Raadsvoorstel_BB

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststellen startdocument Platbodem Velserbroek Datum collegevergadering

9 november 2021

Ambtenaar

Zaaknummer

132026-2021 S.Y. Dinjens

Telefoon

Portefeuillehouder(s)

E-mailadres

B. Odie V. Pirovano 0255 567327 bodie@velsen.nl

Voorgesteld raadsbesluit

1. Het ‘Participatiedocument Platbodem Velserbroek’ vast te stellen; 2. Het ‘Startdocument Platbodem Velserbroek’ vast te stellen; 3. In het ‘Startdocument Platbodem Velserbroek’ af te wijken van het beleid ‘Woonvisie 2040’ door het opnemen van een woonprogramma dat afwijkt van het voorgeschreven woonprogramma voor locaties in Velserboek; 4. Af te wijken van het beleid ‘Het ruimtelijk functioneel kader en de nieuwe Wro’ door te besluiten om de fase van voorontwerp bestemmingsplan over te slaan. Samenvatting

De gemeenteraad werkt op verschillende locaties aan het realiseren van nieuwe woningen. Deze woningen zijn nodig om te voldoen aan de woningbehoefte in Velsen, nu én in de toekomst. Op de locatie Platbodem wil de raad de realisatie van maximaal 72 sociale huurwoningen mogelijk maken. Op 29 juni 2021 gaf het college het startdocument voor deze locatie vrij voor participatie. In dit startdocument staan de ruimtelijke randvoorwaarden die gelden bij herontwikkeling van de locatie en het is de eerste stap om te komen tot een nieuw bestemmingsplan. De nieuwe uitgangspunten gaan uit van een hoger plan dan nu in het bestemmingsplan staat. Er komen wel minder gebouwen, wat het plan opener maakt en waardoor meer groen tussen de gebouwen mogelijk is. In de 15 reacties die op het startdocument zijn ingediend wordt met name aandacht gevraagd voor de impact van het plan op de naastgelegen woningen. Alle reacties zijn beantwoord in een zogenoemd participatiedocument. De reacties hebben er toe geleid dat de maximale bouwhoogte van het plan wordt verlaagd van vijf bouwlagen naar vier. Daarnaast zal de bouwhoogte alleen nog aangegeven worden in aantal bouwlagen in plaats van in meters. De exacte hoogte kan namelijk nog beperkt variëren in verband met isolatie-eisen. In aanvulling op de inhoudelijke aspecten heeft het college de ambitie om de woningbouw te versnellen.

Voor deze locatie is dit mogelijk door in de bestemmingsplanprocedure de fase van het voorontwerp over te slaan. Op die manier kan de ruimtelijke procedure met ongeveer vier maanden worden verkort. Het college stelt de gemeenteraad voor om het startdocument voor de locatie Platbodem vast te stellen en de fase van voorontwerp bestemmingsplan over te slaan.

GEMEENTE VELSEN Inleiding

Het plangebied van de locatie Platbodem was in gebruik voor twee scholen met bijbehorende gymzaal. Beide scholen zijn nu gevestigd op een andere locatie. Het gebied is nu deels in gebruik voor de huisvesting van statushouders. De statushouders zullen medio 2022 het voormalige schoolgebouw van De Duinroos moeten verlaten, omdat dan de looptijd van 5 jaar van de tijdelijke vergunning verloopt. Velison werkt hard om een permanente woning te kunnen vinden voor de huidige huurders. De gymzaal is in gebruik door een trampolinevereniging. De gemeente zoekt samen met de trampolineverenging naar een alternatieve locatie. Velison heeft enkele jaren geleden een deel van de grond onder dit plan van de gemeente gekocht. Het doel was toen om op de korte termijn statushouders te kunnen huisvesten en op langere termijn de locatie te kunnen herontwikkelen. Velison is daarom de initiatiefnemer voor deze ontwikkeling en wil in het plangebied maximaal 72 sociale huurwoningen bouwen. Het idee is dat deze woningen in drie appartementencomplexen ‘in het groen’ worden gebouwd. Hierbij verlopen de blokken in hoogte van noord naar zuid van maximaal 4 tot 3 lagen. De gemeente staat hier positief tegenover, omdat het bijdraagt aan de realisatie van de woningbouwopgave. Ruimtelijke kaders Het realiseren van woningbouw op deze locatie past niet binnen het huidige bestemmingsplan.

