C8 Memo Raad Woondeal Opkoopbescherming.pdf

GEMEENTE VELSEN

Memo

Aan Van

Gemeenteraad van Velsen Wethouder Bal (Wonen)

Cc Datum Onderwerp

3-2-2021 Voortgang Woondeal, wetsvoorstel Opkoopbescherming

Geachte leden van de gemeenteraad, Woondeal In juli 2019 heb ik u geïnformeerd over de Woondeal die de Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft gemaakt met Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; BZK) (collegebericht 394 van 2019). Er zijn afspraken gemaakt over: • voldoende plancapaciteit voor de woningbehoefte tot 2040 in de MRA • versnelling van de woningproductie op specifieke locaties • betaalbaarheid van woningen voor lagere en middeninkomens, en van de bestaande voorraad • voldoende investeringsruimte voor de woningcorporaties in de MRA • het zoeken naar oplossingen voor knelpunten in bereikbaarheid • duurzame verstedelijking Voor Velsen heeft de Woondeal met de MRA geen direct effect. De afspraken zijn bedoeld om de druk op de woningmarkt in de regio te verlichten, en daar profiteert ook Velsen van. Daarnaast is voor Velsen van belang dat er gesproken wordt met de Minister over het vergroten van de investeringscapaciteit van de woningcorporaties. Bijgaand treft u ter informatie de brief aan van de bestuurlijke trekkers van de MRA Woondeal waarin zij de balans opmaken over de samenwerking met het Rijk in dit kader.

Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke huurcontracten Minister Ollongren heeft twee voorstellen in internetconsultatie gebracht. Het gaat om het wetsvoorstel om een tijdelijk huurcontract eenmalig te verlengen en om het invoeren van een opkoopbescherming. De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen beschikbaar blijven voor mensen die er zelf in gaan wonen. Via de MRA is gereageerd op beide wetsvoorstellen op de volgende wijze: Ten aanzien van de wet Opkoopbescherming De samenwerkende overheden in de Metropoolregio Amsterdam vinden het belangrijk dat het Rijk aan instrumenten werkt waarmee gemeenten zelf waar nodig kunnen sturen op betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Dat sluit aan op het afgesproken maatwerk in de Woondeal. De druk op de woningmarkt mag dan overal in de metropool hoog zijn, er zijn toch grote verschillen in samenstelling

GEMEENTE VELSEN van de woningvoorraad en het vrijkomend woningaanbod, waar het lokaal bestuur zo nodig gericht op moet kunnen sturen. De opkoopbescherming is een zeer welkome aanvulling op het benodigde instrumentarium. Wij vragen wel aandacht voor de praktische uitvoerbaarheid in de uitwerking. Zeker voor een tijdelijke maatregel is het belangrijk dat deze snel effectief moet kunnen worden ingezet en dat zien we nog onvoldoende terug in de huidige uitwerking. Hiermee samenhangend is ook de inspanning die aan gemeentezijde moet worden verricht om de opkoopbescherming toe te kunnen passen een aandachtspunt, de huidige uitwerking vraagt veel tijd en expertise die lokaal lang niet overal beschikbaar is. Ten aanzien van de tijdelijke verhuur Voor dat wordt overgegaan tot het aanpassen en uitbreiden van deze regelgeving lijkt het de MRA goed dat eerst de evaluatie van de huidige maatregelen voor tijdelijke verhuur wordt afgewacht. Dan kan er vanuit de gebleken positieve en negatieve effecten zo nodig gericht worden bijgestuurd.

Informatie: https://www.internetconsultatie.nl/opkoopbescherming_en_tijdelijke_verhuur

Retouradres: Strawinskylaan 1779, 1077 XX Amsterdam

Aan alle portefeuillehouders Wonen van de gemeenten en provincies in de Metropoolregio Amsterdam (MRA)

3 december 2020 Kenmerk 2020MRA12001 Behandeld door M.C. van Ravels, m.ravels@amsterdam.nl Datum

Onderwerp

Stand van zaken Woondeal MRA

Geachte portefeuillehouders Wonen, Met deze brief maken we als bestuurlijk trekkers van de MRA Woondeal de balans op over de samenwerking met het Rijk aan de woningbouwopgaven en het beter functioneren van de woningmarkt. Tweeënhalf jaar geleden spraken we voor het eerst met minister Ollongren over de essentiële opgaven op de woningmarkt waarvoor Rijk , regio en gemeenten elkaar nodig hebben. Een jaar later op 5 juli 2019 sloten we met het Rijk daarover een Woondeal- een langjarige samenwerkingsagenda- en onlangs op 18 november hadden we hierover ons meest recente bestuurlijk gesprek met deze minister. Het eind van deze regeerperiode is inmiddels in zicht. Daarom willen niet alleen kijken waar we nu staan, maar ook de blik vooruit werpen naar een nieuw kabinet. De essentie van de Woondeal Voor de MRA is de essentie van de Woondeal dat de bouwopgave onlosmakelijk verbonden is met het betaalbaar houden van bestaande woningen, de mogelijkheden van corporaties om voldoende te kunnen investeren en de bereikbaarheid van nieuwe en bestaande woongebieden. Juist voor deze onderwerpen heeft de MRA het Rijk nodig. Daarom hebben we deze samenhang vastgelegd in de kernafspraken van de Woondeal.

