Memo aanpassingen Kadernota 2021 - def - 20210503

GEMEENTE VELSEN

Memo

Aan Van Cc Datum Onderwerp

College B&W Luuk Radius Team Vastgoed 30-4-2021 Belangrijkste aanpassingen Kadernota Vastgoed 2021

Geachte College, Gemakshalve zijn hieronder de belangrijkste aanpassingen samengevat, die zijn gedaan in de Kadernota Vastgoed 2021. Dit naar aanleiding van de behandeling in de Raadsvergadering op 22 april jongstleden.

p.5 verduidelijking en toevoeging Accomodatiebeleid

:

Het beleid en de regelingen ten aanzien van het gewenste vastgoed ter ondersteuning aan de verschillende domeinen zoals sportaccommodaties, onderwijshuisvesting, maatschappelijk vastgoed en huisvesting voor de gemeentelijke diensten. Sport en onderwijs kennen een eigen accommodatiebeleid. Maatschappelijk vastgoed (nog) niet.

Onafhankelijke gecertificeerde taxateur

:

Een taxateur die geen financiële of belemmerende relatie heeft met partijen, ter zake kundig is en geregistreerd staat in NRVT (Nederlands Register Voor Taxateurs).

p.16 toevoeging Het Portefeuilleplan herzien we elke vier jaar. In het Portefeuilleplan kijken we naar de bereikte resultaten en stellen we vast welke bijstelling van de perspectieven nodig is. De gemeenteraad stelt het portefeuilleplan vast maar wordt jaarlijks geïnformeerd door het college over het uitvoeringsprogramma (zie paragraaf 3.4). p.8 verduidelijking Onderwijsgebouwen rekenen we tot het gemeentelijk vastgoed maar het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHPO) geeft weer welke onderwijspanden wanneer en op welke wijze worden aangepakt (verduurzaming, afstoten, nieuwbouw etc.). Sportaccommodaties rekenen we tot het gemeentelijk vastgoed, maar het beleid rondom de sportaccommodaties is geregeld in de nota Agenda Sportaccommodaties.

GEMEENTE VELSEN p. 16 toevoeging Het Portefeuilleplan herzien we elke vier jaar. In het Portefeuilleplan kijken we naar de bereikte resultaten en stellen we vast welke bijstelling van de perspectieven nodig is. De gemeenteraad stelt het portefeuilleplan vast maar wordt jaarlijks geïnformeerd door het college over het uitvoeringsprogramma (zie paragraaf 3.4). p.17 toevoegingen In het Portefeuilleplan wordt ingegaan op de relatie met het MJOP en de verduurzamingsopgaven. Ook wordt aangeven wat de parameters zijn in de afwegingen, bijvoorbeeld de kosten van het onderhoud in relatie tot de boekwaarde. Nieuwbouw zou dan een overweging kunnen zijn. Het Uitvoeringsprogramma kent dezelfde thema’s als het Portefeuilleplan, maar richt zich op de vastgoedactiviteiten voor het kalenderjaar. Het beschrijft alle object-acties die afgeleid zijn van het Portefeuilleplan en beschrijft de vraag naar huisvestingsbehoefte en waar die te matchen is op de vastgoedportefeuille van de gemeente.

Een checklist met afwegingen wordt toegevoegd aan het Uitvoeringsprogramma. Als de vastgoedopgave voor een object niet is afgerond wordt die meegenomen naar het Uitvoeringsprogramma voor het volgende jaar. Het college van B&W stelt jaarlijks het Uitvoeringsprogramma vast en informeert hierover de gemeenteraad. p.19 toevoeging Het PVE geeft aan welke behoefte aan ruimte er is en waar de locatie aan moet voldoen. Ook kan het PVE gaan over een specifieke gebouwindeling en de technische vereisten. De gebruiker is zelf verantwoordelijk voor het aanleveren van een compleet en duidelijk PVE. Team Vastgoed stelt een basisdocument ter beschikking dat de gebruiker kan aanvullen met specifieke wensen of voorwaarden. p. 27 verduidelijking/verschrijving Kostprijsdekkende huur Om te voldoen aan de Wet Markt en Overheid wordt door de gemeente tenminste een kostprijsdekkende huur gehanteerd. Die huur wordt berekend op basis van de werkelijke kosten voor het aanhouden en onderhouden van het vastgoed. Het verschil met een commerciële huurprijs is dat er geen rendementsdoel wordt verrekend. Hanteert de gemeente een huurprijs die lager is dan de kostprijsdekkende huur (een “sociaal vriendelijke huurprijs”), dan wordt bijvoorbeeld onvoldoende reserve opgebouwd voor noodzakelijk groot onderhoud, terwijl dat uiteindelijk wel moet worden opgebracht door de gemeente.