Er is een wijzigingsbevoegdheid aanwezig voor de realisatie van 50 woningen in 5 blokken van maximaal 7 meter hoogte. Het realiseren van woningbouw met deze randvoorwaarden bleek echter financieel niet haalbaar voor het realiseren van levensloopbestendige woningen met liftvoorziening. Daarnaast is de gymzaal/trampolinezaal bij het plangebied getrokken waardoor het plangebied ongeveer 15% is vergroot. Hierdoor kon gekozen worden voor een plan met minder, maar hogere gebouwen. Dit komt de bouwmogelijkheden ten goede, alsook de mogelijkheid om meer groen tussen de gebouwen te realiseren. Ten slotte is de woningmarkt momenteel extreem gespannen en meer woningen zijn hard nodig. Deze situatie leidt tot andere afwegingen, waarbij hoger en met meer woningen gebouwd moet worden dan in voorgaande tijden. Het plan wordt dus weliswaar hoger, maar het aantal gebouwen vermindert van 5 naar 3, waardoor het plan opener wordt en meer groen om de gebouwen mogelijk is. Ook wordt het mogelijk om woningen te realiseren die beter aansluiten op de doelstellingen uit de Woonvisie 2040, namelijk voor de gewenste doelgroep ouderen en jongeren/starters. Om woningen te kunnen bouwen op deze locatie moet het bestemmingsplan worden gewijzigd. Als eerste stap hierin stelt de gemeente ruimtelijke uitgangspunten op.

Deze uitgangspunten schetsen de ruimtelijke kaders voor de voorgenomen ontwikkeling, zodat duidelijk is binnen welke grenzen en voorwaarden op de locatie kan worden gebouwd. De uitgangspunten zijn opgenomen in een zogenoemd startdocument (bijlage). Planinhoudelijk zijn de belangrijke uitgangspunten in dit startdocument: - Het woonprogramma is integraal met de locaties Hofgeesterweg en Broeklanden opgesteld. Voor de Platbodem leidt dit tot bouwen voor het segment sociale huur (100%). Hierbij is ook ruimte voor een te onderzoeken deel voor een bijzondere doelgroep; - Er kunnen maximaal 72 sociale huurwoningen worden gebouwd; - 3 losse bouwblokken in het groen; - De blokken verlopen in hoogte van noord naar zuid van respectievelijk maximaal 4 bouwlagen, 3 bouwlagen met een gedeeltelijke/terugliggende 4e laag naar 2 bouwlagen met een gedeeltelijke/terugliggende 3e laag; - Aandacht voor duurzaamheid op het gebied van energie, natuur, mobiliteit en klimaat.

GEMEENTE VELSEN Samenspel Het college heeft het startdocument op 29 juni 2021 vrijgegeven voor inspraak. Omwonenden en overige belanghebbenden konden daarna voor een periode van acht weken (in verband met zomervakantie twee weken langer dan de gebruikelijk zes weken) reageren op de ruimtelijke uitgangspunten. In die periode is ook een informatiebijeenkomst georganiseerd. Er zijn 14 inspraakreacties ingediend door in totaal 15 omwonenden. De reacties hebben geleid tot een aanpassing over de bouwhoogte in het startdocument. Hierop wordt nader ingegaan onder het kopje “Participatie en inspraak”. Alle inspraakreacties zijn opgenomen en van beantwoording voorzien in een zogenoemd participatiedocument (bijlage). Woonprogramma Op dit moment werkt het college aan verschillende woningbouwlocaties in Velserbroek. Het college wil hier slim mee omgaan en doet dat onder meer door te kiezen voor een integraal woonprogramma voor de locaties Hofgeesterweg 63, Platbodem en Broeklanden (rugbyveld). Voor de locatie Platbodem betekent dit dat wordt ingezet op 100% sociale huur, mede ingegeven door het bestaande grondbezit van woningcorporatie Velison Wonen. Velison streeft ernaar te bouwen voor starters en ouderen, Bij deze laatste groep wordt nadrukkelijk gedacht aan ouderen die een eengezinswoning achterlaten, hiermee krijgt de doorstroming in Velserbroek een impuls.

