Raadsvoorstel Hofgeesterweg 63

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststellen startdocument Hofgeesterweg 63 Velserbroek Datum collegevergadering

7 september 2021

Ambtenaar

Zaaknummer

105770-2021 S.Y. Dinjens

Telefoon

Portefeuillehouder(s)

E-mailadres

B. Odie D.J.F. Hendriks 0255 567327 bodie@velsen.nl

Voorgesteld raadsbesluit

1. Het ‘Participatiedocument Hofgeesterweg 63 Velserbroek’ vast te stellen; 2. Het ‘Startdocument Hofgeesterweg 63 Velserbroek’ vast te stellen; 3. Met het ‘Startdocument Hofgeesterweg 63 Velserbroek’ af te wijken van het beleid ‘Woonvisie 2040’ door het opnemen van een woonprogramma dat afwijkt van het voorgeschreven woonprogramma voor locaties in Velserboek; 4. Af te wijken van het beleid ‘Het ruimtelijk functioneel kader en de nieuwe Wro’ door te besluiten om de fase van voorontwerp bestemmingsplan over te slaan. Samenvatting

De gemeenteraad werkt op verschillende locaties aan het realiseren van nieuwe woningen. Deze woningen zijn nodig om te voldoen aan de woningbehoefte in Velsen, nu én in de toekomst. Op de locatie Hofgeesterweg 63 wil de realisatie van ongeveer 50 nieuwe woningen mogelijk maken. Op 2 maart 2021 gaf het college het startdocument voor deze locatie vrij voor participatie. In dit startdocument staan de ruimtelijke randvoorwaarden die gelden bij herontwikkeling van de locatie en het is de eerste stap om te komen tot een nieuw bestemmingsplan. In de 16 reacties die op het startdocument zijn ingediend wordt met name aandacht gevraagd voor de hoogte van nieuwe bebouwing, toename van verkeersdrukte, het verdwijnen van groen en de nabijheid van het tankstation aan De Kamp. Alle reacties zijn beantwoord in een zogenoemd participatiedocument. De reacties hebben geleid tot een aantal kleine aanpassingen in het startdocument waarmee de beoogde opzet van de woningbouw wordt verduidelijkt. Los van de participatiereacties constateert het college dat de woningmarkt in Velsen in een rap tempo verandert. De huizenprijzen stijgen sterk, en daarop zal de gemeente moeten inspringen. Daarom is ook het beoogde woonprogramma aangepast; er wordt hoofdzakelijk ingezet op de realisatie van betaalbare koop- en/of markthuurwoningen.

Hiermee wordt, op deze locatie die grotendeels in eigendom is van de gemeente, actief ingespeeld op het tekort aan deze woningen op de huidige woningmarkt. In aanvulling op de inhoudelijke aspecten heeft het college de ambitie om de woningbouw te versnellen. Voor deze locatie is dit mogelijk door in de bestemmingsplanprocedure de fase van het voorontwerp over te slaan. Op die manier kan de ruimtelijke procedure met ongeveer vier maanden worden verkort. Het college stelt de gemeenteraad voor om het startdocument en participatiedocument voor de locatie Hofgeesterweg 63 vast te stellen en de fase van voorontwerp bestemmingsplan over te slaan.

GEMEENTE VELSEN Inleiding

Aan de Hofgeesterweg 63 in Velserbroek is nu een manege gevestigd. De eigenaar van de manege wil stoppen met de bedrijfsvoering en heeft een deel van zijn gronden verkocht aan een ontwikkelende partij. Deze ontwikkelaar wil op de locatie woningbouw realiseren. Hierbij is hun voorstel om twee naastgelegen percelen die in eigendom zijn bij de gemeente te betrekken bij de herontwikkeling. De gemeente staat hier positief tegenover, omdat hiermee wordt bijgedragen aan de doelstelling om te voorzien in de woningbehoefte voor Velsen. Ruimtelijke kaders Het realiseren van woningbouw op deze locatie past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Om woningen te kunnen bouwen moet het bestemmingsplan worden gewijzigd. Om de herontwikkeling naar een woonfunctie vorm te geven stelt de gemeente ruimtelijke uitgangspunten op. Deze uitgangspunten schetsen de ruimtelijke kaders voor de voorgenomen ontwikkeling, zodat duidelijk is binnen welke grenzen en voorwaarden op de locatie kan worden gebouwd. De uitgangspunten zijn opgenomen in een zogenoemd startdocument (bijlage).

