concept Kadernota Vastgoed 2021

Ook is sprake van een korte opzegtermijn, zodat de bruikleenovereenkomst snel kan worden beëindigd zodra de gemeente weer over het vastgoed moet beschikken. Hiermee behoudt de gemeente haar flexibiliteit zodat het vastgoed bij aanvang van een geplande andere activiteit of bestemming vrij is van gebruik.

7.7

Huurovereenkomsten

De gemeente maakt gebruik van de meest actuele standaard huurovereenkomsten die worden aangeboden door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Deze modellen zijn gangbaar in de private en publieke sector en worden geactualiseerd als nieuwe wetgeving daar aanleiding toe geeft.

7.8

Onderverhuur

Zonder toestemming van de gemeente is onderverhuur verboden. Het is mogelijk dat de gemeente een huurovereenkomst sluit met een overkoepelende stichting of exploitatiebedrijf dat onderverhuur aan de gebruiker(s) toestaat.

7.9

Ruimteberekening

De gemeente brengt huur in rekening op basis van een reguliere en toepasselijke rekeneenheid zoals het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), bruto vloeroppervlak (BVO) of een gebruiksoppervlak (GBO) waarin de algemene ruimten zijn verdisconteerd. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van meetcertificaten die extern zijn opgesteld conform de NEN 2580. Met een eigen (tekening) inmeting, conform de NEN 2580, kan de gemeente het ruimtegebruik en de huurprijs per rekeneenheid ook zelf nader bepalen door omrekening. De NEN staat voor Nederlandse Norm van het Koninklijke Nederlands Normalisatie Instituut.

7.10 Toewijzing De toewijzing van te verhuren gronden of objecten vindt plaats door een afweging van de financiële en maatschappelijk belangen van de gemeente en die van de potentiële huurder, waarbij de belangen van de gemeente voorgaan. Dit voorkomt dat een partij bijvoorbeeld onevenredig veel ruimte in beslag neemt, of dat een menging van functies niet kan worden gerealiseerd, of dat een gezonde marktwerking in de omgeving wordt verstoord ten aanzien van de door de huurder aangeboden leveringen en diensten. De gemeente gaat zaken na omtrent de reputatie, integriteit, financiële gegoedheid en andere informatie die voldoende informatie moet geven dat het hier om een goede huurder gaat. Een Bibob toets (zie paragraaf 6.8) kan deel uitmaken van de toewijzing.

29

8. Onderhoudsopgave Het in stand houden van de vastgoedportefeuille is een van de verantwoordelijkheden van de gemeente. De wijze waarop zij het vastgoed onderhoudt heeft grote invloed op de levensduur van een pand, op de hoogte van een eventuele verkoopwaarde en op de tevredenheid van de gebruikers. Daarnaast hangt het technisch beheer sterk samen met het verwezenlijken van de doelstellingen op het gebied van duurzaamheid. Op het gebied van het technisch beheer van het gemeentelijk vastgoed hebben de volgende thema's specifiek de aandacht: het groot onderhoud, de verduurzaming en het laten uitvoeren van technische beheertaken. Het verduurzamen van het vastgoed komt in het volgende hoofdstuk aan de orde.

8.1

Onderhoudsbeleid

Het onderhoudsbeleid is gebaseerd op de volgende pijlers:  Het onderhoudsniveau wordt vastgesteld aan de hand van de NEN 2767-methodiek (zie kader hierna);  Het onderhoudstreefniveau is vastgesteld op conditiescore 3: sober maar doelmatig;  De onderhoudswerkzaamheden worden met het oog op effectiviteit en efficiency op portefeuilleniveau afgestemd en gepland. Kader - conditiemetingen op basis van NEN 2767 De NEN 2767 is een onderhoudsnorm die wordt gebruikt om de staat van onderhoud van een gebouw te objectiveren, met als doel te komen tot een persoonsonafhankelijke en eenduidige registratie van de conditie van gebouwen. Een inspecteur inspecteert gebouwonderdelen, beoordeelt deze aan de hand van vaste criteria en geeft deze vervolgens een conditiescore. De conditie van een gebouw of gebouwdeel wordt bepaald aan de hand van de voorkomende gebreken, waarbij een drietal kenmerken van gebreken worden onderscheiden:

• • •

Ernst van het gebrek (ernstig, minder ernstig of gering) Omvang (hoe vaak komt dit gebrek in die mate voor?) De intensiteit (in welk stadium verkeert het gebrek?)

