Memo Integraal woonprogramma nieuwe projectlocaties

Memo Aan

Fysiek domein integraal werkoverleg

Van

Miranda Godschalk/ Daan Hendriks

Cc

Bas de Groot

Datum

10-12-2020

Onderwerp

Integraal woonprogramma nieuwe projectlocaties

Aanleiding Momenteel werken we aan drie ontwikkellocaties, te weten locatie Platbodem, Hofgeesterweg en Broeklanden in Velserbroek. Deze ontwikkelingen bevinden zich allen in de definitiefase en in de woonkern Velserbroek. Het idee is ontstaan om voor deze locaties een integraal woonprogramma te hanteren, in plaats van een los woonprogramma voor iedere locatie. Dit komt de voortgang en de realisatie van de ontwikkellocaties ten goede. In deze memo adviseren wij het bestuur om voor de ontwikkellocaties Platbodem, Hofgeesterweg en Broeklanden een aangepast woonprogramma te hanteren. Woonvisie 2040 De Woonvisie 2040 hanteert per locatie een woonprogramma. In Velserbroek gaat het om 30% sociale huur, 40% vrij keuze en 30% betaalbare/middeldure koop/markthuur. Bij een integraal woonprogramma wordt het woonprogramma over het totaal van de locaties bekeken in plaats van per afzonderlijke locatie waarbij het procentueel in lijn is met de Woonvisie. Locatie Platbodem in Velserbroek In de memo ‘Ruimtelijke procedure Platbodem’’ is het bestuur gevraagd om geen gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan en te starten met een bestemmingsplan procedure. Voor de locatie worden nieuwe ruimtelijke kaders gesteld om woningen te realiseren voor de doelgroepen ouderen en jongeren/starter.

Door de grondpositie van woningcorporatie Velison Wonen leent deze locatie zich uitstekend voor het realiseren van 100% sociale huurwoningen. Dit betekent dat Velison Wonen ook het deel wat in eigendom is van de gemeente gaat ontwikkelingen. Hierdoor geeft de gemeente gehoor aan de wens van woningbouwcorporatie Velison en sluiten we aan bij de wensen vanuit de Woonvisie 2040 om in de woonkern Velserbroek meer sociale woningen te realiseren. Door het verruimen van het aantal sociale huurwoningen op de locatie Platbodem wil de gemeenteconform eerder gemaakte afspraken- de ontwikkellocatie Venusstraat in IJmuiden terugkopen van Velison Wonen. De grond kan dan voor betaalbare/middeldure koop/markthuur verkocht worden aan een ontwikkelaar. Hierdoor worden er conform de Woonvisie 2040 geen sociale woningen toegevoegd in IJmuiden. Locatie Broeklanden Bij vaststelling van het stedenbouwkundig plan voor de locatie Hofgeest heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om te onderzoeken of op de locatie Broeklanden (openbaar sportveld dat ook gebruikt wordt door The Smugglers) woningbouw gerealiseerd kan worden. Daarbij vraagt de raad in haar motie aandacht voor het realiseren van jongerenwoningen. Een Quick-scan naar de haalbaarheid van die ontwikkeling laat zien dat het wenselijk is om een programma met 80% sociale huur (jongerenwoningen) verder te onderzoeken.

Locatie Hofgeesterweg in Velserbroek De locatie Hofgeesterweg in Velserbroek is deels in eigendom bij een private initiatiefnemer. Gezien het beperkte aantal woningen dat op de locatie kan worden gerealiseerd leert de ervaring dat het lastig is om in een dergelijk plan 30% sociale huurwoningen te realiseren. Zowel de afzet van de sociale huurwoningen bij een woningcorporatie als de stedenbouwkundige inpassing zijn lastig. En leiden daardoor regelmatig tot vertragende discussies tussen gemeente en initiatiefnemer. Door hier voor een woonprogramma zonder sociale huur te kiezen kan de herontwikkeling naar verwachting vergemakkelijkt worden. Dit is in strijd met de doelstelling van de Woonvisie om sociale huurwoningen in Velserbroek toe te voegen. Bezien binnen een integraal woonprogramma is dit evenwel te verantwoorden, omdat op de locaties Platbodem en Broeklanden een hoog percentage sociale huur wordt voorgesteld.

Voor- en nadelen - Het doel van de Woonvisie 2040, beter verspreiden van sociale huur over de woonkernen, wordt beter bereikt - Op deze manier kunnen we de Velsense corporaties en private initiatiefnemers optimaal in de positie brengen om (sociale huur)woningen te realiseren - Nadeel is dat per locatie minder menging is van woningtypes (gezien de beperkte omvang van de locaties is dit evenwel geen groot bezwaar) - Als een locatie onverhoopt niet tot realisatie komt wordt het integraal woonprogramma verstoord Advies De verantwoordelijk wethouders wordt geadviseerd om de voor locaties Platbodem, Hofgeesterweg en Broeklanden op basis van onderstaande verdeling een integraal woonprogramma te hanteren. Hierbij komt het de ontwikkellocatie aan de Venusstraat terug naar gemeente voor het realiseren van betaalbare/middeldure koop/martkhuur woningen, zoals in de Woonvisie 2040 is opgenomen.

Op basis van percentages

Locatie Platbodem Hofgeesterweg Broeklanden

Betaalbare/middeldure Koop/markthuur 0% 100% 20%

Vrije invulling

Sociale huur

0% 0% 0%

100% 0% 80%