Planinhoudelijk zijn de belangrijke uitgangspunten in dit startdocument: - Het woonprogramma sluit aan op de actuele situatie op de woningmarkt door hoofdzakelijk te bouwen voor het segment betaalbare koop en/of markthuur (uitgezonderd woningen aan de Hofgeesterweg); - De woonboerderij Hofgeesterweg 63 wordt behouden, bijgebouwen worden gesloopt; - De nieuwe woningen sluiten in vorm, positie en uitstraling aan bij de naaste omgeving; - De hoofdontsluiting voor autoverkeer vindt plaats op De Kamp, fietsers worden geleid naar de Hugaardskamp; - Aandacht voor duurzaamheid op het gebied van energie, natuur, mobiliteit en klimaat. Samenspel Het college heeft het startdocument op 2 maart 2021 vrijgegeven voor inspraak. Omwonenden en overige belanghebbenden konden daarna voor een periode van zes weken reageren op de ruimtelijke uitgangspunten. In die periode is ook een informatiebijeenkomst georganiseerd. Er zijn 8 inspraakreacties ingediend door in totaal 16 omwonenden/belanghebbenden van het plangebied. Deze reacties hebben geleid tot een aantal (kleine) aanpassingen in het startdocument. Hierop wordt nader ingegaan onder het kopje “Inspraak, participatie”. Alle inspraakreacties zijn opgenomen en van beantwoording voorzien in een zogenoemd participatiedocument (bijlage).

Woonprogramma In het startdocument is opgenomen dat op de locatie wordt gebouwd voor het segment betaalbare koop en/of markthuur, met uitzondering van de vrijstaande volumes langs de Hofgeesterweg. Dit wijkt af van het woonprogramma dat de Woonvisie 2040 voor Velserbroek voorschrijft. Deze afwijking is wenselijk omdat hiermee wordt aangesloten op de actuele situatie op de woningmarkt. Een situatie waarin betaalbare woningen nauwelijks door de markt zelf worden gerealiseerd. Omdat deze locatie grotendeels eigendom is van de gemeente kan zij beter sturen op het woonprogramma dan bij locaties die in eigendom zijn van derden. Er wordt dus ook geen sociale huur gerealiseerd op deze locatie. Dit is het gevolg van de keuze voor een integraal woonprogramma voor een aantal locaties in Velserbroek (samen met de locatie Platbodem en Broeklanden). Op de locatie Platbodem wordt een woonprogramma met 100% sociale huur gerealiseerd. Deze integrale aanpak is beschreven in het memo ‘Integraal woonprogramma nieuwe projectlocaties’ (bijlage). Versnellen woningbouw

GEMEENTE VELSEN Op 21 april 2011 heeft de gemeenteraad het beleidsstuk ‘Het ruimtelijk functioneel kader en de nieuwe Wro’ vastgesteld. Hierin staat vastgelegd welke ruimtelijke procedure de gemeente doorloopt bij het wijzigingen van een bestemmingsplan. Voor postzegellocaties als de Hofgeesterweg 63 worden drie fasen voorzien (startdocument, voorontwerp, ontwerp), ieder met een mogelijkheid voor belanghebbenden om te participeren. Sinds 2011 is de situatie op de woningmarkt sterk veranderd. Dit maakt dat het college de ambitie heeft om de woningbouw te versnellen. Op de locatie Hofgeesterweg 63 is het mogelijk om de fase van voorontwerp over te slaan. Op die manier wordt een inspraaktermijn van 6 weken inclusief de publicatie en besluitvorming daarover en de verslaglegging daarvan uitgespaard. En kan de ruimtelijke procedure naar verwachting met ongeveer vier maanden worden ingekort. Beoogd doel en effect van het besluit