In de NEN 2767 wordt onderscheid gemaakt tussen een zestal onderhoudsniveaus of 'conditiescores' die aangeven welk niveau van onderhoud een bepaald gebouw of gebouwdeel heeft. In onderstaande tabel is op hoofdlijnen weergegeven wat de zes conditiescores inhouden. Tabel 2: conditiescores NEN 2767 1

Uitstekende conditie Incidenteel geringe gebreken

2

Goede conditie

Incidenteel beginnende veroudering

3

Redelijke conditie

Plaatselijk zichtbare veroudering, functievervulling niet in gevaar

4

Matige conditie

Functievervulling incidenteel in gevaar

5

Slechte conditie

Slechte conditie, veroudering onomkeerbaar

6

Zeer slechte conditie

Technisch rijp voor sloop

8.2

Stand van zaken

Voor de portefeuille bestaand vastgoed zijn Meerjaren Onderhouds Plannen (MJOP's) opgesteld (2020-2028). De onderhoudsbehoefte is daarmee in beeld gebracht en wordt geactualiseerd als daar redenen voor zijn. 30

Het klein- en grootonderhoud wordt uitbesteedt door gebruik te maken van vaste leveranciers via een aanbestedingsprocedure, bijvoorbeeld het onderhoud aan de CV installaties.

31

9. Verduurzamingsopgave 9.1

Doel

In overeenstemming met het landelijk Klimaatakkoord Gebouwde Omgeving moet de gebouwde omgeving in 2050 aardgasvrij zijn. In de strategische agenda 2020 heeft de gemeente uitgesproken een voorbeeldfunctie te willen vervullen. Het Klimaatakkoord is het uitgangspunt, maar de gemeente wil versnellen als het gaat om duurzaamheidsmaatregelen. Hierbij geldt dat in de loop van de tijd de juiste maatregelen genomen worden die financieel haalbaar zijn. De gemeente stelt zich de volgende doelen: - Alle kantoorpanden hebben per 1 januari 2023 een C-label; - Alle labelplichtige locaties hebben per 1 januari 2030 een A-label; - Al het vastgoed is Energieneutraal in het jaar 2040.

9.2

Wettelijke vereisten

De gemeente liet de vastgoedportefeuille lijken op de mogelijkheden voor verduurzaming. Dit deed ze in 2018 in het licht van de wettelijke vereisten en doelstellingen. De volgende verplichtingen zijn daarbij van belang hier te melden. Energielabel verplichting Bij verhuur, verkoop en oplevering van utiliteitsgebouwen is het sinds 1 januari 2008 verplicht om over een geldig energielabel te beschikken. Deze verplichting geldt voor gebouwen met de functies:  Onderwijs (scholen en universiteiten)  Kantoor  Gezondheidszorg (ziekenhuizen, verzorgingshuizen, verpleeghuizen)  Horeca en logies  Sportgebouwen (sporthallen, zwembaden, stadions)  Winkelpanden  Publieke gebouwen (stadhuizen, vergadercentra, bibliotheken etc.) EPA-U staat voor Energie Prestatie Advies Utiliteit Een energielabel geeft de energieprestatie van het gebouw weer. Daarnaast staan in het energielabel alle energiebesparende maatregelen die je kunt nemen voor een groener label. De labelklassen voor utiliteitsbouw begint bij label G en loopt op tot label A (bestaande bouw) en label A++++ (bij -bijnanieuwbouw). Het label is 10 jaar geldig. Energielabel C verplichting voor kantoren Naast de verplichting om over een geldig energielabel te beschikken bij verhuur, verkoop of oplevering van utiliteitsbouw is het voor kantoren (groter dan 100 m2) vanaf 2023 verplicht om minimaal energielabel C te hebben.

Deze wetgeving is bij het opstellen van deze kadernota nog in ontwikkeling. EED Energie-audit De EED Energie-audit is een systematische, vierjaarlijkse verplichting om informatie te verzamelen over het actuele energieverbruik en de besparingsmogelijkheden van een onderneming. De EED Energie-audit is een verplichting die voortkomt uit de Europese Energie-Efficiency Richtlijn (EED). Het doel ervan is om bedrijven en instellingen bewust te maken van hun energieverbruik én van de mogelijkheden om energie te besparen en te verduurzamen. De energie-audit geeft een gedetailleerd overzicht van alle energiestromen binnen de onderneming. Ook geeft de audit inzicht in 32

de mogelijke besparingsmaatregelen en de te verwachten effecten daarvan. Het gaat hier onder andere om het energieverbruik van gebouwen, industriële processen en installaties, inclusief het vervoer en de warmte.

