Raadsvoorstel

GEMEENTE VELSEN

Raadsvoorstel Onderwerp: Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Velsen 2022 Datum collegevergadering Zaaknummer Portefeuillehouder(s)

9 november 2021

Ambtenaar

P. Bakker

131713-2021 F. Bal

Telefoon

0255 567437 pbakker@velsen.nl

E-mailadres

Voorgesteld raadsbesluit

1. De Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Velsen 2022 vast te stellen; 2. Deze verordening in werking te laten treden op 1 januari 2022.

Samenvatting

Woningen zijn schaars, ook in onze regio. De concurrentie is groot, de vraag groter dan het aanbod. En waar concurrentie is, bestaat het risico dat (groepen) inwoners niet aan bod komen. De kansen op een woning zijn niet gelijk verdeeld. Als er ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte’ zijn, mag de gemeenteraad ingrijpen. In de Huisvestingswet is bepaald dat de raad dan een huisvestingsverordening mag opstellen om de woonruimteverdeling bij te sturen. De huidige verordening loopt af, maar er is nog steeds schaarste. Sterker nog, deze wordt groter. Het college stelt de raad daarom een nieuwe verordening voor. Nieuw in de verordening is de mogelijkheid om nieuwbouwwoningen in het sociale huursegment met voorrang toe te wijzen aan Velsenaren. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om de voorwaarden voor urgentie voor dakloze ouder(s) met kinderen te verruimen. Inleiding

Aanleiding Er is sprake van schaarste op de woningmarkt. Er zijn te weinig woningen om aan de groeiende vraag te kunnen voldoen. Daarmee ontstaat een verdelingsvraagstuk. Niet iedereen kan de gewenste woning betrekken. Dat betekent dus dat er woningzoekenden buiten de boot vallen. Zij hebben niet genoeg inschrijftijd voor een woning. Om de verschillende groepen huishoudens (op basis van bijvoorbeeld leeftijd, gezinssituatie) ten opzichte van elkaar toch een eerlijke kans te bieden op een sociale huurwoning, heeft de wetgever bedacht dat de gemeenteraad een huisvestingsverordening kan instellen. Of, in andere woorden, de gemeenteraad kan ingrijpen als er sprake is van ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte’. Er kunnen regels opgesteld worden ten aanzien van twee onderwerpen: • De woonruimteverdeling. Hierbij gaat het met name om voorrangsregels: o Het meest tot de verbeelding sprekend zijn hierbij de urgentiegroepen. Inwoners die (buiten hun schuld) dringend woonruimte nodig hebben, kunnen in bepaalde gevallen voorrang krijgen. o Tevens kan gestuurd worden op ‘passend wonen’. De woning past idealiter bij de woningzoekende qua huur (in relatie tot inkomen), grootte (in relatie tot

GEMEENTE VELSEN

•

huishoudengrootte), geschiktheid (levensloopbestendigheid). Omdat er schaarste is, is het wenselijk om de woningen die er wel zijn zo effectief mogelijk in te zetten. De samenstelling van de voorraad. Het effectief gebruiken van de voorraad is één, vervolgens is het van belang om te zorgen dat de voorraad in stand blijft. Het belang bij aanvragen tot splitsing of onttrekking van een woning moet dus afgewogen worden tegen het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Een huisvestingsverordening kan niet vastgesteld worden voor onbepaalde tijd. Er zit een inspanningsverplichting aan vast: zorgen dat de schaarste verdwijnt. Elke vier jaar wordt bij de vaststelling van een nieuwe huisvestingsverordening beoordeeld of er nog sprake is van schaarste en of een verordening dus gerechtvaardigd is. Het is immers een behoorlijke ingreep, veel extra regelgeving, dat ingaat tegen principes als vrije vestiging. De huidige verordening geldt tot eind december. Er is nog steeds sprake van schaarste. Een nieuwe verordening is dus nodig. Van uitgangspunten naar verordening In juni van dit jaar is de regionaal afgestemde uitgangspuntennotitie voor de nieuwe verordening in de raad behandeld. Met uitzondering van het voorstel uit de notitie over de lokale binding zijn de voorstellen uit de notitie als voorgesteld verwerkt in de verordening (zie verder de argumenten). Beoogd doel en effect van het besluit