Doelen zijn:  het mogelijk maken van woningbouw, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de woningbouwopgave van de gemeente;  het realiseren van betaalbare koop- en/of markthuurwoningen, waarmee actief wordt ingespeeld op het tekort aan deze woningen op de huidige woningmarkt;  het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het voormalige parkeerterrein, wat de leefomgeving en leefbaarheid versterkt;  Het versnellen van de woningbouw. Het effect van dit besluit is dat de gemeenteraad het startdocument vaststelt. De raad legt hiermee de ruimtelijke uitgangspunten waarbinnen de ontwikkeling van de locatie Hofgeesterweg 63 moet plaatsvinden vast. Argumenten

1. Vaststellen participatiedocument - Participatie draagt bij aan een gezamenlijk gedragen plan en het creëren van draagvlak; - Het participatiedocument is een weerspiegeling van de binnengekomen reacties en de wijze hoe de gemeente met deze reacties is omgegaan; - De reacties hebben geleid tot een aantal wijzigingen van het startdocument (zie kopje Inspraak, participatie). Hiermee is een meer voldragen startdocument ontstaan. 2. Vaststellen startdocument - Herontwikkeling van de locatie met ongeveer 50 woningen draagt bij aan een groter en meer divers woningaanbod in Velserbroek overeenkomstig de behoefte; - De ruimtelijke uitgangspunten in het startdocument zijn een vertaling van verschillende gemeentelijke beleidsstukken. Er is één beleidsafwijking: o In tegenstelling tot het bouwprogramma dat de Woonvisie 2040 voor Velserbroek voorschrijft bestaat de invulling hoofdzakelijk uit betaalbare koop en/of markthuur, omdat deze locatie in samenhang met de locaties Platbodem en Broeklanden tot een integraal woonprogramma is vervat, overeenkomstig de memo ‘Integraal woonprogramma nieuwe projectlocaties’ (bijlage).

Op de locatie Platbodem wordt een woonprogramma met 100% sociale huur gerealiseerd; - Het startdocument bepaalt dat de locatie duurzaam wordt ontwikkeld op het gebied van energie, natuur, mobiliteit en klimaat; - Het opstellen van een startdocument met ruimtelijke uitgangspunten is vastgelegd in de anterieure overeenkomst fase 1 tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

GEMEENTE VELSEN 3. Versnellen ruimtelijke procedure - De woningbouw kan eerder gerealiseerd worden; - De fase van voorontwerp bestemmingsplan is juridisch niet verplicht; - De grootte en complexiteit van de locatie zijn beperkt, waardoor alle relevante aspecten in de fase van het startdocument reeds in beeld zijn gebracht; - Er is reeds intensief overleg gevoerd met verschillende belanghebbenden (ook buiten de standaard participatiemomenten om) waardoor de mening van belanghebbenden goed bekend is. Alternatieven

De gemeenteraad kan een eigen afweging maken in de vast te stellen uitgangspunten. Er zijn hiervoor echter geen concrete alternatieven. Gedurende de participatieperiode hebben (los van de schriftelijke reacties) gesprekken plaatsgevonden tussen direct aanwonenden, initiatiefnemer en de gemeente. Uit deze gesprekken is gebleken dat deze bewoners voorstander zijn van een alternatief waarbij wordt gekozen voor een invulling met meer groen en/of open ruimte (bijvoorbeeld een stadsbos). Zij zijn van mening dat hiermee de leefbaarheid van Velserbroek wordt vergroot en de impact voor direct omwonenden wordt beperkt. Het college vindt dit alternatief niet wenselijk, voornamelijk vanwege de bijdrage die de woningen leveren aan de woningbouwopgave. Daarnaast stelt het startdocument als voorwaarde dat minimaal 15% van de locatie wordt ingericht als openbaar groen. Een verbetering ten opzichte van het huidige gebruik van de locatie, deels niet openbaar toegankelijk en deels in gebruik als (afgesloten) parkeerterrein. De volledige ruimtelijke procedure kan worden doorlopen. Dit geeft belanghebbenden een extra mogelijkheid tot het geven van een schriftelijke reactie. De proceduretijd neemt hierdoor met ongeveer vier maanden toe. Risico’s