Door te kiezen voor een minder divers woonprogramma per locatie kan er naar verwachting sneller en meer efficiënt worden ontwikkeld. Op de drie locaties gezamenlijk wordt voldaan aan het woonprogramma voor Velserbroek zoals dat is vastgelegd in de Woonvisie 2040. Per locatie wordt hiermee echter wel afgeweken van de Woonvisie. Dit afwijken is een bevoegdheid van de raad. Vandaar dat hierover een apart besluitpunt is opgenomen. Door het verruimen van het aantal sociale huurwoningen op de locatie Platbodem wil de gemeenteconform eerder gemaakte afspraken- de ontwikkellocatie Venusstraat/Eenhoornstraat in IJmuiden terugkopen van Velison. De grond kan dan voor betaalbare/middeldure koop/markthuur verkocht worden aan een ontwikkelaar. Hierdoor worden er conform de Woonvisie 2040 geen sociale woningen toegevoegd in IJmuiden. Versnellen woningbouw Op 21 april 2011 heeft de gemeenteraad het beleidsstuk ‘Het ruimtelijk functioneel kader en de nieuwe Wro’ vastgesteld. Hierin staat vastgelegd welke ruimtelijke procedure de gemeente doorloopt bij het wijzigingen van een bestemmingsplan. Voor postzegellocaties als de Platbodem worden drie fasen voorzien (startdocument, voorontwerp, ontwerp), ieder met een mogelijkheid voor belanghebbenden om te participeren. Sinds 2011 is de situatie op de woningmarkt sterk veranderd.

Dit maakt dat het college de ambitie heeft om de woningbouw te versnellen. Op de locatie Platbodem is het mogelijk om de fase van voorontwerp over te slaan. Op die manier wordt een inspraaktermijn van 6 weken inclusief de publicatie en besluitvorming daarover en de verslaglegging daarvan uitgespaard. En kan de ruimtelijke procedure naar verwachting met ongeveer vier maanden worden ingekort. Beoogd doel en effect van het besluit

Doelen zijn: • het mogelijk maken van woningbouw, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de woningbouwopgave van de gemeente; • het realiseren van sociale huurwoningen, waar gelet op de wachtlijsten grote vraag naar is; • het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door vervanging van oude gebouwen door nieuwbouw met meer groen dan in de huidige situatie; • Het versnellen van de woningbouw.

GEMEENTE VELSEN Het effect van dit besluit is dat de gemeenteraad het startdocument vaststelt. De raad legt hiermee de ruimtelijke uitgangspunten waarbinnen de ontwikkeling van de locatie Platbodem moet plaatsvinden vast. Argumenten

1. Vaststellen participatiedocument - Participatie draagt bij aan een gezamenlijk gedragen plan en het creëren van draagvlak; - Het participatiedocument is een weerspiegeling van de binnengekomen reacties en de wijze hoe de gemeente met deze reacties is omgegaan; - De reacties hebben geleid tot wijzigingen aan het startdocument (zie kopje Participatie en inspraak), waardoor het draagvlak wordt vergroot. 2. Vaststellen startdocument - Herontwikkeling van de locatie met maximaal 72 (sociale huur)appartementen draagt bij aan een groter en meer divers woningaanbod in Velserbroek overeenkomstig de behoefte; - De ruimtelijke uitgangspunten in het startdocument zijn een vertaling van verschillende gemeentelijke beleidsstukken. Er is één beleidsafwijking: o In tegenstelling tot het bouwprogramma dat de Woonvisie 2040 voor Velserbroek voorschrijft bestaat de invulling volledig uit sociale huur.