Het tegengaan van ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte’. Argumenten

Argumenten voor een huisvestingsverordening in het algemeen Er is sprake van schaarste én beleid om dit tegen te gaan Om een huisvestingsverordening in te mogen stellen is in ieder geval het volgende vereist: 1. 2. 3. 4.

Er is sprake van schaarste aan goedkope huurwoningen Er is sprake van verdringing (van kwetsbare groepen) De inzet van een verordening is doelmatig en proportioneel De gemeente neemt maatregelen om de schaarste te bestrijden

Er is sprake van schaarste, veroorzaakt door een toegenomen vraag in combinatie met een beperkte doorstroming. Daardoor is het aannemelijk dat bepaalde groepen een kleinere kans hebben op de woningmarkt. Deze resultaten zijn niet overduidelijk zichtbaar, omdat we al een verordening hebben. De inzet van een verordening is daarom doelmatig en wordt proportioneel geacht. Als laatste heeft de raad middels de Woonvisie beleid opgesteld om de schaarste te bestrijden. We zetten in de Woonvisie Velsen 2040 in op differentiatie binnen de woningvoorraad. Er zijn relatief veel sociale huurwoningen in de gemeente, maar vooral in Velsen-Noord en IJmuiden. Er wordt daarom ingezet op enerzijds het toevoegen van (doorstroom)woningen in het middeldure segment om de bestaande sociale huurwoningen vrij te spelen, en anderzijds het spreiden van de sociale huur over de gemeente. Hiervoor is het nodig om buiten Velsen-Noord en IJmuiden bij te bouwen in het sociale segment. Het bouwprogramma uit de Woonvisie is hiervoor de leidraad. De huidige verordening heeft effect In de huidige verordening wordt alleen de woonruimteverdeling geregeld. We zien hier ook de resultaten van. Denk bijvoorbeeld aan het met voorrang aanbieden van grotere woningen aan gezinnen in plaats van aan eenpersoonshuishoudens. De samenstelling van de voorraad is

GEMEENTE VELSEN ondergebracht in ander beleid. Denk aan het paraplubestemmingsplan woningsplitsing en onzelfstandige bewoning en de beleidsregel Onzelfstandige Bewoning Velsen 2020. Argumenten voor de gemaakte keuzes in de verordening (grotendeels overeenkomstig de uitgangspuntennotitie) • De regels in de huisvestingsverordening 2022 zijn voor een belangrijk deel een voortzetting van de regels uit de huisvestingsverordening 2021, omdat deze in de basis voldeden. Op onderdelen zijn regels aangescherpt en toegevoegd. Het uitgangspunt daarbij was: ‘Regionale eenduidigheid waar mogelijk, lokaal maatwerk waar wenselijk’. • Om een sociale huurwoning te mogen betrekken is een huisvestingsvergunning nodig. Voor de middeldure huurwoningen wordt geen vergunningplicht ingesteld. Dit betekent concreet dat geen maximum aan het inkomen van een huurder gesteld wordt bij middeldure huur. Het segment (veelal als ‘smeermiddel’ op de woningmarkt gezien) is in Velsen (en Beverwijk, Heemskerk en Heemstede) relatief klein, waardoor het niet efficiënt is om dit stelsel in te richten. Het is logischer om de focus te leggen op uitbreiding van de voorraad middeldure huurwoningen. Dan helpt het om geen doelgroep verkleinende regels op te stellen. Hoe betaalbare woningen gerealiseerd kunnen worden, komt binnenkort ook nog terug in een collegebericht.