Een risico is dat de initiatiefnemer geen haalbaar plan kan maken binnen de ruimtelijke uitgangspunten uit het startdocument. Dit is ondervangen doordat de initiatiefnemer in de gelegenheid is gesteld om zijn planvoornemen aan de concept ruimtelijke uitgangspunten te toetsen. Hieruit volgt dat een haalbaar en uitvoerbaar woningbouwplan binnen de kaders mogelijk is. Het bouwprogramma voor de locatie Hofgeesterweg 63 wijkt af van de Woonvisie 2040. Enerzijds omdat we actief willen inspelen op de huidige situatie op de woningmarkt, door hoofdzakelijk in te zetten op betaalbare koop en/of markthuur. Anderzijds omdat er geen sociale huur wordt gerealiseerd, dit als resultaat van een integrale aanpak van drie ontwikkellocaties in Velserbroek (op de locatie Platbodem wordt 100% sociale huur gerealiseerd). Afwijken van de Woonvisie is een bevoegdheid van de raad. Bij besluitvorming over het startdocument door de raad kan blijken dat zij tegen deze aanpak zijn, wat vertragend kan werken. De raad is in maart en in juni 2021 met een collegebericht geïnformeerd over het voornemen van het integrale woonprogramma. Hier is geen reactie vanuit de raad op gekomen. Het is mogelijk dat de opbrengst uit de verkoop van de gemeentelijke gronden lager uitvalt door het opnemen van duurzaamheidsrandvoorwaarden die niet direct door beleid verplicht worden gesteld.

Dit verschil in opbrengst is naar verwachting beperkt en weegt niet op tegen de (maatschappelijke) meerwaarde van de duurzaamheidsmaatregelen.

GEMEENTE VELSEN Het is mogelijk dat de opbrengst uit de verkoop van de gemeentelijke gronden lager uitvalt door het hoofdzakelijk inzetten op de realisatie van betaalbare koop en/of markthuur. Deze gevolgen worden gedurende het vervolg van de ruimtelijke procedure inzichtelijk gemaakt. Indien nodig wordt hierop bijgestuurd. Het hoofdzakelijk inzetten op de realisatie van betaalbare koop en/of markthuur heeft mogelijk gevolgen voor andere aspecten, zoals het gemiddeld woonoppervlak. Ook dient te worden onderzocht of, en zo hoe, de woningen voor langere tijd betaalbaar kunnen blijven. Deze aspecten worden gedurende het vervolg van de ruimtelijke procedure inzichtelijk gemaakt. Indien nodig wordt hierop bijgestuurd. Er zijn geen andere financiële risico’s voor de gemeente. De ambtelijke inzet voor het proces rond het startdocument verhaalt de gemeente op de initiatiefnemer van het project. Het verkorten van de ruimtelijke procedure kan leiden tot negatieve reacties van belanghebbenden. Dit risico is ondervangen doordat gemeente en initiatiefnemer actief (en buiten de standaard participatiemomenten) in gesprek zijn met belanghebbenden. Programma

Wonen en Leven in Velsen Burger en Bestuur Organisatie en Financiën Kader

-

Structuurvisie 2025 Inspraak- en samenspraakverordening (2010) Het ruimtelijk functioneel kader en de nieuwe Wro (2011)

Daarnaast zijn diverse beleidsdocumenten (o.a. op het gebied van wonen, parkeren, archeologie en groen) leidend geweest bij het opstellen van de ruimtelijke uitgangspunten die in het startdocument zijn opgenomen.