Dit komt omdat de locatie in samenhang met de locaties Hofgeesterweg en Broeklanden tot een integraal woonprogramma is vervat, overeenkomstig de memo ‘Integraal woonprogramma nieuwe projectlocaties’ (bijlage) en omdat Velison Wonen als gedeeltelijk grondeigenaar de initiatiefnemer is; - Het startdocument bepaalt dat de locatie duurzaam wordt ontwikkeld op het gebied van energie, natuur, mobiliteit en klimaat; - Het opstellen van een startdocument met ruimtelijke uitgangspunten is vastgelegd in de anterieure overeenkomst fase 1 tussen de gemeente en de initiatiefnemer. 3. Versnellen ruimtelijke procedure - De woningbouw kan eerder gerealiseerd worden; - De fase van voorontwerp bestemmingsplan is juridisch niet verplicht; - De grootte en complexiteit van de locatie zijn beperkt, waardoor alle relevante aspecten in de fase van het startdocument reeds in beeld zijn gebracht. Alternatieven

Inhoudelijk De woningmarkt is momenteel extreem gespannen en meer woningen zijn hard nodig. Deze situatie leidt tot andere afwegingen, waarbij hoger en met meer woningen gebouwd moet worden dan in voorgaande tijden (tijden waarin de wijzigingsmogelijkheid voor 50 woningen van 7 meter hoog was opgenomen). Met name bij inbreidingslocaties, en overigens niet alleen in Velsen, zal dit tot meer confrontaties met de bestaande omgeving leiden. Bij het startdocument voor de locatie Platbodem is hierin een weloverwogen afweging gemaakt; het bouwplan wordt weliswaar hoger, maar het aantal gebouwen vermindert van 5 naar 3, waardoor het plan opener wordt en meer groen om de gebouwen mogelijk is. Desalniettemin is er aanleiding om een tegemoetkoming te doen in de zorgen van omwonenden over de bouwhoogte door de bovenste laag van het hoogste gebouw te schrappen. De maximale bouwhoogte van het plan vermindert daarmee ten opzichte van het ontwerp-startdocument van 5 bouwlagen naar 4 en het aantal woningen vermindert van 75 naar 72. Zie ook het kopje Participatie en inspraak.

GEMEENTE VELSEN Indien de raad verder gehoor wil geven aan de zorgen van de bewoners die zijn geuit in de inspraakreacties, óf juist wil vasthouden aan de bouwhoogte zoals opgenomen in het startdocument zoals dat ter inzage heeft gelegen, dan zijn de er enkele scenario’s mogelijk. Ten aanzien van de bouwhoogte (en daarmee in samenhang het aantal woningen) kunnen we de volgende alternatieven geven, waarbij de gewenste trapsgewijze hoogteopbouw in stand blijft: 1. Vasthouden aan de bouwhoogtes zoals opgenomen in het startdocument dat ter inzage heeft gelegen. De hoogtes worden dan: 2 lagen+gedeeltelijke laag, 3 lagen+gedeeltelijke laag, 4 lagen+gedeeltelijke laag. Het aantal woningen blijft dan 75. 2. Een volledige laag schrappen bij het hoogste gebouw en de terugliggende/gedeeltelijke laag bij het middelste gebouw. De hoogtes worden dan: 2 lagen+gedeeltelijke laag, 3 lagen, 3 lagen+gedeeltelijke laag. Het aantal woningen vermindert met ongeveer 11 tot 64. 3. Bij alle drie de gebouwen de bovenste terugliggende/gedeeltelijke laag schrappen. De hoogtes worden dan: 2 lagen, 3 lagen, 4 lagen. Het aantal woningen vermindert met ongeveer 12 tot 63. In het algemeen geldt dat hoe meer lagen er afgaan, hoe minder woningen kunnen worden gerealiseerd, hoe minder ongunstig het is voor omwonenden, en ook hoe duurder de ontwikkeling relatief voor Velison wordt.