Alleen als de randvoorwaarden op orde zijn slagen we er in om aan de hoge benodigde woningbouwopgave - inmiddels 17.500 woningen per jaar tot 2030- te voldoen en alleen dan kunnen we de leefbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt in de MRA op orde krijgen.

Wat is er bereikt? Van meet af aan was duidelijk dat het accent bij het Rijk ligt op de nieuwbouwopgave en dit is dan ook het punt waarop er een aantal significante stappen zijn gezet. Het Rijk heeft financiële middelen beschikbaar gesteld voor 1) versnelde uitvoering van bouwplannen met minimaal 50% betaalbaar programma en 2) de bouw van goedkope sociale huurwoningen door heffingskorting voor corporaties. Met deze nieuwbouwstimulans is dus ook het betaalbaar aanbod bevorderd. Dat is zeer welkom op onze oververhitte markt. Echter, het tempo waarmee betaalbare woningen uit de bestaande voorraad verdwijnen blijft zorgelijk met het oog op de toegang tot/doorstroming in bestaande wijken en gemengde steden en dorpen. 

De Woningbouwimpuls helpt businesscases met een substantieel aandeel betaalbare woningen financieel rond te rekenen en daarmee te versnellen. De totstandkoming van deze regeling is een verdienste van de Woondeals. Woondealregio’s krijgen in de toekenningssystematiek extra punten toebedeeld, waardoor ze eerder kans maken op toekenning van de gevraagde middelen. Dit gaat versneld extra betaalbaar aanbod voor lagere en middeninkomens opleveren, in de MRA voor in ieder geval 13.500 woningen uit de eerste tranche, mogelijk oplopend tot 60.000 woningen als de komende aanvragen worden toegekend.



Voldoende Investeringscapaciteit voor de woningcorporaties was voor de MRA een zwaarwegend punt, waarop het Rijk ons alleen onderzoek kon toezeggen. Dit onderzoek is inmiddels uitgevoerd waarbij is aangetoond en erkend door het Rijk dat de middelen van de corporaties onvoldoende zijn om hun opgaven te realiseren. De corporaties in de MRA bereiken al in 2024 de grenzen van hun investeringsruimte en kunnen daardoor nu al beperkt participeren in de planvoorbereiding voor woningbouw. Ook de taken op het gebied van verduurzaming en energietransitie kunnen niet worden gefinancierd en zodoende zetten we veel kleinere verduurzamingsstappen dan nodig. De minister stelt dat deze structurele problemen om structurele maatregelen vragen en schuift besluitvorming hierover door naar een volgend kabinet. Wel is met de ‘Heffingkortingsregeling’ (RVV) een ruimhartige regeling doorgevoerd om betaalbare sociale nieuwbouw te stimuleren.



De Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) is bedoeld om realisatie van goedkope sociale huurwoningen te versnellen. In woondealregio’s en andere gebieden waar de druk hoog is bedraagt de heffingskorting € 25.000 per gerealiseerde woning. Twee keer zoveel als in gemeenten waar minder schaarste is. In de MRA hebben de corporaties voor ruim 22.000 sociale huurwoningen heffingskorting aangevraagd (€ 550 miljoen). De regeling was zwaar overtekend,

maar met het oog op het doorbouwen tijdens de coronacrisis heeft het Rijk alle aanvragen toegekend.  Borgen betaalbaarheid bestaande voorraad In de Woondeal waren op dit punt door het Rijk twee instrumenten aangekondigd om gemeenten meer betaalbaar aanbod te laten behouden: 1. de ‘noodknop’ waarmee gemeenten desgewenst de aanvangshuur van vrije sector huurwoningen zouden kunnen reguleren en 2. een maximering van het meewegen van de WOZ-waarde in het woningwaarderingstelsel(WWS) op 33%. Dit moet ervoor zorgen dat sociale huurwoningen met een hoge WOZwaarde en verder een geringe kwaliteit (weinig punten) minder makkelijk in het dure huursegment terecht komen. Hieraan geeft de minister in haar plannen een deels andere invulling en komt zij met het volgende pakket: - Opkoopbescherming als invulling van de gewenste zelfbewoningsplicht om betaalbare koopwoningen te behouden in wijken waar nu woningen worden opgekocht door beleggers om duur te verhuren.