Participatie en inspraak

Het college heeft het startdocument op 2 maart 2021 vrijgegeven voor participatie. Vanaf 12 maart 2021 konden omwonenden en overige belanghebbenden gedurende zes weken reageren op het startdocument. Op 29 maart 2021 is een digitale informatiebijeenkomst georganiseerd. Omwonenden en overige belanghebbenden zijn via huis-aan-huisbrieven geïnformeerd over deze ontwikkeling en uitgenodigd voor de bijeenkomst. Er zijn 8 inspraakreacties ingediend door in totaal 16 omwonenden/belanghebbenden van het plangebied. Uit de reacties komt naar voren dat men zich met name zorgen maakt om de hoogte van nieuwe bebouwing, toename van verkeersdrukte, het verdwijnen van groen en de nabijheid van het tankstation aan De Kamp. Alle schriftelijke reacties en de verwerking hiervan zijn te vinden in het participatiedocument. De reacties hebben geleid tot aanpassingen aan het startdocument, namelijk: - De maximale hoogtes van de woningen zijn als aantal bouwlagen toegevoegd onder het kopje Stedenbouw in hoofdstuk 3; - In hoofdstuk 1 is de inzet als woningbouwlocatie meer toegelicht;

GEMEENTE VELSEN -

-

Er is, onder het kopje Stedenbouw in hoofdstuk 3, een minimaal aan te houden afstand van 10 meter opgenomen tussen de achtergevels van het hoofdgebouw van de nieuwe woningen aan de zijde Hugaardskamp en de sloot die de scheiding vormt tussen het plangebied en de tuinen van de bestaande woningen aan de Hugaardskamp; Er is, onder het kopje Stedenbouw in hoofdstuk 3, specifiek aandacht gevraagd voor de aansluiting tussen het plangebied en de bestaande woningen aan de zijde van de Hugaardskamp; Over het hondenuitlaatpad is onder het kopje Verkeer & parkeren in hoofdstuk 3 toegevoegd dat het huidige pad een betere plek in het profiel van de Kamp krijgt, zodat er meer afstand tot de weg gerealiseerd kan worden.

Daarnaast is ambtelijk het volgende aangepast: - Ten aanzien van het woonsegment is toegevoegd dat deze vallen in de categorie betaalbare koop en/of markthuur, uitgezonderd de woningen aan de Hofgeesterweg. Financiële consequenties

Het initiatief wordt voor eigen risico en kosten door initiatiefnemer uitgevoerd. De ambtelijke kosten voor de eerste fase, het opstellen van het startdocument, zijn door het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst fase 1 verhaald op de initiatiefnemer. Als deze fase is afgerond sluit de gemeente een anterieure exploitatieovereenkomst fase 2, waarmee de kosten voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan worden verhaald. Het verwachte financiële resultaat is positief vanwege de inbreng van gemeentelijke gronden. Er zijn geen personele consequenties, de werkzaamheden passen binnen de personele capaciteit. Uitvoering van besluit

De initiatiefnemer kan op basis van de kaders in het startdocument een plan maken en de gemeente verzoeken om een bestemmingsplan voor de locatie op te stellen. De vaststelling van het start- en participatiedocument wordt kenbaar gemaakt op de gemeentelijke infopagina die op de website en in de Jutter/Hofgeest verschijnt, en aan degenen die een inspraakreactie hebben ingediend. Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit

-

Startdocument ‘Hofgeesterweg 63 Velserbroek’ Participatiedocument ‘Hofgeesterweg 63 Velserbroek’ Raadsbesluit ‘Vaststellen startdocument Hofgeesterweg 63 Velserbroek’ Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie

-

MEMO Integraal woonprogramma nieuwe projectlocaties (d.d. 10 december 2020)

Burgemeester en wethouders van Velsen, De secretaris,

De burgemeester,

K.M. Radstake

F.C. Dales