• De huidige voorrangsregels met betrekking tot inkomen, huishoudsamenstelling en leeftijd (denk aan: groot gezin krijgt voorrang op grote woning) blijven bestaan. De rapportages over de woonruimteverdeling geven aan dat deze effect hebben. • Overeenkomstig de lijn van de Huisvestingswet en op grond van de cijfers uit de rapportages van Woonservice zetten we in op zo min mogelijk lokale en regionale bindingseisen. Tegelijkertijd bleek uit de raadssessie over de uitgangspunten dat de raad van mening is dat wanneer, met name, de andere IJmondgemeenten wél bindingseisen stellen, Velsen daarin gelijk moet optrekken. Beverwijk en Heemskerk (evenals Zandvoort) stellen voor om de 25%voorrang voor eigen inwoners op te nemen bij nieuwbouwprojecten. Inhoudelijk kan als onderbouwing aangedragen worden dat gemeenten gereduceerde grondprijzen hanteren voor de bouw van sociale huurwoningen. Op deze manier worden deze investeringen nog een keer extra maatschappelijk onderbouwd. De raad gehoord hebbende, is deze bepaling ook in de Velsense verordening opgenomen. • In de verordening wordt de mogelijkheid geboden om (dreigend) dakloze woningzoekenden met minderjarige kinderen onder voorwaarden urgentie te geven. De mogelijkheden voor tijdelijke opvang van deze groep schieten momenteel tekort ten opzichte van de vraag.

Voor de langere termijn heeft het de voorkeur om de opvangmogelijkheden uit te breiden (flexplekken). De specifieke voorwaarden worden uitgewerkt in de beleidsregel Woonurgentie (collegebevoegdheid). De overige, huidige, urgentiegroepen blijven bestaan. • Woningvorming, splitsing, onttrekking en omzetting regelen we niet in de huisvestingsverordening, maar in het paraplubestemmingsplan Woningsplitsing en kamerverhuur. Het is niet wenselijk om waar het bestemmingsplan voldoet extra regelgeving op te nemen in de huisvestingsverordening. • Op 6 juli 2021 is het wetsvoorstel voor opkoopbescherming aangenomen door de Eerste Kamer. Deze wet gaat op 1 januari 2022 in. Regionaal is het uitgangspunt om eerst nader onderzoek te doen en de opkoopbescherming indien nodig via een tussentijdse wijziging van de verordening in te voeren. In de bijlage is voor de Velsense situatie meer informatie opgenomen. Alternatieven

•

Geen huisvestingsverordening vaststellen. Geen verordening betekent geen sturing op de woonruimteverdeling. Dat betekent minder grip op de urgentie (alleen nog de wettelijke

GEMEENTE VELSEN

•

•

categorieën) en minder sturing op ‘passend wonen’ als hiervoor toegelicht. In tijden van schaarste is dit niet wenselijk. Op onderdelen andere keuzes maken. De lijn uit de uitgangspuntennotitie is aangehouden voor het opstellen van de voorliggende huisvestingsverordening. Tussentijdse wijzigingen zijn bij nieuwe ontwikkelingen uiteraard ook mogelijk. Het is aan te bevelen om regionaal af te stemmen, gezien de regionale woningmarkt. De huidige verordening opnieuw ongewijzigd vaststellen. Risico’s