- Afgesproken beperking van het meetellen van WOZ-waarde in het WWS - Transparantie samenstelling huurprijs - Verlaging overdrachtsbelasting voor starters, verhoging voor beleggers - Tijdelijke ‘beperking’ van de jaarlijkse huurverhoging vrije huursector en sociale huursector tot 1% plus inflatie Maatregelen zoals de wijziging van het WWS en differentiatie van de overdrachtsbelasting liggen inmiddels bij de Tweede Kamer, andere maatregelen worden onder hoge tijdsdruk nog voorbereid, zoals de opkoopbescherming. Een maatregel die daadwerkelijk ingrijpt op de aanvangshuur is helaas geen onderdeel van dit pakket. Juist de hoge aanvangshuren maken wonen in de MRA voor steeds meer woningzoekenden onmogelijk, zoals ook de RLi onlangs constateerde.1 Onze conclusie is daarmee dat de minister onvoldoende uitvoering geeft aan de Woondealafspraak om gemeenten instrumentarium te geven om de vrije sector betaalbaar te houden en op dit dossier nauw met ons samen te blijven werken.  Bereikbaarheid als belangrijke voorwaarde voor woningbouw Minister Ollongren heeft steeds aangegeven de investeringen in infrastructuur steviger te willen koppelen aan woningbouw. Op de MIRT-tafel –waar de investeringsafspraken voor bereikbaarheid worden gemaakt- zien we een accentverschuiving. Ook de toegestane inzet van de woningbouwimpuls voor bereikbaarheid geeft aan dat de 1 Toegang tot de stad.

september 2020 (Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLi).

minister hier de koers probeert te verleggen. De afspraken, bestendigd in het BO MIRT van 25 november, over versnelling van de woningbouw in de 7 stadsharten en het versnellen van 5 grote ontwikkellocaties en de daarvoor noodzakelijke randvoorwaarden, laten zien dat de koppeling steeds beter wordt gelegd tussen woningbouw en bereikbaarheid. Deze ingezette koers moet worden voortgezet en versterkt om de grote bouwopgave in onze regio kans van slagen te bieden.  Stedelijke vernieuwing 3.0 De minister heeft begin november 2020 een Volkshuisvestingsfonds van €450 miljoen voor investeringen in leefbaarheid, verduurzaming en veiligheid in kwetsbare gebieden aangekondigd. Toekenning van de eerste tranche verwacht zij in het eerste kwartaal van 2021. Extra aandacht voor verbetering van kwetsbare gebieden in onze regio is hard nodig en daarom zeer welkom. We hopen dat dit het begin is van een structurele inzet van middelen van het Rijk voor stedelijke vernieuwing, ter verbetering van het welzijn en de kansen van bewoners in deze buurten en wijken.  Op het stikstof-, en geluidscumulatiedossier mist samenwerking en afstemming. Juist het Rijksbeleid zorgt hier voor veel belemmeringen in de woningbouw en graag hadden we tijdig het gesprek gevoerd hoe de gevolgen voor het bouwproces effectief te dempen. Dit is in BO van 18 nov uitgebreid aan de orde gesteld.

Namens de MRA overheden en onze partners in de bouw, hebben we onze zorg nogmaals uitgesproken over het uitblijven van structurele oplossingen. Ook hebben we aangeboden vanuit ons gezamenlijk belang de minister te helpen om deze dossiers binnen het rijk verder te brengen. Samenwerking en de blik vooruit Het huidige kabinet is deze regeerperiode van start gegaan met een vrijwel lege agenda op het gebied van wonen en zonder financiële ruimte. Daartegen afgezet is er veel in beweging gezet en op de agenda gekomen met name op het vlak van woningbouwproductie. Op het gebied van beleid en de bestaande voorraad is er minder voortgang geboekt en is er op het punt van samenwerking en maatwerk nog veel te winnen. Ten opzichte van het tempo waarmee de problematiek op de woningmarkt toeneemt blijven de maatregelen achter, lopen we teveel achter de feiten aan, met gevolg voor economie en welzijn van onze inwoners en woningzoekenden. De grote opgaven op het gebied van bouwen, wonen en leefbaarheid vragen meer dan ooit om een bundeling van krachten van de verschillende overheidslagen. De intentie van de woondeal als samenwerkingsagenda staat daarmee nog steeds overeind.

De MRA denkt nu en straks graag mee met het Rijk over aanpak van de opgaven en wij spreken de hoop en de verwachting uit om met een nieuw kabinet op deze dossiers grote stappen te gaan zetten. Als bestuurlijk trekkers van de Woondeal MRA blijven we ons hier met verve voor inzetten.

Met vriendelijke groet, mede namens wethouder Laurens Ivens (Amsterdam) en gedeputeerde Cees Loggen (Provincie Noord-Holland),

Lex Scholten Voorzitter Portefeuillehoudersoverleg Bouwen en Wonen MRA