In eerste instantie is dat niet goed zichtbaar maar in feite betaalt een gebruiker dus te weinig huur voor het gehuurde en verleent de gemeente dan indirect financiële (staats)steun. Dat druist in tegen de gedragsregels van de Wet markt en Overheid. De gemeente hanteert een standaard model, dat zal worden geactualiseerd, voor de berekening van de kostprijsdekkende huur. We hebben toegezegd een voorbeeldberekening toe te voegen. p.28 verduidelijking/verschrijving/aanvulling Evenwicht huur en subsidie De gemeente probeert gesubsidieerde activiteiten te accommoderen in haar gemeentelijk vastgoed. De gemeente streeft met de huurders van maatschappelijk vastgoed naar een optimale benutting van de vierkante meters. Enerzijds door de ruimtebehoefte te minimaliseren en anderzijds door deze dubbel te gebruiken waar mogelijk. Hierdoor kunnen de huisvestingslasten worden beperkt of gedeeld.

GEMEENTE VELSEN Maatschappelijke instellingen kunnen een subsidie ontvangen ten behoeve van de exploitatie van hun activiteiten die in een gehuurd object plaatsvinden. In hun totale onderliggende exploitatie dient rekening te worden gehouden met die huisvestingskosten, waaronder energieverbruik, schoonmaak, onderhoud groen, klein onderhoud voor kosten van de huurder, etc., maar ook de huurprijs. Een aangepaste kostprijsdekkende huurprijs kan ertoe leiden dat de totale exploitatielasten van een huurder stijgen. In dat geval zal extra subsidie aangevraagd moeten worden bij de verantwoordelijke beleidsafdeling, of de exploitatie van de huurder moet op andere onderdelen worden aangepast. Een verhoging van de subsidiekosten voor de gemeente, ten behoeve van hogere gesubsidieerde exploitatie-/huurlasten, betekent aan de andere kant hogere huurinkomsten voor de gemeente. Die huurinkomsten zijn dan bedoeld om bijvoorbeeld het noodzakelijke onderhoud te kunnen betalen Op dit moment verwerkt de gemeente niet altijd alle onderhoudskosten in de huurprijs. De subsidie van de huurder is mede gebaseerd op deze huurprijs. De extra (onderhouds-) kosten worden gefinancierd vanuit de onderhoudsbudgetten van Vastgoed. Omdat deze (onderhouds-) kosten dan niet doorbelast zijn aan de huurder noemen we dit verborgen subsidie.

Op het moment dat we de huurprijs gaan verhogen tot een kostprijsdekkend niveau, is het (verborgen) onderhoudsbudget niet meer nodig en kan dit aangewend worden voor het verhogen van de subsidie. Daarmee is per saldo het financieel effect voor huurder en gemeente nul, maar zijn kosten, subsidie en inkomsten transparant voor huurder en gemeente. De gemeente ziet er op toe dat mogelijke verhogingen van huurprijzen in alle redelijkheid worden meegewogen in de totale subsidieverlening aan een organisatie. De gemeente zal voorkomen dat de kaspositie van een organisatie, als direct gevolg van een hogere huurprijs, ongewenst onder druk komt te staan. p.32 aanvulling De gemeente vindt het belangrijk dat het maatschappelijk vastgoed en de huisvesting van de eigen organisatie goed toegankelijk is. Dat vastgoed wordt gecontroleerd op de mate waarin het voldoet aan de (wettelijke) eisen van toegankelijkheid en mogelijke aanpassingen worden opgenomen in het Uitwerkingsprogramma. p.33 aanvulling De gemeente stelt zich de volgende doelen: - Alle kantoorpanden hebben per 1 januari 2023 minimaal een C-label; - Alle labelplichtige locaties hebben per 1 januari 2030 minimaal een A-label; - Al het vastgoed is Energieneutraal in het jaar 2040.