Onvrede over woonruimteverdeling Veel groepen willen aanspraak maken op een woning, maar hebben het gevoel te worden ingehaald door andere groepen. We hebben bij het opstellen van de uitgangspuntennotitie en de verordening de rapportages van Woonservice als uitgangspunt genomen. Daaruit blijkt dat de Velsenaar over het algemeen een goede kans heeft op een woning in Velsen. Het bleek ook dat de regulier woningzoekende conform de gemaakte afspraken aan bod kwam. Zorgen over de gevolgen van de toestroom van stadsvernieuwingskandidaten (Pont tot Park), vanuit zorginstellingen en van statushouders zijn begrijpelijk. Vandaar dat we ook inzetten op flexwonen om de reguliere voorraad wat te ontzien en met onder meer de corporaties en huurdersverenigingen een traject zijn gestart in het kader van ‘veerkracht in de wijk’. Hierover wordt u binnenkort ook middels een collegebericht geïnformeerd. Voor het beeld: de verordening stelt niet hoeveel urgenten er precies gehuisvest moeten worden, wel welke groepen urgent zijn en welke voorwaarden er dan gelden voor huisvesting (verder uitgewerkt in de beleidsregel Woonurgentie). Wens tot ingrijpen Snel willen ingrijpen in de woonruimteverdeling is voorstelbaar op grond van wat we in het nieuws horen of bekende casuïstiek, maar de woningmarkt is complex en de cijfers bevestigen het beeld niet altijd.

Besluiten moeten in samenhang worden benaderd om te voorkomen dat ze elkaar onbedoeld tegenwerken en te zorgen dat ze ook passend zijn bij de Velsense situatie en uitvoerbaar zijn. Meer urgentieaanvragen en -toewijzingen In de verordening wordt de categorie ‘Voorrang bij urgentie – sociale/medische groepen’ opgenomen, waarvan de voorwaarden zoals gebruikelijk worden uitgewerkt in de beleidsregel Woonurgentie. Voor het grootste deel gaat het om bestaande voorwaarden, maar er zullen ook voorwaarden worden opgenomen om de groep (dreigend) dakloze ouder(s) met kinderen urgentie te kunnen geven. Het toevoegen van een extra urgentiegroep betekent meer aanvragen en meer toewijzingen. Voor nu wordt dat noodzakelijk geacht omdat er geen wenselijke alternatieven zijn voor deze groep. Voor de langere termijn heeft het de voorkeur om flexwoningen te realiseren om de druk op de reguliere voorraad te verlichten. Programma

Wonen en leven in Velsen Kader

Huisvestingswet 2014 Raadsakkoord Samenspel Collegeprogramma ‘Velsen komt naar je toe’ 2018-2022 Woonvisie Velsen 2040 Participatie en inspraak

GEMEENTE VELSEN De huisvestingsverordening moet op grond van de Huisvestingswet worden opgesteld in samenspraak met de woningcorporaties en huurdersorganisaties. Deze partijen zijn op verschillende momenten betrokken. Financiële consequenties

In de uitgangspuntennotitie is opgenomen dat de voorwaarden voor de groep economisch daklozen met kinderen om urgentie te krijgen verruimd worden. Deze voorwaarden worden in de beleidsregel Woonurgentie verder uitgewerkt, maar de brede kaders hiervoor zijn in de voorliggende verordening al opgenomen. Bij de uitwerking van de beleidsregel wordt duidelijk of voor het beoordelen en toekennen van deze nieuwe categorie woonurgenten uitbreiding van de ambtelijke capaciteit nodig is. Als dit het geval is dan zal het college dit meenemen in de P&Ccyclus. De overige aanpassingen hebben geen financiële en personele consequenties. Uitvoering van besluit

De verordening wordt gepubliceerd in De Jutter en op Overheid.nl. Woonservice monitort de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt en deelt de resultaten met de gemeente. Jaarlijks wordt een sessie georganiseerd waarin de raad wordt geïnformeerd. Als de resultaten daar aanleiding toe geven kan de verordening worden aangepast.

Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit

Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Velsen 2022 Raadsbesluit

Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie

A. Memo Economisch daklozen met kinderen B. Memo Opkoopbescherming C. Memo Lokaal Maatwerk D. Uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening E. Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Velsen 2021 F. Beleidsregel Woonurgentie G. Jaarcijfers Woonservice 2020

Burgemeester en wethouders van Velsen, De secretaris,

De burgemeester,

K.M. Radstake

F.C. Dales