het afschaffen van de Starterslening.

Alternatieven

Geen Starterslening In dit geval wordt niet ingegrepen op de markt. Dat kan zijn omdat een lening geen geschikte maatregel wordt gevonden (zie de bijlage voor andere mogelijke gemeentelijke maatregelen). Voordeel van de Starterslening is dat het een zichtbare en makkelijk uitlegbare maatregel is met een snel, direct en duidelijk zichtbaar effect. Voorbeelden van niet-gemeentelijke maatregelen gericht op het vergroten van de financiële draagkracht van starters betreffen momenteel:

GEMEENTE VELSEN Overdrachtsbelasting Kopers van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning tot € 400.000. Kopers van 35 jaar of ouder die in de woning gaan wonen, betalen 2%. Beleggers betalen 8%. Belastingvrij schenken Voor een schenking door de ouders die wordt besteed aan de eigen woning geldt dit jaar een eenmalig verruimde schenkingsvrijstelling. In 2021 bedraagt deze € 105.302,-. Inzet van het budget voor andere leningen Er is één budget voor de woonleningen. In de Woonvisie 2040 zijn naast een lening voor het aankopen ook mogelijke alternatieve leningen ten behoeve van de verbouw genoemd: de Duurzaamheidslening en Verzilverlening. In het licht van de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt is de noodzaak voor de inzet van het budget voor de Starterslening aantoonbaar, maar het is ook mogelijk om het op te delen. Dat betekent wel wat voor het aantal aanvragen dat per lening verleend zou kunnen worden. Voor de Starterslening zijn dat er nu zo’n 30. Geen leningen In de nota Borgstellingen en Geldleningen is opgenomen dat de gemeente terughoudend is met het verstrekken van leningen. Dit behoort niet tot de gemeentelijke kerntaken. Aanvragende partijen kunnen hiervoor in principe bij reguliere geldinstellingen terecht. De Starterslening is een aanvulling op hetgeen banken bieden. Risico’s

Omdat de verwachting is dat er meer gebruik zal worden gemaakt van de lening, zijn de kosten die de gemeente maakt (het leent zelf het benodigde bedrag ook tegen een bepaalde omslagrente) en daarmee het risico hoger dan nu, in de huidige situatie. Er zijn scenario’s denkbaar dat de gemeente haar lasten niet volledig terugontvangt: 1. De gemeente leent het bedrag dat zij via de SVn uitleent aan de koper. Als de koper lagere rentekosten afdraagt aan de gemeente dan de gemeente zelf af moet dragen óf de lening aflost voordat er een evenwicht tussen baten en lasten is bereikt, dan ontvangt de gemeente haar lasten dus niet volledig terug. 2. Door de SVn wordt altijd getoetst of het verantwoord is om te lenen. Recentelijk kwam bijvoorbeeld in het nieuws dat starters niet altijd alle schulden en bestaande betaalverplichtingen opgeven. Daarom controleert de SVn extra op de aanwezigheid van bijvoorbeeld studieschulden. Het is alleen nooit volledig uit te sluiten dat een starter de lening op een gegeven moment toch niet terug kan betalen. Voor de Starterslening geldt dat de aanvrager de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen. Het uitgangspunt van deze lening is dat de aanvrager in de toekomst meer gaat verdienen en dan rente en aflossing kan betalen. Met een hertoets wordt bepaald of het afgesproken maandbedrag na drie jaar betaald kan worden.

Indien dit niet het geval is, wordt het bedrag verlaagd voor een bepaalde periode. In 2020 kwamen in totaal 8.187 eigenaren in totaal in aanmerking voor een hertoets. In 24% van de gevallen (1.980) is inmiddels sprake van volledige aflossing van de lening vóór het toetsmoment. Bij 64% van de eigenaren (5.214) is er voldoende financiële draagkracht om volledige rente en aflossing te gaan betalen. Van de resterende 12% betaalt 3% (gedeeltelijk) rente en heeft 9% onvoldoende financiële draagkracht om rente of rente en aflossing te betalen. Eind 2020 bedraagt het aantal leningen met een betalingsachterstand van drie maanden of meer 200 (2019: 215). Dit betreft 0,3% (2019: 0,3%) van alle leningen in beheer bij SVn (2020: 76.474; 2019: 71.863).

GEMEENTE VELSEN Programma

Wonen en leven in Velsen

Kader

Gemeentewet Visie op Velsen Woonvisie Velsen 2040 Nota borgstellingen en geldleningen Velsen Participatie en inspraak

De verordening is opgesteld in afstemming met de SVn. Financiële consequenties

De lasten van de Starterslening zijn de eerste vier jaar voor de gemeente. In het eerste jaar worden de leningen verstrekt. In de drie jaren die volgen is de lening voor de starter rente- en aflossingsvrij. Daarna vindt er een inkomenstoets plaats en gaan zij, als de situatie dat toelaat, rente en aflossing betalen. De lasten voor de gemeente bestaan de eerste vier jaar uit: • De beheerskosten van SVn (0,5% over het uitgeleende bedrag + een vast bedrag per jaar van €3.750,-4). • De omslagrente die de gemeente rekent (1,5%). Na die periode van vier jaar gaan de starters afbetalen en betalen zij ook rente (1,9%). De rente die de gemeente betaalt om zelf te lenen, weegt op tegen de rente die de starters aan de gemeente betalen. Door de beheerkosten en het vaste bedrag per jaar is de lening echter niet volledig revolverend. Rekenvoorbeeld Beheerkosten (vast) € 3750,€ 3750,-

Beheerkosten (variabel) Omslagkosten 0,5% van uitstaand bedrag 1,5% Kosten per jaar in de eerste vier jaar56 € 5372,50 € 16.117,50

Na de looptijd van 30 jaar moeten de starters de starterslening terugbetalen indien er nog niet volledig is afgelost, net als bij een reguliere hypotheek. De lasten voor de eerste vier jaar van elke tranche worden gedekt uit de reserve Visie op Velsen 2025 uit het bestaande budget voor de Starterslening. Daarna kan op basis van het betaalgedrag van de starters de lasten voor de gemeente jaarlijks worden bijgesteld. Dit is ook overeenkomstig de huidige situatie.

Uitvoering van besluit

• •

Vernieuwen van het aanvraagproces. Communicatie over de gewijzigde voorwaarden.

Dit betreft een nieuwe kostenpost. De voorwaarden van de SVn worden per 1 januari 2022 gewijzigd. Resterend bedrag van € 1.074.500,- voor de Starterslening. 6 In 2013: 20.000, in 2022 - uitgaande van een tranche van € 400.000 conform het rekenvoorbeeld destijds: € 3.750,- + € 2.000,- + € 6.000 = € 11.750,4 5

GEMEENTE VELSEN

Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit

•

Verordening Starterslening 2022

Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie

• • • • •

Memo Overzicht maatregelen bevordering positie koopstarters Memo Evaluatie en historische achtergrond Starterslening Memo Verzilverlening Memo Stimuleringslening Memo Voorwaarden Starterslening Regio

Burgemeester en wethouders van Velsen, De secretaris,

De burgemeester,

K.M. Radstake

F.C. Dales