Omdat het bij het startdocument primair gaat om ruimtelijke uitgangspunten en Veilison heeft aangegeven ook het kleinere bouwplan te kunnen realiseren, vormen de financiële consequenties (voor Velison) geen reden om het plan niet uit te voeren. Voor de gemeente geldt dat het verminderen van het aantal woningen betekent dat er een lagere grondopbrengst wordt gerealiseerd. Aangezien het hier gaat om sociale woningbouw vertegenwoordigt iedere woning een grondwaarde van ongeveer € 15.000,-. De alternatieven 2 en 3 gaan uit van een (verdere) verlaging van de bouwhoogtes, waardoor met name alternatief 2 het meest tegemoet komt aan de zorgen van omwonenden, maar hiermee zakt het aantal te bouwen woningen ook vrij hard. Vanwege de grote behoefte aan woningen die momenteel bestaat, wordt dit niet geadviseerd. Bij alternatief 3 ten slotte kan de consequentie optreden dat (financieel gezien) geen lift geplaatst kan worden. Dit is nog niet duidelijk. Mocht dit niet lukken dan kunnen deze woningen niet ingezet worden als levensloopbestendige woningen of als huisvesting voor ouderen. Huisvesting voor jongeren is nog steeds mogelijk. Vanwege deze onzekerheid, en omdat dit alternatief qua aantal woningen en bouwlagen niet veel gunstiger is dan alternatief 2, heeft het de minste voorkeur. Procedureel De volledige ruimtelijke procedure kan worden doorlopen.

Dit geeft belanghebbenden een extra mogelijkheid tot het geven van een schriftelijke reactie. De proceduretijd neemt hierdoor met ongeveer vier maanden toe. Risico’s

Een risico is dat de initiatiefnemer geen haalbaar plan kan maken binnen de ruimtelijke uitgangspunten uit het startdocument. Dit is ondervangen doordat de initiatiefnemer in de gelegenheid is gesteld om zijn planvoornemen aan de concept ruimtelijke uitgangspunten te toetsen. Hieruit volgt dat een haalbaar en uitvoerbaar woningbouwplan binnen de kaders mogelijk is, ook met de hiervoor genoemde alternatieven in bouwhoogte.

GEMEENTE VELSEN Het bouwprogramma (de verdeling sociaal, vrije invulling, betaalbare/middeldure koop/markthuur) voor de locatie Platbodem wijkt af van de Woonvisie 2040. Dit is het resultaat van een integrale aanpak van drie ontwikkellocaties in Velserbroek, waarmee wordt beoogd om de woningbouw te versnellen. Afwijken van de Woonvisie is een bevoegdheid van de raad. Bij besluitvorming over het startdocument door de raad kan blijken dat zij tegen deze aanpak zijn, wat vertragend kan werken. De raad is in maart en in juni 2021 met een collegebericht geïnformeerd over het voornemen van het integrale woonprogramma. Hier is geen reactie vanuit de raad op gekomen. Ook is dit integrale woonprogramma aan de orde geweest bij behandeling van het startdocument voor de locatie Hofgeesterweg 63. De raad(scommissie) gaf aan geen problemen te hebben met deze opzet, mits de sociale woningbouw niet uitblijft. De locatie Platbodem voorziet hier in. Het is mogelijk dat de opbrengst uit de verkoop van de gemeentelijke gronden lager uitvalt door het opnemen van duurzaamheidsrandvoorwaarden die niet direct door beleid verplicht worden gesteld. Dit verschil in opbrengst is naar verwachting beperkt en weegt niet op tegen de (maatschappelijke) meerwaarde van de duurzaamheidsmaatregelen. Er zijn geen andere financiële risico’s voor de gemeente.

De ambtelijke inzet voor het proces rond het startdocument verhaalt de gemeente op de initiatiefnemer van het project. Het verkorten van de ruimtelijke procedure kan leiden tot negatieve reacties van belanghebbenden. De fase van voorontwerpbestemmingsplan is echter niet wettelijk verplicht. De verdere juridische mogelijkheden voor omwonenden blijven bestaan. Programma

Wonen en Leven in Velsen Burger en Bestuur Organisatie en Financiën Kader

-

Structuurvisie 2025 Inspraak- en samenspraakverordening (2010) Het ruimtelijk functioneel kader en de nieuwe Wro (2011)

