raadsvoorstel kadernota grondprijzen.docx

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststellen Kadernota Grondprijzen 2021 van het grondbeleid Datum collegevergadering Zaaknummer Portefeuillehouder(s)

6 juli 2021

Ambtenaar

E. van Veen

70743-2021 B. Diepstraten

Telefoon

06 36512184 eveen@velsen.nl

E-mailadres

Voorgesteld raadsbesluit

1. de Kadernota Grondprijzen 2021 van het grondbeleid vast te stellen; 2. de Kadernota Grondprijzen 2019 van het grondbeleid in te trekken; 3. besluit 1 en 2 in werking te laten treden op de dag na publicatie. Samenvatting

Een actueel grondbeleid is belangrijk. De kadernota grondprijzen omvat de kaders van de gemeenteraad waarbinnen het college haar bevoegdheid kan uitoefenen en wordt minimaal elke twee jaar herzien. Hierdoor is het mogelijk tijdig te reageren op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen waardoor de grondprijzen en de erfpachtcanon marktconform zijn. De gemeente Velsen hanteert een grondprijsbeleid waarbij de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of ligging. De grondprijzen zijn marktconform en worden, afhankelijk van de bestemming, berekend middels verschillende grond waarderingsmethodes. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige kadernota Grondprijzen zijn: • dat de vaste grondprijzen zijn geïndexeerd; • bij bedrijven en kantoren is de bepaling van de grondprijs aangepast van de comparatieve methode naar taxatie; • bij zendmasten en zend- en ontvangstinstallaties is de bepaling van de grondprijs aangepast van een voorgeschreven huursom en maatwerk naar volledig maatwerk. Inleiding

Het is van belang te beschikken over een actueel grondbeleid. Het gemeentelijk grondbeleid bestaat uit twee deelonderwerpen, namelijk het beleid over grondprijzen (dat nu voorligt) en het beleid op het gebied van ontwikkeling. De kadernota Ontwikkeling wordt ook in 2021 geactualiseerd en naar verwachting eind 2021 voorgelegd aan de raad. Daarnaast is er een Kadernota Vastgoed die een relatie heeft met het grondbeleid. Hierin wordt onder andere het beleid over vastgoedbeheer en huurprijzen voor gemeentelijke vastgoedaccommodaties beschreven. De Kadernota Grondprijzen wordt minimaal elke twee jaar herzien. Dit vanwege algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Beoogd doel en effect van het besluit

Het doel van de Kadernota Grondprijzen is om de uitgangspunten vast te stellen voor de grondprijsbepaling bij de uitgifte van grond door de gemeente. Dit zorgt voor: 1. Uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld, zonder aanzien des persoons;

GEMEENTE VELSEN 2. Transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in (het tot stand komen van) de grondprijzen die de gemeente hanteert; 3. Draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen. Argumenten

Het beleid uit 2019 is op hoofdlijnen gelijk gebleven. Toch zijn er diverse (technische) wijzigingen doorgevoerd. Dit komt voor het grootste deel door vernieuwde inzichten en gewijzigde marktomstandigheden. Hieronder worden de wijzigingen beargumenteerd, maar eerst wordt een korte samenvatting gegeven op de gehanteerde rekenmethodieken van het grondbeleid. Rekenmethodieken van het grondbeleid Residuele grondwaarde De residuele rekenmethodiek houdt in, dat de grondprijs het ‘residu’ is van de kosten en de opbrengsten van een ontwikkeling. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de V.O.N. prijs/beleggingswaarde en de bouwsom beide exclusief BTW. Met de bouwsom wordt bedoeld de bouwkosten, exclusief BTW en meerwerk, maar inclusief rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico), overdrachtskosten en dergelijke. Comparatieve methode Bij toepassing van de comparatieve methode worden prijsontwikkelingen op de markt gevolgd en wordt op grond hiervan de grondprijs vastgesteld. De comparatieve methode maakt inzichtelijk dat de ligging en de gebruiksmogelijkheden grote invloed hebben op de grondprijs. Taxaties Naast de grondprijsmethodieken is een taxatie door een onafhankelijke gecertificeerde taxateur die conform de geldende taxatierichtlijnen is uitgevoerd ook geldig als onderbouwing voor een grondwaarde.