9.3

Stand van zaken

Labels Voor de hele portefeuille bestaand vastgoed is een energielabel aanwezig. Ook is er een rapportage gemaakt met verbeteringen om te komen tot een beter energielabel (via EPA). Sommige objecten hebben al een A-label. Er is een eerste aanzet gemaakt om tot het A-label te komen door bijvoorbeeld over te gaan op energiezuinige lampen. Energieprestatieadvies (EPA) Een energieprestatieadvies geeft inzicht in bouwkundige en installatietechnische verbetermaatregelen en moet worden opgesteld door een gecertificeerde adviseur. Het biedt: • een helder overzicht van de huidige energieprestatie van een gebouw • inzicht in bouwkundige en installatietechnische verbetermaatregelen • inzicht in de kosten, baten en terugverdientijden van deze maatregelen • inzicht in de CO₂-reductie door het uitvoeren van besparingsmaatregelen • een goede basis voor overleg in het kader van de Wet milieubeheer Het label en de adviezen om te komen tot een beter label ondersteunen de gemeente in de energieaudit. In het Uitvoeringsprogramma wordt bepaald welk vastgoed wanneer wordt verduurzaamd wordt conform het verduurzamingsprogramma van de gemeente. Er wordt gezocht naar natuurlijke momenten om dit samen te laten gaan met technische ingrepen vanuit het MJOP.

9.4

Nieuwbouw

De nieuwbouw van maatschappelijk vastgoed, sportaccommodaties, gemeentelijke huisvesting en schoolgebouwen realiseren we bij voorkeur energieneutraal conform het verduurzamingsbeleid van de gemeente Velsen en de kadernota’s van sport en onderwijs.

9.5

Sportaccommodaties

In de Agenda Sportaccommodaties is opgenomen dat de gemeentelijke sportaccommodaties binnen tien jaar energieneutraal moeten zijn. De ambities van het collegeprogramma en de ambities van de agenda sportaccommodaties 2018-2022 “Ruimte voor de sport” zijn leidend.

9.6

Onderwijsgebouwen

De wijze waarop de gemeente en de schoolbesturen gezamenlijk willen verduurzamen staat beschreven in het IHPO.

9.7

Overige bezit

Voor de categorie overige bezit in de vastgoedportefeuille kan de gemeente in specifieke gevallen besluiten alleen de wettelijke verplichte maatregelen te treffen. Verduurzaming is maatwerk, bijvoorbeeld bij een monument.

33

10. Financiële inrichting 10.1 Vastgoed in de begroting In de gemeentelijke begroting benoemen we programma’s met de doelstellingen en de budgetten (kosten en opbrengsten). Zo is inzichtelijk wat het financiële beeld is programma. Omdat vastgoed hebben geen beleidsdoel op zich is, kent het ook geen eigen paragraaf in de programmabegroting. De kosten en opbrengsten van het vastgoed worden verdeeld over de verschillende programma’s en zijn daardoor niet tezamen of per object inzichtelijk in de begroting.

10.2 Waarderen, investeren en onderhouden In de ‘Nota Investeren en Afschrijven’ van de gemeente Velsen staan de uitganspunten voor de waardering van het vastgoed op de balans (boekwaarde), de afschrijvingsmethodiek en ook wanneer er sprake is van een investering en of groot-onderhoud. Jaarlijks wordt gecontroleerd of objecten door ontwikkelingen mogelijk sterk in waarde kunnen zijn veranderd. De gemeente wil de boekwaarde in lijn te houden met de marktwaarde. Bij twijfel kan worden gekozen voor een marktwaarde taxatie.

10.3 Verdiepingsslag De gemeente werkt stapsgewijs toe naar vastgoedsturing waarbij voor elk object de ruimtelijke en financiële prestatie inzichtelijk is. Het wordt een verdieping van de financiële informatie in de begroting. Bij het Uitvoeringsprogramma wordt daarom jaarlijks een overzicht gevoegd met te verwachte en gerealiseerde kosten en opbrengsten voor het gemeentelijk vastgoed dat Team Vastgoed onder haar beheer heeft. De verdiepingsslag vertaalt zich in de volgende punten:  De vastgoedcategorieën binnen het gemeentelijk vastgoed worden onderscheiden naar de diverse activiteiten die aansluiten bij de landelijk gehanteerde taakvelden van Iv32;  In het overzicht worden de kosten en baten van het vastgoed in totaliteit opgenomen.  Voor elk object worden verschillende kosten benoemd en begroot;  Bij het opstellen van het overzicht voor het volgende jaar worden structurele wijzigingen in kosten en opbrengsten verwerkt;  Subsidies aan huurders en/of gebruikers van het gemeentelijke vastgoed maken geen onderdeel uit van de begroting, de huren wel. Monitoring van werkelijke kosten en opbrengsten ten opzichte van de begroting maken onderdeel uit van de dagelijkse werkzaamheden van Team Vastgoed. Tussentijdse begrotingswijzigingen, bijvoorbeeld door aan- en verkoop van objecten, worden verwerkt in de bestuursrapportage.

2

Informatie voor Derden (Iv3) is een informatiesysteem waarin staat welke financiële informatie gemeenten moeten verstrekken aan financiële toezichthouders, EU, ministerie van BZK en CBS, en op welke wijze. De Iv3 richtlijn geeft een indeling in beleidsvelden. Op deze niveaus moet volgens de algemene richtlijnen voor begroting en verantwoording van de gemeentelijke financiën (BBV) gerapporteerd worden. 34