Daarnaast zijn diverse beleidsdocumenten (o.a. op het gebied van wonen, parkeren, archeologie en groen) leidend geweest bij het opstellen van de ruimtelijke uitgangspunten die in het startdocument zijn opgenomen. Participatie en inspraak

Het college heeft het startdocument op 29 juni 2021 vrijgegeven voor participatie. Op 8 juli 2021 is een digitale informatiebijeenkomst georganiseerd. Omwonenden en overige belanghebbenden zijn via huis-aan-huisbrieven geïnformeerd over deze ontwikkeling en uitgenodigd voor de bijeenkomst. Voor de informatieavond waren 30 aanmeldingen. Tijdens de avond gingen vragen met name over de toename van verkeers- en parkeerdruk door het woningbouwplan. Er was geen negatieve houding tegen het plan op zich. Vanaf 9 juli 2021 konden omwonenden en overige belanghebbenden gedurende acht weken (in verband met de zomervakantie twee weken langer dan de gebruikelijke zes weken) reageren op het startdocument. Er zijn 14 inspraakreacties ingediend door in totaal 15 omwonenden. Uit de reacties komt naar voren dat men zich met name zorgen maakt om de impact van het plan op de naastgelegen woningen. Dit is ingegeven door een opeenstapeling van factoren: de bouwhoogte in relatie tot de

GEMEENTE VELSEN afstand van tegenoverliggende woningen, het aantal woningen, de grootte van het plan ten opzichte van de wijzigingsbevoegdheid in het huidige bestemmingsplan (50 woningen/7 meter hoog naar 75 woningen van 9-15 meter hoog), het segment met 100% sociale huur én mogelijke huisvesting van bijzondere doelgroepen, en gevreesde bijbehorende parkeer- en verkeersoverlast. Alle schriftelijke reacties en de verwerking hiervan zijn te vinden in het participatiedocument. In dit document is een voorstel gedaan voor beantwoording van de inspraakreacties. De raad kan hierin uiteraard een eigen afweging maken. De reacties hebben er toe geleid dat de maximale bouwhoogte van het plan wordt verlaagd van 5 bouwlagen naar 4. Daarnaast zal de bouwhoogte alleen nog aangegeven worden in aantal bouwlagen in plaats van in meters. Door nieuwe isolatie-eisen zijn verdiepingen tegenwoordig net iets groter dan de 3 meter waarmee in het startdocument is gerekend (bijvoorbeeld 3,1 meter). De maten in meters moeten dus als indicatief worden gezien. In het startdocument wordt dit nu aangegeven door aan de maten in meters “ongeveer” toe te voegen. Financiële consequenties

Het initiatief wordt voor eigen risico en kosten door initiatiefnemer uitgevoerd. De ambtelijke kosten voor de eerste fase, het opstellen van het startdocument, zijn door het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst fase 1 verhaald op de initiatiefnemer. Als deze fase is afgerond sluit de gemeente een anterieure exploitatieovereenkomst fase 2, waarmee de kosten voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan worden verhaald. Het verwachte financiële resultaat is positief vanwege de inbreng van gemeentelijke gronden. Er zijn geen personele consequenties, de werkzaamheden passen binnen de personele capaciteit. Uitvoering van besluit

De initiatiefnemer kan op basis van de kaders in het startdocument een plan maken en de gemeente verzoeken om een bestemmingsplan voor de locatie op te stellen. De vaststelling van het start- en participatiedocument wordt kenbaar gemaakt op de gemeentelijke infopagina die op de website en in de Jutter/Hofgeest verschijnt, en aan degenen die een inspraakreactie hebben ingediend. Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit

-

Startdocument ‘Platbodem Velserbroek’ Participatiedocument ‘Platbodem Velserbroek’ Raadsbesluit ‘Vaststellen startdocument Platbodem Velserbroek’ Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie

-

MEMO Integraal woonprogramma nieuwe projectlocaties (d.d. 10 december 2020)

Burgemeester en wethouders van Velsen De secretaris,

De burgemeester,

K.M. Radstake

F.C. Dales