Toetsing grondprijsberekening ontwikkelaar door onafhankelijke gespecialiseerde derde Toetsing van een grondprijsberekening van een ontwikkelaar door een onafhankelijke gespecialiseerde derde kan worden gedaan om tot een marktconforme gronduitgifte te komen. Bij deze onafhankelijke gespecialiseerde derde dient zijn/haar deskundigheid gewaarborgd te zijn door afdoende, aantoonbare en in het maatschappelijk verkeer geaccepteerde kennis en ervaring. De ontwikkelaar heeft de meeste accurate gegevens van een ontwikkeling. Als de ontwikkelaar een transparante grondwaardeberekening levert en een toets van een onafhankelijke gespecialiseerde derde wijst uit dat de gehanteerde gegevens marktconform zijn kan deze werkwijze ook leiden tot een marktconforme grondwaarde. Als de onafhankelijke gespecialiseerde derde de gehanteerde uitgangspunten van de ontwikkelaar niet marktconform vindt kan een onafhankelijke taxatie worden opgesteld. De vaste grondprijzen zijn geïndexeerd. Grondprijs sociale huurwoning (eengezinswoning) gaat van € 17.979 naar € 18.373. Grondprijs sociale huurwoning (meergezinswoning) gaat van € 14.278 naar € 14.590. Grondprijs maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk gaat van € 145 naar € 149. Grondprijs snippergroen en andere kleine percelen grond gaat van: zonder bebouwingsmogelijkheid € 127 naar € 130. met bebouwingsmogelijkheid € 212 naar € 216.

GEMEENTE VELSEN Prijsstelling grondprijzen voor bedrijven en kantoren Voor de bepaling van de grondprijs werd de comparatieve benadering gevolgd (bepalen van acceptabele prijsniveaus in vergelijking met de marktprijzen elders). Dit is aangepast naar: voor de bepaling van de grondprijs wordt een taxatie gedaan. De taxateur bepaalt zelf welke methode gehanteerd wordt om tot een marktconforme grondprijs te komen. Dit kan bijvoorbeeld door de comparatieve benadering of door een residuele berekening. Hierdoor heeft de taxateur de vrijheid om de juiste methode te gebruiken. Prijsstelling grondprijzen voor zendmasten en zend- en ontvangstinstallaties Voor de bepaling van de huursom is nu volledig maatwerk beschreven. Voorheen stond het volgende beschreven: Voor een oppervlakte van max 40 m² en een masthoogte van max. 40 meter wordt een jaarlijkse huursom voor de grond in rekening gebracht van € 5.500 per jaar. De hoogte van de huursom bij een grotere oppervlakte of masthoogte is maatwerk. Voor elke volgende provider die gebruikt maakt van de zendmast wordt de huursom verhoogd met € 1.500 per medegebruiker per jaar. De oude methode resulteerde in sommige gevallen in een te lage huursom. Vandaar dat nu volledig maatwerk is beschreven. Alternatieven

Vaste grondprijzen niet indexeren De gemeente kan als alternatief kiezen om de vaste grondprijzen niet te indexeren. Voordeel voor de afnemers dat zij goedkoper de grond van de gemeente kunnen kopen. Nadeel voor de gemeente dat zij minder grondopbrengsten binnen krijgt. Dit kan ook negatieve gevolgen hebben voor de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling met een grondexploitatie. Normaliter worden de grondopbrengsten onder andere gebruikt om de planvorming, bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte te betalen. Risico’s

Niet van toepassing. Programma

Wonen en leven in Velsen. Kader

Verordening op de uitgangspunten voor het financieel beleid van de gemeente Velsen 2017, artikel 12. Grondbeleid. Participatie en inspraak

Niet van toepassing. Financiële consequenties

De wijzigingen ten opzichte van de vorige Kadernota Grondprijzen zorgen grotendeels voor een gunstigere financiële uitgangspositie voor de gemeente. De vaste grondprijzen zijn geïndexeerd. Uitvoering van besluit

Indien de gemeente een schriftelijke aanbieding heeft gedaan vóór de inwerkingtreding van het nieuwe beleid, dan zijn de prijzen uit deze aanbieding leidend. In alle overige gevallen worden de nieuwe prijzen gehanteerd.

GEMEENTE VELSEN

Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit

Kadernota Grondprijzen 2021 van het grondbeleid Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie

Kadernota Grondprijzen 2019 van het grondbeleid Was/wordt-lijst

Burgemeester en wethouders van Velsen, De secretaris,

De burgemeester,

K.M. Radstake

F.C. Dales