E12 Vaststellen startdocument Platbodem Velserbroek.pdf

GEMEENTE VELSEN

Collegebericht Weeknummer: 45

Datum vergadering

9-11-2021

Ambtenaar

Zaaknummer

132026-2021

Telefoonnr.

0255 567327

Portefeuillehouder(s)

S.Y. Dinjens

E-mailadres

bodie@velsen.nl

Bijlagen

geen

B. Odie V. Pirovano

Onderwerp: Vaststellen startdocument Platbodem Velserbroek

Geachte leden van de raad, Het college werkt op diverse locaties aan het realiseren van nieuwe woningen. Deze woningen zijn nodig om te voldoen aan de woningbehoefte in Velsen, nu én in de toekomst. Op 9 november 2021 stuurden wij uw raad een voorstel om een startdocument voor de woningbouwlocatie Platbodem in Velserbroek vast te stellen. Aanvullend hierop willen wij met dit collegebericht nader ingaan op de nieuwe uitgangspunten ten opzichte van het huidige bestemmingsplan, en de relatie met de locatie Venusstraat/Eenhoornstraat in IJmuiden. Locatie Platbodem Het plangebied van de locatie Platbodem bestaat uit de voormalige schoollocaties van De Rozenbeek en De Duinroos, en een gymzaal. Zie onderstaande afbeelding.

Plangebied locatie Platbodem (indicatief) 1: voormalige schoollocatie De Rozenbeek (eigendom gemeente) 2: voormalige schoollocatie De Duinroos (eigendom Velison) 3: gymzaal (eigendom gemeente)

GEMEENTE VELSEN

Nieuwe kaders Het huidige bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het college om de schoolfunctie te wijzigen naar een woonfunctie. Het gebied waarbinnen dit kan betreft alleen de voormalige schoollocaties (1 en 2 in bovenstaande afbeelding), dus exclusief gymzaal. De wijzigingsbevoegdheid geeft de mogelijkheid om maximaal 50 woningen te bouwen in de vorm van 5 gelijke blokken van 2 bouwlagen (maximaal 7 meter). Door de eigendomsverhouding in het plangebied zou Velison hiervan 30 (sociale huur)woningen kunnen bouwen. Er vallen namelijk 3 blokken á 10 woningen op grond van Velison. De overige woningen zouden in de vrije sector gerealiseerd worden. Velison Wonen heeft voor haar deelgebied een haalbaarheidsonderzoek laten uitvoeren. De conclusie van dit onderzoek is dat door de losstaande bouwblokken en de maximale hoogte van 7 meter, de ontwikkeling financieel niet haalbaar is. De bouwkosten in relatie tot het aantal te realiseren appartementen zijn dan namelijk te hoog. Daarnaast geeft Velison aan dat zij op basis van de vastgestelde kaders geen woningbouw kan realiseren die aansluit bij hun portefeuillestrategie. Velison wil zich focussen op ouderen en starters/jongeren. Dit vraagt om een andere type woningbouw, namelijk appartementen in 3 à 4 lagen. Los van het haalbaarheidsonderzoek is gebleken dat de gymzaal vrijvalt voor herontwikkeling.

Met het betrekken van de (te slopen) gymzaal in de planvorming wordt het oorspronkelijke plangebied met ongeveer 15% vergroot. Hierdoor is een ruimer plan mogelijk met meer woningen. Daarnaast is de locatie Platbodem samen met de locaties Hofgeesterweg 63 en Broeklanden opgenomen in een integraal woonprogramma, waardoor op de locatie Platbodem wordt ingezet op het segment 100% sociale huur. Het realiseren van een financieel haalbaar plan met 100% sociale huurwoningen voor de doelgroepen ouderen en starters/jongeren past niet binnen de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan. Ook het betrekken van de gymzaal in het plangebied past niet binnen de wijzigingsbevoegdheid. Hierdoor moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld op basis van nieuwe ruimtelijke kaders. Die kaders gaan uit van minder bouwblokken (van 5 naar 3) en een hogere bouwhoogte per bouwblok (van 2 bouwlagen/7 meter naar 3 en 4 lagen/ongeveer 9 en 12 meter). Het plan wordt weliswaar hoger, maar het verminderen van het aantal bouwblokken maakt het plan opener, waardoor ook meer groen mogelijk is tussen de gebouwen. Met het vergroten van het plangebied en het voor 100% inzetten voor het segment sociale huur worden in plaats van de 50 woningen uit het huidige bestemmingsplan 72 sociale huurwoningen mogelijk.

Locatie Venusstraat/Eenhoornstraat In 2017 heeft de gemeente de locaties Platbodem, Venusstraat en Dobbiuslaan gelijktijdig verkocht aan Velison Wonen voor de huisvesting van statushouders. Bij de verkoop van deze locaties is de afspraak gemaakt dat Velison na de looptijd van 5 jaar beide locaties gaat (her)ontwikkelen voor sociale huurwoningen. Voor de Dobbiuslaan is een looptijd van 10 jaar overeengekomen. Per 1 juli 2022 zullen op de locaties Platbodem en Venusstraat de statushouders verhuisd moeten zijn. De afgelopen vijf jaar is de woningmarkt in beweging gekomen en is er meer dan ooit behoefte aan woningen. Op de locatie Venusstraat is in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt om 7 sociale huurwoningen te realiseren. De Woonvisie 2040 streeft ernaar om groei van sociale huur in

GEMEENTE VELSEN IJmuiden te beperken en in andere kernen te stimuleren. Velison Wonen onderschrijft deze visie en is bereid om de 7 woningen die op de Venusstraat gerealiseerd mogen worden, toe te voegen aan de locatie Platbodem. Velison Wonen onderzoekt nu met de gemeente op welke wijze zij de locatie Venusstraat kan overdragen om daar toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken (zonder sociale huur). Samenvattend: op de locaties Platbodem en Venusstraat zijn de statushouders per 1 juli 2022 verhuisd. Op de Platbodem realiseert Velison Wonen 72 woningen in plaats van 30 woningen in de sociale huur. Dit is inclusief de 7 geplande sociale huurwoningen aan de Venusstraat. De marktwoningen die oorspronkelijk op de Platbodem waren gepland worden aan de Hofgeesterweg gerealiseerd.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Velsen